Återta uppsägning av hyresrätt

2012-08-20 i Hyresrätt
FRÅGA |Hej, jag har sagt upp min hyresrätt och nu ångrat mig. Har jag rätt att upphäva uppsägningen så länge ingen annan har skrivit kontrakt på hyresrätten?
Samira Kousha |Hej! Tack för din fråga. Nej, du kan inte återta din uppsägning. För att du ska kunna göra det måste din hyresvärd gå med på det. Om din hyresvärd inte vill göra det kan du inte återta din uppsägning utan måste istället flytta. Med vänliga hälsningar, Samira Kousha

Återkräva deposition utan skriftligt avtal

2012-08-10 i Hyresrätt
FRÅGA |Var och tittade på ett boende å min dotters vägnar, och ombads inbetala deposition (7.000) för att säkra vår möjlighet att få hyra. Kontrakt skulle skrivas vid senare tillfälle. Min dotter meddelade 2 dgr senare att hon pga omständigheter var tvungen att avsäga sitt intresse för hyresobjektet, vilket i första hand mottogs med förståelse. Dock har hon idag meddelats att hyresvärden ej tänker återbetala depositionen, trots att hon meddelat återbud 2 dgr efter inbet och inget kontrakt finns. Vad gäller ?
Johan Wahlbom |Hej och tack för din fråga! Tyvärr kan jag inte ge dig något upplyftande svar. Du kan självklart stämma hyresvärden vid en tingsrätt och yrka att få det insatta beloppet åter. Utan avtal kommer det dock bli mer eller mindre omöjligt för er att bevisa något. Ord kommer stå mot ord och i det fallet kommer ni inte vinna eftersom det är upp till er att bevisa er sak. Även om er bank kan ordna fram ett bevis på att ni överfört pengarna till hyresvärden så är det mycket tveksamt om det hjälper. Det som banken kan bevisa är att ni förde över pengar till hyresvärden i fråga men inte att det avsåg en deposition för hyra. Det är just avsaknaden av ett skriftligt avtal som riskerar att fälla avgörandet till er nackdel. Ni kan självklart försöka pressa hyrevärden på diversel olika sätt men lagligt sett kommer det bli svårt att få era pengar tillbaka är jag rädd. Bästa hälsningar Johan Wahlbom

Brister i hyresrätt

2012-08-07 i Hyresrätt
FRÅGA |Fråga ventilationsbuller I hyresrätten jag bor är det problem med hög radonhalt. Man har således satt in förstärkt ventilation i lägenheterna. Problemet är att efter sista justeringen av den nya ventilationen så har bullernivån ökat kraftigt. Innan sista justeringen var det knappt hörbart ventilationsljud men nu har jag mätt upp en nivå på 35-37 dB. Har nu gått en vecka utan åtgärder. Fastighetsägaren blev informerad om problemet så gott som direkt. Vad kan anses som skälig tid för att rätta till problemet. Som jag ser det är det bara att skruva tillbaka till samma inställning som var innan senaste justeringen. Finns det gränsvärden för buller. Kan jag kräva sänkt hyra/ersättning tills bullernivån är nere på acceptabel nivå eller bör jag deponera hyran. MvH Mats
|Hejsan! Tack för din fråga. +Skälig tid+ Vad som är skälig tid avgörs av omständigheterna i det enskilda fallet som t.ex felets beskaffenhet. Det är därför svårt att rekommendera en fast tid. För det första bör Ni skicka en skriftlig anmodan till hyresvärden och därefter avvakta. Sedan kan Ni antingen använda den lagstadgade självhjälpen på hyresvärdens beskostnad enligt 12 kap. 11 § 1.p Jordabalken (https://lagen.nu/1970:994#K12)eller vända Er till Hyresnämnden för att få ett åtgärdsföreläggande enligt 12 kap. 11 § p.5 Jordabalken. I detta fall är självhjälpen lämplig. +Gränsvärde för bullernivå+ Höga ljudnivåer utgör brist enligt 12 kap. 11 § Jordabalken. Enligt Socialstyrelsens allmänna råd om buller inomhus (SOSFS 2005:6) är 45 db maxnivå. Detta är inte utslagsgivande utan en helhetsbedömning görs av domstolen. Jag kan inte med säkerhet bedöma utgången på grundval av den otillräckliga faktan. +Deponering av hyran+ För att deponering ska kunna ske ska hyran vanligtvis betalas ut i kontanta medel, ej vara föremål för rättegång och motsvara den tvistiga delen av hyran enligt 12 kap. 21 § Jordabalken. Vidare ska Ni lämna två skriftliga meddelanden till Länsstyrelsen om hyresförhållandet, dagen som hyran skulle ha betalats samt grunden till att göra deponeringen. Min uppfattning är att deponering inte behövs i detta fall. Lycka till! Mvh Lawline

Ersättningsfrågor vid otjänlig bostad

2012-07-30 i Hyresrätt
FRÅGA |Hej! Jag undrar om man har rätt till ersättning om en bostad är hälsoskadlig? Jag och sambo flyttade in i en lägenhet, som bovärden intygade var i gott skick. Efter ca 1-2mån upptäckte jag själv synligt mögel. Även en fuktskada. Vid ett tillfälle läckage av bensin från marken inunder in i lägenheten. Jag kontaktade bovärden, som enbart bytte ut en synligt mögelangripen planka. Ingen annan åtgärd gjordes. Min sambos astma blev så dålig i lägenheten att vi blev tvungna att omedelbart flytta. Vi hann aldrig via kommunen ålägga värden att rätta till alla fel, eftersom det inte var möjligt för oss att vara kvar i lägenheten. Efter denna sjukdomsepisod har min sambos astma förvärrats. Han kommer sannolikt aldrig upp i den lungfunktion han hade före denna bostad, utan är nu gravt lungsjuk. Går det att på något vis få ersättning eller upprättelse för en sådan händelse?
|Jag utgår från att ni bodde i en hyresrätt och då är det hyresvärden som ansvarar för att hyresobjeket håller grundläggande standard, enligt 12 kap 9 § Jordabalken. Detta förtydligas genom 12 kap 15 § i samma balk där det stadgas att standarden ska vara sådan att hyresobjeket under hyrestiden håller lägenheten i ett skick som motsvarar att den är fullt brukbar för det avsedda änadmålet. Om det finns mögel som är hälsovådligt innebär det med all säkerhet att det ovan nämnda kriteriet inte är uppfyllt. I så fall finns det möjlighet att få ersättning från hyresvärden för skador som har uppkommit, enligt 12 kap 11 § och 12 kap § 16 Jordabalken. Den rätten försvinner dock om hyresvärden kan visa att olägenheten inte beror på hans försummelse. I ett rättsfall från 1994 (RH 1994:36, https://lagen.nu/dom/rh/1994:36 ), så tilldömdes en hyresgäst skadestånd för att en lägenhet höll alldeles för hög temperatur vilket ansågs vara hyresvärdens ansvar, hyresgästen fick dock ej ersättning för fysiskt och psykiskt lidande, då hyresgästen inte kunde visa ett tillräckligt samband mellan temperaturen och lidandet. I det här fallet bör det ändå finns en möjlighet att få ersättning och sambandet mellan möglet och de fysiska skadorna kan beläggas. Detta måste kunna beläggas i domstol, och för vidare rådgivning kan jag hänvisa till hyresnämnden och deras hemsida, http://www.hyresnamnden.se/ Vänligen, Jonathan Boman

Omfattande mögelskador i hyresrätt - hyresgästs rättigheter

2012-08-19 i Hyresrätt
FRÅGA |Hej! Vi har hyrt ett privat hus med förstahands-kontrakt, med 3 månaders uppsägningstid. När vi flyttat dit tyckte vi att det luktade konstigt i huset och vi var ständigt förkylda. Vi påpekade detta för hyresvärden, som svarade att det endast luktade instängt pga att ingen bott där på ett tag. När några månader gått upptäckte vi att det var jättemycket mögel på vinden. Vi kontaktade hyresvärden, som förnekade problemen. Vi kände oss lurade och förstod varför vi varit sjuka så länge, så vi flyttade därifrån omedelbart. Hyresvärden bad oss lämna ifrån oss nycklarna direkt (utan att tre månaders uppsägningstid gått) och sa att det skulle vara bra så, inget mer tjafs. Nu, två månader efter att vi lämnat ifrån oss nycklarna och senast pratat med honom, kräver han oss på pengar för 3 månaders hyra, vatten och el-räkningar. Vad har vi för rättigheter/skyldigheter? Måste vi betala uppsägningstiden trots att vi blev sjuka av att bo där och trots att han tog tillbaka nycklarna till huset direkt vi flyttat, innan 3 månader gått? Tacksam för svar, då vi verkligen behöver hjälp med detta! Mvh
Erik Lindgren |Hej och tack för din fråga! I mitt svar förutsätter jag att det rör sig om ett hyresavtal utan tidsbegränsning. *Rättslig reglering* Av Jordabalken (JB) kap 12 § 9 framgår att hyresvärden är skyldig att senast på tillträdesdagen hålla bostaden i fullt brukbart skick enligt vad som gäller på orten. JB 12:15 stadgar vidare att hyresvärden är skyldig att även under hyrestiden hålla lägenheten i sådant skick som krävs enligt 12:9. Detta innebär alltså att värden är skyldig att åtgärda problem som gör att bostaden inte är att beteckna som fullt brukbar. För båda dessa lagrum gäller dock att annat kan ha avtalats genom att en förhandlingsklausul i enlighet med hyresförhandlingslagen har införts i kontraktet. 12:6 JB (med hänvisning till 12:16 och 12:15) stadgar att uppsägning får ske om hyresvärden inte fullgjort sin underhållsplikt (d.v.s. att hålla bostaden i fullt brukbart skick). Vid en sådan uppsägning ska inte någon uppsägningstid gälla. Dock krävs att uppsägningen varit skriftlig såvida inte hyresförhållandet varat kortare än 3 mån. Uppsägningen får dock ändå vara muntlig, om det är hyresgästen som säger upp avtalet och hyresvärden lämnar ett skriftligt erkännande av uppsägningen. Enligt 16:10 JB förfaller (upphör att gälla utan uppsägning) avtalet om bostaden före tillträdesdagen blir så förstörd att den inte kan användas till det avsedda ändamålet. Detta gäller även om bostaden skadas under hyrestiden utan att detta beror på hyresgästen, om hyresvärden inte vidtar de reparationer som krävs med anledning av lägenhetens försämring genom ålder och bruk, eller om hinder eller men på annat sätt uppstår i nyttjanderätten utan hyresgästens vållande. Om hyresvärden är vållande, samt inte meddelar hyresgästen om detta, är han dessutom ersättningsskyldig gentemot hyresgästen. *Sammanfattning* Den första frågan som inställer sig är om hyresavtalet fortfarande gäller eller om det kan anses ha upphört p.g.a. uppsägning från er sida. I och med att ni, vad jag förstår, bott längre tid än 3 mån i bostaden innan vad ni flyttade har tiden löpt ut för möjligheten att muntligen säga upp bostaden. Om ni fått en skriftlig bekräftelse från hyresvärden på att ni sagt upp bostaden muntligt är detta dock ok ändå. Nästa steg i bedömningen blir att utreda om hyresavtalet i enlighet med 12:16 och 12:10 kan anses förverkat p.g.a. att bostaden inte kan användas till avsett ändamål eller att hyresvärden inte uppfyllt sin skyldighet att underhålla bostaden så att den uppfyller en acceptabel standard. För att en hyresrätt ska anses förverkad torde krävas att felet är stort och betydande. I praxis har t.e.x. hyresrätten i ett brandhärjat hus ansetts förverkad trots att det fortfarande gick att bebo undervåningen. I ert fall beror möjligheten att anse att kontraktet fär örverkat på hur mycket mögel det rör sig om och om detta gör bostaden omöjlig att använda till avsett ändamål. Visst stöd för detta finns i och med att ni uppvisat sjukdomsymptom som med stor sannolikhet beror på möglet. Om hyresrätten kan anses förverkad betyder det att det inte längre finns något avtal mellan er och hyresvärden och att ni inte heller är skyldiga honom/henne något. För det fall hyresavtalet inte kan anses förverkat har får utgångspunkten istället vara att det fortfarande råder ett hyresförhållande mellan er och hyresvärden, för att sedan utreda vilka rättigheter ni har för den situationen. Även om vissa oklarheter råder om hur "fullt brukbar" ska tolkas kan det inte råda några tvivel om att mögel i den omfattningen du beskriver knappast kan anses ok. Hyresvärden har alltså försummat sin plikt att hålla lägenheten i det skick som krävs. Han har även försummat att åtgärda problemet då ni påtalat det för honom (vilket han varit skyldig att göra). Detta betyder att ni har rätt till bl.a. haft rätt till hyresnedsättning för tiden problemet funnits, samt att ni har haft rätt att säga upp avtalet (vilket ni också gjort). I och med att bristen inte berott på vållande från er sida har ni även rätt till ersättning för skada (skadestånd). I enlighet med skadeståndslagen 2:2 och 5:2 kan ni ha rätt till ersättning för sjukvårdskostnader, inkomstförlust till följd av skadan, samt fysiskt och psykiskt lidande av övergående natur (sveda och värk) eller av bestående art (lyte eller annat stadigvarande men) samt särskilda olägenheter till följd av skadan. Möjligheten att få skadestånd enligt skadeståndslagen beror helt på om det går att bevisa att era symptom beror på mögelskadorna. Vad slutligen gäller de ekonomiska anspråk som hyresvärden anser sig ha på er så kan det konstateras att ni enligt hyreskontraktet hade rätt till tre månaders uppsägningstid. Hyresvärden hade därmed inte någon rätt att ta nycklarna från er och ni ska inte heller behöva betala för den tid ni inte ens haft någon haft reell möjlighet (bortsett möglet) att bo i bostaden. Även om ni skulle vara tvungna att betala hyra för uppsägningstiden skulle denna rimligtvis kunna jämkas till 0 eller ett mindre betydande belopp p.g.a. de sanitära förhållandena i bostaden. Jag rekommenderar er att söka upp er lokala hyresgästförening för att konsultera dem i ärendet och eventuellt driva det vidare till domstol. Hoppas att mitt svar varit till någon hjälp. Vänligen,

Äganderätt till tillförda föremål

2012-08-08 i Hyresrätt
FRÅGA |Vi hyrde tidigare båtplats av en fastighetsägare, sålde senare båten men har fortsatt att ibland sitta och njuta på bryggan, med ägarens tillstånd. För att komma ner till bryggan i fråga är man tvungen att klättra/kasa nerför ett berg/brant. En av oss är lite handikappad och vi fick tillåtelse av bryggans/markens ägare att bygga en nedgångsramp, samt ombordstigningsplatta på egen bekostnad. Nu är det ny ägare till fastigheten/bryggan och vi får inte längre tillgång till bryggan. Har vi rätt att montera ner de tillbyggnader vi gjorde för att vi skulle kunna nyttja bryggan, eller kan nye ägaren vägra oss det?
|Hejsan! Tack för din fråga. En ramp samt en ombordstigningsplatta är ett tillbehör som i regel tillhör fastigheten enligt 2 kap. 1 § jordabalken (https://lagen.nu/1970:994). När man överlåter en fastighet omfattas även tillbehören om inget annat avtalats. Det är därför sannolikt att bryggan, rampen samt plattan följde med i fastighetsöverlåtelsen. När en nyttjanderättsinnehavare som Ni tillförde ett fastighetstillbehör eller ett byggnadstillbehör till fastigheten tillhörde föremålet inte till fastigheten enligt 2 kap 4 § jordabalken. Detta gäller inte om föremålet har kommmit i samme ägares hand, vilket betyder att föremålet och fastigheten ägs av fastighetsägaren. Eftersom föremålen med största sannolikhet är överlåtna till den nya fastighetsägaren samt att Ni inte längre är nyttjanderättsinnehavare har Eran rätt till föremålen gått förlorad. Mvh Lawline

Inskränkningar i besittningsskyddet

2012-08-02 i Hyresrätt
FRÅGA |Hej! Jag förvärvade tidigare i år en villa där det på tomten finns en lägenhet placerad ovanpå garaget som ligger ett 20 meter bort från huset. Lägenheten var uthyrd när vi förvärvade bostaden. Vi är nu i behov av lägenheten själva när vår familj är på väg att utökas. Kan vi använda oss av JB 46§ 6p med 3 månaders uppsägning? Hyresavtal finns ej utan fortlöper.
Linnea Hedman |Hej och tack för din fråga! I denna situation är 12 kapitlet i Jordabalken tillämpligt (JB). Detta avsnitt i JB brukar även kallas för hyreslagen. Frågan gäller inskränkningar i besittningsskyddet för den nuvarande hyresgästen. Din hyresgäst är alltså skyldig att flytta om avtalet avser en lägenhet i en- eller tvåfamiljshus och hyresvärden har sådant intresse att förfoga över lägenheten att hyresgästen skäligen bör flytta. Ett sådant intresse kan vara att ni själv skall använda lägenheten eller sälja den. För att denna punkt ska kunna användas krävs således att uthyrningen inte ingår i en affärsmässigt bedriven verksamhet. Verksamheten anses vara affärsmässig om uthyrningen går ut på att minska utgifterna för dubbelt boende, detta enligt förarbeten. Hänsyn ska tas till att det kan ta lite tid för hyresgästen att hitta ett nytt boende, tre månader anses absolut vara en skälig tid efter en tolkning av 12 kap 4 § JB. Hoppad du fått svar för dina frågor! Vänligen,

Hyresvärdars möjlighet att avlägsna hyresgästers egendom

2012-07-25 i Hyresrätt
FRÅGA |Hej våra hyresgäster meddelade att dem skulle flytta ut i juli med konversation med hyresvärden i maj. Efteråt har hyresgästerna inte varit kontaktbara i 6 veckor. Efter dessa veckor har hyresvärden kollat huset vilket var tömt i vissa rum men en del stod i princip orörda. Deras egendom är nu uttagen från huset och förvaras i gäststugan bredvid. Har vi rätt att flytta på deras egendom då huset behöver fixas upp och hyresgästerna har inte kontaktat oss.
Rikard Wahlström |Hej, Tack för din fråga. Avtalsrelationen mellan er och era hyresgäster aktualiserar bestämmelserna i 12 kap. jordabalken (JB). Jämlikt 12 kap. 27 § andra stycket JB gäller att om en hyresgäst har avhysts från eller lämnat en lägenhet tillfaller den egendom som finns i lägenheten och som kan antas tillhöra hyresgästen eller någon i hans hushåll hyresvärden utan lösen, om hyresgästen inte inom tre månader från anmaning eller inom sex månader från det han lämnade eller avhystes från lägenheten har avhämtat egendomen. Detsamma gäller för egendom som återfinns i utrymmen som hör till lägenheten och som kan antas tillhöra hyresgästen eller någon i hans hushåll. Jag tolkar er fråga så, att hyresgästerna inte har blivit avhysta från lägenheten, men att de har lämnat denna. Om ni har anmanat hyresgästerna att avhämta egendomen måste ni vänta tre månader från anmaningen, innan egendomen tillfaller er. Har ingen anmaning skett, tillfaller egendomen er sex månader efter det att hyresgästerna lämnade lägenheten. Eftersom det i ert fall har, såsom jag tolkar frågan, gått sex veckor sedan hyresgästerna lämnade lägenheten har egendomen inte tillfallit er som hyresvärdar ännu och ni har inte rätt att flytta på denna. För att egendomen ska tillfalla er krävs det att ni väntar ut sexmånadersfristen eller anmanar hyresgästerna att hämta egendomen. Ni väljer själva hur ni vill göra, men om ni väljer att anmana hyresgästerna att hämta egendomen måste ni vänta ut tremånadersfristen innan egendomen tillfaller er, även om sexmånadersfristen går ut innan dess. Det finns inget krav på att en anmaning ska vara skriftlig, utan den kan också vara muntlig. Väljer ni att anmana hyresgästerna att hämta egendomen, är det ni som hyresvärdar som har bevisbördan för att så har skett. Jag hoppas att detta besvarade era funderingar. Annars är ni välkomna att ställa ytterligare frågor till oss. Med vänlig hälsning,