Störningar i boende

2010-03-20 i Hyresrätt
FRÅGA |Vi flyttade till vår hyresrätt i oktober förra året. Antalet sovmornar vi fått på helgerna sedan dess kan vi räkna på en hand eftersom grannbarnet för ett himla liv. Oftast börjar barnet runt 8-tiden och håller på fram till 10 för att sedan bli tyst igen. Imorse (lördag) fick vi inte sova längre än till kl 07.04. Jag undrar därför vad vi kan göra åt detta. Vi tycker självklart att barnet ska få leka, men vi undrar samtidigt om mamman inte kan be barnet att leka lite mer tystlåtet fram till tex 9-10 på helger. Barnet hoppar, skriker och sjunger högljutt till musik och musiken är så hög att vi kan höra vartenda ord i låtarna. Dagtid för de även liv i form av att de bråkar nåt extremt. Detta sa även de tidigare hyresgästerna åt oss innan vi flyttade in så det är inte bara vi som stört oss på det. Vi har undvikit att gå själva till grannen och be dem sänka ljudnivån för att vi inte vill skapa osämja. Risken är att det bara blir värre om vi går dit. Vad har vi egentligen för rätt i detta ärende? Kan vi be hyresvärden kontakta grannarna och be dem vara tystare på morgonen? Att de väsnas dagtid är inget vi stör oss på (förutom att vi tycker synd om barnet som blir utskälld konstant), men på helgmornar vill vi gärna sova längre än till kl 7.
Ulrika Lundgren |Hej, Eftersom ni bor i en hyresrätt är hyreslagen tillämplig. Detta framgår av 1 § Hyreslagen (HL), se https://lagen.nu/1970:994#K12P1S1. Enligt 25 § HL har alla hyresgäster en skyldighet att uppträda på ett sådant sätt att personer som bor i omgivningen inte störs. Vidare anges i denna paragraf att i det fall störningar i boendet förekommer skall hyresvärden ge den störande hyresgästen tillsägelse om att omedelbart upphöra med detta beteende. Ni ska därför vända er till er hyresvärd varefter värden tar kontakt med de störande grannarna samt med socialnämnden. Upphör inte störningarna efter en tillsägelse från hyresvärden finns faktiskt en risk för att hyresrätten förverkas. Detta framgår av 42 § 6p. HL. För att detta ska ske krävs dock att störningarna anses vara sådana att de skäligen inte bör tålas samt att hyresvärden dessutom kan bevisa att så är fallet. Hoppas detta hjälper er! Med vänliga hälsningar,

Skälig hyra och sen betalning vid andrahandsuthyrning

2010-03-20 i Hyresrätt
FRÅGA |Jag hyr ut min bostadsrätt i andra hand. Jag har ansträngt mig för att inte ta ut en felaktig hyra men ändå täcka de kostnader som jag har. Jag har kontaktat det allmänna bostadsföretaget som har hyreslägenheter på samma gata där min lägenhet ligger. De lägenhetern är dock inte stambytta och renoverade som min lägenheter är. Min lägenhet är en 2a på 51 kvm med balkong och bastu i föreningen. Jag hyr ut den fullt möblerad, med tv, dvd, surround system, och allt lull lull dvs tavlor, lampor, gardiner och fullt utrustad kök. Jag har godkännande från föreningen att hyra ut. Min hyresgäst har nu två gånger på raken inte inkommit med hyran i tid utan dragit över på tiden med 3 till 7 dagar. Då jag har påpekat detta och begärt att få in de två återstående hyrona i förskott hotade han med hyresnämnden och oskälig hyra. Jag anser inte att jag tar ut oskälighyra. Allmännyttan angav till mig att de tar ut 4900 för en lägenhet av samma storlek men att de skulle höja hyran med 600 kr om de stambytte. Eventuell renovering kunde han inte bedöma hyreshöjningen av. Jag kontaktade även en privat värd som har renoverat sina lägenheter. De hade ingen i samma storlek men en som var 7 kvm större. De tar ut 6300 kr för den. Den ligger dock betydligt längre bort från t-bana och tåg än min. Jag har utgått från 6300 kr och lagt på 15 % för möbler och inredning sedan tar jag ut 1000 kr för tvlicens, kabel TV, internet, telefon, el och försäkring. Dessa 1000 kr är faktiskt lägre än min verkliga kostnad då jag inte tar ut något för att elräkningen är rörlig och just nu är nästan dubbelt så hög som när jag beräknade priset. Tror ni att jag har något att oroa mig för? Kan jag in min tur göra något åt att han slarvar med att betala hyran? Kan jag behålla något av depositionen när hyrestiden går ut? Jag vill egentligen inte har några problem och är inte så intresserad av att strula, jag har tagit en månadshyra i deposition som jag utgår ifrån att jag kan behålla om han inte betalar någon av de återstående hyrorna? Tack på förhand.
Dennis Carlsson |Hej! Hyran som du kan begära av andrahandshyresgästen skall vara en sk brukshyra dvs en hyra som ligger på samma nivå som liknande lägenheter. Därmed kan man ha som regel att inte ta ut högre hyra än vad man själv betalar i hyra. Dessutom har man som du uppmärksammat rätt enligt praxis att ta ut ca 10-15% extra på hyran för inventarier och möblemang. Du verkar ha gjort noggranna undersökningar och har ett förhållandevis rimligt pris för din lägenheten verkar det som. Skulle han vända sig till hyresnämnden så riskerar du att återbetala det belopp som anses överstiga det belopp som anses skäligt för din lägenhet samt ränta på det. Gällande betalningen av hyran så har du precis som du säger möjlighet att behålla depositionen om han inte betalar hyran en månad. Skulle han inte betala hyra någon av månaderna har du även möjlighet att anmäla honom för avtalsbrott. Men eftersom du inte är intresserad av strul torde enklaste sättet vara att tolerera de sena betalningarna de sista två månaderna och vidta åtgärder om han upphör med betalningarna. Mvh

Grannen sköter sig inte

2010-03-14 i Hyresrätt
FRÅGA |Får man slipa med dånande maskiner i en hyreslägenhet när som helst på dygnet? Enligt min mening skall man slippa maskinbuller och dyligt efter 18.00 Vad gör man med hyresgäster som spelar musik och festar när som helst på dygnet. Har sagt åt grannen fler gånger. Detta nonchaleras. Finns det tider och antal gånger som gäller eller vad? MVH
Joel Dahlquist |Hej! I hyreslagen (som du enkelt kan läsa här: https://lagen.nu/1970:994#K12P1S1) regleras störande hyresgäster i 25§. Paragrafen är ganska generellt formulerad och man tvingas ofta göra en bedömning i det enskilda fallet. Hyresgäster är skyldiga att undvika störningar som "inte skäligen bör tålas" samt att "bevara sundhet, ordning och gott skick inom fastigheten". För att avgöra vad som är en oskälig störning och bryter mot 25§ utgår man från den allmänna uppfattningen; det vill säga vad den genomsnittlige hyresgästen förväntas tåla. Spontant tror jag att de flesta skulle hålla med om att dånande maskinbuller efter 18 och regelbundet festande på dygnets alla timmar utgör den sortens beteende som enligt 25§ inte är tillåten. Vad gäller hur man som störd hyresgäst bör gå tillväga kan det i din situation vara lämpligt att vända sig till hyresvärden, eftersom du själv sagt till ett flertal gånger. Den mest långtgående konsekvensen som hyresvärden då kan komma att ta till är att förverka hyreskontraktet med den störande gästen. För att det ska bli aktuellt måste dock en rad formella förutsättningar vara uppfyllda och förhoppningsvis upphör störningarna innan det hinner gå så långt. Dessa förutsättningar framgår direkt av 25§ och innebär att en tillsägelse måste sändas till den störande hyresgästen, att dennes beteende fortsätter trots tillsägelsen samt att socialnämnden i kommunen underrättas. Men som sagt; oftast upphör störningarna redan när hot om ett förverkande tas upp av hyresvärden. Jag hoppas mitt svar hjälper dig på vägen och att din hyresvärd är lyhörd. Hör gärna av dig om du har några följdfrågor. Vänligen

Rätt till skadestånd vid hinder eller mer i nyttjanderätt?

2010-03-10 i Hyresrätt
FRÅGA |Hej! Vi hyr en lokal i markplan sedan snart 3 år tillbaks. I lokalen har vi en klädbutik. För en tid sedan omvandlades huset till bostadsrätt med undantag för de 4 lokalerna i markplan(alla är butiker). Nu har vi hört att det skall dra igång stambyte i fastigheten, men vi har varken fått någon information om när och hur det kommer drabba vår lokal. Det enda vi vet är att man kommer sätt upp bygg baracker som skymmer våra skyltfönster. Jag har försökt söka efter information i jordabalken angående våra rättigheter men det mesta verkar röra bostäder. Tacksam för svar eller tips om vad det är som gäller för dessa frågor: Finns det någon tid bostadsrättsföreningen måste förvarna oss innan de börjar med arbeten i vår lokal? Under arbetet kommer vi inte kunna ha öppet eftersom de skall riva betong etc. etc. Har vi rätt att kräva ersättning? Angående byggbodar som skymmer skyltfönster, får man göra så utan att prata med oss? Har vi rätt till ersättning för detta? Tack på förhand, Thomas Berglund
|Hej! Även som lokalhyresgäst har ni en del rättigheter i förhållande till er hyresvärd. Eftersom 12 kap. jordabalken (JB) är tvingande till förmån för er som hyresgäst kan er hyresvärd enligt 12 kap. 1 § 1 st. heller inte avtala bort det skyddet med bindande verkan, om det inte anges särskilt i lagen. Den paragraf som reglerar vad ni har för rättigheter och skyldigheter gentemot varandra är framför allt 12 kap. 16 § JB. Paragrafen inleds med en hänvisning till 12 kap. 11 §, i vilken regleras vad ni har rätt till om det skulle vara så att er hyresvärd brister i vad som åligger honom. Enligt paragrafen har ni som hyresgäst rätt till följande: • Hyresgästen får avhjälpa bristen på hyresvärdens bekostnad, om hyresvärden inte ombesörjer att bristen avhjälps så snart det kan ske efter tillsägelse. Detta torde dock inte vara aktuellt i er situation. • Om bristen inte kan avhjälpas utan dröjsmål, eller om hyresvärden underlåter att ombesörja att bristen avhjälps får ni som hyresgäst säga upp avtalet. Uppsägning får emellertid bara ske om bristen är av väsentlig betydelse. Vad som är av väsentlig betydelse går inte att här på rak arm säga, men det ska vara en verkligt avsevärd olägenhet för hyresgästen, vilket det verkar vara här för er. I så fall har ni enligt 12 kap. 6 § rätt att säga upp avtalet med omedelbar verkan. • Under den tid lägenheten är i bristfälligt skick har hyresgästen rätt till skälig nedsättning av hyran. Vad som är en skälig nedsättning får avgöras från fall till fall, men kommer att bero på hur stor olägenhet bristen medför för hyresgästen. Kan lokalen inte alls användas för sitt ändamål kommer nedsättningen alltså att bli större. Hyran kan dock max sättas ned till noll. Om ni vill ha nedsättning av hyran är det av vikt att ni talar om det för er hyresvärd så snart som bristen har uppkommit. Annars riskerar ni att förlora rätten till nedsättning under den tid som lägenheten är bristfällig men ni ännu inte påtalat det. • Till sist har hyresgästen även rätt till ersättning för skada, om hyresvärden inte visar att bristen inte beror på hans försummelse. För ersättning krävs att hyresvärden ska ha orsakat bristen på vårdslöst sätt. Men det finns en presumtion för att hyresvärden har gjort så; han eller hon har alltså bevisbördan för att vederbörande inte varit vårdslös. Vad som är vårdslöst eller inte går generellt inte att säga, men om det legat utanför hyresvärdens kontroll är det i vart fall definitivt inte vårdslöst. Att inte förvarna om kommande byggarbeten skulle kunna utgöra vårdslöshet för vissa skador. Vad som återstår att reda ut är således vad för rättigheter ni har enligt 12 kap. 16 §. I paragrafen framgår att om det uppstår hinder eller men i nyttjanderätten utan hyresgästens vållande så ska bestämmelserna i 10-12 § gälla. Ni skulle alltså om men eller hinder föreligger ha rätt att vidta de åtgärder som listats ovan. Buller och damm är sådant men eller hinder som avses i paragrafen. Däremot är det enligt min mening inte helt klart att byggbaracker som skymmer ert skyltfönster är det. Att ni inte kan hålla öppet torde dock vara ett sådant hinder som omfattas av bestämmelsen. Mot denna bakgrund skulle ni alltså ha rätt till de åtgärder som nämns i 11 §, däribland nedsättning av hyra och skadestånd om hyresvärden varit försumlig. I 12 kap. 16 § stadgas dock vidare att hyresvärden och hyresgästen med bindande verkan kan träffa avtal om inskränkning i rätten att erhålla nedsättning av hyran för hinder eller men i nyttjanderätten, till följd av att hyresvärden låter utföra arbete för att sätta lägenheten i avtalat skick eller för att utföra sedvanligt underhåll av lägenheten eller fastigheten i övrigt, eller annat arbete som särskilt anges i avtalet. Ett stambyte i fastigheten torde utgöra sedvanligt underhåll av fastigheten, varför paragrafen skulle vara tillämplig om det skulle finnas ett avtal mellan er som hyresgäst och hyresvärd, och ni skulle då alltså inte ha någon rätt till nedsättning av hyran. Jag skulle alltså råda er att kolla upp vad ert hyresavtal faktiskt säger. Notera emellertid att inskränkningen bara gäller er rätt till nedsättning av hyran. Om hyresvärden varit försumlig har ni fortfarande rätt till skadestånd. Om jag var ni skulle jag sammanfattningsvis först kolla upp vad hyresavtalet säger. Därefter råder jag er att kontakta hyresvärden och förklara dels att ni vill ha en nedsättning av hyran, dels att ni vill ha ersättning för de skador ni lidit och att det ligger på hyresvärden att visa att han inte har varit försumlig. Vänligen,

Skada på uthyrd bostad

2010-03-20 i Hyresrätt
FRÅGA |Hej, Vi har hyrt ut vårt landställe till en hyresgäst. Det har varit en tuff vinter och dem har valt att inte skotta. Nu har delar av innertaket blivit skadat. Enligt deras kontrakt så skall dem sköta om huset och tomten som om dem vore fastighetsägare. Man kan se att dem inte hört rört ett spadtag på tomten. Vem är skyldig att skotta när man hyr ut ett landställe och avtalar bort vanligt fastighetsskötsel (vilket jag anser att skottning är)? Skadorna kommer att bli allvarliga och jag är rädd för att det kan bli en tvist med hyresgästen.
Ulrika Lundgren |Hej, jag har förstått din fråga så att du och din hyresgäst avtalat om att du som hyresvärd inte ska ansvara för den vanliga fastighetsskötseln under uthyrningstiden utan att detta ansvar istället åligger din hyresgäst. Då man hyr ut ett hus eller lägenhet blir hyreslagen tillämplig. Detta framgår av 1 § Hyreslagen (HL), se https://lagen.nu/1970:994#K12P1S1. Enligt hyreslagen har hyresgästen en skyldighet att väl vårda den bostad han eller hon hyr, och om skada uppstår på grund av att hyresgästen uppträtt vållande eller vårdslöst finns en plikt för hyresgästen att ersätta denna skada. Detta finns reglerat i 24 § HL. Att skotta efter kraftigt snöfall bör anses vara något som faller in under den allmänna vårdplikten, varför detta ansvar borde åligga hyresgästen. Anses det vara vårdslöst att inte utföra skottningen kan därmed hyresgästen bli skyldig att ersätta dig för de skador som nu uppkommit på bostaden. Med vänliga hälsningar,

Avbryta avhysning?

2010-03-16 i Hyresrätt
FRÅGA |Har idag fått ett utslag från Kfm där det står att jag skall avhysas från min lägenhet den 30 mars. För ca 3 månader riskerade jag avhysning p.g.a. att jag hade flera obetalda hyror hos min hyresvärd, Kristianstadsbyggen AB. Jag träffade då en uppgörelse med dem om att avhysningen inte skulle verkställas om jag betalade en hyresdeposition motsvarande 4 månadshyror samt betalade in resterande uteblivna hyror. Vilket jag gjorde. 18/1 skrev jag ett avtal med Kristianstadsbyggen AB (ABK) där det står att jag har betalat en hyresdeposition på 10.232 kr och att i samband med detta får jag tillbaka hyresrätten. Detta borde väl innebära att ett nytt hyresförhållande har uppkommit och att den gamla ansökan till Kfm om avhysning ej längre borde gälla? Enligt Kfm som jag har haft mailkontakt med är detta avhysningsutslaget daterat 2009-12-16, alltså innan jag skrev avtalet med Abk. Jag har bestridit detta hos Kfm men de hävdar att det finns inget att gör då fristen har gått ut, och att jag ska försöka förhandla fram en lösning hos min hyresvärd. Men det borde väl finnas en annan neutral instans att vända sig till? Om nu min hyresvärd vägrar återkalla avhysningen, vad kan jag göra?! Jag är helt förtvivlad och jag skulle väldigt gärna uppskatta hjälp med detta. Det bör tilläggas att jag har ingen som helst aktuell skuld hos min hyresvärd idag men att jag betalade hyran för mars 11 dagar försent, pga ett misstag som jag inte upptäckte förrän jag fick ett inkassokrav av dem. Tacksam för svar!
Martin Fridh |Hej, Som hyresgäst innehar du normalt ett besittningsskydd till din lägenhet. Begreppet innebär enligt 12 kap Jordabalken (nedan kallad hyreslagen, HL) att du har rätt att sitta kvar som hyresgäst vid hyresavtalets utgång och att du inte behöver vidta någon åtgärd om du blir uppsagd för avflyttning, se 45-52 §§ HL. Ditt besittningsskydd kan dock förverkas av vissa omständigheter, bland annat för sent betald hyra enligt 42 § 1st 1 p HL, se https://lagen.nu/1970:994#K12P42S1 Att din hyresrätt är förverkad medför en rätt för din hyresvärd att säga upp ditt avtal i förtid. En sådan uppsägning börjar normalt med en ansökan hos kronofogdemyndigheten om avhysning, om du ej bestrider denna kommer ansökan inte prövas av domstol utan din hyresvärds ansökan läggs till grund för kronofogdens rätt att avhysa dig. Detta följer av lagen om betalningsföreläggande 42 §, se https://lagen.nu/1990:746#P42S1 Det är förmodligen förfarandet enligt ovan som lett fram till utslaget om avhysning som du fick i december 2009. Detta utslag kan läggas till grund för avhysning enligt 3 kap 1 § Utsökningsbalken (UB), se https://lagen.nu/1981:774#K3P1S1 Enligt din utsago har du efter detta betalat dina skulder och avtalat med hyresvärden om betalning och fortsatt hyresavtal. Om detta händelseförlopp även är hyresvärdens uppfattning av situationen bör denna återkalla sitt avhysningsföreläggande, därav hänvisar kronofogdemyndigheten dig att förhandla med denne. Om hyresvärden vägrar att återkalla skall du kunna bestrida verkställighet enligt 3 kap 21 § UB. För att ha framgång med det krävs att du kan visa att du fullgjort din betalningsskyldighet. Kan du visa detta krävs det att din hyresvärd får ett nytt utslag om avhysning för att kunna rikta dessa krav mot dig igen. Gör Abk detta kan du denna gången bestrida kravet och i så fall få tvisten prövad i tingsrätt, se https://lagen.nu/1990:746#P33S1 Detta är dock en lång, svår och i vissa fall kostsam väg att gå. Mitt förslag är att du genast kontaktar hyresvärden för att försöka reda ut situationen. I fortsättning är det av extrem vikt att du betalar hyran i tid då även en veckas försening ger din hyresvärd rätt att få ett utslag enligt tidigare nämnda lagen om betalningsföreläggande, se https://lagen.nu/1970:994#K12P42S1 Med vänliga hälsningar

Förverkande av hyresrätt; avhysning

2010-03-11 i Hyresrätt
FRÅGA |Hej! Jag äger en hyresfastighet via ett AB. Jag hyr ut en kommersiell lokal (för lager, magasinering) till en privatperson. Hyresgästen har inte betalat hyran i tid (2 veckor försenad) och det ser ut som om han kommer att ha problem med att betala även fortsättningsvis. Han säger att han inte har pengar och kommer betala när han får pengar (har t.ex. idag två veckor senare betalat 1/3 av hyran för denna månad). Han har varit besvärlig redan från början (över ett år nu) och jag har behövt ringa honom nästan varje månad för att få in hyran. Nuförtiden har jag även problem med att få tag på honom på telefon/sms. Jag undrar vad jag har för möjligheter att vräka honom och hur snabbt jag kan få ut honom om det skulle behövas? Vårt kontrakt är skrivet med 6 månaders uppsägning före december månad, sägs inte kontraktet upp innan december så förlängs det i 12 månader åt gången. Det är alltså förlängt med 12 månader just nu. Hur ska jag gå tillväga för att göra det lagenligt och kräva honom på hyra? Ska jag först skicka påminnelse där jag specificerar avgift + ränta och ger honom typ 10 dagar att betala? Måste jag skicka detta som rekommenderat brev? Vad händer efter det om han fortfarande inte betalar? Inkasso? Jag antar att jag INTE får lov att byta lås så han inte kommer in även om han inte betalar hyran? Jag är rädd att han kan få vara kvar i lokalen länge utan att betala någon som helst hyra då hela processen kan ta hur lång tid som helst. All hjälp tas tacksamt emot.
|Hej! Enligt 12:42 jordabalken (JB) är hyresrätten förverkad och du har rätt att säga upp avtalet att upphöra i förtid om din hyresgäst dröjer med att betala hyran mer än två vardagar efter förfallodagen. Om hyresrätten sålunda är förverkad för att din hyresgäst inte betalat hyran får han dock ändå inte skiljas från den, om han betalar hyran inom två veckor från det att han delgetts underrättelse om att han kan komma att få tillbaka hyresrätten om han betalar hyran på angivet sätt (12:44 JB). Kravet på delgivning innebär att du måste styrka att du faktiskt delgivit din hyresgäst om vad han har att göra. Delgivning kan göras genom rekommenderat brev, personligt överlämnande, brev, eller på något annat sätt som anges i delgivningslagen. Är hyresrätten förverkad kan du alltså säga upp hyresavtalet med omedelbar verkan enligt 12:6 JB. Som framgår av 12:8 JB ställs det dock vissa krav på hur uppsägningen ska gå till. Huvudregeln är att den ska vara skriftlig; det är tillräckligt att du skickar den via rekommenderat brev. Ett ännu smidigare sätt vore emellertid att ansöka dels om ett betalningsföreläggande för hyresskulden hos kronofogdemyndigheten (KFM), dels om avhysning av din hyresgäst hos samma myndighet. En ansökan hos KFM om att hyresgästen ska avhysas gäller som uppsägning enligt JB 12:8. Enligt lagen om betalningsföreläggande kan en sådan både avse betalningsföreläggande och avhysning. I ansökan ska du ange grunden för uppsägningen, dvs. att hyresgästen inte betalat hyran i tid. (Här bör du även bifoga ert hyresavtal). Du måste dock även ange att du sagt upp hyresgästen skriftligen i enlighet med de formkrav som ställs upp i JB, och att du underrättat din hyresgäst om att han kan få tillbaka sin hyresrätt om han betalar hyran inom två veckor. Efter det att ansökan skickats in kommer KFM att försöka delge din hyresgäst och fråga hur han ställer sig till betalningsföreläggandet, och förelägga honom att svara inom en viss tidsfrist, normalt inte mer än två veckor. Om hyresgästen inte svarar kommer KFM att verkställa din ansökan, dvs. avhysa hyresgästen och se till att du får dina pengar. Om hyresgästen bestrider kommer KFM att fråga dig om du vill att er tvist ska överlämnas till domstol. Om du inte begär det avskrivs ärendet och du måste då ändå gå till domstol senare för att få dina pengar. Tanken är sålunda att det är KFM som sköter avhysning av hyresgäster. Du får alltså inte byta lås på lokalen. Sammanfattningsvis bör du alltså först påminna din hyresväst om att han ska betala. Därefter bör du säga upp din hyresgäst och informera att hyresrätten kan återvinnas genom att betalning sker inom 2 veckor från det att underrättelsen lämnats. Därefter bör du ansöka om betalningsföreläggande och avhysning. Du skulle kunna anlita en inkassofirma och/eller en delgivningsfirma om detta framstår som omständligt. Du kan läsa mer om betalningsföreläggande och avhysning här: http://www.kronofogden.se/fordigsom/villfabetalt/hurgorjag/betalningsforelaggande.4.14db52b102ed4e5fe380005212.html. Hoppas att du härmed fått svar på dina frågor. Vänligen,

Uppsägning genom e-post

2010-03-07 i Hyresrätt
FRÅGA |hej, vi hyr en lägenhet i andra hand, ett år i taget från ägarna - och vårt nuvarande kontrakt går ut 28 april 2010. vi har alltid haft en god, informell kontakt med ägarna, via email framför allt. den 11 februari meddelade jag ägarna via email att vi inte vill förlänga kontraktet. de mottog emailet men svarade inte på det förrän 4 mars - och sa då att eftersom vi inte sagt upp lägenheten "på korrekt sätt" så har de inte godtagit uppsägningen. vad ska jag göra? tack!
Andreas Vinqvist |Hej, Regler om hur en uppsägning ska gå till återfinns i 12 kap. 8 § Jordabalken (se https://lagen.nu/1970:994#K12P8S1). Enligt paragrafens lydelse ska uppsägningen ske skriftligen samt delges motparten. Då det är hyresgästen som säger upp avtalet får uppsägningen även ske muntligt om skriftligt erkännande från hyresvärden erhålls. Då ni skickat ett e-postmeddelande till er hyresvärd är kravet på skriftlighet uppfyllt. Att ni inte fått någon bekräftelse på att er hyresvärd faktiskt läst mailet förrän den 4 mars innebär att ni inte kan bevisa att han faktiskt tagit del av meddelandet om uppsägning förrän just denna tidpunkt. Om ni således inte på något sätt kan bevisa att er hyresvärd faktiskt sett er uppsägning tidigare anses ni ha sagt upp lägenheten först den 4 mars. Huvudregeln vid avtal på bestämd tid, är att avtalet upphör att gälla först vid hyrestidens utgång. Även om uppsägning sker redan dag två är utgångspunkten att avtalet gäller till avtalstidens utgång. Det finns dock ett viktigt undantag från nämnda huvudregel. Genom 12 kap. 5 § 1 st. Jordabalken (se https://lagen.nu/1970:994#K12P5S1) har en bostadshyresgäst även vid avtal på bestämd tid rätt att bli fri från avtalet vid det månadsskifte som kommer närmast tre månader efter gjord uppsägning. Sammanfattningsvis kan sägas att uppsägning genom e-post är giltigt, men kan leda till bevissvårigheter. Däremot har en bostadshyresgäst alltid rätt till tre månaders uppsägningstid, alltså även vid avtal på bestämd tid. On ni således inte kan visa att er hyresgäst mottagit e-postmeddelande tidigare än den 4 mars, anses er uppsägning skett vid denna tidpunkt och er uppsägningstid på tre månader börjar då löpa. Vänligen,