Vad krävs för att få lämna en varning till en hyresgäst?

2021-03-15 i Hyresrätt
FRÅGA |Är detta tillräckligt mycket underlag för att lämna en varning till en hyregäst? På kvällen den 2/3 närmare kl. 21,00 startar fastighetens brandlarm beläget på tredje våningsplan.Jag A och ytterligare en granne får med hjälp av stege tyst på larmet och dörren till B öppnas utav hennes sambo, röken väller då ut ifrån lägenheten varpå vi öppnar samtliga fönster och vädrar ut till 04,30 nästkommande dag.Anledningen hävdar paret är någon maträtt i ugnen som bränt vid men de var snabba med att stänga sin dörr och betedde sig oerhört märkligt som inte ens hjälpte till med detta som de åstadkommit. Med tanke på mängden rök och att den var stickande i ögon och näsa ligger nog sanningen närmare att något brannVi övriga hyresgäster har nu tröttnat på detta, att ständigt vara oroliga för att något skall hända orsakat av B´s försumlighet när B allt som oftast är påverkad av något vilket också vi upplever ökat under Pandemin.Hyresgäster och undertecknad
Hanna Törnsén Fredriksson |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Reglering avseende hyra återfinns i 12 kap. jordabalken (JB), i den s.k. hyreslagen. Jag tolkar ditt fall som att ni bor i hyreslägenheter varför jag också kommer tillämpa lagen på din situation. Hur får en hyresgäst bruka sin lägenhet?Det finns en del regler om hur en hyresgäst får använda lägenheten. Därtill, finns även en s.k. vårdplikt. Vårdplikten tar sikte på att hyresgästen dels måste vårda lägenheten väl och ersätta sådan skada som uppkommer genom hans vållande eller vårdslöshet. Dels, tar den även sikte på att hyresgästen vid sin användning av lägenheten inte ska utsätta andra för störningar. Detta innebär mer preciserat att hyresgästen inte ska utsätta de som bor i omgivningen för störningar som i sådan grad kan vara skadliga för hälsan eller annars försämra deras bostadsmiljö och som skäligen inte bör tålas (se 12 kap. 24-25 §§ JB). Det framgår även av ovan nämnda regler att hyresgästen vid användning av lägenheten ska iaktta allt som fordras för att bevara sundhet, ordning och gott skick inom fastigheten. Är det ni beskriver tillräckligt för en varning?Jag skulle rekommendera er att föra en dialog med er hyresvärd om situationen som uppstått. Enligt 2 kap. 25 § 2 st. ska hyresvärden ge bostadshyresgästen en tillsägelse att omedelbart upphöra med störningarna såvida sådana uppstått, något som bort vara applicerbart i ert fall då hyresgästen skulle kunna anses ha försummat sin skyldighet att bevara sundhet, ordning och gott skick inom fastigheten (särskilt med hänsyn till att detta uppdagats i och med en förmodad brand), samt utsatt de som bor i omgivningen för störning. Jag uppfattar det även som att det inte är första gången något liknande sker, vilket är ytterligare ett skäl att tilldela hyresgästen en tillsägelse enligt ovan nämnda lagrum. Hoppas detta inbringade viss klarhet i situationen, och om inte är ni självklart varmt välkomna att höra av er igen.Bästa hälsningar,

Måste jag uppge min nya adress till min tidigare hyresvärd?

2021-03-14 i Hyresrätt
FRÅGA |Hej!När jag säger upp min lägenhet är jag enligt lag skyldig att uppge nya adressen till "gamla" hyresvärden?Tacksam för snabbt svar!
Noa Shasavar |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga! Du är inte skyldig att ange din nya adress till din tidigare hyresvärd. När du flyttar är du endast skyldig att göra en flyttanmälan till Skatteverket så att du får rätt folkbokföringsadress enligt 25 § folkbokföringslagen. Om du har ytterligare frågor är du varmt välkommen att återkomma till oss på Lawline! Vänliga hälsningar,

Vems ansvarar för att införskaffa ny spis?

2021-03-08 i Hyresrätt
FRÅGA |HejJag hyrde mitt hus och allting funkade.Efter bara 3 månader får jag problem med ugnen.Vems ansvarar för att införskaffa ny spis?Tack
Elmer Mårtensson Wallhult |Hej och tack för att du valt att vända dig till oss på Lawline med din fråga!Avtal, genom vilka hus eller delar av hus upplåts till nyttjande mot ersättning regleras i 12 kap Jordabalken (JB), även kallad hyreslagen.Det är din hyresvärd som anses äga spisen. Hen har troligtvis i hyreskontraktet redan förpliktat sig att ansvara för att en ny spis inskaffas vid eventuellt fel. Det allt vanligaste är att hyresgästen då hör av sig till hyresvärden och beskriver situationen, var på hyresvärden ansvarar för att problemet åtgärdas. Så länge som felet med kylen har orsakats till följd av normalt användande skall du som hyresgäst inte behöva stå för hyresvärdens kostnader för att åtgärda felet. Om felet istället skulle ha uppkommit till följd av vårdslöst användande så blir du som hyresgäst ersättningsskyldig, detta framgår av 12 kap. 24 § JB.Av 12 kap 18a § JB framkommer att hyresnämnden får förelägga hyresvärden att vidta åtgärd för att hyresrätten ska uppnå lägsta godtagbara standard. Lägsta godtagbara standard innefattar att hyresrätten bland annat måste vara "försedd med anordning för matlagning, omfattande spis, diskho, kylskåp, förvaringsutrymmen och avställningsytor", en fungerande spis ingår alltså i den lägsta godtagbara standarden.Det innebär att hyresnämnden kan kräva att hyresvärden ser till att lägenheten upprätthåller denna standard. För att ett åtgärdsföreläggande till hyresnämnden skall kunna genomföras måste du som hyresgäst ansöka om detta. På Sveriges Domstolars hemsida finns Information om hur du ansöker om åtgärdsföreläggande. Sammanfattningsvis, det första jag rekommenderar dig att göra är alltså att upplysa din hyresvärd om problemet. Skulle hyresvärden efter påminnelser fortfarande inte laga eller införskaffa en ny spis, kan du kontakta hyresnämnden. Jag hoppas att detta gav dig svar på din fråga. Vänligen

Hur beräknas uppsägningstid för en hyresrätt?

2021-03-07 i Hyresrätt
FRÅGA |Hej,jag hyr en bostad med 1 månads uppsägningstid. I december meddelade jag hv att jag ville flytta ut 15 mars vilket hv bekräftade i skrift var ok. Nu vill hv att jag betalar full, hyra för mars, måste jag det?Tack på förhand, mvh osäker
Daniel Högström |Hej,Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Jag tolkar din fråga som att du undrar om du måste betala hyra för hela månaden även om du flyttar ut innan månaden är slut. Jag utgår från att du bor i en hyresrätt. Om du hyr en bostadsrätt i andra hand gäller samma regler men då gäller lagen om uthyrning av egen bostad.Uppsägningstiden räknas i hela kalendermånader och räknas från början av en månad till slutet av en månad (12 kap. 4 § JB). Det innebär att du kan säga upp ditt hyreskontrakt när du vill men uppsägningstiden räknas från början av månaden efter uppsägningen. I ditt fall innebär det att uppsägningstiden löper fram till och med sista mars även om du flyttar ut tidigare än så.Om du har fler frågor är du varmt välkommen att kontakta oss på Lawline igen.Med vänliga hälsningar,

Måste hyresgäst lämna kvar vitvaror som denne själv köpt till lägenheten, när det är dags för flytt?

2021-03-14 i Hyresrätt
FRÅGA |HejMin syster hur en lägenhet av privat hyresvärd, när hon flyttade in för knappt 2 årsedan så ville hon ha sina egna vitvaror som kyl/frys och spis.Detta va ok från värden som hjälpte till att ta bort det som tillhörde lägenheten. Nu när hon sagt upp lägenheten så säger hyresvärden att detta tillhör lägenheten och att om hon tar med sig detta så ska hon köpa nytt som inte är äldre än 2 år, trots att det som fanns i lägenhet innan var äldre. Min syster ville förvara det som togs bort i sin källare men dom tog hand om det själva och använde det i sina andra lägenheter. Min syster har kvitto på att hon köpt detta.
Hilma Nilsson |Hej! Tack för att du vänder dig till oss på Lawline med din fråga.Såsom jag förstår din fråga, undrar du om det är så att din syster måste lämna kvar de vitvaror hon själv köpt till sin hyreslägenhet nu när hon sagt upp hyreskontraktet.De regler som är relevanta för din fråga återfinns i jordabalken (JB). Jag kommer förklara dessa regler, och sedan applicera dem på din fråga.Fast egendomVilka saker, eller med andra ord, vilken egendom, som man som hyresgäst får ta med sig från en hyreslägenhet beror på om egendomen klassificeras som fast eller lös egendom. Med fast egendom avses i jord, som delas in i olika fastigheter (1 kap. 1 § JB). Vissa tillbehör till dessa fastigheter är också fast egendom, såsom byggnader, stängsel och ledningar (2 kap. 1 § 1 stycket JB). Det betyder att en hyreslägenhet är fast egendom, eftersom denna är i en byggnad som tillhör fastigheten.ByggnadstillbehörVidare, finns det även tillbehör till själva byggnaden som kan vara fast egendom. Till byggnadstillbehör klassas sådan egendom som är avsett för stadigvarande bruk för byggnaden eller delar av denna (2 kap. 2 § 1 stycket JB). Som exempel på detta nämns just vitvaror såsom kyl och frys tvättmaskin (2 kap. 2 § 2 stycket 1 punkten JB). Det betyder att huvudregeln är att dessa vitvaror också är fast egendom, och ska då följa med hyreslägenheten.Undantag till ovan nämnda huvudregel, är om egendomen som nyttjanderättshavare eller annan än fastighetsägaren tillfört fastigheten hör inte till denna, om inte egendomen och fastigheten kommit i samme ägares hand (2 kap. 4 § 1 stycket JB). Detta betyder att den egendom, i form av vitvaror, som din syster tillfört lägenheten blir byggnadstillbehör först när äganderätten av dessa får samma ägare. Detta kan ske genom att din syster säljer vitvarorna till hyresvärden, så hen äger både vitvarorna och lägenheten, eller om din syster skulle köpa lägenheten och hon på så sätt äger både lägenhet och vitvarorna i denna. I den situation som du beskriver, har inte vitvarorna och lägenheten samma ägare, eftersom din syster fortfarande äger vitvarorna och hyresvärden äger lägenheten.Detta har även domstol kommit fram till i sin praxis, att om det är egendom som relativt enkelt går att separera från bostaden, så ska denna inte anses ha blivit en del av fastigheten (NJA 1996 s. 693). Om det istället är något som är svårare att ta bort, exempelvis tapeter, så är detta att anse som tillbehör som ingår i fastigheten (NJA 2002 s. 561). Eftersom det i din systers fall handlar om bland annat kyl och frys och spis, som inte innebär någon svårare separation från lägenheten, så ska de inte ses som fastighetstillbehör i förhållande till domstolens praxis.SammanfattningHuvudregeln är att vitvaror såsom kyl och frys, tvättmaskin och liknande är att dessa är byggnadstillbehör och därmed fast egendom. Sådan egendom får inte en hyresgäst ta med sig vid en flytt. Undantag till denna huvudregel är dock när en hyresgäst själv köpt och tillfört dessa till lägenheten. För att vitvarorna i en sådan situation ska kunna bli byggnadstillbehör och fast egendom, krävs att vitvarorna och lägenheten har samma ägare. Det kan ske antingen genom att fastighetsägaren till lägenheten (hyresvärden) köper vitvarorna, eller att hyresgästen köper lägenheten.Svaret på din fråga är därmed att din syster inte ska behöva lämna kvar vitvarorna i lägenheten och hon har därmed rätt att ta med sig dessa vid flytt.Jag hoppas jag tolkat din fråga rätt, och att jag även har besvarat denna. Om du har fler funderingar, är du alltid välkommen att ställa dina frågor till oss på Lawline!Vänligen,

Får man sätta in en tvättmaskin i en hyreslägenhet?

2021-03-08 i Hyresrätt
FRÅGA |Hej. Jag undrar om jag har rätt till en tvättmaskin i min hyreslägenhet? Jag bor högst upp och har svårt att gå pga sjukdom. Har problem att gå till tvättstugan då den ligger i källaren.
Hanna Ullerholt |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Regler rörande hyreslägenheter hittar du i 12 kap. jordabalken (JB), även kallad hyreslagen. Som hyresgäst har du rätt att på egen bekostnad måla, tapetsera och utföra andra jämförliga åtgärder utan att först fråga din hyresvärd om lov. Minskar du värdet på lägenheten så ska dock hyresvärden få ersättning för det (12 kap. 24a § första stycket JB). Exempel på jämförliga åtgärder har angetts i lagens förarbeten och kan vara "montering av persienner, kakelsättning i kök och våtutrymmen, utbyte av golvlister, inläggning av heltäckande mattor på linoleumgolv, utbyte av innerdörrar eller vred till sådana och uppsättning av träpanel i hallar eller rum". En hyresgäst får inte utföra några större ingrepp i lägenheten som att ändra planlösningen genom att ta bort en vägg, byta ut den fasta köksinredningen eller bygga om ett rum till bastu. Att sätta in en tvättmaskin kan anses hamna någonstans mittemellan vad man som hyresgäst har rätt att göra och inte har rätt att göra. En installation av tvättmaskin brukar vara tillåtet, men du bör fråga din hyresvärd om lov innan du sätter in en. Ibland är inte vattenledningar anpassade för en tvättmaskin eller så klarar inte badrummet av en tvättmaskin på grund av andra anledningar. Det är du som hyresgäst som själv får bekosta tvättmaskinen och installationen bör även utföras fackmannamässigt, dvs. att en kunnig person installerar den.Hoppas du fick svar på din fråga!Vänliga hälsningar,

Lokalhyresgäst orsakar störningar för boende i huset

2021-03-08 i Hyresrätt
FRÅGA |Hej, jag bor i en lägenhet i en bostadsrättsförening i innerstan i Sthlm. Efter att vi har flyttat in har det öppnat en yoga studio vägg i vägg med vår lägenhet. Hur mycket ljud ska man behöva tåla? Jag hör musik och bas in i vår lägenhet på dagar och kvällar, vardagar och helger. Deras lokal är också vägg i vägg med vår uteplats/balkong. Är det ok att spela hög technomusik så vi inte kan sitta och äta lunch där på helger på våren och sommaren? Eller ha öppet fönster? Tack för er hjälp. Med vänlig hälsning, ledsen boende.
Matilda Hamner |Hej och tack för att ni vänder er till Lawline med er fråga!Jag utgår från att din bostadsrättsförening hyr ut lokalen till "yogaföretaget" vilket innebär att jordabalken (JB) är tillämplig.Vad gäller vid störningar i lokaler?Lokalhyresgäster har en skyldighet att inte störa de andra boende i huset. Störningarna får inte ske i sådan grad att det kan vara skadligt för hälsan eller annars försämra bostadsmiljön (12:25 § 1 st. JB). Vanliga exempel på störningar är bland annat störande ljud i form av t.ex. hög musik, skrik eller bankningar. Om det finns ordningsföreskrifter i föreningen som stadgar att man ska vara tyst efter vissa tider kan det innebära störningar om man bryter mot dessa. Däremot är man som boende i ett lägenhetshus tvungen att leva med acceptabla ljud, t.ex. ljudet från lekande barn och normalt beteende.Hur ska bostadsrättsföreningen hantera problemet med störningarna?Det krävs att, de boende som upplever störningar från andra i huset, framför sina klagomål till styrelsen i föreningen. Styrelsen har en skyldighet att utreda vid klagomål från boende i huset. Styrelsen måste agera snabbt och ta klagomålen på allvar. Styrelsen har bevisbördan vid en eventuell tvist och måste kunna styrka grunden för förverkande om det skulle bli aktuellt.Vid störningar ska, om styrelsen finner skäl för det, delge en rättelseanmodan till den som ska upphöra med störningarna. Då har hyresgästen cirka 4–5 veckor på sig att rätta sig innan styrelsen kan gå vidare med en eventuell uppsägning. Om hyresgästen rättar sig inom denna tid sker ingen vidare åtgärd. Däremot om hyresgästen inte vidtar rättelse har bostadsrättsföreningen rätt att förverka hyresrätten. Det innebär att hyresavtalet upphör att gälla omedelbart och hyresgästen måste flytta ut (12:42 6 p. JB).Sammanfattningsvis kan bostadsrättsföreningen göra mer än att bara säga till lokalhyresgästen att sluta med störningar. Lokalhyresgästen kan bli tvungen att flytta på bostadsrättsföreningens begäran.Vad gäller vid bostadsrättsföreningens passivitet att ingripa mot störningarna?Ifall bostadsrättsföreningen inte gör något åt störningarna kan du vända dig till hyresnämnden som kan meddela ett åtgärdsföreläggande. Ett åtgärdsföreläggande innebär att bostadsrättsföreningen ska lösa ett problem t.ex. störningar före ett visst datum. Det finns även en möjlighet att få nedsättning av årsavgiften under tiden som störningarna sker.Om du har fler frågor är du varmt välkommen att ställa dem till oss på Lawline!Med vänliga hälsningar,

Kan en fastighetsägare begära förskott av hyra för nio månader?

2021-03-06 i Hyresrätt
FRÅGA |hej, kan en fastighetsägare begära förskott av hyra i 9 månader?Hur många månader kan han begära hyra i förskott?
Erika Björnfors |Hej!Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Bestämmelser om hyra av fastighet finns i jordabalken (JB).Av din fråga framgår det inte om det rör sig om hyra av lokal, bostad eller om det rör sig om hyra av jord i form av exempelvis jordbruksarrende. Detta har betydelse för svaret på din fråga, eftersom det gäller olika bestämmelser beroende vad du hyr. Därmed kommer jag gå igenom de olika typerna i mitt svar.LokalVid hyra av hus eller delar av hus gäller JB 12 kap., eller hyreslagen som den också brukar kallas för (JB 12 kap. 1 § första stycket). Hyreslagen gäller både för hyra av lokal och bostad, men det finns olika bestämmelser om när hyran ska betalas. Bestämmelserna i JB 12 kap. är tvingande och gäller till fördel för hyresgästen (JB 12 kap. 1 § femte stycket). Ett avtal som strider mot bestämmelserna gäller alltså inte, utan lagen har då företräde. När det gäller lokaler är utgångspunkten att parterna är fria att bestämma när hyran ska betalas, det råder avtalsfrihet (JB 12 kap. 20 § första stycket). Hyreskontrakt innehåller i stort sett alltid en sådan klausul och du får därmed kolla vad som står i hyresavtalet gällande när hyran ska betalas. Ifall det står i hyresavtalet att du som hyresgäst ska betala hyran nio månader i förskott så kan därmed fastighetsägaren kräva att du ska betala hyran nio månader i förskott. Fastighetsägaren kan begära betalning av hyran i förskott så många månader som det står i hyresavtalet. Allt beror alltså på vad du och fastighetsägaren har kommit överens om när betalning ska ske och hur många månader du ska betala för varje gång. Ifall det inte står något om när hyran ska betalas och för hur många månader du ska betala för så ska hyran betalas en månad i förskott. BostadNär det gäller hyra av bostad så är bestämmelserna annorlunda jämfört med hyra av lokal. Detta eftersom det finns ett undantag om avtalsfriheten när hyran ska betalas (JB 12 kap. 20 § första stycket andra meningen).Bostadshyresgäster har alltid rätt att betala sista vardagen före nästkommande månad. Om du hyr en bostad så har du alltså rätt att betala en månad i förskott, och fastighetsägaren kan alltså inte kräva att du betalar mer än en månad i förskott. Då kan alltså inte fastighetsägaren kräva att du betalar hyra nio månader i förskott eller fler månader utöver en månad.Detta gäller dock inte den första månadens hyra. För denna har parterna avtalsfrihet och kan komma överens om att den exempelvis ska betalas ett kvartal eller nio månader före tillträdet. Arrende Arrende betyder att en fastighetsägare upplåter nyttjanderätt till jord mot vederlag, dvs. ersättning i form av pengar, natura eller dagsverke (JB 8 kap. 1 §). En fastighetsägare kan exempelvis hyra ut sin jordbruksfastighet till en person som vill bedriva jordbruk, detta kallas för jordbruksarrende.Ifall det rör sig om arrende av jord så ska arrendeavgiften betalas senast tre månader före varje kalenderårs utgång (JB 8 kap. 12 §). Arrendeavgiften ska alltså inte betalas i förskott eller efterhand och den ska betalas årsvis som utgångspunkt. Det finns dock inget som hindrar att parterna i arrendeavtalet kommer överens om att arrendeavgiften ska betalas vid en annan tidpunkt, i förskott eller efterhand, eller att betalning ska ske t.ex. månadsvis eller kvartalsvis, eller som i ditt fall 9 månader i förhand. Ifall det rör sig om arrende så är alltså utgångspunkten att arrendeavgiften ska betalas årsvis men inte i förtid, du får dock kolla i avtalet vad som gäller eftersom det råder avtalsfrihet. SammanfattningDet framgår inte av din fråga om du hyr en lokal, bostad eller nyttjanderätt av jord i form av exempelvis ett jordbruksarrende. Svaret på om fastighetsägaren kan begära betalning av hyran i förskott på nio månader blir olika beroende på vad du faktiskt hyr. Om du hyr en lokal så gäller avtalsfrihet och om du och din fastighetsägare har kommit överens om att hyran ska betalas nio månader i förskott, så är detta som gäller. Om inget är avtalat gäller förskottsbetalning av en månad. Om du istället hyr en bostad så har du rätt att betala en månad i förskott, och fastighetsägaren kan därmed inte kräva att du betalar nio månader i förskott. Ifall det rör sig om nyttjanderätt av jord genom exempelvis jordbruksarrende så gäller avtalsfrihet, men utgångspunkten är att arrendeavgiften ska betalas årsvis men inte i förskott. Hoppas du fick svar på din fråga, annars är du välkommen att ställa en ny till oss på Lawline!Med vänlig hälsning,