Inneboende

2010-05-05 i Hyresrätt
FRÅGA |Hej! Jag har hyrt ut ett hus till en hyresgäst. Allt var frid och fröjd men efter ett halv år så märkte jag att han nu hade skaffat sig en inneboende på övervåningen. Min fråga är således, har han rätt till att göra detta? Finns det möjlighet för mig som hyresvärd att vräka honom på grund av detta?
|Hej! Tack för din fråga. En bostadshyresgäst har i allmänhet rätt att utan särskilt tillstånd från hyresvärden ha en inneboende i sin lägenhet. Detta är en rättighet som värden inte genom avtal kan hindra hyresgästen från att utnyttja. Hyresvärden kan motsätta sig att hyresgästen har en inneboende först om detta kan medföra "men" för hyresvärden. Så är exemplevis fallet om den inneboende stör grannarna. Först om men föreligger har man som hyresvärd rätt att reagera och men kan ge hyresvärden rätt att säga upp avtalet. Hyresvärden har rätt att säga upp hyresavtalet i förtid om hyresgästen inte efter tillsägelse gör något åt saken omgående. Som hyresvärd måste man alltså först tala med sin hyresgäst och anmoda denne att vidta rättelse, dvs ge denne möjlighet att lösa situationen. Rätt att säga upp avtalet förutsätter vidare att det som ligger hyresgästen till last inte är av ringa betydelse. Det måste i aktuellt fall alltså vara fråga om ngn typ av allvarligare men för hyresvärden. Om hyresgästen vidtar rättelse innan uppsägning hunnit ske kan värden inte säga upp gästen på den nu aktuella grunden (dvs inneboende som medför men för hyresvärden). Sammanfattningsvis: En hyresgäst har rätt att ha en inneboende utan att fråga hyresvärden om lov. Först om detta medför "men" för hyrsevärden kan denne reagera. Innan hyresavtalet kan sägas upp måste hyresgästen få en chans att vidta rättelse. Om det "men" som föreligger är av ringa betydelse har hyresvärden inte rätt att säga upp avtalet. Vänligen, Sanna

Uppsägning vid bestämd hyrestid

2010-04-29 i Hyresrätt
FRÅGA |hej! Vi hyr ut våran VILLA på bestämd tid på två år. Om inget annat är avtalat kan vi eller dom säga upp kontraktet tidigare bara för att vi/dom vill.
|Hej! Då ni hyr ut er villa i andra hand blir hyreslagen tillämplig. Den återfinns i 12 kap Jordabalken (JB) se https://lagen.nu/1970:994#K12P1S1 här. Avtal som gäller för bestämd tid regleras i 12 kap 3 § 2 st JB. Huvudregeln vad gäller dessa avtal är att de automatiskt upphör att gälla vid hyrestidens utgång. När hyresförhållandet har varat mer än nio månader måste avtalet dock sägas upp för att sluta gälla, detta är alltså ett undantag från ovanstående huvudregel. Uppsägningstiden blir tre månader för er på grund av att den avtalade hyrestiden är längre än tre månader, se 12 kap 4 § 2 st 3p JB. Uppsägningen ska vara skriftlig. Om man inte avtalar om annat så gäller alltså ovanstående för dig som hyresvärd, du är bunden av perioden som ni har avtalat om. Därför bör man alltid i avtalet föra in en klausul om att man har, exempelvis, tre månaders ömsesidig uppsägningstid. Hyreslagen är en skyddslagstiftning till hyresgästens förmån och därför finns det i 12 kap 5 § JB en bestämmelse som innebär att hyresgästen ALLTID har rätt att säga upp hyresavtalet med tre månaders uppsägningstid oavsett vad som är avtalat och oavsett hur lång hyrestiden är. Det finns alltså inget sätt för er att få garanti för att hyresgästen verkligen kommer att bo kvar i två år, tyvärr. Med vänlig hälsning, Emma Bengthsson

Hyresgästs rätt till ersättning vid vatten- och mögelskada

2010-04-24 i Hyresrätt
FRÅGA |Hej! Jag har bott i min hyresrätt sedan november 2009. I februari började det droppa in så mycket vatten i köket att jag fick ta bort alla mina möbler. Det höll på i 5 veckor exakt, men jag har hela tiden betalat full hyra. Det är dessutom mycket mögel inne i duschrummet. Min hyresvärd gör ingenting åt detta tyvärr. Hur långt efter kan man kräva tillbaka pengar, för jag tycker ju att jag inte borde betala fullt så mycket när köket är ungefär halva lägenheten? Igår sade jag också upp lägenheten via mail, samt skickade ett sms till hyresvärdens telefon (han svarar aldrig när man ringer). Giltas inte detta som en uppsägning? Vill ju från detta boende så fort som möjligt då det är fuktskador och mögel i halva lägenheten. Tacksam för svar snarast!
Sandra Helgadottir Ingolfsson |Hej! Enligt 12 kap. Jordabalken är hyresvärden skyldig att hålla lägenheten i sådant skick som enligt den allmänna uppfattningen på orten är fullt brukbar för dess ändamål om inte bättre skick har avtalats. Detta gäller även under boendetiden och innebär att hyresvärden ansvarar om skador uppstår eller hinder föreligger i nyttjanderätten med anledning av något som ej har orsakats at hyresgästen. Om vattenläckaget i ditt kök inte beror på något du gjort är alltså din hyresvärd ansvarig för att se till att köket är i fullt brukbart skick. Vad gäller möjligheten till ersättning beror detta på hur pass allvarlig skadan är. Detta är svårt för mig att bedöma utifrån vad du anger i din fråga. Vad jag förstår har du dock kunnat bo i lägenheten under tiden, om än inte i köket, och då kan skadorna vara att se som den typen av skador som ger dig rätt att säga upp avtalet med omedelbar verkan i de fall hyresvärden inte åtgärdar problemet. Framförallt eftersom det rörde sig om ett kraftigt läckage borde hyresvärden har gjort något direkt och inte vänta i fem veckor. Vad jag förstår av din fråga har det nu åtgärdats. I sådant fall har du rätt till skälig nedsättning av hyran för den tid du inte kunde använda hela lägenheten. Beträffande mögelskadorna kan dessa innebära att du har en ytterligare rätt till ersättning om skadorna är av allvarlig art och hyresvärden inte kan visa att det inte beror på hans försummelse. Av 12 kap 8§ Jordabalken (JB) framgår att uppsägningen som huvudregel ska vara skriftlig och att uppsägningen ska delges din hyresvärd eller annan som är behörig att ta emot hyra personligen eller via post. Detta innebär att en uppsägning via mail blir giltig endast om hyresvärden på något vis godtar den. I annat fall krävs att du skriftligen säger upp lägenheten i ett brev. Det kan även påpekas att muntliga uppsägningar godtas, men då krävs att hyresvärden lämnar en skriftlig bekräftelse i efterhand. Du kan läsa mer https://lagen.nu/1970:994#K12. Som hyresgäst har du också alltid möjlighet att vända dig till hyresnämnden. Läs mer på deras hemsida www.hyresnamnden.se. Lycka till! Vänliga hälsningar,

Uppsägning av hyresrätt

2010-04-23 i Hyresrätt
FRÅGA |Hej, Vi hyr idag ett en enfamiljshus och har gjort så i 5 år. Vi har ett hyresavtal utan tidsbegränsning och med tre månaders uppsägningstid. Nu ska de som hyr ut till oss sälja huset vilket leder till några frågor. a) Hur stark är vår besittningsrätt; har vi rätt att fortsätta hyra huset om vi önskar? b) Om de inte säger upp oss innan de säljer, hur lång uppsägningstid kan vi kräva innan de nya ägarna får tillgång till huset? c) Vilka krav kan vi ställa i samband med visning av huset? Får ägaren visa huset när och hur han vill?
Ulrika Lundgren |Hej! Eftersom det här är fråga om hyra av bostad är Hyreslagen, HL, tillämplig. I detta fall har ni uppenbarligen ett hyresavtal utan tidsbegränsning. För att avsluta ett sådant avtal krävs uppsägning. Detta framgår av 3 § HL, se https://lagen.nu/1970:994#K12P3S1. Enligt den så kallade besittningsrätten har hyresgästen oftast rätt till förlängning av hyresavtalet. Vissa undantag finns dock. Vilka dessa undantag kan vara anges i 46 § HL, se https://lagen.nu/1970:994#K12P46S1. I detta fall vill din hyresvärd sälja huset. Detta innebär att 10 punkten, alternativt 5 punkten, i denna paragraf skulle kunna vara aktuell vilket därmed innebär att ni inte har rätt att fortsätta hyra huset även om ni så önskar. Angående uppsägningstid anges i 4 § HL, https://lagen.nu/1970:994#K12P4S1, att man då det gäller hyra av bostad minst har rätt till tre månaders uppsägningstid räknat från det månadsskifte som inträffar närmast efter den dag uppsägningen gjordes. Har ni i ert hyresavtal kommit överens om en längre uppsägningstid gäller istället den tiden. Din fråga om hyresvärdens rätt att företa visning av huset får besvaras utifrån de bestämmelser som finns rörande hyresvärdens rätt att få tillträde till uthyrningsobjektet. Hyresvärden har inte rätt att få tillgång till huset under vilken tid han eller hon önskar då ni fortfarande är hyresgäster. Här har hyresvärden istället en skyldighet att ta kontakt med er för att tillsammans med er bestämma under vilka dagar det passar för visning. Vänliga hälsningar

Överlåtelse av hyresrätt

2010-05-05 i Hyresrätt
FRÅGA |Min väninnas man har sökt skilsmässa, hon har begärt kvarsittningsrätt hos tingsrätten och under tiden när svaret ännu inte kommit har han sagt upp hyreslägenheten där de bodde tillsammans, hyresavtalet var bara i hans namn. Han har under tiden bott på annan plats och fått en annan lägenhet. Nu undrar hon: har hon rätt att få överta hyresrätten och skriva nytt avtal med hyresvärden?
Daniel Jessen-Winbo |Hej, Din fråga aktualiserar i vilka fall och under vilka förutsättningar en lägenhet kan övertas/överlåtas. Aktuella bestämmelser återfinns i jordabalkens 12 kapitel (hyreslagen/HL) enligt 1 § HL. Först och främst vill jag nämna att det enklaste är givetvis att din väninna går till hyresvärden och hör med denne om de helt enkelt kan skriva över kontraktet på henne. Skulle nu inte hyresvärden gå med på ett byte är huvudregeln vid överlåtelse av en hyresrätt 32 § HL och denna paragraf säger att överlåtelse inte får ske utan hyresvärdens samtycke om inte annat följer av 34-37 §§. Du nämner här att ansökning har skett hos tingsrätten och skulle denna gå igenom går man istället till 33 § HL och den s.k. tranformeringsregeln. Din vännina blir då vid bodelningen automatiskt ny hyresgäst och hyresvärden måste godta henne oavsett hennes lämplighet som hyresgäst. Det man ser till här är det för det första är fråga om en bostadslägenhet som används gemensamt (i all fall vid upplåtelsen hade för avsikt att vara för gemensamt bruk oavsett om det bara är den ene som står på kontraktet) samt att det sker ett lagenligt familjerättsligt fång med andra ord att bodelning godkänns av tingsrätten i det här fallet. Skulle däremot tingsrätten inte godkänna bytet får man som sagt gå till 34-37 §§. I ert fall blir det dock problematiskt med dessa bestämmelser och då främst 34 § som är den aktuella. Det är nämligen så att man här med hyrenämndens godkännande kan få överlåta en hyresrätt. Dock verkar den före detta mannen inte vara så värst medgörlig till det här eftersom han har sagt upp hyresrätten. Eftersom ingen av paragraferna 34-37 ger några möjligheter (om inte mannen sammarbetar) rekommenderar jag förutom att invänta svaret från tingsrätten att ni tar kontakt med hyresvärden och beskriver situationen så tror jag inte denna ska ha några som helst invändningar mot att din väninna blir hyresgäst. Jag hoppas jag besvarat er fråga och att det löser sig! Med vänlig hälsning

Uppsägningstid av hyresavtal på obestämd tid

2010-04-29 i Hyresrätt
FRÅGA |Hej, jag har idag en hyresgäst men det saknas hyresavtal/ kontrakt. Hyresgästen vill flytta, på egen begäran, vilka regler gäller vad beträffar uppsägningstid? tacksam för svar. Torsten
Anna Eriksson |Hej, Av frågan framgår inte vad det rör sig om för hyresgäst men i svaret har jag presumerar att det är fråga om en hyresbostad och inte en lokal. Lagen ställer inga formkrav på hyresavtalen och ett muntligt avtal är således lika bindande som ett skriftligt. Hyresavtal anses ingångna på obestämd tid om inget annat avtalats, se 12 kapitlet 3 § Jordabalken (JB), https://lagen.nu/1970:994#K12P3S1. Detta får konsekvenser för uppsägningstiden då hyresavtal på obestämd tid har minst tre månaders uppsägningstid (vilket gäller för båda parterna). Man kan avtala om längre uppsägningstid vid hyresavtalets ingående men däremot går det inte att avtala om en kortare uppsägningstid, vilket framgår av 12 kapitlet 4 § JB, https://lagen.nu/1970:994#K12P4S1. Er hyresgäst kan alltså säga upp sin lägenhet till månadsskiftet som inträffar närmast efter tre månader från uppsägningen. Med vänliga hälsningar

Byte av hyresrätt

2010-04-23 i Hyresrätt
FRÅGA |jag vill byta min hyresrätt(allmännyttan) mot en annan (annat bolag inom allmännyttan). Jag har beaktansvärda skäl. Min bytespart verkar bo på hem. Kan vi byta ändå även om bytesparten kanske inte kommer att flytta in i min lägenhet?
Jennie Svensson |Hej, Bytesrätten när det gäller hyreslägenheter stadgas i Jordabalken 12 kap 35§, se https://lagen.nu/1970:994. Det krävs att man har beaktansvärda skäl, att bytet kan äga rum utan påtaglig olägenhet för hyresvärden och att inte andra särskilda skäl talar emot bytet. Vid bedömningen för om beaktansvärda skäl föreligger tittar hyresnämnden på hyresgästens behov av bytet. Några exempel kan vara att familjen utökas och provbo i ett samboförhållande. Vid bedömningen av om bytet kan äga rum utan påtaglig olägenhet för hyresvärden ser hyresnämnden till om den nya hyresgästen verkar skötsam och har förmåga att betala hyran. Ett byte som sker mot betalning av svarta pengar anses utgöra särskilda skäl som talar emot ett byte. En ytterligare förutsättning är att 2 st i paragrafen ej är uppfylld, t.ex. om du är andrahandshyresgäst Eftersom man ser till hyresgästens behov av bytet, dvs ditt behov, och du har beaktansvärda skäl så torde ett byte kunna komma till stånd, såvida den nye hyresgästen är skötsam och har betalningsförmåga. Det skulle vara om några särskilda skäl talar emot. Det senare kan vara om du ej bott i lägenheten särskilt länge, om den är tillbytt etc. Du kan ansöka om bytet hos hyresvärden och lämnar denna ej sitt samtycke, hos hyresnämnden. Hoppas svaret är till hjälp. Önskar dig lycka till! Hälsningar, Jennie

Dröjsmål med betalning av hyran

2010-04-22 i Hyresrätt
FRÅGA |Vi har en villa som vi inte bor i för tillfället och den är uthyrd till ett par som bor där nu. Vi har skrivit kontrakt på ett år som går ut 100701. Vi har även skrivit in att vi har en månads uppsägningstid och att om de inte uppfyller sin del av avtalet och inte betalar hyra 14 dagar efter utsatt tid att vi har rätt att be dem flytta omgående. I januari fick de en muntlig varning då hyran betalades en månad försent och nu i mars har de återigen inte betalat hyran. Vad har vi för rättigheter? Och vad gäller för deras del, gäller besittningrätt när de brutit mot kontraket? Sen skulle jag vilja veta hur vi ska gå tillväga om vi vill få ut dem så fort som möjligt? Tack på förhand!
Jens Lidén |Hej! Regler om bostadshyresavtal finns i 12 kap. jordabalken, även kallat hyreslagen (HL). Enligt 1 § 5 st HL är merparten av HL:s bestämmelser tvingande till hyresgästens förmån, vilket innebär att hyresvärden måste iaktta lagen om avtal träffats i strid mot en lagbestämmelse. Hyresgästen kan välja att tillämpa antingen avtalet eller lagen, beroende på vilket alternativ han eller hon anser är förmånligast. En lagbestämmelse i HL är dispositiv (icke tvingande) endast om detta uttryckligen anges i bestämmelsen. HL skiljer mellan obestämd och bestämd hyrestid. Med obestämd hyrestid avses avtal som löper från ett datum tills vidare. Vid bestämd tid löper avtalet från ett visst datum till ett annat viss angivet datum. Ert kontrakt är alltså ett avtal med bestämd hyrestid. Distinktionen är viktig då HL ställer upp delvis olika regler för bestämda och tidsobestämda avtal. Uppsägningstider för tidsbestämda hyresavtal finns i 4 § 2 st HL. För tidsbestämda avtal med hyrestid som är längre än tre månader gäller en uppsägningstid på tre månader. I detta fall har kortare uppsägningstid (1 månad) avtalats. HL:s tvingande karaktär innebär att du som hyresvärd måste iaktta uppsägningstiden tre månader enligt 4 § 2 st HL vid uppsägning av hyresgästen. Om hyresgästen säger upp avtalet kan han eller hon välja att hänvisa antingen till den avtalade uppsägningstiden eller till uppsägningstiden enligt 4 § 2 st HL. Besittningsskyddet i HL innebär att hyresgästen har rätt till förlängning av avtalet vid hyrestidens utgång. En hyresgäst som har besittningsskydd har rätt att sitta kvar som hyresgäst om hyresvärden säger upp honom eller henne, om inte följande undantag föreligger: # 1. Hyresgästen *saknar* besittningsskydd (HL 45 §). # 2. Hyresgästen har besittningsskydd och har blivit uppsagd till hyrestidens utgång, och en *besittningsbrytande grund* föreligger (HL 46 §). # 3. Hyresvärden har rätt att säga upp hyresgästen i förtid (dvs. utan uppsägningstid) om hyresrätten är *förverkad* (42 §). För att genom avtal begränsa hyresgästens besittningsskydd fordras att förutsättningarna i 45 a § HL är uppfyllda. Ett sådant avtal måste vara upprättat på en särskild handling (alltså inte ingå som en klausul i hyresavtalet) och godkännas av hyresnämnden. Om dessa förutsättningar är uppfyllda framgår inte av din fråga. Av 45 § HL framgår att hyresgästen saknar besittningsskydd då lägenheten utgör del av upplåtarens egen bostad. Då det framgår av din fråga att hyresobjektet inte utgör er bostad tyder allt på att hyresgästen har besittningsskydd. Något annat undantag i 45 § HL verkar ej föreligga. I 46 § HL regleras de besittningsbrytande grunderna. Enligt 46 § 1 st 2 p HL har hyresgästen inte rätt till förlängning av avtalet om denne åsidosatt sina förpliktelser i så hög grad att avtalet skäligen inte bör förlängas. Misskötsamhet från hyresgästens sida i fråga om hyresbetalningar kan leda till vägrad förlängning enligt denna punkt. Märk väl att det är du som hyresvärd som måste visa att en besittningsbrytande grund föreligger. Du måste iaktta en uppsägningstid på tre månader enligt 4 § 2 st HL. Om hyresförhållandet varat längre än 3 månader ska uppsägningen vara skriftlig, 8 § HL. Om hyresgästen inte godkänner uppsägningen måste du, som en ytterligare förutsättning för att uppsägningen ska vara giltig, senast en månad efter hyrestidens utgång hänskjuta tvisten till hyresnämnden (49 § HL). Hyresnämnden kommer då att bedöma huruvida någon besittningsbrytande grund enligt 46 § HL föreligger. Som nämnts ovan faller betalningsförsummelser från hyresgästen under 46 § 1 st 2 p HL. För att avgöra om hyresgästen ska vägras förlängning kommer hyresnämnden att göra en skälighetsbedömning. Bedömningen är i hög grad beroende av omständigheterna i det enskilda fallet. Upprepade betalningsförsummelser är särskilt allvarliga. Vidare kommer hyresnämnden att beakta att du har gett hyresgästen en muntlig varning. Om hyresnämnden finner att en besittningsbrytande grund föreligger är uppsägningen giltig. Förverkandegrunderna anges i 42 § HL. Av 42 § 1 st 1 p. framgår att hyresrätten är förverkad då hyresgästen inte betalar hyran i rätt tid. Märk väl att hyresrätten inte är förverkad om hyresgästen betalar inom förverkandefristen, 42 § 1 st 1p. HL. Om hyresgästen inte gör detta, och hyresvärden säger upp hyresgästen, har hyresgästen en sista chans att återvinna hyresrätten om han eller hon betalar inom återvinningsfristen enligt 44 § HL. Hyresgästen kan då ej skiljas från lägenheten. Skillnaden gentemot att hänvisa till 46 § HL är att du, om hyresrätten är förverkad, kan säga upp hyresgästen för omedelbar avflyttning. Observera dock att förverkande också är en besittningsbrytande grund enligt 46 § 1 st 1 p HL. På så vis kan du, om hyresrätten är förverkad, välja att säga upp hyresgästen med 3 månaders uppsägningstid och få tvisten prövad av hyresnämnden. Förfarandet vid hyresnämnden är helt gratis. Var part svarar för sina rättegångskostnader. Om du väljer att säga upp hyresgästen för omedelbar avflyttning på grund av förverkande enligt 42 § 1 st 1 p. prövas tvisten av tingsrätten. Ansökan till tingsrätten är avgiftsbelagd. Vidare riskerar du, om du förlorar målet, att bli ålagd att betala motpartens rättegångskostnader. Jordabalken hittar du här: https://lagen.nu/1970:994 På hyresnämndens hemsida finns aktuella ansökningsblanketter osv., se http://www.hyresnamnden.se/default____820.aspx Vänligen,