Andrahandsuthyrning

2013-02-13 i Hyresrätt
FRÅGA |Får jag tillfälligt bo hos en kompis som hyr en hyresrätt i andra hand utan förstahandshyresgästens eller hyresvärdens tillstånd? Går det bra att folkbokföra sig på denna adress? Kompisen kommer i sin tur att ta arbete på annan ort i sommar men kommer fortfarande att vilja ha kvar hyresrätten, är det då möjligt för mig att bo kvar utan att teckna avtal om detta?
|Hej! Tack för din fråga! Jag hoppas att jag förstod dig rättom det är så att din kompis hyr bostaden med hyresvärdens samtycke, och att du undrar om din kompis i sin tur kan hyra ut till dig i tredje hand utan att hyresvärden godkänt detta.  För att få hyra bostaden i andrahand krävs hyresvärdenssamtycke (39 § hyreslagen), om din kompis hyr ut bostaden till dig utan hyresvärdens samtycke kan det leda till förverkande av hyresrätten (42 § 3 p). Så svaret på din fråga är att ni måste ha hyresvärdens godkännande för att du ska få bo där, även om det bara är ett par månader. Vänliga Hälsningar,

Förverkande av hyresrätt, samt avhysning

2013-02-09 i Hyresrätt
FRÅGA |Hej! Jag hyr ut en lokal i andra hand. Avtalet gäller tom 2013-12-31. Men mina hyresgäster har sagt upp sig och påstår att avtalet endast gäller till 2012-12-31, vilket är felaktigt. De har inte betalt hyra på flera månader och jag har snart använt upp hela depositionen till deras hyra. Jag har försökt driva in hyran via inkasso. Jag vill nu få ut dem ur lokalerna utan att bli återbetalningsskyldig för någon deposition eftersom de egentligen är skyldiga mig skadestånd.. Jag har en skadeståndsklausul i kontraktet. Jag undrar om jag kan säga upp dem med omedelbar verkan på grund av obetalda hyror och behålla den sista delen av depositionen för att täcka dröjsmålsränta och återställande av lokalen? Jag har övervägt att lämna in en stämningsansökan till Tingsrätten och undrar om jag kan komma med ett stämningsanspråk efter att jag sagt upp mina hyresgäster? Jag har inte möjlighet att vänta flera månader och betala hyra medan de sitter kvar i lokalerna. Jag har inte ekonomi för att ta den risken då jag kanske aldrig får några pengar tillbaks. Jag vill inte gå i konkurs på grund av denna situation. Snälla, hjälp mig!!!
| Hej och tack för att du kontaktar LawLine med dina frågor! Det faktum att dina hyresgäster inte betalt hyra på flera månader utgör en grund för att förverka hyresavtalet enligt 12 kap 42 § Jordabalken (JB). Således har du en rätt att säga upp avtalet. För att göra detta krävs att du skriftligen delger hyresgästerna om uppsägningen. Och i denna delgivning bör du nämna vem som är adressat, och att det är rätt person som söks, vidare ska uppsägningen innehålla en viljeförklaring (d.v.s. att du säger upp hyresavtalet, samt varför), till sist bör uppsägningen vara undertecknad. Det går vidare att läsa i 12 kap 8 § JB att en ansökan om att hyresgästen ska avhysas enligt lagen (1990:746) om betalningsföreläggande och handräckning (LBH) gäller som uppsägningen om hyresgästen blivit delgiven. Och detta betyder att om du delgett hyresgästen om uppsägningen, och sedan ansöker om avhysning, så har du gjort en korrekt uppsägning. En sådan ansökan om avhysning gör du hos kronofogdemyndigheten enligt 3 § LBH. Och du hittar mer information om hur detta går till på kronofogdens hemsida, som är mycket pedagogisk och lätt att förstå. Det är alltså genom denna ansökan som du får bort dina hyresgäster, och detta med kronofogdens hjälp. Detta betyder att du inte behöver stämma hyresgästerna vid tingsrätten, utan det räcker att du ansöker om avhysning hos kronofogden. Tur är väll det eftersom man kan få vänta mycket lång tid på en dom från tingsrätten, emedan kronofogdens avhysningsprocess går mycket snabbare. Till sist vad det gäller skadeståndet går att läsa i 12 kap 42 § 6 st. att om hyresavtalet sagts upp på grund av förverkande (vilket det har) ger detta hyresvärden rätt till skadestånd. Du kan yrka om skadestånd för förlusten som uppkommit på grund av att du inte kunnat hyra ut lokalen under den tid som du planerat. Här måste du dock stämma hyresgästerna vid tingsrätten, och jag föreslår därför att du tar kontakt med en advokat för att få hjälp, eftersom det kan bli ganska komplicerat.

Hyresgästs skyldighet att ersätta skada på lägenheten

2013-02-08 i Hyresrätt
FRÅGA |Hej, när jag flyttade från min senaste studentbostad (hyreslägenhet) anmärkte besiktaren på att det var en spricka i handfaten och att det behövde bytas ut, vilket han också gjorde. Nu krävs jag på pengar. Jag hävdar att sprickan redan var där men oavsett så var sprickan av ren estetisk karaktär (på ytan) och inget som på något sätt gjorde handfatet obrukbart. Sprickan var dessutom mycket liten och inget jag tänkte på. När jag flyttade in fick jag tillfälle att anmärka på "fel" i lägenheten, jag ansåg inte att sprickan utgjorde något "fel" då det fungerade felfritt. Kan ni skina lite ljus på min situation?
|Hej! När det gäller frågor om hyresrätter och relationer mellan hyresgäst och hyresvärd är 12 kap JB, även kallad hyreslagen, tillämplig. Enligt 12:24 JB ska hyresgästen under hyrestiden vårda lägenheten, och hyresgästen är även skyldig att ersätta all skada som uppkommer genom hans vållande, eller genom vårdslöshet eller försummelse av någon som hör till hans hushåll eller av någon som hälsar på hos honom. Detta betyder att skador som orsakats genom olyckshändelse inte är något som hyresgästen svarar för. Spräckta handfat är däremot något som hyresgästen normalt sett anses ha vållat, men det är den som påstår att hyresgästen vållat skadan som också måste bevisa att så är fallet. Att visa att skadan inte fanns där när du flyttade in men väl då du flyttade därifrån kan ske genom att hänvisa till besiktningsprotokollet. Som jag uppfattar din fråga anser du att sprickan fanns där redan då du flyttade in, men eftersom det inte verkar stå något om det i besiktningsprotokollet så bör det vara relativt enkelt för hyresvärden att visa att skadan uppstått under hyrestiden. Att visa att skadan dessutom orsakats genom ditt vållande kan dock vara svårare för hyresvärden, bland annat eftersom dylika skador ofta orsakas utan några vittnen. Det finns dock praxis (NJA 1975 s. 657) som är ganska likt ditt fall, och där HD ansåg att skadan (spricka i ett badkar) rörde sådan egendom som normalt sett endast var åtkomlig för hyresgästen och för de personer vilka hyresgästen ska ansvara för, samt att skadan var av sådan art att den typiskt sett uppkommer genom vårdslöshet. Eftersom inga andra omständigheter kunde visas som tydde på att skadan inte orsakats genom vårdslöshet ansågs hyresgästen ha vållat skadan, och blev därför ersättningsskyldig. För att du ska kunna undgå ersättningsskyldighet måste du alltså kunna visa på omständigheter som antingen visar att sprickan fanns där redan då du flyttade in, eller omständigheter som tyder på att sprickan i handfatet inte orsakats genom ditt vållande, utan genom en olyckshändelse. I annat fall är det nog så att skadan anses ha orsakats under hyrestiden och genom ditt vållande, och hyresvärden kan då kräva dig på ersättning.   JB hittar du https://lagen.nu/1970:994Med vänlig hälsning,  

Hyresrätt - åtgärder vid brist i lägenhetens standard

2013-02-05 i Hyresrätt
FRÅGA |Hej, vår hyresrätt sedan 1,5 år tillbaka har ett badrum fullt med mögel och en dusch som fryser! Vid flera tillfällen har vi påpekat detta men inga åtgärder har skett (förutom en byggfläkt). Vi misstänker att våra mer frekventa förkylningssymptom och ökade trötthet beror på möglet. Och den frusna duschen har lett till resekostnader (de 20 dagar hittills i vinter som vi varit utan dusch + förra vintern) och ökad elförbrukning med byggfläkten igång allt som oftast. Ljudstörningar från fläkten samt stress och tidsåtgång vid oväntade "duschresor" är andra faktorer som påverkat och fortfarande påverkar oss. Vad kan vi begära av hyresvärden vad gäller exempelvis hyra och renovering här framöver? Och kan vi kräva något för den tid som redan gått? Vi trivs bra i lägenheten i övrigt och vill såklart därför att detta skall åtgärdas så vi kan bo kvar.
Olle Andersson |Hej,Det finns flera olika möjligheter för er att få åtgärdat bristerna i lägenheten samt för att erhålla ersättning för bristerna. SjälvhjälpSom jag förstått har ni redan kontaktat hyresvärden flera gånger utan att denne åtgärdat någon av bristerna permanent. Ni har således möjlighet att själva avhjälpa bristerna i lägenheten på hyresvärdens bekostnad (12 kap 11§ 1pt samt 12 kap 16§ 2pt JB). ÅtgärdsföreläggandeEn annan möjlighet är att begära åtgärdsföreläggande hos hyresnämnden p.g.a. bristande underhåll (12 kap 16§ 2st JB). Hyresvärden får då en viss tid på sig att åtgärda bristerna. Om hyresvärden inte avhjälpt felen innan denna tidsperiod, kan vite utdömas av hyresnämnden (12 kap 62§).UpprustningsföreläggandeEn tredje möjlighet är att hos hyresnämnden ansöka om att förelägga hyresvärden med upprustningsföreläggande då lägenheten inte når upp till lägsta godtagbara standard i fråga om bl.a. personlig hygien och tillgång till dusch (12 kap 18a§ JB). Även här får hyresvärden en tidperiod i föreläggandet som åtgärderna ska vara åtgårdade innan vite kan utdömas (12 kap 62§ JB). Hyresnedsättning och skadeståndNi har även rätt till nedsättning av hyran då hyresvärden brustit i sin underhållsskyldighet och även eventuellt skadestånd om skada p.g.a. hyresvärdens icke-handlande kan visas (12 kap 11§ 3-4pt samt 12 kap 16§ JB) Det belopp av hyresavgiften som hyresnedsättningen motsvarar kan ni deponera hos länsstyrelsen och underrätta hyresvärden om att ni deponerat beloppet. Efter tre månader får ni tillbaka beloppet (12 kap 21-22§§ JB). Vad gäller hyresnedsättningen, finns möjlighet att få retroaktiv nedsättning av hyran för att ni inte kunnat använda lägenheten på ett ändamålsenligt sätt sedan 1,5 år tillbaka.ProcessenProcessen i hyresnämnden är gratis. Det går även vanligtvis att klara sig utan ombud i hyresnämnden. Mitt råd är således att ni vänder er till hyresnämnden med ansökan om åtgärdsföreläggande och retroaktiv hyresnedsättning. Jordabalken (JB) hittar ni https://lagen.nu/1970:994. Lycka till!  Vänligen,

Dubbla hyreskontrakt och andrahandsuthyrning

2013-02-10 i Hyresrätt
FRÅGA |Hej! Jag har en fråga angående att stå på dubbla hyreskontrakt. Jag har i dagsläget en hyresrätt som jag/vi skall försöka byta till en större så att jag och tjejen kan flytta ihop. Hon har i dagsläget ett förstahandskontrakt på sin lägenhet där hon i sin tur har en inneboende. Dom står 50-50 på det kontraktet. Då vi vill prova på sambolivet i den nya, men samtidigt så vill hon inte förlora sitt förstahandskontrakt om det skulle gå åt skogen för oss. Hon har vart i kontakt med sin värd och blivit nekad att stå på dubbla kontrakt även fast hon tänkt att hyra ut sin del av hennes lägenhet i andra hand (vitt) genom hyresvärden. Finns det några lagar som säger att man inte får ha dubbla kontrakt? Kan hennes värd neka henne till att hyra ut i andra hand även fast hon står kvar på kontraktet och även ett nytt kontrakt? Anledningen till att vi behöver stå på det nya kontraktet tillsammans är för att nya värden har ett "krav" på att du ska ha 3x årshyran i årsinkomst och jag är ca 30 000:- ifrån att ha en årsinkomst på 360000:-. Vore jätte tacksam för hjälp och svar på mina frågor.
|Hej! Tack för din fråga! Det är inte olagligt att stå på två hyreskontrakt. Vad gäller andrahandsuthyrningen är det så att hyresvärden måste lämna samtycke (39 § hyreslagen) för att ni ska få hyra ut i andra hand. Kraven för att få hyra ut i andra hand kan du läsa om i 40 § hyreslagen. Att ni står på två hyreskontrakt är inte i sig en orsak till att vägra andrahandsuthyrning. Om hyresvärden inte lämnar samtycke kan ni göra en ansökan hos hyresnämnden (40 § hyreslagen). Det hyresnämnden kollar på är om ni har bektansvärda skäl för att få hyra ut. Vad jag förstod så var orsaken att ni ville testa på sambolivet. Det brukar inte ses som ett beaktansvärt skäl. Om ni utan hyresvärdens samtycket ändå hyr ut lägenheten kan det leda till förverkande av hyreskontraktet (42 § hyreslagen). Att ni då står på två hyreskontrakt kan vara till er nackdel i en tvist angående förverkande. Angående din nya hyresvärds krav på viss årsinkomst så får hyresvärden ange vissa avtalsvillkor i hyresavtalet, däribland detta, så länge de inte är diskriminerande. Ett inkomstkrav är inte diskriminerande och alltså fullt lagligt. Vänliga Hälsningar,

Avtal om hyresrätt och rätt till inneboende

2013-02-09 i Hyresrätt
FRÅGA |Hej Vi driver ett resurang/bar i sundsvall mitt i stan. Vio har haft en del problem med hyresgästen ovanför oss, hon sa upp lägenheten för 2 månader sen och flyttar 1:a mars. Jag pratade med min förvaltningschef och berättade att jag gärna ville ha lägenehten, inga problem sa han. det var en vinn vinn situation för både mig o hyresvärden att jag skulle disponera lägenheten. jag vart lovad lägenheten, som bekräftelse fick jag hem avtalet o alla andra papper också, några dagar efter jag fått hem avtalet ringer de och säger de har sett en annons på blocket där jag sökte inneboende, jag instämde detta, och hon berättade då att jag inte får bo där, de ska ge lägenheten till nån annan. Jag har ögon vittne då förvaltaren lovade mig lägenheten, tror inte han skulle förneka det, dessutom ett avtal de skickat till mig, de har dock inte skrivit på den. Vilka rättigheter har jag? I uthyrespolicyn står det inget om innebodende.
|Hejsan!Vad kul att Ni har vänt Er till oss på Lawline!Det är skillnad på frågan om avtal om hyra har ingåtts och hur lägenhet ska användas när avtal väl har ingåtts.Det finns inga formkrav gällande hyresavtal enligt 12 kap. 3 § Jordabalken (https://lagen.nu/1970:994#K12). Båda parter kan begära att det muntliga avtalet upprättas skriftligt men det finns inget krav på att det måste undertecknas för att vara giltigt. Endast om det är uttryckligen avtalat att undertecknande ska ske måste underskrift finnas för ett giltigt avtal.Detta betyder att hyresavtalet redan är upprättad i och med det muntliga avtalet. I sin tur betyder detta att hyresvärden i princip inte kan frånträda avtalet på grund av nya omständigheter.Vad gäller inneboende under hyrestiden gäller som huvudregel enligt 12 kap. 41 § Jordabalken att hyresgästen får ha inneboende om det inte medför men för hyresvärden. Hyresvärden måste därför anföra tillräckliga skäl för att att vägra Dig ha inneboende. Denna regel är också tvingande till Din förmån och kan därför inte avtalas bort.Lycka till!MvhLawline

Hyresgästs rättigheter och skyldigheter vid vattenläckage

2013-02-07 i Hyresrätt
FRÅGA |Hej. Min hyreslägenhet har drabbats av en vattenläcka som jag inte är skyldig till. De har rivit upp golvet och skall ha fläktar stående att torka under några veckor. Hyran kommer att bli nedsatt under denna period men hyresvärden har inget alternativt boende till mig. Försäkringsbolaget tittar på boende åt mig men har hittills föreslagit att jag skall bo på vandrarhem med gemensam toalett och kök. Jag accepterade inte detta erbjudande då jag tycker det höll för dålig standard. Har jag rätt att kräva/begära ett boende med samma standard som min lägenhet hade innan skadan? Har försäkringsbolaget något ansvar för att hitta boende åt mig? Vad har jag att förhålla mig till? Jag har inte riktigt förstått vem som bär ansvar i situationen så vore tacksam om jag fick klarhet i det.. Jag tycker att det inte borde gå ut över mig då läckan inte är mitt fel. Hoppas ni kan hjälpa mig! Mvh Linnea
Lars Bålman |Tack för din fråga. Jag förstår att detta inte är så roligt för dig. Svaret framgår av 12 kap. 26 § jordabalken (1970:994). Där anges att hyresvärden har rätt att utan uppskov få tillträde till lägenheten för att utöva nödvändig tillsyn eller utföra förbättringsarbeten som inte kan uppskjutas utan skada. Jag bedömer således att vattenläckan bara skulle orsaka mer skada om hyresvärden inte vidtog dessa åtgärder.  Hyresvärden är dock skyldig att  tillse att hyresgästen ej förorsakas större olägenhet än nödvändigt. Hyresvärden ska alltså vara till så lite besvär för dig som möjligt. Däremot anger inte jordabalken att hyresvärden är skyldig att ersätta hyresgästen för skada som uppkommer, varken i form av bekvämt boende, pengar eller någon annan typ av ersättning.  Sådan ersättning kan däremot utgå vid mindre brådskande åtgärder enligt samma lagrum. Om hyresvärden har varit vårdslös så ska denne ersätta uppkommen skada, men det är du som har bevisbördan för vårdslösheten och skadan. Tills annat visats blir detta betraktat som en olyckshändelse. Det är tydligt att hyresvärden ändå utger viss ersättning till dig i form av sänkt hyra. Enligt min bedömning kan du inte begära något mer av hyresvärden, vilket dock inte hindrar att du hör dig för med denne om hur länge arbetet varar och så vidare.  Försäkringsbolagets skyldigheter gentemot dig framgår av ert individuella avtal. Om du inte har avtalet i skriftlig form hemma, råder jag dig att höra med försäkringsbolaget vad du har rätt till.

hyresgästens och hyresvärdens ansvar för skada

2013-02-03 i Hyresrätt
FRÅGA |Min fråga är vem som har ansvar för ett fönster som gått sönder. Fönstret blåste sönder. Jag hade lämnat fönstret öppnat men med en sådan där plastspärr på, denna plastspärr blåste sedan sönder, och fönstret blåste upp och sönder. Då fönstret var gammalt och dåligt skick (sedan tidigare) reparerades inte detta utan de bytte ut hela fönstret. Efter det krävde hyresvärden att jag skulle beta för det hela, när jag vägrade men hänvisning till att fönsterrepationer är hyresvärdens ansvar inte hyresgästen, svarade hyresvärden att han skulle vräka mig, då jag har viss koll på juridiken, skrattade jag åt detta och hälsade att ska bli en roligt att se han försöka med detta. Sedan dess har jag inte hört något om detta (hände 2011), fram till nu när jag självmant flyttat. Jag får nu en krav från kronofogen på detta. Jag har självklart bestridit fodran. Frågan jag nu ställer er finns någon som risk att tingsrätten dömmer till hyresvärdens fördel om han nu verkligen stämmer mig dit?
|Hej och tack för din fråga!Hyresvärden har underhållningsskyldighet vid hyra av bostadsrätter, och svarar för att bostadsrätten har lägsta godtagbara standard och ska se till att utföra nödvändigt underhåll och reparationer.(se 12:15 och 12:9 JB).Som hyresgäst är du dock ansvarig för skador som du vållar i lägenheten(se 12:24 JB), om skadan uppkommer genom vårdslöshet eller underlåtenhet. Hyresgästen har alltså en vårdplikt i att hålla lägenheten i bra skick, även om hyresvärden har ett övergripande ansvar att se till att grundläggande saker såsom vatten, värme och liknande fungerar. I ditt fall är det således en svår bevisfråga avseende vem som bör stå för fönsterreparationen. Å ena sidan har hyresvärden ett övergripande ansvar för att lägenheten är i godtagbart skick vilket bör innefatta att det finns fungerande fönster. Å andra sidan har du genom försummelse(lämnat fönster öppet) skadat fönstret så att det behövt reparation. Du bör kunna hävda att fönstret blåste sönder på grund av att det var gammalt och att det således är hyresvärden som skall ansvara för reparationen och att du inte varit försumlig då du lämnat det öppet, eftersom att ett "bra" fönster inte ska kunna gå sönder på detta sätt genom blåst. Det är dock inte helt lätt att säga hur en domstol skulle se på saken, och risken för att behöva betala rättegångskostnader vid förlust i domstol gör att det kan vara motiverat att försöka komma överrens med din hyresvärd om hur ni skall lösa frågan.Som du säger har hyresvärden inte vräkningsgrund pga att du inte betalar, men han kan ta ärendet till tingsrätten om han verkligen anser att du ska stå för fönsterkostnaden. Visserligen har du goda argument för att han ska vara ansvarig, men helt klart är det inte varför jag rekommenderar att försöka komma fram till någon slags kompromiss. Vidare kan ni vända er till hyresnämnden som fungerar som en medlare mellan hyresgäster och hyresvärdar, se hyresnämnden.se.