Huruvida besittningsrätt viker sig för ägarens vilja att sälja fastigheten (en- eller tvåfamiljshus)

2011-11-20 i Hyresrätt
FRÅGA |Hej! Jag och min familj hyr ett hus på landet av ett par. De berättade nyligen att de vill sälja detta hus vi hyr. Dock kan inte vi köpa det p.g.a. hur vår ekonomiska situation ser ut just nu, dock har vi aldrig misskött oss att betala hyra osv. Enligt kontraktet hyr vi tillsvidare. Vi skrev kontraktet med hyrestid fr.o.m. 101201. På kontraktet står det också “Ingår parterna sådan överenskommelse som avses i 12 kap 45 a § jordabalken (avstående besittningsskydd) är hyresavtalet giltighet beroende av att överenskommelsen godkännes av hyresnämnden i fall då så skall ske.” Detta är något vi inte avtalat om så vi borde väl ha besittningsrätt? Nu till mina frågor: 1: Kan de säga upp oss för att kunna sälja huset? 2: Om det blir nya ägare, kan de då säga upp oss så vi måste flytta? 3: Hur gäller besittningsrätten? När kan det bli tal om att vi måste flytta? (om man bortser misskötsel av kontraktet) Vi börjar bli oroliga så svar vore tacksamt! Mvh Sten Andersson med familj
Maria Kronvall |Hej och tack för din fråga! I enlighet med vad du har skrivit måste ett avtal om avsägande av sin besittningsrätt fattas i en särskilt upprättad handling, då detta inte har gjorts har ni mycket riktigt besittningsskydd till er bostad (JB 12 kap 45 a § https://lagen.nu/1970:994#K12P46S1). Det finns situationer då hyresvärdens intresse av att förfoga över bostadslägenheten väger tyngre än hyresgästens trots att denne har besittningsskydd. I sådana fall är utgångspunkten att hyresförhållandet skall upplösas. En sådan situation föreligger i fråga om en- eller tvåfamiljshus (villor) där upplåtelsen inte ingår i en affärsmässigt bedriven uthyrningsverksamhet och ägaren vill förfoga över huset för att exempelvis bosätta sig där eller för att sälja det (JB 12 kap 46 § st 1 p 6 https://lagen.nu/1970:994#K12P46S1). Det ovan sagda betyder att ni inte har någon rätt till bostaden vid ägarens försäljning av fastigheten. Hyresgästen måste dock få skäligt rådrum att finna en ny bostad innan fastigheten kan överlåtas till ny ägare. Ni har ingått ett hyresavtal på obestämd tid och såvida inte en längre uppsägningstid har avtalats särskilt er emellan ska avtalet sägas upp för att gälla vid det det månadsskifte som inträffar närmast efter tre månader från uppsägningen (JB 12 kap 3 + 4 §§, https://lagen.nu/1970:994#K12P3S1). Uppsägningen skall vara skriftlig, vilket betyder att ägarens meddelande till er om att fastigheten skulle komma att säljas inte är att räkna som en uppsägning (JB 12 kap 8 §). Nämnas bör dock att en fastighet kan överlåtas trots att den belastas med en nyttjanderätt. Den nya ägaren kan bli bunden av nyttjanderätten om överlåtaren gör förbehåll om den i köpeavtalet, eller om det finns ett skriftligt hyresavtal som reglerar nyttjanderätten. I ert fall har ett hyresvtal träffats skriftligen och därför blir den nya ägaren bunden trots att förbehåll inte har skett (JB 7 kap. 13§ 1 st https://lagen.nu/1970:994#K7 ). Den nuvarande ägaren kan alltså välja att sälja fastigheten med er nyttjanderätt intakt med bindande verkan mot den nye ägaren.

Hyresvärd vill säga upp hyra av lokal på bestämd tid i förtid

2011-09-30 i Hyresrätt
FRÅGA |Hej! jag har en fråga angåeende en tidsbegränsad hyresavtal av en frisörsalong. avtalet skrevs 1/6-11 och är tidsbestämt till 30/5-12, i avtalet så nämns även átt kontraktet kan förlängas efter året är slut och har en uppsägning på 3 månader. Den 23/9-11 får jag brev att lokalen är uppsagd och jag har tre månader på mig att tömma lokalen. kan man göra så? har inte jag rätt till lokalen till 30/5-12. Tack på förhand
Mari-Helen Schöllin |Hej I Jordabalkens 12 kap hittar du den så kallade “Hyreslagen” (HL). Se https://lagen.nu/1970:994#K12P1S1. Av 3 § framgår att hyresavtal kan ingås på bestämd tid och att “Sådana avtal upphör att gälla vid hyrestidens utgång, om inte annat har avtalats.” Du har avtalat om en uppsägningstid på tre månader, vilken gäller i ditt fall. Dock gäller enbart dessa tre månader om det är du själv som vill säga upp hyresavtalet. Är det hyresvärden som vill säga upp dig gäller en uppsägningstid på nio månader, eftersom det finns en minimigräns på nio månaders uppsägningstid om hyran av lokalen varar längre än nio månader, se 4 § 2 st. 5 p HL, https://lagen.nu/1970:994#K12P4S1. Detta beror på att hyreslagen är tvingande, se 1 § 5 st. HL. Även om ditt tidsbestämda avtal på löper ut så måste avtalet sägas upp enligt ovanstående regler för att sluta gälla, annars blir det förlängt på obestämd tid enligt 3 § 2 och 3 st. HL. För uppsägning från hyresvärdens sida gäller även detta: Om du har hyrt lokalen i mer än nio månader så har du så kallad besittningsätt till lokalen. För dig som lokalhyresgäster innebär det att du har rätt att få hyresavtalet förlängt även om hyresvärden vill säga upp dig. Detta gäller dock endast om hyresvärden inte har ett i hyreslagen godkänt skäl för att säga upp dig, se 56 – 60 §§ HL. Detta är ett skydd för dig som lokalhyresgäster vilket innebär att du så klart kan komma överens med din hyresvärd om ett datum för utflytt ur lokalen om du vill det. Du har alltså rätt att va kvar i lokalen och du bör bestrida uppsägningen. Med vänliga hälsningar

Besittningsskydd vid försäljning

2011-08-11 i Hyresrätt
FRÅGA |Jag hyr ett äldre torp sedan April-07. Skriftligt hyresavtal finnes med besittningsskydd Hyresvärden har informerat att jag skall sägas upp (muntligt) pga av att huset ev.skall säljas. Det har kommit till min kännedom att den tilltänkta köparen är en bekant till han, som vill låta sin dotter bo där. Gäller inte besittningsskyddet för mig så jag kan fortsätta bo kvar, även hos den nya köparen? Kan han säga upp mig Innan någon har köpt det? Jag borde väl ha rätt att få reda på vem den nya köparen är och om syftet är att fortsätta hyra ut huset?
Pernilla Skoglösa |Hej, Tack för din fråga! I Jordabalkens 12 kap (Hyreslagen) regleras under vilka förutsättningar ett hyreskontrakt får sägas upp, trots att hyresgästen har besittningsskydd (https://lagen.nu/1970:994#K12). Genom praxis har bland annat försäljning ansetts vara en skälig grund att säga upp hyresavtalet. Innan hyresvärden säger upp dig borde han dock fundera igenom om han verkligen ska sälja torpet, annars har han kanske inte skälig grund att säga upp hyresavtalet. Viss uppsägningstid måste iakttas. Föreligger tvist sedan hyresavtalet sagts upp och hyresgästen vägrar att flytta, måste hyresvärden hänskjuta tvisten till hyresnämnden. Mvh

Besittningsskydd

2011-07-14 i Hyresrätt
FRÅGA |Hej! Min hyresvärd har skickat mig en uppsägning som jag överklagat till henne. Jag har läst lite i era tidigare mail o frågor men det saknas lite för att jag ska få i hop det. Men jag läste att hyresvärden måste ge en muntlig varning vilket ej har skett. Jag fick uppsägningen den 31 Maj nu o hon hänvisar till :JB 12:46 p2 vilket hon ej har förtydligat, jag har dock ej gjort detta. Samt att hon skrivit i uppsägningen att jag inkommit med hyran för sent 7 gånger vilket inte stämmer, jag har dessutom sparat alla inbetalningar. Hon hänvisar också till JB 12:46 p6 men saken är den att lägenheten ovanpå o den i källaren står tomma kan hon då säga upp mig på de grunder? Hon bor inte i denna fastigheten utan i ett stort hus på landet. Tacksam för svar MVH Annika Mowitz
Fredrik Mandelholm |Hej och tack för din fråga, Jag utgår från att ditt hyresavtal har gällt för obestämd tid, det vill säga att det rör sig om ett s.k. "tillsvidareavtal". Har ni istället avtalat om hyra för bestämd tid så får du gärna återkomma med en kompletterande fråga med närmare detaljer angående din hyrestid då detta kan påverka bedömningen. Vad gäller din fråga kan följande sägas: Reglerna om hyra av fastighet står att finna i 12 kapitlet Jordabalken ("JB"). Det rör sig om lagstiftning som är tvingande till hyresgästens förmån vilket framgår av 12 kap 1§ 5st JB. En hyresvärd kan säga upp ett hyresavtal som löper för obestämd tid med iakttagande av tre månaders uppsägningstid såtillvida inte längre uppsägningstid har avtalats, se 12 kap 4§ JB. En sådan uppsägning skall vara skriftlig om hyresförhållandet varat i längre tid än tre månader, se 12 kap 8§ JB. Som hyresgäst har du emellertid ett s.k. "besittningsskydd" till din lägenhet. Detta skydd regleras i 12 kap 46§ JB och är konstruerat på så vis att du i paragrafens första stycke finner huvudregeln, att en hyresgäst har rätt till förlängning av avtalet om hyresvärden säger upp det, följt av en punktlista med upphörsgrunder vilkas förekomst kan leda till att besittningsskydd saknas i det enskilda fallet. Det skall dock redan här påpekas att en prövning av saken alltid görs av hyresnämnden med hänsyn tagen till omständigheterna i det enskilda fallet. Att en eller flera upphörsgrunder föreligger innebär alltså inte att hyresvärden med automatik är berättigad att bortse från besittningsskyddet. Din hyresvärd hänvisar således till två olika s.k. upphörsgrunder i sin uppsägning. 12 kap 46§ 2 p. JB berör vad man kan kalla annan/allmän misskötsamhet som inte är så grov att förverkande av hyreskontraktet inträtt enligt 12 kap 42§ JB. Det kan exempelvis röra sig om upprepade störningar eller för sent inkomna hyresbetalningar. Mot hyresvärdens intresse av att säga upp avtalet vägs vid prövning av förlängningsskyddet enligt denna punkt ditt intresse av att kvarvara i lägenheten. Om hyresvärdens enda klagomål i denna del berört de för sent inbetalade hyrorna och du kan leda i bevis att pengarna inkommit i tid torde det således inte vara möjligt att bortse från ditt besittningsskydd med stöd av denna punkt. Vad gäller 12 kap 46§ 6 p. JB så rör den de fall då hyresvärden har befogat intresse av att förfoga över huset som sådant. Detta kan exempelvis vara fallet om hyresvärden avser att sälja fastigheten alternativt själv tänker flytta in i lägenheten. För att upphörsgrunden skall aktualiseras bör hyresvärden kunna visa att dylika planer faktiskt existerar. Notera vidare att om din hyresvärd affärsmässigt bedriver uthyrningsverksamhet, exempelvis om hon hyr ut flera fastigheter, så kan ditt besittningsskydd inte frångås med stöd av denna punkt. Även då 12 kap 46§ 6p. JB aktualiseras görs en avvägning mellan ditt och hyresvärdens intresse av lägenheten. Slutligen är det av intresse att notera att då hyresvärden sagt upp hyresavtalet och tvist råder om förlängningen av avtalet enligt 12 kap 46§ JB, vilket det gör i detta fall då du inte samtycker med hyresvärden, så är uppsägningen utan verkan om inte hyresvärden senast en månad efter hyrestidens utgång har hänskjutit tvisten till hyresnämnden, se 12 kap 49§ JB. Detta förutsätter dock att du inte flyttat vid hyrestidens utgång. Att hänskjuta tvisten till prövning är således hyresvärdens uppgift och hon kan inte tvinga dig att flytta innan så har skett. Jordabalken finner du här: https://lagen.nu/1970:994 Vänligen,

Hyresgästs rätt till renovering av lägenhet

2011-10-12 i Hyresrätt
FRÅGA |Hej! Har min hyresvärd rätt att vägra mig att renovera och bygga om?
Paulina Nilsson |Hej och tack för din fråga! Svaret på din fråga kan man hitta i 12 kap. 24 a § första stycket Jordabalken (detta kapitel kallas ofta "hyreslagen"). Där stadgas att du som hyresgäst har rätt att på egen bekostnad måla, tapetsera och utföra därmed jämförliga åtgärder i lägenheten. Du kan hitta bestämmelsen här: https://lagen.nu/1970:994#K12P24aS1. Genom denna bestämmelse ges hyregäster möjlighet att sätta sin personliga prägel på lägenheten. Av lagkommentaren framgår att du inte behöver något godkännande från hyresvärden för att utföra dessa åtgärder och hyresvärden behöver över huvud taget inte underrättas. Det är dock viktigt att komma ihåg att om lägenhetens bruksvärde minskar genom de åtgärder som du som hyregäst har rätt utföra så har hyresvärden rätt till ersättning för skadan. Så det är viktigt att jobbet utförs på ett fackmannamässigt vis och att man t.ex. inte väljer alltför avvikande kulörer. Vilka åtgärder har då du som hyresgäst rätt att utföra (utöver att måla och tapetsera vilket uttryckligen står i lagen)? I bestämmelsens förarbeten (prop. 1974:150 s. 457 och s. 489) har regeringen exemplifierat tillåtna åtgärder: montering av persienner, kakelsättning i kök och våtutrymmen, utbyte av golvlister, inläggning av heltäckande mattor på linoleumgolv, utbyte av innerdörrar eller vred till sådana och uppsättning av träpanel i hallar eller rum. Det är således tillåtet att utföra _mindre_ renoveringsarbeten men inte att bygga om. I samma proposition som jag hänvisade till ovan sägs att en hyresgäst t.ex. inte har rätt att ändra lägenhetens planlösning genom att ta bort en vägg eller låta göra valv mellan två rum. Hyresgästen får inte heller riva ut den fasta köksinredningen och sätta upp annan i dess ställe. Inte heller får han eller hon bygga om separat duschrum eller klädkammare till bastu eller dela av rum med fast monterad skiljevägg eller montera spiskåpa med fläkturtag till befintligt ventilationssystem. Sådana förändringar av lägenheten som är tillåtna enligt 12 kap. 24 a § Jordabalken behöver inte återställas inför avflyttning. Om du som hyresgäst däremot genomfört sådana förändringar som inte har stöd av bestämmelsen så har hyresvärden rätt att kräva ersättning för att iordningsställa lägenheten till dess ursprungliga skick. Kort och gott, din hyresvärd har rätt att vägra dig att bygga om och att renovera. Det är dock inte all renovering som är förbjuden; du som hyresgäst har (utan att be om lov) rätt att såväl måla och tapetsera som att utföra därmed jämförliga åtgärder. Vänligen, Paulina Nilsson

Innebående i hyreslägenhet

2011-09-18 i Hyresrätt
FRÅGA |Hejsan Jag och min familj ska flytta tillbaka till Sverige (min man och var son som ar 13 man) Min syster hyr en lagenhet (forstahandskontrakt) som ar 2rok, 50kvm. Min fraga ar om vi kan vara inneboende hos henne och aven vara folkbokforda pa hennes adress? Min syster har sagt till oss att vi far komma och bo hos henne eftersom hon vet hur svart det ar att hitta lagenhet i Goteborg sa medans vi letar efter eget sa skulle vi fa bo hos henne. Kan vi vara folkbokforda och bo dar utan att hon far nagra problem med sin hyresvard? Jag vet att lagenheten ar 50kvm men detta ar den anda losningen vi har just nu eftersom vi inte har nan annanstans att ta vagen.
Lina Hjorter |Hej, Eftersom det handlar om hyra av bostad blir Jordabalkens 12 kap (https://lagen.nu/1970:994#K12) aktuellt. I 39§ anges att en lägenhet endast får upplåtas i andra hand om hyresgästen har fått uthyrningen beviljad av hyresvärden. I detta fall rör det sig dock inte om någon uthyrning i andra hand eftersom din syster själv kommer att fortsätta att bo i lägenheten. Dock får en hyresgäst enligt 41§ inte inrymma personen i lägenheten om detta kan medföra men för hyresvärden, dvs om detta är till nackdel för hyresvärden. Ett exempel kan vara att grannar blir störda av personen/personerna som bor tillsammans med hyresgästen. Om en hyresgäst har personer boende i sin lägenhet och detta är till nackdel för hyresvärden enligt 41§ kan hyresgästen bli uppsagd från sitt hyreskontrakt enligt 42§ 1st 4pk, om hyresgästen inte vidtagit rättning efter att hyresvärden påpekat problemet. Med vänlig hälsning,

Uppsägning av lokalhyreskontrakt

2011-08-09 i Hyresrätt
FRÅGA |Hej. Fråga om hyreskontrakt på lokal till företag. Vi förhandlade fram en låg hyra och 1 mån uppsägningstid för att vi skulle eventuellt flytta företaget. Nu vill vi sitta kvar och hyresvärden vill visa lokalen för ny hyresgäst, kan hyresvärden säga upp vårat kontrakt utan anledning? Vi vill skriva ett nytt kontrakt med normala vilkor och hyra. Mvh Björn
Fredrik Mandelholm |Hej och tack för din fråga, Till skillnad från vad som gäller när man hyr en bostadslägenhet så har man vid lokalhyra inget s.k. besittningsskydd. I praktiken innebär det att hyresvärden kan säga upp kontraktet med beaktande av uppsägningstiden. I den mån ert hyresförhållande har varat längre än nio månader i följd så kan det dock finnas en möjlighet att få ersättning från hyresvärden på grund av uppsägningen, se 12:56 - 12:58 §§ Jordabalken ("JB"). Primärt bör 12:58 § JB vara aktuell i ert fall då ni säger er vara villiga att betala en "normal" hyra. Hyresvärden torde i sådana fall behöva ange rimliga skäl till att han kräver er avflyttning och inte accepterar en omförhandling av hyresvillkoren. Slutligen skall påpekas att 12:4 § JB, som reglerar uppsägningstidens längd, utgör så kallad minimilagstiftning. Enligt 12:4 § 2st 2p har ni sålunda rätt till nio månaders uppsägningstid. Den kortare uppsägningstid som ni avtalat om med hyresvärden gäller enbart till er, inte hyresvärdens, förmån. I den mån ni så önskar har ni således rätt att kvarstanna i minst nio månader. Jordabalken finner ni här: https://lagen.nu/1970:994 Vänligen,

Kan en hyresrätt förverkas på grund av att hyresgästen ej är folkbokförd på hyreslägenhetens adress?

2011-07-06 i Hyresrätt
FRÅGA |Jag undrar om hyreslagen (jordabalk 12 kap) reglerar hyresvärdens möljighet till uppsägning av hyreskontraktet med grunden att hyresgästen ej är folkbokförd på hyreslägenhetens adress?
Hampus Johansson |Hej! I 12 kap. 42§ regleras under vilka förutsättningar hyresrätten förverkas. Inget där nämns om att hyresgästen måste vara folkbokförd på adressen. I det fall att det står i hyresavtalet att hyresgästen måste vara folkbokförd på adressen och detta är av synnerlig vikt för hyresvärden kan däremot ett förverkande bli aktuellt. Vänligen