Uppsägning av bostadslägenhet med anledning av dödsfall

2013-04-30 i Hyresrätt
FRÅGA |Min far avled den 28/2 i år och jag sade upp hans lägenhet den 1/3. Fastighetsbolaget hävdar att då gäller en kalendermånads uppsägning, i detta fall till 31/4 2013. Eftersom han avled 28/2 utgick ingen pension för mars månad som då skulle täcka hyran för april. Jag tolkar lagen så att det är en månad från dödsdagen inte som nu två månader. Vem har rätt?
Matilda Karlsson |Hej! Tack för din fråga. I 12 kap. 5 § 2 st. jordabalken stadgas om de fall då uppsägning av bostadslägenhet ska ske med anledning av dödsfall. Däri står ”får dödsboet också inom en månad från dödsfallet säga upp avtalet att upphöra att gälla vid månadsskiftet som inträffar tidigast en månad efter uppsägningen”. Här återfinns således två tidsramar som dödsboet ska förhålla sig till.  För det första måste uppsägningen ske inom en månad från det att dödsfall har skett för att en uppsägning i enlighet med 12 kap. 5 § 2 st. jordabalken skall vara giltig. Eftersom ni har sagt upp den 1/3, bara en dag efter dödsfallet har ni uppfyllt denna tidsram. Vidare gäller att avtalet upphör att gälla vid månadsskiftet som inträffar tidigast en månad efter uppsägningen. Detta innebär att då ni har sagt upp avtalet den 1/3 upphör avtalet att gälla tidigast det månadsskifte som kommer efter den 1/4, det vill säga den 31/4 i enlighet med vad fastighetsbolaget har uttryckt. Beklagar den situation ni har hamnat i och hoppas att svaret trots detta har varit till hjälp. Vänligen,

Ersättning vid uppsägning av lokal

2013-04-22 i Hyresrätt
FRÅGA |Hej! Gällande skadestånd. Vid en obefogad uppsägning av lokal, har jag rätt till ersättning enligt 12 kap. Jordbalken. Jag har också rätt till skadestånd för det arbete jag lagt ner i lokalen, under den ombyggnation som varit., i form av material, arbete och transporter. Min fråga är hur detta skadestånd beräknas, går man efter en schablon vad det generellt kostar att bygga om till den typ av verksamhet, tar man in en värderingsman, och måste man uppvisa kvitton på kostnaderna. 
Lovisa Hedlund |Hej och tack för din fråga! Vid uppsägning av lokal som medför rätt till ersättning utgår en minimiersättning om 1 årshyra enligt Jordabalken 12 kap 58 b § 1 st https://lagen.nu/1970:994#K12P58bS1. Den hyresgäst som lider skada utöver minimiersättningen är således berättigad ersättning för detta enligt 2 st. Ersättningen ska utgå i skälig omfattning. Detta medger utrymme för jämkning av ersättningen, men detta ska bara tillämpas i undantagsfall. Ersättning kan utgå för förlust av det kvarvarande värdet av vissa ändringsarbeten. Notera därmed att ersättning inte utgår för hela kostnaden, utan enbart det kvarvarande värdet av dessa arbeten. Med ändring menas ombyggnad eller annan ändring av lokalen, t.ex. inredningsarbete. Vanligt underhålls- eller reparationsarbete kan inte anses innefattas i begreppet ändring. Förutsättning för att förlusten skall bli ersättningsgill är att hyresvärden antingen samtyckt till ändringen eller att hyresavtalet träffats under förutsättning att ändringen skulle få utföras. Om ändringen genomförs utan samtycke eller till och med i strid mot avtalets bestämmelser utgår sålunda ingen ersättning. För att få ersättning enligt 2 st krävs att hyresgästen kan bevisa sina kostnader. Hur detta ska bevisas eller hur beräkningen ska ske ger lagtexten tyvärr ingen närmare vägledning om. Tvist om ersättningen eller ersättningens storlek avgörs i sista hand i domstol. Enligt en kommentar till paragrafen av Holmqvist och Thomsson tillämpas regeln sällan i praktiken då den förbättring hyresgästen bekostat ofta bedöms sakna värde när hyresavtalet löper ut.   Lycka till!Med vänlig hälsning

Omedelbar uppsägning av hyresrätt pga kackerlackor

2013-04-18 i Hyresrätt
FRÅGA |Jag har tecknat avtal för ett studentrum där det innan jag hunnit flytta in framkommit att fastigheten är drabbad av kackerlackor. Jag anser att det är omöjligt för mig att flytta in i studentrummet, dels p.g.a. ohyran, men även p.g.a. att jag veckopendlar mellan den aktuella orten och mitt huvudsakliga boende på annan ort; spridningsrisk etc. Har jag på basis av detta rätt att säga upp avtalet med omedelbar verkan?
|Hejsan! Vad uppskattat att Ni vänder Er till oss på Lawline! Att det finns kackerlackor är onekligen en brist i hyresrätten, se 12 kap. § 9 Jordabalken (https://lagen.nu/1970:994#K12).  Innan hävning ska Ni dock anmoda hyresvärden att avhjälpa felet. Om hyresvärden underlåter att göra detta så kan Ni i första hand avhjälpa felet själv och sedan kräva ersättning för kostnaderna av hyresvärden (12 kap. § 11 p.1 Jordabalken). Att omedelbart häva avtalet kommer i andra hand (12 kap. § 11 p. 2 Jordabalken). Det kräver även att felet är väsentligt. Att det förekommer kackerlackor är inte uppenbart väsentligt men en bedömning görs i det enskilda fallet. Med hänsyn till att Ni har boende på annan ort kan det därför utgöra ett väsentligt fel. Lycka till! Mvh Lawline

Vad gäller vid köp av ett redan uthyrt hus? (Om besittningsskydd.)

2013-04-08 i Hyresrätt
FRÅGA |Hej! Vi vill köpa ett hus av våran arbetsgivare, det krångliga är att huset nu hyrs ut till en familj som bott där sen jan-09. Om vi köper huset har vi då rätt enligt JB 12 kapitlet att säga upp hyreskontraktet med 3 månanders uppsägningstid? Vi ska själva flytta in där. Räcker det att ha de som grund till uppsägningen?
Amanda Rasmusson |Hej,och tack för din fråga till oss på Lawline.se!Av din fråga framgår tyvärr inte hur familjens hyreskontrakt ser ut idag och om de avtalat bort det sk. "besittningsskyddet" eller inte. Är deras kontrakt uppsagt av deras nuvarande hyresvärd eller löper detta fortfarande på obestämd tid? Nedan har jag därför försökt samla information som kan vara bra och hoppas detta hjälper dig på vägen!När det gäller ett köp av en uthyrd bostad kan detta bli problematiskt om du som ny ägare tänker flytta in direkt. Jordabalkens 12 kapitel (även kallad Hyreslagen, se https://lagen.nu/1970:994) ger som huvudregel en bostadshyresgäst sk. "besittningsskydd". Besittningsskyddet gäller så fort en person flyttar in i en hyrd bostad och innebär en rätt till förlängning av hyresavtalet eller uppskov med avflyttning när hyresvärden säger upp avtalet och begär att hyresgästen ska flytta. Är hyresvärden och hyresgästen inte ense om att avtalet ska upphöra, avgörs tvisten av hyresnämnden. Till dess tvisten har avgjorts har hyresgästen rätt att bo kvar i lägenheten. Detta kan således ta lång tid. Det finns emellertid en del undantag från besittningsskyddet:(1) Hyresgästen kan bl.a. sägas upp om bostaden finns i ett en- eller tvåfamiljs bostadshus och som är privat ägt och ägaren har ett sådant behov av fastigheten att hyresgästen skäligen bör flytta. Som köpare har du alltså möjligheten att ange som skäl att du själv vill bo i huset för att säga upp avtalet.(2) Det kan också vara så att hyresgästen redan har avsagt sig besittningsskyddet. Avsägningen måste dock ha skett på ett särskilt papper skilt från hyreskontraktet.Angående uppsägning anger Hyreslagen vilken uppsägningstid som gäller (se https://lagen.nu/1970:994#K12P3S1 3 och 4 §§). Uppsägningstiden beror på vilket avtal som skrivits och under hur lång tid hyresgästen hyrt bostaden. Den bestämmelse som du syftar på i din fråga är JB 12 kap. 4 § 1 st. om bostadshyresavtal  på obestämd tid. Hyreskontraktet upphör då att gälla vid det månadsskifte som inträffar närmast efter tre månader från uppsägningen. Uppsägningar av hyreskontrakt ska i regel ske skriftligen. Vänligen,

Andrahandshyresgästens rättigheter

2013-04-22 i Hyresrätt
FRÅGA |Hej, Undrar om en andrahandshyrsgäst får anmäla fel i lägenheten som exempelvis trasigt innerdörr, ett vägguttag som inte fungerar osv. Eller måste den vända sig till förstahandshyresgästen som in sin tur ska vända sig till fastighetesvärden? Tacksam för svar
Lovisa Hedlund |Hej, och tack för din fråga!Vid andrahandsuthyrning föreligger två avtalsrelationer, en mellan hyresvärden och förstahandshyresgästen och en mellan förstahandshyresgästen och andrahandshyresgästen. Andrahandshyresgästen har således ingen rätt att rikta anspråk mot hyresvärden utan bör istället vända sig till förstahandshyresgästen, som fungerar som hyresvärd. Med vänlig hälsning 

Uppsägning av inneboende

2013-04-22 i Hyresrätt
FRÅGA |Jag har en kompis som planerar att flytta in som inneboende hos mig. Hon vill även skriva sig på min adress. Om det inte skulle funka att bo ihop, blir det svårare att avhysa henne om hon är folkbokförd på min adress?
Lovisa Hedlund |Hej, och tack för din fråga! Nej, folkbokföringen ska inte påverka. Rätten att kvarstanna i en bostadslägenhet, det så kallade besittningsskyddet, regleras i Jordabalkens 12 kapitel, även kallad hyreslagen https://lagen.nu/1970:994#K12. Huvudregeln för bostadshyresgäster är att de har ett besittningsskydd. Dock finns ett undantag från besittningsskyddet för inneboende i 12 kap 45 § 3 p https://lagen.nu/1970:994#K12P45S1. Du bör alltså kunna avhysa din vän om det inte fungerar att bo ihop, med den uppsägningstid som ni avtalat. Med vänlig hälsning

Besittningsrätt

2013-04-10 i Hyresrätt
FRÅGA |Hej ! Jag ska hyra en bostad av en ideel förening, enligt föreningen ska jag få bo där i 2 månader och sedan ska de förlänga avtalet i ytterligare 2 månader, alltså ska jag få bo där tills dem inte vill ha mig längre. Hur fungerar det med besitnniningsrätten, när kan jag åberopa det. Tacksam för snabbt svar / Abbas
|Hejsan!Besittningsrätt betyder rätt till förlängning enligt 12 kap. 46 § Jordabalken (https://lagen.nu/1970:994#K12). Bestämmelsen kan inte avtalas bort och kan därför åberopas av Er. Undantagen stadgas i samma paragraf som 12 kap. 45-46 § Jordabalken.MvhLawline

Om sambos gemensamma bostad vid samboskapets upplösning

2013-04-07 i Hyresrätt
FRÅGA |Hej! Jag har blivit lämnad av mitt ex och nu vill han att jag flyttar från våran gemensamma bostadsrätt där jag äger 1/4. (Vi har samboavtal). Han vill köpa ut mig och att jag flyttar på en gång,  men jag har ingenstans att bo tills jag köpt en ny lägenhet. Han har inget överseende med det tyvärr. Han säger att jag bara har rätt att vara i lägenheten 1/4 del av tiden t.ex att han bor tre veckor och jag en vecka på en månad. Är det så?
Amanda Rasmusson |Hej,och tack för din fråga till oss på Lawline.se!Oavsett vem som betalat hur mycket så är båda parter att anse som ägare till bostaden, vilket innebär att båda har rätt till den om samboskapet upphör. Detta betyder att en parten inte kan avhysas ur lägenheten hur som helst. Din sambo har således inte rätt att begära att du bor 1/4 av tiden i lägenheten. Det finns enligt Sambolagen 22 § andra möjligheter för en sambo att överta en bostad eller ha bättre rätt till bostaden i fråga, men då krävs synnerliga skäl om inte barn är inblandade.Vänligen,