Två lägenheter hos samma hyresvärd - grund för uppsägning av den ena?

2010-02-21 i Hyresrätt
FRÅGA | Kan min hyresvärd säga upp än av mina lägenheter,då jag står på båda två och det inte är tillåtet att ha två? Fast de skrev under för 3 år sen? Nu anklgar de mig för andrahandsuthyrning, fast det inte stämmer? Vad kan jag göra?
Sofie Bjärtun |Hej! Det finns inte något lagreglerat förbud mot att hyra två lägenheter av samma hyresvärd. I praktiken kan emellertid hyresvärden omöjliggöra detta, främst genom Hyreslagens begränsande regler vad gäller andrahandsuthyrning men också på grund av den försvagning av hyresgästens principiella besittningsskydd som ett innehav av två lägenheter medför. För det första krävs nämligen hyresvärdens godkännande för att hyresgästen skall få hyra ut den ena av lägenheterna i andra hand, se 39 § Hyreslagen. Visserligen finns en möjlighet att istället ansöka om tillstånd för andrahandsuthyrningen hos hyresnämnden men för beviljande krävs bl.a. att hyresgästen har beaktansvärda skäl för andrahandsuthyrningen, se 40 § Hyreslagen. Detta innebär att hyresgästen måste ha starka skäl såväl för att inte använda lägenheten som för att behålla anknytningen till den. Ett sådant beaktansvärt skäl föreligger förmodligen inte i denna situation. Du antyder i din fråga att du inte hyrt ut någon av dina lägenheter i andra hand, varpå hyresvärden inte torde kunna säga upp kontraktet pga. otillåten andrahandsuthyrning, varken i en tvist i domstol om omedelbar uppsägning av hyreskontraktet eller i en s.k. förlängningstvist hos hyresnämnden om uppsägning till hyrestidens utgång. I en tvist enligt det senare mönstret har emellertid hyresvärden en andra möjlighet att motverka situationen med två hyreskontrakt för en och samma hyresgäst. Hyresvärden kan med ett sakligt skäl (och här ställs inte höga krav) för uppsägning till hyrestidens slut åberopa den s.k. generalklausulen varpå hyresnämnden gör en intresseavvägning mellan hyresvärd och hyresgäst. Att hyresgästen har ytterligare en lägenhet (oavsett om denna hyrs ut i andra hand eller ej) talar i denna avvägning till hyresgästens nackdel, varpå hyresvärden torde få betydligt lättare att med ett, i sin egenskap av hyresvärd, legitimt intresse kunna få igenom en uppsägning, jfr till det sagda 46 § 10 p Hyreslagen. Med det sagda i åtanke är det enligt min mening troligt att hyresvärden kan säga upp ditt ena hyreskontrakt till hyrestidens slut. Med stöd av Hyreslagen behöver du emellertid inte göra något alls förrän hyresvärden därefter tar frågan till hyresnämnden för bedömning, se 49 § Hyreslagen. Det är härefter upp till hyresnämnden att avgöra i frågan, men med tanke på det ovan sagda råder jag dig att innan tvisten hamnar här försöka komma fram till en lösning med din hyresvärd. Det finns, som nämnts inledningsvis, inget generellt förbud mot att hyra två lägenheter av din hyresvärd och så länge ni kan komma överens kan du stå kvar som hyresgäst på båda kontrakten. Mvh,

Lägenhetsbyte

2010-02-06 i Hyresrätt
FRÅGA |Jag har 1:a handskontraktet på en lägenhet och ska flytta till en större stad. Nu har jag fått erbjudande att byta kontrakt. Men den andra bostaden är en bostadsrätt och ägaren säger "Ja, jag äger lägenheten, men du har 1:a handskontraktet, vilket innebär att du kan byta den som vilket kontrakt som helst". För att det ska funka, om jag vill byta vidare, så måste ju jag kunna garantera nästa hyresgäst att han inte ska sälja den på ett tag. Vad gäller och vad ska jag tänka på när vi skriver kontrakt?
Martin Fridh |Hej, En hyresrätt kan övergå till en ny person på två olika sätt. Antingen upphör hyresgästens avtal och hyresvärden tecknar nytt avtal med ny hyresgäst eller så sker en så kallad substitution, ett begrepp som även innefattar ett bytesförfarande. Övergång av hyresrätt regleras i 12 kapitlet jordabalken, nedan kallad hyreslagen (HL). 32-38 §§ HL stipulerar villkoren närmare och 35 § handlar om just lägenhetsbyte, vilket är tillämpligt i ditt fall, se https://lagen.nu/1970:994#K12P35S1 Enligt 35 § HL får överlåtelse av hyresrätt ske i samband med lägenhetsbyte, om ditt syfte med bytet är att erhålla en ny bostad. Det är inte alls nödvändigt att bytet skall ske till en ny hyresrätt utan att byta till sig en bostadsrätt med ett hyresrättskontrakt är helt okej. Hyresvärdens tillstånd krävs dock och om denne ej tillåter substitutionen kan tvisten prövas av den lokala hyresnämnden. Vid en eventuell prövning av möjligheten till byte måste du ha beaktansvärda skäl för bytet som anses väga tyngre än den olägenhet bytet medför din hyresvärd. Beaktansvärda skäl kan vara att du behöver den nya bostaden med hänsyn till studier eller en ny anställning, om lägenheten innehafts en kortare tid krävs ofta starkare skäl för att din sak skall bli godkänd. Hyresvärdens talan mot byte förstärks också naturligtvis om den tilltänkte hyresgästen lider av betalningssvårigheter eller liknande problem. Förhoppningsvis tillåter dock hyresvärden bytet i första ledet, utan tillstånd av antingen denne eller hyresnämnd går det som sagt ej att lagligen genomföra bytet. Vad du skall tänka på vid ett kontraktsskrivande är framförallt att du inte kan ta emot någon ersättning för bytet då det enligt 65 § HL är strängt förbjudet att handla med hyresrätter, se https://lagen.nu/1970:994#K12P65aS1 I övrigt bör avtalet utformas så utförligt som möjligt för att undvika framtida missförstånd. Tänk även på att möjligheten till bostadsbyte faller bort enligt 35 § 2 st HL om du: 1. Hyr ut hyresrätten i andra hand 2. Lägenheten utgör en del i hyresvärdens bostad 3. Lägenheten är belägen i ett en- eller tvåfamiljshus som inte är avsett att hyras ut varaktigt Hoppas att du har fått svar på din fråga Med vänliga hälsningar

Uppsägning till följd av förverkande

2010-01-31 i Hyresrätt
FRÅGA |Hej! Vi är fastighetsägare och hyr ut tre hyresrätter. Vi anser att en av hyresgästerna föverkat sin hyresrätt pga allvarliga störningar och kommer vräka personen. Hur fort kan vi begära att hyresgästen flyttar? När är det aktuellt att kontakta kronofogden?
Hanna Rehn |Hej, Hyresförhållanden regleras i 12 kap jordabalken (JB) (hyreslagen). I regel skall en hyresrätt sägas upp för att upphöra att gälla men hyresrätten kan i de fall som anges i 12:42 § JB anses förverkad. Hyresvärden är då berättigad att säga upp hyresavtalet i förtid. Då hyresrätten är förverkad p g a störningar (12:42 § 6p JB) får uppsägning av ett hyresavtal som gäller bostadslägenhet ske först efter att tillsägelse givits och rättelse inte vidtagits. Vidare måste också socialnämnden ha underrättats enligt 12:25 § andra stycket JB. Om rättelse sker efter tillsägelse får hyresgästen inte skiljas från lägenheten 12:43 § JB. Om det är fråga om särskilt allvarliga störningar får uppsägning ske utan föregående tillsägelse. Det behövs inte heller någon föregående underrättelse till socialnämnden men en kopia av uppsägningen skall skickas dit. Hyresrätten anses förverkad och kan i princip sägas upp med omedelbar verkan. Särskilt allvarliga störningar kan tex vara att hyresgästen gjort sig skyldig till allvarlig brottslighet som har samband med boendet eller om störningarna är särskilt omfattande etc. (Vad som gäller för sådana särskilt allvarliga störningar gäller dock inte om de orsakats av, en av hyresvärden eller hyresnämnden godkänd, andrahandshyresgäst.) Om hyresgästen vägrar flytta kan det bli aktuellt att ansöka om avhysning hos kronofogden. Om yrkandet bestrids så överlämnas målet till tingsrätten som prövar frågan. Med vänlig hälsning

Upprepade förseningar med hyran

2010-01-31 i Hyresrätt
FRÅGA |Hej! Jag hyr ut en lägenhet i en mindre fastighet. Hyresgästen har de senaste fem månaderna endast betalat i tid en gång samt nu senast bara betalat en del av hyran. Har jag rätt att säga upp avtalet?
Sofie Bjärtun |Hej! För att en försenad hyresbetalning skall kunna leda till omedelbar uppsägning krävs att hyresgästen inte betalat (hela eller del av) hyran inom en vecka från förfallodagen. Hyresgästen har härefter vidare en återvinningsfrist på tre veckor inom vilken hyresgästen kan undkomma uppsägning genom betalning, se till det sagda 42 § 1 p och 44 § 1 p Hyreslagen. Förutsatt att din hyresgäst betalar inom dessa frister ”räddas” han/hon således trots förseningarna genom hyreslagens skyddsregler. Även om hyresgästen undkommer omedelbar uppsägning på detta vis innebär sådan upprepad betalningsförsummelse som är ifråga att hyresgästen riskerar att förlora sin generella rätt till förlängning av hyresavtalet. Du kan således säga upp avtalet till hyrestidens utgång och härefter inom en månad vända dig till hyresnämnden för prövning i saken, detta med åberopande av 46 § 2 p (hyresgästs åsidosättande av förpliktelser), se även 49 §. Hyresnämnden kommer i sin bedömning att väga hyresgästens försummelse mot det intresse han/hon har av att bo kvar i lägenheten. Då din hyresgäst närmast regelmässigt verkar ha varit i dröjsmål bedömer jag dina chanser i detta avseende goda. Med beaktande av att praxis ställer höga krav på hyresvärds agerande i sådana här situationer råder jag dig emellertid att snarast och med tydlighet informera din hyresgäst om att han/hon riskerar förlora sin hyresrätt. Vänliga hälsningar,

Skadeståndsskyldighet för förslitningsskada?

2010-02-06 i Hyresrätt
FRÅGA |Jag ska flytta ut ur min hyreslägenhet och ett ben på min säng har orsakat ett märke i golvet (plastgolv). Kan jag bli ersättningsskyldig för detta eller räknas det som slitage (man kan ju tycka att golvet borde hålla för en vanlig säng)? Om det inte gör det, hur mycket kan de kräva att jag ska betala? Kan jag till exempel bli tvungen att betala för nytt golv i hela rummet fastän märket är i ena hörnet?
Cajsa Hansen |Jordabalken (SFS 1970:994) (JB) kap 12 reglerar hyra av fast egendom, se https://lagen.nu/1970:994#K12P1S1. Kap 12 JB är tvingande till hyresgästens förmån vilket framgår av § 1 st 5 JB, se https://lagen.nu/1970:994#K12P1S5. Av detta följer att hyresavtalet inte får föreskriva ytterligare skyldigheter för hyresgästen som t ex en skyldighet att ersätta alla förslitningsskador. Av kap 12 § 24 JB framgår att hyresgästen har en allmän vårdnadsplikt, se https://lagen.nu/1970:994#K12P24S1. Av denna följer att hyresgästen skall ersätta skador som orsakats av dennes vållande eller vårdslöshet. Under en hyrestid uppkommer vanligtvis förslitningar. Detta är något som såväl hyresgäst som hyresvärd får leva med och något som så att säga ligger i hyresavtalets natur. Ett märke i golvet skulle jag klassa som en typisk förslitningsskada. För ersättningsskyldighet krävs att hyresvärden kan bevisa att skadan uppstått genom försummelse, vilket i detta fall blir ytterst svårt om det är fråga om en vanlig användning av en säng. Om skadan skulle vara ersättningsgill kan jag inte tänka mig att hyresgästen skulle tvingas betala för ett helt nytt golv. Detta har bland annat att göra med att hyresvärden har en skyldighet att sköta underhåll av lägenheten med jämna mellanrum, lägenheten skall alltså ändå inom en viss tid fräshas upp.

Låg inomhustemperatur

2010-02-05 i Hyresrätt
FRÅGA |Finns det en regel som säger att innetemp. inte får understiga en viss temp. ? I min dotters lägenhet hade hon 14 grader när hon skulle gå o lägga sig igår .
Josefina Blom |Hej, Socialstyrelsens allmänna råd 2005:15 anger som riktvärde på god inomhustemperatur en temperatur på mellan 20 till 24 grader. Är temperaturen lägre än 18 grader eller högre än 26 grader kan det utgöra en sådan sanitär olägenhet som avses i 12:18a 7 st. 2 p. Jordabalken (JB). Enligt 12:18a 1 st. JB kan hyresnämnden, på hyresgästens ansökan, förelägga hyresvärden att vidta åtgärder för att uppnå en godtagbar sanitär standard. I rättsfallet RH 1994:36 förpliktigades hyresvärden att utge skadestånd till hyresgästen på grund av att temperaturen i lägenheten varit för hög och det ansågs utgöra en sanitär olägenhet. Det finns således ingen lagreglerad minimitemperatur, men låg temperatur kan anses vara ett sanitärt förhållande som inte skäligen kan godtas. Ni ska då vända er till hyresnämnden som kan förelägga er hyresvärd att åtgärda problemet. Vänligen,

Ersättningsskyldighet vid vattenskada genom olyckshändelse

2010-01-31 i Hyresrätt
FRÅGA |Hej! jag har orsakat en vattenskada i min hyresbostad av en olyckshändelse, finns det några undantag då det gäller ersätningsskylldig? jag undrar också om hyresvärden har rätt att lägga hela besiktnings kostnaden på mig, även att dom väljer besiktnings människor?
Sofie Bjärtun |Hej! Som hyresgäst har du en vårdplikt och är ersättningsskyldig vad gäller de skador som uppkommer genom ditt vållande, med vilket avses såväl avsiktliga som vårdslösa beteenden, se 24 § Hyreslagen. Rena olyckshändelser svarar du som hyresgäst däremot inte för. Vattenskadan som uppkommit betraktas förmodligen istället som en brist i lägenheten, vilken hyresvärden är ansvarig för, se 16 § 2 p Hyreslagen. Härmed följer också att det är hyresvärden som har att stå för den besiktningskostnad som kan förekomma åtgärdandet/reparationerna av skadorna. Tilläggas bör emellertid att bedömningen av vad som är en ren olyckshändelse och vad som kan anses som vårdslöshet inte på något sätt är enkel att dra. Härtill kommer att du som hyresgäst har en generell lojalitetsplikt mot din hyresvärd som kommer till uttryck på olika sätt i en sådan här situation, exempelvis omedelbar underrättelse till hyresvärden vid upptäckt av skadan. Vårdslöshet kan således anses vara för handen även om det vid en första anblick är en olyckshändelse som skett. Vänliga hälsningar,

Olovlig upplåtelse i andra hand till närstående

2010-01-30 i Hyresrätt
FRÅGA |Hej! Jag hyr sedan flera år lägenhet med hyresrätt och är folkbokförd på adressen men bor på annan adress på samma ort. Större delen av tiden bor närstående (förälder) i lägenheten då jag inte har användning av den för närvarande. Kan hyresvärden anse att hyresrätten är förverkad och säga upp avtalet med hänvisning till att jag har ringa behov av lägenheten, ej nyttjar den stadigvarande, eller olovligen upplåtit den till annan/satt annan i mitt ställe?
Sofie Bjärtun |Hej! I din egenskap av hyresgäst har du enligt hyreslagen besittningsskydd, vilket innebär att du principiellt har rätt att bo kvar i din lägenhet så länge du vill. Detta förutsätter dock att hyresrätten inte förverkas av någon anledning som är hänförlig till dig eller att hyresvärden kan åberopa en anledning stark nog att bryta besittningsskyddet. Att du har ringa behov av lägenheten och inte utnyttjar den stadigvarande gör inte i sig att ditt avtal kan sägas upp men kan få betydelse i de intresseavvägningar som kan aktualiseras i din situation. Att låta någon (oavsett närstående eller ej och oavsett om hyra utgår) bo självständigt i lägenheten betraktas enligt hyreslagen som en andrahandsuthyrning som kräver hyresvärdens, alternativt hyresnämndens, tillstånd. Jag tolkar det som att varken det ena eller det andra föreligger i ditt fall, varför förfarandet är olovligt och kan utgöra en sådan förverkandegrund som ger hyresvärden rätt att säga upp dig med omedelbar verkan (se 42 § 3p HL). Hyresvärden är emellertid dessförinnan skyldig att genom meddelande till dig, inom två månader från kännedom om förhållandet, möjliggöra rättelse från din sida (43 § HL). Du har således chans att utan dröjsmål upphöra med andrahandsupplåtelsen eller ansöka om tillstånd. För din situation skulle jag också vilja påpeka att en överträdelse som kan anses som ringa inte kan innebära förverkande (42 § 2 st.) Hyresvärden kan som alternativ välja att säga upp ditt hyresavtal med iakttagande av gällande uppsägningstid och därefter föra frågan till hyresnämnden, som bedömer om ditt besittningsskydd skall brytas. Hyresvärden kan som skäl åberopa den otillåtna andrahandsuthyrningen såsom förverkandegrund (46 § 1p) eller att du som hyresgäst har åsidosatt dina förpliktelser i så hög grad att avtalet inte skäligen bör förlängas (46 § 2p HL). Hyresnämnden gör här en bedömning där kontraktsbrottet från din sida vägs mot den principiella rätt att bo kvar som hyreslagen faktiskt ger dig. Med tanke på att du, som du antyder, har ringa behov av lägenheten och inte nyttjar den stadigvarande kan denna bedömning dessvärre leda till att du förlorar din rätt till förlängning av hyresavtalet. Vänliga hälsningar