Min hyresgäst vägrar gå med på den nya hyran

2010-02-28 i Hyresrätt
FRÅGA |Hyr ut en lokal på 77 kvm för 4800:-/mån höjde 2010 3% till 4956:- höjning 3% (jag meddelade skrifligen)får inbetalning för jan på 4656:- en sänkning på ca 3% kan man göra så? Han hänvisa till index o jordabalken
Klas Eklund |Hej! hej som hyresvärd kan du dels välja att förhandla med din hyresvärd eller skicka ut ett villkorsmeddelande (med förslagen höjning). Eftersom du inte har förhandlat om hyran så blir hyresavin ett villkorsmeddelande som hyresgästen har en månad att svara på. Efter månadens utgång kan du gå till hyresnämnden för att driva tvisten vidare. En hyra skall vara skälig och detta avgörs genom jämförelse med liknande lokaler som ägs av allmännyttan. själva bedömningen är ganska förmånlig för hyresvärden och den höjning du beskriver är synnerligen modest varför jag tror att du kan röna framgång(även om en noggrannare bedömning bör göras för att vara säker) Ett bättre sätt att gå än hyresnämnden är att förklara och förhandla med hyresgästen. Antagligen så syftar han på bruksvärdeshyra enligt hyreslagen som återfinns i 12 kapitlet jordabalken se här (https://lagen.nu/1970:994). Sammantaget så tycker jag att du borde ha en bra utgångspunkt att förhandla ifrån. Med vänliga hälsningar

Normalt slitage eller skada?

2010-02-22 i Hyresrätt
FRÅGA |Hej, Jag har nyligen flyttat ut ur en lägenhet. Besiktning gjordes och inga anmärkningar gjordes. Ett par dagar gick och så damper det ner en faktura på hål i vägen för min LCD - men det har besiktningsmannen sett att det var en vägg hängd tv, borde han ha gett anmärknign till. Sedan så tillkommer det fettfläck där sängen har varit. Är jag ersätts skyldig här? Jag tycker inte det, han har ju besiktningsplikt, samt tvn hängde redan där, han borde förstå att den kommer lämna hål samtidigt som sängen är normal slitage.
Ulrika Lundgren |Hej! Som hyresgäst har man en plikt att väl vårda den lägenhet man hyr. Detta innebär att man ska använda lägenheten aktsamt så att ingen skada uppkommer. Uppkommer skada kan hyresgästen göras ekonomiskt ansvarig för eventuell reparation. Detta framgår av 24 § Hyreslagen, se https://lagen.nu/1970:994#K12P24S1. Då hyresgästen flyttar från lägenheten skall den återställas i det skick den var vid inflyttning, med undantag från normal förslitning. Detta innebär därmed att en skada inte ska förväxlas med normalt slitage. Ekonomisk ansvarighet för hyresgästen uppkommer inte vid normalt slitage. Gränsen mellan vad som utgör skada och normalt slitage kan dock vara svår att dra. I praxis har vanligtvis skruvhål och spikhål efter tavlor och hyllor ansetts vara normalt slitage. Extremt många hål eller riktigt stora har istället ansetts vara skada. I det fall hålen i väggen efter din tv är stora kan detta därmed anses vara alltför omfattande för att inte åtgärda innan flytt. Detta är dock en bedömningsfråga från fall till fall, vilket också kan ha varit svårt för hyresvärden att avgöra innan nedmontering av teven skett. Angående den fettfläck som har uppstått efter sängen rör sig det förmodligen inte om vårdslöshet från din sida utan endast av normal användning varför detta möjligtvis kan anses vara normalt slitage. Bedömning i varje enskilt fall måste dock självklart göras, vilket gör att det är svårt att ge ett mer bestämt svar. Skulle fettfläcken istället anses ha uppkommit på grund av vårdslöshet kan du bli ersättningsskyldig för de år som återstår fram till det att omtapetsering annars skulle ske. Hyresvärden har en skyldighet att underhålla lägenheten, och inom underhållsskyldigheten faller exempelvis omtapetsering med jämna mellanrum. Detta sker vanligtvis vart tionde år. Skulle du anses ha uppträtt vårdslös blir du ersättningsskyldig för de år som återstår fram till nästföljande omtapetsering. Detta betyder att i det fall det var fem år sedan omtapetsering senast gjordes blir du bara skyldig att ersätta hälften av den nu uppkomna kostnaden. Vänliga hälsningar,

Skadeståndsskyldighet för förslitningsskada?

2010-02-06 i Hyresrätt
FRÅGA |Jag ska flytta ut ur min hyreslägenhet och ett ben på min säng har orsakat ett märke i golvet (plastgolv). Kan jag bli ersättningsskyldig för detta eller räknas det som slitage (man kan ju tycka att golvet borde hålla för en vanlig säng)? Om det inte gör det, hur mycket kan de kräva att jag ska betala? Kan jag till exempel bli tvungen att betala för nytt golv i hela rummet fastän märket är i ena hörnet?
Cajsa Hansen |Jordabalken (SFS 1970:994) (JB) kap 12 reglerar hyra av fast egendom, se https://lagen.nu/1970:994#K12P1S1. Kap 12 JB är tvingande till hyresgästens förmån vilket framgår av § 1 st 5 JB, se https://lagen.nu/1970:994#K12P1S5. Av detta följer att hyresavtalet inte får föreskriva ytterligare skyldigheter för hyresgästen som t ex en skyldighet att ersätta alla förslitningsskador. Av kap 12 § 24 JB framgår att hyresgästen har en allmän vårdnadsplikt, se https://lagen.nu/1970:994#K12P24S1. Av denna följer att hyresgästen skall ersätta skador som orsakats av dennes vållande eller vårdslöshet. Under en hyrestid uppkommer vanligtvis förslitningar. Detta är något som såväl hyresgäst som hyresvärd får leva med och något som så att säga ligger i hyresavtalets natur. Ett märke i golvet skulle jag klassa som en typisk förslitningsskada. För ersättningsskyldighet krävs att hyresvärden kan bevisa att skadan uppstått genom försummelse, vilket i detta fall blir ytterst svårt om det är fråga om en vanlig användning av en säng. Om skadan skulle vara ersättningsgill kan jag inte tänka mig att hyresgästen skulle tvingas betala för ett helt nytt golv. Detta har bland annat att göra med att hyresvärden har en skyldighet att sköta underhåll av lägenheten med jämna mellanrum, lägenheten skall alltså ändå inom en viss tid fräshas upp.

Låg inomhustemperatur

2010-02-05 i Hyresrätt
FRÅGA |Finns det en regel som säger att innetemp. inte får understiga en viss temp. ? I min dotters lägenhet hade hon 14 grader när hon skulle gå o lägga sig igår .
Josefina Blom |Hej, Socialstyrelsens allmänna råd 2005:15 anger som riktvärde på god inomhustemperatur en temperatur på mellan 20 till 24 grader. Är temperaturen lägre än 18 grader eller högre än 26 grader kan det utgöra en sådan sanitär olägenhet som avses i 12:18a 7 st. 2 p. Jordabalken (JB). Enligt 12:18a 1 st. JB kan hyresnämnden, på hyresgästens ansökan, förelägga hyresvärden att vidta åtgärder för att uppnå en godtagbar sanitär standard. I rättsfallet RH 1994:36 förpliktigades hyresvärden att utge skadestånd till hyresgästen på grund av att temperaturen i lägenheten varit för hög och det ansågs utgöra en sanitär olägenhet. Det finns således ingen lagreglerad minimitemperatur, men låg temperatur kan anses vara ett sanitärt förhållande som inte skäligen kan godtas. Ni ska då vända er till hyresnämnden som kan förelägga er hyresvärd att åtgärda problemet. Vänligen,

Uppsägning av tidsbegränsat hyresavtal

2010-02-23 i Hyresrätt
FRÅGA |Hej! Jag med familj hyr för tillfället en villa i Stockholm, hyresvärden är numera bosatt i Australien. Vårt kontrakt är skrivet från 1 december 2009 t.o.m. 30 November 2010. I vårt kontraktskrivande avsade vi oss besittningsrätten. Idag fick vi ett mail från vår hyresvärd att de ämnar gå ut med huset till försäljning redan under April 2010. Min fråga: Har vår hyresvärd verkligen rätt till detta? Enligt min bild skall huset ses som "vårt" under kontraktstiden. Vi är skötsamma och har aldrig kommit in sent med en betalning. Vi har skrivit 3 månaders uppsägning åt båda hållen, men jag skulle vilja förstå mina rättigheter? Vi vill alltså bo kvar hela vår kotraktstid. JÄTTETACKSAM FÖR HJÄLP!!
Maria Holme |Hej, Hyresavtalet är ett avtal på begränsad tid. Även vid avtal på begränsad tid har hyresgästen ett besittningsskydd om hyresgästen bor kvar efter hyrestidens utgång, alltså ett skydd mot att hyresvärden säger upp hyresavtalet utan att hyresnämnden godkänner uppsägningen se 12 kap. 49 § Jordabalken (JB), se https://lagen.nu/1970:994. Besittningsskyddet kan avtalas bort enligt 12 kap. 45 a § JB, se https://lagen.nu/1970:994. Ett sådant avståendeavtal kräver vanligen hyresnämndens godkännande för att vara giltigt, det finns dock undantag från detta. I ditt fall är det troligt att ett av undantagen är tillämpliga – det verkar nämligen vara fråga om bostad i ett en- eller tvåfamiljshus och hyresvärden ska sälja huset. Avståendeavtalet är troligen giltigt. Ett tidsbegränsat avtal kan normalt inte sägas upp under avtalstiden. Enda möjligheten till att avbryta avtalsförhållandet är hävning, vilket kräver att motparten gjort sig skyldig till ett väsentligt avtalsbrott. I detta fall har ni emellertid avtalat om en uppsägningstid. Detta tyder på att ni velat att avtalet ska kunna sägas upp i förtid. Principen om att hyresavtal på begränsad tid gäller tid hyrestidens utgång kan därmed sägas ha avtalats bort enligt 12 kap. 3 § 2 st. JB se https://lagen.nu/1970:994. Eftersom hyresvärden sagt upp avtalet med beaktande av uppsägningstiden är uppsägningen troligen giltig. Med vänliga hälsningar

Två lägenheter hos samma hyresvärd - grund för uppsägning av den ena?

2010-02-21 i Hyresrätt
FRÅGA | Kan min hyresvärd säga upp än av mina lägenheter,då jag står på båda två och det inte är tillåtet att ha två? Fast de skrev under för 3 år sen? Nu anklgar de mig för andrahandsuthyrning, fast det inte stämmer? Vad kan jag göra?
Sofie Bjärtun |Hej! Det finns inte något lagreglerat förbud mot att hyra två lägenheter av samma hyresvärd. I praktiken kan emellertid hyresvärden omöjliggöra detta, främst genom Hyreslagens begränsande regler vad gäller andrahandsuthyrning men också på grund av den försvagning av hyresgästens principiella besittningsskydd som ett innehav av två lägenheter medför. För det första krävs nämligen hyresvärdens godkännande för att hyresgästen skall få hyra ut den ena av lägenheterna i andra hand, se 39 § Hyreslagen. Visserligen finns en möjlighet att istället ansöka om tillstånd för andrahandsuthyrningen hos hyresnämnden men för beviljande krävs bl.a. att hyresgästen har beaktansvärda skäl för andrahandsuthyrningen, se 40 § Hyreslagen. Detta innebär att hyresgästen måste ha starka skäl såväl för att inte använda lägenheten som för att behålla anknytningen till den. Ett sådant beaktansvärt skäl föreligger förmodligen inte i denna situation. Du antyder i din fråga att du inte hyrt ut någon av dina lägenheter i andra hand, varpå hyresvärden inte torde kunna säga upp kontraktet pga. otillåten andrahandsuthyrning, varken i en tvist i domstol om omedelbar uppsägning av hyreskontraktet eller i en s.k. förlängningstvist hos hyresnämnden om uppsägning till hyrestidens utgång. I en tvist enligt det senare mönstret har emellertid hyresvärden en andra möjlighet att motverka situationen med två hyreskontrakt för en och samma hyresgäst. Hyresvärden kan med ett sakligt skäl (och här ställs inte höga krav) för uppsägning till hyrestidens slut åberopa den s.k. generalklausulen varpå hyresnämnden gör en intresseavvägning mellan hyresvärd och hyresgäst. Att hyresgästen har ytterligare en lägenhet (oavsett om denna hyrs ut i andra hand eller ej) talar i denna avvägning till hyresgästens nackdel, varpå hyresvärden torde få betydligt lättare att med ett, i sin egenskap av hyresvärd, legitimt intresse kunna få igenom en uppsägning, jfr till det sagda 46 § 10 p Hyreslagen. Med det sagda i åtanke är det enligt min mening troligt att hyresvärden kan säga upp ditt ena hyreskontrakt till hyrestidens slut. Med stöd av Hyreslagen behöver du emellertid inte göra något alls förrän hyresvärden därefter tar frågan till hyresnämnden för bedömning, se 49 § Hyreslagen. Det är härefter upp till hyresnämnden att avgöra i frågan, men med tanke på det ovan sagda råder jag dig att innan tvisten hamnar här försöka komma fram till en lösning med din hyresvärd. Det finns, som nämnts inledningsvis, inget generellt förbud mot att hyra två lägenheter av din hyresvärd och så länge ni kan komma överens kan du stå kvar som hyresgäst på båda kontrakten. Mvh,

Lägenhetsbyte

2010-02-06 i Hyresrätt
FRÅGA |Jag har 1:a handskontraktet på en lägenhet och ska flytta till en större stad. Nu har jag fått erbjudande att byta kontrakt. Men den andra bostaden är en bostadsrätt och ägaren säger "Ja, jag äger lägenheten, men du har 1:a handskontraktet, vilket innebär att du kan byta den som vilket kontrakt som helst". För att det ska funka, om jag vill byta vidare, så måste ju jag kunna garantera nästa hyresgäst att han inte ska sälja den på ett tag. Vad gäller och vad ska jag tänka på när vi skriver kontrakt?
Martin Fridh |Hej, En hyresrätt kan övergå till en ny person på två olika sätt. Antingen upphör hyresgästens avtal och hyresvärden tecknar nytt avtal med ny hyresgäst eller så sker en så kallad substitution, ett begrepp som även innefattar ett bytesförfarande. Övergång av hyresrätt regleras i 12 kapitlet jordabalken, nedan kallad hyreslagen (HL). 32-38 §§ HL stipulerar villkoren närmare och 35 § handlar om just lägenhetsbyte, vilket är tillämpligt i ditt fall, se https://lagen.nu/1970:994#K12P35S1 Enligt 35 § HL får överlåtelse av hyresrätt ske i samband med lägenhetsbyte, om ditt syfte med bytet är att erhålla en ny bostad. Det är inte alls nödvändigt att bytet skall ske till en ny hyresrätt utan att byta till sig en bostadsrätt med ett hyresrättskontrakt är helt okej. Hyresvärdens tillstånd krävs dock och om denne ej tillåter substitutionen kan tvisten prövas av den lokala hyresnämnden. Vid en eventuell prövning av möjligheten till byte måste du ha beaktansvärda skäl för bytet som anses väga tyngre än den olägenhet bytet medför din hyresvärd. Beaktansvärda skäl kan vara att du behöver den nya bostaden med hänsyn till studier eller en ny anställning, om lägenheten innehafts en kortare tid krävs ofta starkare skäl för att din sak skall bli godkänd. Hyresvärdens talan mot byte förstärks också naturligtvis om den tilltänkte hyresgästen lider av betalningssvårigheter eller liknande problem. Förhoppningsvis tillåter dock hyresvärden bytet i första ledet, utan tillstånd av antingen denne eller hyresnämnd går det som sagt ej att lagligen genomföra bytet. Vad du skall tänka på vid ett kontraktsskrivande är framförallt att du inte kan ta emot någon ersättning för bytet då det enligt 65 § HL är strängt förbjudet att handla med hyresrätter, se https://lagen.nu/1970:994#K12P65aS1 I övrigt bör avtalet utformas så utförligt som möjligt för att undvika framtida missförstånd. Tänk även på att möjligheten till bostadsbyte faller bort enligt 35 § 2 st HL om du: 1. Hyr ut hyresrätten i andra hand 2. Lägenheten utgör en del i hyresvärdens bostad 3. Lägenheten är belägen i ett en- eller tvåfamiljshus som inte är avsett att hyras ut varaktigt Hoppas att du har fått svar på din fråga Med vänliga hälsningar

Uppsägning till följd av förverkande

2010-01-31 i Hyresrätt
FRÅGA |Hej! Vi är fastighetsägare och hyr ut tre hyresrätter. Vi anser att en av hyresgästerna föverkat sin hyresrätt pga allvarliga störningar och kommer vräka personen. Hur fort kan vi begära att hyresgästen flyttar? När är det aktuellt att kontakta kronofogden?
Hanna Rehn |Hej, Hyresförhållanden regleras i 12 kap jordabalken (JB) (hyreslagen). I regel skall en hyresrätt sägas upp för att upphöra att gälla men hyresrätten kan i de fall som anges i 12:42 § JB anses förverkad. Hyresvärden är då berättigad att säga upp hyresavtalet i förtid. Då hyresrätten är förverkad p g a störningar (12:42 § 6p JB) får uppsägning av ett hyresavtal som gäller bostadslägenhet ske först efter att tillsägelse givits och rättelse inte vidtagits. Vidare måste också socialnämnden ha underrättats enligt 12:25 § andra stycket JB. Om rättelse sker efter tillsägelse får hyresgästen inte skiljas från lägenheten 12:43 § JB. Om det är fråga om särskilt allvarliga störningar får uppsägning ske utan föregående tillsägelse. Det behövs inte heller någon föregående underrättelse till socialnämnden men en kopia av uppsägningen skall skickas dit. Hyresrätten anses förverkad och kan i princip sägas upp med omedelbar verkan. Särskilt allvarliga störningar kan tex vara att hyresgästen gjort sig skyldig till allvarlig brottslighet som har samband med boendet eller om störningarna är särskilt omfattande etc. (Vad som gäller för sådana särskilt allvarliga störningar gäller dock inte om de orsakats av, en av hyresvärden eller hyresnämnden godkänd, andrahandshyresgäst.) Om hyresgästen vägrar flytta kan det bli aktuellt att ansöka om avhysning hos kronofogden. Om yrkandet bestrids så överlämnas målet till tingsrätten som prövar frågan. Med vänlig hälsning