Hur lång tid innan hyreshöjningen har hyresgästen rätt att få information?

2021-04-19 i Hyresrätt
FRÅGA |Hej,Jag bor i en hyresrätt och nu i sommar kommer dom ha byggt färdigt balkong/uteplats till våra lägenheter. Dock har hyresvärden inte meddelat den nya hyran efter allt är klart ännu och vid fråga angående detta säger dom att det vet dom först efter allt är färdigbyggt. Har man inte rätt att få veta vad hyreshöjningen kommer bli innan det är klart? Risken är ju att man eventuellt ej har råd att bo kvar.
Rebecca Nilsson |Hej!Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Baserat på din fråga gör jag bedömningen att du har en hyresrätt som gäller på obestämd tid och mitt svar kommer därför att grunda sig på den informationen.I frågan finns inte någon information kring åldern på huset, vilket också har en påverkan i bedömningen. Därför kommer jag nedan även gå igenom vad som gäller för hyresrätter som blivit byggda inom de senaste femton åren. Vi finner bestämmelserna kring hyra i 12 kap. Jordabalken (JB)Hur långt i förväg ska en hyreshöjning meddelas hyresgästen?I 12 kap. 54a § 2, 3 stycket. JB framkommer att en hyresvärd ska meddela hyreshöjning senast två månader innan hyreshöjningen är planerad att ske. Detta eftersom hyresgästen ska ha möjlighet att kunna motsätta sig hyresändringen innan den träder i kraft och denna tid ska vara minst två månader. Om hyresgästen inte inom den utsatta tiden har meddelat att hen motsätter sig kravet så är hyresgästen bunden av den nya hyran. Motsätta sig kravet på hyraDu som hyresgäst har möjlighet att motsätta dig kravet på den förhöjda hyran om du kontaktar hyresvärden innan förhöjningen träder i kraft (12 kap. 54 § 3 stycket JB). Vid en tvist om hyrans storlek görs en bedömning kring hur skäligt beloppet är i jämförelse med lägenheter som med hänsyn till bruksvärdet är likvärdiga. Dvs, som med hänsyn till planlösningen, storlek, läge samt annat som hyresgäster i allmänhet värderar. Hyran i jämförelse med andra likvärdiga lägenheter kan variera, med i regel rör det sig om en 2 – 5 procentig skillnad som brukar accepteras. (12 kap. 55 § 1 stycket. JB)Om hyran efter prövning anses vara skälig, men höjningen innebär en väsentligt högre hyra en den tidigare ska hyresnämnden, om hyresgästen begär det och inte särskilda skäl talar emot det, bestämma att hyran ska betalas med lägre belopp under en skälig tid (12 kap. 55 § 6 stycket JB).Undantag för att motsätta sig hyresändring finns i 12 kap. 55 c § JB vilket gäller för planerade, påbörjade eller nybyggda hus. Planera, påbörjade och nybyggda hus. (12 kap. 55 c § JB) Om hyran för en planerad eller nybyggd lägenhet har bestämts i en förhandlingsöverenskommelse, ska hyran – under vissa förutsättningar – presumeras vara skälig. Att hyran anses skälig innebär att lägenhetens bruksvärde inte kan åberopas till grund för hyressänkning. Förutsättningar för presumtionsverkan: 1. Etablerad hyresgästorganisation på orten 2. I förhandlingsöverenskommelsen ska det förekomma en hänvisning till 12 kap. 55 c § JB 3. Samtliga lägenheter i huset ska träffas av överenskommelsen. 4. Presumtionsverkan gäller endast i 15 år.SammanfattningEn hyresvärd får när som helst ändra hyran om informationen kring hyresändringen kommer till hyresgästens kännedom senast två månader innan hyresändringen sker. Hyresgästen har under hela perioden, fram tills hyresändringens början, möjlighet att motsätta sig höjningen av hyran. Om hen gör det kommer en skälighetsbedömning göras där lägenheten jämförs med lägenheter av likvärdigt bruksvärde. I de fall hyran är skälig, men väsentligt högre än den tidigare hyran, har hyresgästen viss möjlighet att betala en lägre hyra under en skälig tid. För hus som inte är äldre än 15 år finns specialregler där en presumtions av hyrans skälighet föreligger. Hoppas du fått svar på din fråga och lycka till!Vänligen,

Får make/maka ta inneboende mot make/makas (tillika hyresgäst) tillåtelse?

2021-04-16 i Hyresrätt
FRÅGA |Min man tänker ta inneboende mot min vilja endast jag står på förstahandskontraktet kan han ta inneboende utan min tillåtelse?
Dani Elipas Gobraeel |Hej,Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Jag tolkar din fråga som att du undrar om du på något sätt kan stoppa din man från att ta inneboende mot din vilja. Du skriver att du står på förstahandskontraktet, därmed är du att betrakta som hyresgästen.Tillämplig lag för frågan är 12 kap Jordabalken, JB som också brukar benämnas som hyreslagen. Jag går inte närmare in på varför det är uppfyllt men den aktualiseras om du förenklat sett hyr lägenheten mot ersättning i sedvanlig ordning.Frågan om rätt att ha inneboendeSom utgångspunkt finns inget tillståndskrav från hyresvärden för att man ska få ha en inneboende i sin lägenhet (12:41 JB). Det är dock förbjudet för en hyresgäst att utan tillstånd hyra ut sin lägenhet i andra hand (12:39 JB). Detta kan vara en grund för förverkande av lägenheten enligt 12:42 JB.Emellertid är det värt att notera att inrymning av inneboende endast får ske under förutsättning att det inte medför men för hyresvärden. Om det medför men för hyresvärden och hyresgästen inte vidtar rättelse kan hyresrätten bli förverkad enligt 12:42 1 st p. 4 JB. Med detta menas alltså att du kan förlora rätten till lägenheten och avtalet kan sägas upp i förtid, 12:6 JB.Betydelsen av att hyresgästen inte ger tillåtelseI förevarande fall vill du, om jag tolkat dig rätt, överhuvudtaget inte inrymma inneboende i din lägenhet. Du har all rätt att motsätta dig detta och förhindra inneboende från att inrymmas i din lägenhet. Situationen hade blivit lite annorlunda om exempelvis både du och din man står på hyresrätten i kontraktet och ansvarar solidariskt för hyresrätten på så sätt.Sammantaget finns således inga skäl att låta din man inrymma inneboende om du motsätter dig detta, för att ställa sig på den säkra sidan och eventuellt minimera risken att din hyresrätt förverkas på grund av detta - gör du alltså helt rätt som inte ger tillåtelse till att ha någon inneboende.Om du har ytterligare frågor är du varmt välkommen att höra av dig till oss!

Uppsägning i förtid vid uthyrning av privat villa till ett företag

2021-04-12 i Hyresrätt
FRÅGA |Om ag hyr ut min privata Villa till ett företag med tidsbestämt hyresavtal på tex 2 år.Kan kan jag som hyresvärd eller företaget som är hyresgästen, säga upp hyreskontraktet innan dessa 2 år?
Erika Björnfors |Hej!Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Av din fråga framgår det inte om du avser att hyra ut din villa för att den ska användas som bostad av företaget och dess anställda eller om du hyr ut din bostad av andra ändamål, t.ex. som affärslokal eller mötesplats. Detta har betydelse för vilken lag som gäller, dvs. jordabalken (JB) 12 kap. eller lag om uthyrning av egen bostad (UEBL). Jag kommer därmed gå igenom båda alternativen i mitt svar.Om du hyr ut din villa för att den ska användas som bostadI detta fall gäller lag om uthyrning av egen bostad (UEBL 1 §). Detta eftersom du som privatperson hyr ut en bostadslägenhet om du har som ändamål att företagets anställda ska använda din villa som bostad. Villor omfattas alltså i begreppet bostadslägenhet. Uthyrningen får inte heller ske av fritidsändamål. Ett avtal som har ingåtts på bestämd tid upphör att gälla vid hyrestidens slut, dvs. efter två år i ditt fall (UEBL 3 §). Hyresavtalet får dock även sägas upp i förtid. Du som hyresvärd får säga upp hyresavtalet med tre månaders uppsägningstid och själva uppsägningen sker vid årsskiftet. Ifall hyresrätten har blivit förverkad så har du som hyresvärd rätt att säga upp hyresavtalet omedelbart (JB 12 kap. 42-44 §). Hyresgästen får säga upp hyresavtalet med en uppsägningstid på en månad. Om du som hyresvärd har begått ett grovt avtalsbrott så får hyresgästen också säga upp hyresavtalet omedelbart enligt allmänna avtalsrättsliga regler.Observera att det ska röra sig om en bostadslägenhet för att lag om uthyrning av egen bostad ska vara tillämplig, alltså när en lägenhet upplåts för att helt eller till en inte oväsentlig del användas som bostad. Det är inte helt klart om företagslägenheter ska räknas som bostadslägenheter eller lokaler. Företaget som hyr din villa har ju inte själv för avsikt att använda villan som en bostad, men dess anställda kommer ju använda villan som en bostad. Jag har tyvärr inte hittat någon direkt vägledning i detta, så bedömningen får göras från fall till fall och då behövs fler omständigheter för att avgöra detta. Om du hyr ut din villa för att den ska användas för andra ändamålOm uthyrningen sker av andra ändamål så blir inte lag om uthyrning av egen bostad gällande. Detta eftersom det inte rör sig om en bostadslägenhet om du hyr ut din villa av andra ändamål än att företaget ska använda villan som en bostad, eller om du hyr ut av fritidsändamål och att du avser att fortsätta bo i din villa kontinuerligt. Här gäller istället jordabalken (JB) 12 kap., som även brukar kallas för hyreslagen. I och med att det här inte rör sig om en bostadslägenhet, så gäller bestämmelserna om hyra av lokal (JB 12 kap. 1 § tredje stycket).Hyresavtal på bestämd tid upphör att gälla vid hyrestidens utgång (JB 12 kap. 3 § andra stycket). Eftersom hyresavtalet löper på två år så krävs det alltid uppsägning för att avtalet ska upphöra att gälla vid avtalstidens utgång, detta handlar dock inte om uppsägning i förtid.I och med att hyresavtalet löper på en bestämd tid så är du bunden av avtalet. Du har endast rätt att säga upp hyresavtalet på grund av allvarliga avtalsbrott (JB 12 kap. 42-44 §). Hyresgästen kan också endast säga upp hyresavtalet på grund av allvarliga avtalsbrott (JB 12 kap. 6 §). Det är alltså varken möjligt för dig eller hyresgästen att säga upp hyresavtalet i förtid, förutom i vissa specifika fall av allvarlig misskötsamhet och grova avtalsbrott.SammanfattningBeroende på om det ska anses vara uthyrning av bostadslägenhet eller uthyrning av andra ändamål, dvs. lokal, så blir olika lagar tillämpliga. Om det rör sig om uthyrning av bostadslägenhet så har du som hyresvärd rätt att säga upp hyresavtalet med en uppsägningstid på tre månader. Hyresgästen får säga upp hyresavtalet med en månads uppsägningstid. Omedelbar uppsägning kan ske vid allvarliga avtalsbrott. Om det inte rör sig om uthyrning av bostadslägenhet så kan du som hyresvärd endast rätt att säga upp avtalet i förtid vid förverkande, dvs. allvarliga avtalsbrott. Hyresgästen kan också endast säga upp hyresavtalet vid allvarliga avtalsbrott.Jag kan tyvärr inte ge dig ett exakt svar på om du som hyresvärd får säga upp hyresavtalet i förtid, utan det beror på om uthyrningen av din villa kan anses vara en bostadslägenhet eller inte. Som jag nämnde så är det inte helt klart om uthyrning av företagslägenheter kan anses vara en bostadslägenhet utan det bedöms från fall till fall. För ytterligare juridisk hjälp så kan du boka tid hos en av våra jurister på Lawline juristbyrå som kan göra en samlad bedömning utifrån omständigheterna om det rör sig om en bostadslägenhet eller inte. Du kan boka tid här. Hoppas du fick svar på din fråga, eller i alla fall fick vägledning i hur du kan tänka. Annars är du välkommen att ställa en ny fråga till oss på Lawline!Med vänlig hälsning,

Överlåtelse av hyresrätt

2021-04-11 i Hyresrätt
FRÅGA |Hej,Jag och min granne bor på samma trappuppgång i en hyreshus. Min granne ska utvandra från Sverige och hon vill överlåta sin lägenhet till mig för att hennes lägenhet är större än min lägenhet då jag har sökt efter en större lgh länge. Hon själv är inte intresserad av min lägenhet utan min lägenhet blir hyresvärdens tillförfogande för en ny hyresgäst.Jag och min granne har skickat in en bytesansökan där vi har förklarat att min lägenhet blir hyresvärden tillförfogande och jag tar över min grannes lägenhet. Jag som hyresgäst har skickat in alla handlingar de önskat av mig och de har inga invändningar om mina handlingar. De vill även att min granne skickar in sina handlingar men hon är redan hyresgäst hos samma hyresvärd och de har redan henne i registret men hon är inte intresserad av att ta över någon lägenhet av hyresvärden då hon har utvandrat. Vilka rättigheter har jag som hyresgäst och ta över min grannes lägenhet?
Yodit Eshete |Hej! Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Överlåtelse av hyresrätt:Huvudregeln vid överlåtelse av hyresavtal finns i 12 kap. 32 § Jordabalken (JB). Enligt denna bestämmelse så får hyresgästen inte överlåta hyresrätten utan hyresvärdens samtycke. Undantag från detta krav finns i 34-37§. Vägras samtycke utan skälig anledning eller att hyresvärden inte ger svar inom tre veckor, får hyresgästen säga upp hyresavtalet.Byte:Hyresgästen får överlåta hyreslägenheten genom byte om hyresnämnden lämnar tillstånd till överlåtelsen. Tillstånd ges när hyresgästen har beaktansvärda skäl för bytet och det kan ske utan påtaglig olägenhet för hyresvärden (12 kap. 35 § JB). Exempel på beaktansvärda skäl är när en växande familj behöver större bostad eller när hyresgästens ekonomiska förhållanden ändrats väsentligt och denne vill ha en mindre lägenhet. Med byte avses de situationer där en hyresgäst avstår sin hyresrätt för att erhålla en annan hyreslägenhet. För att ha rätt att byta bostad krävs även att du har ett löpande förstahandskontrakt.I ditt fall anger du att din granne ska eller redan har utvandrat. Eftersom hon då inte har något intresse av att ta över din lägenhet verkar det som att det inte handlar om ett byte utan om en överlåtelse. Överlåtelse kräver, som ovan sagts, hyresvärdens samtycke. Du bör därför kontakta eran hyresvärd och förklara situationen och be om hyresvärdens samtycke.Om du har ytterligare frågor är du varmt välkommen att återkomma till oss på Lawline!Med vänlig hälsning,

Befogad anledning att neka överlåtelse enligt 12 kap. 36 § JB

2021-04-18 i Hyresrätt
FRÅGA |Hej,Ett bolag hyr en lokal för restaurangverksamhet, bolaget har haft hyresavtalet sedan 2015. Hyresvärden är en Brf. Nu vill bolaget sälja verksamheten till ett annat bolag som då måste bli godkänd av hyresvärden som ny hyresgäst. Hyresvärden godkänner inte en ny hyresgäst som vill ha exakt samma verksamhet i lokalen som tidigare, hyresvärden vill nu istället ha någon helt annan verksamhet.Får hyresvärden göra på detta sätt?
Franck Olofsson |HejTack för att du vänder dig till Lawline med din fråga.Jag antar att du menar att hyresgästen vill överlåta verksamheten i enlighet med 12 kap. 36 § Jordabalken (JB). För att hyresgästen ska kunna göra detta krävs att den överlåtande hyresgästen bedrivit sin verksamhet i minst tre år. Då verksamheten startade 2015 verkar treårs-villkoret vara uppfyllt. För att hyresvärden då ska kunna neka en sådan överlåtelse krävs befogad anledning. Frågan är om det faktum att hyresvärden har andra planer med lokalen kan utgöra befogad anledning. Det är hyresnämnden som avgör frågan. Min bedömning är att det troligen inte utgör befogad anledning enligt 12 kap. 36 § JB. Det som vanligtvis anses vara befogad anledning enligt denna paragraf är om det finns anledning att anta att den nya hyresgästen kommer brista i sin förmåga att betala hyran eller om den nya verksamheten skiljer sig mot den gamla beträffande upplåtelseändamålet. Om den nya hyresgästen kommer bedriva exakt samma verksamhet och har full förmåga att betala hyran har förmodligen inte hyresvärden befogad anledning att neka överlåtelse enligt 12 kap. 36 § JB.Enligt mig så ska nog ändå den nya hyresgästen fråga sig om den verkligen vill överta en verksamhet under dessa förutsättningar. Jag hade själv upplevt de planer som hyresvärden ger uttryck som en osäkerhetsfaktor och som ett skäl att inte överta verksamheten. Hyresvärden kan ju fortfarande säga upp hyresavtalet om de har rätt till det enligt någon annan bestämmelse i hyreslagen.

Är jag som hyresgäst berättigad till ersättning efter att ha installerat fiber i hyresobjektet?

2021-04-14 i Hyresrätt
FRÅGA |Hej. Jag har flyttat in hos en väns föräldrar i deras attefallshus (En liten lägenhet brevid deras hus) för nästan 7 år sedan.Vi var överens om en hyra på 5k i mån ex el.Efter ca 3 år ville dem höja hyran med 500kr men vi var överens om 300kr och sedan skulle vi öka med 100kr varje år vilket verkade rimligt.Nu om ca 2 månader har jag bott här i 7 år då vill dem höja med 30% alltså till 8k i mån. Jag tycker det är helt orimligt att höja bara så, så jag har bestämt mig för att flytta.Jag har också dragit in fiber i detta hus som vi alla var överens om att införa om jag betalade för den. Och det har jag, 15k av dem 20k som det kostade stod jag för. Nu när jag ska flytta kan jag inte ta med mig fibern så jag ville ha tillbaka dem pengarna jag investerat. Då det ökar ett värde på deras hus upp till 50k. Men dem tycker att jag bott billigt så länge att det går jämnt ut typ.Då vi har varit vänner i närmare 30 år har jag inte haft någon kontrakt och betalat svart genom swish till dem varje månad.Min fråga är finns det något på min sida av lagen som jag kan göra om dem inte vill betala för fibern, för det är det ända jag vill ha tillbaka.Vill ju inte gå så långt som att kontakta hyresnämnden men måste jag så måste jag. Eller vad tycker ni?
Jacob Björnberg |Hej och tack för att du vänder dig till oss på Lawline,UTREDNINGJag tolkar ditt ärende enligt följande. Du har nyligen, efter diverse dispyter med hyresvärden, valt att säga upp ditt hyresavtal och avser därför att flytta inom kort. Under hyresförhållandet installerades fiber i huset och installationsarbetet liksom merparten av kostnaden har du ensamt svarat för. Mot bakgrund av den värdestegring som har skett på objektet vill du ha tillbaka pengarna för installationen, något som hyresvärden har motsatt sig. Du undrar därför vad som gäller i det här avseendet och den lagstiftning som främst behöver beaktas vid besvarandet av din fråga är jordabalken (JB). Glädjande är att du också har beställt en personlig telefonrådgivning, vilken jag för övrigt ser fram emot mycket. Under denna kommer ovanstående att kunna behandlas ytterligare och likaledes kommer möjlighet att ges till en mer djupgående diskussion (om så önskas). Många juridiska spörsmål behandlas dessutom allra enklast under ett telefonsamtal. Vidare krävs inte sällan ingående kunskaper om de faktiska omständigheterna för att kunna ge någorlunda träffsäkra svar.Inledningsvis ska framhållas att en eventuell svartuthyrning naturligtvis kan få vissa skatterättsliga konsekvenser för fastighetsägaren eftersom denne är skyldig att ta upp kapitalinkomster i inkomstslaget kapital. Men det får däremot ingen bäring på den avtals- och/eller hyresrättsliga bedömningen varför den frågan kommer att lämnas därhän. Vidare ska tilläggas att det inte heller finns någonting som hindrar en fastighetsägare från att ta emot betalningar via Swish så länge inkomsterna tas upp i deklarationen. Härutöver och som en reflektion på din ärendebeskrivning ska det noteras att du har ett avtal. Låt vara att det inte har manifesterats i skrift, men att ett hyresavtal har träffats med fastighetsägaren i fråga och att det har löpt under de senaste sju åren är otvetydigt. Det föreligger nämligen inga formkrav för den här typen av avtal varför dessa kan ingås muntligt, skriftligt och konkludent, det vill säga underförstått eller genom parternas ageranden (jfr 12 kap. 2 § 1 st. JB).I jordabalken sägs det att bostadshyresgäster har rätt att på egen bekostnad i lägenheten utföra målning, tapetsering och andra därmed jämförliga åtgärder. Minskar därigenom lägenhetens bruksvärde har hyresvärden rätt till ersättning för skadan (12 kap. 24 a § 1 st. JB). Motsatsvis skulle man då kunna tro att ett ökat bruksvärde föranlett av hyresgästens förbättrande (standardhöjande) åtgärder leder till en ersättningsskyldighet för hyresvärden. Så förhåller det sig emellertid inte, om inte någonting annat specifikt skulle ha avtalats mellan parterna. Men utifrån din ärendebeskrivning finns det ingenting som tyder på att så är fallet. Det som kan konstateras är du skulle svara för 75 % av installationskostnaden om 15 tkr. I övrigt synes det mesta vara helt oreglerat varför alla meningsskiljaktigheter kopplat till fibern måste lösas på frivillig väg alternativt genom en domstolsprocess. Det ska för övrigt förtydligas att innebörden av begreppet lägenhet skiljer sig något från det vardagliga språkbruket och omfattar i det här sammanhanget även hus eller delar av ett sådant (se definitionen i 12 kap. 1 § 1 och 3 st. JB)Min bedömning är dessvärre ditt ärende framstår som tämligen svårlöst utan hyresvärdens goda vilja. Generellt gäller att den värdestegring som sker på ett hyresobjekt, antingen genom fastighetsägarens försorg eller genom andra personers åtgärder, i normalfallet tillfaller den förstnämnde. Exempelvis berättigar normalt sett inte en av hyresgästen genomförd köksrenovering till någon ersättning.Avslutande ord och ytterligare rådgivningUtan ingående kunskap om alla för ditt ärende relevanta omständigheter, avtalsinnehållet och vad som exakt har uttalats mellan dig och hyresvärden har jag svårt att kommentera ditt ärende ytterligare. Låt oss därför diskutera detta vidare i lugn och ro över telefon.Vid fler frågor är du varmt välkommen att höra av dig på nytt. Antingen här på hemsidan och då genom några av våra utmärkta betaltjänster eller via vår ordinarie byråverksamhet. Själv nås jag på jacob.bjornberg@lawline.se och du får mer än gärna kontakta mig direkt ifall du önskar ytterligare hjälp i den fortsatta processen. I så fall kan jag slussa dig vidare till någon av byråns eminenta jurister utan att du behöver sitta i telefonkö. Mot bakgrund av COVID-19 erbjuder våra jurister idag möten såväl telefonledes som på Skype och andra liknande digitala plattformar.Du har som sagt också beställt en 30 minuters personlig telefonuppföljning med möjlighet att kunna ställa kompletterande frågor och till vidare diskussion om hur din fortsatta hantering av ärendet bör läggas upp. Jag kommer därför att ringa dig nu på fredag den 16/4 kl 17.00. Observera att jag ringer från skyddat nummer. Vänligen återkom per mail om den föreslagna tiden inte skulle passa.Avslutningsvis är den livliga förhoppningen att min hantering av ditt ärende hittills har varit matnyttig och presenterats i en för dig utförlig och tillfredsställande form. Återkom gärna med synpunkter genom att skicka in ett omdöme när du mottar en sådan förfrågan.Vänligen,

Under vilka förutsättningar kan borgensmannen frånträda åtagandet?

2021-04-12 i Hyresrätt
FRÅGA |Hittar inte/förstår inte exakt svar fr tidigare frågor: jag har en borgensman för min hyresrätt. Löper på 2 år. Har blivit rejält ovän med min borgensman o hen vill se mig bostadslös: kan hen säga upp borgensavtalet? Finns nån uppsägningstid? I dagsläget har jag f f skulder kvar o då får jag inget eget kontrakt där jag bor. Har dock inga hyresskulder o har alltid betalt min hyra i god tid. Inga klagomål på mig som hyresgäst. På vilket sätt skulle jag ha besittningsrätt (har man d även om man har borgensman). Min hyresvärd säger att borgensavtalet "bara löper på" men d låter ju konstigt... Ska inte avtalet förnyas o gäller det då ytterligare 2 år. Hjälp!
Mathias Nilsson |Hej! Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Hur länge gäller ett borgensåtagande?Hur länge ett borgensåtagande gäller framgår inte av lag. Vad som har avtalats blir därför vägledande. Däremot har borgensmannen rätt att under vissa förutsättningar säga upp åtagandet. Ett villkor som inskränker borgensmannens rätt att säga upp avtalet är ogiltigt (12 kap. 28 a § andra stycket JB). Borgensmannens rätt att säga upp avtalet enligt lag kan därför inte begränsas genom avtal.Under vilka förutsättningar kan borgensmannen frånträda åtagandet?Är borgen ställd till säkerhet för att ett avtal om hyra av en bostadslägenhet fullgörs, får borgensmannen säga upp sitt åtagande att upphöra att gälla vid det månadsskifte som inträffar närmast efter nio månader från uppsägningen, dock tidigast till en tidpunkt som infaller två år från det att åtagandet började att gälla (12 kap. 28 a § första stycket JB). Med andra ord gäller en uppsägningstid på nio månader. Dessutom kan åtagandet tidigast upphöra att gälla när det gått två år. Hyresrättsligt besittningsskyddHuvudregeln är att hyresgästen har rätt till en förlängning av hyresavtalet om hyresvärden sagt upp hyresavtalet (12 kap. 46 § JB). Därmed har hyresgästen rätt att behålla bostaden, oavsett vad hyresvärden anser. När en hyresgäst vägrar att flytta mot hyresvärdens vilja ska hyresvärden hänskjuta tvisten till hyresnämnden, senast inom en månad från att hyrestiden löpt ut (12 kap. 49 § JB). Om inte hyresvärden hänskjuter tvisten till hyresnämnden kommer hyresavtalet att fortlöpa. En hyresgäst har rätt att bo kvar i lägenheten under en pågående tvist, under samma villkor som tidigare (12 kap. 50 § JB).Undantag från besittningsskyddetDet finns dock sakliga skäl, vilka hyresvärden kan presentera för att bryta besittningsskyddet. Därmed har hyresgästen inte rätt att förlänga hyresavtalet mot hyresvärdens vilja om något undantag är uppfyllt (se närmare 12 kap. 46 § 1 st. 1–10 p. JB). Undantagen handlar om hyresgästens kontraktsbrott, rivning och ombyggnad av lägenheten, en- och tvåfamiljshus samt bostadsrättslägenheter och upplåtelser i samband med anställningsavtal. De besittningsbrytande grunderna tar i huvudsak sikte på hyresgästens skyldigheter som återfinns i hyreslagen. Hyresvärdens intresse av att säga upp hyresavtalet ska vägas mot hyresgästens intresse av att få förlänga hyresavtalet. Att hyresgästen är i behov av en bostad är ett skyddsvärt intresse.Hoppas att du fick svar på din fråga!Med vänlig hälsning,

Hyreshöjningar

2021-04-06 i Hyresrätt
FRÅGA |Vad kan man göra åt att värden har allt mer höjt hyran? Jag är hyresgäst som har bott i lägenheten sedan 2008 (första hand kontrakt) har haft två värdar, då nu varande som sedan 2015 har inget gjort något varken i lägenheten ute på gården eller något annat som förbättrar trivseln, de bommade igen grovsopsrum, tagit bort buskar och staket grävt ut både rabatter och sandlåda som är nu en grop som växer igen med ogräs,vi har inga blommande rabatter, och själv är min lägenheten i de skick som jag flyttade in i, och ändå får vi höjda hyror, vad kan man göra åt detta?
Yodit Eshete |Hej! Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Hyrans storlek12 kap. jordabalken innehåller bestämmelser om hyra. Hyrans storlek ska vara bruksvärdet (12 kap. 55 § jordabalken). En lägenhets bruksvärde är det praktiska värde hyresrätten har för hyresgästen. Bruksvärdet bestäms genom att se till lägenhetens beskaffenhet och dess allmänna läge satt i förhållande till likvärdiga lägenheter på orten. Finns det inte likvärdiga hyresrätter på orten får i stället hyran för lägenheter på en annan ort med jämförbart hyresläge och i övrigt likartade förhållanden på hyresmarknaden beaktas. I första hand ser man till sådana lägenheter vars hyra bestämts genom hyresförhandlingslagen. Vid bedömningen lägger man inte vikt vid husets byggnadsår och produktionskostnader.Har hyresvärden rätt att höja hyran?Vill hyresvärden att hyresvillkoren skall ändras ska hyresvärden skriftligen meddela detta till hyresgästen. Om parterna inte kommer överens så måste hyresvärden ansöka om ändringen hos hyresnämnden (12 kap. 54 § 1 stycket jordabalken). Hyresvärdens hyreshöjning blir giltig om den innehåller nedanstående information och hyresgästen inte motsätter sig begäran om hyreshöjningen:- uppgift i kronor om den hyreshöjning som begärs och om det totala hyresbeloppet samt uppgift om den dag då den nya hyran skall börja gälla- meddelandet ska ange att hyresgästen blir skyldig att betala den högre hyran, om den inte senast en viss angiven dag, tidigast två månader efter det att meddelandet lämnades, ger hyresvärden besked om att han motsätter sig hyresvärdens begäran.- uppgift om hyresvärdens adress och upplysning om att hyresnämnden kan pröva skäligheten av den begärda hyran samt en uppgift om vad hyresgästen behöver göra för att en sådan prövning skall komma till stånd.OBS! Detta gäller enbart om du har ett hyresavtal som gäller på obestämt dig eller i ett hus som inte omfattas av hyresförhandlingsordning trots hyresförhandling. Vad gör man om Hyresvärden tar ut för hög hyra?Som sagt ska hyran inte överstiga bruksvärdet och misstänker du att hyreshöjningarna resulterat i en hyra som överstiger bruksvärdet finns det åtgärder att vidta. Beroende på om din lägenhet bestäms enligt hyresförhandlingslagen eller inte finns det två tillvägagångssätt. Om det är bestämt med förhandlingsordning och enligt hyresförhandlingslagen kan du få det prövat av Hyresnämnden. Om hyran inte är bestämt med förhandlingsordning bör du som hyresgäst begära ändring av hyran, detta gör du skriftligen till din hyresvärd. Kommer ni inte överens om en ändring kan du ansöka om att få detta prövat hos hyresnämnden. Ansökan får skickas in tidigast en månad efter det att ditt meddelande lämnats till hyresnämnden (12 kap. 54 § jordabalken). Hyresnämnden prövar då hyrans storlek enligt vad som är skäligt med utgångspunkt i bruksvärdet eller förhandlingsordningen (12 kap. 55 § jordabalken). Vad är preskription:Preskription innebär att du förlorar din rätt att föra talan och kräva rättsliga följder. För hyra gäller specialpreskription. Vill en hyresvärd eller hyresgäst framställa ett fordringsanspråk på grund av hyresförhållandet, måste en sådan talan framställas inom två år ifrån att du lämnat lägenheten (12 kap. 61§ jordabalken). Detta kan vara bra att veta så att du inte flyttar och väntar alltför länge med att vidta åtgärder. Om du har ytterligare frågor är du varmt välkommen att återkomma till oss på Lawline!Vänligen,Yodit Eshete