Lägenhetsbyte

2012-02-29 i Hyresrätt
FRÅGA |Hej Jag skall eventuellt göra ett lägenhetsbyte, dock så är motparten i detta byte ett företag (som alltså innehar 1:a handkontrakt på lgh jag vill byta till) Har min hyresvärd rätt till att neka till bytet pga att motparten inte är en fysisk person? Företaget använder lgh som övernattningslgh till anställda, så det kanske hyresvärden skulle kunna åberopa och få igenom? Mvh //Andreas
Carin Annerén |Hej, tack för din fråga! Du får byta lägenhet med någon annan om du har hyresnämndens tillstånd. Bestämmelser rörande lägenhetsbyte finns i 12 kap 35 § Jordabalken (JB), se http://www.lagen.nu/1970:994. Det finns vissa villkor som måste vara uppfyllda för att ett byte skall godkännas. Hyresgästen måste ha beaktansvärda skäl för bytet, bytet kan ske utan påtaglig olägenhet för hyresvärden och det inte finns några särskilda skäl som talar emot bytet. Exempel på beaktansvärda skäl - behov av större bostad - pga. långa pendling till arbete - hyresgästens ekonomiska situation har förändrats Utan påtaglig olägenhet - den nya hyresgästen ska vara skötsam och kunna betala hyran Särskilda skäl - om det förekommer ex. svart pengar Som synes måste vissa kriterier vara uppfyllda för att bytet ska godkännas. Det är dessa och inga andra skäl som har betydelse. Med andra ord finns det inget som säger att en juridisk person är exkluderad för att det är en juridisk person. Det kan emellertid vara en olägenhet för hyresvärden om bostadslägenheten kommer att nyttjas för annat än bostadsändamål. Det är därför en avvägning mellan dina och hyresvärdens intressen. Ytterst blir det en fråga för hyresnämnden. Om din hyresvärd inte vill godkänna bytet kan du som hyresgäst få frågan prövad i hyresnämnden. Ansökningsblankett finns på hyresnämndens hemsida. Med vänliga hälsningar

Formkrav för hyresavtal

2012-02-17 i Hyresrätt
FRÅGA |Hej! Jag hade tänkt hyra ut min lägenhet under ett halvår och hade ett muntligt avtal med en hyrestagare och mailade över ett avtal att skriva under och godkänt från föreningen. Två veckor innan tillträde meddelar hyrestagaren att han inte tänker hyra och har inte betalat någon hyra. Gäller fortfarande 3 månaders uppsägningstid utan underskrivet avtal eller tillträde?
Azra Skorupan |Hej och tack för din fråga. Det finns inga krav på att ett hyresavtal skall ha skriftlig form för att vara giltigt, vilket framgår av 12 kap. 2§ Jordabalken (JB). Det muntliga avtalet som ingicks är således tillämpligt och om ni vid det tillfället avtalade om 3 månaders uppsägningstid är det givetvis det som gäller. Svårigheter kan dock uppstå beträffande bevisbördan för att ett muntligt avtal föreligger. Det är du som påstår att avtalet har blivit ingånget som måste bevisa det. Avslutningsvis vill jag uppmärksamma dig på att ett hyresavtal måste vara skriftligt om hyresgästen eller hyresvärden har begärt det, vilket också framgår av det ovan nämnda lagrummet. Om du vill fördjupa dina kunskaper inom hyresrätt föreslår jag att du följer nedanstående länk och läser vidare i 12 kap. Jordabalken. https://lagen.nu/1970:994 Lycka till! Med vänlig hälsning

Byte av hyresrätt

2012-02-08 i Hyresrätt
FRÅGA |Hej! Jag har en hyresrätt (2 rum) som jag vill byta mot en annan mindre och billigare hyresrätt (1 rum) pga separation med min fru. Min hyresvärd nekar bytet med hänvisning till att jag ensam står på hyreskontraktet (vilket jag fått genom bostadskö) och därför inte har beaktansvärda skäl. Min fru har dock hela tiden varit mantalsskriven i lägenheten och betalat halva hyran. Hyresvärden påpekar också att min inkomst räcker till för att betala hyran själv vilket alltså, enligt dem, inte heller är ett giltigt skäl. Kan jag hävda att jag har beaktansvärda skäl eller inte, vad är praxis?
Samira Kousha |Hej! Tack för din fråga. I ditt fall med byte av hyresrätt gäller 35 § hyreslagen. Hyreslagen regleras i jordabalkens 12 kap. Du beskriver att du vill byta till en annan hyresrätt på grund av separation med din fru. Din hyresvärds argument mot att detta ska ske är som du beskriver att du står på kontraktet samt att du klarar av att betala hyran. Ett tillstånd till byte ska lämnas om hyresgästen har beaktansvärda skäl för bytet och det kan ske utan påtaglig olägenhet för hyresvärden samt att andra särskilda skäl inte talar emot bytet. Frågan i detta fall blir vad som är beaktansvärda skäl för att göra ett byte möjligt. Ett exempel på beaktansvärda skäl kan vara att hyresgästen på grund av ändrade familjeförhållanden behöver en större eller mindre bostad. Att du har separerat med din fru och nu vill ha en billigare och mindre hyresrätt än den förra kan således vara ett beaktansvärt skäl eftersom en separation är ett ändrat familjeförhållande. I ditt fall uppfylls kravet på grund av din ändrade familjesituation. Det bör uppmärksammas att det för byte även krävs att andra krav är uppfyllda. Bytet ska ske utan påtaglig olägenhet för hyresvärden. Det innebär bland annat att bytespartnern ska kunna betala hyran. Särskilda skäl emot bytet kan vara om någon har betalat ersättning för hyresrätten, vilket är otillåtet. Dessa krav ska även vara uppfyllda för att du ska kunna byta din hyresrätt mot en annan. Med vänliga hälsningar, Samira Kousha

Muntligt avtal om byte av hyresrätt

2011-12-18 i Hyresrätt
FRÅGA |Hej, vi har ansökt om att byta våra hyresrätter (triangelbyte), varav ena parten drog sig ur bytet ca 2 veckor efter att vi hade skickat in ansökningarna. Får den personen göra så, är det inte bindande när vi väl har skickat in ansökningarna? Gäller inte muntligt avtal? Detta har orsakat oss en del kostnader som nu vi vill att den parten står för. Vad har vi för rättigheter?
Alexander Kahan |Hej! Enligt allmänna avtalsrättsliga principer gäller muntliga avtal lika väl som skriftliga. Om ni kommit överens muntligt om att byta hyresrätter vid hyresvärdens godkännande gäller detta således lika väl som om ni gjort det skriftligt. Nackdelen med muntliga avtal är dock att de kan vara svåra bevisa. Den som påstår att ett avtal ingåtts bär generellt bevisbördan för detta. Om din motpart skulle förneka att ni ingått ett avtal är det alltså du som måste bevisa att ni faktiskt gjort det, vilket kan vara svårt om det inte finns på papper. Ansökan om byte av hyresrätt är inte i sig bindande. Att ni skickat in ansökningarna spelar därför i sig ingen roll, även om det kan ha bevisvärde. Avseende kostnaderna du haft kan, förutsatt att ansökan om byte godkänns, ansvar för culpa in contrahendo uppkomma för din motpart. Culpa in contrahendo betyder ungefär ”illojalt beteende i samband med avtals ingående” och kan utgöra en grund för skadestånd. Skadestånd kan då utgå för det negativa kontraktsintresset, dvs. de direkta förluster du haft till följd av din motparts illojala handlande. Jag hoppas att du fått någon hjälp av mitt svar! Med vänlig hälsning,

Skälig nedsättning av hyra

2012-02-29 i Hyresrätt
FRÅGA |Hej! Jag och min sambo fick en vattenskada i vår hyresrätt som upptäcktes i mitten på december förra året. Pga skadans omfattning har vi inte kunnat bo kvar, utan har på egen hand hittat annat boende. Jag undrar nu hur en rimlig nedsättning av hyran under torktiden och renoveringstiden beräknas? Finns det någon grundfunktion som måste vara uppfylld för att en lägenhet ska anses vara brukbar? Eller räknar man efter vilken yta som teoretiskt gick att använda resp. inte använda under renoveringen? Vi har t.ex. inte kunnat nyttja sovrum, dusch, toalett, halva vardagsrummet, men t.ex. köket har gått att använda under en viss tid. Vi har alltså "teoretiskt" kunnat laga mat men inte kunnat sova, eller gå på toaletten i lägenheten. Finns det schabloner att gå efter vid beräkning av nedsättning?
|Hej, Regler om hyra stadgas i 12 kap. Jordabalken (JB), ”https://lagen.nu/1970:994”. Vid avvikelse från den standard som en hyresgäst har rätt att kräva under hyresförhållandet som beror på hyresvärden han de påföljder som framgår av 12:11 JB göras gällande. Där föreskrivs i p. 3 att hyresgästen har rätt till skälig nedsättning av hyran under den tid som lägenheten är i bristfälligt skick. Under den tid som renoveringen har pågått så gör jag bedömningen att du bör ha rätt till nedsättning av hyran. Det kan dock bli problem att kräva nedsättning av hyran om du betalat den utan att protestera och påtalat bristen vilket framgår av avgörande från högsta domstolen och hovrätten (NJA 1916 s. 148 och RH 1988:11). Mig veterligen saknas schabloner vid beräkning av nedsättning av hyra och därav drar jag slutsatsen att det får bedömas från fall till fall. Det du i första hand bör göra är att kontakta din hyresvärd och undersöka om ni kan komma överens om en skälig hyresnedsättning. Når du ingen framgång med detta rekommenderar jag dig att kontakta hyresnämnden vilka kan hjälpa dig, ”http://www.hyresnamnden.se”. Med vänliga hälsningar

Kan man överlåta en bostadshyresrätt till sin sambo?

2012-02-16 i Hyresrätt
FRÅGA |Hej, Jag har förstahandskontrakt på en hyresrätt i Stockholm men ska flytta för att arbeta på annan ort. Min nuvarande sambo kommer dock att bo kvar i Stockholm och jag undrar om han på något sätt kan ta över bostaden? Vilka lagregler ser man isåfall till? Mvh
Mari-Helen Schöllin |Hej, Jag vill börja med att ge dig ett råd om att prata med hyresvärden om en överlåtelse av hyreskontraktet. Om denne går med på det så är det okej att genomföra överlåtelsen. Detta går att utläsa mottsatsvis av 12 kap. 32 § Jordabalken, som säger att en överlåtelse inte får ske utan hyresvärdens samtycke. Om hyresvärden skulle motsätta sig överlåtelsen finns en regel i 12 kap. 34 § Jordabalken som kan vara till hjälp. Denna regel är ett undantag från 32 § som säger att hyresnämnden, under vissa förutsättningar, kan lämna tillstånd till överlåtelsen. För att hyresnämnden ska kunna göra detta krävs dock att det är fråga om att du, som hyresgäst, inte avser att använda din lägenhet. Det krävs även att du ska överlåta den till en närstående som varaktigt sammanbor med dig. Om dessa saker är uppfyllda ska tillstånd lämnas om hyresvärden skäligen kan nöja sig med förändringen, alltså den nya hyresgästen. Den som hyresgästen bott med under äktenskapsliknande former (alltså en sambo) anses vara närstående. Din sambo är alltså närstående enligt 34 §. För att kravet på sammanboende ska vara uppfyllt krävs att ni, i stort sett, haft gemensamt hushåll och använt lägenheten tillsammans. Jag förutsätter att detta krav är uppfyllt, eftersom du beskrivit er som sambos. Frågan är dock om kravet på varaktighet är uppfyllt. För att kravet på varaktighet ska anses uppfyllt krävs, generellt sett, att sammanboendet har varat i minst tre år. Är alla dessa krav uppfyllda görs en bedömning av om hyresvärden skäligen kan nöja sig med din sambo som ny hyresgäst. Om han kan antas ha möjlighet att betala hyran anses hyresvärden ska kunna nöja sig med honom och en överlåtelse ska godkännas. Om något av dessa krav inte är uppfyllda är det tyvärr tveksamt om hyresnämnden godkänner överlåtelsen. Det kan dock vara värt ett försök. 12 kap. 34 § jordabalken finner du här: https://lagen.nu/1970:994#K12P34S1. Hoppas att mitt svar var till hjälp. Med vänliga hälsningar

Skada i lägenhet

2012-01-16 i Hyresrätt
FRÅGA |Hej, Vi ska flytta från vår hyreslägenhet som vi bott i i tre år. Hela lägenheten har ett relativt gammalt stavparkettsgolv (10+ år) och en stav har skadats av vår hund. Anledning till att skadan skett är att en del av stavarna är lösa och lossnar när man t ex dammsuger. Vår fråga är om vi kan bli skyldiga att ersätta för skadan även fast golvet är gammalt och i ganska slitet skick? Inte kan vi väl bli skyldiga att betala för nytt golv när det nuvarande golvet är så gammalt. Hyresvärden ska väl med skäliga mellanrum se till så tapetsering, målning, slipning av golv etc ska ske?
Pernilla Skoglösa |Hej, Tack för din fråga! Det stämmer att hyresvärden ska se till att lägenheten hålls i ett visst skick så att den är fullt brukbar som bostad. Om inget annat har avtalats ska hyresvärden med skäliga tidsmellanrum ta hand om tapetsering, målning och andra sedvanliga reparationer med anledning av lägenhetens försämring genom ålder och bruk. Hur ofta det ska ske är inte helt klarlagt, men ett normalt tidsintervall när det gäller målning och tapetsering ligger på omkring 14 år. Vilken tidsintervall som gäller för reparation av golv är osäkert, normalt är ett golv brukbart under många år. Men i ert fall låter det som att golvet borde ha åtgärdats, en lägenhet ska tåla normalt slitage och så länge ni inte medvetet eller av oförsiktighet har orsakat skadorna så borde ni inte bli ersättningsskyldiga. Enligt 12:24 § jordabalken (som du hittar här: https://lagen.nu/1970:994#K12P24S1) ska hyresgästen visserligen vårda lägenheten och ersätta all skada som uppkommer genom hans vållande eller genom vårdslöshet eller försummelse av någon som tillhör eller besöker hushållet. I vissa fall är hyresgästen skyldig att lämna hyresvärden meddelande om en skada. Det gäller om en brist omedelbart måste avhjälpas för att inte någon allvarlig olägenhet ska uppkomma. Läckor på vatten-, avlopps-, eller gasledningar liksom skador på tak brukar nämnas som exempel på allvarliga skador då hyresgästen har meddelandeplikt. Hade större skada kunnat undvikas om ni meddelat hyresvärden att golvet behövde repareras kan ni eventuellt bli skyldiga att betala för den skada som hade kunnat undvikas, men jag har väldigt svårt att tänka mig att ni blir skyldiga att betala för ett nytt golv. Så länge det rör sig om normalt slitage borde ansvaret som sagt stanna på hyresvärden. Mvh

Uppsägningstid för lokal

2011-12-05 i Hyresrätt
FRÅGA |Hej! Jag undrar hur lång uppsägningstiden för hyra av lokal om man inte avtalat om något? Tack på förhand!
Fanny Olsson |Hej! Tack för din fråga. Om det rör sig om ett hyresavtal på obestämd tid och ingen längre uppsägningstid avtalats kan lokalen sägas upp "vid det månadsskifte som inträffar närmast efter nio månader från uppsägningen" (dvs. uppsägningstiden är nio månader) enligt 12 kap. 4 § 1 st. 2 p. Jordabalken. Om det rör sig om ett hyresavtal på bestämd tid (dvs. att det i avtalet står att du får hyra lokalen ett visst antal månader) gäller en uppsägningstid på tre månader om hyrestiden är längre än tre månader men kortare än nio månader och en uppsägningstid på nio månader om hyrestiden är längre än nio månader enligt 12 kap. 4 § 2 st. 4 och 5 p. Jordabalken. Är hyrestiden endast två veckor eller kortare är uppsägningstiden en dag före och är hyrestiden kortare än tre månader men längre än två veckor är uppsägningstiden en vecka i förväg enligt 12 kap. 4 § 2 st. 1 och 2 p. Jordabalken. Vänligen,