Skäl att hyra ut hyresrätt i andra hand

2021-04-25 i Hyresrätt
FRÅGA |Hej! Jag hyr ut min hyresrätt i andrahand och har gjort detta i ett år nu (har provbott sambo). Eftersom det står på min hyresvärds hemsida att det är ett år I TAGET som gäller, tolkar jag den meningen som att det finns möjlighet att söka för ytterligare ett år om beaktansvärda skäl finns. Vilket jag nu har gjort, men denna gång är det pga studier på annan ort. (det är dock grannkommunen) där pendlingsavståndet sammanlagt blir 4 timmar på en dag för att ta sig till och från min grävmaskinsutbildning som ligger mitt i skogen. Denna gång blev jag dock nekad till fortsatt andrahandsuthyrning pga att dom ej ansåg att det var ett beaktansvärt skäl nog och att det var i grannkommunen min utbildning ligger. Vill även tillägga att andrahandshyresgästerna är skötsamma och har ej varit störande eller misskött sig på nått sätt. Jag har alltid varit skötsam och aldrig varit sen med någon hyra tidigare osv. Jag tar heller ingen överhyra av andrahandshyresgästerna och allt har rullat på jätte bra. Undrar då vilka egentliga beaktansvärda skäl dom utgår ifrån, eftersom mitt skäl ej bedömdes vara bra nog?? Vad säger lagen ang detta "fall". Tänker även skicka in en ny ansökan till hyresnämnden, eller är det ens någon idé pga att min hyresvärd redan har nekat min ansökan?
Ebba Frisk |Hej!Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Din fråga kommer att besvaras med hjälp av 12 kap. jordabalken (JB)Du behöver alltid tillstånd från hyresvärden, eller från hyresnämnden, för att få hyra ut din hyresrätt i andra hand (12 kap. 39 § JB och 12 kap. 40 § JB) Om du inte fått tillstånd av hyresvärden eller hyresnämnden och ändå hyr ut din hyresrätt i andra hand riskerar du att bli av med hyreskontraktet och tvingas flytta från lägenheten.De skäl som brukar betraktas som giltiga är bland annat att studera på annan ort, tillfällig anställning på annan ort eller om du ska flytta ihop med någon på prov.Din hyresvärd har alltså ingen skyldighet att tillåta dig att hyra ut den i andra hand utan det är en bedömning som de får göra själva. Det du kan göra är att vända dig till hyresnämnden och se om de bedömer frågan annorlunda.Hoppas du fick svar på din fråga!Vänligen,

Hur fördelar man hyran av en lägenhet under uppsägningstiden?

2021-04-25 i Hyresrätt
FRÅGA |Om den ena parten hittar en lgh och uppsägningen är 3 mån på den de haft, hur fördelar man hyran?
Hampus Lagerquist |Hejsan, tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Min tolkning av din frågaJag tolkar frågan som så att du nuvarande bor tillsammans med någon annan i en lägenhet och den andra tänker flytta till en ny lägenhet. Det är lite oklart i din fråga om du kommer bo kvar eller om även du kommer att flytta. Jag kommer svara lite generellt om hur uppsägningstiden regleras och fungerar. Gällande "fördelningen av hyran" utgår jag ifrån att du avser att bo kvar i eran nuvarande lägenhet. SvarUppsägningstiden för bostadslägenheter är alltid högst tre månader för privatpersoner, 12 kap. 5 § Jordabalken. Under uppsägningstiden är den part som står på hyreskontraktet och sagt upp detta skyldig att betala hyran som vanligt tills utgången av uppsägningstiden. Här är en länk till en hemsida som ger en bra förklaring gällande hur uppsägningstiden fungerar. Det är personen som står på hyreskontraktet som är skyldig att betala hyran till hyresvärden. Huruvida ni fördelar hyran sinsemellan borde vara helt upp till dig och den andra boenden om inte ni båda står på hyreskontraktet. Om ni inte avtalat något annat, är det i min mening det bästa alternativet att ni fortsätter att betala lika delar av hyran på den lägenhet som ni bott i under uppsägningstiden. Ni skulle möjligtvis kunna upprätta ett privat kontrakt mellan dig och din partner där ni båda åtar er att betala lika delar av hyran, så slipper ni oroa er för att någon inte är villig att betala sin del av hyran. Den andra parten som ska flytta till den nya lägenheten har ju vetat om uppsägningstiden på tre månader sedan denne flyttat in i lägenheten. I slutändan är det upp till dig och den andra boenden att finna en lösning som fungerar bäst för er båda, men jag hoppas du fått lite hjälp på traven.Om du behöver ytterligare hjälp med din fråga kan du vända dig till info@lawline.seMvh,

Kan hyresvärden skicka orimligt höga fakturor för utförd service i vår lägenhet?

2021-04-24 i Hyresrätt
FRÅGA |Vi bor i en hyreslägenhet. Lägenheten har en diskmaskin. Diskmaskinen krånglade och vi ringde hyresvärden för service. Inte långt därefter så fick vi hem en faktura på 2000kr för servicen. (troligtvis så är inte diskmaskinen värd den summan då den är gammal). När vi ringde och frågade varför vi faktureras så säger de att det var pga. att de fått hyra in en extern tekniker. Får hyresvärden göra så utan förvarning skicka ut faktura med orimliga summor?
Minna Wall |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Tillämpliga bestämmelser finns i 12 kap. jordabalken (JB), även kallad hyreslagen.Ni kan tyvärr inte kräva på vilket sätt hyresvärden åtgärdar en skadaJag förstår det som att diskmaskinen fanns där när ni flyttade in och således tillhör lägenheten (2 kap. 2 § JB). Hyresvärden har en skyldighet att underhålla lägenheten och dess tillbehör, se till att den är i åtminstone brukbart skick (12 kap. 15 § och 9 § JB). Ni som hyresgäster är endast ersättningsskyldiga för de skador som ni, eller de som varit i ert hem, kan sägas ha orsakat (12 kap. 24 § första stycket JB). Normalt slitage räknas inte som skador. När det kommer till hur en skada ska åtgärdas är det tyvärr hyresvärden som avgör hur detta ska gå till. Om hyresvärden valt att åtgärda skadan för en orimligt hög kostnad har ni några alternativ att välja mellan. Ni kan bestrida fakturan, försöka nå en överenskommelse med hyresvärden om ett skäligt belopp eller betala fakturan. Försök nå en överenskommelse med hyresvärden om ett skäligt beloppBestrider ni fakturan kommer hyresvärden troligen att dra saken till tingsrätten vilket riskerar att bli dyrt. Detta beror på att den som förlorar tvisten får stå för samtliga rättegångskostnader (18 kap. 1 § rättegångsbalken). Därför rekommenderar jag att ni pratar med hyresvärden och framför kritiken om att serviceavgiften är oskäligt hög i förhållande till diskmaskinens värde/ålder och att ni därför anser att det är rimligt att hen står för en del av kostnaden. Kanske var det inte ens ni som orsakade skadan utan diskmaskinen krånglade pga. att den var gammal, något som ni i så fall kan framföra att ni inte är ersättningsskyldiga för. Är ni med i hyresgästförening kan de stödja er i kontakten med hyresvärden.Hoppas att svaret har varit till din hjälp, annars är du varmt välkommen att höra av dig igen!Med vänlig hälsning,

Laglig rätt för andrahandsuthyrning?

2021-04-21 i Hyresrätt
FRÅGA |Hej!Har man rätt att hyra ut sin möblerade lägenhet i väntan på att få till ett lägenhetsbyte? Min son har bott hos sin flickvän ett år och hyrt ut sin lägenhet. Nu har de bestämt sig för att flytta ihop på riktigt. De bor kvar i hennes lägenhet och tycker det känns trassligt att börja flytta in hos honom igen bara för kanske några månader.
Leo Pizarro Vargas |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Vägledning i frågor om andrahandsuthyrning återfinns i jordabalken (JB)Jag förutsätter att det är en fråga om en hyresrätt. Vanligvist brukar det framgå i hyresavtalet hur en andrahandsuthyrning ska utföras. En hyresgäst får inte hyra ut utan hyresvärdens samtyckte (12 kap. 39 § JB). Att hyra ut utan samtycke kan medföra att man kan förlora sitt hyreskontrakt. Ett undantag är att hyresnämnden kan förmedla tillstånd om andrahandsuthyrning om hyresvärden vägrar samtycka (12 kap. 40 § JB). Grunderna för att tillstånds ges är bland annat särskilda familjeförhållanden (12 kap. 40 § andra stycket JB). Det framgår att en anledning kan vara att två personer ska flytta ihop på prov. Dessa tillstånd gäller oftast i ett år sedan måste man söka ett nytt. SlutsatsFör en diskussion med hyresvärden, om det blir framgångslöst så kan ni vända er till hyresnämnden och försöka få ett tillstånd om andrahandsuthyrning. Hoppas detta svarar på din fråga, har du ytterligare frågor och funderingar är det bara att kontakta Lawline igen! Med vänliga hälsningar,

Hyresvärden vägrar åtgärda högljudda grannar

2021-04-25 i Hyresrätt
FRÅGA |Behöver verkligen er hjälp då hyresvärden inte tar detta på allvar. Grannen som bor ovanför mig är då ett bygg företag. De håller på med sitt jobb under olämpliga tider. Detta börjar ta på mitt psyke och fysiska hälsan då jag inte kan sova pga störningar. Kontaktat hyresvärden men inte fått hjälp. Vad ska jag göra. Kan ni vägleda mig.
Erika Redelius |Hej!Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Regler om hyra finns i 12 kap jordabalken (JB). Det saknas dock regler om exakt hur höga ljudnivåer som är acceptabla i en hyresrätt.Om din hyresvärd inte hjälper tillNästa steg om hyresvärden själv inte vill åtgärda problemet är att ta det till hyresnämnden. Hyresnämnden kan agera som medlare eller fatta ett beslut om störningen skulle uppfattas som allvarlig och oacceptabel i lagens mening. Det kan vara bra att informera din hyresvärd om att du tänker ta problemet till hyresnämnden om hen inte ingriper först.Har du rätt att få hjälp?Det är svårt att säga vad som är en tillräckligt allvarlig störning för att det krävs ett ingripande. Som exempel kan man titta på Naturvårdsverkets riktvärden om buller från byggplatser, och vad som anses vara en acceptabel ljudnivå vid olika tidpunkter på dygnet. Om ljudet i din lägenhet överstiger detta är det mycket möjligt att du inte ska behöva stå ut med det.Det är upp till dig att kunna bevisa störningarna om tvisten skulle gå till domstol. Ljudinspelningar, anteckningar över störningarna och eventuella textkonversationer med dina grannar och hyresvärd kan vara bra bevis.Hur kan du gå vidare?Eftersom jag inte kan bedöma dina chanser att lyckas med en process utifrån informationen i frågan rekommenderar jag att du kontaktar Hyresgästföreningen. De har stor erfarenhet av denna typ av ärende och kan ge dig en bättre prognos. Det kostar pengar att bli medlem i Hyresgästföreningen, men det är en mindre risk än att ta målet direkt till hyresnämnden. De kan också representera dig i domstol om det skulle komma till det.Hoppas att du fick svar på din fråga!Vänligen,

Vad kan hyresvärden kräva vid flytt

2021-04-25 i Hyresrätt
FRÅGA |Jag bor i en hyresätt i dag och har uppsagt lägenheten då jag ska flytta till en annan lägenhet.De har varit på besiktning, och jag har pr mejl, fått ett protokoll på det som jag ska fixa innan flytt.Min fråga är då:Lägenheten är i samma skick nu, som vid besiktningen.Har de rätt att komma med ytterligare saker som de vill att jag ska fixa eller skicka en räkning på det de tycker bör fixas??Jag förstå att de har rätt att klaga över slutstädningen, men har de rätt att komma med ytterligare saker som inte är på det protokollet som de skickade?Tacksam för hjälp med detta.
Ebba Frisk |Hej!Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Eftersom din fråga rör en hyresrätt är 12 kap. Jordabalken (JB) tillämplig.Normalt slitage ska du inte bli ersättningsskyldig för. Men om du har orsakat skador eller om slitaget är onormalt kan du bli ersättningsskyldig (12 kap. 24 § JB). Vad som gäller kring flyttstädning regleras inte i lag utan där gäller det som anges i hyreskontraktet. Det är hyresvärden som har bevisbördan för bristfällig städning och andra brister i lägenheten.Det beror alltså på vad det är som hyresvärden kräver av dig, om det rör något som kan anses vara normalt slitage så behöver du inte fixa eller ersätta det.Om hyresvärden kräver ersättning för slitage eller liknande som du kommer är felaktigt har du möjlighet att bestrida betalningskravet. Du kan också vända dig till allmänna reklamationsnämnden (ARN) för att få en prövning av ärendet.Hoppas du fick svar på din fråga!Vänligen,

Vad gäller vid uppsägning av partiell uthyrning av lokal i andra hand?

2021-04-21 i Hyresrätt
FRÅGA |Ämne: Uppsägning av partiell uthyrning av lokal i andra handUthyrningen i andra hand har pågått sedan 2017. Orsaken var då minskad omsättning och minskat behov av ytan och önskad kostnadsbesparing. Avtalet anger 12 månaders uppsägningstid för hyresvärden. Hyresgästen har själv bekostat ombyggnadskostnader såsom väggar, pentry, toalett. Besittningsskyddet är ej bortskrivet.Nu behöver hyresvärden återigen hela lokalen, och avser därför att säga upp hyresgästen med iakttagandet av den avtalade uppsägningstiden.Har hyresgästen besittningsskydd och vad innebär det isf för hyresvärden?Har hyresgästen någon skyldighet att återställa lokalen? Inget är skrivet om det i avtalet men muntlig ök har gjorts om det.
Elise Sohlberg |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Hyresgästen har besittningsskydd:Den som hyr lokal i andra hand har ett indirekt besittningsskydd om hyresförhållandet upphör när det har varat mer än nio månader i följd. Eftersom hyresförhållandet i ditt fall varat sedan år 2017 och ni inte avtalat bort besittningsskyddet har alltså andrahandshyresgästen besittningsskydd. Detta innebär att hyresgästen kan få ersättning av hyresvärden för den ekonomiska förlust som han eller hon gör på grund av att hyresförhållandet upphör. Vad innebär detta för hyresvärden?Huvudregeln avseende hyresgästens rätt till ersättning i de fall hyresförhållandet upphör och detta inte beror på hyresgästen hittas i 12 kap. 57 § Jordabalk, JB,. Bestämmelsen anger att om hyresvärden säger upp hyresavtalet har hyresgästen rätt till ersättning enligt 12 kap. 58 b § JB. Denna bestämmelse stadgar i sin tur att hyresvärden ska betala ersättning med ett belopp som motsvarar en årshyra för lokalen enligt det uppsagda hyresavtalet. Hyresvärden kan även enligt andra stycket bli skyldig att betala ytterligare ersättning för annan förlust som hyresgästen lider på grund av uppsägningen. Om hyresvärden samtyckt till ändring av lokalen som hyresgästen bekostat eller om hyresgästen endast träffat hyresavtalet under förutsättning att ändringarna skulle få utföras kan hyresvärden bli ersättningsskyldig för dessa ändringar.Det finns vissa undantag till skyldigheten att betala ersättning. Dessa hittas i 12 kap. 57 § JB. I ditt fall är det framför allt fjärde undantaget som skulle kunna vara tillämpligt. Där stadgas att hyresvärden inte är skyldig att betala ersättning om han eller hon har befogad anledning att upplösa hyresförhållandet. Detta är en så kallad generalklausul. Om det finns skäl för uppsägning måste en intresseavvägning göras mellan parterna i det enskilda fallet. Då kan det beaktas vilka skäl hyresgästen har för att bo kvar, om hyresgästen har möjlighet att hitta en ny lokal, hur länge han eller hon har använt lokalen och om dess läge är avgörande för bedrivande av verksamheten. Dessa vägs sedan mot hyresvärdens skäl för uppsägningen. I ditt fall är skälet att hyresvärden behöver lokalen för sin egen verksamhet vilket är ett sakligt skäl som kan vägas mot hyresgästens intressen. Det finns alltså en möjlighet att slippa ersättningsskyldighet enligt 12 kap. 57 § fjärde punkten JB om hyresvärdens intresse att säga upp avtalet anses väga tyngre än hyresgästens intresse att stanna kvar. Detta är dock upp till domstolen att bedöma i varje enskilt fall.Är hyresgästen skyldig att återställa lokalen?Reglerna i 12 kap. JB är tvingande till hyresgästens fördel om inte annat framgår av bestämmelserna (12 kap 1 § 5 st JB). 12 kap. JB begränsar alltså vad man kan avtala om i det individuella avtalet, men det finns fortfarande visst utrymme för individuella avtalsvillkor. Detta utrymme är klart större för lokalhyra än bostadshyra. Just hyresgästens skyldighet att återställa en lokal regleras inte särskilt i lagen. Det finns inte heller någon tydlig rättspraxis i frågan om hur en lokalhyresgäst ska återlämna den lokal som hyrts. Hyresgästens användning och återlämnande av en hyrd lokal anses istället omfattas av den i lagen stadgade vårdplikten om inte annat har avtalats. Detta innebär i regel att det individuella avtalet gäller om sådant finns. Av 12 kap. 2 § JB framgår att hyresavtal endast måste vara skriftliga om hyresgästen eller hyresvärden begär det. En muntlig överenskommelse om återställande av lokal är alltså lika bindande som om den hade varit skriftlig. Det hyresvärden och hyresgästen kommit överens om är alltså det som gäller. Det är dock svårt att bevisa att sådan överenskommelse gjorts om någon av parterna nekar. Hyresgästens vårdplikt:Hade parterna inte haft någon överenskommelse hade återlämnande av lokalen ansetts omfattas av vårdplikten som stadgas i 12 kap. 24 § JB. Vårdplikten innebär att hyresgästen ska vårda lokalen med vad därtill hör. Hyresgästen är skyldig att ersätta all skada som uppkommer genom eget vållande, genom vårdslöshet eller genom försummelse av gäster, hantverkare m.fl. När det gäller lokaler som hyrs ut för annat ändamål än bostad går det att avtala om ett mer långtgående ansvar än Jordabalkens bestämmelser. Har parterna inte avtalat annat är det dock lagens bestämmelser som gäller.Av vårdplikten följer bland annat att hyresgästen ansvarar för att återlämna lokalen i ursprungligt skick, med undantag för brister som får anses vara ett resultat av normalt slitage. Vad som ses vara normalt slitage ska avgöras med beaktande av lokalens ändamål. Graden av aktsamhet är beroende av lokalens beskaffenhet, ändamålet med förhyrningen, husets allmänna skick och dylikt. Hyresgäst som gör förändringar eller vidtagit särskilda anordningar, med eller utan tillstånd av hyresvärden, är alltså i regel skyldig att vid avflyttning återställa lägenheten i princip i det skick den hade vid tillträdet. Sammanfattning:Sammanfattningsvis har hyresgästen ett indirekt besittningsskydd. Detta innebär att hyresvärden kan bli skyldig att betala ersättning till hyresgästen med ett belopp som motsvarar en årshyra för lokalen enligt det uppsagda hyresavtalet. Ersättning kan även krävas för annan förlust som hyresgästen gör på grund av uppsägningen. Eventuellt kan ersättning undgås om hyresvärdens intresse av att säga upp avtalet överväger hyresgästens intresse av att stanna kvar. Här måste hyresvärdens intresse av att kunna bruka hela lokalen för sin egen verksamhet vägas mot till exempel vilka skäl hyresgästen har för att bo kvar, om hyresgästen har möjlighet att hitta en ny lokal, hur länge han eller hon har använt lokalen och om dess läge är avgörande för bedrivande av verksamheten. När det kommer till återställande av lokal är det den muntliga överenskommelsen som gäller mellan parterna. Om någon nekar att sådan överenskommelse gjorts är det dock svårt att bevisa motsatsen. I sådana fall är hyresgästens vårdplikt vägledande. Denna innebär att hyresgästen ansvarar för att återlämna lokalen i ursprungligt skick, med undantag för brister som får anses vara ett resultat av normalt slitage.Har du fler frågor är du varmt välkommen att höra av dig på nytt via någon av våra tjänster. Önskar du ytterligare hjälp med ditt ärende, eller vill ha stöd och råd från någon av Lawlines professionella jurister kan du kontakta mig för ändamålet på elise.sohlberg@lawline.se.Hoppas du fick svar på din fråga och lycka till!Vänliga hälsningar,

Återbetalning av förstahandshyra då förhandlingsförordning finns

2021-04-20 i Hyresrätt
FRÅGA |Hej,Jag är fastighetsägare och jag har hyrt ut lägenheter till en hyra som är högre än den som finns i förhandlingsordning från 2004. Hyresgästföreningen har låtit mig förstå att jag är återbetalningsskyldig för överdebiteringen och hyresgästerna skall betala 2004 års hyra.1. Kan hyresgästen ha flyttat från lgh men likafullt begära återbetalning?2. För hur lång tid kan jag bli återbetalningsskyldig.3. Vem skall hyran återbetalas till? Två står på ett av avtalen, en "hyresgäst" och en "sambo". "Hyresgästen" flyttade för två år sedan. Samtliga inbetalningar kommer från "hyresgästens" konto. "Sambon" bor kvar med ett nytt avtal och betalar numera hyran från sitt konto.Har en kommunikation med lokala hyresgästförening om ovanstående men hyresgästföreningen präglas av en attityd som går ut på att klå hyresvärden så mycket som möjligt. Mvh
Elise Sohlberg |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Kan hyresgäst som flyttat ut begära återbetalning?För hyra gäller specialpreskription. Vill en hyresvärd eller hyresgäst framställa ett fordringsanspråk på grund av hyresförhållandet, måste en sådan talan framställas inom två år ifrån att hyresgästen lämnat lägenheten (12 kap. 61§ jordabalken). En hyresgäst som lämnat lägenheten kan alltså begära återbetalning i upp till två år från det att han eller hon lämnat lägenheten.För hur lång tid kan du bli återbetalningsskyldig?Avtal som hyresvärden fattar med hyresgäst är ogiltigt om det avser hyreshöjning utöver vad som medges i träffad förhandlingsöverenskommelse (23 § hyresförhandlingslagen). Hyresvärden är i sådana fall skyldig att betala tillbaka vad han har uppburit för mycket jämte ränta därpå enligt 6 § räntelagen (1975:635) från dagen för beloppets mottagande. Det finns enligt lagen ingen begränsning för hur långt bak i tiden du kan bli återbetalningsskyldig, vilket innebär att hyresgästerna kan kräva ersättning för hela den tid de betalat överhyra. I HovR ÖH 10605-13 beviljades till exempel ersättning för 38 månader. I slutändan är det upp till Hyresnämnden att avgöra hur stor ersättning som är skälig i det enskilda fallet.Vem ska hyran återbetalas till?Hyran ska återbetalas till hyresgästen som står på hyresavtalet. Står två personer på avtalet och dessa betalat hälften av hyran vardera ska återbetalning ske till båda, då kan ersättningen till exempel delas lika mellan dem. Har den ena betalat mer eller all hyra ska ersättning ges till den personen. Det är dock upp till hyresgästerna att bevisa vem som betalat vad och vem som har rätt till ersättningen dem emellan.Sammanfattning:Hyresgäster som har flyttat har alltså rätt att begära återbetalning i upp till två år från det att de flyttat från lägenheten. Hyresförhandlingslagen sätter inte upp någon begränsning för hur långt bak i tiden du kan bli ersättningsskyldig. Det är i regel upp till Hyresnämnden att bedöma vad som är skäligt. Slutligen ska återbetalningen betalas till hyresgästen. Detta är den som är skriven på hyresavtalet och betalat hyrorna. Har flera varit hyresgäster är det upp till dem att bevisa vem som har rätt till ersättningen dem emellan.Har du fler frågor är du varmt välkommen att höra av dig på nytt via någon av våra tjänster. Önskar du ytterligare hjälp med ditt ärende, eller vill ha stöd och råd från någon av Lawlines professionella jurister kan du kontakta mig för ändamålet på elise.sohlberg@lawline.se.Hoppas du fick svar på din fråga och lycka till!Vänliga hälsningar,