Kan en ideell andel i fastighet utgöra samboegendom?

2020-07-10 i Sambo och samboavtal
FRÅGA |Hej, jag och min sambo sedan lång tid tillbaka ska separera.När vi inledde vår relation så sålde jag min bostadsrätt med förlust och flyttade in i hennes villa.Den hade hon köpt tillsammans med sin tidigare make som hon nu låg i skilsmässa med.Vid utköpet av maken så godkände inte banken att hon tog över lånen på fastigheten utan jag blev då även tvungen att skriva under på skuldebreven på fastigheten. Banken godkände då övertagandet men hon står dock fortfarande som registrerad lagfartsägare. Jag köpte ut hennes tidigare make med ett blancolån som vi senare reglerade med ett utökat lån på huset.Frågan är nu om jag vid bodelningen har någon juridisk rätt till någon del av villans värde då jag står som solidarisk medlåntagare på skuldebreven till banken? Skillnaden är bara att hon står på lagfarten. Till saken är att jag har själv dessutom investerat drygt 200.000kr. senaste året i nödvändig renovering av huset.Det är det minsta jag vill ha ut i vid bodelningen. Villan har förövrigt ökat markant i värde den tid vi varit sammanboende. Tacksam för något svar. KFD.
Magnus Gustafsson |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline!InledningDin fråga aktualiserar huvudsakligen sambolagen (SamboL).Utredning Som huvudregel ska sambors gemensamma bostad och bohag enligt 3 § SamboL utgöra så kallad samboegendom om den förvärvats för gemensam användning och vissa undantag inte är tillämpliga. I 5 § 1 st. 1 p. SamboL fastslås att sambors gemensamma bostad bland annat innefattar fast egendom med en byggnad som är avsedd att användas som sambornas gemensamma hem och huvudsakligen innehas för detta ändamål som samborna eller någon av dem äger. Som huvudregel anses en gemensam bostad som förvärvats under samlevnaden förvärvad för gemensam användning. Även en bostad som förvärvats av den ena sambon i nära anslutning till att samborna flyttat ihop kan anses förvärvad för gemensam användning om omständigheterna talar för att avsikten har varit ett förvärv för gemensamt begagnande. Exempel på sådana omständigheter är om den andra sambon varit involverad i förvärvandeprocessen och om samborna kort efter förvärvet flyttat ihop i bostaden. Denna bestämmelse kan enligt praxis även tillämpas på en ideell andel av den gemensamma bostaden, det vill säga fall då exempelvis ena sambon äger halva bostaden. Avslutningsvis är det även värt att beröra rättsfallet NJA 1986 s. 513, där Högsta domstolen konstaterade att en sambo som med egna medel och egen arbetsinsats tillfört den gemensamma men av den andra sambon ägda bostaden saker såsom staket och takpannor inte kunde återkräva dessa då de ansågs tillhöra fastigheten och därmed den andra sambon.Såsom jag tolkar din fråga äger din sambo villan ni tillsammans bott i och villan har använts för detta ändamål utan att ni har ingått något samboavtal som berör villan. Enligt min uppfattning kan vi konstatera att du med största sannolikhet har vid en eventuell bodelning kommer ha rätt till hälften av halva fastighetens värde. Detta baserar jag på det faktum att din sambo ägde sin första halva av fastigheten sedan innan ni flyttade ihop, vilket innebär att den inte förvärvats för er gemensamma användning och därmed inte kan utgöra samboegendom. Den andra halvan, som din sambos dåvarande make ägde, måste ni dock enligt min uppfattning anses ha förvärvat för gemensamt bruk då ni gemensamt tecknade lånet för att finansiera förvärvet, du genomförde var involverad i själva köpet och ni (såvitt jag förstår) snart därefter inledde er samlevnad i bostaden. Denna halva utgör därför samboegendom i egenskap av gemensam bostad och ska därför delas lika mellan er vid en bodelning. Avseende de investeringar du gjort i fastigheten är det svårt för mig att säga något säkert. Det framstår dock som mycket sannolikt att renoveringarna i fastighetsrättslig mening får anses utgöra delar av fastigheten eller tillbehör till densamma. Det framstår även som sannolikt att du finansierade renoveringarna utan förbehåll om att din sambo skulle komma att behöva betala tillbaka motsvarande summa, vilket innebär att din investering i fastigheten sannolikt betraktas som en gåva från dig till din sambo. Under dessa omständigheter finns det enligt min uppfattning inga möjligheter för dig att kräva ersättning för denna investering från din sambo. I den mån investeringen ökad fastighetens värde, vilket framstår som sannolikt, kommer du dock få del av denna värdeökning då du har rätt till en fjärdedel av fastighetens totala värde vid en bodelning.HandlingsplanJag kan tyvärr inte ge dig någon konkret rekommendation utifrån den tillgängliga informationen. Jag hoppas att mitt svar var till hjälp! Med vänlig hälsning

Konkurrerande avtalsvillkor och konkludent handlande

2020-07-03 i Alla Frågor
FRÅGA |Hej!Jag äger och driver en tech-startup med två partnerkollegor där ägandet fördelar sig på följande sätt: jag och en av kollegorna äger 30 % var, den andra kollegan äger 40 %. Min fråga gäller tolkningsföreträde i aktieägaravtalet. Jag vill dra mig ur bolaget och har då en önskan att de övriga två partnerkollegorna förvärvar mina andelar.En skrivning i aktieägaravtalet gör gällande att en part kan avyttra sina aktier efter att först ha erbjudit dem till försäljning till övriga två nuvarande partnerkollegor, varpå dessa två personer då har två månader på sig att ta ställning till om de vill förvärva eller inte. Vill de inte det står det mig fritt att avyttra dem till vem jag vill. Vad gäller försäljningspriset så ska det baseras på substansvärde, alternativt genomsnittlig årsvinst. Jag uppfattar det här som en ganska klassisk skrivning som återfinns i de flesta aktieägaravtal.En annan skrivning i avtalet stipulerar att om jag inte fullgjort mina åtaganden beskrivna i en bilaga till aktieägaravtalet så ska övriga två parter köpa tillbaka mitt innehav (som jag ursprungligen köpte av dem då jag gick in i bolaget) till 50 % av priset jag köpte innehavet för. Det råder inga som helst tvivel om att jag INTE har fullföljt mina överenskomna åtaganden - något även de två andra aktieägarna har konfirmerat.Så min fråga till er blir då - vilken av de två olika principerna ska tillämpas, och varför ska den ena väljas före den andra?Vänliga hälsningar,
Magnus Gustafsson |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline!InledningDin fråga aktualiserar huvudsakligen allmänna avtalsrättsliga principer och praxis.Utredning I de fall avtal ingåtts och villkor i samma eller olika avtal tycks strida mot varandra finns två utgångspunkter för hur detta ska tolkas: dels att individuellt utformade bestämmelser vinner företräde framför standardvillkor, dels att mer preciserade villkor ska vinna företräde framför mer allmänt hållna villkor. Enligt praxis kan ett avtal ingås och förändras genom så kallat konkludent handlande, det vill säga genom att en part agerar på ett sätt som visar att vederbörande godtagit vissa villkor. Huruvida ett avtalsvillkor kan anses förlora verkan på grund av att en part inte åberopat det när motpartens agerande aktualiserat villkoret torde dock i mycket hög grad bero på omständigheterna i det enskilda fallet. Passivitet kan utan tvivel betraktas som ett konkludent agerande i en avtalsrelation, men dess exakta verkan varierar. Exempelvis fann rätten i fallet NJA 1939 s. 579 att underlåtenhet att göra avtalsrättigheter gällande när de förfallit kan betraktas som avstående från rätten till dessa, men i detta fall enbart för den tid som redan gått.I ditt nu aktuella fall kan vi med hänsyn till redogörelse ovan konstatera att tillägget med specifika åtaganden enligt min uppfattning som huvudregel bör vinna företräde framför den mer allmänna formuleringen om övriga ägares förköpsrätt när en ägare vill sälja sina aktier. Detta grundar jag på att inget av avtalen tycks ha karaktär av standardavtal, men att avtalet som anger specifika åtaganden är mer precist. Det är dock värt att betona att villkoren inte nödvändigtvis står i konflikt med varandra; det första villkoret du tar upp reglerar situationen att en ägare vill sälja sina aktier i företaget och att de andra två måste skyddas från att detta görs på ett sätt som kan skada dem, det andra villkoret får betraktas som en redogörelse för ägarens förpliktelser gentemot de andra ägarna med tillhörande sanktion (tvångsförsäljning). Frågan blir sålunda om de andra delägarna i en situation då du aktiverar det första villkoret eftersom du vill sälja dina aktier kan förekomma dig genom att aktivera det andra villkoret. Jag kan inte besvara denna fråga med säkerhet, särskilt inte utan närmare insyn i fallets omständigheter, men preliminärt bedömer jag att så inte är fallet. Enligt min preliminära uppfattning måste de andra delägarna antagligen anses ha avstått sin rätt att göra villkoret om tvångsförsäljning gällande gentemot dig genom att inte ha aktiverat detta trots att de varit medvetna om att du inte uppfyllt villkoren. HandlingsplanUtifrån den tillgängliga informationen har jag svårt att ge dig en konkret rekommendation. Jag kommer att ringa dig på måndag den 6/7 17:00 för uppföljning av ärendet. Fungerar inte den här tiden får du gärna maila mig på magnus.gustafsson@lawline.se.Jag hoppas att mitt svar var till hjälp! Med vänlig hälsning

Uppsägning av upplåtelse av jakträtt

2020-06-23 i Jakt
FRÅGA |Hej! Min fråga gäller uppsägning/avslut på jaktavtal. Jag köpte fastighet med mark 2018. Ett dödsbo där den förra ägaren skrivit "jaktavtal" med jaktlaget. Mer likt ett kvitto, skrivet i denna form " betald jakt för år 2017-2020. Den 8/4- 2017 8000kr". Både Skrivet i prospektet och muntlig info från dödsbo och mäklare var det aktuellt med nytt avtal inför hösten 2020. Jag vill inte ingå nytt avtal och anser deras jaktperiod vara över i samband med det "normala" jaktårets slut (juni) som jag tagit för givet att det handla om. Kan inte finna något om jaktavtal i fastighetsregistret. När jag nu försöker nå jaktansvarig angående torn och "grillbod" som står på min mark och hur dem vill göra, får jag inget svar. Vad kan jag luta mig mot rent lagligt? Vad sker om jag inte får tag i jaktansvarig innan siste juni? Kan jag själv börja jaga på min mark utan krångel? Oavsett om jaktarrendet skulle vara längre, har jag rätt att be dem plocka ner "grillboden" för att jag själv har planer på bygge i den skogen? Hört på omvägar att det är lite infekterat med jakten i området och är rädd för att man försöker förlänga kontraktet med "hjälp" av att det är så luddigt skrivet. Tack på förhand Mvh R
Magnus Gustafsson |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline!InledningDin fråga aktualiserar huvudsakligen jaktlagen (JL) och jordabalken (JB).Utredning Enligt 10 § JL har markägare som huvudregel jakträtt på sin mark. Jakträtten innebär rätt att jaga på marken samt rätt att tillgodogöra sig vilt som omhändertas, påträffas dött eller dödas i något annat sammanhang än vid jakt, om inte annat anges i vissa andra föreskrifter. Jakträtt ingår som huvudregel vid jordbruksarrende. Av 15 § JL framgår att markägarens upplåtelse av jakträtt mot ersättning genom avtal regleras av 7 kap. JB, då detta är en form av nyttjanderätt till fastighet, och 16 § JL. I 7 kap. 11-12 §§, 7 kap. 14 § och 17 kap. 1 § JB regleras ett av de fall då en nyttjanderätt kvarstår med giltig verkan mot en ny ägare efter att fastigheten överlåtits. Dessa fall kan sammanfattas som (1.) då förbehåll om rättighetens bestånd gjorts av säljaren, (2.) då den nye ägaren kände till rättighetens förekomst vid överlåtelsen, (3.) då upplåtelse av arrende och hyra har skett skriftligen och nyttjanderätten har tillträtts före överlåtelsen samt (4.) då inskrivning av nyttjanderätten skett innan köparen sökt lagfart. Enligt 16 § JL ska vid upplåtelse av jakträtt på viss tid, minst ett år, uppsägning ske senast sex månader före avtalstidens utgång för att avtalet inte ska förlängas automatiskt. En sådan automatisk förlängning avser så lång tid som det ursprungliga avtalet avsåg, dock inte mer än fem år. En uppsägning skall vara skriftlig och delges mottagaren eller vara skriftligen erkänd av mottagaren.Enligt min uppfattning kan upplåtelsen inte anses utgöra en form av arrende enligt JB utan endast en upplåtelse av jakträtt. Därför finns det enligt min mening två tänkbara sätt som du kan "bli av med" det jaktlag som din fastighets förra ägare överlåtit jakträtten till. Det första är att du, om den förra ägaren antingen inte underrättade dig som köpare om jakträttens upplåtelse och du inte heller visste om den vid köpet, meddelar jaktlaget att deras nyttjanderätt till din mark enligt din uppfattning inte har bindande verkan mot dig som ny ägare. Detta resonemang skulle dock kunna försvåras ytterligare av det faktum att du, såvitt jag förstår, tillåtit dem att jaga på din mark sedan 2018. Det andra och antagligen lämpligaste alternativet är att du snarast meddelar din motpart du att säger upp upplåtelseavtalet inför dess utgång i slutet av året. Detta måste alltså ske skriftligen, antingen genom att din motpart delges en skriftlig uppsägning eller genom att vederbörande undertecknar en handling av innebörd att nyttjanderätten sägs upp. Uppsägningen måste dock som berörts delges din motpart senast sex månader innan avtalets utgång för att inte förlängas automatiskt, i ditt fall med fyra år. Enligt min uppfattning måste avtalet i ditt fall anses gälla från och med hela 2017 till och med slutet på 2020 då detta är den tolkning av skrivelsen "2017-2020" som jag finner rimligast. Att avtalet skulle gälla fram till hösten 2020 strider enligt min mening mot skrivelsen i avtalet även om detta skulle ha varit parternas avsikt eftersom man inte skrivit "jaktår" eller "mitten på 2020" utan endast "år 2017-2020". Med det sagt är det inte omöjligt att med stöd av vittnesmål från mäklaren och dödsboets företrädare övertygande argumentera för att avtalet ska anses gälla fram till hösten 2020 om det helt uppenbart varit parternas avsikt vid ingåendet. Det skulle dock gynna dig att argumentera för en snävare tolkning av avtalet eftersom du enligt avtalets ordalydelse kan säga upp nyttjanderätten idag och därmed ha sagt upp det mer än sex månader innan avtalets slut den 31/12 2020. Avslutningsvis kommer jag kort beröra frågan om hur du bör agera om du inte kan nå jaktlagets representant och vad som sker med eventuell lös egendom (exempelvis jakttorn) som tillhör jaktlaget. Dessa frågor är dock alltför omfattande för att redogöra för i detalj inom ramen för detta svar. Avseende frågan om delgivning rekommenderar jag att du i första hand försöker nå jaktlaget på egen hand för att överräcka uppsägningen, något du även bör kunna bevisa har skett. Skulle jaktlaget försöka obstruera detta i syfte att sexmånadersgränsen ska passeras rekommenderar jag att du snarast vidtar andra åtgärder, exempelvis att du skickar ett rekommenderat brev eller (om tiden börjar bli mycket knappt) anlitar en delgivningsman. Angående jakttorn och dylikt är enligt min uppfattning det korta svaret att jaktlaget i första hand ansvarar för att forsla bort dem om deras nyttjanderätt upphör men att du, om det skulle gå så långt, själv kan avlägsna dem om jaktlaget inte samarbetar.HandlingsplanMin rekommendation till dig är att så snabbt som möjligt försöka delge jaktlaget din uppsägning för att avtalet inte ska förlängas med stöd av att avtalet enligt dess ordalydelse måste anses löpa till och med den sista december i år, varför sexmånadersgränsen inte överskridits. Jag hoppas att mitt svar var till hjälp!Med vänlig hälsning

Avvikande mening i aktiebolags styrelseprotokoll

2020-05-27 i Bolag
FRÅGA |Är avvikande mening reglerat i bindande regler eller i lagstiftning?Föreligger det formkrav för avvikande mening ?Kan en styrelseledamot anmäla avvikande mening om årsredovisningen på grund av brister i till exempel förvaltningsberättelsen?
Magnus Gustafsson |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline!InledningJag tolkar det som att din fråga avser avvikande meningar i aktiebolags styrelser. Din fråga aktualiserar huvudsakligen aktiebolagslagen (ABL).Utredning Enligt 8 kap. 24 § ABL ska det vid styrelsens sammanträden föras protokoll i vilket det ska antecknas vilka beslut som styrelsen fattat. I 3 st. framgår att ledamöterna och verkställande direktören har rätt att få en avvikande mening antecknad i protokollet. En sådan anteckning har betydande bevisvärde och betydelse vid en ansvarsbedömning enligt 29 kap. 1 § ABL (skadestånd) och 30 kap. 1 § ABL (brott). Reservationen kan exempelvis vara ansvarsbefriande om styrelsebeslutet inneburit en överträdelse av årsredovisningslagen. Typiskt sett åligger det styrelseordföranden att tillse att en avvikande mening faktiskt införs i protokollet i enlighet med en ledamots eller verkställande direktörens begäran. Skulle ordföranden vägra eller underlåta detta finns dock inga direkta sanktioner, även om vederbörande möjligen skulle kunna ådra sig skadeståndsskyldighet enligt 29 kap. 1 § ABL om agerandet vållat skada. En reservation kan bevisas på annat sätt än genom en avvikande mening i ett styrelseprotokoll, men då åligger det ledamoten att styrka detta förhållande med annan bevisning.Vi kan alltså konstatera att möjligheten att reservera sig mot styrelsebeslut genom att få en avvikande mening antecknad i protokollet är reglerad i ABL. Inga särskilda formkrav finns, men som berörts är det i regel styrelseordförandens ansvar att anteckningen sker. Eftersom ordföranden i praktiken kan låta bli att göra detta utan konsekvenser kan det dock vara en god idé för den som vill reservera sig mot ett beslut att kontrollera att den avvikande meningen faktiskt antecknas. Enligt min uppfattning kan en styrelseledamot eller verkställande direktör reservera sig mot alla beslut som en styrelse fattar, exempelvis beslut om fastställande av årsredovisningar.HandlingsplanEftersom jag inte har tillgång till så mycket information om ditt fall kan jag tyvärr inte ge dig någon närmare rekommendation om hur du bör fortskrida.Jag hoppas att mitt svar var till hjälp!Med vänlig hälsning

Förordnande om kvarlåtenskap genom avtal

2020-07-09 i Testamente
FRÅGA |Min far och hans syskon har precis fått ärva en stuga. Syskonen bestämde att de genom lottdragning skulle bestämma vilken som fick rätt till att köpa ut stugan från de andra syskonen. Lottdragningen vanns av min far som nu skall stå som ägare till 100% på stugan. Det ena syskonet önskar nu skriva ett avtal som går ut på att om min far dör så skall syskonen få förtur till att köpa stugan för samma pris som min far köpte den för.Kan detta verkligen vara ett giltigt avtal? Borde inte arvsrätten gå före i det fallet?
Magnus Gustafsson |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline!InledningDin fråga aktualiserar huvudsakligen ärvdabalken (ÄB).Utredning Av 17 kap. 3 § ÄB framgår att avtal genom vilka en arvlåtare förfogar över sin kvarlåtenskap är ogiltiga. I 9 kap. 1 § ÄB framgår att myndiga personer får förordna om sin kvarlåtenskap genom upprättande av testamente. Enligt 10 kap. 1 § ÄB måste ett förordnande uppfylla vissa formkrav för att utgöra ett testamente, främst i form av att det ska vara bevittnat och undertecknat av testatorn och vittnena. Bestämmelserna innebär tillsammans att det enda giltiga sättet att bestämma hur ens kvarlåtenskap ska fördelas är genom att upprätta ett testamente enligt formkraven. Bestämmelserna ovan innebär i ditt fall att ett sådant avtal som du beskriver enligt min uppfattning skulle vara ogiltigt eftersom det rör sig om ett sätt för din far att förordna om sin kvarlåtenskap genom avtal snarare än testamente. Skulle din far vilja att hans syskon ska få köpa stugan vid hans död vore det alltså möjligt att upprätta ett testamente av denna innebörd. Detta förutsätter dock att stugans värde inte överstiger hälften av det totala värdet på hans kvarlåtenskap eftersom förordnandet då skulle stå i strid med din rätt till laglott, något du kan läsa mer om exempelvis här.HandlingsplanJag har svårt att ge dig en konkret rekommendation utan närmare insyn i ditt fall. Jag hoppas att mitt svar ändå var till hjälp!Med vänlig hälsning

Tidsfrist för omprövning av beskattningsbeslut samt efterbeskattning

2020-06-25 i Alla Frågor
FRÅGA |Jag utreds för ett beslut om oredovisade inkomster för 2014 och 2015.Skatteverket påbörjade sin utredning i juni 2016 men beslut kom 20180417. Denna har jag överklagat men vill veta om regeln nedan menar att Skatteverket kommit in försent med sitt beslut?Ett beslut som är till nackdel för den som beslutet gäller ska meddelas inom två år från utgången av det kalenderår då beskattningsåret har gått ut (tvåårsfristen), 66 kap. 21 § SFL.
Magnus Gustafsson |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline!InledningJag tolkar din fråga som att de relevanta inkomsterna är hänförliga till såväl beskattningsåret 2014 som 2015. Din fråga aktualiserar huvudsakligen skatteförfarandelagen (SFL).Utredning Förfarandet för omprövning till nackdel för den som beslutet gäller är uppdelat på två olika regelverk: som huvudregel gäller det ordinära förfarandet (66 kap. 21-24 §§ SFL), men i vissa fall kan efterbeskattning (66 kap. 27-34 §§ SFL) aktualiseras. I 66 kap. 21 § SFL anges mycket riktigt att ett beslut om omprövning till nackdel för den som beslutet gäller ska meddelas inom två år från utgången av det kalenderår då beskattningsåret har gått ut. Som huvudregel innebär detta att Skatteverket får ompröva beslutet till nackdel för den som beslutet avser trots att underlaget är oförändrat, något som dock inte får ske i fall som omfattas av vissa begränsande föreskrifter. I Skatteverkets ställningstagande Omprövningsbeslut är alltid att anse som efterbeskattningsbeslut när de sker på initiativ av Skatteverket till nackdel för den som beslutet gäller och meddelas efter tvåårsfristen framgår vad titeln antyder, nämligen att även om det i ett sådant beslut inte framgår att en prövning av förutsättningarna för efterbeskattning skett så gäller beslutet. Av 66 kap. 27 § SFL framgår att ett beslut om omprövning till nackdel för den som beslutet gäller av ett beslut om skatt eller avgift som avses i 2 kap. 2 § SFL får meddelas inom sex år från utgången av det kalenderår då beskattningsåret har gått ut om något av en mängd olika kriterier uppfyllts. Enligt 66 kap. 28 § SFL får efterbeskattning inte ske om Skatteverket tidigare beslutat om efterbeskattning i samma fråga eller om det vore uppenbart oskäligt.Som du säkert märker aktualiserar din fråga en mängd komplicerade regler. Utan närmare information om ditt fall kan jag inte ge ett svar med någon grad av säkerhet eftersom de relevanta bestämmelsernas tillämpning i mycket hög grad beror på dessa omständigheter. Det jag kan säga är dock att tiden för det ordinära förfarandet, tvåårsfristen, tycks ha gått ut i ditt fall då det dröjde mer än två år från det kalenderår då de relevanta beskattningsåren, 2014 och 2015, gick ut innan beslutet fattades i början på 2018. Enligt min uppfattning skulle detta kunna bero på att Skatteverket, såsom berörts ovan, betraktade detta beslut som ett beslut om efterbeskattning och därmed ansåg sig kunna fatta beslutet trots att mer än två år gått sedan slutet på kalenderåret då beskattningsåren tog slut i ditt fall. Utan närmare insyn i ditt fall kan jag dock som sagt inte säga något med någon säkerhet. HandlingsplanJag kan tyvärr inte ge dig någon konkret rekommendation utifrån den tillgängliga informationen. Jag kommer ringa dig på måndag den 29/6 17:00 för uppföljning av ärendet. Fungerar inte den här tiden får du gärna maila mig på magnus.gustafsson@lawline.se.Jag hoppas att mitt svar var till hjälp!Med vänlig hälsning

Kan parkslide utgöra fel på fastighet?

2020-06-08 i Fel i fastighet
FRÅGA |Hej!Köpt ett hus för en vecka sedan. Ser nu att nått skumt kommer upp på långsidan av huset. Vilket visat sig vara parkslide. Det verkar som tidigare ägare har försökt gräva / klippa och misstänkt använt roundup då vissa blad varit krulliga o gula. Detta är ju inget han nämnt såklart innan själva köpet.Har jag några rättigheter? Eller är det bara att bita ihop och lägga massor med pengar o tid att försöka få bort växten?
Magnus Gustafsson |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline!InledningDin fråga aktualiserar huvudsakligen jordabalken (JB).Utredning Enligt 4 kap. 19 § JB ska den som köpt en fastighet ha rätt till prisavdrag eller hävning om fastigheten inte stämmer överens med vad som följer av avtalet eller annars avviker från vad köparen med fog kunnat förutsätta vid köpet. Med "annars avviker" avses dels att avvikelsen inte reglerats i avtalet och dels att inga andra regler är tillämpliga på fallet och avser främst fysiska avvikelser. Denna bedömning är en objektiv abstrakt bedömning av vilken standard köparen i det givna fallet har rätt att kräva och avgörs i hög grad av förhållandena i det enskilda fallet, exempelvis byggnaders ålder. I 4 kap. 19 § 2 st. JB framgår att sådana fel som köparen vid fullgörande av sin undersökningsplikt borde ha upptäckt inte kan åberopas som fel. Detta stycke innebär en ansvarsfördelning mellan säljare och köpare där köparen ansvarar för fel som kan upptäckas och säljaren för fel som inte kunnat upptäckas ("dolda fel"). Vad som "kan upptäckas" avgörs utifrån vad som skulle ha kunnat upptäckas om en tillräckligt kunnig person gjort en noggrann undersökning. Med "tillräckligt kunnig person" avses som utgångspunkt en på området normalt bevandrad och erfaren lekman. Man kan säga att undersökningsplikten har två delar: normal och utökad. Normal undersökningsplikt avser alla fel som kan konstateras med syn, lukt, känsel eller hörsel. Att ett utrymme är svårtillgängligt innebär inte att det faller utom den normala undersökningsplikten, men man behöver aldrig genomföra någon slags ingrepp på byggnader eller i mark. Om köparen vid fullgörande av den normala undersökningsplikten finner anledning att undersöka något närmare med anledning av att fel kan befaras utökas undersökningsplikten. I det skedet måste saken utredas närmare, normalt av en fackkunnig, för att köparen ska anses ha fullgjort sin undersökningsplikt.I det nu aktuella fallet måste vi alltså bedöma två saker: dels om närvaron av parkslide överhuvudtaget utgör ett fel på fastigheten, dels om detta i sådana fall är något som du som köpare ska bära ansvaret för. Avseende bedömningen av huruvida förekomst av invasiva växtarter kan anses utgöra fel på fastigheter finns mig veterligen ingen praxis. Jag utgår från att frågan om invasiva växter inte reglerats i köpeavtalet, varför vi måste utgå från vad du som köpare med fog kunnat förutsätta vid köpet. Enligt min uppfattning torde det faktum att parkslide (vad jag förstår) är relativt ovanlig i Sverige idag och att växten är mycket aggressiv och svårutrotad indikera att förekomsten av parkslide får ses som en avvikelse från den normala standard en köpare kan förvänta sig. Det måste dock betonas att detta i hög grad är beroende av omständigheterna i det enskilda fallet, exempelvis om växten är särskilt utbredd i närområdet. Om vi antar att förekomsten av parkslide ska anses utgöra ett fel blir nästa fråga om det är ett fel som faller inom köparens undersökningsplikt. Det finns inget självklart svar på denna fråga, men spontant skulle jag argumentera för att så inte är fallet. Enligt min uppfattning vore det svårt att argumentera för att en "normalt bevandrad och erfaren lekman" ska förväntas kunna identifiera samtliga invasiva djur- och växtarter som kan försvåra nyttjandet av fastigheten då detta skulle vara ett mycket högt ställt krav. Möjligen skulle ett motargument vara att den som ser att en växtart uppenbart breder ut sig över en fastighet och ser ut att ta död på andra växter skulle vara skyldig att utöva en utökad undersökningsplikt, men även detta torde i normalfallet vara mycket svårt att avgöra för en lekman. Det kanske starkaste motargumentet vore att en fastighetsköpare rimligen läst på om vanliga fenomen som bör kontrolleras vid ett fastighetsköp och att vanliga invasiva arter bör kunna identifieras av vederbörande. Som du märker är det svårt att ge ett säkert svar, särskilt på ett generellt plan. Det faktum att den tidigare ägaren har bekämpat ogräset på ett sådant sätt att det varit svårt att upptäcka förekomsten vid köptillfället även för den som är bekant med parkslide skulle kunna tala för att undersökningsplikten fullföljts, men det måste i sådana fall kunna bevisas. HandlingsplanMin rekommendation till dig är att kontakta säljaren och diskutera frågan med vederbörande. Var sig säljaren kände till parkslides särskilda natur eller ej så är detta ett problem som ni har ett gemensamt intresse av att lösa utan att behöva ta till en domstolsprocess och i bästa fall är säljaren beredd att medge ett visst prisavdrag i relation till den kostnad bekämpning skulle innebära för dig. Om säljaren inte är beredd att diskutera frågan skulle det, beroende på om du kan tolerera ogräsets förekomst eller vad bekämpning skulle kosta, kunna vara aktuellt för dig att anlita en jurist för att genomföra en mer djuplodande utredning utifrån närmare information om ditt fall. Jag hoppas att mitt svar var till hjälp!Med vänlig hälsning

Konsekvenser av dubbelt medborgarskap, beskattning, m.m.

2020-05-26 i Migrationsrätt
FRÅGA |Vi känner några vars barn föddes i USA när de bodde där. Är alltså både svensk å amerikansk medborgare (har både svenskt å amerikanskt pass). Han fyller snart18 år och de undrar om det är klokt att avsäga sig det amerikanska medborgarskapet. Kan han tvingas göra militär tjänst eller liknande i USA? Skattemässigt vad gäller om han jobbar/sparar i aktier/säljer en fastighet? Annat juridiskt att tänka på?
Magnus Gustafsson |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline!InledningInledningsvis är det värt att konstatera att jag inte är bekant med amerikansk rätt och inte kan göra några säkra uttalanden om densamma. Jag kan dock göra vissa generella observationer och redogöra för relevanta aspekter i svensk rätt. Din fråga aktualiserar huvudsakligen lagen om svenskt medborgarskap (LSM), inkomstskattelagen (IL) och lagen om dubbelbeskattningsavtal mellan Sverige och Amerikas Förenta Stater (skatteavtalet).Utredning I 1 § LSM fastslås att det svenska medborgarskapet är ett rättsligt förhållande mellan medborgaren och staten som medför rättigheter och skyldigheter för båda parter. Exempel på sådana rättigheter är rätten för individen att bo och arbeta i Sverige, rösta i riksdagsval, bli invald i Riksdagen, bli polis eller militär och en mängd rättigheter i förhållande till EU. Ett exempel på de skyldigheter som följer av medborgarskapet är mönstrings- och värnplikt. Dubbla medborgarskap accepteras i svensk rätt. Enligt 3 kap. 3 § IL är som är bosatta i Sverige, stadigvarande vistas i Sverige eller tidigare har varit bosatt i här och ännu har väsentlig anknytning till Sverige obegränsat skattskyldiga. Av 3 kap. 8 § IL framgår att obegränsad skatteskyldighet innebär skattskyldighet för alla inkomster oavsett ursprungsland. I skatteavtalet regleras frågor om hur beskattning ska ske när en person får en inkomst som både Sverige och USA gör anspråk på att beskatta enligt sina respektive interna rättsordningar.Både Sverige och USA tillåter dubbla medborgarskap. Det amerikanska medborgarskapet medför precis som det svenska förpliktelser, exempelvis plikten att tjänstgöra i jury och värnplikt om det skulle beslutas om detta (se exempelvis denna länk). Att ha dubbla medborgarskap medför dock typiskt sett även fördelar såsom fri in- och utresa för fler än ett land och möjligheter att arbeta. Medborgarskapen kan i princip medföra motstridiga förpliktelser, exempelvis om två länder samtidigt kräver fullgörande av värnplikt. Ett annat exempel som lyfts fram (se denna länk) är att ett lands möjlighet att erbjuda konsulärt stöd kan försvåras. Ytterst kan många problematiska situationer tänkas och individen måste från fall till fall besluta i frågan baserat på hur vederbörande värderar de olika privilegierna och skyldigheterna. Avseende den skatterättsliga frågan är det enkla svaret att skatteavtalet innebär att en person som är skatteskyldig i såväl Sverige som USA typiskt sett kommer beskattas i den stat vederbörande har sin hemvist i. Det finns dock en mängd undantag från detta, exempelvis om en fastighet säljs i den andra staten. Många gånger kan även beskattning komma att ske i båda staterna, men aldrig till större del än som skulle skett i den tyngst beskattande staten. Beskattningen beror alltså helt och hållet på inkomstslaget, något som redogörs för i artiklarna 6-22 skatteavtalet. Skulle en svensk medborgare vara bosatt i USA kommer vederbörande dock såsom berörts som huvudregel inte beskattas av Sverige, i vilket fall skatteavtalet inte blir aktuellt eftersom Sverige inte har något beskattningsanspråk. Det måste dock återigen betonas att detta varierar baserat på en mycket stor mängd variabler.HandlingsplanMin rekommendation till er är att råda era bekantas son att kontakta svenska och amerikanska myndigheter för att få närmare information om vad medborgarskapen innebär och hur konflikter kan komma att hanteras innan han fattar ett beslut. Det är svårt för mig att ge något mer detaljerat råd på ett såhär generellt plan.Jag hoppas att mitt svar var till hjälp!Med vänlig hälsning