Nedsättning av hyra vid renovering

2010-03-31 i Hyresrätt
FRÅGA |Hej, Jag har en bekant som bor i en hyresrätt som ägs av Hsb. Fastighetsbolaget har nu bestämt att de ska renovera toaletterna i hela fastigheten, villket innebär att vattnet stängts av i lägenheterna under 5 veckor, de har el i lägenheterna men inte i trapphuset. På toaletterna är det stora hål i väggen så man ser in till sin granne i lägenhetn bredvid. Lägenheterna är såklart ständigt fulla av damm och buller. Hsb har ersatt toaletterna med tillfälliga toaletter och duschar på gården. Självklart blir det där långa köer på morgonen och kvällstid. Har de rätt att göra såhär? Hyresgästerna betalar fortfarande full hyra och kommer fortsätta göra det under hela periden. Är det lagligt? Tacksam för svar.
Natalie Lindgren |Hej och tack för din fråga. De störningar som du nämner så som avstängt vatten, damm och buller är typiskt sett sådana brister som anses utgöra hinder i hyresrätten (titta gärna i 16 § 1 stycket p.3 hyreslagen https://lagen.nu/1970:994#K12). I första hand är det hyreskontraktet som reglerar hyresgästens rättigheter gentemot hyresvärden i dessa situationer, även om bestämmelser som strider mot det skydd hyreslagen erbjuder hyresgästen är utan verkan mot denne dvs. hyreslagen är tvingande till hyresgästens förmån ( 1§ 5 stycket i hyreslagen på https://lagen.nu/1970:994#K12). Om din bekante är medlem i HSB regler dess stadgar dessa förhållanden (se https://lagen.nu/2002:93#K1). Hyreslagen ger hyresgästen rätt till nedsättning av hyran för de brister i hyresrätten som nämnts ovan (10-12 § hyreslagen) men lagen tillåter också att avtal träffas om inskränkning av denna rätt till ersättning till följd av att hyresvärden vidtar reparationer för att sätta lägenheten i avtalat skick eller för att utföra sedvanligt underhåll av lägenheten eller fastigheten i övrigt eller annat arbete som särskilt anges i avtalet (16 § 3 stycket hyreslagen). En sådan avtalsklausul brukar finnas med i standardavtal för hyresrätter och till sedvanligt underhåll hör till exempel stambyten så min bedömning är nog att om en sån klausul finns med i hyreskontraktet så bör den omfatta renovering av toaletterna och i så fall kan hyresgästerna inte rikta några ersättningsanspråk mot HSB i det här läget.

Uppsägningstid för hyreskontrakt

2010-03-28 i Hyresrätt
FRÅGA |Hej! Jag och min sambo hyr en lägenhet i andra hand på obestämd tid med en uppsägningstid på 2 månader. Vår hyresvärd är i Frankrike på utbyte och den 16 mars skickade vi därför per e-post meddelande om uppsägning med utflytt den 16 maj, alltså 2 månader senare. Vi fick en bekräftelse på att uppsägningen hade mottagits men hon menar att avtalet gäller per kalendermånad och att utflytt och uppsägningen därför gäller till den 31 maj. Det står dock inget om detta i vårt avtal. Inflytten skedde den 10 juni och vi betalade därför 2/3 av hyran för juni månad. Därför tycker vi att samma sak borde gälla vid utflytt. Vad gäller egentligen?
Natalie Lindgren |Hej, I första hand reglerar avtalet villkoren för uppsägningen av ert hyreskontrakt, hyreslagen fungerar som ett slags minimiskydd för er som hyresgäster och dessa regler är alltså tvingande till er fördel i den mån hyreskontraktet inte ger er mer förmånliga villkor. I hyreslagen stadgas det att ett hyresavtal för obestämd tid kan, om inte längre uppsägningstid har avtalats, sägas upp för att upphöra att gälla vid det månadsskifte som inträffar närmast efter tre månader från uppsägningen. I ert fall har en kortare uppsägningstid avtalats, men som sagt är endast villkor som strider mot hyreslagen utan verkan endast om de är till nackdel för hyresgästen. I hyreslagens 5 § ges också hyresgästen möjligheten att använda sig av en uppsägningstid på tre månader. Jag tolkar detta som att ni i egenskap av hyresgäster inte är bundna av att säga upp ett kontrakt till det månadsskifte som inträffar närmast efter tre månader från uppsägningen. Om avtalet inte nämner att en uppsägning bör ske till månadsskiftet närmast efter två månader så innebär det att uppsägningstiden endast är två månader kort och gott. Därför borde ni kunna säga upp kontraktet till den 16 maj. Det faktum att ni har betalat en hyra på annat sätt än kalendermånadsvis påverkar inte uppsägningstiden i sig. Hälsningar

Skada på uthyrd bostad

2010-03-20 i Hyresrätt
FRÅGA |Hej, Vi har hyrt ut vårt landställe till en hyresgäst. Det har varit en tuff vinter och dem har valt att inte skotta. Nu har delar av innertaket blivit skadat. Enligt deras kontrakt så skall dem sköta om huset och tomten som om dem vore fastighetsägare. Man kan se att dem inte hört rört ett spadtag på tomten. Vem är skyldig att skotta när man hyr ut ett landställe och avtalar bort vanligt fastighetsskötsel (vilket jag anser att skottning är)? Skadorna kommer att bli allvarliga och jag är rädd för att det kan bli en tvist med hyresgästen.
Ulrika Lundgren |Hej, jag har förstått din fråga så att du och din hyresgäst avtalat om att du som hyresvärd inte ska ansvara för den vanliga fastighetsskötseln under uthyrningstiden utan att detta ansvar istället åligger din hyresgäst. Då man hyr ut ett hus eller lägenhet blir hyreslagen tillämplig. Detta framgår av 1 § Hyreslagen (HL), se https://lagen.nu/1970:994#K12P1S1. Enligt hyreslagen har hyresgästen en skyldighet att väl vårda den bostad han eller hon hyr, och om skada uppstår på grund av att hyresgästen uppträtt vållande eller vårdslöst finns en plikt för hyresgästen att ersätta denna skada. Detta finns reglerat i 24 § HL. Att skotta efter kraftigt snöfall bör anses vara något som faller in under den allmänna vårdplikten, varför detta ansvar borde åligga hyresgästen. Anses det vara vårdslöst att inte utföra skottningen kan därmed hyresgästen bli skyldig att ersätta dig för de skador som nu uppkommit på bostaden. Med vänliga hälsningar,

Avbryta avhysning?

2010-03-16 i Hyresrätt
FRÅGA |Har idag fått ett utslag från Kfm där det står att jag skall avhysas från min lägenhet den 30 mars. För ca 3 månader riskerade jag avhysning p.g.a. att jag hade flera obetalda hyror hos min hyresvärd, Kristianstadsbyggen AB. Jag träffade då en uppgörelse med dem om att avhysningen inte skulle verkställas om jag betalade en hyresdeposition motsvarande 4 månadshyror samt betalade in resterande uteblivna hyror. Vilket jag gjorde. 18/1 skrev jag ett avtal med Kristianstadsbyggen AB (ABK) där det står att jag har betalat en hyresdeposition på 10.232 kr och att i samband med detta får jag tillbaka hyresrätten. Detta borde väl innebära att ett nytt hyresförhållande har uppkommit och att den gamla ansökan till Kfm om avhysning ej längre borde gälla? Enligt Kfm som jag har haft mailkontakt med är detta avhysningsutslaget daterat 2009-12-16, alltså innan jag skrev avtalet med Abk. Jag har bestridit detta hos Kfm men de hävdar att det finns inget att gör då fristen har gått ut, och att jag ska försöka förhandla fram en lösning hos min hyresvärd. Men det borde väl finnas en annan neutral instans att vända sig till? Om nu min hyresvärd vägrar återkalla avhysningen, vad kan jag göra?! Jag är helt förtvivlad och jag skulle väldigt gärna uppskatta hjälp med detta. Det bör tilläggas att jag har ingen som helst aktuell skuld hos min hyresvärd idag men att jag betalade hyran för mars 11 dagar försent, pga ett misstag som jag inte upptäckte förrän jag fick ett inkassokrav av dem. Tacksam för svar!
Martin Fridh |Hej, Som hyresgäst innehar du normalt ett besittningsskydd till din lägenhet. Begreppet innebär enligt 12 kap Jordabalken (nedan kallad hyreslagen, HL) att du har rätt att sitta kvar som hyresgäst vid hyresavtalets utgång och att du inte behöver vidta någon åtgärd om du blir uppsagd för avflyttning, se 45-52 §§ HL. Ditt besittningsskydd kan dock förverkas av vissa omständigheter, bland annat för sent betald hyra enligt 42 § 1st 1 p HL, se https://lagen.nu/1970:994#K12P42S1 Att din hyresrätt är förverkad medför en rätt för din hyresvärd att säga upp ditt avtal i förtid. En sådan uppsägning börjar normalt med en ansökan hos kronofogdemyndigheten om avhysning, om du ej bestrider denna kommer ansökan inte prövas av domstol utan din hyresvärds ansökan läggs till grund för kronofogdens rätt att avhysa dig. Detta följer av lagen om betalningsföreläggande 42 §, se https://lagen.nu/1990:746#P42S1 Det är förmodligen förfarandet enligt ovan som lett fram till utslaget om avhysning som du fick i december 2009. Detta utslag kan läggas till grund för avhysning enligt 3 kap 1 § Utsökningsbalken (UB), se https://lagen.nu/1981:774#K3P1S1 Enligt din utsago har du efter detta betalat dina skulder och avtalat med hyresvärden om betalning och fortsatt hyresavtal. Om detta händelseförlopp även är hyresvärdens uppfattning av situationen bör denna återkalla sitt avhysningsföreläggande, därav hänvisar kronofogdemyndigheten dig att förhandla med denne. Om hyresvärden vägrar att återkalla skall du kunna bestrida verkställighet enligt 3 kap 21 § UB. För att ha framgång med det krävs att du kan visa att du fullgjort din betalningsskyldighet. Kan du visa detta krävs det att din hyresvärd får ett nytt utslag om avhysning för att kunna rikta dessa krav mot dig igen. Gör Abk detta kan du denna gången bestrida kravet och i så fall få tvisten prövad i tingsrätt, se https://lagen.nu/1990:746#P33S1 Detta är dock en lång, svår och i vissa fall kostsam väg att gå. Mitt förslag är att du genast kontaktar hyresvärden för att försöka reda ut situationen. I fortsättning är det av extrem vikt att du betalar hyran i tid då även en veckas försening ger din hyresvärd rätt att få ett utslag enligt tidigare nämnda lagen om betalningsföreläggande, se https://lagen.nu/1970:994#K12P42S1 Med vänliga hälsningar

Åtgärder vid brist i hyresrätt (slitet badkar)

2010-03-30 i Hyresrätt
FRÅGA |Hej! Innan jag flyttade in i min lägenhet visade hyresvärden mig runt i lägenheten och sa att badkaret skulle bytas ut eftersom det är extremt slitet. Efter att jag skrev på kontraktet fick jag en ny bovärd som säger att dom inte kommer att åtgärda det. Vilka regler och rättigheter har jag i detta fall? Skulle vara oerhört tacksam om jag kunde få svar.
Carl-Henrik Brännberg |Hej! Beträffande giltigheten av din tidigare hyresvärds löfte att byta ut badkaret, gäller det även gentemot en ny hyresvärd som trätt i dennes ställe såvida han rimligen borde ha känt till löftet ifråga. Såvida det inte finns något skriftligt avtal (t.ex. en notis på ditt kontrakt eller liknande) kan det därför bli bevissvårigheter beträffande vad som verkligen har sagts och om ord står mot ord. Oavsett vad ni har avtalat finns det dock vissa tvingande regler i hyreslagen (nedan förkortad HL) som är till för att skydda dig som hyresgäst i den här typen av fall. Hyresvärden är bland annat enligt 9 och 15 §§ HL (se https://lagen.nu/1970:994#K12P9S1) skyldig att såväl vid tillträdet som under hela hyrestiden, hålla lägenheten i så kallat ”fullt brukbart skick” eller till och med ett ännu bättre skick om ni har kommit överens om det (ni kan dock inte komma överens om ett sämre skick). Vad ”fullt brukbart skick” i praktiken betyder, skiljer sig lite från situation till situation, men om badkaret som du säger är extremt slitet så verkar det inte som att det är fullt brukbart varför värden alltså är skyldig att åtgärda detta. För ett fall som ditt där hyresvärden verkar trilskas och inte gå med på ditt krav, finns vissa åtgärder i 11§ och 16§ HL (se https://lagen.nu/1970:994#K12P11S1) som du kan vidta för att hävda din rätt. En redogörelse av dem följer steg för steg här nedan: 1. Även du redan verkar ha gjort det, så ska du först och främst kontakta din nuvarande hyresvärd angående det bristfälliga badkaret och kräva att denne rättar till/byter ut det. Hyresvärden ska härefter få så kallad ”skälig tid” på sig att åtgärda felet och det är därför viktigt att du sparar bevis på att du verkligen meddelat hyresvärden (antingen att du sänt underrättelsen i rekommenderat brev, eller på annat sätt kan visa att han faktiskt tagit del av meddelandet vid en viss tidpunkt). 2. Gör hyresvärden trots din tillsägelse ingenting inom skälig tid har du rätt att själv byta ut badkaret och sedan kräva hyresvärden på kostnaden. (Även vad ”skälig tid” exakt är, skiljer sig från fall till fall och beroende på hur allvarlig bristen är, men längre än en månad borde du inte behöva vänta när det gäller ett badkar.) Det är i detta fall även viktigt att du säkrar ”bevisning” om hur badkaret såg ut tidigare och hur obrukbart skick det var i, för det fall att hyresvärden inte skulle vilja betala och det blir en rättslig tvist. Om du gör på det här viset och din hyresvärd inte går med på att betala vad det kostat dig att få badkaret i godtagbart skick, har du möjlighet att dra av kostnaden på din nästa hyra. Vad du måste komma ihåg i sådana fall är dock att samtidigt sätta in samma belopp hos länsstyrelsen (kallas att ”deponera beloppet hos länsstyrelsen” och framgår av 21 § hyreslagen, se https://lagen.nu/1970:994#K12P21S1). Om inte hyresvärden inom tre månader antingen har kommit överens med dig om saken, eller väckt talan vid domstol, får du tillbaka pengarna plus ränta. Om du däremot inte deponerar beloppet riskerar du att hyresvärden kan säga upp dig som hyresgäst (enligt 42 § 1 punkten Hyreslagen och 46 § 1-2 punkten Hyreslagen, se https://lagen.nu/1970:994#K12P42S1) så deponeringen är av stor betydelse. 3. Som alternativ till att låta byta ut badkaret själv, kan du istället ansöka hos hyresnämnden om ett så kallat åtgärdsföreläggande. Det innebär att om hyresnämnden håller med dig om badkarets skick, ålägger den din hyresvärd att inom viss tid reparera/byta ut det. Skulle han inte följa en sådan uppmaning riskerar han en form av bötesbelopp (så kallat vite). Detta alternativ framgår av 16 § 2 stycket HL (se https://lagen.nu/1970:994#K12P16S2). Tilläggas kan slutligen att förfarandet i hyresnämnden är kostnadsfritt, oavsett hur det går, och du ansöker genom att lämna in en blankett som finns att hämta från dess hemsida http://www.hyresnamnden.se/. Hoppas du fick lite klarhet hur du kan gå tillväga Lycka till Vänligen

Störningar i boende

2010-03-20 i Hyresrätt
FRÅGA |Vi flyttade till vår hyresrätt i oktober förra året. Antalet sovmornar vi fått på helgerna sedan dess kan vi räkna på en hand eftersom grannbarnet för ett himla liv. Oftast börjar barnet runt 8-tiden och håller på fram till 10 för att sedan bli tyst igen. Imorse (lördag) fick vi inte sova längre än till kl 07.04. Jag undrar därför vad vi kan göra åt detta. Vi tycker självklart att barnet ska få leka, men vi undrar samtidigt om mamman inte kan be barnet att leka lite mer tystlåtet fram till tex 9-10 på helger. Barnet hoppar, skriker och sjunger högljutt till musik och musiken är så hög att vi kan höra vartenda ord i låtarna. Dagtid för de även liv i form av att de bråkar nåt extremt. Detta sa även de tidigare hyresgästerna åt oss innan vi flyttade in så det är inte bara vi som stört oss på det. Vi har undvikit att gå själva till grannen och be dem sänka ljudnivån för att vi inte vill skapa osämja. Risken är att det bara blir värre om vi går dit. Vad har vi egentligen för rätt i detta ärende? Kan vi be hyresvärden kontakta grannarna och be dem vara tystare på morgonen? Att de väsnas dagtid är inget vi stör oss på (förutom att vi tycker synd om barnet som blir utskälld konstant), men på helgmornar vill vi gärna sova längre än till kl 7.
Ulrika Lundgren |Hej, Eftersom ni bor i en hyresrätt är hyreslagen tillämplig. Detta framgår av 1 § Hyreslagen (HL), se https://lagen.nu/1970:994#K12P1S1. Enligt 25 § HL har alla hyresgäster en skyldighet att uppträda på ett sådant sätt att personer som bor i omgivningen inte störs. Vidare anges i denna paragraf att i det fall störningar i boendet förekommer skall hyresvärden ge den störande hyresgästen tillsägelse om att omedelbart upphöra med detta beteende. Ni ska därför vända er till er hyresvärd varefter värden tar kontakt med de störande grannarna samt med socialnämnden. Upphör inte störningarna efter en tillsägelse från hyresvärden finns faktiskt en risk för att hyresrätten förverkas. Detta framgår av 42 § 6p. HL. För att detta ska ske krävs dock att störningarna anses vara sådana att de skäligen inte bör tålas samt att hyresvärden dessutom kan bevisa att så är fallet. Hoppas detta hjälper er! Med vänliga hälsningar,

Skälig hyra och sen betalning vid andrahandsuthyrning

2010-03-20 i Hyresrätt
FRÅGA |Jag hyr ut min bostadsrätt i andra hand. Jag har ansträngt mig för att inte ta ut en felaktig hyra men ändå täcka de kostnader som jag har. Jag har kontaktat det allmänna bostadsföretaget som har hyreslägenheter på samma gata där min lägenhet ligger. De lägenhetern är dock inte stambytta och renoverade som min lägenheter är. Min lägenhet är en 2a på 51 kvm med balkong och bastu i föreningen. Jag hyr ut den fullt möblerad, med tv, dvd, surround system, och allt lull lull dvs tavlor, lampor, gardiner och fullt utrustad kök. Jag har godkännande från föreningen att hyra ut. Min hyresgäst har nu två gånger på raken inte inkommit med hyran i tid utan dragit över på tiden med 3 till 7 dagar. Då jag har påpekat detta och begärt att få in de två återstående hyrona i förskott hotade han med hyresnämnden och oskälig hyra. Jag anser inte att jag tar ut oskälighyra. Allmännyttan angav till mig att de tar ut 4900 för en lägenhet av samma storlek men att de skulle höja hyran med 600 kr om de stambytte. Eventuell renovering kunde han inte bedöma hyreshöjningen av. Jag kontaktade även en privat värd som har renoverat sina lägenheter. De hade ingen i samma storlek men en som var 7 kvm större. De tar ut 6300 kr för den. Den ligger dock betydligt längre bort från t-bana och tåg än min. Jag har utgått från 6300 kr och lagt på 15 % för möbler och inredning sedan tar jag ut 1000 kr för tvlicens, kabel TV, internet, telefon, el och försäkring. Dessa 1000 kr är faktiskt lägre än min verkliga kostnad då jag inte tar ut något för att elräkningen är rörlig och just nu är nästan dubbelt så hög som när jag beräknade priset. Tror ni att jag har något att oroa mig för? Kan jag in min tur göra något åt att han slarvar med att betala hyran? Kan jag behålla något av depositionen när hyrestiden går ut? Jag vill egentligen inte har några problem och är inte så intresserad av att strula, jag har tagit en månadshyra i deposition som jag utgår ifrån att jag kan behålla om han inte betalar någon av de återstående hyrorna? Tack på förhand.
Dennis Carlsson |Hej! Hyran som du kan begära av andrahandshyresgästen skall vara en sk brukshyra dvs en hyra som ligger på samma nivå som liknande lägenheter. Därmed kan man ha som regel att inte ta ut högre hyra än vad man själv betalar i hyra. Dessutom har man som du uppmärksammat rätt enligt praxis att ta ut ca 10-15% extra på hyran för inventarier och möblemang. Du verkar ha gjort noggranna undersökningar och har ett förhållandevis rimligt pris för din lägenheten verkar det som. Skulle han vända sig till hyresnämnden så riskerar du att återbetala det belopp som anses överstiga det belopp som anses skäligt för din lägenhet samt ränta på det. Gällande betalningen av hyran så har du precis som du säger möjlighet att behålla depositionen om han inte betalar hyran en månad. Skulle han inte betala hyra någon av månaderna har du även möjlighet att anmäla honom för avtalsbrott. Men eftersom du inte är intresserad av strul torde enklaste sättet vara att tolerera de sena betalningarna de sista två månaderna och vidta åtgärder om han upphör med betalningarna. Mvh

Grannen sköter sig inte

2010-03-14 i Hyresrätt
FRÅGA |Får man slipa med dånande maskiner i en hyreslägenhet när som helst på dygnet? Enligt min mening skall man slippa maskinbuller och dyligt efter 18.00 Vad gör man med hyresgäster som spelar musik och festar när som helst på dygnet. Har sagt åt grannen fler gånger. Detta nonchaleras. Finns det tider och antal gånger som gäller eller vad? MVH
Joel Dahlquist |Hej! I hyreslagen (som du enkelt kan läsa här: https://lagen.nu/1970:994#K12P1S1) regleras störande hyresgäster i 25§. Paragrafen är ganska generellt formulerad och man tvingas ofta göra en bedömning i det enskilda fallet. Hyresgäster är skyldiga att undvika störningar som "inte skäligen bör tålas" samt att "bevara sundhet, ordning och gott skick inom fastigheten". För att avgöra vad som är en oskälig störning och bryter mot 25§ utgår man från den allmänna uppfattningen; det vill säga vad den genomsnittlige hyresgästen förväntas tåla. Spontant tror jag att de flesta skulle hålla med om att dånande maskinbuller efter 18 och regelbundet festande på dygnets alla timmar utgör den sortens beteende som enligt 25§ inte är tillåten. Vad gäller hur man som störd hyresgäst bör gå tillväga kan det i din situation vara lämpligt att vända sig till hyresvärden, eftersom du själv sagt till ett flertal gånger. Den mest långtgående konsekvensen som hyresvärden då kan komma att ta till är att förverka hyreskontraktet med den störande gästen. För att det ska bli aktuellt måste dock en rad formella förutsättningar vara uppfyllda och förhoppningsvis upphör störningarna innan det hinner gå så långt. Dessa förutsättningar framgår direkt av 25§ och innebär att en tillsägelse måste sändas till den störande hyresgästen, att dennes beteende fortsätter trots tillsägelsen samt att socialnämnden i kommunen underrättas. Men som sagt; oftast upphör störningarna redan när hot om ett förverkande tas upp av hyresvärden. Jag hoppas mitt svar hjälper dig på vägen och att din hyresvärd är lyhörd. Hör gärna av dig om du har några följdfrågor. Vänligen