Fastighetspant vid försäljning av fastigheten

2018-02-06 i Fastighetspant
FRÅGA |Hej läser om pantbrev och inteckningar men får inte klarhet i ert uttalande tycker att det är tvetydigt.Det jag söker är, om jag köper en fastighet med pantbrev i fastigheten, övertar jag då skulden som fastigheten är pantsatt till eller är säljaren tvingad att lösa skulden som fastigheten är pantsatt till och pantbreven övergår till köparen utan att vara belastade? Vad händer om inte säljaren kan lösa skulden på pantbreven.
|Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!När det gäller fastighetspant blir jordabalkens (JB) regler tillämpliga. Den som mottagit pantbrev i en fastighet som säkerhet för utlånade pengar har panträtt i fastigheten. Innebörden av att ha en panträtt är att du har rätt att genom utmätning (vilket görs av kronofogdemyndigheten) få ut pengar ur fastigheten om den som är skyldig dig pengar inte kan betala tillbaka (6 kap 3 § JB).Det korta svaret på din fråga är att upplåten panträtt i fastighet kommer att bestå trots försäljning av fastigheten, jfr 4 kap 16 § JB. Pantbrevet utgör i sig inte någon belastning i fastigheten, utan det är när den kopplas till en fordran och överlåts till långivaren som en panträtt uppstår, vilket utgör en belastning i fastigheten. Ett pantbrev är i sig alltså inte någon säkerhet i en fastighet, utan det är först när det pantsätts som det blir relevant. Det vanliga är att den som ska sälja en fastighet löser ut pantsatta pantbrev genom att betala tillbaka sin skuld innan försäljning. Görs inte detta ska den som säljer fastigheten upplysa köparen om att fastigheten är pantsatt (4 kap 16 § JB). Köparen har ingen undersökningsplikt när det kommer till frågan om en fastighet belastas av en panträtt. För det fall att ett pantbrev är pantsatt kvarstår alltså panträttshavarens panträtt i fastigheten efter försäljningen. Att en fastighet byter ägare påverkar således inte den rättighet långivaren har. Konsekvensen av detta blir att den nya ägarens fastighet är säkerhet för den gamla ägarens lån.Har köparen inte upplysts om att fastigheten är belastad med en panträtt, eller att fastigheten svarar för panträtt av högre belopp än vad köparen förutsatte vid köpet, så har denne rätt att hålla inne på en del av köpeskillingen som motsvarar värdet av vad som kan utgå ur fastigheten på grund utav pantsättningen. Även detta följer av 4 kap 16 § JB.Sammanfattningsvis: panträtt i fastighet är fullt giltig oberoende av vem som står som ägare på fastigheten. Säljare av fastighet är inte skyldig att lösa skulden som fastigheten är pantsatt till. Om den man har lånat ut pengar till inte sköter sina förpliktelser enligt lånet kan man som långivare begära utmätning i fastigheten för att på så sätt tvinga fram betalning.

S k tillägg i en fastighetspantsrätt

2018-01-14 i Fastighetspant
FRÅGA |Hej! Håller på att läsa om panträtt i fast egendom, och stötte på begreppet "tillägg" vid eventuell utmätning. Enligt boken består detta tillägg av två delar; Det fasta tillägget och det löpande tillägget. Skulle ni kunna förklara skillnaden mellan dessa två, samt deras syften. Samt 6:3 JB:s innebörd. Dessutom nämner boken också att "Överstiger borgenärens fordran detta belopp (Hela summan: pantbrevet + tillägget) är denna del av fordran oprioriterad i förhållande till andra borgenärers fordringar". Detta tolkar jag, lekman som jag är, som att borgenärens fordran blir oprioriterad om dennes fordran överstiger pantbrevet + tillägget. Beklagar för en flummigt ställd fråga. Tack!
Elias Olsson |Hej,Tack för att du vänder dig till Lawline! 6 kap. 3 § jordabalken är i sanningen en krånglig paragraf att fullkomligt greppa. Jag kan inte garantera att jag är mer pedagogisk än författaren till boken du läst, men jag ska göra mitt bästa. Att begagna tilläggen blir aktuellt i de fall fastighetsutmätningen inte täcker den fordring fastighetspanten avser säkra. Exempelvis om jag är skyldig dig 100, och har pantsatt en inteckning värd 80, kommer inte säkerheten täcka hela skulden, utan lämna 20 i oprioriterad fordran. Med stöd av det stora tillägget kan du kräva att utfå ytterligare femton procent, totalt 92. Det lilla tillägget å andra sidan beräknas enligt följande: Referensräntan (per dagens datum uppgår den till minus .5 procentenheter) PLUSFyra procentenheterMULTIPLICERAT MEDDen i år beräknade tid som hinner förflyta mellan utmätning och medelsfördelning (det dröjer vanligen sex månader, dvs. .5 år)Ekvationen blir: -.5 + 4 x ½ = 1.75'. Inteckningen uppgick till 80 men med hjälp av det stora tillägget utfår du 92 och med hjälp av det lilla tillägget utfår du 93.4. Återstoden blir en oprioriterad fordran om 6.6. Det huvudsakliga syftet med tilläggen är troligen att bankerna kan ta emot pantbrev som s a s följer fordringens belopp. Biförpliktelser såsom ränta, indrivningskostnader och ersättning vid förtida lösen, täcks i de flesta fall, förutsatt att köpeskillingen för fastigheten är tillräcklig - såklart. Utan tilläggen skulle kreditgivarna behöva försäkra sina krav på biförpliktelser genom att begära pantbrev till högre belopp än kapitalfordringen. Det skulle både vara ansträngande att förklara och leda till fler ägarhypotek i de fall gäldenärerna sköter betalningarna.Om du har följdfrågor kan du höra av dig till elias.olsson@lawline.se! Vänligen,

Följder av pantsättning vid försäljning av fastighet

2017-11-07 i Fastighetspant
FRÅGA |HejOm min syster går in med sitt hus som säkerhet för att jag ska ta ett lån och därefter vill sälja sitt hus under belåningstiden, hur påverkar det henne?Någonting negativt?
|Hej och tack för att du vänder dig till Lawline!När det gäller pant i fastighet så blir jordabalkens (JB) regler tillämpliga och paragrafer som hänvisas till nedan går att finna under länken ovan. Det absolut bästa om din systers fastighet skulle vara pantsatt och hon vill sälja denna är att betala av lånet, men kan inte detta göras så kan den upplåtna panträtten i fastigheten komma att bestå trots försäljning. Detta följer av 4 kap. 16 § JB. Vissa rättigheter och skyldigheter åläggs köpare och säljare vid försäljning av fastighet belastad av panträtt, vilka jag kommer att gå in på nedan.Har köpare någon undersökningsplikt?Köparen har ingen undersökningsplikt när det kommer till frågan om en fastighet belastas av en panträtt, och vid försäljning skulle det därför vara din systers ansvar att upplysa en köpare om detta.Köparens rätt att delvis innehålla köpeskilling Har köpare inte upplysts om att fastigheten är belastad med en panträtt, eller att fastigheten svarar för panträtt av högre belopp än vad köparen förutsatte vid köpet, så har denne rätt att hålla inne på en del av köpeskillingen som motsvarar värdet av vad som kan utgå ur fastigheten på grund utav pantsättningen. Även detta följer av 4 kap. 16 § JB.Sammanfattning - Panträtten bestårPantbrev som finns vid försäljningen kommer alltså att behålla sin giltighet, men kan påverka vad din syster erhåller från en köpare. Ägarbytet påverkar inte rättigheten, men den nya ägaren får vissa rättigheter mot säljaren (som rätten att hålla inne en del av köpeskillingen). Jag hoppas detta ger svar på din fråga!

Pantsätta andel av gemensam bostad

2017-10-10 i Fastighetspant
FRÅGA |Hej! Jag och min man äger huset 50- 50. Jag är intresserad av att köpa en fritidsfastigheter. Det är inte min man. Frågan: om vi tar en värderingsman och värderar vår gemensamma bostad och det visar sig att vår fastighet har ökat med 1,000000:- kan jag då få låna på min hälft 500 000:- till ett fritidshus?
Ahmet Ercin |HejTack för att du vänder dig till Lawline!Med din mans samtycke kan ni reglera huset så som det passar er. Enligt 7 kap. 5 § 2 p. äktenskapsbalken får du emellertid inte utan din mans samtycke pantsätta er gemensamma bostad. Detta gäller även om du innehar en 50 procentig andel av huset.Hoppas du fick svar på din fråga!Bästa hälsningar

Är ett pantbrev dödat när skulden är betald?

2018-01-28 i Fastighetspant
FRÅGA |En bekant har sålt en bostadsrätt för ett år sedan. Det fanns ett pantbrev men skulden på fastigheten var färdigbetald vid försäljningen därför glömdes pantbrevet bort. Pantbrevet är ju bundet till fastigheten och inte till personen men vad kan följden bli av att det inte togs upp vid försäljningen. Är det "dödat" i och med att lånet var färdigbetalt?
Claudia Perra-Morin |Hej!Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga.En vanlig uppfattning är att när man har betalt av ett lån på en fastighet som är pantsatt med ett pantbrev (ett fysiskt eller ett elektroniskt) är att pantbrevet inte längre löper någon funktion. Detta är felaktigt. Pantbrevet är en säkerhet för utlåning av pengar för borgenären (långivaren). Om gäldenären (låntagaren) inte betalar tillbaka sitt lån har borgenären rätt till att vända sig till Kronofogden för att få ut pengarna till sin fordran på gäldenären.Det är vanligt man betalar tillbaka sin skuld till borgenären innan försäljning av bostaden. Men görs inte det ska säljaren upplysa köparen vid försäljningen att en inteckning med pantbrev finns enligt 4 kap. 16 § jordabalken. Detta på grund av att när bostaden säljs kommer inteckningarna bestå och alla pantbrev som existerar både fysiskt eller i form av datapantbrev kommer fortfarande vara giltiga. Därav är det viktigt att när man har betalt av en skuld ska man se till att få tillbaka pantbrevet från borgenären om det är i fysisk form eller att datapantbrevet avregistreras. DödningDödning innebär att en inteckning upphör att gälla enligt 22 kap. 10 § jordabalken. Följden av att döda en inteckning blir att även ett pantbrev som är knuten till inteckningen saknar verkan enligt 6 kap. 17 § jordabalken. Detta görs på ansökan av fastighetsägaren och pantbrevsinnehavaren. Dödning av pantbrev är däremot något annat och det görs enligt lagen om dödande av förekommen handling. Detta innebär att inteckningen inte försvinner men ett nytt pantbrev utfärdas. Även detta görs av fastighetsägaren och med medgivande av pantbrevsinnehavaren. Således är dödning en aktiv handling man gör och uppstår inte bara genom att man har betalt av sin skuld.Vad blir konsekvensen?När skulden är betald har man rätt att få tillbaka pantbrevet. Om detta inte har gjorts rekommenderar jag att man vänder sig till pantbrevsinnehavaren för att säkerställa att man får tillbaka pantbrevet eller se till att det har blivit avregistrerat. Det som kan hända när det gäller en bostadsrätt är att borgenären kan begära att bostadsrätten säljs för låntagarens skuld. I detta fall finns det inte längre en fordran eftersom den är betald, men jag råder er att kontakta borgenären för att få tillbaka pantbrevet (om det är fysiskt) eller se till att det är avregistrerat eftersom pantbrevet i sig fortfarande har en funktion och bör överlämnas till den nya innehavaren av bostadsrätten. Om du vill ha ytterligare rådgivning finns det möjlighet att vända dig till några av våra andra tjänster:- Gratis telefonrådgivning, ring oss på 08-533 300 04 och välj knappval 2.- Ställ en expressfråga och få garanterat svar inom tre dagar för 995 kr, klicka här- Ställ en expressfråga och få garanterat svar inom 24 h för 1495 kr, klicka här- Boka tid med en jurist för 1677,50 kr/h, ring oss på 08-533 300 04 och välj knappval 1.Med vänlig hälsning,

Säljaren har tappat bort fysiska pantbrev. Vad kan man göra?

2017-11-26 i Fastighetspant
FRÅGA |Hej, Jag ska köpa en fastighet där det finns fysiska pantbrev som säljaren inte längre vet var de är. Hur går vi till väga?
Viktor Svensson |Hej,Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Ett pantbrev som har kommit bort kan dödas, vilket innebär att själva handlingen förlorar sin giltighet (2 och 3 §§ lagen (2011:900) om dödande av förkommen handling). Därefter kan ett nytt pantbrev utfärdas. På Lantmäteriets hemsida finns information om hur ni går tillväga för att ansöka om dödande av pantbreven. Observera att det är den som har tappat bort pantbrevet som måste göra denna ansökan (3 § nämnda lag).Jag hoppas att du har fått svar på din fråga!Hälsningar,

Pantsättning av gemensamt ägd fastighet

2017-11-04 i Fastighetspant
FRÅGA |hej, min syster och jag , samt våra 2 farbröder , äger en fastighet utan lån eller pantbrev. Jag och min syster äger 1/6, arv efter vår fars och mors bodelning våra farbröder 1/3 var. Nu vill min ena farbror låna 200 tkr med fastigheten som säkerhet, och vill att detta ska räknas av sedan då fastigheten säljs och arvet fördelas.Hur ska ett sådant avtal se ut så att framtida arvingar skyddas?Räcker det att vi skriver att han får ta ett lån och att det räknas bort i fördelningen sedan?MVH
Felicia Lundgren |Hej,Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!PantsättningDet är endast fastighetens ägare som har rätt att pantsätta hela eller del av fastigheten. (6 kap. 1-2 § JB) Eftersom ni äger fastigheten gemensamt finns det speciella regler i Lagen om samägande (Samäganderättslagen), förutsatt att ni inte har avtalat om annat. Om en delägare vill förfoga över fastigheten i dess helhet krävs samtliga delägares samtycke. (2 § Samägandelagen) En delägare har således inte rätt att pantsätta hela fastigheten utan de andra delägarnas samtycke. Varje delägare har dock rätt att fritt förfoga över sin egen andel vilket innebär att din farbror kan pantsätta sin andel utan övriga delägares samtycke. Frågan blir därför vad fastigheten är värderad till och således om 200.000 motsvarar din farbrors andel eller om han då går utöver sin andel och pantsätter en större del av fastigheten. Om 200.000 motsvarar din farbrors andel behöver han inte övriga delägares samtycke för pantsättningen. Ni behöver då egentligen inte heller upprätta ett avtal eftersom han endast förfogar över sin egen andel och det bör således inte påverka er eller framtida arvingar. När fastigheten säljs kommer varje delägare erhålla pengar motsvarande sin andel. Att din farbror pantsätter sin andel påverkar såldes inte er. Om 200.000 däremot utgör en större del i fastigheten än hans andel behövs samtliga delägares samtycke. Om ni samtycker till pantsättningen kan det vara bra att reglera detta i ett skriftligt avtal. Det finns dock inga formkrav på hur detta ska upprättas men det kan vara bra att reglera vad saken gäller, datum samt alla delägares signatur. Om ni samtycker till pantsättningen skulle jag rekommendera att ni i avtalet dessutom föreskriver att det inte rör sig om en gåva av den del som överskrider hans ägandeandel. Ni bör alltså reglera att om din farbror inte betalar skulden och pantsättningen överlåts till panträttsinnehavaren är er farbror återbetalningsskyldig till övriga delägare till den del som pantsättningen överskrider hans andel.Försäljning vid offentlig auktionOavsett om pantsättningen endast avser din farbrors andel eller om det avser en större del i fastigheten vill jag göra dig uppmärksam på att fastigheten kan komma att säljas på offentlig auktion. Din farbrors andel i fastigheten ägs av panträttsinnehavaren (dvs. långivaren) om din farbror inte betalar skulden. Detta innebär att panträttsinnehavaren kan gå till domstol för att få hela fastigheten såld på offentlig auktion. (6 § Samägandelagen) Detta innebär att ni kanske inte får sålt fastigheten till marknadspris. Denna reglering gäller dock oavsett om det är panträttsinnehavaren som övertar fastigheten eller inte. En delägare har alltid rätt att vända sig till domstol i fråga om försäljning på offentlig auktion. Dock kanske den risken ökar om det är en ny delägare som ni inte känner och som inte har någon koppling till fastigheten utan som endast vill ha ut sina pengar.För att besvara dina frågor kommer det inte blir några som helst problem så länge din farbror betalar av skulden för vilken han har pantsatt del av fastigheten. Om han däremot inte betalar skulden kan det vara bra att ni har ett avtal att falla tillbaka på. Som sagt måste inte avtalet vara utformat på ett visst sätt men om ni vill ha hjälp att upprätta avtalet är ni varmt välkomna att återkomma på min mail så hänvisar jag er vidare till en jurist vid Lawlines juristbyrå. Hoppas mitt svar besvarade era frågor och gav er klarhet i rättsläget. Om något är otydligt får ni gärna höra av er på min mail: felicia.lundgren@lawline.se.Med Vänlig Hälsning

Vad händer med pantsatta pantbrev vid försäljning av fastighet?

2017-09-20 i Fastighetspant
FRÅGA |Hej, för flera år sen så lånade jag ut pengar och fick pantbrev i en fastighet som nu bytt ägare flera gånger utan min vetskap, hur gör jag nu med mina pantbrev. Mvh
Malin Gustavsson |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Den som mottagit pantbrev i en fastighet som säkerhet för utlånade pengar har panträtt i fastigheten. Innebörden av att ha en panträtt är att du har rätt att genom utmätning (vilket görs av kronofogdemyndigheten) få ut pengar ur fastigheten för det fall att den som är skyldig dig pengar inte kan betala tillbaka (6 kap 3 § jordabalken). Det vanliga är att den som ska sälja en fastighet löser ut pantsatta pantbrev genom att betala tillbaka sin skuld innan försäljning. Görs inte detta ska den som säljer fastigheten upplysa köparen om ifall den är pantsatt (4 kap 16 § jordabalken). När en fastighet säljs medföljer nämligen de inteckningar som gjorts vilket innebär att alla pantbrev behåller sin giltighet. För det fall att ett pantbrev, som i ditt fall, är pantsatt kvarstår alltså panträttshavarens (din) panträtt i fastigheten. Att en fastighet byter ägare påverkar alltså inte den rättighet långivaren till den som mottagit pantbrev av tidigare ägare har. Konsekvensen blir att den nya ägarens fastighet är säkerhet för den gamla ägarens lån.För ditt fall gäller alltså att din panträtt i fastigheten är fullt giltig oberoende av vem som står som ägare på fastigheten. Om den du lånat ut pengar till inte sköter sina förpliktelser enligt lånat kan du därmed begära utmätning i fastigheten för att få betalning. När det är dags för återbetalning av lånet ska du alltså i första hand rikta kravet direkt mot låntagaren. Skulle hen inte ha några pengar att betala med kan du ansöka om exkutionstitel genom att förslagsvis kontakta Kronofogdemyndigheten och begära ett betalningsföreläggande (1 kap 3 § & 2 kap 1 § utsökningsbalken). Kronofogdemyndigheten kommer i sådant fall att göra en utmätning, varvid i första hand pengar, lön, aktier och liknande kommer tas i anspråk för att betala dig (1 kap 1 § & 4 kap 3 § utsökningsbalken). Skulle du vilja har du har möjlighet att begära att utmätning sker i fastigheten du har panträtt i (4 kap 4-5 § utsökningsbalken). I praktiken skulle utmätning i fastigheten dock vara betydligt mer komplicerad än exempelvis löneutmätning.Sammanfattningsvis behöver du alltså inte oroa dig för att fastigheten bytt ägare då det inte påverkar din rättighet att få tillbaka de utlånade pengarna.Hoppas du fått svar på din fråga och välkommen att höra av dig på nytt om du har fler frågor!Med vänlig hälsning,