Sedvanligt underhåll av hyresrätt.

2012-04-23 i Hyresrätt
FRÅGA |Hej! Jag är student i Göteborg och bor i studentlägenhet och har problem med åtgärdandet av en skada i lägenheten. Jag flyttade in i mars och i början i April när det var dags att öppna min ballkongdörr (fransk) visade det sig att denna var sönder och inte kunde stängas. Nu har de stängt den men jag får inte öppna den eftersom att de fortfarande inte åtgärdat problemet, vilket nu är ungefär ett halvår sedan! I mitt hyreskontrakt står det att jag inte har rätt till hyresnedsättning för den tid hyresvärden låter verkställa arbete för sedvanligt underhåll av lägenheten. Då undrar jag, vad innebär sedvanligt underhåll? Och finns det några som helst rättigheter för mig här? Någon "rimlig" tid detta ska åtgärdas inom och något jag kan kräva eller få hyresersättning för? Känner mig lite hopplös nu. Väldigt, väldigt tacksam för svar.
|Hej! Tack för din fråga. Regler om hyra regleras i 12 kap Jordabalken (JB), https://lagen.nu/1970:994. På tillträdesdagen skall hyresvärden, om inte bättre skick har avtalats, tillhandahålla lägenheten i sådant skick att den enligt den allmänna uppfattningen i orten är fullt brukbar för det allmänna ändamålet (12:9 JB). Det framgår inte helt klart om den franska balkongdörren var sönder redan när du flyttade in eller om den gått sönder under din hyrestid. Om vi utgår från att balkongdörren utan din förskyllan gått sönder under din hyrestid blir 12:16 1 p. JB tillämplig. Det innebär enligt 12:11 p.1 JB att bristen skall avhjälpas på hyresvärdens bekostnad. Du har rätt att själv avhjälpa felet på din hyresvärds bekostnad om hyresvärden underlåter att efter tillsägelse ombesörja åtgärden så snart det kan ske. För den tid hyreslägenheten är i bristfälligt skick har du rätt till nedsättning av hyran enligt 12:11 p.3 JB. Dock står det i ditt hyresavtal att sedvanligt underhåll är undantaget från rätten till ersättning. Detta är tillåtet att avtala om, 12:16 3 st JB. Frågan om vad som är att anse som sedvanligt underhåll behandlas i NJA 2002 s 378 och där anges bl.a. att reparation är att anse som detta. Ett halvår låter som en lång tid att vänta på åtgärdande av fel, men det är svårt att säga generellt vad som är rimlig tid utan att veta vilka omständigheter som föreligger på hyresvärdens sida etc. För att få vidare hjälp i just ditt ärende rekommenderar jag att du vänder dig till hyresnämnden, http://www.hyresnamnden.se/. Lycka till!

Skäligt tidsmellanrum för fullgörande av hyresvärdens underhållsskyldighet

2012-04-04 i Hyresrätt
FRÅGA |Hej! Först en kort fråga. Vad är definitionen på ett enfamiljshus? Sen, i hyreslagen står det under 15§ "Om lägenheten helt eller delvis är uthyrd till bostad, ska hyresvärden i bostadsdelen med skäliga tidsmellanrum ombesörja tapetsering, målning och andra sedvanliga reparationer...." Vad är skäliga tidmellanrum på t.ex. tapet målning eller golvmatta av plast eller linoleum? Hur länge kan man häva att det är normalt slitet? Det kommer med all sannolikhet vara normalt slitet även om 100 år. Med vänlig hälsning
Linus Örnulf |Hej och tack för din fråga, I hyreslagen finns det ingen definition av vad ett enfamiljshus är. Av 2 kap. 2 § fastighetstaxeringslagen framgår det att ett småhus bl.a. är en byggnad inrättad som privatbostad för en eller två familjer. Med ledning av det kan man utgå från att hur huset är inrättat avgör om det är ett enfamiljshus eller inte. Med skäliga tidmellanrum vad avser hyresvärdens underhållsskyldighet i 15 § hyreslagen,https://lagen.nu/1970:994, avses att hyresgästen har rätt till ett sådant kontinuerligt fastighetsunderhåll som kan krävas av en god fastighetsförvaltare. Men underhållsskyldigheten innebär inte att hyresgästen kan kräva underhållsåtgärder så fort lägenheten inte är i fullgott skick. Underhållsskyldigheten varierar också beroende på vad saken gäller. Vid bestämmande av tidpunkten för när hyresvärden fullgör sin underhållsskyldighet får hänsyn tas till vad som är lämpligt för hyresvärden ur ekonomisk och praktisk synvinkel. Men för att slutligen ge en viss tidsangivelse så ska i alla fall hyresvärden enligt hyresnämnden ombesörja tapetsering var 12-15 år, http://www.hyresnamnden.se/Fragor-och-svar/Bostadshyra_ny/Fel-och-brister-i-lagenheten/. Mvh

Hyresvärdens ansvar för eventuella fel i hyresrätten

2012-03-14 i Hyresrätt
FRÅGA |Har tidigare ställt frågan men inte fått något svar. Kan jag räkna med något svar? Vattenskada pga att vatten runnit ner i luftventil - konstig och ovanlig händelse - förmodligen är det regnvatten som kommit in i luftventilen. Vem är ansvarig att sådant inte händer - hyresgäst? Hyresvärd?
Charley Nyström Tesch |Jag beklagar att du inte erhöll svar på din tidigare fråga. Vi tar emot många frågor dagligen och försöker hinna med att svara på alla dessa så gott vi kan. Vad gäller din fråga, regleras den i 12 kap Jordabalken (1970:994)(JB). Det åligger hyresvärden (HV) att åtgärda skador och brister i hyresgästens bostad. Precis som du säger, är HV ersättningsskyldig för de skador som han inte kan visa inte beror på hans försummelse. Bevisbördan ligger därmed på HV och det är relativt svårt att bevisa att det inte ligger honom till last. Min uppfattning är att det inte är en olyckshändelse då en luftventil släpper igenom regnvatten. Detta är enligt mig en felkonstruktion och du som hyresgäst bör inte stå till svars för den bristen. Om sedan HV anser att luftventilen/installationen av luftventilen är av undermålig kvalité eller dylikt, kan han vända sig till försäljaren/installatören med ett krav om de pengar han behövt lägga ut för att reparera skadan. Om HV, trots tillsägelse från din sida, vägrar att laga luftventilen, kan du se till att laga den på HV: s bekostnad. För den tid din lägenhet är i bristfälligt skick, kan du ha rätt till nedsättning av hyran. Alla dessa åtgärder förutsätter naturligtvis att problemet med luftventilen ligger HV till last. Mitt råd till dig är dock att först kontakta hyresnämnden. Lämna in en ansökan hos hyresnämnden så kan de förhoppningsvis meddela ett åtgärdsföreläggande, vilket innebär att HV föreläggs att avhjälpa felet (täta luftventilen t.ex.) samt ge dig ytterligare råd. Mvh, Charley Nyström Tesch

Lägenhetsbyte

2012-02-29 i Hyresrätt
FRÅGA |Hej Jag skall eventuellt göra ett lägenhetsbyte, dock så är motparten i detta byte ett företag (som alltså innehar 1:a handkontrakt på lgh jag vill byta till) Har min hyresvärd rätt till att neka till bytet pga att motparten inte är en fysisk person? Företaget använder lgh som övernattningslgh till anställda, så det kanske hyresvärden skulle kunna åberopa och få igenom? Mvh //Andreas
Carin Annerén |Hej, tack för din fråga! Du får byta lägenhet med någon annan om du har hyresnämndens tillstånd. Bestämmelser rörande lägenhetsbyte finns i 12 kap 35 § Jordabalken (JB), se http://www.lagen.nu/1970:994. Det finns vissa villkor som måste vara uppfyllda för att ett byte skall godkännas. Hyresgästen måste ha beaktansvärda skäl för bytet, bytet kan ske utan påtaglig olägenhet för hyresvärden och det inte finns några särskilda skäl som talar emot bytet. Exempel på beaktansvärda skäl - behov av större bostad - pga. långa pendling till arbete - hyresgästens ekonomiska situation har förändrats Utan påtaglig olägenhet - den nya hyresgästen ska vara skötsam och kunna betala hyran Särskilda skäl - om det förekommer ex. svart pengar Som synes måste vissa kriterier vara uppfyllda för att bytet ska godkännas. Det är dessa och inga andra skäl som har betydelse. Med andra ord finns det inget som säger att en juridisk person är exkluderad för att det är en juridisk person. Det kan emellertid vara en olägenhet för hyresvärden om bostadslägenheten kommer att nyttjas för annat än bostadsändamål. Det är därför en avvägning mellan dina och hyresvärdens intressen. Ytterst blir det en fråga för hyresnämnden. Om din hyresvärd inte vill godkänna bytet kan du som hyresgäst få frågan prövad i hyresnämnden. Ansökningsblankett finns på hyresnämndens hemsida. Med vänliga hälsningar

Uthyrning av lägenhet i 2a hand är inte giltig gentemot hyresvärden om denne ej godkänt uthyrningen.

2012-04-21 i Hyresrätt
FRÅGA |Hej! Jag hyr en lägenhet "svart" i andra hand. Jag har dock tecknat ett standardkontrakt med min hyresvärd - alltså personen som hyr i första hand. Har detta kontrakt någon juridisk giltighet då hyresvärden inte har godkänt uthyrningen? Jag är orolig då jag tidigare trott att vårt kontrakt varit lagligt. MVH
Mari-Helen Schöllin |Hej Reglerna kring andrahandsuthyrning finner du i Jordabalkens 12 kap, se http://lagen.nu/1970:994. För att en andrahandsuthyrning ska vara giltig krävs hyresvärdens tillstånd. Ett avtal mellan förstahandshyresgästen och andrahandshyresgästen gäller dem emellan, men inte gentemot hyresvärden. Eftersom avtalet inte är giltigt gentemot hyresvärden kan förstahandshyresgästen bli uppsagd. Uthyrning i andra hand utan tillstånd är nämligen en grund för uppsägning, se 12 kap 42 § p 3. Följden av detta blir tyvärr att förstahandshyregästen blir av med lägenheten och att andrahandshyresgästen måste flytta. Avtalet är alltså juridiskt giltigt mellan dig och förstahandshyresgästen, men inte gentemot hyresvärden så länge denne inte godkänt andrahandsuthyrningen. Med vänliga hälsningar

Konsekvensen av en hyresvärds interna ordningsregler

2012-03-31 i Hyresrätt
FRÅGA |Hej! Ordningsregler som en hyresvärd ställer upp -Vilken juridisk betydelse har de. Påverkar sådana ordningsregler en bedömning av om en hyresgäst har varit vårdslös (i så fall hur)? Får de någon annan juridisk betydelse?
|Det är inte ovanligt att en hyresvärd upprättar ordningsregler, men dessa torde i princip sakna juridisk betydelse. Regler om hyra stadgas i 12 kap. jordabalken (JB). De regler som framgår där är som huvudregel tvingande vilket innebär att hyresvärden inte kan uppställa något villkor som står i strid med de skyddsbestämmelser som framgår av 12 kap. JB. Vad gäller rätten för hyresvärden att förklara hyresrätten förverkad vilket innebär rätt för hyresvärden att säga upp avtalet i förtid stadgas i 12 kap. 42 § JB. Den förverkandekatalog som där framgår är uttömmande, just eftersom att reglerna är tvingande. Det primära syftet med reglerna är inte att hyresförhållandet skall upplösas utan att hyresvärden skall ha möjlighet att begära rättelse. Vid särskilt allvarliga kontraktsbrott kan det dock bli aktuellt att förklara hyresrätten förverkad utan att hyresvärden måste begära rättelse, exempelvis när hyresgästen inte betalar hyran. 12 kap. JB finner du här: https://lagen.nu/1970:994#K12 Vänligen

Ersättning för obeboelig hyresrätt

2012-03-12 i Hyresrätt
FRÅGA |En vän har fått en vattenskada i sin hyreslägenhet. En i princip osynlig vattenstråle under diskbänken har under lång tid orsakat omfattande skador. Lägenheten saneras av värden men är obeboelig under tiden. Vilken ersättning kan han få för annat boende?
|Hej! Vid brister i hyreslägenhet gäller att om lägenheten (1) under hyrestiden skadas utan att hyresgästen är ansvarig, (2) hyresvärden brister i sin underhållsskyldighet eller (3) hinder eller men utan hyresgästens vållande uppstår, har hyresgästen rätt till skälig nedsättning av hyran för den tid som lägenheten är i bristfälligt skick (12 kap 16 § & 12 kap 11 § JB). Rätt till nedsättning av hyran kräver inte att hyresvärden kan anses som ansvarig för bristen, men bristen får inte heller anses orsakad av hyresgästen. Om lägenheten är helt oanvändbar för sitt avsedda ändamål kan hela hyran sättas ned. Eftersom din vän inte kan bo i sin hyreslägenhet kan den sägas vara helt oanvändbar för sitt ändamål och han bör därför ha rätt att kräva nedsättning av hela hyran. Hyresgästen kan inte kräva nedsättning av hyra som han utan att proestera har betalat, men eftersom hyresvärden i detta fall åtagit sig att avhjälpa bristen bör hyresgästen ha rätt till nedsatt hyra för hela den tid som den är obeboelig till följd av saneringen. För rätt till ersättning för annat boende till följd av den bristfälliga lägenheten krävs att bristen uppkommit pga hyresvärdens försummelse. Om hyresvärden kan bevisa att han inte är ansvarig/vållande för bristen har hyresgästen ingen rätt till annan ersättning än nedsatt hyra. Om hyresgästen ska ha rätt till ersättning eller inte kan därför sägas bli beroende av om hyresvärden kan anses vara vållande till vattenskadan genom att ha brustit i sin underhållsskyldighet. Rena vådaskador (olyckshändelser) är alltså hyresvärden skyldig att rätta till, men han är inte ersättningsskyldig för hyresgäst merkostnader till följd av skadorna. Länk till JB (där 12 kap 16 § & 11 § är det som är intressant för denna fråga): https://lagen.nu/1970:994 Med vänlig hälsning,

Skälig nedsättning av hyra

2012-02-29 i Hyresrätt
FRÅGA |Hej! Jag och min sambo fick en vattenskada i vår hyresrätt som upptäcktes i mitten på december förra året. Pga skadans omfattning har vi inte kunnat bo kvar, utan har på egen hand hittat annat boende. Jag undrar nu hur en rimlig nedsättning av hyran under torktiden och renoveringstiden beräknas? Finns det någon grundfunktion som måste vara uppfylld för att en lägenhet ska anses vara brukbar? Eller räknar man efter vilken yta som teoretiskt gick att använda resp. inte använda under renoveringen? Vi har t.ex. inte kunnat nyttja sovrum, dusch, toalett, halva vardagsrummet, men t.ex. köket har gått att använda under en viss tid. Vi har alltså "teoretiskt" kunnat laga mat men inte kunnat sova, eller gå på toaletten i lägenheten. Finns det schabloner att gå efter vid beräkning av nedsättning?
|Hej, Regler om hyra stadgas i 12 kap. Jordabalken (JB), ”https://lagen.nu/1970:994”. Vid avvikelse från den standard som en hyresgäst har rätt att kräva under hyresförhållandet som beror på hyresvärden han de påföljder som framgår av 12:11 JB göras gällande. Där föreskrivs i p. 3 att hyresgästen har rätt till skälig nedsättning av hyran under den tid som lägenheten är i bristfälligt skick. Under den tid som renoveringen har pågått så gör jag bedömningen att du bör ha rätt till nedsättning av hyran. Det kan dock bli problem att kräva nedsättning av hyran om du betalat den utan att protestera och påtalat bristen vilket framgår av avgörande från högsta domstolen och hovrätten (NJA 1916 s. 148 och RH 1988:11). Mig veterligen saknas schabloner vid beräkning av nedsättning av hyra och därav drar jag slutsatsen att det får bedömas från fall till fall. Det du i första hand bör göra är att kontakta din hyresvärd och undersöka om ni kan komma överens om en skälig hyresnedsättning. Når du ingen framgång med detta rekommenderar jag dig att kontakta hyresnämnden vilka kan hjälpa dig, ”http://www.hyresnamnden.se”. Med vänliga hälsningar