Byte av hyresrätt

2010-04-23 i Hyresrätt
FRÅGA |jag vill byta min hyresrätt(allmännyttan) mot en annan (annat bolag inom allmännyttan). Jag har beaktansvärda skäl. Min bytespart verkar bo på hem. Kan vi byta ändå även om bytesparten kanske inte kommer att flytta in i min lägenhet?
Jennie Svensson |Hej, Bytesrätten när det gäller hyreslägenheter stadgas i Jordabalken 12 kap 35§, se https://lagen.nu/1970:994. Det krävs att man har beaktansvärda skäl, att bytet kan äga rum utan påtaglig olägenhet för hyresvärden och att inte andra särskilda skäl talar emot bytet. Vid bedömningen för om beaktansvärda skäl föreligger tittar hyresnämnden på hyresgästens behov av bytet. Några exempel kan vara att familjen utökas och provbo i ett samboförhållande. Vid bedömningen av om bytet kan äga rum utan påtaglig olägenhet för hyresvärden ser hyresnämnden till om den nya hyresgästen verkar skötsam och har förmåga att betala hyran. Ett byte som sker mot betalning av svarta pengar anses utgöra särskilda skäl som talar emot ett byte. En ytterligare förutsättning är att 2 st i paragrafen ej är uppfylld, t.ex. om du är andrahandshyresgäst Eftersom man ser till hyresgästens behov av bytet, dvs ditt behov, och du har beaktansvärda skäl så torde ett byte kunna komma till stånd, såvida den nye hyresgästen är skötsam och har betalningsförmåga. Det skulle vara om några särskilda skäl talar emot. Det senare kan vara om du ej bott i lägenheten särskilt länge, om den är tillbytt etc. Du kan ansöka om bytet hos hyresvärden och lämnar denna ej sitt samtycke, hos hyresnämnden. Hoppas svaret är till hjälp. Önskar dig lycka till! Hälsningar, Jennie

Dröjsmål med betalning av hyran

2010-04-22 i Hyresrätt
FRÅGA |Vi har en villa som vi inte bor i för tillfället och den är uthyrd till ett par som bor där nu. Vi har skrivit kontrakt på ett år som går ut 100701. Vi har även skrivit in att vi har en månads uppsägningstid och att om de inte uppfyller sin del av avtalet och inte betalar hyra 14 dagar efter utsatt tid att vi har rätt att be dem flytta omgående. I januari fick de en muntlig varning då hyran betalades en månad försent och nu i mars har de återigen inte betalat hyran. Vad har vi för rättigheter? Och vad gäller för deras del, gäller besittningrätt när de brutit mot kontraket? Sen skulle jag vilja veta hur vi ska gå tillväga om vi vill få ut dem så fort som möjligt? Tack på förhand!
Jens Lidén |Hej! Regler om bostadshyresavtal finns i 12 kap. jordabalken, även kallat hyreslagen (HL). Enligt 1 § 5 st HL är merparten av HL:s bestämmelser tvingande till hyresgästens förmån, vilket innebär att hyresvärden måste iaktta lagen om avtal träffats i strid mot en lagbestämmelse. Hyresgästen kan välja att tillämpa antingen avtalet eller lagen, beroende på vilket alternativ han eller hon anser är förmånligast. En lagbestämmelse i HL är dispositiv (icke tvingande) endast om detta uttryckligen anges i bestämmelsen. HL skiljer mellan obestämd och bestämd hyrestid. Med obestämd hyrestid avses avtal som löper från ett datum tills vidare. Vid bestämd tid löper avtalet från ett visst datum till ett annat viss angivet datum. Ert kontrakt är alltså ett avtal med bestämd hyrestid. Distinktionen är viktig då HL ställer upp delvis olika regler för bestämda och tidsobestämda avtal. Uppsägningstider för tidsbestämda hyresavtal finns i 4 § 2 st HL. För tidsbestämda avtal med hyrestid som är längre än tre månader gäller en uppsägningstid på tre månader. I detta fall har kortare uppsägningstid (1 månad) avtalats. HL:s tvingande karaktär innebär att du som hyresvärd måste iaktta uppsägningstiden tre månader enligt 4 § 2 st HL vid uppsägning av hyresgästen. Om hyresgästen säger upp avtalet kan han eller hon välja att hänvisa antingen till den avtalade uppsägningstiden eller till uppsägningstiden enligt 4 § 2 st HL. Besittningsskyddet i HL innebär att hyresgästen har rätt till förlängning av avtalet vid hyrestidens utgång. En hyresgäst som har besittningsskydd har rätt att sitta kvar som hyresgäst om hyresvärden säger upp honom eller henne, om inte följande undantag föreligger: # 1. Hyresgästen *saknar* besittningsskydd (HL 45 §). # 2. Hyresgästen har besittningsskydd och har blivit uppsagd till hyrestidens utgång, och en *besittningsbrytande grund* föreligger (HL 46 §). # 3. Hyresvärden har rätt att säga upp hyresgästen i förtid (dvs. utan uppsägningstid) om hyresrätten är *förverkad* (42 §). För att genom avtal begränsa hyresgästens besittningsskydd fordras att förutsättningarna i 45 a § HL är uppfyllda. Ett sådant avtal måste vara upprättat på en särskild handling (alltså inte ingå som en klausul i hyresavtalet) och godkännas av hyresnämnden. Om dessa förutsättningar är uppfyllda framgår inte av din fråga. Av 45 § HL framgår att hyresgästen saknar besittningsskydd då lägenheten utgör del av upplåtarens egen bostad. Då det framgår av din fråga att hyresobjektet inte utgör er bostad tyder allt på att hyresgästen har besittningsskydd. Något annat undantag i 45 § HL verkar ej föreligga. I 46 § HL regleras de besittningsbrytande grunderna. Enligt 46 § 1 st 2 p HL har hyresgästen inte rätt till förlängning av avtalet om denne åsidosatt sina förpliktelser i så hög grad att avtalet skäligen inte bör förlängas. Misskötsamhet från hyresgästens sida i fråga om hyresbetalningar kan leda till vägrad förlängning enligt denna punkt. Märk väl att det är du som hyresvärd som måste visa att en besittningsbrytande grund föreligger. Du måste iaktta en uppsägningstid på tre månader enligt 4 § 2 st HL. Om hyresförhållandet varat längre än 3 månader ska uppsägningen vara skriftlig, 8 § HL. Om hyresgästen inte godkänner uppsägningen måste du, som en ytterligare förutsättning för att uppsägningen ska vara giltig, senast en månad efter hyrestidens utgång hänskjuta tvisten till hyresnämnden (49 § HL). Hyresnämnden kommer då att bedöma huruvida någon besittningsbrytande grund enligt 46 § HL föreligger. Som nämnts ovan faller betalningsförsummelser från hyresgästen under 46 § 1 st 2 p HL. För att avgöra om hyresgästen ska vägras förlängning kommer hyresnämnden att göra en skälighetsbedömning. Bedömningen är i hög grad beroende av omständigheterna i det enskilda fallet. Upprepade betalningsförsummelser är särskilt allvarliga. Vidare kommer hyresnämnden att beakta att du har gett hyresgästen en muntlig varning. Om hyresnämnden finner att en besittningsbrytande grund föreligger är uppsägningen giltig. Förverkandegrunderna anges i 42 § HL. Av 42 § 1 st 1 p. framgår att hyresrätten är förverkad då hyresgästen inte betalar hyran i rätt tid. Märk väl att hyresrätten inte är förverkad om hyresgästen betalar inom förverkandefristen, 42 § 1 st 1p. HL. Om hyresgästen inte gör detta, och hyresvärden säger upp hyresgästen, har hyresgästen en sista chans att återvinna hyresrätten om han eller hon betalar inom återvinningsfristen enligt 44 § HL. Hyresgästen kan då ej skiljas från lägenheten. Skillnaden gentemot att hänvisa till 46 § HL är att du, om hyresrätten är förverkad, kan säga upp hyresgästen för omedelbar avflyttning. Observera dock att förverkande också är en besittningsbrytande grund enligt 46 § 1 st 1 p HL. På så vis kan du, om hyresrätten är förverkad, välja att säga upp hyresgästen med 3 månaders uppsägningstid och få tvisten prövad av hyresnämnden. Förfarandet vid hyresnämnden är helt gratis. Var part svarar för sina rättegångskostnader. Om du väljer att säga upp hyresgästen för omedelbar avflyttning på grund av förverkande enligt 42 § 1 st 1 p. prövas tvisten av tingsrätten. Ansökan till tingsrätten är avgiftsbelagd. Vidare riskerar du, om du förlorar målet, att bli ålagd att betala motpartens rättegångskostnader. Jordabalken hittar du här: https://lagen.nu/1970:994 På hyresnämndens hemsida finns aktuella ansökningsblanketter osv., se http://www.hyresnamnden.se/default____820.aspx Vänligen,

Vräkning

2010-04-19 i Hyresrätt
FRÅGA |Pga upprepade förseningar av inbetald hyra, då hyresgästen har fått muntliga tillsägelser. Han har bott över ett år, och hyran har varit försenad ca nio gånger och hyresrätten förverkad ca 4-5 gånger. Denna gången var hyran återigen ej inbetalad trots överens kommelse att den skulle vara det. Trots överens kommelse när hyresgästen flyttade in att vi kunde renovera allteftersom, så betalade han ej in hela hyran. Han har ej heller betalat in till länsstyrelsen som han skulle gjort om han ville ha lägre hyra pga detta rum. Hyran är idag ej inbetald till sin fullo och det har gått över en vecka sedan den skulle vara betald fullt. Vi har åtgärdat de brister han påpekat, trots tidigare överenskommelse. Detta gällde då ett förråd/garderob som ej kunde utnyttjas, finns dock flera redan i huset som kunde utnyttjas. Har vi rätt att vräka honom?
Oscar Rydén |Hej! Det verkar vara en hel del turer fram och tillbaka i ert hyresförhållande, varför jag begränsar mig till att generellt beskriva vad som gäller för avhysning. Hyresförhållanden regleras i Jordabalkens 12 kapitel, även kallat hyreslagen (HL). Underlåter hyresgästen att betala hyra föreligger förverkandegrund enligt HL 42 §. Föreligger betalningsdröjsmål med mer än en vecka och hyresgästen inte rättar sig efter tydliga tillsägelser torde förverkande vara sakligt grundat. För att sedan effektuera detta måste hyresvärden säga upp kontraktet och skriftligt meddela socialförvaltningen i kommunen att så är gjort. Vägrar hyresgästen flytta måste avhysning ske och för detta krävs inblandning av myndighet. Därför finns också alternativet för hyresvärden att direkt ansöka om avhysning hos Kronofogden eller stämning i Tingsrätten, då detta ses som omedelbar uppsägning. Hos Kronofogden eller Tingsrätten får hyresvärden ett utslag (beslut) om att hyresgästen ska flytta, vilket också är grunden för att ta hjälp av Kronofogden vid själva avhysningen. Givet att man följer ovan angivna procedur kan ni mycket väl ha rätt att vräka hyresgästen. Exakt hur utfallet blir är dock svårt att säga. Mvh,

Överlåtelse av hyresrätt till närstående

2010-04-11 i Hyresrätt
FRÅGA |Jag har bott i en hyreslägenhet i 15 år och min 25 åriga son funderar på att flytta in. Jag vill egentligen överlåta hela lägenheten till honom om det går. Går det att genomföra?
Carl-Henrik Brännberg |Hej! Den enklaste lösningen på din fråga är utan tvekan att komma överens med hyresvärden att din son tar över kontraktet, vilket vanligen inte bör vara några problem. Skulle emellertid hyresvärden, av en eller annan anledning, motsätta sig detta finns genom hyreslagen två möjligheter att ändå få igenom en överlåtelse. Den första regleras i 34 § hyreslagen (se https://lagen.nu/1970:994#K12P34S1). Där ges en rätt att överlåta ett hyreskontrakt till en närstående, men det krävs då bland annat att man varaktigt har bott tillsammans och dessutom haft gemensamt hushåll. Exakt hur lång tid ”varaktigt” är kan skilja sig lite från fall till fall, men man brukar tala om en gräns på ca 3 år, så för att gå denna väg skulle din son alltså få flytta in och bo tillsammans med dig under nämnda period för att ni skulle uppfylla detta krav. Det andra alternativet återfinns i 35 § (se https://lagen.nu/1970:994#K12P35S1) hyreslagen och rör istället ett så kallat lägenhetsbyte, dvs en rätt för dig att överlåta ditt kontrakt som en del av ett byte där syftet är att du ska få en annan bostad. Även här finns dock en rad villkor som måste vara uppfyllda. Bland annat måste du visa att du har så kallade ”beaktansvärda skäl” att genomföra bytet. Detta kan vara om du måste hitta en bostad på en annan ort, pga försämrad hälsa behöver en mer behovsanpassad lägenhet eller pga försämrad ekonomi behöver en billigare lägenhet. Av frågan verkar det dock inte som att du kommer att överta din sons tidigare bostad (alltså inget byte), och i sådana fall är denna väg inte aktuell. Då inget av dessa alternativ verkar riktigt tillämpligt i ditt fall, rekommenderar jag som sagt starkt att försöka inhämta din hyresvärds samtycke till överlåtelsen. I de flesta fall brukar det inte vara några problem och i sådana fall finns ingenting som hindrar att din son tar över lägenheten. Tilläggas bör slutligen att för att utnyttja något av de två alternativen i 34-35 §§ ovan (se https://lagen.nu/1970:994#K12P34S1) får du, när villkoren är uppfyllda, ansöka om tillstånd till överlåtelsen hos hyresnämnden. Detta är viktigt att komma ihåg, för skulle du ensidigt genomföra överlåtelsen utan vare sig hyresvärdens eller hyresnämndens tillåtelse, kan hyresvärden säga upp ditt kontrakt för förverkande (detta framgår av 42§ 1st 3p hyreslagen, se https://lagen.nu/1970:994#K12P42S1). Vänligen

Uppsägning av hyresrätt

2010-04-23 i Hyresrätt
FRÅGA |Hej, Vi hyr idag ett en enfamiljshus och har gjort så i 5 år. Vi har ett hyresavtal utan tidsbegränsning och med tre månaders uppsägningstid. Nu ska de som hyr ut till oss sälja huset vilket leder till några frågor. a) Hur stark är vår besittningsrätt; har vi rätt att fortsätta hyra huset om vi önskar? b) Om de inte säger upp oss innan de säljer, hur lång uppsägningstid kan vi kräva innan de nya ägarna får tillgång till huset? c) Vilka krav kan vi ställa i samband med visning av huset? Får ägaren visa huset när och hur han vill?
Ulrika Lundgren |Hej! Eftersom det här är fråga om hyra av bostad är Hyreslagen, HL, tillämplig. I detta fall har ni uppenbarligen ett hyresavtal utan tidsbegränsning. För att avsluta ett sådant avtal krävs uppsägning. Detta framgår av 3 § HL, se https://lagen.nu/1970:994#K12P3S1. Enligt den så kallade besittningsrätten har hyresgästen oftast rätt till förlängning av hyresavtalet. Vissa undantag finns dock. Vilka dessa undantag kan vara anges i 46 § HL, se https://lagen.nu/1970:994#K12P46S1. I detta fall vill din hyresvärd sälja huset. Detta innebär att 10 punkten, alternativt 5 punkten, i denna paragraf skulle kunna vara aktuell vilket därmed innebär att ni inte har rätt att fortsätta hyra huset även om ni så önskar. Angående uppsägningstid anges i 4 § HL, https://lagen.nu/1970:994#K12P4S1, att man då det gäller hyra av bostad minst har rätt till tre månaders uppsägningstid räknat från det månadsskifte som inträffar närmast efter den dag uppsägningen gjordes. Har ni i ert hyresavtal kommit överens om en längre uppsägningstid gäller istället den tiden. Din fråga om hyresvärdens rätt att företa visning av huset får besvaras utifrån de bestämmelser som finns rörande hyresvärdens rätt att få tillträde till uthyrningsobjektet. Hyresvärden har inte rätt att få tillgång till huset under vilken tid han eller hon önskar då ni fortfarande är hyresgäster. Här har hyresvärden istället en skyldighet att ta kontakt med er för att tillsammans med er bestämma under vilka dagar det passar för visning. Vänliga hälsningar

Utgör buller från näraliggande bygge brist i lägenhetens standard?

2010-04-22 i Hyresrätt
FRÅGA |Hej. Har man rätt till hyresänkning under tiden som nya hus byggs i närheten av bostaden? Det påverkar oss med störningar och buller från tidiga mornar.
Daniel Jessen-Winbo |Hej, Det man här får diskutera är brister i lägenhetens standard med utgångspunkt i i 11 och 16 §§ Hyreslagen (HL), se https://lagen.nu/1970:994#K12 (12 kapitlet jordabalken). Dessa stadganden kan även ta sikte på yttre miljö som t ex buller och aktuellt blir således bättre isolering od. Dock tar detta stadgande främst sikte på t ex bullriga vägar och jag har väldigt svårt att se att ett näraliggande bygge kan grunda åtgärdsföreläggande eller alternativt hyresnedsättning. Detta eftersom det är svårt för hyresvärden att förutse detta och att denne inte är vållande till det. Att det är tidsbegränsat påverkar även hyresvärdens skyldigheter. Jag förstår att det är väldigt jobbigt för er. Skulle det nu var er hyresvärd som även utför de andra byggena kan situationen bli en annan men så länge det sker på en grannfastighet anses inte er hyresvärd ha kontroll över det och det faller inte under bestämmelserna om hinder i ert nyttjande. Därmed förligger troligtvis inge rätt till hyresnedsättning. Hoppas jag någorlunda har redogjort för er vad som gäller. Skulle ni känna för det finns det en bok som heter Bostadshyresavtal i praktiken som är skriven av Larsson, Synnergren och Wahlström. Denna bok behandlar bostadsfrågor och om hinder i nyttjandet (brister) går det att läsa om på s.89 och framåt.

Sambo flyttar isär - vad gäller?

2010-04-18 i Hyresrätt
FRÅGA |Om man är sambo och båda parter står på hyreskontraktet, den ena parten flyttar (men är fortfranade mantalsskriven på den gemensamma lgh) men vägrar lämna tillbaks nyckeln. Vad kan man göra? Finns det något stöd för att kräva tillbaks nyckeln? Andra möjligheter?
Anna Fahlman |Hej Lasse, Tack för din fråga. Om jag förstår din fråga rätt så har du och din sambo flyttat isär medan båda står fortfarande kvar på kontraktet och den utflyttade sambon är fortfarande folkbokförd i lägenheten. Jag antar att ni har separerat och att ni har inga minderåriga barn. Enligt 7§ folkbokföringslagen anses en person vara bosatt på den fastighet där han regelmässigt tillbringar eller om personen är bosatt på fler än en fastighet anses vara då bosatt på den fastighet där han sammanlever med sin familj eller med hänsyn till övriga omständigheter får anses ha sitt egentliga hemvist. Denna paragraf innebär att eftersom ni båda två står på hyreskontraktet och inget annat har anmälts vare sig till Skattemyndigheten eller för den delen till Hyresvärden så anses den utflyttade sambon ändock vara folkbokförd (bosatt) i lägenheten. Därmed kan du inte kräva nyckeln tillbaka (eller exempelvis byta lås) eftersom det skulle innebära att du förvägrar tillgång till hemmet. Lösningen skulle kunna vara att ni kommer överens om hur ni ska hantera frågan om den eventuella/faktiska separationen och vem som ska få bo kvar i lägenheten. Om ni inte kan komma överens kan ni ansöka om bodelning för sambor pga. samboförhållandets upplösning i Tingsrätten. I bodelningen ingår då bostad och bohag som ni har skaffat för det gemensamma boendet. Med sådan gemensam bostad menas då alltid permanentbostad. All annan egendom som var och en av samborna äger faller utanför bodelningen oavsett om den har förvärvats före eller under sambotiden. Var och en behåller alltså sin egen egendom. Du bör begära bodelning senast inom ett år efter att samboförhållandet har upphört genom separation. Den sambo som bäst behöver bostaden har rätt att få denna. En förutsättning för att en sambo skall få överta bostad eller bohag som tillhör den andra sambon är dock att ett sådant övertagande även med hänsyn till omständigheterna i övrigt kan anses skäligt. Dessa bestämmelser återfinns i sambolagen. Sammanfattningsvis, försök att komma överens om mellanhavanden mellan er och om din sambo väljer att folkbokföra sig på en annan bostadsadress kan du då begära hos Hyresvärden om att få ta över hyreskontraktet (Hyresvärden har dock rätt att undersöka din ekonomiska ställning och ta beslut därefter). Om ni inte kan komma överens får ni ansöka om bodelning. Tingsrätten som tar ut en avgift på 450 kronor vill ha ett hemorts- och personbevis från Skatteverket. Så snart pengarna är betalda och alla handlingar skickats in beviljas separationen och efter det kan bodelningen genomföras. Rättskällor och övriga informationskällor: ¤ Folkbokföringslag - https://lagen.nu/1991:481 ¤ Sambolag - https://lagen.nu/2003:376 ¤ Din Hyresvärd ¤ Hyresnämnden (konfliktlösning mellan hyresgästen och -värden) - www.hyresnamnden.se ¤ Hyresgästföreningen - www.hyresgastforeningen.se ¤ Tingsrätt - www.domstol.se/templates/DV_Search____156.aspx?tab=contact&courttype=1 Med vänliga hälsningar, Anna Fahlman

Uppsägning av hyresavtal vid stambyte

2010-04-08 i Hyresrätt
FRÅGA |Hej! Jag bor i en studentkorridor där man ska genomföra ett stambyte i augusti. Jag fick för ett par dagar sedan veta att jag måste flytta inom en månad för att andra ska kunna använda mitt duschrum under stambytet. De erbjuder likvärdig bostad under tiden, men jag har tidigare planerat att säga upp mitt hyresavtal (som har två månaders uppsägningstid) precis två månader innan detta arbete skulle börja. Därför har jag tidigare bett om information när detta skulle ske, och fått svaret att stambytet skulle påbörjas i augusti. Jag vet att hyresvärden har rätt att omedelbart få tillträde till lägenheten för underhåll som är väldigt brådskande, men då ett stambyte knappast kan falla in under detta och det har varit planerat länge (när jag talade med dem idag sa de att det var sant att de skulle börja renoveringen i resten av rummen i augusti, men att de alltså skulle börja med mitt redan om en månad - något som tydligen är standard när de gör stambyten på området) undrar jag om de verkligen kan ge mig så kort tid att flytta och ändå kräva att jag ska betala hyra för den månad jag nu inte hinner säga upp? Har jag några rättigheter enligt lagen?
Sandra Helgadottir Ingolfsson |Hej! Av 12 kap. Jordabalken (Hyreslagen) följer att hyresgäst alltid har rätt att säga upp hyresavtal med tre månaders uppsägningstid. Eftersom du har en uppsägningstid på endast två månader har du en förmånligare uppsägningstid än vad som följer av denna reglering. Påpekas bör att jag förutsätter att du hyr ett studentrum som inte är möblerat. Speciella regler kan annars komma att gälla. Någon möjlighet för dig att säga upp hyresavtalet med kortare uppsägningstid finns således inte. Istället får ses till om du kan fördröja renoveringen och på så sätt ”vinna tid” eller om du kan kompenseras på annat sätt. Stambyte innebär ofta att även reparationer av badrum och kök genomförs. I dessa fall har hyresgästen möjlighet att motsätta sig stambytet. Hyresgästens godkännande krävs nämligen för att hyresvärden ska få genomföra arbetet och i de fall detta inte ges får hyresvärden vända sig till Hyresnämnden för att få saken prövad. Stambyte och de reparationer det innebär godkänns dock vanligtvis av Hyresnämnden och detta skulle i praktiken endast innebära att arbetet fördröjs något. Vanligt förekommande vid situationer då hyresgäster tvingas lämna lägenheten är att hyran sätts ned motsvarande den olägenhet det innebär att behöva flytta på sig under en viss period. Du nämner inte något om detta i din fråga men om ni inte erbjudits någon hyresnedsättning kan detta vara ett alternativ. Någon möjlighet att säga upp avtalet tidigare har du alltså inte och den två månader långa uppsägningtiden gäller. Att du informerats med så kort varsel och att någon ekonomisk kompensation inte erbjuds är dock faktorer som talar för att stambytet kan skjutas upp vid en prövning i Hyresnämnden. Du kan läsa mer https://lagen.nu/1970:994 samt på Hyresnämndens hemsida www.hyresnamnden.se. Om du är medlem i Hyresgästföreningen kan även de erbjuda rådgivning. Lycka till! Vänliga hälsningar,