Vad kan jag göra om min granne använder narkotika?

2021-02-28 i Hyresrätt
FRÅGA |1. Är det tillåtet att röka hasch eller narkotika av något slag i en flerfamiljsfastighets lägenhet? 2. Upplever att jag utsätts för knarklukt från grannboende i samma fastighet och reagerar genom att bli trött och okoncentrerad.3. Kan jag genom passivt intag av knarkdoft få bestående biverkningar?4. Är det möjligt att avläsa lukten och definiera vad den består av?
Vilhelm Oxhammar |Hej och tack för att du ställer din fråga till Lawline. Såsom jag uppfattat det påstår du att din granne röker narkotika av något slag och ni bor i en flerfamiljsfastighet. Din fråga är uppdelad i fyra, där endast den första är strikt juridisk och jag kommer dessvärre bara att kunna besvara denna. Det är inte tillåtet att röka hasch eller annan narkotika i Sverige.Enl. Svensk lag är det brottsligt att bruka narkotika (vilket bl.a. hasch klassas som) enl. 1 § 6 p. Narkotikastrafflagen. På så sätt är det, om det kan visas, olagligt av din granne att över huvud taget röka narkotika. Det är däremot inte i sig olagligt att att vara påverkad av det, vilket har en viss koppling till att brukandet måste ske avsiktligt. Ett exempel är att det inte är olagligt om du blir narkotikapåverkad efter att någon har lurat i dig narkotika. Av din fråga verkar det dock som att din granne röker hasch medvetet, vilket är en olaglig handling. Detta bör givetvis polisanmälas. Att enbart röka hasch är ett mindre allvarligt narkotikabrott och brukar rubriceras som ringa narkotikabrott. Straffet för det brottet är böter eller högst sex månaders fängelse, se 2 § Narkotikastrafflagen. Din granne kan förmodligen inte vräkasAtt du bor i en flerfamiljsfastighet kan vara relevant om både du och din granne hyr delar av den eller flerfamiljshuset är uppdelad i bostadsrätter. Om ni hyr fastigheten så tillämpas reglerna i 12 kap. JB. Där finns det möjlighet att omedelbart säga upp en hyresgäst under vissa förutsättningar. Att säga upp någon med omedelbar verkan enbart för att denne brukar narkotika är förmodligen inte en tillräckligt stark anledning. I lagen anges att det ska röra sig om mer kvalificerad brottslighet som ingår i en del av en näringsverksamhet (exempelvis olaglig narkotika-tillverkning eller spelverksamhet) (12 kap. 42 § 11 p. JB ). Samma regel finns för bostadsrätter i 7 kap. 18 § p. 8 Bostadsrättslagen. Dock kan det vara så att det finns en rätt till omedelbar uppsägning på grund av att bruket av narkotika gör att hyresgästen orsakar så pass allvarliga störningar att dessa inte ska behöva tålas av grannarna. (Se JB 12:25 st. 3 samt 7:9 st. 3 BrL) Detta blir en bedömningsfråga som hyresnämnden/Bostadsrättsföreningen + socialnämnden kommer att ta upp om du väljer att anmäla saken dit. AvslutningJag hoppas att jag kunnat bringa någon klarhet till din situation. Mitt bästa tips är att du kontaktar en jurist för att ta saken vidare om det rör sig om en hyres- eller bostadsrätt. Du bör även polisanmäla om du misstänker brukande av narkotika. Om du undrar över någonting mer så är det bara återkomma till mig eller mina kollegor på Lawline så ska vi hjälpa dig. Allt gott!

Får hyresvärd låsa utrymme?

2021-02-27 i Hyresrätt
FRÅGA |Hej Har jag som hyresvärd rätt att låsa ett utrymme som ingår i en hyresgästs hyresavtal vid uteblivna hyror?
Johannes Ljusteräng |Hej! Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga.I din fråga aktualiseras egentligen två olika frågor. Dels är det fråga om vad du får göra när hyresgästen inte betalar sin hyra, dels vad det får för konsekvenser om du skulle låsa utrymmet.Åtgärder vid obetald hyraRegler om hyresrätter, det vill säga hyra av bostad och lokal, finns i jordabalkens (JB) tolfte kapitel. En hyresrätt är förverkad och hyresvärden berättigad att säga upp avtalet att upphöra i förtid om hyresgästen dröjer med att betala hyran mer än en vecka (JB 12 kap 42 § st 1 p 1). Om avtalet sägs upp på grund av förverkande har hyresvärden, det vill säga du, rätt till skadestånd för den ekonomiska skada du lidit (JB 12 kap 42 § st 6). Du har med andra ord rätt att säga upp hyresavtalet och också rätt till skadestånd.Om hyresgästen inte frivilligt flyttar, kan hyresvärden ansöka om avhysning hos Kronofogden (lagen om betalningsföreläggande och handräckning (BFL) 1, 3 §§). Innan Kronofogden tar beslut i frågan har hyresgästen rätt att yttra sig (BFL 25 §). En hyresvärd kan alltså inte tvinga någon att flytta själv eller för den delen byta lås på ett tillhörande utrymme, utan det måste prövas av Kronofogden. Du kan läsa mer om avhysning och vanlig handräckning här.Får du låsa utrymmet?En hyresgäst har rätt att få tillgång till de utrymmen som framgår av hyresavtalet. En hyresvärd får inte hindra hyresgästens tillgång till dessa utrymmen. Detta utgör en olovlig rubbning av någon annans besittning (det vill säga hyresgästens besittning till utrymmet) och är straffbart som egenmäktigt förfarande (brottsbalken 8 kap 8 §). Av den anledningen rekommenderar jag dig att inte låsa utrymmet, med risk för att du annars blir skyldig att betala böter och skadestånd.Sammanfattningsvis tycker jag alltså att du bör säga upp hyresavtalet. Om hyresgästen inte flyttar, bör du kontakta Kronofogden angående avhysning.Hoppas att du fick svar på din fråga!Med vänlig hälsning,

Är hyresgästen skyldig att betala för reparationer?

2021-02-26 i Hyresrätt
FRÅGA |Hej!Jag bor en villa som är en hyresrätt, jag upptäckte idag att några vattenledningar troligtvis har frusit och mailade därför min hyresvärd. Hon uppmanade mig att kontakta fastighetsbolagets godkända vvs operatör och sedan återkoppla med besked om problem/åtgärd/skada. Hon skrev också att jag vid behov ska göra en skadeanmälan till mitt hemförsäkringsbolag. Frågan jag har är om jag som hyresgäst är skyldig att betala för hantverkare och eventuella åtgärder?
Felicia Hauzenberger |Hej! Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga. Vilken lag är tillämplig?På hyresavtal som avser en bostadslägenhet så tillämpas, under vissa omständigheter, lagen om uthyrning av egen bostad. Detta förutsätter att uthyrningen inte har som syfte att utgöra näringsverksamhet samt att det inte är fråga om uthyrning för fritidsändamål. Det förutsätter även att det enbart är fråga om en upplåtelse och inte flera (1 § Lagen om uthyrning av egen bostad). På frågor som inte regleras i denna lag så är det dock 12 kap. Jordabalken som ska tillämpas istället (1 § 2 st. Lagen om uthyrning av egen bostad). Frågan om hyresvärdens eller hyresgästens ansvar för skador regleras inte i Lagen om uthyrning av egen bostad. Av denna anledning så får man, oavsett om ditt hyresavtal omfattas av Lagen om uthyrning av egen bostad eller inte, söka vägledning i 12 kap. Jordabalken. Vem ansvarar för underhåll?Som hyresgäst så ska man ansvara för all skada som man själv orsakat (12 kap. 24 § Jordabalken). Hyresgästen är även skyldig att informera hyresvärden om skada som uppkommit i lägenheten, vilket du har gjort (12 kap. 24 § 2 st. Jordabalken). I detta fall så handlar det dock om att vattenledningarna har frusit. Skadan beror således inte på något som du som hyresgäst har gjort. Hyresvärden ska under hyrestiden se till att hyreslägenheten hålls i ett sådan skick som gör att den är brukbar och uppfyller den standard som krävs (12 kap. 15 § 1 st. Jordabalken och 12 kap. 9 § Jordabalken). Som hyresgäst ska du alltså inte behöva ansvara för sådana skador som du inte själv har orsakat. Jag rekommenderar att du informerar din hyresvärd om att du inte tänker betala för reparationerna innan du anlitar en hantverkare så att det inte uppkommer några oklarheter senare. Om du är i behov av fortsatt vägledning så är du varmt välkommen att kontakta Lawlines jurister (https://www.lawline.se/boka). Med vänliga hälsningar.

Jag har betalat ett felaktigt hyresbelopp, är hyresvärden återbetalningsskyldig?

2021-02-23 i Hyresrätt
FRÅGA |Min hyresvärd gjorde av misstag en för hög hyreshöjning våren 2019 vilket de erkände i höstas. De sänkte då hyran till rätt nivå men har fortfarande inte betalat tillbaka den felaktigt fakturerade hyran som jag ju så klart betalat. För de måste väl betala tillbaka?! Finns det någon tidsfrist då de inte längre behöver betala tillbaka? Och finns det någon väg jag kan trycka på för att få mina pengar?
Erica Lager |Hej!Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga. Hyresförhållanden regleras i 12 kap. jordabalken (även kallad hyreslagen). Måste hyresvärden betala tillbaka?I andra fall kan Hyresnämnden besluta om att en hyra är oskäligt hög och att hyresvärden ska betala tillbaka det överskjutande beloppet plus ränta (12 kap. 55 e § JB). I ditt fall har Hyresnämnden själva sagt att hyran var felaktig, det är således inte ett beslut av Hyresnämnden. Hyresvärden får lov att ändra hyran, men den måste vara skälig. Om hyresvärden har själva sagt att det var en felaktig hyra för avtalet, ska de rätta till fakturorna och med det betala tillbaka den del som betalats för mycket. De får inte lov att behålla pengar som inte rätteligen är deras. Finns det någon tidsfrist inom återbetalningen måste ske? Vart kan jag vända mig för att få hjälp att få mina pengar?I 12 kap. 61 § JB sägs att en hyresgäst som vill framställa ett fodringsanspråk gällande hyresförhållandet ska väcka talan om det inom 2 år från det att hyresgästen lämnat lägenheten. Det är Hyresnämnden som är behörig att pröva tvister gällande hyresförhållandet (12 kap. 69 § JB) och alltså hit du ska vända dig vid en tvist.Eftersom du inte redan har ett ärende gällande hyran i Hyresnämnden, kan ett första alternativ vara att kontakta din hyresgästförening. De kan ge dig vidare råd samt hjälpa dig att prata med din hyresvärd gällande återbetalningen som du har rätt till. De kan också hjälpa dig att ta ärendet vidare till Hyresnämnden om det skulle behövas. Jag hoppas detta gav svar på dina frågor! Med vänliga hälsningar,

Kan en hyresvärd lägga över reparationsansvaret på hyresgästen?

2021-02-28 i Hyresrätt
FRÅGA |Hej! Jag bor i en hyresrätt. Nu har duschmunstycket lossat från duschslangen vilket behöver åtgärdas för att man ska kunna använda duschen. Min hyresvärd har tagit ett beslut att detta kan vänta till efter pandemin då de nu bara gör akuta åtgärder, tex åtgärdar vattenläckor. När jag ringer till felanmälan och hävdar att jag inte kan vänta med att duscha till pandemin är över menar de på att jag kan åtgärda felet själv, alltså åka och köpa ny slang och nytt munstycke och montera och spara kvittona för att någon gång i framtiden få tillbaka pengarna (?).Kan en hyresvärd verkligen göra så här? Jag betalar ju en dyr hyra varje månad för att slippa åtgärda fel själv.Tacksam för svar.
Benjamin Lindholm |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Vad säger hyreslagen om ditt fall?Vad gäller frågor rörande hyresrätter regleras detta i 12 kap. Jordabalken (även kallad hyreslagen, HL). En skada av duschen som leder till att denna inte längre blir brukbar och som inte är orsakad av hyresgästen själv kan möjligtvis innebära ett sådant grundläggande fel i lägenhetens funktion att 15 § HL blir tillämplig. Av 15 § HL framgår det att hyesvärden har en s.k. underhållsplikt där denne med skäliga tidsmellanrum ansvarar för att utföra sedvanliga reparationer för att säkerställa att hyresbostaden når upp till det kravet på full brukbarhet som framgår av 9 § 1 st. HL. Är skadan akut bör alltså hyresvärden åtgärda denna utan något oskäligt dröjsmål. Vad kan hyresgästen göra om skadan inte repareras?Om hyresvärden bortser från att åtgärda fel i bostaden trots tillsägelser från hyresgästen, kan hyresgästen med hjälp av 16 § HL som vidare hänvisar till 11 § 1 st. 1-5 p. HL göra gällande fem olika rättigheter som kan komma att bli gällande i situationer som denna, dessa sammanfattas nedan: Hyresgästen får åtgärda skadan själv på bekostnad av hyresvärden.Hyresgästen får säga upp hyresavtalet om skadan bör anses vara av väsentlig betydelse.Hyresgästen har rätt till skälig nedsättning av hyran så länge skadan inte har åtgärdats.Hyresgästen kan få rätt till ersättning för skadan.Hyresgästen kan med hjälp av hyresnämnden ålägga hyresvärden att åtgärda bristen genom ett s.k. åtgärdsföreläggande.Kan hyresvärden lägga över reparationsansvaret på hyresgästen?Som ovan sagt har hyresgästen en rättighet att själv åtgärda felet i bostaden på hyresvärdens bekostnad, detta är som nämnt förutsatt att hyresvärden har brustit i sin underhållsplikt. Men detta skall alltså anses vara en rättighet för hyresgästen, och inte en rättighet för hyresvärden. Din hyresvärd äger som huvudregel alltså ingen rätt att lägga över reparationsansvaret på dig som hyresgäst och begära att du åtgärdar skadan för att sedan bli återbetald för kostnaderna. Däremot är det värt att framhålla att de oklarheter som pandemin innebär för rättsläget även gäller situationer som denna. Det är svårt att ta ställning till om din hyresvärds hänvisning till covid-19 faktiskt kan innebära en temporär begränsning från dennes underhållsplikt då ingen praxis på området har hunnit utvecklas i takt med de rådande omständigheterna.Sammanfattning:Denna skada ligger med störst sannolikhet inom hyresvärdens underhållsplikt. Hyresvärden ska utföra reparationer med skäligt tidsmellanrum, denna tidsfrist måste bedömas från fall till fall. Hyresvärden har som huvudregel ingen rätt att lägga över reparationsarbetet på dig som hyresgäst, dock är det oklart vilken inverkan covid-19 har på denna situation varför det blir svårt att ge något konkret svar. Om du har ytterligare frågor är du varmt välkommen att kontakta våra jurister på Lawline.Vänliga hälsningar,

Gäller 12:25 JB i ökad utsträckning om grannen är känslig?

2021-02-27 i Hyresrätt
FRÅGA |Hej, jag är en sopran som går en operautbildning. Jag går på lektioner på min skola, men oavsett Corona-status så behövs det att öva hemma. Jag bor i en liten etta där det är många andra studenter och ungdomar.Nu till problemet: en granne bankar regelbundet i väggen, mycket kraftigt, precis när jag börjar sjunga. Jag har försökt prata med grannen, hitta lämpliga tider, och han sa bara att "han kunde inte alls få höra nånting under dagen" för att han jobbar osv osv. Detta gör jag med, så föreslog jag runt kl. 12 och runt kl 18.30. Till det fick jag inget svar, så jag tröttnade på att snacka med personen, men ändå håller mig vid dessa tider så mycket som möjligt.Övningarna behöver inte heller ta så lång tid utan kanske max 30minuter hög sång fördelat vid dessa två tillfälle. Oftast typ 10 minuter per gång. Sedan sjunger ibland när jag diskar o duschar, men det är inte alls högt, utan helt vanligt sjungande.Enligt andra grannar så antingen är det neutralt eller t.o.m. fint att höra. Enligt hyresvärden så ska jag få sjunga. Jag är också mycket tolerant av alla grannars ljud.Lagen säger ju något som liknar "man får låta under dagen så länge det inte skadar hälsan eller försämrar bostadsmiljö. Men detta hjälper mig inte mycket. Öronen kan ju inte skadas av sång genom väggarna, men kan grannen då säga att jag ger honom ångest eller nått sånt? Det är ju väldigt lätt att bli diagnoserad med något sånt i Sverige iaf. Det som faktiskt orsakar ångest är sjukt starkt bankandet...
Klara Zethraeus |Hej!Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Jag tolkar din fråga som att du undrar hur rekvisitet i 12 kap 25 § Jordabalk (JB) ska tolkas.Det är precis som du redogör för i din fråga att ljud är acceptabla så länge det inte skadar hälsan eller försämrar bostadsmiljön. Detta innebär att man som granne kan behöva stå ut med ganska vardagliga ljud så som fotsteg, diskning och eventuella höjda röster. Enligt propositionen till lagrummet ska det inte heller tas hänsyn till om personen som störs är känsligare än andra (prop. 1992/93:115 s. 30).Om du har ytterligare frågor är du varmt välkommen att återkomma till oss på Lawline!Med vänlig hälsning

Vem ersätter en om ens lägenhet skadas under hyrestiden och skadan inte beror på en själv?

2021-02-24 i Hyresrätt
FRÅGA |Jag har haft en vattenskada orsakad av de boende i lägenheten ovanför min. Mitt badrum är helt utrivet sedan 3 veckor tillbaka. Jag har endast en liten typ campingtoalett (poti-pot) insatt i ett sovrum. Min hyresvärd påstår att jag ska få hyresreducering av mitt försäkringsbolag, men de hävdar att han skall stå för den då det är hyresrätt. Vad gäller?
Hanna Ullerholt |Regler gällande hyreslägenheter finner du i 12 kapitlet jordabalken (JB).Om lägenheten skadas under hyrestiden och skadan inte beror på hyresgästen själv, så har hyresgästen rätt till nedsatt hyra för den tid som lägenheten är i bristfälligt skick (12 kap. 11 § första punkten tredje punkten och 12 kap. 16 § första stycket första punkten JB). Du ska då inte behöva betala full hyra till din hyresvärd för den tid som din lägenhet är skadad. Det är alltså inte försäkringsbolaget som ska ge dig pengar för detta, utan du ska få en sänkt hyra att betala till hyresvärden.Hoppas du fick svar på din fråga!Vänliga hälsningar,

Blir hyresgäst ersättningsskyldig efter ommålning?

2021-02-22 i Hyresrätt
FRÅGA |Hej, vi vill måla om i vår hyresrätt. Hyresvärden har godkänt färgerna, men säger att om nästa hyresgäst inte tycker om färgerna är det vi själva som blir ersättningsskyldiga. Kan detta verkligen stämma? Min tolkning är att bruksvärdet av lägenheten inte går ner och att om hyresvärden har godkänt så borde de själva ta ansvaret? Naturligtvis ska det utföras fackmannamässigt. Det är dova, icke-extrema färger.
Emil Wellander |Hej! Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga.Inledningsvis blir 12 kap. jordabalken (1970:994) (JB) tillämplig på din fråga eftersom din fråga rör ett hyresförhållande. Hyresvärden har rätt till ersättning om bruksvärdet minskasAv 12 kap. 24 a § JB framgår att en bostadshyresgäst har rätt att på egen bekostnad i lägenheten utföra målning och vidta jämförliga åtgärder. Om lägenhetens bruksvärde därigenom skulle minska, har dock hyresvärden rätt till ersättning. Vidare stadgas i 12 kap. 24 a § andra stycket JB att parterna kan träffa ett avtal om att ovannämnda bestämmelser helt eller delvis inte ska gälla. Detta kan ni som parter göra om antingen:1. Ert hyresavtal avser ett enfamiljshus som inte är avsett att hyras ut varaktigt. Alternativt att det rör sig om en lägenhet inom en ägarlägenhetsfastighet som inte är avsedd att hyras ut varaktigt, eller2. Om lägenheten har upplåtits av någon som innehade den med bostadsrätt och lägenheten alltjämt innehas med en sådan rätt. Enligt 24 a § tredje stycket JB är det hyresnämnden som ska avgöra om du som hyresgäst ska betala ersättning på grund av att bruksvärdet minskas. Det är alltså varken hyresvärden eller den blivande hyresgästen efter dig som gör bedömningen om bruksvärdet minskas. Du bör inte kunna krävas på ersättningSvaret på din fråga är således att du inte ska stå för några kostnader så länge ommålningen inte sänker bruksvärdet. Som du beskrivit är färgerna dova och icke-extrema och bör således inte sänka bruksvärdet. Din hyresvärd har ju dessutom godkänt färgerna och ommålningen ska göras fackmannamässigt. Dessa omständigheter talar emot att hyresnämnden skulle anse att bruksvärdet av lägenheten skulle sänkas med anledning av ommålningen. Andra regler skulle dock kunna gälla om ditt hyresförhållande stämmer in på någon av punkterna som tidigare lyftes från 12 kap. 24 a § andra stycket JB. Tolkningen som jag har gjort är dock att du har ett vanligt hyresförhållande utan några speciella avtal eller villkor. SammanfattningSammanfattningsvis är du inte ersättningsskyldig om nästa hyresgäst inte skulle uppskatta färgerna på väggarna. Du är endast ersättningsskyldig om bruksvärdet minskas. Den bedömningen görs av hyresnämnden. Jag hoppas att du fick svar på din fråga!Med vänliga hälsningar,