Dolda fel i fastighet

2021-11-30 i Fel i fastighet
FRÅGA |Har hjälpt min mormor att sälja sitt hus för några månader sedan.Nu har köparna av huset hört av sig och vill ha pengar pga spis, diskmaskin och fläkt gått sönder. Vi hänvisade till försäkringsbolaget men de vill ej ge någon ersättning till dem. De ska nu gå vidare till tingsrätten. Vad gäller egentligen?
Viktoria S |Hej och tack för att ni vänder er till Lawline med er fråga! Eftersom det inte framgår något mer om skadorna än deras förekomst kommer svaret vara av generell karaktär, men förhoppningsvis ger det i vart fall lite ledning. Nedan kommer jag att redogöra för vad som är köparens respektive säljarens ansvar vid fastighetsköp. Relevanta bestämmelser finns i jordabalken (JB). Köparens ansvar Vid köp av fastighet har köparen undersökningsplikt (4:19 st 2 JB). Detta innebär att köparen ska undersöka fastigheten noggrant och upptäcka eventuella fel. Undersökningsplikten är långtgående och det är vanligt att man som köpare tar hjälp av en expert som besiktigar bostaden. Säljarens ansvar Säljaren ansvarar för sådana fel som inte kunnat upptäckas vid en noggrann undersökning, alltså så kallade dolda fel. I det fall att köparen brustit i sin undersökningsplikt (det vill säga inte undersökt fastigheten tillräckligt noggrant) och därför inte upptäckt felet blir säljaren inte ersättningsskyldig. Säljaren ansvarar vidare när fastighetens skick inte motsvarar vad som avtalats eller med fog kunnat förutsätts (4:19 st 1 JB).Reducerad undersökningspliktNågot som kan påverka undersökningsplikten är vad ni som säljare utfäst om bostaden. Om säljaren till exempel lämnat ett lugnande besked kan detta medföra en något reducerad undersökningsplikt (NJA 1981 s 894). Sammanfattning och slutsats Säljaren ansvarar alltså för fel när: felet fanns där vid köptillfället och inte gick att upptäcka vid en noggrann undersökning. Säljaren ansvarar även när fastighetens skick inte motsvarar vad som med fog kunnat förutsättas eller vad som avtalats.Köparen ansvarar för fel när: felet fanns där vid köptillfället och borde kunnat upptäckas vid en noggrann undersökning. Även när felet uppkommit senare. I ert fall borde köparen sannolikt ha upptäckt felen vid en noggrann undersökning om dessa fel förelåg vid köptillfället. Således har ni inget ansvar för felen. I det fall att felen uppkommit senare har ni heller inget ansvar för dessa.Hoppas att ni fatt svar på er fråga och återkom gärna vid ytterligare funderingar! Vänligen,

Fuktskada - dolt fel?

2021-08-31 i Fel i fastighet
FRÅGA |Vi har sålt vårt fritidshus för drygt 2 månader sedan, den 11 juni 2021. Igår skrev köparen att de upptäckt fuktskador och kräver att vi ska betala för dessa eftersom vi inte informerat om det. Vi har inte haft någon kännedom om fuktskador. Vi anlitade ett företag som gjorde en besiktning den 27 april 2021. I det protokoll som de skrev och som köparen tagit del av framkom ingen information om fuktskador. Vi tror att de uppkommit efter att de nya ägarna flyttat in i huset.Kan de nya ägarna kräva att vi ska betala för reparationer trots att vi inte haft någon kännedom om det och besiktningsmannen inte heller uppmärksammat någon fuktskada?
Viktoria S |Hej och tack för att ni vänder er till Lawline med er fråga. Ni undrar alltså huruvida ni kan åläggas att betala för fuktskadorna som upptäckts av de nya ägarna till ert förra fritidshus.I ert fall finns relevanta bestämmelser i jordabalken (JB).Köparens ansvar Vid köp av fastighet har köparen undersökningsplikt (4:19 st 2 JB). Detta innebär att köparen ska undersöka fastigheten noggrant och upptäcka eventuella fel. Undersökningsplikten är långtgående och det är vanligt att man som köpare tar hjälp av en expert som besiktigar bostaden. Även svårtillgängliga utrymmen såsom kryputrymmen under byggnaden ska undersökas (enligt NJA 1980 s 555). Vid misstanke om fel utvidgas också undersökningsplikten - exempelvis kan det finnas skäl att leta efter fuktskador om mögel upptäckts.Säljarens ansvar Säljaren ansvarar för sådana fel som inte kunnat upptäckas vid en noggrann undersökning, alltså så kallade dolda fel. I det fall att köparen brustit i sin undersökningsplikt och därför inte upptäckt felet blir säljaren således inte ersättningsskyldig. Säljaren ansvarar vidare när fastighetens skick inte motsvarar vad som avtalats eller vad som med fog kunnat förutsättas (4:19 st 1 JB). Dolt fel och undersökningsplikt För att ett fel ska kunna klassificeras som ett dolt fel ska det ha funnits där vid köptillfället och inte gått att upptäcka vid en noggrann undersökning. Huruvida en fuktskada borde blivit upptäckt beror sannolikt på storleken samt om det funnits symptom som föranlett en utökad undersökningsplikt. Vidare bör här husets ålder och skick beaktas - en fuktskada torde ju exempelvis inte förväntas i ett helt nytt hus, medan risken för en sådan skada får anses högre i ett äldre hus.Reducerad undersökningsplikt? Något som kan påverka undersökningsplikten är vad ni som säljare utfäst om bostaden. Om säljaren till exempel lämnat ett lugnande besked kan detta medföra reducerad undersökningsplikt (NJA 1981 s 894). I RH 1987:3 ansågs dock det faktum att huset några år innan sanerats från husbock inte utgöra en utfästelse för att huset var fritt från sådana och undersökningsplikten ansågs i fallet inte reducerad. Slutsats och rekommendation Ni skriver i frågan att ni anlitat ett företag som gjort en besiktning där fuktskador inte upptäckts. Köparna har tagit del av informationen i protokollet. Med stöd i RH 1987:3 bör detta inte ensamt kunna utgöra en utfästelse om att huset är helt fritt från fuktskador. Möjligen kan en sådan besiktning ha en något reducerande verkan på köparens undersökningsplikt. Generellt bör en fuktskada av allvarligare karaktär kunna identifieras vid en noggrann undersökning utförd av en expert. I sådant fall utgör skadan inte ett sådant dolt fel som ni som säljare ska ersätta. Om köparen brustit i sin undersökningsplikt och därför inte upptäckt felet åligger det alltså inte er att stå kostnaden för att åtgärda felet. Det faktum att ni tidigare utfört en besiktning kan möjligen anses reducera köparens undersökningsplikt något, men kan också anses tala för att fuktskadan uppkommit först senare. Utan att ha tillgång till fullständig information är det svårt att kunna uttala mig närmare och jag rekommenderar att ni tar kontakt med en jurist för ytterligare vägledning. Lawlines egna jurister kan ni enkelt kontakta via hemsidan! Vänligen,