Förverkande av hyresrätt

2010-09-29 i Hyresrätt
FRÅGA |Jag har fått en skriftlig avhysning från min hyresvärd, jag har bott här i över 5 år men har haft problem med ekonomin och varit hos socilen fram och tillbaka. Avhysningen gäller försena inbetalningar av hyror.Jag har inga aktuella hyreskulder hos dem. Vad har jag för rättigheter eller möjligheter till att överklaga? Snälla hjälå mig, jag måste flytta den 30 september men vill överklaga!
|Hej, När en hyresvärd säger upp ett hyresavtal med en bostadshyresgäst och begär att hyresgästen ska flytta, har hyresgästen i regel rätt till förlängning av sitt hyresavtal. Detta kallas för besittningsskydd. Men en hyresgäst kan förverka sin hyresrätt vilket ger hyresvärden rätt att säga upp avtalet och avhysa hyresgästen. Det finns flera grunder för förverkande och en sådan är just försenad inbetalning av hyra. Dröjer hyresgästen med att betala hyran mer än en vecka efter förfallodagen, har hyresvärden rätt att säga upp avtalet och begära att hyresgästen ska flytta. Det är dock inte helt klart att hyresgästen måste lämna lägenheten. I Jordabalken 12:42 stycke 5 stadgas nämligen att om det som lägges hyresgästen till last endast är av ringa betydelse är hyresrätten inte förverkad och denne har då rätt att behålla hyresrätten. Av ringa betydelse skulle i ditt fall kunna vara att du bara varit sen med att betala hyran några få gånger och då inte heller alltför sen (jfr fristen på 7 dagar). Hyresrätten är inte heller förverkad om rättelse sker innan hyresvärden har sagt upp avtalet (Jordabalken 12:43 stycke 1), d v s om du har betalat hyran för sent men innan du har blivit uppsagd, har du rätt att stanna kvar i lägenheten. Detta förutsätter dock att förseningarna inte är av sådan art att de räknas som särskilt allvarliga störningar i boendet. Av betydelse i det avseendet skulle kunna vara antalet gånger du varit försenad och hur mycket. Av din fråga framgår att du har betalat hyrorna men inte när. För ett heltäckande svar på vad som gäller mer exakt i ditt fall hänvisar jag därför i övrigt till Jordabalken 44 §, där du kan läsa om i vilka fall du har rätt att bo kvar trots att du har blivit uppsagd p g a dröjsmål med att betala hyran. Avslutningsvis bör nämnas att om hyresvärden och hyresgästen inte är överens om att avtalet skall upphöra, avgörs tvisten av hyresnämnden. Med vänlig hälsning, Sanna Söder

Olagligt att kräva ersättning vid överlåtelse av hyreslägenhet

2010-09-22 i Hyresrätt
FRÅGA |Jag och en annan har genom en bostadsbytessite varit och tittat på varandras lägenheter. Nu när den andre parten säger att bytet är intressant att gå vidare med nämner den andre också att den vill ha betalt för bytet. En stor summa pengar. Jag har läst att det är olagligt och att den andre kan bli dömd för det och kanske bli av med hyresavtalet. Min fråga är är det olagligt om jag hotar den andre med att anmäla detta till polisen om vi inte går vidare med bytet utan ersättning eller kallas det då olaga hot? Finns det något annat sätt jag kan göra? Blev riktigt missnöjd då jag trodde det handlade om ett ärligt byte.
Lina Hjorter |Hej, Precis som du uppger är det enligt jordabalken https://lagen.nu/1970:994) 12 kap 65§ olagligt att erhålla ersättning för överlåtelse av hyresrätt. Ett sådant villkor kan för överlåtaren medföra böter eller fängelse upp till sex månader. För att rekvisiten för olaga hot enligt brottsbalken https://lagen.nu/1962:700 4 kap 5§ skall anses uppfyllda skall gärningsmannen hota den utsatte med brottslig gärning som är ägnad att framkalla allvarlig fruktan. En anmälan om ett begånget brott är inte en brottslig gärning och brottet olaga hot blir enligt de uppgifter som angivits därför inte aktuellt i detta fall. Handel med hyresrätter är olagligt men förekommer tyvärr. Vad som kan göras för att få igenom lägenhetsbytet utan ersättning i detta fall är svårt att säga. Ett första steg kan vara att upplysa motparten om olagligheten och hoppas att även denne vill att bytet skall gå igenom och att ni på så vis lyckas genomföra bytet. Tyvärr finns risken att denne är medveten om det brott denne begår och trots detta inte vill godta ett byte utan ersättning. Fungerar inte detta kan polis och hyresvärd kontaktas. Dessa har säkerligen stött på problematiken tidigare och kan ge dig råd på hur du skall gå vidare. En hyresgäst som betalar för en överlåtelse riskerar att bli av med hyreskontraktet utan att återfå den erlagda ersättningen. Dessutom skulle köparen vid en kommande överlåtelse som säljare själv utföra brott om denne försöker erhålla ersättning av den nya köparen för att inte förlora pengarna som utgivits. Med Vänlig Hälsning

Fettfläckar på tapet

2010-09-08 i Hyresrätt
FRÅGA |Hej, jag kommer flytta ut från mitt studentrum i början på nästa år 2011. Det jag undrar över är fettfläckarna som uppstått vid sängen. Rummet är ganska litet, 13kvm, så det är ganska naturligt då att sängen måste stå med både lång och kort sida mot väggen. Haft rummet sen november 2007 och det blev omtapetserat i början på 2008. Kommer jag anses ha skadat rummet eller är det normalt slitage?
| Hej! Tack för din fråga! Regler angående en hyresgästs rättigheter och skyldigheter finns i kapitel 12 i jordabalken (JB), se https://lagen.nu/1970:994#K12. Du som hyresgäst har skyldighet att väl vårda den lägenhet som du hyr, se 12 kap 24 § JB. Denna s.k. vårdplikt innebär att ett aktsamhetskrav åvilar dig som hyresgäst. Har försämring av lägenhetens skick uppkommit på grund av vårdslöshet har du att svara för försämringen. Hyresvärden har å sin sida en underhållsskyldighet. Enligt 12 kap 15 § är det hyresvärdens skyldighet att alltid svara för förslitning till följd av normalt slitage i lägenheten. Försämring som uppstått på grund av ålder och bruk, dvs. normalt slitage, faller inom hyresvärdens ansvarsområde. Förekomsten av fettfläckar på tapeter är något som i domar från tingsrätterna har ansetts som onormalt slitage och som därför hyresgästen har varit skyldig att ersätta. I avsaknad av ett vägledande avgörande från högre instans i denna fråga, finns dock utrymme att argumentera för den motsatta uppfattningen. Jag kan tyvärr inte med full säkerhet säga om du kommer att bli ersättningsskyldig eller inte, det beror givetvis på hur pass stora fläckarna är och hur din hyresvärd väljer att agera. Lycka till!

Utebliven uppsägning av hyresavtal

2010-09-03 i Hyresrätt
FRÅGA |Hej Jag såg i ett svar från er rörande "uppsägning av hyreskontrakt i andra hand" att man måste säga upp 2:a handshyresgästen 3 mån innan (om hyrestiden överskrider 9 mån) så att inte avtalet förlängs. ed hur mycket förlängs avtalet? en, tre, tolv...månader
Ulrika Lundgren |Hej, Hyr man ut sin lägenhet i andra hand under en bestämd period som överskrider nio månader krävs mycket riktigt en uppsägning för att avtalet skall sluta att gälla. I det fall uppsägning uteblir kommer avtalet, som tidigare var ingånget på bestämd tid, nu att anses vara förlängt på obestämd tid. Det är alltså inte fråga om en förlängning på ett visst antal månader. Avtalsparterna kan dock själva reglera denna situation i hyresavtalet och kan där komma överens om att avtalet skall förlängas ett visst antal månader om uppsägning skulle utebli. Detta framgår av 3 § 3 st. Hyreslagen, se https://lagen.nu/1970:994#K12P3S1. Av 4 § Hyreslagen, se https://lagen.nu/1970:994#K12P4S1, framgår att en uppsägningstid om tre månader därefter gäller för hyresavtal på obestämd tid. Vänliga hälsningar

Överlåtelse av hyresrätt genom arv

2010-09-29 i Hyresrätt
FRÅGA |Hej, Mina föräldrar har under 30 års tid haft en övernattningslägenhet som är en hyresrätt. Nu är båda avlidna. Kontraktet har alltid stått i min fars namn och han gick bort för 2 år sedan. Min mor har haft kvar lägenheten men har nyligen också gott bort. Jag har under alla dessa år nyttjad lägenheten i samband med återkommande arbetsperioder. De senaste 10 åren har jag varit skriven på denna adress då mina föräldrar önskade detta. Nu vill jag ju gärna ta över kontraktet och undrar vad lagen ger mig för stöd för detta. Vill gärna få denna kunskap innan jag kontaktar hyresvärden. Tacksam för snabbt svar.
Ulrika Lundgren |Hej, Regler om hyresrätt finns i Hyreslagen (HL). Som huvudregel gäller att en hyresrätt inte kan överlåtas utan hyresvärdens samtycke, 32 § HL, https://lagen.nu/1970:994#K12P32S1. Samtycke krävs också i det fall en hyresrättighet överlåts genom arv eller testamente, vilket skulle kunna bli aktuellt här, se 33 § HL, https://lagen.nu/1970:994#K12P33S1. I det fall hyresvärden inte samtycker till överlåtelsen finns även en möjlighet att vända sig till Hyresnämnden för att där få tillstånd till att bo kvar i lägenheten. Hyresnämnden utgår vid sin bedömning utifrån 34 § HL, https://lagen.nu/1970:994#K12P34S1. Ur nämnda paragraf framgår att en hyresgäst som inte längre avser att använda hyresrätten får överlåta hyresrätten till en närstående som varaktigt sammanbor med honom. Det första kravet som ställs, gällande närstående, är här uppfyllt då det handlar om en överlåtelse från dina föräldrar. Det andra kravet, gällande varaktigheten, har i praxis satts till ungefär tre år. Utgångspunkten har här dock varit att man ska ha bott i lägenheten under en sammanhändande period av tre år. Då det är fråga om återkommande användning som i detta fall kan bedömningen bli en annan. Hyresnämnden ställer även krav på formen av sammanboendet. Detta innebär att man väsentligt skall ha delat hushåll och brukat lägenheten gemensamt för att detta skall anses vara uppfyllt. Hyresnämnden tar i sin bedömning även hänsyn till huruvida hyresvärden skäligen kan nöja sig med bytet av hyresgäst. Här tar man hänsyn till den nya hyresgästens vilja, personliga kvalifikationer samt förmåga att fullfölja hyresavtalet. Vänliga hälsningar

Avgift till störningsjour

2010-09-10 i Hyresrätt
FRÅGA |Hej Jag har fått en faktura av min hyresvärd för "utryckning vid störande fest", jag tycker fakturan är orimligt dyr. Då även mina tre vänner, som jag hade festen med har fått en likadan faktura undrar jag om jag har rätt att kräva att få se den faktiska fakturan av min hyresvärd? Jag betalar gärna min avgift, men jag vill vara säker på att hyresvärden delat avgiften mellan oss 4 och inte låter oss alla stå för hela avgiften så att hyresvärden tjänar på detta. Kan jag kräva att få se faktura och specifikation? Tack på förhand!
Anna Lindberg |Hej! Hyresvärden ansvarar för att hyresgästerna inte utsätts för störningar i sitt boende. Störningarna kan bestå av allt från buller från närliggande industrier till, som i det här fallet, en fest som upplevs som störande av grannarna. En relativt vanlig lösning är att hyresvärden har avtal med en störningsjour dit hyresgäster som upplever akuta störningar från sina grannar kan vända sig. Det är hyresvärden som har avtal med störningsjouren och alltså hyresvärden som blir fakturerad vid eventuell utryckning. I de fall en störning konstateras kan hyresvärden sedan välja att kräva den som orsakat störningen på ersättning för utryckningen. Vilket belopp det i så fall kan röra sig om varierar, och det är helt upp till hyresvärden att bestämma. Det ska dock röra sig om en ersättning till hyresvärden för att denne åtgärdat störningen, vilket torde innebära att ett tak kan sättas vid hyresvärdens faktiska kostnad för utryckningen. Har festen hållits i din lägenhet är det du som hyresgäst som ansvarar för att det hålls ordning, vilket framgår av hyreslagen https://lagen.nu/1970:994#K12P25S1, och det är därför mot dig som eventuella ersättningskrav ska riktas. Är det däremot så att du och dina vänner gemensamt hyrt en festlokal kan hyresvärden välja att dela upp kravet er emellan. Jag tycker därför att ni ska begära en specifikation på var och en av fakturorna och bestrida dem om det visar sig att hyresvärden fakturerat er alla fyra för hela utryckningskostnaden. Hoppas svaret är till hjälp! Hälsningar

Överlåtelse av hyresrätt

2010-09-07 i Hyresrätt
FRÅGA |Hej! Bor tillsammans med min svärmor sedan ungefär 2 år. Nu har hon blivit allvarligt sjuk, vad händer när hon går bort? Får jag ta över hyreskontraktet eller blir jag bostadslös? Har varit skriven på samma adress i 2 år.
Ulrika Lundgren |Hej! Din fråga rör bestämmelserna om överlåtelse av hyresrättigheter som återfinns i Hyreslagen (HL). Enligt 32 § HL, https://lagen.nu/1970:994#K12P32S1, får man som hyresgäst inte överlåta hyresrätten utan hyresvärdens samtycke. Detta gäller också om hyresrätten övergår genom exempelvis ett testamente, se 33 § HL, https://lagen.nu/1970:994#K12P33S1, vilket möjligen skulle kunna komma att bli aktuellt i ditt fall. Detta innebär att du helt enkelt kan börja med att undersöka huruvida din hyresvärd samtycker till en eventuell överlåtelse eller ej. Finns samtyckte är det inga problem för dig att bo kvar i lägenheten. Skulle hyresvärden inte samtycka till överlåtelsen kan du möjligen vända dig till hyresnämnden för att där få tillstånd till att bo kvar i lägenheten. Detta kräver dock att förutsättningarna i 34 § HL är uppfyllda, https://lagen.nu/1970:994#K12P34S1. Här anges att en hyresgäst som inte längre avser att använda sin hyresrätt har möjlighet att överlåta hyresrätten till en närstående som varaktigt sammanbor med honom eller henne. Detta kräver för det första att du och din svärmor anses vara närstående. Enligt lagkommentaren till denna bestämmelse räknas syskon, föräldrar, barn och andra nära släktingar som närstående. Kriteriet kan även uppfyllas genom att man sammanbor med någon under äktenskapsliknande förhållanden eller annars sammanbor med någon som på grund av speciella omständigheter står hyresgästen nära. Du och din svärmor måste för det andra även uppfylla kravet på varaktighet. Typiskt sett anses ett sammanboende om tre år vara varaktigt. I praxis har dock betydligt kortare perioder godkänts, om sammanboendet avbrutits på grund av en oförutsedd händelse, till exempel ett dödsfall. Dessutom ställs vissa krav på sammanboendet. Du och din svärmor ska i det väsentliga haft delat hushåll och brukat lägenheten gemensamt för att detta skall anses vara uppfyllt. Hyresnämnden skall även ta hänsyn till huruvida hyresvärden skäligen kan nöja sig med förändringen. Här tar man hänsyn till den nya hyresgästens vilja, personliga kvalifikationer samt förmåga att fullfölja hyresavtalet. Vänliga hälsningar

Byte av hyresrätt

2010-09-01 i Hyresrätt
FRÅGA |Hej! Min far har precis avlidit, hans sambo måste nu snabbt byta till sig en mindre billigare lägenhet (hyresrätt). Har hyresvärden rätt att neka detta? Givetvis förutsätter jag att den som vill byta ej har betalningsanmärkningar, fungerande ekonomi osv.
|Hej! Regler om lägenhetsbyte finns i jordabalken 12 kap 35 § se https://lagen.nu/1970:994#K12P35S1. Där stadgas att hyresgästen får överlåta lägenheten genom byte om denne får hyresnämndens tillstånd. Hyresnämndens tillstånd krävs dock bara om hyresvärden motsätter sig bytet. För att få tillstånd till byte krävs att man som hyresgäst har beaktansvärda skäl och som exempel på sådana brukar nämnas att man behöver en större eller mindre lägenhet på grund av ändrade familjeförhållanden. Det krävs dock också att din fars sambo inte lätt och snabbt kan skaffa sig en annan lägenhet på egen hand, vilket väl inte är särskilt troligt idag. Bytet ska kunna ske utan påtaglig olägenhet för hyresvärden samt att inte heller andra särskilda skäl talar emot bytet, alltså precis som du skriver, den nya hyresgästen ska vara skötsam och inte ha betalningsanmärkningar med mera. Om ovanstående är uppfyllt är det troliga att ett byte kommer tillåtas antingen av hyresvärden eller i annat fall av hyresnämnden. Med vänlig hälsning, Emma Bengthsson