Har en otrevlig granne- vad kan jag göra?

2021-06-11 i Hyresrätt
FRÅGA |Hej! Vi har en granne som är otrevlig mot våra barn. Vi bor i en hyresrätt som är ett parhus. När barnen är ute och leker samtidigt som hon är ute säger hon högt och tydligt för sig själv: Kan inte ungarna bara gå och leka på skolgården istället? Om hela familjen är ute på altanen samtidigt som hon så mumlar hon argt för sig själv och går in och smäller igen altandörren efter sig.Vad kan vi göra?
Jasmine El Mallah |Hej, och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Upplever du att din granne är otrevlig mot dig är en bra början att försöka prata med grannen och komma fram till en lösning. Ifall det känns obekvämt eller du inte vill vända dig till grannen direkt, kan du be hyresvärden framföra dina klagomål/bekymmer. Det är viktigt att du känner att du och dina barn trivs hemma, varför det även finns möjlighet att kontakta hyresnämnden om du känner att din bosituation påverkas och hyresvärden inte varit till någon hjälp. Av din bakgrundsinformation har du angivit att grannen i princip har en dryg ton gentemot er. Skulle det vara så att situationen urartar på så sätt att grannen skulle börja hota er mm, kan detta aktualisera brott från hennes sida som gör det möjligt för er att polisanmäla. Jag hoppas att situationen löser sig för er framöver. Om du har ytterligare frågor är du varmt välkommen att återkomma till oss på Lawline.Vänliga hälsningar,

Lokaler och det indirekta besittningsskyddet

2021-01-28 i Hyresrätt
FRÅGA |Hej, gäller besittningsrätten för lokaluthyrning även om en bestämd uthyrningsperiod har avtalats, låt säga ett år? Eller gäller det bara vid tillsvidare kontrakt? Om det skulle gälla även vid bestämd period så är det ju i princip omöjligt att bli av med en hyresgäst om denna sköter sig enligt kontrakt, även fast man bara skrivit kontrakt på ett år.
Jasmine El Mallah |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!En lokalhyresgäst har som huvudregeln inte rätt till någon förlängning av hyresavtalet. Vid uppsägning av annan anledning än kontraktsbrott från hyresgästen, har denne enligt 12 kap. 56–60 §§ Jordabalken (JB) istället ett indirekt besittningsskydd, vilket innebär att hyresgästen har rätt till ersättning om hyresförhållandet inte förlängs, 12 kap. 58§ b JB. Här skiljer det sig således från det direkta besittningsskyddet som aktualiseras i fråga om bostadslägenheter.Det indirekta besittningsskyddet har i förarbeten till lagen motiverats utifrån behovet av ett rättsligt skydd för hyresgästen. Detta då denne ofta bedriver förvärvsverksamhet av något slag i lokalen och går miste om det ofta betydande ekonomiska värde som hyresgästen skapat genom sitt arbete och sin kapitalinsats. Bara för att ett hyresavtal upphör behöver det dock inte betyda en ersättningsskyldighet för hyresvärden, utan rätten till ersättning kan falla bort enligt bestämmelserna i 12 kap. 57§ st. 1 p. 1–5 JB. Punkt 4 ger uttryck för den s.k. generalklausulen som stadgar att ersättningsskyldigheten faller bort ifall hyresvärden har befogad anledning att motsätta sig en förlängning av hyresförhållandet. Det brukar talas om att skälen för avflyttningen ska vara av saklig art där det är tillräckligt att skälen bärs upp av ett legitimt intresse. Om sakliga skäl föreligger beror ersättningsskyldigheten på tyngden av dessa skäl i förhållande till hyresgästens intresse av att behålla lokalen. Det görs därför en avvägning mellan motstående parters intressen. Ett fall där generalklausulen enligt förarbetena kan tillämpas är när det för hyresvärden är mer ekonomiskt fördelaktigt att hyra ut lokalen för verksamhet av annat slag. I vissa fall har ersättningsskyldigheten dessutom undgått genom att hyresvärden hänvisat till annan lokal som är godtagbar för hyresgästen. Det har för övrigt lämnats åt våra rättstillämpare att med beaktande av omständigheterna i det enskilda fallet avgöra om det framstår som rimligt att hyresgästens intresse av att behålla lokalen ska få vika för ett motstående intresse på hyresvärdens sida.Sammanfattningsvis kan alltså förstås att det finns ett indirekt besittningsskydd som blir aktuell när det talas om lokaler. Skyddet innebär ingen rätt till förläning av hyresavtal, men en eventuell rätt till ersättning. Hyresvärden är inte ersättningsskyldig om denne han sägas uppfylla någon av punkterna i 12 kap. 57§ JB. Jag hänvisar dig till att läsa rättsfallet NJA 2013 s. 1112 där Högsta domstolen redogjort en del för termen "indirekt besittningsskydd". Om du har ytterligare frågor är du varmt välkommen att återkomma till oss på Lawline.Vänliga hälsningar,

Hyresgästens vårdnadsplikt

2020-12-18 i Hyresrätt
FRÅGA |Hej,Vi har hyrt ett hus under 9 månader.Tyvärr så har en blomkruka luckrat upp fönsterbrädan precis där.Är vi ersättningsskyldiga eller ses det som en olyckshändelse?
Jasmine El Mallah |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Av 12 kap. 24§ Jordabalken (JB) följer en vårdnadsplikt för dig i egenskap av hyresgäst. Bestämmelsen stadgar att du under din hyrestid väl ska vårda lägenheten och vad därtill. Du är vidare skyldig att ersätta all skada som uppkommer genom ditt vållande eller genom vårdslöshet. Detsamma gäller vid försummelse av någon som hör till ditt hushåll, gästar, inrymt eller utgör arbete för din räkning. I andra stycket anges att du vid skada som ofördröjligen måste avhjälpas är skyldig att genast meddela hyresvärden om skadan eller bristen. Ifall du försummar att underrätta hyresvärden blir du ansvarig för den skada som försummelsen föranleder. Sammanfattningsvis kan det alltså till viss mån konstateras att ni kan bli ersättningsskyldiga oberoende av olyckshändelse. En olyckshändelse kan falla in under vårdslöshet. Om du har ytterligare frågor är du varmt välkommen att återkomma till oss på Lawline.Vänliga hälsningar,

När hyresgästen stör grannarna

2020-11-02 i Hyresrätt
FRÅGA |Hej! Jag hyr ut mitt hus som privatperson. Jag har nu fått klagomål från grannar till fastigheten att hyresgästerna stör. Kan jag på något sätt bli skadeståndsskyldig gentemot grannarna om jag inte gör något åt störningarna som hyresgästerna gör? Störningarna som grannarna klagar på är bland annat att gräsklipparen står igång och att de misstänker att hyresgästerna har stulit blommor från grannarna. Jag har bett dem polisanmäla om de blivit utsatta för brott men undrar nu om jag har något annat ansvar. De betalar hyra och jag känner inte att jag vill säga upp avtalet. Vh
Jasmine El Mallah |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Enligt 12 kap. 25§ Jordabalken (JB) ska hyresgästerna som använder huset se till att de som bor i omgivningen inte utsätts för störningar som i sådan grad kan vara skadliga för hälsan eller annars försämra deras bostadsmiljö att de inte skäligen bör tålas. Hyresgästerna ska vidare vid sin användning av lägenheten iaktta allt som fordras för att bevara sundhet, ordning och gott skick inom fastigheten. I förarbetena till lagen har angivits att utgångspunkten för vad som ska förstås med störningar i boendet är bestämmelserna i hälsoskyddslagen och hälsoskyddsförordningen om sanitär olägenhet. För att falla under olägenhet ansågs en störning kunna vara skadlig i psykiskt eller fysiskt hänseende för en människas hälsotillstånd. Stöd får tas från den allmänna uppfattning om vad som får godtas i ett hus likt ditt och en avvägning får göras av vad som ska anses vara en störning i boendet. Mindre störningar eller sådana som är tillfälligt övergående måste grannarna tåla. Hänsyn tas inte till om grannarna är känsliga än normalt (prop. 1992/93:115 s. 30). Däremot kan det sägas att de boende på natten ska kunna sova ostört, medan man på dagen får räkna med en del liv och rörelse i fastigheten.Ifall gräsklipparen upprepade gånger stått på under natten och stört grannarnas sömn, talar det för att bestämmelsen kan angripas. Vidare är stöld inget som bör accepteras, men du gjorde enligt min mening rätt i att hänvisa dem till att polisanmäla. Enligt 12 kap. 25§ st. 2 JB ska du som hyresvärd ge hyresgästerna tillsägelse att se till att störningarna omedelbart upphör samt, om dessa är bostadshyresgäster, underrätta socialnämnden i den kommun där bostaden är belägen om störningarna. Om hyresgästerna bryter mot detta och inte bättrar sig efter att de fått en tillsägelse kan hyresrätten förverkas enligt 42 § 1 st. 9 p. Det finns inte några särskilda regler om påföljd för en hyresvärd, som underlåter att reagera mot en störande hyresgäst. Möjligtvis kan grannarna tvinga dig att agera genom att hos hyresnämnden begära ett åtgärdsföreläggande. Om du har ytterligare frågor är du varmt välkommen att återkomma till oss på Lawline.Vänliga hälsningar,

Råttor i källaren- vad kan jag kräva av min hyresvärd?

2021-06-09 i Hyresrätt
FRÅGA |Hej! Vi har haft problem i råttor i källaren. En rätta har gnagat sönder och lagt avföring och urin på våra saker. Mycket är förstört. Vad kan jag kräva av min hyresvärd?
Jasmine El Mallah |Hej, och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Hyresvärdens ansvar: Din fråga aktualiserar bestämmelser i Jordabalken (JB). Enligt 12 kap. 9§ och 12 kap. 15§ JB har hyresvärden ett ansvar att vid tillträdesdagen och under hyrestiden, tillhandahålla lägenheten och tillhörande utrymmen i ett sådant skick att de enligt den allmänna uppfattningen i orten är fullt brukbara för sina avsedda ändamål. Till dessa regler hör även en vårdsplikt för hyresvärden att förhindra att ohyra förekommer och åtgärda de problem som uppstår, 12 kap. 17§ JB. Ersättning: I egenskap av hyresgäst har du rätt till ersättning för de skador som beror på hyresvärdens försummelse, 12 kap. 11§ och 16§ JB. Med skador avses person- och sakskador, men även förmögenhetsskador såsom flyttkostnader. Förekomsten av råttor i källaren är att betrakta som en skada, men kan inte ensamt anses innebära att hyresvärden varit vårdslös på ett sådant sätt som riskerar ersättningsskyldighet. Har hyresvärden känt till detta eller borde ha känt till detta och ej vidtagit åtgärder i god tid för att avhjälpa felet, kan det bli aktuellt att diskutera vårdslöshet. Av din bakgrundsinformation framgår inte något om hur länge detta hållit på eller liknande, varför det blir svårt för mig att ge ett mer konkret svar. Att ta med sig är dock att hyresvärden kan bli ersättningsskyldig för de skador som uppkommit till följd av råttorna. Ifall hyresvärden varit försumlig på så sätt att avvaktan att åtgärda detta lett till större problem- att era föremål förstörts, kan detta medföra att hyresvärden blir skyldig att ersätta för dessa skador. Som beskrivits ovan innebär enbart förekomsten av ohyra inte att hyresvärden kan bli ersättningsskyldig, utan det krävs att hyresvärden varit vårdslös eller försumlig. Att du t.ex. tvingas köpa nya saker kan absolut ses som en merkostnad, men det är inte lika självklart att det beror på hyresvärdens försummelse. Hyresnedsättning: Det finns en eventuell möjlighet utöver skadestånd få rätt till nedsättning av hyran med stöd av samma bestämmelser som ovan. Här tänker jag särskilt om det är så att källaren och lägenheten varit/är under bristfälligt skick. Det har funnits en tendens att sätta ner hyran med 25% vid förekomsten av råttor, oberoende av om hyresvärden varit försumlig eller inte. Det brukar då ofta ha krävt att hyresgästerna upplyst bristen för hyresvärden och inte haft tidigare problem med inbetalning av hyran. Om du har ytterligare frågor är du varmt välkommen att återkomma till oss på Lawline.Vänliga hälsningar,

Har lokalhyresvärden rätt att neka överlåtelse av lokalen till annan?

2021-01-28 i Hyresrätt
FRÅGA |En dag får x ett erbjudande från ett närliggande företag att ta över deras lokal mot en mindre summa pengar. Det är en liten butikslokal men med två stora skyltfönster, något de själva saknar. Just nu är det en service- och spelbutik, och den har funnits där i fem år. x och y diskuterar saken och kommer fram till att de skulle behöva en visningslokal för sina vackra möbler. Den nuvarande innehavaren kontaktar hyresvärden, som dock säger blankt nej. Han har andra planer för lokalen. Har hyresvärden rätt att neka innehavaren att överlåta lokalen till y och x?Vad kan de göra för att få tillgång till lokalen?
Jasmine El Mallah |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Din fråga aktualiserar 12 kapitlet i Jordabalken (JB) vilken även kallas hyreslagen. Huvudregeln enligt 12 kap. 32§ st. 1 JB är att hyresgästen inte får överlåta hyresrätten utan hyresvärdens samtycke. Enligt 12 kap. 36§ JB får däremot den som hyr en lokal för att helt eller till väsentlig del använda den för handel, hantverk, industri eller annan förvärvsverksamhet överlåta hyresrätten. Detta förutsätter att tillstånd till överlåtelsen lämnats av hyresnämnden. Ett sådant tillstånd ska lämnas om hyresvärden inte har befogad anledning att motsätta sig detta. Ifall hyresgästen innehaft lokalen mindre än tre år, får dock tillstånd enbart lämnats om det föreligger synnerliga skäl. Synnerliga skäl är ett rekvisit som inom juridik betraktas som väldigt omfattande och kräver mycket till för att kunna uppfyllas. I förevarande fall blir situationen lite annorlunda. Om man granskar 12 kap. 36§ JB noggrant går det att utläsa att bestämmelsen tar sikte på när den befintliga verksamheten ska övertas: " […] får överlåta hyresrätten till den som skall överta verksamheten [...]". Av bakgrundsinformationen går det att utläsa att det i lokalen bedrivs service- och spelbutik. X och Y önskar använda lokalen som visningslokal för sina möbler. Här blir det således en förändring i verksamheten, ändamålet med uthyrningen är inte densamma och därför är det inte den befintliga verksamheten som övertas.Den relevanta bestämmelsen att studera blir därför 12 kap. 23§ st. 2 JB. Bestämmelsen stadgar att en lokalhyresgäst inte får använda lokalen för annat ändamål än det avsedda om inte hyresnämnden lämnat tillstånd. Ett sådant tillstånd ska lämnas ifall hyresgästen innehaft lokalen längre tid än två år och har beaktansvärda skäl för en ändrad användning samt hyresvärden inte har befogad anledning att motsätta sig den. Tillståndet kan dessutom förenas med villkorEn alltför avvikande förändring av verksamheten, utan hyresvärdens tillstånd, kan vara skäl för att hyresvärden begär en rättelse där denne senare eventuellt säger upp hyresavtalet.Sammanfattningsvis kan det alltså konstateras att det finns möjlighet för x och y att få lokalen överlåten till sig, men att denna rätt inte kan härledas av 12 kap. 36§ JB. Sådan rätt skulle däremot kunna härledas av 12 kap. 23§ st. 2 JB förutsatt att hyresnämnden lämnar tillstånd vilket de ska om faktorerna i bestämmelsen är uppfyllda. Om du har ytterligare frågor är du varmt välkommen att återkomma till oss på Lawline. Vänliga hälsningar,

Rätten att säga upp ett hyresavtal av anledningen att man önskar sälja sin bostad

2020-11-03 i Hyresrätt
FRÅGA |Hej!Frågan gäller besittningsskydd.Jag och min fru hyr ut 3 hus och har gjort detta i många år till samma hyresgäster.Nu vill vi sälja husen och köparen vill få tillgång till husen vid tillträdet.Vi inser naturligtvis att en kort enkel uppsägning inte är möjlig.Finns det möjlighet att säga upp hyresgästerna överhuvudtaget?Är det möjligt med en väl tilltagen uppsägningstid 1-2 år?
Jasmine El Mallah |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Enligt 12 kap. 3§ Jordabalken (JB) ska hyresavtal som gäller för obestämd tid sägas upp för att upphöra att gälla. När det gäller bostadslägenheter har hyresgästen ett s.k. direkt besittningsskydd som återfinns i 12 kap. 46§ JB och som stadgar en huvudregel att hyresgästen har rätt till förlängning av hyresavtalet om hyresvärden sagt upp denna. Detta då besittningsskyddet dels syftar till att bringa hyresgästen trygghet i boendet. Undantagen då besittningsskyddet inte gäller radas upp i punktform i samma bestämmelse. Med andra ord måste punkterna analyseras för att avgöra om det är möjligt att säga upp hyresgästerna. Jag funderar över ifall punkt 6 hade kunnat bli aktuellt i ert fall. Punkten anger att förlängning av hyresavtalet inte behöver göras ifall avtalet avser en lägenhet i ett en- eller tvåfamiljshus eller inom en ägarlägenhetsfastighet och upplåtelsen inte ingår i en affärsmässigt bedriven uthyrningsverksamhet samt upplåtaren (ni) har sådant intresse att förfoga över lägenheten att hyresgästen skäligen bör flytta. Bestämmelsen verkar enligt förarbetena till lagen, gälla när hyresvärden har ett befogat intresse att av t.ex. sälja huset/husen, vilket ni har. Hänsyn ska här tas till att det kan ta lite tid för hyresgästen att hitta ett nytt boende men däremot ska det inte göras någon intresseavvägning eftersom hyresvärden alltid anses ha störst intresse av att kunna nyttja lägenheten för egen räkning. Ifall eran uthyrning däremot ingår i en affärsmässig verksamhet skulle eventuellt punkt 10 kunna angripas, generalklausulen, där en intresseavvägning normalt ska ske. Vad gäller uppsägningstiden måste ni som hyresvärd iaktta uppsägningstiderna som följder av 12 kap. 4§ JB. Enligt denna bestämmelse har hyresgästen en uppsägningstid på minst tre månader om inte annat följer av avtalet.Ifall ni sagt upp hyresavtalet och det föreligger tvist om förlängning (besittningsskyddet), är uppsägningen utan verkan om inte ni senast en månad efter hyrestidens utgång hänskjuter tvisten till hyresnämnden, 12 kap. 49§ JB Om du har ytterligare frågor är du varmt välkommen att återkomma till oss på Lawline.Vänliga hälsningar,