Vad händer med vår hyresrätt om fastighetens nye ägare vill bo där istället?

2021-06-21 i Hyresrätt
FRÅGA |Hej vi hyr ett hus på ett område med 12st hus där dem andra husen ingår i en stugby med uthyrning kopplad till en camping för fiske och jakt. Företaget som driver detta är ett AB. I förra veckan plingar det på dörren och där står ägaren med en mäklare som ville in och titta på vårat hus. Vad gäller här om det skulle bli försäljning och den nya ägaren skulle säga att dem vill bo just i detta hus? Vi har 5st barn i åldrar 2 4 6 7 och 13. Vad har vi för rättigheter?
Hanna Palmkvist |Hej, och tack för att ni vänder er till Lawline med er fråga! Utgångspunkten är att hyresrätter och liknande bryts när fastigheten byter ägare, men det finns flera undantag som ofta föreligger varför ni inte lär behöva oroa er: er nyttjanderätt lär gälla mot den nya ägaren enligt ert hyresavtal med den nuvarande ägaren, och ni fortsätter i så fall ha besittningsskydd. Jag redogör nedan för de olika undantagen, så kan ni se vilket/vilka som är relevant för er. Den nye ägaren blir alltså i så fall bunden av hyresavtalet som ny hyresvärd, och kan inte bryta mot det även om denne själv vill flytta in i huset. Bestämmelserna som reglerar detta (7 kap. 11-14 § jordabalken) är tvingande till hyresgästens förmån (15 §), och kan alltså inte kringgås av fastighetsägaren, varken säljaren eller köparen. Hyresrätten kan fortsätta gälla på grund av förbehåll Ägaren av fastigheten ska inför försäljning göra förbehåll i köpekontraktet om att nyttjanderätt i form av hyresrätt är upplåten i fastigheten (11 §). Rättigheten gäller mot den nye köparen om förbehåll på detta sätt sker, men även annars i undantagsfall om vissa omständigheter är uppfyllda såsom anteckning på säljarens skriftliga exemplar av avtalet och förbehåll därför ska anses ha skett (12 §). Hyresrätten kan gälla även utan förbehåll Rättigheten att hyra ska gälla mot den nye ägaren även utan förbehåll, om rättigheten före försäljningen skrivits in i fastighetsregistret eller om den nye ägaren före köpet på annat vis kommit att känna till eller bort ha känt till att det upplåtits en nyttjanderätt i fastigheten (14 §), eller om det rör sig om hyresrätt som grundar sig på ett skriftligt avtal och tillträde dessutom skett före överlåtelsen av fastigheten (13 §). Hyresavtal kan ingås muntligen, men det är vanligt att de upprättas skriftligen ändå (12 kap. 2 §) (även om det skulle krångla med att exempelvis få till ett förbehåll skyddas ni alltså av denna regel, om ert hyresavtal ingicks skriftligen). Om nyttjanderätten inte gäller mot ny ägare kan ni ha rätt till ersättning Om ägaren trots sin skyldighet inte gör förbehåll om nyttjanderätten före försäljning av fastigheten och detta medför att nyttjanderätten inte kan göras gällande mot den nye ägaren efter köpet (dvs om inget av dessa undantag skulle föreligga) blir säljaren ersättningsskyldig gentemot hyresgästen (18 §, som också är tvingande till hyresgästens förmån, enligt 21 §). Det finns dock som sagt flera sätt för hyresrätten att bli gällande mot den den nye ägaren, så det är osannolikt att inget av dessa skulle föreligga och skydda hyresrätten. Sammanfattning Nyttjanderätten i form av er hyresrätt kan på flera sätt följa med fastigheten vid en försäljning och gälla mot den nye ägaren. Om ert hyresavtal ingicks skriftligen har ni redan detta skydd. I annat fall rekommenderar jag att se till att rättigheten skrivs in i fastighetsregistret om det tillåts enligt hyresavtalet, eller åtminstone prata med ägaren för att i den mån det är möjligt garantera att denne gör förbehåll i köpekontraktet. Med vänlig hälsning,

När hyresvärden inte skriver under uppsägning av hyresavtal

2020-10-19 i Hyresrätt
FRÅGA |Hejsan jo jag har en vän som har sagt upp sitt hyresavtal. Men inte fått något skriftligt från hyresvärden han säger att han inte har tid. Om det är 3 månader uppsägning eller 1 månad vad ska min vän göra.
Hanna Palmkvist |Hej, och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga! Frågor om hyresrätt regleras i jordabalkens 12 kapitel, och dessa regler är tvingande till hyresgästens fördel. Hyresvärden och hyresgästen kan alltså inte avtala om villkor som vore sämre för hyresgästen än villkoren lagen föreslår. Något skriftligt krävs inte nödvändigtvis från hyresvärdenDu säger att din vän redan sagt upp hyresavtalet, men inväntar något skriftligt från hyresvärden. Om hyresförhållandet varat längre än 3 månader ska en uppsägning ske skriftligen (8 §). Hyresgästen får visserligen säga upp hyresavtalet muntligen, men om hyresförhållandet varat längre än 3 månader krävs i så fall skriftligt erkännande från hyresvärden. Det låter som att det kan vara detta din vän inväntar. Skriftligt erkännande från hyresvärden är alltså bara nödvändigt om uppsägningen skedde muntligen och hyresförhållandet varat längre än 3 månader. Om din vän sa upp hyresavtalet skriftligen behövs därmed inte något skriftligt erkännande från hyresvärden. Uppsägningen är då klar och hyresavtalet upphör efter att din väns uppsägningstid löpt ut, förutsatt att det tydligt framgick att avsikten var att säga upp hyresavtalet. Å andra sidan, om hyresförhållandet varat längre än 3 månader och din vän sa upp hyresavtalet muntligen och inte vill vänta på hyresvärdens skriftliga bekräftelse, kan din vän göra uppsägningen skriftligt. Ett bra sätt är att använda sig av rekommenderat brev. Att säga upp hyresavtalet skriftligen och via rekommenderat brev är även en god idé ur bevissäkringssynpunkt, om din vän vill skydda sig mot risken att hyresvärden förnekar att din vän sagt upp hyresavtalet.Vilken uppsägningstid som gäller beror på Du tar upp uppsägningstiden, och vad din vän bör göra beroende på om den är 3 månader eller 1 månad. Vilken uppsägningstid som gäller i din väns fall påverkas av hur länge hyresförhållandet har varat, och om hyresavtalet var på bestämd tid eller gällde tills vidare:Uppsägningstiden för hyra av bostad som löper tills vidare är alltid mellan 3 och 4 månader (beroende på när uppsägningen sker i förhållande till månadsskiftet) om din vän och hyresvärden inte kommit överens om en för hyresgästen mer förmånlig kortare uppsägningstid i hyresavtalet (4 § första stycket). Om hyresförhållandet istället var på bestämd tid är uppsägningstiden 3 månader, eller kortare om hyresförhållandet varade kortare än 3 månader (se 4 § andra stycket för vilka tider det kan röra sig om, om så kort hyresförhållande är aktuellt i ert fall). Av det du skriver kan jag alltså inte avgöra hur lång uppsägningstid din vän har och därmed behöver ta höjd för. Om jag förstått dig rätt tar du upp uppsägningstiden med avseende på att vilja vara säker på att en giltig uppsägning kommer till stånd i tid för att hyresavtalet ska upphöra när din vän har tänkt sig. Återigen vore det bäst att göra uppsägningen skriftligen, för att slippa riskera att uppsägningen inte anses som giltig innan uppsägningstiden löpt ut för att hyresvärden dröjer med att skriftligen erkänna den. Om detta innebär att din vän gör en ny uppsägning kan detta förstås medföra ett något senare upphörandedatum än din vän tänkt sig, men din vän kan i alla fall veta att avtalet upphör oberoende av hyresvärdens agerande. SammanfattningSkriftligt godkännande från hyresvärden behövs endast om hyresgästen sagt upp hyresavtalet muntligen och hyresförhållandet varat längre än 3 månader. Jag rekommenderar att du råder din vän att säga upp avtalet skriftligen (om det inte redan var det), behålla en kopia och skicka uppsägningen till hyresvärden via rekommenderat brev. Om du har ytterligare frågor är du varmt välkommen att återkomma till oss!Med vänlig hälsning,

Kan jag få min andrahandshyresgäst att flytta ut?

2020-10-25 i Hyresrätt
FRÅGA |Hej!Jag har hyrt ut min hyresrätt, vilken jag har förstahandskontrakt på, till en kvinna. Hyresavtalsblanketten är avsedd för andrahandsuthyrning. Lägenheten är uthyrd tills vidare (omöblerad) med en ömsesidig uppsägning på 3 månader. Hyresvärden har godkänt uthyrningen.Gäller en formell skriftlig uppsägning av detta avtal så att min hyresgäst måste flytta ut från bostaden senast efter att tre månader har passerat eller kan hon hävda någon form av besittningsrätt/rätt att bo kvar?Om hon inte får bo kvar efter tre månader och ändå inte flyttar ut, hur hanterar jag detta?Jag har skickat en uppsägning med rekommenderat brev och mottagningskvitto. Kvinnan har inte bekräftat uppsägningen. Hon vägrar dessutom att släppa in mig för att visa lägenheten för ett sambopar som jag önskar byta min lägenhet med. Har hon rätt till det? Hon försöker skylla på coronapandemin. Hon arbetar dock dagligen på sjukhus. Där det ej krävs skyddsutrustning.Hyresvärden är införstådd med min önskan om att byta bort lägenheten. Han vill dock inte vara med i denna process, då han menar att det är jag som är hyresvärd i detta fall. Tacksam för svar på mina frågor så fort det är möjligt!Vänliga hälsningar
Hanna Palmkvist |Hej, och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Reglerna om uthyrning finns i 12 kap. jordabalken. Jag tolkar det som att du undrar tre saker:1) Gäller uppsägningen du skickat, eller har andrahandshyresgästen rätt att bo kvar? 2) Förutsatt att andrahandshyresgästen inte har rätt att bo kvar, vad kan du göra för att få denne att flytta ut? 3) Har andrahandshyresgästen rätt att vägra släppa in dig för att visa lägenheten till paret du vill byta lägenhet med? Gäller uppsägningen du skickat? Det låter som att du hanterat uppsägningen på ett bra sätt, genom att ha skickat den skriftligen via rekommenderat brev. En hyresgäst behöver delges om en uppsägning för att densamma ska vara giltig (8 § tredje stycket), och med detta menas att informationen måste nå hyresgästen. Tack vare att du skickat uppsägningen via rekommenderat brev anses uppsägningen delgiven när du lämnat in brevet till posten (8 § fjärde stycket). Att andrahandshyresgästen inte bekräftat uppsägningen är alltså inte ett problem avseende uppsägningens giltighet. Har andrahandshyresgästen rätt att bo kvar trots uppsägningen?Precis som du är inne på i din fråga kan en hyresgäst uppnå ett skydd mot hyresvärden, som innebär en rätt till förlängning av hyresavtalet. Har detta så kallade besittningsskydd inträtt kan hyresvärden inte hur som helst få hyresgästen att flytta ut. Reglerna om besittningsskyddet gäller inte alltid, till exempel har en andrahandshyresgäst inte något besittningsskydd förrän hyresförhållandet varat två år (45 § första stycket första punkten). Om du hyrt ut till din andrahandshyresgäst under en kortare period än två år har andrahandshyresgästen med andra ord inte rätt till förlängning, utan behöver flytta i enlighet med din uppsägning. Har hyresförhållandet mellan dig och din andrahandshyresgäst varat längre än två år gäller däremot reglerna om besittningsskydd, då inget annat undantag tycks vara aktuellt i ditt fall. Besittningsskyddet kan brytas i vissa fall, om exempelvis hyresgästen missköter sig i relativt hög grad eller huset ska rivas eller byggas om (se samtliga möjligheter i 46 §, och för förverkningsgrunderna som avses i 1 p. se 42 §). Såvitt jag kan avgöra föreligger emellertid inte någon sådan omständighet i ditt fall. I så fall har andrahandshyresgästen med andra ord besittningsskydd och rätt att förlänga avtalet, och det finns tyvärr inte något du kan göra för att tvinga denne att flytta. Vad kan du göra för att få andrahandshyresgästen att flytta ut? Förutsatt att din andrahandshyresgäst inte har besittningsskydd ska avtalet upphöra vid månadsskiftet 3 månader efter din uppsägning (4 § första stycket första punkten). Om andrahandshyresgästen i praktiken vägrar flytta trots detta bör du ansöka om avhysning (vanlig handräckning) hos kronofogdemyndigheten. En speciell situation uppstår om hyresförhållandet varat i två år och besittningsskyddet därmed börjat gälla men du anser att det faktiskt föreligger någon besittningsbrytande omständighet (46 §). Om andrahandshyresgästen inte håller med om att besittningsskyddet ska brytas måste du vända dig till hyresnämnden med tvisten, och detta inom en månad från dagen hyresavtalet enligt uppsägningen skulle upphört att gälla (49 § första stycket). Gör du inte detta är uppsägningen utan verkan, och du skulle behöva börja om på nytt. Hyresnämnden löser tvisten, men hyresgästen har rätt att bo kvar till dess tvisten är löst, om inte hyresnämnden beslutar att ett avflyttningsbeslut får verkställas direkt (50 §). Om du vinner tvisten men hyresgästen ändå inte flyttar får du precis som ovan vända dig till kronofogdemyndigheten. Har andrahandshyresgästen rätt att vägra släppa in dig för att visa lägenheten till paret du vill byta lägenhet med?Som huvudregel har hyresgästen rätt att inte behöva släppa in ens hyresvärden i lägenheten, men om hyresvärden behöver tillträde av vissa skäl har denne enligt lagen rätt till det (26 §). De flesta sådana skäl har att göra med reparation och liknande i lägenheten. Det finns dock en skyldighet för hyresgästen att låta hyresvärden visa lägenheten för spekulanter (26 § första stycket andra meningen), men denna begränsar sig till ny uthyrning. Eftersom du inte vill visa lägenheten för nya hyresgäster till dig, utan till personer du vill byta lägenhet med gäller tyvärr denna skyldighet troligtvis inte i ditt fall. Lycka till, och om du har ytterligare funderingar är du varmt välkommen att återkomma till oss med en ny fråga!Med vänlig hälsning,