Kan en ny fastighetsägare avbryta ett befintligt hyresavtal?

2021-02-20 i Hyresrätt
FRÅGA |jag hyr en fastighet, har ett kontrakt i fyra år. om huset säljs kan den nya ägaren avbryta kontraktet
Nähar Abdulreza |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga! Jag kommer utgår från bestämmelserna i Jordabalken (1970:994) för att besvara din fråga. Som huvudregel kan inte en ny fastighetsägare avbryta ett skriftligt hyresavtal (kontakt) som redan finns. Utan ett hyresavtal gäller alltid mot den nya förvärvaren av en fastighet ifall skriftligt avtal finns och hyresvärden trätt in i fastigheten innan överlåtelsen skett (7 kap. 13 § JB). Ett undantag till denna regel som bör beaktas är ifall ändringar eller tillägg om förlängning skett till hyresavtalet, då är inte förvärvaren bunden av detta (7 kap. 13 § 2 stycket & 7 kap. 8 § JB). Skulle inte kraven i 7 kap. 13 § JB som jag tidigare nämnde vara uppfyllda krävs att överlåtaren gör ett förbehåll om upplåtelsen enligt 7 kap. 11 § JB. Dock i och med att du skriver att det är ett kontrakt skulle jag tro att det handlar om ett skriftligt hyresavtal vilket då lever upp till kraven. En sista möjlighet ifall 7 kap. 11-13 § JB inte uppfyllts så kan hyresgästen behålla sin fastighet om förvärvaren varit i ond tro, alltså vetat eller borde förstått att det fanns en hyresgäst innan förvärvaren köpte fastigheten (7 kap. 14 § JB). Sammanfattning I och med att det finns ett kontrakt mellan dig och hyresvärden så ska detta kontraktet även gälla för den nya ägaren av fastigheten. Så ifall ert kontrakt är skriftligt och du trätt in i fastigheten innan överlåtelsen skett så kan inte den nya ägaren avbryta kontraktet såvida ni inte ändrat eller gjort något tillägg i avtalet. Jag hoppas du fått svar på din fråga och tack för att du vände dig till Lawline!

Kallt i hyresrätten

2021-02-17 i Hyresrätt
FRÅGA |https://lagen.nu/1970:994#K12Hej, min hyresvärd är privat och det ska ingå värme i hyran, men hela vintern vi fryser,blir ofta sjuka ,har sagt många gånger men inget händer,sen hyra är högt just på ett ställe det borde absolut inte vara.
Pearl Yeuki Ku Chiu |Hej! Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga! Hyresvärdens skyldigheter regleras i 12 kap. Jordabalken (JB). I 12 kap. 9 § JB. står att hyresvärden på tillträdesdagen ska tillhandahålla lägenheten i sådant skick att den enligt den allmänna uppfattningen i orten är fullt brukbar för det avsedda ändamålet. Detta innebär att på dagen som hyresgästen flyttar in i bostaden ska den vara i ett beboeligt och acceptabelt skick. Under hyrestiden ska hyresvärden fortsätta att hålla lägenheten i ett sådant skick. Hyresvärden ska även i skäliga tidsmellanrum ombesörja tapetsering, målning och andra sedvanliga reparationer med anledning av lägenhetens försämring genom ålder och bruk, 12 kap. 15 § JB. Om en bostadslägenhet, som hyrs ut av fastighetsägaren till en hyresgäst för annat än fritidsändamål och som inte utgör del av hyresvärdens egen bostad, inte har lägsta godtagbara standard, kan hyresnämnden på hyresgästens ansökan förelägga hyresvärden att vidta åtgärd som behövs för att lägenheten skall uppnå sådan standard. En lägenhet som inte är försedd med anordning inom lägenheten för kontinuerlig uppvärmning har inte uppnått den lägsta godtagbara standard, 12 kap. 18 a § JB. Om du har ytterligare frågor är du varmt välkommen att återkomma till oss på Lawline. Vänliga hälsningar,

Vem bär reparationskostnaden för vattenskada i hyresrätt?

2021-02-16 i Hyresrätt
FRÅGA |Min flickvän har hyrt en separat del av en villa med eget badrum och kök. För ca en månad sedan upptäckte hon att ovanligt mkt vatten hamnade på golvet utanför duschkabinen efter bruk. Hon meddelade ej hyresvärden de första tre-fyra gångerna detta inträffade, utan torkade upp det synliga vattnet. När värden underrättas och inspekterar visar det sig att golvet skadats av vattenläcka från duschkabinens utlopp. Kanske har vattenpölar legat kvar under duschkabinen ej synligt. Vem bär ansvaret för reparationskostnader? Hur ska en ung hyresgäst som hyr sitt första egna boende kunna veta och omedelbart meddela skada som denne själv inte upptäcker eller förstår?
Moa Lundqvist |Hej och tack för att du vänder till dig Lawline med din fråga! Regler om hyresrätter finns i 12 kap. jordabalken (JB), den s.k. "hyreslagen". Enligt denna lag har hyresvärden och hyresgästen ett fördelat ansvar, för att kunna besvara frågan om vem som ska bära reparationskostnaden i det aktuella fallet måste vi först utreda vad parternas respektive ansvar omfattar.Hyresvärdens underhållsplikt (12:15 JB)Hyresvärden har ett ansvar att se till att hyresrätten är i beboeligt och acceptabelt skick. Detta innebär att hyresvärden ansvarar för att vidta sedvanliga reparationer avseende brister och skador som uppkommer i hyresrätten för att säkerställa en kontinuerligt godtagbar standard.Hyresgästens vårdplikt (12:24 JB)Hyresgästens ansvar innebär en skyldighet att vårda hyresrätten väl, man ska helt enkelt iaktta aktsamhet när man nyttjar bostaden. Detta innebär att hyresgästen måste ersätta skador som denne själv orsakar. Vårdplikten innefattar även en s.k. underrättelseplikt vilket innebär att hyresgästen har en skyldighet att informera hyresvärden om en brist eller skada uppkommer. Om hyresgästen underlåter att underrätta hyresvärden kan denne bli ersättningsskyldig för skador som uppstår till följd av detta. Informationen ska lämnas "utan oskäligt dröjsmål" enligt paragrafens andra stycke. Vad som är skälig tid varierar från fall till fall med hänsyn till omständigheterna i det enskilda fallet, men generellt sett gäller en kortare tidsfrist för skador av mer brådskande art. Vattenskador betraktas i allmänhet som en sådan brist som är brådskande.Bedömningen i ditt fallHyresvärden är som utgångspunkt ansvarig för reparationer i hyresrätten, med undantag för skador som hyresgästen har orsakat. Om det är så att din flickvän har varit oaktsam och orsakat vattenläckan och därigenom brustit i den vårdplikt som en hyresgäst har kan det vara så att hon behöver ersätta skadan. Har hon inte varit oaktsam vid nyttjandet av bostaden är det istället hyresvärden som bär ansvaret för vattenläckan. Om din flickvän inte har informerat hyresvärden om bristen inom skälig tid och skadan därigenom har förvärrats, kan det bli så att hon behöver ersätta den ytterligare skada som uppkommit på grund av hennes underlåtenhet. Vad som utgör skälig tid är som tidigare nämnt inte fast bestämt, man måste göra en närmare bedömning av samtliga omständigheter i det enskilda fallet för att kunna fastställa skäligheten. Om du har ytterligare frågor är du varmt välkommen att kontakta våra jurister på Lawline!

Kan jag välja att hyra ut min villa till en annan hyresgäst istället?

2021-02-12 i Hyresrätt
FRÅGA |Jag är ägare till en villa som jag ska hyra ut från och med 20 juni 2021 till och med sista januari 2022. Jag har nu fått en bättre hyresgäst som vill hyra på längre tid och som betalar bättre. Vad kan jag göra har inte skrivit på avtalet ännu?
Jessica Jacob |Hej!Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Jag förutsätter att denna uthyrning sker privat och inte i en näringsverksamhet samt att du hyr ut villan för annat ändamål än fritidsändamål.När du som ägare till en villa vill hyra ut denna så blir lagen om uthyrning av egen bostad tillämplig (1 § första stycket lagen om uthyrning av egen bostad). Om inget annat framgår i lagen om uthyrning av egen bostad så gäller bestämmelserna i 12 kap. jordabalken parallellt med tillämpningen av lagen om uthyrning av egen bostad (1 § andra stycket lagen om uthyrning av egen bostad).Hyresavtal kan ingås skriftligt men även muntligt, det är därmed inte ett krav att ett skriftligt hyresavtal har upprättats för att ett hyresförhållande ska anses ha uppstått (12 kap. 2 § jordabalken). I bevishänseende så är skriftliga hyresavtal att föredra då muntliga hyresavtal kan vara svårare att bevisa.Detta innebär i ditt fall att det beror på din situation. Det är viktigt att du säkerställer att du inte har ingått ett muntligt hyresavtal med den första hyresgästen. Om du inte har gjort det så finns det en möjlighet att du kan anses befinna dig i ett förhandlingsstadium med den första hyresgästen. I förhandlingsstadiet har du fortfarande en rätt att dra dig ur. Det viktiga är att du drar dig ur så fort du faktiskt ångrar dig för att du inte ska anses ha agerat oaktsamt och därmed möjligtvis orsakat motparten en skada (detta kallas för culpa in contrahendo).Jag hoppas att detta svarade på din fråga!Vänliga hälsningar,

Rätt till nedsänkt hyra

2021-02-18 i Hyresrätt
FRÅGA |Vi har blivit tvungen att att flytta från våran lägenhet på grund av en vattenskada till en annan lägenhet men vi måste fortsätta att betala hyran fast vi inte kan bo kvar där. Och vi måste även betala hyran på våran nya lägenheten.
Oscar Rudén |Hej! Tack för att du vänt dig till Lawline med din fråga!Jag tolkar din fråga som att du vill veta huruvida du skulle kunna få ett avdrag för hyran på grund av vissa problem i din hyreslägenhet som inte åtgärdats alternativt inte åtgärdats på ett korrekt sätt. Vad säger lagen?Lägenhetens skick och åtgärdsföreläggandeDen huvudsakliga lagen man utgår från vid frågor som rör bostadshyra är den så kallade hyreslagen som egentligen är jordabalkens (JB) 12:e kapitel. Regler om vilket skick lägenheten ska vara i hittar man i 12:9-18 (JB). Enligt 12:15 JB ska hyresvärden under hyrestiden hålla lägenheten i fullt brukbart skick, han ska dessutom med skäliga tidsmellanrum se till att det utförs sådana reparationer och ommålningar som behövs på grund av att lägenheten slits ut genom vanligt brukande. Enligt 12:16 JB är hyresvärden dessutom skyldig att åtgärda skador som uppkommer på lägenheten som inte orsakats av hyresgästen och att undanröja sådana hinder som kan påverka hyresgästens möjlighet att nyttja lägenheten (12:16 3 p JB). Enligt 12:16 2 st JB kan hyresgästen om hyresvärden inte uppfyller sin underhållsplikt enligt vad som redovisats ovan ansöka hos hyresnämnden om att hyresvärden ska föreläggas att åtgärda felet (åtgärdsföreläggande). Detta föreläggande kan förenas med vite vilket innebär att hyresvärden kan få betala en avgift om han inte uppfyller det han ålagts att göra i enlighet med åtgärdsföreläggandet. Nedsättning av hyranUnder vissa förutsättningar kan en hyresgäst ha rätt att betala en lägre hyra till hyresvärden. Ett exempel på en situation då hyran kan sättas ner är om hyresgästen själv åtgärdat ett problem som egentligen hyresvärden varit ansvarig att åtgärda enligt de regler jag gått igenom ovan. Nedsättning av hyran går inte till på så sätt att hyresgästen endast betalar hyresvärden ett lägre belopp, istället går det till så att hyresgästen enligt 12:21 JB deponerar det belopp som han eller hon anser att hyran ska nedsättas med hos länsstyrelsen. Länsstyrelsen tar då hand om beloppet tills tvisten om hur mycket hyra som ska betalas är avgjord och betalar sedan ut beloppet till den som tillslut vinner den tvisten (12:22 JB). Att göra på det här sättet är viktigt eftersom att om hyran inte betalas fullt ut (och om det visar sig att det saknas rätt till nedsättning av hyran) det skulle kunna utgöra en förverkandegrund för hyresavtalet vilket kan medföra att hyresgästen får flytta ut. Om beloppet istället är deponerat hos länsstyrelsen kan hyresvärden inte göra gällande att beloppet inte betalats till honom som en grund för att bli av med hyresgästen (12:21 3 st JB).Bedömning i ditt fall - med stöd av 12 kap 16 § JB kan vi konstatera att hyresvärden brister i sin skyldighet att undanröja hinder som påverkar er rätt att nyttja lägenheten. Detta bör utgöra grund för nedsättning av hyran. Skäl för att få hyran nedsatt föreligger alltså och tillvägagångssättet ska gå till som nämns i 12 kap 21 § JB. Hoppas att de var svar på din fråga!

Ersättning för fuktskadade möbler i hyresrätt

2021-02-16 i Hyresrätt
FRÅGA |Hej! Jag är hyresgäst i en legenhet som har stort problem, fukt och mögel som är felanmäld ett år tillbaka. Hyresvärden har inte tagit åtgärder till detta.Har flyttat nu från lägenheten och kastat mina möbler som blir fuktskadade. Har jag rätt till ersättning från hyresvärden för detta. Mvh.
Frida Fahlgren |Hej! Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Då din fråga handlar om en hyresrätt blir 12 kap. jordabalken (JB) tillämplig, som också brukar kallas hyreslagen. Jag kommer nedan att beskriva vad hyresvärden har för ansvar och vad du har för rättigheter.Hyresvärdens skyldigheterUnder hyrestiden har hyresvärden ett underhållsansvar som innebär att den har en skyldighet att hålla lägenheten i ett sådant skick att den anses vara fullt brukbar för sitt avsedda ändamål (12 kap. 9 § och 15 § JB). Mögel och fuktskador klassas som brister i lägenheten. När brister uppkommer har du som hyresgäst vissa rättigheter.Dina rättigheter Du beskriver att lägenheten har varit felanmäld i ett år. Jag tolkar det förvisso som att du redan har sagt upp ditt hyresavtal eftersom du skriver att du flyttat från lägenheten, men annars har du rätt att säga upp avtalet om bristen kan klassas som väsentlig, eftersom hyresvärden inte vidtagit några åtgärder efter tillsägelse (12 kap. 11 § 2 punkten och 16 § JB). Mögel borde vara att anse som en väsentlig brist då det kan leda till negativa hälsoeffekter.För den tid då lägenheten är i bristfälligt skick har hyresgästen rätt till skälig nedsättning av hyran, från dagen då bristen påtalades (12 kap. 11 § 3 punkten JB). Om du har fortsatt betala hyran utan protest kan det dock vara svårt att få rätt till en hyresnedsättning i efterhand.Det är mycket möjligt att du har rätt till ersättning för dina fuktskadade möbler. Det gäller förutsatt att hyresvärden inte kan visa att bristen, alltså fukten och möglet, inte beror på dennes försummelse (12 kap. 11 § 4 punkten JB). Försummelse kan innebära en underlåtenhet att agera, som leder till en skada. Utifrån det du berättar verkar det som att hyresvärden har betett sig försumligt då han inte åtgärdat bristerna på ett år och det har lett till att dina möbler skadats. En förutsättning för att du ska kunna kräva ersättning är dock att du har någon form av bevis, exempelvis foton på de fuktskadade möblerna.Vart du bör vända digJag råder dig att i första hand kontakta hyresvärden och kräva ersättning för dina fuktskadade möbler. Om den inte går med på detta kan du skicka in en stämningsansökan till tingsrätten.Jag hoppas att detta besvarade din fråga, annars är du välkommen att höra av dig igen.Vänliga hälsningar,

Min hyresrätt är för kall, vad gäller kring detta?

2021-02-15 i Hyresrätt
FRÅGA |Hej, Vi bor i en privat hyresrätt och det är så kallt i lägenheten att vi måste ha AC på dygnet runt för att inte frysa ihjäl om dagarna/kvällarna. Vilket har resulterat i att vår elräkning är på 5500:- kr i månaden och vi har sagt till flera gånger att vi har det såhär. jag undrar om det finns några lagar kring detta?
Elmer Mårtensson Wallhult |Hej och tack för att du valt att vända dig till oss på Lawline med din fråga!Frågor som rör hyresrätter regleras i 12 kap. jordabalken (JB), även kallad hyreslagen.Av 12 kap 9 § JB framgår att en hyresvärd har en skyldighet att hålla lägenheten i brukbart skick. En hyresgäst ska inte behöva frysa. Det skall finnas kontinuerlig uppvärmning, det ingår som en del i den lägsta godtagbara standard och anges i 12 kap 18a § JB. Det framkommer i en rekommendation(se här) från folkhälsomyndigheten att temperaturen i en lägenhet bör vara mellan 20 och 23 grader. Är temperaturen lägre än 20 grader kan det innebära en olägenhet för människors hälsa. En första rekommendation vore att kontakta din hyresvärd och påpeka detta, men efter som att din hyresvärd inte gör någonting åt saken efter upprepade försök kan du kontakta miljö- och hälsoskyddsnämnden i kommunen. De kan begära att din hyresvärd gör en temperaturmätning och åtgärdar eventuella fel. Ytterligare ett förslag är att kontakta hyresgästföreningen med din klagan och få hjälp att begära ersättning i form av hyresreduktion av din hyresvärd. Hur stor en potentiell ersättning kommer bli kan jag dock inte svara på då det görs bedömningar i det enskilda fallet.Sammanfattningsvis innebär detta att du har rätt att få din temperatur åtgärdad av hyresvärden, om den är under 20 grader. Du kan även har rätt till ersättning för olägenheten. Jag hoppas att detta gav dig svar på dina frågorVänligen

När preskriberas en hyresfordran?

2021-02-12 i Hyresrätt
FRÅGA |Jag var egenföretagare i Gällivare ,Sverige och hyrde verkstadslokal av Gällivare Kommun till mars 1993 . Jag blev vräkt från lokalen pga obetalt hyra och flyttade till en annan lokal.Min fråga är eftersom jag numera bor i Finland, att hur länge är preskriberingstiden i Detta fall?
Saga Sthen |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga! Att inte betala hyran är inte ett brott enligt svensk lag, det är istället ett kontraktsbrott gentemot den du hade hyresavtal med. Om din fråga avser preskriptionstiden för när hyresvärden fortfarande kan kräva in den obetalda hyran så är preskriptionstiden för hyresfordran 2 år från det att hyresförhållandet upphörde, alltså att du flyttade därifrån (12:61 Jordabalken). Eftersom du blev vräkt från lokalen 1993 så är den fordringen preskriberad nu. Jag hoppas att detta gav dig svar på din fråga! Om du har någon annan fundering eller om jag tolkat din fråga fel så är du välkommen att höra av dig till oss på Lawline igen! Med vänlig hälsning,