Överlåtelse av hyresrätt

2010-09-07 i Hyresrätt
FRÅGA |Hej! Bor tillsammans med min svärmor sedan ungefär 2 år. Nu har hon blivit allvarligt sjuk, vad händer när hon går bort? Får jag ta över hyreskontraktet eller blir jag bostadslös? Har varit skriven på samma adress i 2 år.
Ulrika Lundgren |Hej! Din fråga rör bestämmelserna om överlåtelse av hyresrättigheter som återfinns i Hyreslagen (HL). Enligt 32 § HL, https://lagen.nu/1970:994#K12P32S1, får man som hyresgäst inte överlåta hyresrätten utan hyresvärdens samtycke. Detta gäller också om hyresrätten övergår genom exempelvis ett testamente, se 33 § HL, https://lagen.nu/1970:994#K12P33S1, vilket möjligen skulle kunna komma att bli aktuellt i ditt fall. Detta innebär att du helt enkelt kan börja med att undersöka huruvida din hyresvärd samtycker till en eventuell överlåtelse eller ej. Finns samtyckte är det inga problem för dig att bo kvar i lägenheten. Skulle hyresvärden inte samtycka till överlåtelsen kan du möjligen vända dig till hyresnämnden för att där få tillstånd till att bo kvar i lägenheten. Detta kräver dock att förutsättningarna i 34 § HL är uppfyllda, https://lagen.nu/1970:994#K12P34S1. Här anges att en hyresgäst som inte längre avser att använda sin hyresrätt har möjlighet att överlåta hyresrätten till en närstående som varaktigt sammanbor med honom eller henne. Detta kräver för det första att du och din svärmor anses vara närstående. Enligt lagkommentaren till denna bestämmelse räknas syskon, föräldrar, barn och andra nära släktingar som närstående. Kriteriet kan även uppfyllas genom att man sammanbor med någon under äktenskapsliknande förhållanden eller annars sammanbor med någon som på grund av speciella omständigheter står hyresgästen nära. Du och din svärmor måste för det andra även uppfylla kravet på varaktighet. Typiskt sett anses ett sammanboende om tre år vara varaktigt. I praxis har dock betydligt kortare perioder godkänts, om sammanboendet avbrutits på grund av en oförutsedd händelse, till exempel ett dödsfall. Dessutom ställs vissa krav på sammanboendet. Du och din svärmor ska i det väsentliga haft delat hushåll och brukat lägenheten gemensamt för att detta skall anses vara uppfyllt. Hyresnämnden skall även ta hänsyn till huruvida hyresvärden skäligen kan nöja sig med förändringen. Här tar man hänsyn till den nya hyresgästens vilja, personliga kvalifikationer samt förmåga att fullfölja hyresavtalet. Vänliga hälsningar

Byte av hyresrätt

2010-09-01 i Hyresrätt
FRÅGA |Hej! Min far har precis avlidit, hans sambo måste nu snabbt byta till sig en mindre billigare lägenhet (hyresrätt). Har hyresvärden rätt att neka detta? Givetvis förutsätter jag att den som vill byta ej har betalningsanmärkningar, fungerande ekonomi osv.
|Hej! Regler om lägenhetsbyte finns i jordabalken 12 kap 35 § se https://lagen.nu/1970:994#K12P35S1. Där stadgas att hyresgästen får överlåta lägenheten genom byte om denne får hyresnämndens tillstånd. Hyresnämndens tillstånd krävs dock bara om hyresvärden motsätter sig bytet. För att få tillstånd till byte krävs att man som hyresgäst har beaktansvärda skäl och som exempel på sådana brukar nämnas att man behöver en större eller mindre lägenhet på grund av ändrade familjeförhållanden. Det krävs dock också att din fars sambo inte lätt och snabbt kan skaffa sig en annan lägenhet på egen hand, vilket väl inte är särskilt troligt idag. Bytet ska kunna ske utan påtaglig olägenhet för hyresvärden samt att inte heller andra särskilda skäl talar emot bytet, alltså precis som du skriver, den nya hyresgästen ska vara skötsam och inte ha betalningsanmärkningar med mera. Om ovanstående är uppfyllt är det troliga att ett byte kommer tillåtas antingen av hyresvärden eller i annat fall av hyresnämnden. Med vänlig hälsning, Emma Bengthsson

Förverkande av hyresrätt pga av slarv med betalning

2010-08-10 i Hyresrätt
FRÅGA |Hej, jag hyr ut min lägenhet i andrahand. I kontraktet har vi skrivit att uthyrningen gäller under ett år framöver. Vi har inte skrivit någonting om uppsägning av kontraktet i förtid. Min hyresgäst betalar inte in hyran i tid. I kontraktet har vi skrivit att senast den 27:e varje månad ska pengarna vara på mitt konto. Idag är det den 8:e augusti och jag har fortfarande inte fått in pengar för hyran. Hur går jag tillväga för att få ut honom ur min lägenhet? Får jag lov att "bryta" vårt kontrakt tidigare eftersom han inte betalar hyran?
Ulrika Lundgren |Hej! I och med att det är fråga om ett avtal där en lägenhet upplåts till nyttjande gentemot ersättning är hyreslagen tillämplig. Detta framgår av 1 § Hyreslagen (HL), se https://lagen.nu/1970:994#K12P1S1. Ni har uppenbarligen avtalat om att hyresförhållandet skall löpa på bestämd tid, under ett år. Huvudregel som gäller är därmed att hyresförhållandet upphör efter detta år förflutit, jämför 3 § 2 st. HL, https://lagen.nu/1970:994#K12P3S1. I ditt fall har dock hyresgästen misskött sig. Att inte erlägga hyra i tid är allvarligt. Betalas inte hyran en vecka efter det att hyran har förfallit till betalning är hyresrätten förverkad. Du som hyresvärd kan därför ha rätt att säga upp avtalet att upphöra i förtid. Detta framgår av 42 § 1 p. HL, https://lagen.nu/1970:994#K12P42S1. Då en hyresvärd önskar säga upp en hyresgäst på grund av bristande hyresbetalning finns en rad skyddsregler till förmån för hyresgästen man som hyresvärd måste rätta sig efter. Det du ska börja med är att upplysa hyresgästen om att hyresrätten är förverkad men att den kan återvinnas om hyran erläggs inom tre veckor från att denna underrättelse sker. Det är säkrast att personligen överlämna uppsägningen till hyresgästen eftersom återvinningsfristen börjar gälla efter det att hyresgästen delgivits meddelande om denna. Underrättelsen skall dessutom innehålla en tydlig förklaring till varför hyresrätten är förverkad, det vill säga med anledning av att hyran ej erlagts, vilka månader det gäller samt hur stor skulden nu är. Samtidigt ska du som hyresvärd även sända ett meddelande om uppsägning till socialnämnden. Detta skall göras för att nämnden skall ges möjlighet att gripa in och därmed kunna hindra att avhysning sker. Betalar hyresgästen innan fristen om tre veckor löpt ut är hyresrätten återvunnen. Avhysning kan därmed ej ske. Samma gäller i det fall socialnämnden påtar sig betalningsansvaret inom treveckorsperioden eller i det fall hyresgästen varit förhindrad att betala sin hyra på grund av sjukdom. Dessa undantag framgår av 44 § HL, se https://lagen.nu/1970:994#K12P44S1. Vänliga hälsningar

Omtapetsering i hyresrätt

2010-07-24 i Hyresrätt
FRÅGA |Vi har åstadkommit ett överslitage på tapeter i huset vi hyr. Tapeterna är 8 år, hyresvärden kräver att vi skall stå för arbetskostnad och han för materialkostnad, kan han kräva detta? Eller är det så att vi betalar för livslängden som är kvar på tapet plus denna del i arbetskostnad?
|Hej! Vad som gäller vid hyresförhållanden är reglerat i 12 Kap Jordabalken. Följande framgår av 12 kap 15 § st 2 JB: ”Om lägenheten helt eller delvis är uthyrd till bostad, ska hyresvärden i bostadsdelen med skäliga tidsmellanrum ombesörja tapetsering, målning och andra sedvanliga reparationer med anledning av lägenhetens försämring genom ålder och bruk. Detta gäller dock inte, om något annat har avtalats…” Vad som är att se som skäliga tidsmellanrum är enligt praxis varierande. Av lagkommentaren framgår att ”Tiden för den normala förslitningen varierar med hänsyn till bl.a. lägenhetens och familjens storlek. Det sedvanliga tidsintervallet vid målning och tapetsering har kommit att bli alltmer utsträckt och är i dag uppåt ca 14 år” Av 12 kap 24 § JB framgår att ”Hyresgästen skall under hyrestiden väl vårda lägenheten med vad därtill hör. Han är skyldig att ersätta all skada som uppkommer genom hans vållande eller genom vårdslöshet eller försummelse av någon som hör till hans hushåll eller gästar honom eller av annan som han inrymt i lägenheten eller som där utför arbete för hans räkning. Har ni har stått för överslitage på tapeterna så de har "förstörts", så kan hyresvärden kräva ersättning för omtapetsering. Ni skulle dock kunna försöka förhandla med hyresvärden om att ni ska stå bara för halva arbetskostnaden, eftersom tapeterna byts efter ungefär halva sin normala livslängd i ett hyresförhållande. Jag råder er till att titta i ert hyresavtal om en sådan situation som uppkommit reglerats på något sätt där. Löser det sig inte så kan ni vända er till hyresnämnden. Med vänlig hälsning, Malin

Utebliven uppsägning av hyresavtal

2010-09-03 i Hyresrätt
FRÅGA |Hej Jag såg i ett svar från er rörande "uppsägning av hyreskontrakt i andra hand" att man måste säga upp 2:a handshyresgästen 3 mån innan (om hyrestiden överskrider 9 mån) så att inte avtalet förlängs. ed hur mycket förlängs avtalet? en, tre, tolv...månader
Ulrika Lundgren |Hej, Hyr man ut sin lägenhet i andra hand under en bestämd period som överskrider nio månader krävs mycket riktigt en uppsägning för att avtalet skall sluta att gälla. I det fall uppsägning uteblir kommer avtalet, som tidigare var ingånget på bestämd tid, nu att anses vara förlängt på obestämd tid. Det är alltså inte fråga om en förlängning på ett visst antal månader. Avtalsparterna kan dock själva reglera denna situation i hyresavtalet och kan där komma överens om att avtalet skall förlängas ett visst antal månader om uppsägning skulle utebli. Detta framgår av 3 § 3 st. Hyreslagen, se https://lagen.nu/1970:994#K12P3S1. Av 4 § Hyreslagen, se https://lagen.nu/1970:994#K12P4S1, framgår att en uppsägningstid om tre månader därefter gäller för hyresavtal på obestämd tid. Vänliga hälsningar

Kontrakt hyreslägenheter m.m.

2010-08-31 i Hyresrätt
FRÅGA |Kan man teckna kontrakt till två hyreslägenheter och äga en bostadsrätt?
Carina Persson |Hej! Det finns inga juridiska hinder mot att hyra flera hyreslägenheter och/eller äga flera bostadsrätter. Däremot kan t.ex. hyresvärden reglera att du inte får hyra flera hyresrätter samtidigt hos denne. Vänliga hälsningar

Överlåtelse av hyresrätt till son

2010-08-01 i Hyresrätt
FRÅGA |Jag bor i en hyresrätt sedan 20 år. Min son har bott med mig under denna tid. Han studerar nu och har studentboende men bor hemma under helgerna. Jag funderar ev på att köpa en bostadsrätt och undrar om det finns något jag kan göra så att min son kan få överta lägenheten och därmed få egen bostad.
Jens Lidén |Hej! Regler om bostadshyresavtal finns i 12 kap. jordabalken, även kallat hyreslagen (HL). Huvudregeln är att hyresrätt inte får överlåtas från hyresgästen till annan person utan hyresvärdens samtycke, se 32 § 1 st. HL. Överlåtelse av hyresrätten utan att samtycke från hyresvärden föreligger medför att överlåtelsen är ogiltig. Vidare utgör en otillåten överlåtelse en förverkandegrund, 42 § 1 st. 3 p. HL. Det innebär att hyresvärden, med den otillåtna överlåtelsen som grund, ytterst kan säga upp hyresavtalet att upphöra i förtid. Det finns dock vissa lagreglerade undantag från huvudregeln att överlåtelse inte får ske utan samtycke. Dessa undantag finns i 34-37 §§ HL. Enligt 34 § HL har hyresgästen under vissa förutsättningar möjlighet att överlåta hyresrätten till någon närstående. En första förutsättning för överlåtelserätt är att hyresrätten överlåts till en närstående. Närstående är exempelvis barn, föräldrar och syskon. För att överlåtelserätt ska föreligga krävs det dessutom att det ska vara fråga om ett samboende, dvs. att den som ska överta lägenheten har haft gemensamt hushåll med hyresgästen och i övrigt brukat lägenheten samfällt med honom eller henne. Samboendet måste vidare ha pågått varaktigt. Det innebär att den som ska överta lägenheten ska ha inrättat sig för ett permanent boende i lägenheten och ha bott i lägenheten under en inte alltför kort tid. Det finns inga generella riktlinjer för hur länge samboendet måste ha pågått. Det är hyresgästen som ska styrka att det rör sig om ett varaktigt samboende. En sista förutsättning för en giltig överlåtelse är, om hyresvärden motsätter sig överlåtelsen, att hyresnämnden måste ge tillstånd till överlåtelsen. Hyresgästen kan med andra ord inte ensidigt överlåta hyresrätten. Ansökan till hyresnämnden ska göras av den som önskar överlåta hyresrätten. Hyresnämnden ska godkänna överlåtelsen om hyresvärden skäligen kan nöja sig med förändringen. Detta krav innebär i princip att den som ska överta lägenheten ska ha rimliga förutsättningar för att klara av att betala hyran. Sammanfattningsvis kan sägas att det finns en möjlighet för dig att överlåta hyresrätten till din son genom att inhämta hyresvärdens samtycke. Jag råder dig därför att först och främst prata med din hyresvärd och höra vad han eller hon har för inställning till överlåtelsen. Om hyresvärden motsätter sig överlåtelsen har du ytterligare en möjlighet att enligt 34 § HL ansöka om tillstånd hos hyresnämnden. Frågan är då om kravet på varaktigt sammanboende är uppfyllt. Vad jag har förstått så har din son flyttat ut och bor i lägenheten endast under helgerna. Den omständigheten att den som sammanbor med hyresgästen tillfälligt har flyttat ut behöver inte betyda att samboendet ska anses ha avbrutits. Vidare har bostadsdomstolen fastslagit att endast den omständigheten att utflyttning sker från den gemensamma bostaden för viss utbildning inte medför att sammanboendet avbryts, se RBD 1979:22. Bedömningen av huruvida kravet på varaktigt sammanboende är uppfyllt görs med beaktande av omständigheterna i det enskilda fallet, varför det är svårt att ge något definitivt svar på frågan om förutsättningarna i 34 § HL är uppfyllda i ditt fall. Jordabalken hittar du här: https://lagen.nu/1970:994 Vänligen,

Avtala bort besittningsrätten för hyresgästen

2010-07-07 i Hyresrätt
FRÅGA |Mitt företag kommer att köpa gård m villa. Jag vill hyra ut villan till en vän men utan att hon får besittningsrätt, är detta möjligt? Hon själv avstår gärna besittningsrätten. Jag själv kommer att övernatta i huset i bland och behålla rum då verksamheten jag driver finns på gården.
Emelie Gärde |Hej! Reglerna om hyresgästens besittningsskydd finner du i 12 kapitlet 45-52 §§ Jordabalken. Det finns möjlighet att avtala bort besittningsrätten enligt 45 a §. Ett sådant avtal skall för att vara giltigt vara _skriftligt_ och vara upprättad i en _särskild handling_, det räcker således inte med att er uppgörelse finns upptagen i hyreskontraktet! Utöver detta krävs som huvudregel även hyresnämndens godkännande av er överenskommelse. Ni bör då använda er av den blankett som hyresnämnderna fastställt. Blanketten med överenskommelsen är samtidigt en ansökan till hyresnämnden och på blanketten kan också hyresnämnden skriva sitt beslut. För att hyresnämnden skall kunna godkänna överenskommelsen måste en godtagbar orsak till kommande uppsägning anges, det vill säga varför besittningsskyddet skall brytas när hyresavtalet sägs upp. Normalt godkänner hyresnämnden endast överenskommelser för sådana hyresförhållanden som upphör inom fyra år från tillträdesdagen. Blanketten är därför förtryckt med denna tid. Om längre tid begärs, så skall detta motiveras särskilt. Det finns undantag då man man inte behöver hyresnämndens godkännande. Detta gäller bland annat om en överenskommelse om avstående från besittningsskydd träffas under tid då hyresgästen har besittningsskydd eller om ett en- eller tvåfamiljshus inte ingår i en affärsmässigt bedriven uthyrningsverksamhet och den som hyr ut huset skall bosätta sig där samt att överenskommelsen om avstående från besittningsskydd träffas för en tid på högst fyra år från tillträdesdagen. För fler undantag se vidare i 45 a §. Se lag https://lagen.nu/1970:994#K12' Med vänliga hälsningar