Återgång av hyresrätt mot ersättning

2012-05-29 i Hyresrätt
FRÅGA |Hej! Min hyresvärd ska renovera huset jag bor i och erbjuder mig nu ett "flyttbidrag" för att få överta mitt hyreskontrakt. Är detta lagligt? Det är ju inte tillåtet att sälja sitt hyreskontrakt till en annan privatperson, men är det tillåtet att överlåta kontraktet till hyresvärden mot betalning? Jag kan tänka mig att acceptera ett flyttbidrag, men vill inte göra något som är olagligt.
|Hej! Som du skriver finns ett förbud mot att överlåta hyresrätten till en bostadslägenhet mot ersättning. Bestämmelsen, som är straffsanktionerad, finns i 12 kap. 65 § jordabalken (https://lagen.nu/1970:994#K12P65S1). Den situation som du beskriver skulle dock enligt vad jag förstår inte innebära en _överlåtelse_ av hyresrätten utan snarare en _återgång_ av hyresrätten i och med att det är hyresvärden som lämnar ersättning och som även kommer att förfoga över lägenheten. Att på detta sätt ta emot ersättning för att säga upp sitt hyreskontrakt bör därför inte träffas av regeln i jordabalken, och därmed alltså inte utgöra ett sådant brott. Jämför med vad som sägs i följande fall från högsta förvaltningsdomstolen (då regeringsrätten), som rörde beskattningen av ersättning som en hyresvärd betalat till en bostadshyresgäst för att denna skulle avstå från besittningsskyddet till lägenheten och avflytta : https://lagen.nu/dom/ra/2009:79 _"Ersättningen från hyresvärden till C.S. avsåg inte upplåtelse av bostadslägenhet eller överlåtelse av hyresrätten till en sådan lägenhet. Den omfattas således inte av förbudet i 12 kap. 65 § JB."_ Rättsfallet rörde som sagt först och främst huruvida ersättningen skulle beskattas eller inte, men mot bakgrund av domstolens ovan citerade uttalande framstår det enligt min uppfattning som klart att det är tillåtet att ta emot ett sådant "flyttbidrag" som du beskriver. Med vänliga hälsningar, Alexander Engström

Hyresrätt i fritidsfastighet

2012-05-20 i Hyresrätt
FRÅGA |Jag hyr en fritidsfastighet på tillvidarekontrakt med 3 månaders uppsägning på åretruntbasis. Kan min hyresvärd då uppföra en fastighet på tomten utan att i god tid meddela mig detta. Han avser att göra det under sommarhalvåret och huset är ej vinterbonat. Vilka rättigheter har jag att motsätta mig detta?
Ingrid Faxing |Hej! Tyvärr har du ingen rätt att motsätta dig själv uppförandet av byggnaden eftersom fastighetsägaren har rätt att disponera över fastigheten, förutsatt att du endast hyr huset och inte arrenderar något av fastigheten. Innebär uppförandet av byggnaden att du inte kan använda din hyresrätt fullt ut kan du enligt 12 kap. 16 och 21 §§ Jordabalken (https://lagen.nu/1970:994#K12) begära nedsättning av hyran och deponera nedsättningen hos Länsstyrelsen. Rätten till nedsättning beror dock på hur ert avtal ser ut, har han lagt in reservation om uppförandet av byggnaden i avtalet kan rätten till nedsatt hyra gå förlorad. Det smidigaste vore om du kontaktade fastighetsägaren och förhandlade fram en lösning med honom, du kan be honom sätta ned hyreskostnaden för de månader som du inte kan använda din hyresrätt fullt ut. Går han inte med på detta kan du kontakta Hyresgästföreningen för ytterligare råd.

Störande grannar hyresrätt, åtaganden som kan göras

2012-05-16 i Hyresrätt
FRÅGA |Jag bor i en hyresrätt och har en granne ovanför som för mycket oväsen både dagtid samt under sena kvällar. Detta har pågått i drygt 5 år. Jag har varit i kontakt med hyresvärden¨flera gånger och deras svar är att jag ska ringa störningsjouren samt föra störningsjournal för att kunna driva ett mål i hyresnämnden. De har även erbjudit mig att få byta lägenhet. Min fråga till er är allts: Vad bör jag göra i detta läge samt vilka möjligheter till repressalier finns mot min granne?
Isabelle Jansson |Hej! Tack för din fråga. Frågan regleras i hyreslagen som finns i jordabalkens 12 kap. som kallas för ”hyreslagen”. Hyreslagen gäller mellan hyresvärd och hyresgäst. Störningar i boendet, som till exempel störande grannar, regleras i 25 § hyreslagen. Där stadgas det att en hyresgäst ska se till att de som bor i hans omgivning inte utsätts för störningar som kan vara skadliga för hälsan eller försämra deras bostadsmiljö att de inte skäligen bör tålas. Här får man göra en skälighetsbedömning och söka stöd i den allmänna uppfattningen om vilka störningar som ska tålas. Utgångspunkten blir allmänhetens uppfattning. Exempelvis tas det ingen hänsyn till känsliga personer eller till nattarbetande. Hyresvärden ska enligt samma paragraf ge hyresgästen tillsägelse att se till att störningarna omedelbart upphör. Om inte era grannar rättar sig efter tillsägelsen och störningarna kvarstår kan deras hyresrätt förverkas enligt 42 § 1 st. 6 p. HL.? Alltså, eftersom du redan kontaktat din hyresvärd och påtalat störningarna från din granne är det beroende på hur grava störningarna är, upp till din hyresvärd att säga upp avtalet med dina grannar enligt 12 kap. 42 § 1 st. 6 p. JB. Om din hyresvärd inte anser att störningarna är så pass allvarliga att en uppsägning av avtalet blir aktuellt kan du själv, som din hyresvärd har påtalat, driva detta själv i hyresnämnden. Hyresnämnden kan då besluta att värden ska göra något åt saken. Det gäller dock bara om de störande ljuden är så allvarliga att de klassas som en störning i lagens mening. Du kan i så fall också eventuellt ha rätt till nedsatt hyra under den tid som störningarna pågår, räknat från tidpunkten då du anmälde störningarna till värden. Därför är det bra att du för loggbok och samlar in andra bevis som stödjer att dina grannar beter sig som störande enligt lagens mening. Det är även bra som din hyresvärd rekommenderar att ringa er störningsjour vis störningar. Jouren rycker ut och pratar med störande grannar, ger värden en skriftlig förklaring om vad som hänt och ställer upp och vittnar om händelsen går så långt som till domstol. Du kan ta hjälp av Hyresgästföreningen att göra en bedömning om störningarna är så allvarliga att du har möjlighet till framgång, om du är medlem hos dem. Du kan nå dem på 0771-443 443. Tyvärr finns det inga andra repressalier som du kan företa mot din granne. Om din hyresvärd erbjudit dig att byta lägenhet bör du möjligtvis överväga detta erbjudande om du inte skulle få framgång i Hyresnämnden. Lycka till! Vänligen,

Slitage på möbler - bevisskyldighet

2012-05-04 i Hyresrätt
FRÅGA |Min hyresvärd vägrar att betala tillbaka deposition för en hyreslägenheten då hon hävdar att bäddmaddrassen (enkelsäng) var så fläckig att hon var tvungen att köpa en ny. Jag bestrider detta då sängen endast har använts på ett normalt sätt (dvs att sova i). Jag anser inte att vi på något sätt har varit oaktsamma och eventuellt slitage skall betecknas som normalt slitage. I hyran ingick påslag (10%) för möbler.
|Hej och tack för din fråga. Hyresrättsliga frågor regleras i Jordabalkens 12 kap. (i folkmun ofta kallat Hyreslagen) Den hittar du här https://lagen.nu/1970:994. Av 24 § framgår att hyresgästen är skyldig att ersätta all skada som uppkommer genom hans vållande eller vårdslöshet. ”Normalt slitage” faller dock utanför hyresgästens ersättningsplikt. I detta fall tycks huvudfrågan däremot inte vara huruvida fläckarna i sängen utgör normalt slitage eller ej (frågan besvaras troligtvis nekande), istället är det fråga om vem som ska bevisa att skadan uppkommit genom hyresgästens vållande. Generellt sätt har hyresvärden bevisbördan för skador som uppkommit under hyrestiden. Detta är dock inte helt oinskränkt – och i praxis har hyresgästen ibland ansetts bevisskyldig. För att undvika problem är det viktigt med besiktning av lägenheten så hyresgäst och hyresvärd är överens om vilket standard lägenheten (och i detta fall även möblemanget) håller. Om detta ej gjorts föreligger det svårigheter att föra bevisning. Om du anser det vara värt mödan så bör du vända dig till din lokala tingsrätt. Lycka till! Tobias Lindblom

Olaglig ersättning

2012-05-22 i Hyresrätt
FRÅGA |hej. en fråga som gäller att sälja ett förstahands kontrakt på en lägenhet svart. är det olagligt? vad kan påföljden bli? hur kan man juridiskt sätt bli eventuellt åtalad?
Samira Kousha |Hej! Tack för din fråga. Det du beskriver är olagligt enligt 65 § hyreslagen, som finns i jordabalkens 12 kap. Bestämmelsen stadgar att om någon uppsåtligen uppställer villkor om ersättning för upplåtelse av bostadslägenhet eller för överlåtelse av hyresrätten till en sådan lägenhet, så ska han dömas till böter eller fängelse i högst sex månader. Vid ringa fall ska straff inte utdömas. Om brottet är grovt döms det till fängelse i högst två år. Vad som kännetecknar om brottet är grovt stadgas i bestämmelsens andra stycke. Svaret på din fråga är att det är olagligt att mot ersättning sälja ett förstahandskontrakt. Med ersättning menas mottagande av pengar men även om en person lämnar egendom som betalning för en hyresrätt. Påföljden för detta brott blir böter eller fängelse. Med vänliga hälsningar, Samira Kousha

Förverkande av hyresrätt

2012-05-16 i Hyresrätt
FRÅGA |Hej, jag har en fråga gällande andrahandsuthyrning. Saken är den att det är en nybliven brf, där en person (som inte valt att köpa, utan har kvar sitt kontrakt som hyresgäst) har utvandrat från landet. Personen bor inte kvar men nu har det flyttat in människor i lägenheten. De öppnar inte dörren då styrlsen ringer på, de svarar inte på frågor om vilka de är, och de bor uppenbarligen där permanent. Det finns inget kontrakt för andrahandsuthyrning, varken genom den nybildade brf eller genom den tidigare hyresvärden. Kan man på detta skäl säga upp 1a hands hyresgästen? Hur går vi tillväga smidigast?
Samira Kousha |Hej! Tack för din fråga. Din fråga gäller om hyresrätten till följd av de nya hyresgästerna är förverkad eller inte. Bestämmelsen om detta finns i 42 § hyreslagen, som finns i jordabalkens 12 kap. I detta fall kan 42 § hyreslagen första stycket punkterna 3 och 4 om upplåtelse och överlåtelse aktualiseras. Punkt 3 gäller om hyresgästen utan behövligt samtycke eller tillstånd överlåter hyresrätten eller upplåter lägenheten i andra hand och inte efter tillsägelse utan dröjsmål vidtar rättelse eller ansöker om tillstånd och får ansökan beviljad. Punkt 4 gäller om lägenheten används i strid mot bestämmelsen om inneboende och hyresgästen inte efter tillsägelse vidtar rättelse utan dröjsmål. Den sista punkten gäller exempelvis om den som är inneboende medför olägenhet för hyresvärden. Det finns en rättelsemöjlighet för hyresgästen i 43 § hyreslagen. Om rättelse sker innan hyresvärden säger upp avtalet kan hyresgästen inte skiljas från sin lägenhet. När det gäller punkt 3 måste tillsägelse om rättelse ske inom två månader från det att hyresvärden fick vetskap om det angivna förhållandet. Om tillsägelse inte sker inom den tiden kan den otillåtna överlåtelsen inte åberopas som förverkandeanledning. Om någon av punkterna uppfylls är hyresrätten förverkad och då kan hyresvärden säga upp avtalet att upphöra i förtid. I detta fall finns det inget kontrakt för andrahandsuthyrning. En hyresgäst har möjlighet att ha inneboende om det inte medför men för hyresvärden. Frågan är om det är tillräckligt att anse hyresrätten förverkad på grund av att personerna inte öppnar lägenheten eller inte besvarar på frågor. Med vänliga hälsningar, Samira Kousha

Rätt till tillträde

2012-05-09 i Hyresrätt
FRÅGA |Hej Jag undrar på vilka grunder jag som fastighetsägare kan gå in i en hyreslägenhet utan medgivande från hyresgästen. Vid vatten skada eller brand t.ex?
Samira Kousha |Hej! Tack för din fråga. Din fråga regleras av hyreslagen som finns i jordabalkens 12 kap. I 26 § hyreslagen stadgas det att en hyresvärd har rätt att utan uppskov få tillträde till en lägenhet för att utöva nödvändig tillsyn eller för att utföra förbättringsarbeten som inte kan uppskjutas utan skada. Vidare stadgas det att efter en tillsägelse minst en månad i förväg får hyresvärden utföra mindre brådskande förbättringsarbeten i en lägenhet som inte vållar väsentligt hinder eller men i nyttjanderätten. Vid brådskande ärenden som vattenskador har hyresvärden rätt att komma in i en lägenhet. Men vid mindre brådskande ärenden, som exempelvis vid sotning av fläkt, så har hyresgästen en frist på en månad innan hyresvärden kan utföra arbeten. Med vänliga hälsningar, Samira Kousha

Fråga om överlåtelse av hyresrätt som används för förvärvsverksamhet

2012-04-26 i Hyresrätt
FRÅGA |Jag har drivit en bokaffär i 15 år som enskild näringsidkare. Jag vill nu avveckla verksamheten och sälja till min vän som själv vill starta en liten kiosk. Hyresvärden vill dock inte gå med på att min vän tar över hyreskontraktet då han vill hyra ut den till sin vän. Har hyresvärden rätt till det?
Emma Lampe |Hej och tack för din fråga! Huvudregeln är att hyresgästen inte har rätt att överlåta en hyresrätt utan hyresvärdens samtycke, det blir fråga om ett helt nytt avtalsförhållande mellan den nya hyresgästen och hyresvärden (se 12 kap 32§ Jordabalken https://lagen.nu/1970:994#K12P32S1). Det finns dock ett särskilt reglerat undantag till denna huvudregel som säger att den som hyr en lokal (alt. lägenhet) som används för förvärvsverksamhet, t.ex. att handel bedrivs, genom tillstånd från hyresnämnden kan få rätt att överlåta verksamheten till den som ska ta över verksamheten. Sådant tillstånd ska lämnas om det kan anses att den tilltänkta nya hyresgästen ska ta över verksamheten och om hyresvärden inte har befogad anledning att motsätta sig överlåtelsen. Vid bedömningen av om hyresvärden har befogade skäl att motsätta sig överlåtelsen lägger man stor vikt t.ex. vid om det kan antas att den nya hyresgästen kommer ha möjlighet att betala hyran. Undantagsbestämmelsen finns i 12 kap 36 § Jordabalken ( https://lagen.nu/1970:994#K12P36S1). Då det är hyresnämnden som har till uppgift att pröva frågor av detta slag föreslår jag att du vänder dig till dem för mer information om denna undantagsbestämmelse kan vara tillämplig i ert fall. Vänliga hälsningar,