Förlängs ett bostadsarrende automatiskt om ingen uppsägning sker?

2021-04-20 i Arrende
FRÅGA |Hej, Jag och min bror har efter vår far ärvt en sommarstuga som står på mark med Nyttjanderättskontrakt (49 år). Detta kontrakt löper ut 2021-07-23. Vi har köpekontraktet på själva stugan som vår far och mor upprättade med dåvarande ägare (49 år sedan). Vi undrar om nyttjanderättskontraktet förnyas automatiskt 5 år till eftersom ingen sagt upp kontraktet? Har läst att detta gäller för vanliga arrendekontrakt. Vår far hade vid sin bortgång en skuld till markägaren (vägavgifter och arrendet till markägaren under de senaste åren). Vi har erbjudit oss att betala in skulden (ca 8000 kr) vid ett flertal tillfällen men markägaren har hela tiden svarat "att det löser sig". Eftersom markägaren inte verkar vilja ge en lösning på förnyande av kontrakt, skulle vi vilja ge honom ett förslag på: 1) ny arrendekostnad (nuvarande kostnad 50kr /året) och 2) kontraktslängd. Kan ni hjälpa oss med att föreslå en rimlig ny arrendekostnad samt kontraktets längd? Sommarstugan är belägen i nordvästra Värmland, ligger på en skogsfastighet intill en sjö. Närmast anslutande väg är ca 500 meter från stugan.
Jacob Björnberg |Hej och tack för att du vänder dig till oss på Lawline,UTREDNINGJag tolkar ditt ärende enligt följande. Du och din bror har ärvt ett arrende efter era föräldrar. Avtalet löper ut i sommar och du undrar därför vad som gäller för det fall ingen av parterna väljer att säga upp avtalet. Den lagstiftning som främst behöver beaktas vid behandlingen av ditt ärende är jordabalken (JB).I 10 kap. 1 § 1 st. JB sägs att ett bostadsarrende föreligger när jord upplåts på arrende för annat ändamål än jordbruk samt när arrendatorn enligt arrendeupplåtelsen har rätt att på arrendestället uppföra eller bibehålla bostadshus och det inte är uppenbart att upplåtelsens huvudsakliga syfte är att tillgodose annat ändamål än att bereda bostad åt arrendatorn och honom närstående. Utifrån den nyss nämnda lydelsen kan det konstateras att det verkar handla om ett bostadsarrende. I det här sammanhanget ska det noteras att arrendatorn egentligen inte får sätta annan i sitt ställ utan fastighetsägarens samtycke, 10 kap. 7 § 1 st. JB. Men i det sistnämnda lagrummets tredje stycke uttalas samtidigt att arrenderätten kan övergå till annan med vilken fastighetsägaren skäligen kan nöjas och då exempelvis genom arv. Jag utgår därför ifrån att den här delen är oproblematisk, det vill säga att du och din bror är betrakta som rättmätiga arrendatorer.När det sedan gäller din första fråga kan följande anföras. Vid arrende för viss tid ska uppsägning alltid ske för att avtalet ska upphöra att gälla vid arrendetidens utgång. En jordägare eller arrendator som vill att arrendevillkoren för en ny arrendeperiod ska ändras ska meddela motparten detta skriftligen. Uppsägning och begäran om villkorsändring ska göras senast ett år före arrendetidens utgång, vilket stadgas i 10 kap. 3 § 1 st. JB. Vidare sägs i lagrummets andra stycke att om avtalet inte sägs upp inom rätt tid, det vill säga ett år före arrendetidens utgång, anses det förlängt med fem år eller, om begäran om villkorsändring har gjorts, med den tid och på de villkor i övrigt som bestäms. Det korta svaret lyder således att du har rätt. Avtalet kommer att förlängas automatiskt. Men mot bakgrund av ettårsfristen betyder det också att du och din bror liksom fastighetsägaren själv egentligen har försuttit möjligheten att säga upp arrendet och/eller begära en villkorsändring. I praktiken innebär detta att det befintliga avtalet kommer att löpa oförändrat fram till 2026-07-23. Senfärdigheten hos fastighetsägaren utgör med andra ord inga problem, under förutsättning att ni inte finner de nuvarande villkoren ofördelaktiga.Avslutande ord och ytterligare rådgivningDin andra fråga är dessvärre tämligen svårbesvarad. Den fordrar ingående kunskap om de faktiska lokala förutsättningarna på orten och vad som där vid liknande arrendeupplåtelser brukar betraktas som skäliga arrendeavgifter. Beträffande längden kan jag inte säga så mycket mer än att det torde bli en ren förhandlingsfråga med fastighetsägaren. Om sommarstugan är viktig för er och inte har ett obetydligt affektionsvärde bör ni naturligtvis försöka få till en så lång löptid som möjligt nästa gång det är dags att kalla till förhandling. Men att kunna säga någonting generellt i det här fallet blir besvärligt, spörsmålet måste som sagt hänskjutas till en formell villkorsförhandling.Vid fler frågor är du varmt välkommen att höra av dig på nytt. Antingen här på hemsidan och då genom några av våra utmärkta betaltjänster eller via vår ordinarie byråverksamhet. Själv nås jag på jacob.bjornberg@lawline.se och du får mer än gärna kontakta mig direkt ifall du önskar ytterligare hjälp i den fortsatta processen. I så fall kan jag slussa dig vidare till någon av byråns eminenta jurister utan att du behöver sitta i telefonkö. Mot bakgrund av COVID-19 erbjuder våra jurister idag möten såväl telefonledes som på Skype och andra liknande digitala plattformar.Avslutningsvis är den livliga förhoppningen att min hantering av ditt ärende har varit matnyttig och presenterats i en för dig utförlig och tillfredsställande form. Återkom gärna med synpunkter genom att skicka in ett omdöme när du mottar en sådan förfrågan.Vänligen,

Är det brottsligt att ringa någon mot dennes vilja?

2021-04-20 i Brott mot frihet och frid, 4 kap. BrB
FRÅGA |Mitt ex ringer mig konstant och jag har bett honom sluta men han lyssnar inte. Han hotar inte mig eller så men det är väldigt jobbigt, särskilt eftersom han oftast ringer mig mitt i natten flertalet gånger. Kan det vara brottsligt?
Vanessa Hannah |Hej!Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Att ringa någon konstant, mot dennes vilja, är inte ett brott i sig men kan falla under brottet ofredande. Ofredande regleras i 4 kap 7 § Brottsbalk (1962:700) och definieras som ett fysiskt antastande, någon form av störande kontakt eller annat hänsynslöst agerande. Detta om gärningen syftar till att kränka den utsattes frid på ett kännbart sätt. Vid bedömningen om huruvida samtalen kränker den utsattes frid brukar hänsyn tas till exempelvis hur ofta samtalen sker och om de sker mitt i natten etc. I ditt fall sker samtalen väldigt ofta och mestadels mitt i natten. Detta trots tillsägelser från dig om att det inte önskas. Samtalen har alltså fått en trakasserande effekt och om du känner att detta är för besvärande bör du anmäla honom. Hoppas du fick svar på din fråga!Vänligen,

Kan jag bygga en stuga på marken utan övriga fastighetsägares medgivande? Blir stugan fastighetstillbehör?

2021-04-20 i Fastighet
FRÅGA |Jag äger en sommarstuga med mark ihop med mina syskon. Kan jag bygga en stuga på marken utan de andras medgivande? Om de går med på det,o jag o min man betalar hela stugan o hela arbetet har de andra nyttjanderätt eller räknas det som vår stuga? Vad händer om någon ev vill sälja sin del i huvudstugan (befintliga stugan),ingår vår stuga eller är den fristående? Min man är inte delägare i den befintliga stugan o marken eftersom det är skrivet på mig o mina syskon som enskild egendom. Vad bör vi tänka på gällande avtal,vilka punkter bör tydligt slås fast?
Mathias Nilsson |Hej! Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Vilken lag gäller?I fråga om fast egendom som ägs av flera gäller lag om samäganderätt. Även jordabalken är av intresse i fråga om fast egendom.Kan jag bygga en stuga på marken utan de andras medgivande?Huvudregeln är att varje förvaltningsåtgärd förutsätter enighet mellan delägarna (2 § lag om samäganderätt). Därmed krävs samtycke från alla delägare för att vidta faktiska åtgärder för egendomens vård och bevarande och dess utnyttjande. Att upprätta en stuga kan anses vara en åtgärd om hur den fasta egendomen ska nyttjas. Du måste därför inhämta samtycke från övriga delägare.Har de andra nyttjanderätt eller räknas det som vår stuga?Följande bör gälla när en fastighet ägs av flera personer och bara en tillför ett föremål till fastigheten. Till en fastighet hör byggnader och andra anläggningar som har anbragts inom fastigheten för stadigvarande bruk, s.k., fastighetstillbehör (2 kap. 1 § JB). Därmed anses stugan tillhöra den fasta egendomen om den anbragts inom fastigheten för stadigvarande bruk. Även om en nyttjanderättshavare eller en utomstående (din man) tillför fastigheten en stuga hör den till fastigheten, om föremålet och fastigheten kommit i samma ägares hand (2 kap. 4 § JB). Eftersom du, i egenskap av fastighetsägare, tillför föremålet tillsammans med en utomstående har det med största sannolikhet blivit fastighetstillbehör. En byggnad ska anses ha tillförts för samtliga ägares räkning och därmed av ägarna gemensamt om endast den ena fastighetsägaren finansierat och låtit uppföra en byggnad på fastigheten för gemensamt bruk (se NJA 2014 s. 35). Det skulle vara både opraktiskt och olämpligt om den som anbragt egendomen skulle behålla äganderätten (se NJA 1986 s. 513). Det är därför troligt att det inte kommer att anses som er stuga, utan den får anses tillhör fastighetsägarna gemensamt.Vad händer om någon vill sälja sin del; ingår vår stuga eller är den fristående?Som ovan redogjordes anses stugan tillhöra fastigheten om den anbragts inom fastigheten för stadigvarande bruk (2 kap. 1 § JB). Stugan är därför en del av den fasta egendomen. Eftersom den nya stugan anses tillhöra fastighetsägarna kommer den också att ingå om fastigheten ska säljas. Stugan kan inte anses vara ett fristående föremål (lös sak).Vad bör vi tänka på gällande avtal, vilka punkter bör tydligt slås fast?Det är till exempel möjligt att reglera hur stora andelar respektive fastighetsägare har rätt till genom ett samäganderättsavtal. En lösning skulle till exempel vara att du får en större andel i fastigheten. Det kan också vara lämpligt att upprätta ett skuldebrev mellan dig och din man för att garantera att han återfår visst belopp i framtiden. Jag rekommenderar dig att boka tid med vår Juristbyrå om du behöver hjälp med att upprätta ett avtal. Här kan du boka tid.Hoppas att du fick svar på din fråga!

Kommer min makes arv påverka mina tillgångar när han går bort?

2021-04-20 i Laglott
FRÅGA |Hej.Vi har skrivit ett testamente, att vi ärver varandra, vi är gifta. Båda har barn sedan innan. Inga gemensamma barn. Vi förstår att barn ska få sitt laglott. Jag har 700 000 kr sparade, maken 500 000, hur ska hans barn ärva?250 000kr?Eller tas från mina sparade pengar med i räkningen?
Elmer Mårtensson Wallhult |Hej och tack för att du valt att vända dig till oss på Lawline med din fråga!Bestämmelserna om testamenten och arvsrätt regleras i ärvdabalken (ÄB).Det är endast bröstarvingar, alltså barn till den avlidne, ur den första arvsklassen som har legal rätt att kräva sin s.k. laglott, oavsett testamente, se 7 kap. 3 § ÄB. Det innebär att de som har legal rätt till arv är barn till den avlidne. Att ni i sin tur är gifta påverkar inte era enskilda barns legala arvsrätt. Då ni är gifta är huvudregeln att arvet från den först avlidne maken gå till den efterlevande maken enligt 3 kap. 1 § ÄB. Det innebär att den andra maken får fri förfoganderätt över arvet och i stort sätt kan göra vad hen vill med egendomen, förutom att testamentera vidare den eller genom gåva väsentligt minska den, se 3 kap. 2-3 § ÄB. När den efterlevande maken sedan går bort får barnen ut en kvotdel av arvet i form av efterarv.I ert fall finns det dock ett undantag gällande särkullbarn, det vill säga barn som inte är makarnas gemensamma. Särkullbarn får som huvudregel sin andel direkt, se 3 kap. 1 § ÄB. Det innebär att om någon av er dör skall arvet som huvudregel gå i sin helhet till era egna barn. Det innebär kort sagt att dina barn kommer att ärva 350 000 kr då det är deras laglott samtidigt som din makes barn kommer att ärva 250 000 kr. Din och din makes relation till varandra är inte av relevans för era barns arv.Jag hoppas att detta gav dig svar på dina frågor, tveka inte på att höra av dig igen om något dyker upp eller är oklart. Vänligen

Är det tillåtet att höja ett avtalat pris i efterhand?

2021-04-20 i Anbud och accept
FRÅGA |Hej, en person la upp en annons på blocket på en jacka och angav inte något pris. Jag skrev då och frågade vilket pris personen ville ha för jackan och personen svarade då och sa att jag skulle få den för 950 kr. Jag svarade ja, och när jag sen skulle hämta jackan och betala ville hen plötsligt ha 1050 kr. Jag blev jätteirriterad, har inte personen en skyldighet att ta emot 950 kr eftersom hen sa att det var det priset hen ville ha? Tack.
Vanessa Hannah |Hej!Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Huvudregeln enligt svensk rätt är att anbud och accept är bindande för anbudsgivaren och acceptgivaren, vilket följer av löftesprincipen som regleras i 1 § Avtalslagen. En annan grundläggande princip inom avtalsrätten är Pacta sunt servanda, vilken innebär att avtal ska hållas. I detta fall har säljaren gett dig ett anbud om 950 kr, vilket denne är bunden till. Du har sedan accepterat anbudet, vilket innebär att ett avtal har kommit till stånd. Säljaren måste hålla sig till det som har avtalats och har alltså inte rätt att höja priset i efterhand.Hoppas du fick svar på din fråga!Vänligen,

Testamente vid sambors skilsmässa

2021-04-20 i Testamente
FRÅGA |Min syster flyttade in till sin sambos bostadsrätt som han köpte tjugo år sedan. Han har testamenterat bostadsrätt till henne många år sedan. De har inga barn och inte heller särkullbarn. Hon tänker flytta ut för att ibland kommer de inte överens. Om han inte återkallat sitt testamente ,är testamentet fortfarande giltig om hon byter adress och de inte är längre sambo? Det står bostadsrätt adress i testamentet. Gäller testamentet om han dör även efter hon flyttat ut?
Amanda Laulumaa |Hej,Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!I din fråga uppfattar jag det som att din syster och hennes sambo skiljer sig i samband med att hon flyttar ut. Ifall detta inte stämmer får du gärna kontakta Lawline på nytt. Från och med 18 års ålder föreligger en rättighet att upprätta testamente (9 kap. 1 § Ärvdabalken [1958:637] [ÄB]). För ett testamente att vara giltigt så ska det upprättas skriftligen med två vittnen, där både testatorn och vittnena skriver under (10 kap. 1 § ÄB). Har testamentet skrivits enligt formkraven är det enligt huvudregeln giltigt.Ett testamente ska tolkas efter den avlidnes vilja. Beträffande skilsmässa så innebär det att det föreligger en presumtion för att testamentet ska bli utan verkan om det testamenterats när parterna är sambos och de skilt sig innan den ena sambons död (11 kap. 8 § ÄB). Eftersom din syster och hennes sambo skilt sig så föreligger därmed en presumtion för att hon inte längre är arvtagare. Testamentet är i sådana fall inte längre giltigt.Med vänliga hälsningar

Får jag bygga spa på min uteplats i en bostadsrätt

2021-04-20 i Bostadsrätt
FRÅGA |Har köpt en bostadsrättslägenhet med inglasad uteplats, där tidigare ägare har sökt bygglov. Då det är tegelväggar på insidan undrar jag om jag får måla om det från gult tegel till vitt? Enbart på insidan.Då tidigare ägare satte in fönster istället för dörrar, så undrar jag om jag får ta bort teglet under fönsterna och sätt in dörrar istället?Tänkte ställa in ett spa i uterummet, därav att jag vill ha dörrar istället för fönster. Får man ställa ett spa i uterummet?Vi är endast 6 stycken som bor i fastigheten och jag är den enda som har uteplats. Alla har tillgång till gräsmattan och det som finns utomhus.
Björn Lotoft |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Att du har köpt en bostadsrättslägenhet innebär inte att du äger bostaden. Du äger rätten att bo i bostaden. Bostaden ägs av bostadsrättsföreningen. När du köpte bostadsrätten blir du visserligen en delägare i bostadsrättsföreningen, se 1 kap 3-4 § bostadsrättslagen.BostadsrättsföreningarOfta har en förening olika regler om vad som gäller för de som är medlemmar i föreningen. Det kan gälla uthyrning, renovering med mera. Vad som gäller angående att inrätta ett spa är grundregeln att bostaden ska avses för att bo i. Se 7 kap 6 § bostadsrättslagen. Givetvis är allt beroende på vad du avser med spa. Om de är mer en relaxavdelning, eller om du tänker dig någon form av bubbelbad eller liknande. Den frågan måste du ställa till styrelsen i din förening.RenoveringSom bostadsrättsinnehavare har man både skyldigheter och rättigheter gällande skicket på bostaden. Det finns exempel på vad du som innehavare inte får göra: Du får inte göra ingrepp i bärande konstruktion eller annan väsentlig förändring av lägenheten, se 7 kap 7 § bostadsrättslagen. Att måla om en del av fasaden är förmodligen att se som en väsentlig förändring. I ditt fall är den en del av din inglasade uteplats. Det blir därför svårt att avgöra utan att se exakt hur det ser ut. Även i det fallet råder jag dig till att kontakta styrelsen för att höra vad de anser om att måla om och sätta in dörrar.SammanfattningSom bostadsrättsägare, äger du nyttjanderätten till lägenheten. Det finns regler vad en bostadsrättsinnehavare får göra och vad den har rätt till. I det flesta fall finns det regler inom föreningen som du måste förhålla dig till. I ditt fall råder jag dig till att prata med din förening och förklara precis vad du tänkt göra. Om du sedan får godkänt av styrelsen, se till att upprätta ett avtal på er överenskommelse. Vill du ha hjälp med att ingå ett avtal om ombyggnad är du välkommen att kontakta oss på Lawline.Vänligen,

Är det olagligt att köpa piratkopierade skor för eget bruk?

2021-04-20 i Immaterialrätt
FRÅGA |Hej! Jag har en kompis som har funderat på att köpa ett par fake skor. Hen säger att det inte är olagligt att köpa piratkopior för eget bruk men att tullen kan ta varorna och att det sedan kan bli rättsliga konsekvenser från bolaget som äger original märket. Det känns lite missvisande att säga att det inte är olagligt men att hen ändå kan bli straffad med t.e.x skadestånd till företaget. Min fråga är då om hen köper piratkopierade skor kan hen bli straffad för det även om allt är för eget bruk?
Amanda Boqvist Thiel |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga! Jag kommer börja med att förklara lite allmänt om vad som gäller för varumärken och piratkopior, för att därefter besvara dina frågor. Varumärken och privatkopior Olika varumärken och deras produkter har olika immateriella rättigheter som är till för att skydda upphovsmannens verk, dvs det som skaparen skapat. En sådan rättighet som kan bli aktuell i den här frågan är ensamrätten i varumärkeslagen (VML). Ensamrätten är en rättighet för registrerade eller inarbetade varumärken som innebär att ingen annan får använda varumärket, eller ett liknande varumärke som kan förväxlas med varumärket, utan tillstånd av den rättsliga ägaren (1 kap 6-7 och 10 §§ VML). Stora varumärken har i princip alltid ensamrätt. Det betyder att ingen annan får använda varumärket utan tillstånd. Med användning menar man att bjuda ut varor till försäljning eller föra ut dem på marknaden (1 kap 10 § andra stycket VML). Att göra det är alltså förbjudet. Lagens syfte är alltså främst att motverka försäljning av piratkopior. Det finns idag inte någon lag som innebär att det är olagligt för privatpersoner att köpa piratkopior för eget bruk. Är det olagligt att köpa piratkopierade skor för eget bruk?Det är alltså inte brottsligt för privatpersoner att köpa piratkopierade skor om de inte tänker sälja dem vidare, utan bara själv använda dem. Din vän får alltså inte sälja skorna vidare. Att framställa, tillhandahålla eller sprida kopior är olagligt. Därför får din vän endast använda skorna själv. Rättighetsinnehavaren kan kräva att varorna förstörs och eventuellt skadeståndTullverket kan stoppa paket vid misstanke om förfalskningar. Tullverket kontaktar då det företag som innehar rättigheten till originalprodukten. Rättighetsinnehavaren till det riktiga varumärket kan då kräva att varorna förstörs och att köparen eventuellt får betala skadestånd till företaget, alternativt starta en civilrättslig process. Att tullverket skulle stoppa en enskild förfalskad vara är däremot ovanligt. Du kan läsa mer om piratkopior på tullverkets hemsida. Jag kan förstå att du tycker att detta låter konstigt. Även om det inte är brottsligt att köpa piratkopior för eget bruk kan det ändå skada företaget som har rättigheten till originalprodukten. Därför kan de starta en civilrättslig skadeståndsprocess. Ett skadestånd syftar till en ekonomisk kompensation för inträffad skada. Ett skadestånd kan utdömas utan att ett brott har begåtts. Ett sådant skadestånd är alltså inget straff i den meningen, vilket tex böter och fängelse är. SammanfattningsvisDet är alltså inte olagligt att köpa de falska skorna om din vän endast tänker använda dem själv. Om tullverket stoppar paketet och kontaktar rättighetsinnehavaren kan det däremot få konsekvenser, i form av att företaget kräver din vän på skadestånd. Hoppas du känner att du fått svar på din fråga! Om du har några ytterligare frågor är du varmt välkommen att vända dig till oss på Lawline igen. Med vänlig hälsning,