Säga upp hyra av lokal vid muntligt hyreskontrakt

2021-03-28 i Hyresrätt
FRÅGA |Jg har hyrt en lokal i 10 mån men ej fått något kontrakt av hyresvärden. Jag vill nu säga upp min lokal och lämna nycklarna. Han svarar ej på telefon längre. Jag har i 6 mån bett om ett skriftligt kontrakt men han har ej skickat mig något.Har jag rätt att säga upp den och hur lång uppsägning har jag?Vi har ett muntligt avtal på 8 mån men han har bett mig betala 3 månadshyror till
Alice Nordlund |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Bestämmelser om uthyrning av lokal finns i 12 kap. jordabalken, även kallad hyreslagen.Gäller ett muntligt hyreskontrakt?Det finns inga formkrav på hur ett hyresavtal ska upprättas. Ett muntligt avtal väger därför på lika villkor som ett skriftligt kontrakt, även om ett skriftligt givetvis är lättare att bevisa. Du är därför bunden av det muntliga avtalet även fast inget kontrakt upprättats mellan er. Om du som hyresgäst begärt ett skriftligt kontrakt är dock hyresvärden skyldig att upprätta ett hyreskontrakt (2 kap. 2 § 1 st. jordabalken).Hur kan jag säga upp hyreskontraktet?Du som hyresgäst har rätt att säga upp ditt hyreskontrakt med reservation för de uppsägningstider som anges i hyreslagen.Huvudregeln är att en uppsägning av ett hyreskontrakt ska vara skriftlig om hyresförhållandet varat mer än 3 månader (12 kap. 8 § 1 st. jordabalken). Eftersom ditt hyresförhållande varat i mer än 3 månader, ska din uppsägning därför vara skriftlig. För att uppfylla kravet på skriftlig uppsägning ska du skicka ett rekommenderat brev med mottagningsbevis till din hyresvärd. Mottagningsbeviset är viktigt för att kunna bevisa att mottagaren har fått din uppsägning.Hur lång blir uppsägningstiden?Om ni inte avtalat om en specifik uppsägningstid, blir villkoren för uppsägning enligt hyreslagens regler tillämpliga. Uppsägningstiden blir sedan olika beroende på om avtalet löper på bestämd eller obestämd tid.För hyra av lokal som löper på obestämd tid är uppsägningstiden 9 månader (12 kap. 4 § 1 st. jordabalken). För hyra av lokal som löper på bestämd tid blir uppsägningstiden 3 månader om hyrestiden är längre än 3 månader men inte längre än 9 månader, eller 9 månader om hyrestiden är längre än 9 månader (12 kap. 4 § 2 st. jordabalken).SammanfattningDu har rätt att säga upp hyreskontraktet. Beroende på om du och hyresvärden har avtalat om en bestämd eller obestämd hyrestid så blir uppsägningstiden olika. Du bör säga upp hyreskontraktet skriftligen med rekommenderat brev med mottagarbevis. Hoppas att du fått svar på din fråga! Har du fler frågor är du välkommen att skriva till oss igen.Med vänlig hälsning,

Hur ofta får en hyresvärd höja hyran?

2021-03-28 i Hyresrätt
FRÅGA |Hur ofta får en hyreshöjning ske (utan standardförbättring etc.) ?
Nicolina Abaas |Hej! Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga! Jag tolkar din fråga som att du undrar hur ofta en hyresvärd får höja hyran utan med hänsyn till då det skett standardförbättringar m.m.En hyresvärd kan inte höja hyran hur den vill. Det finns olika krav, både på själva hyresbeloppet och tillvägagångssättet för att höja hyran.Hyresbeloppet:Hyresbeloppet måste vara skäligt (12 kap. 55 § JB). Bedömningen för att se om hyran är skälig görs genom en jämförelse med hyran för andra lägenheter ofta på samma ort, som med hänsyn till bruksvärdet anses så lik den aktuella lägenheten som möjligt. I bedömningen tas hänsyn till lägenhetens standard, modernitet, var den är placerad och omgivningen. Skälighetsbedömningen görs sedan genom att jämföra hyran för den aktuella lägenheten med hyran för de jämförbara lägenheterna. Kravet för att hyran ska anses skälig, är att den inte ska vara "påtagligt högre" än hyran för de lägenheter som med hänsyn till bruksvärdet är jämlika (12 kap. 55 § 1 st.).Tillvägagångssättet:När hyresvärden vill höja hyran behöver hen skriftligen meddela hyresgästen om detta (12 kap. 54 § 1 st. JB). Meddelande ska innehålla uppgifter om hur stor hyreshöjning är och vad den nya hyran blir och när hyran börjar gälla. Meddelandet ska även innehålla information om att hyresgästen blir bunden till att betala den högre hyran om hyresgästen inte innan en viss angiven dag ger dig som hyresvärd ett meddelande om att hyresgästen motsätter sig höjningen. Denna angivna dag bestämmer hyresvärden, men den får inte vara tidigare än två månader från meddelandet. Meddelandet behöver också innehålla information om att hyresnämnden kan bestämma skäligheten i hyran om hyresgästen inte anser att den är skälig och vad hyresgästen ska göra för att få till en sådan prövning (12 kap. 54 a § 2 st).Hoppas att du fått svar på din fråga!Med vänliga hälsningar,

Binder en muntlig överenskommelse med en tidigare hyresvärd även den nya hyresvärden?

2021-03-25 i Hyresrätt
FRÅGA |Hej vi ingick ett muntligt avtal med vår förra hyresvärd ang förråds plats på en vind. Nu vill vår nya hyresvärd att vi ska tömma vinden och bara använda det andra förrådet. Men vi har alltid haft två och på hyreskontraktet står bara förråd. Men muntligt har vi alltid haft två. Hur fungerar det? Mvh
Adam Rajab |Hejsan! Tack för att du vände dig till Lawline med din fråga.Vad är problemet? Jag tolkar det som att du undrar över hur giltigheten av ert muntliga avtal ser ut i förhållande till er nya hyresvärd. När det kommer till frågor om avtalstolkning är det avtalslagen som man vänder sig till. Den muntliga överenskommelsen med den förra hyresvärdenUtifrån den information du har angett i din fråga tolkar jag det som att ni hade en muntlig överenskommelse om två förråd; ett på en vind och ett annat vid en sedvanlig förrådsplats. Som huvudregel gäller det att muntliga avtal är giltiga under förutsättning att de accepteras omedelbart (3 § andra stycket avtalslagen). Det verkar alltså som att den muntliga överenskommelsen med den förra hyresvärden var ett giltigt avtal. Är den muntliga överenskommelsen med den förra hyresvärden bindande även för den nya hyresvärden?En stark huvudregel är att ett avtal enbart binder parterna som nedtecknar det. Enbart i vissa situationer tar en ny part "över" avtalet från en gammal part. I erat fall är ett sådant övertagande aktuellt när det kommer till byte av hyresvärd. Däremot så tar den nya hyresvärden endast över det som skriftligen stadgas i hyresavtalet. Den muntliga överenskommelsen som ni hade med den tidigare hyresvärden ses i detta fall som ett "tillägg" i det redan existerande hyresavtalet, som den nya hyresvärden inte har en skyldighet att iaktta. Om du känner dig osäker på hur du kan gå vidare med din fråga rekommenderar jag dig att du bokar tid med en av våra duktiga jurister. Du kan boka tid enkelt och direkt på https://lawline.se/bokaHoppas du fick svar på din fråga! Skriv annars en kommentar så ska jag förtydliga så gott jag kan. Med vänliga hälsningar,

Har hyresvärd rätt att kräva intyg för graviditet vid lägenhetsbyte?

2021-03-18 i Hyresrätt
FRÅGA |Hej! Har en hyresvärd rätt att kräva ett intyg för graviditet för vid ett lägenhetsbyte?Med vänliga hälsningar
Suana Tafic |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Giltiga skäl för godkänt lägenhetsbyteEn person som har ett förstahandskontrakt kan ansöka om lägenhetsbyte. För att detta ska gå igenom krävs det att det finns giltigt skäl för bytet. Viktigt att notera är att det endast är hyresgästens, inte bytespartens, skäl för bytet som beaktas. Enligt förarbetena till jordabalken (12 kap. 35 § JB) avses med beaktansvärda skäl exempelvis:Du behöver en billigare lägenhetDu är i behov av en större lägenhet för att du ska bli sambo eller få barn. Du behöver en mindre lägenhet. Du är i behov av en lägenhet närmare ditt arbete. Du ska arbeta/studera på annan ort.Hyresvärdens godkännandeEn hyresgäst som är gravid har alltså i och med sin graviditet ett giltigt skäl för lägenhetsbyte. Utöver detta krävs för ett godkänt byte att den du byter lägenheten med ska ha möjlighet att betala hyran och att denne är "skötsam". Är dessa krav uppfyllda ska hyresvärden godkänna bytet om det inte innebär påtaglig olägenhet för hyresvärden (vilket exempelvis hade kunnat vara att den nya hyresgästen inte kan betala hyran).Svar på din fråga:Det finns sammanfattningsvis inga regler som säger att den som vill byta lägenhet på grund av att denne ska bli sambo eller väntar barn ska kunna uppvisa ett intyg på graviditeten. Hyresvärden ska alltså säga ja till bytet om den nya hyresgästen är skötsam och har möjlighet att betala hyran. Skulle hyresvärden ändå säga nej till bytet bör en vända sig till hyresnämnden, vilken ska ge tillstånd till bytet eftersom att en graviditet (växande familj) utgör ett beaktansvärt skäl. Hoppas att du känner att du har fått svar på din fråga, har du ytterligare funderingar är du mer än välkommen tillbaka till oss!Allt gott,

Säga upp någon i en gemensam lokal

2021-03-28 i Hyresrätt
FRÅGA |Hej. Vi är 5st som hyr ett garage privat. Där min kompis har kontrakt med hyresvärden. Sen hyr vi andra in oss hos min kompis så vi delar jämt på hyran. Nu är de så att en i garaget skapar en otrevlig stämning och utnyttjar gemensamt utrymme utan att vi andra får tillgång till de. Vi undrar om vi kan säga upp honom pga att vi tycker att de inte håller att bete sig så mot oss andra? Mvh
Franck Olofsson |HejTack för att du vänder dig till Lawline med din fråga.Den situation du beskriver är nog inte allt för ovanlig. Trots det finns det inga klara regler hur detta ska gå till. Därför är det alltid bäst att avtala om sådana här saker innan, helst skriftligt.Enligt hyreslagen (12 kap. Jordabalken (JB)) får hyresgästen, det vill säga din kompis som har kontraktet, inrymma andra i lokalen så länge de inte innebär men för hyresvärden (12 kap. 41 § JB). Det är alltså inte här fråga om någon andrahandsuthyrning, då hyresgästen också själv huserar där. Då det inte är en andrahandsuthyrning är det lite oklart om hyresreglerna gäller för inrymda personer. Om de inrymda personerna hyr en fast del av lokalen är det i normalfallet en så kallad partiell sublokation. Är det inte partiell sublokation utan istället så att alla delar allt i lokalen, blir det än mer komplicerat. Om ni hyr fasta delar av lokalen eller inte är svårt att tyda utifrån din fråga. Vid partiell sublokation blir hyresreglerna aktuella som utgångspunkt. Enligt hyresreglerna antas ett hyresavtal, om inte annat avtalats, löpa på obestämd tid (12 kap. 3 § JB). Hyresvärden kan säga upp ett avtal som löper på obestämd tid när som helst. Uppsägningstiden för en lokal är nio månader (12 kap. 4 § JB). Om hyresreglerna gäller i ert fall, så betyder det att din kompis i egenskap av hyresvärd gentemot den som skapar otrevlig stämning kan säga upp denne när som helst med nio månaders uppsägningstid.I vanliga fall kan en hyresgäst av lokal ha rätt till så kallat indirekt besittningsskydd om de inte blir uppsagda av vissa godtagbara skäl (12 kap. 57 § JB). Dessa regler gäller i praktiken också partiell sublokation. Det betyder att hyresgästen, i detta fall den som skapar otrevlig stämning, kan få ersättning om hen anser sig vara felaktigt uppsagd. Ersättningen motsvarar minst det som hen skulle betalat i hyra på ett år (12 kap. 58 b § JB). Detta skydd går att avtala bort.Om inte hyresreglerna gäller så är huvudregeln att man får säga upp avtal och att uppsägningstiden ska vara skälig. I normalfallet gäller inte heller reglerna om indirekt besittningsskydd. SammanfattningBeroende på om hyreslagen (12 kap. JB) gäller eller inte finns det olika regler. Jag tycker att ni ska snacka er samman och att din kompis som har hyreskontraktet ska skriva avtal med alla inblandade. Jag hoppas också ni kan komma överens med den som skapar otrevlig stämning. Om det finns ett skriftligt avtal kommer den diskussionen bli lite lättare tror jag, då har ni något att utgå ifrån.

Kan man flytta ut tidigare än utflyttningsdagen ifall man ordnat en ny hyresgäst?

2021-03-28 i Hyresrätt
FRÅGA |Hej.Jag har sagt upp min hyreslägenhet och har 3månader uppsägningstid. När jag flyttade in gjorde jag det tidigare än förra hyresgästens uppsägningstid löpt ut och fick aktuellt datum på kontraktet.Nu har jag ordnat en ny hyresgäst som hyresvärden godkänt som enligt överenskommelse med mig och hyresvärden vill flytta in innan min uppsägningstid löpt ut. Men hyresvärden vägrar nu skriva det riktiga inflyttningsdatumet på kontraktet för den nya hyresgästen, och säger att jag måste vara andrahandsuthyrare av deras lägenhet hela 3 månaders perioden. Det var inte överenskommet, finns inget kontrakt för det och hyresvärden hjälper inte till. Vad gör jag?
Nicolina Abaas |Hej! Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga! Jag tolkar det som att du sagt upp din hyresrätt och har 3 månaders uppsägning, och du undrar om du i det fall du ordnat en ny hyresgäst som hyresvärden godkänt, får överlåta hyreskontraktet till den nya hyresgästen innan din uppsägningstid löpt ut.Du som hyresgäst kan flytta ut tidigare än avtalad utflyttningsdag, men du måste fortsätta att betala under hela uppsägningsperioden. Om du emellertid hittat en ny hyresgäst som kan ta över lägenheten har din värd rätt att bestämma om hen ska ändra i datumen i era hyresavtal för att lösa situationen (detta brukar vara det smidigaste sättet i praktiken). Detta är dock dessvärre inget du kan kräva. Detta innebär att du antingen får hyra ut lägenheten i andra hand till den nya hyresgästen i enlighet med vad din hyresvärd begärt eller fortsätta att betala hyran till utflyttningsdagen.Om du behöver ytterligare råd och hjälp råder jag dig att kontakta hyresgästföreningen som just arbetar med dessa frågor. Hoppas att du fått svar på din fråga!Med vänliga hälsningar,

Har man besittningsskydd till en studentlägenhet?

2021-03-22 i Hyresrätt
FRÅGA |Hej, jag var student fr augusti 2018- till december 2020 & har 1:a hand hyreskontrakt i studentbostäder. Min hyresvärd kräver intyg för studier i sista mars 2021 & jag är icke studerande i dagsläget. Undrar om jag har besittningsskydd ifall HV vill säga upp hyresavtalet?!Hör gärna av er till mig/ Uppskattar.
Julia Persson |Hej, tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!För att besvara frågan kommer jordabalkens 12 kapitel (JB) att tillämpas som även kallas för hyreslagen.InledningJag uppfattar att du bor i en studentlägenhet men är inte längre är studerande. Din fråga är om du har besittningsskydd till din lägenhet eller om din hyresvärd kan säga upp hyresavtalet då du inte längre uppfyller studiekravet som är en del av hyresavtalet. Vad är besittningsskydd?Besittningsskyddet fungerar som hyresgästens skydd gentemot hyresvärden om hyresvärden vill säga upp hyresavtalet. Om hyresgästen har ett förstahandskontrakt på obestämd tid uppstår besittningsskyddet vanligtvis efter första dagen. Besittningsskyddet innebär att hyresgästen har en rätt att bo kvar i hyresrätten och förlänga hyresavtalet även om hyresvärden har sagt till hyresgästen att flytta (12 kap. 46 § 1 st. JB).Besittningsskyddet är inte absolut, det gäller exempelvis inte om hyresgästen har förverkat sin hyresrätt, exempelvis genom vanvård av lägenheten eller om hyran inte är betald. (12 kap. 46 § 1 p. JB).Finns det undantag till besittningsskyddet för studentlägenheter?Först och främst är det möjligt att avtala bort besittningsskyddet i hyresavtalet. Hyresvärden och hyresgästen ska ha kommit överens om att det inte finns en besittningsrätt och detta ska som huvudregel godkännas av hyresnämnden (12 kap. 45 a § JB).I huvudregel gäller besittningsskydd även för studentlägenheter. Som sagt är besittningsskyddet inte absolut och ett undantag till besittningsrätten kan vara studentlägenheter. Det finns nämligen en generalklausul (allmän regel) som säger att besittningsskyddet inte ska gälla om detta är i enlighet med god sed i hyresförhållanden eller att det inte är oskäligt mot hyresgästen att hyresförhållandet upphör (12 kap. 49 § 10 p. JB).Vad som är i enlighet med god sed i hyresförhållanden har överlämnats åt rättspraxis och i en sådan bedömning ska det ske en avvägning mellan hyresgästens och hyresvärdens intressen. Hyresvärdens intresse måste vara större än hyresgästens för att hyresgästens besittningsskydd ska brytas. Det måste även finnas ett sakligt uppsägningsskäl.Det är viktigt att komma ihåg att studentbostäder har karaktär av genomgångsbostad, vilket innebär att studentbostäder inte är en permanent bostad utan är en tidsbegränsad bostad. För att hyresgästen ska vara medveten om detta syfte har många hyresvärdar till studentbostäder infört olika typer kontraktsvillkor. Ett exempel på ett kontraktsvillkor kan vara krav på aktiva studier. I ett beslut från Hyresnämnden (beslut den 22 juli 2014 i ÖH 5324/14) hade en hyresgäst inte uppfyllt hyresavtalets krav på minsta antal högskolepoäng per termin. Hyresnämnden ansåg att hyresvärdens intresse att hyra ut lägenheten som en studentbostad vägde tyngre än hyresgästens intresse av att bo kvar. Därför ansåg Hyresnämnden att hyresavtalet skulle upphöra.Ett annat exempel på avtalsvillkor kan vara att boendespärr på ett antal år i hyreskontraktet som gör att hyresgästen ska vara beredd på att lämna hyresrätten när boendespärren har inträtt. Vid en eventuell tvist i Hyresnämnden kan de komma fram till att det inte finns någon besittningsrätt då hyresgästen borde ha förstått att bostaden är temporär och villkorad.SammanfattningBesittningsskyddet gäller som huvudregel även för studentlägenheter men besittningsskyddet kan avtalas bort. Därför rekommenderar jag dig att kolla i ditt hyresavtal och se om du har gått med på en besittningsavsägelse. Besittningsskyddet är inte absolut och enligt en generalklausul gäller inte besittningsskyddet om det är i enlighet med god sed på hyresmarknaden. Jag vill därför uppmärksamma dig på att studentlägenheter inte är avsedda som permanenta boenden. Detta indikeras ofta genom att det i hyresavtalet står att hyresgästen måste uppfylla ett studiekrav eller att det finns en boendespärr på några år. Det finns en möjlighet att ta saken till Hyresnämnden om du blir uppsagd och vill hävda att du har besittningsskydd. Det finns dock en risk att Hyresnämnden anser att hyresvärdens intresse väger tyngre och att du inte har ett besittningsskydd på grund av att det är en studentlägenhet som inte är en permanent bostad. Hoppas att du fick svar på din fråga, annars är du välkommen att ställa en till!Vänligen,

Vad krävs för att få lämna en varning till en hyresgäst?

2021-03-15 i Hyresrätt
FRÅGA |Är detta tillräckligt mycket underlag för att lämna en varning till en hyregäst? På kvällen den 2/3 närmare kl. 21,00 startar fastighetens brandlarm beläget på tredje våningsplan.Jag A och ytterligare en granne får med hjälp av stege tyst på larmet och dörren till B öppnas utav hennes sambo, röken väller då ut ifrån lägenheten varpå vi öppnar samtliga fönster och vädrar ut till 04,30 nästkommande dag.Anledningen hävdar paret är någon maträtt i ugnen som bränt vid men de var snabba med att stänga sin dörr och betedde sig oerhört märkligt som inte ens hjälpte till med detta som de åstadkommit. Med tanke på mängden rök och att den var stickande i ögon och näsa ligger nog sanningen närmare att något brannVi övriga hyresgäster har nu tröttnat på detta, att ständigt vara oroliga för att något skall hända orsakat av B´s försumlighet när B allt som oftast är påverkad av något vilket också vi upplever ökat under Pandemin.Hyresgäster och undertecknad
Hanna Törnsén Fredriksson |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Reglering avseende hyra återfinns i 12 kap. jordabalken (JB), i den s.k. hyreslagen. Jag tolkar ditt fall som att ni bor i hyreslägenheter varför jag också kommer tillämpa lagen på din situation. Hur får en hyresgäst bruka sin lägenhet?Det finns en del regler om hur en hyresgäst får använda lägenheten. Därtill, finns även en s.k. vårdplikt. Vårdplikten tar sikte på att hyresgästen dels måste vårda lägenheten väl och ersätta sådan skada som uppkommer genom hans vållande eller vårdslöshet. Dels, tar den även sikte på att hyresgästen vid sin användning av lägenheten inte ska utsätta andra för störningar. Detta innebär mer preciserat att hyresgästen inte ska utsätta de som bor i omgivningen för störningar som i sådan grad kan vara skadliga för hälsan eller annars försämra deras bostadsmiljö och som skäligen inte bör tålas (se 12 kap. 24-25 §§ JB). Det framgår även av ovan nämnda regler att hyresgästen vid användning av lägenheten ska iaktta allt som fordras för att bevara sundhet, ordning och gott skick inom fastigheten. Är det ni beskriver tillräckligt för en varning?Jag skulle rekommendera er att föra en dialog med er hyresvärd om situationen som uppstått. Enligt 2 kap. 25 § 2 st. ska hyresvärden ge bostadshyresgästen en tillsägelse att omedelbart upphöra med störningarna såvida sådana uppstått, något som bort vara applicerbart i ert fall då hyresgästen skulle kunna anses ha försummat sin skyldighet att bevara sundhet, ordning och gott skick inom fastigheten (särskilt med hänsyn till att detta uppdagats i och med en förmodad brand), samt utsatt de som bor i omgivningen för störning. Jag uppfattar det även som att det inte är första gången något liknande sker, vilket är ytterligare ett skäl att tilldela hyresgästen en tillsägelse enligt ovan nämnda lagrum. Hoppas detta inbringade viss klarhet i situationen, och om inte är ni självklart varmt välkomna att höra av er igen.Bästa hälsningar,