Avtalsbrott vid ändrade öppettider?

2019-12-21 i Avtal
FRÅGA |I have a dispute with Huddinge Kommun where a number of persons have prepaid annual membership cards for 6 to l2 month periods in the expectation that hours of admission would remain basically the same for entry to Huddinge Hallen as in the past. The bureaucrats in the Municipality are so used to gettingtheir own way that they decided without any advance notice, or apology to reduce the last time of admission on Fridays from 21.00 to 16.00 ( 5 hours,) and on Saturdays and Sundays by 1 hour each (2 hours) Total reduction of 7 hours on the days when most regular customers like to go and have a sauna, do a bit of swimming etc. T me this amounts to breach of conract, and am determined to challenge this. They quote their"deiegattonsordning"A9.t o9.4 stating this gives them the right to do this. But I cannot see this from the text below. Merely what action can be taken by different positions and level in the organisation.1 OppeftideiA 9 1 Tillfällig stängning till 2 timmar ENHETSCHEFA 9.2 Tillfällig stängning eller ändrade öppettider upp till 2 dygn VERKSAMHETSCHEFA 9.3 Tillfällig stängningeller ändrade öppettider över 2 dygn och högst 3 månader FÖRVALTSDIREKTÖR A 9.4 Permanent ändrade öppet tider FÖRVALTNINGS DIR i samråd med nämdens ordförande
Evelina Lövgren |Hello,Thank you for your question. A fundamental principle of contract law is that agreements must be kept. Standard contracts are often used when there is an agreement concluded between a trader/company and a large number of private persons. The standard contract, also called "general terms and conditions", applies to everyone who agrees to the contract, and will determine the access to gym, pool, sauna, etc. What Huddingehallen can decide regarding opening hours is therefore dependent on what follows from the general terms and conditions. Huddingehallen does not have the opportunity to change the opening hours if the general terms and conditions explicitly mention that they should be open during specific hours. However, the terms you present in your question, states that Huddingehallen has the possibility to limit their opening hours for a certain period of time (see especially A 9.3). This is not affected by the fact that the terms also include whom inside of the company can decide these changes. Furthermore, the information on Huddingehallen's website also states that these opening hours are intended to be valid during Christmas and New Year's holidays. The changes regarding opening hours therefore seems to have been taken place within the framework of what the general terms and conditions prescribe, to which both users of the membership and the provider of this are bound. This means that the members must respect these changes taking place during the holiday season. Hope you got the answer to your question. Otherwise you are welcome to contact me at evelina.lovgren@lawline.se for further guidance.Best regards,

Säljarens ansvar för gemensamma utrymmen

2019-12-08 i Bostadsrätt
FRÅGA |Hej,För två månader sedan sålde vi rätten att nyttja lägenhet (andel) i en brf.Att vi har upplysningsplikt avseende själva lägenheten är vi införstådda med. 1) Har vi upplysningsplikt även när det gäller byggnader (cykelförråd), brygga, lusthus etc som är uppförda på mark som tillhör bostadsrättsföreningen?Vid försäljningen omnämndes enbart andelen (lägenheten). 2) Kan avtalet hävas från köparens sida om det skulle uppdagas något med byggnader som står på brf:ens mark?
Evelina Lövgren |Hej!Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga. En bostadsrätt är, som du nämner i frågan, en andel i en bostadsrättsförening. Vid en försäljning utgör bostadsrätten lös egendom, varpå köplagen blir tillämplig. Köparens undersökningsplikt Enligt 20 § köplagen har köparen en långtgående undersökningsplikt, som innebär att alla fel som denne borde hittat vid en besiktning inte kan göras gällande mot säljaren i efterhand. Endast s.k. dolda fel kan åberopas mot säljaren i andra hand. Undersökningsplikten får bedömas från fall till fall, men påverkas av bl.a. ålder, skick och pris på bostadsrätten. Om bostadsrätten var i dåligt skick och sålts för en låg köpeskilling kan man inte förvänta sig lika mycket som av en bostadsrätt i nyskick med en högre köpeskilling. Med det sagt åligger det köparen att undersöka övriga ytor som kan nyttjas i bostadsrättsföreningen, bl.a. tvättstuga, förråd och cykelförråd. Detta är utrymmen köparen lätt kunnat undersöka existensen av vid en kommunikation med säljaren och dessutom kunnat kontrollera skicket av innan tillträde.Säljarens upplysningsplikt Utifrån köplagen finns det ingen allmän upplysningsplikt för säljaren för eventuella fel i bostadsrätten. Det finns följaktligen ingen skyldighet för säljaren att upplysa köparen om eventuella byggnader som tillhör bostadsrättsföreningen. Om säljaren däremot underlåtit att informera om fel eller brister som varit väsentliga för köparen, kan säljaren få ansvara för detta. För att säljaren ska ansvara för en byggnad som finns på föreningens mark torde det krävas att säljaren gjort en utfästelse i avtalet om att en viss byggnad finns, och att detta kan antas ha inverkat på köpet av bostadsrätten (jfr 19 § st. 2 köplagen). Om så inte är fallet finns det inte grund för köparen att häva avtalet på grund av att byggnaden inte finns eller att fel förekommer i den. Du beskriver i din fråga att enbart lägenheten nämns i ert avtal. Köparen kan således inte göra gällande fel i byggnader som är uppförda på bostadsrättsföreningens mark. Om köparen har något att invända mot skicket av bostadsrättsföreningens gemensamma utrymmen får denne således höra av sig till föreningen och kräva att åtgärder vidtas. Säljaren har inget ansvar för detta.Hoppas du fick svar på din fråga. Du har även valt telefonuppföljning till din fråga och jag har kontaktat dig på mail med förslag på tid. Återkom gärna till mig så snart du kan om du behöver boka om tiden. Med vänliga hälsningar,

Tillträde och formkrav vid köp av bostadsrätt

2019-11-28 i Bostadsrätt
FRÅGA |Hej, är det okej om man betalar köpeskillingen och har tillträde den 2019-11-29 istället på vad som står på kontraktet den 2010-12-01. Kan det uppstå problem vid tvist?.Blir det svårt att sälja bostadsrätten om jag saknar mitt avtal i original?. Kvittens kommer ges på köpeskillingen, kan detta användas som bevis för ägande?. Kvittens på handpenning kommer inte ges fast det står att jag ska få ett i avtalet.Jag trodde det aldrig skulle bli såhära i en bostadsaffär.
Evelina Lövgren |Hej!Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga. Slutbetalning och tillträde Vid köp av bostadsrätt brukar överenskommelsen om tillträdesdagen vara styrande för när själva ägarbytet och inflyttningen äger rum. På den dagen är säljaren förpliktigad att tillhandahålla lägenheten i det skick som följer av avtalet (inkl. städ) och köparen ska erlägga slutbetalning. Det bör i detta sammanhang även framhållas att ansvaret för lägenheten ligger kvar hos säljaren ända fram till tillträdesdagen, även om denne flyttat ut tidigare. Om en ny ägare flyttar in i lägenheten innan tillträdesdagen kan det uppstå tvist, om t.ex. vem som ska stå för reparationen om en olycka skulle inträffa eller om ett fel påträffas i lägenheten. Det finns dock inga problem med att parterna avtalar om att flytta tillträdesdagen till ett tidigare (eller senare) tillfälle. I ett sådant fall bör detta skrivas in i avtalet för att uppmärksamma parterna på ansvarsfördelningen. Om den ena parten motsätter sig en tidigare (eller senare) tillträdesdag är det den dag som redan står i avtalet som gäller.Bevis för ägande Av 6 kap. 4 § bostadsrättslagen (BrL) är formkraven för köpeavtalet avseende en bostadsrätt att det ska upprättas skriftligen och skrivas under av säljaren och köparen. Detta kontrakt kan upprättas i två likalydande exemplar, vilket innebär att säljaren erhåller ett och köparen ett annat, och kan båda användas som bevis för ägande. När du får kvittensen på köpeskillingen är det alltså viktigt att ni iakttar formkraven och du kan även be om att ni upprättar två likalydande kontrakt. Observera även att du som köpare måste bli godkänd som medlem i bostadsrättsföreningen för att köpet ska vara giltigt (6 kap. 5 § BrL). Detta brukar göras genom att köparen visar upp avtalet eller skickar in en kopia till föreningens styrelse. Vad gäller handpenningen bör du be om att få kvittens på denna, eftersom det är en fördel ur bevishänseende om en eventuell tvist skulle uppstå. Detta borde inte vara några problem för varken säljare eller köpare att upprätta eftersom det enbart är ett kvitto på att du erlagt handpenning. Hoppas du fick svar på din fråga. Du är annars välkommen att kontakta mig på evelina.lovgren@lawline.se för vidare vägledning. Med vänliga hälsningar,

Hyresgäst ansvar för utryckningskostnad vid onödigt larm

2019-11-13 i Skadestånd
FRÅGA |Hej. Vårat aktiebolag hyr en lokal, och vi är hyresgäster sedan 190901. Vi gjorde renoveringen av lokal själva i augusti, och innan vi påbörjade renoveringen så frågade vi hyresvärden om vi fick riva ner en vägg, och om det gick el i väggen. Vi fick svaret att det bara var att riva ner. Vi fick ingen information om eventuella aktiva brandsensorer eller info överhuvudtaget om lokalen. När vi sedan rev väggen (gipsvägg) så gick brandlarmet, detta trots att vi hade en industridammsugare som vi sög upp dammet med för att skona han som rev väggen. Hela byggnaden evakuerades och brandkåren kom. Sedan fick vi en faktura på utryckningskostnaden. Vi anser inte att den är våran att betala, då vi frågat om det bara är att riva ner väggen, och fått svaret OK. I efterhand har vi fått veta att vi ska ringa vaktmästaren för att stänga av våra brandsensorer innan vi utför liknande arbeten. Vi var inte hyresgäster när det här hände och med rätt information hade aldrig larmet gått. Vad är det som gäller här, rent juridiskt? Vill gärna ha svar i text.
Evelina Lövgren |Hej!Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga. Ansvar för brandlarm Inledningsvis ska jag lite allmänt redogöra för vad som generellt sett gäller ifråga om ansvar för brandlarm i hyresgästförhållanden. Enligt 2 kap. 2 § lag om skydd mot olyckor (LSO) är ägare eller nyttjanderättshavare för en byggnad ansvarig för att byggnaden är skyddad mot brand och har därmed även ansvar för en fungerande brandlarmsanläggning, dess status, underhåll samt de larm anläggningen genererar. I många fall åläggs ägaren eller nyttjanderättshavaren med en avgift vid onödiga larm. Med onödiga larm menas att larmet inte har orsakats av brand eller annat nödläge, och därmed inte krävt en egentlig räddningsinsats enligt 1 kap. 2 § LSO. Brandlarm i hyresförhållanden När det kommer till hyresförhållanden kan det, precis som du beskriver i din fråga, finnas bestämmelser i hyresvillkoren som reglerar vilka åtgärder som skall vidtas antingen i förebyggande syfte för att brandlarmet inte ska utlösas eller för att förhindra spridning om en brandolycka inträffat. Genom att bli hyresgäst och godkänna dessa villkor finns möjlighet för hyresvärden, som ägare av fastigheten, att kräva hyresgästen på utryckningskostnaden för ett onödigt larm. Dessa villkor kan tolkas som en beskrivning på hur hyresgästen förväntas uppfylla vårdplikten denne är ålagd med enligt 12 kap. 24 § Jordabalken (JB). Eftersom det är fråga om en lokal och inte bostad är det fullt möjligt att reglera detta i hyresavtalet (jfr 12 kap. 25 § 5 st. JB). För att hyresvärden ska kunna grunda sin rätt att kräva er på utryckningskostnaden utifrån dessa angivna villkor om larmet, måste dessa ha kommunicerats mellan parterna. I detta hänseende framgår det inte av din fråga om hyresavtalet var påskrivet vid larmtillfället men att själva tillträdesdagen inträdde vid ett senare tillfälle. Om förhållandena är sådana torde hyresvärden kunna återkräva bolaget på utryckningskostnaden om bolaget måste anses ha brustit i sin vårdplikt. Vid denna bedömning är två tänkbara lösningar möjliga. Den första är beroende av om bolaget tagit del av eller borde tagit del av de särskilda villkoren angående larmutrustningen (exempelvis genom att de fanns som bilaga till hyresavtalet eller genom hänvisning från hyresvärdens sida). Om detta är fallet har bolaget, genom att inte följa dessa åtgärder, brustit i sin vårdplikt och kan därmed även krävas på utryckningskostnaden. Den andra lösningen utgår istället från att det inte fanns några som helst villkor eller hänvisningar om dessa åtgärder i varken hyresavtal eller någon annan källa hyresgästen tagit del av eller borde tagit del av. Hyresvärden har helt enkelt muntligen upplyst om detta i efterhand. Bedömningen om huruvida hyresgästen brustit i sin vårdplikt får i detta fall göras utifrån huruvida bolaget borde tagit reda på vilket larmsystem som fanns i byggnaden/lokalen och i så fall vilka säkerhetsåtgärder som skulle vidtagits innan en renovering påbörjades. Om bolaget borde tagit reda på denna information men inte gjort det kan de anses ha brustit i sin vårdplikt och kan därför krävas på utryckningskostnaden. Att hyresvärden inte lämnat uppgifter om detta innan kan ha viss betydelse, men är dock inte avgörande. Om hyresförhållande inte föreligger Det ovan anförda resonemanget utgår som sagt från att bolaget redan skrivit på ett hyresavtal och därmed måste anses vara bunden av vårdplikten, trots att tillträdet ännu ej skett. Men om situationen istället skulle vara den, att parterna kommit överens om att bolaget skulle renovera lokalen och sedan skriva på ett kontrakt närmare inflytt torde möjligheten att kräva bolaget på utryckningskostnaden grundas på de "vanliga" skadeståndsrättsliga reglerna. Enligt 2 kap. 1 § skadeståndslagen ska den som av uppsåt eller oaktsamhet orsakar annan skada ersätta skadan. Oaktsamhetsbedömningen blir i detta fall lite detsamma som det tidigare presenterade resonemanget; d.v.s. huruvida bolaget vetat eller borde vetat vilket larmsystem som fanns i byggnaden/lokalen och vidtagit säkerhetsåtgärder därefter. Här kan även poängteras att ni installerat en industridammsugare för att minimera spridningen av damm. Huruvida denna åtgärd är tillräcklig för att ni inte ska anses vållande till brandlarmet är dock ingen bedömning jag kan göra. Sammanfattning och slutsats Huvudregeln är att ägaren av byggnaden ansvarar för brandlarmet och de eventuella kostnader som uppstår i samband med larmet. Samtidigt är hyresgästen ålagd med en vårdplikt och ska iaktta den aktsamhet som utmärker en ordentlig person, och är även skyldig att ersätta de skador som uppkommer i hyresrätten om hyresgästen brustit i sin tillsyn och omsorg. Vid hyra av lokal har hyresvärden även möjlighet att utvidga hyresgästens vårdplikt och kan ställa ytterligare krav på hyresgästens vårdande av hyresrätten. Om hyresgästen brister i sin vårdplikt, antingen genom att inte följa de särskilda villkor hyresvärden ålagt hyresgästen med, eller är oaktsam vid nyttjandet av hyresrätten kan denne krävas på skadestånd för den skada som uppstått på grund av dessa förhållanden. Om den bristande vårdplikten eller oaktsamheten lett till ett onödigt larm kan hyresvärden alltså kräva hyresgästen på de kostnader som orsakats. Om det inte är fråga om ett hyresförhållande kan eventuella utryckningskostnader krävas tillbaka baserat på skadeståndsrättsliga regler. Om den som orsakat det onödiga larmet varit oaktsam och kanske borde iakttagit mer försiktighet eller vidtagit ytterligare åtgärder för att undvika skada, kan skadestånd även i detta fall krävas. Sammantaget är alltså möjligheten att kräva er på utryckningskostnaden beroende av vad ni vetat eller borde vetat samt vad ni gjort eller borde gjort. Det går i detta sammanhang inte att enbart förlita sig på uppgifter lämnade av hyresvärden, utan krav ställs även på er som hyresgäst/renoverande part i lokalen att ni ska ha vidtagit erforderliga åtgärder för att upprätthålla säkerhet och minimera risk för skada. Hoppas du fick svar på din fråga. Du är annars välkommen att kontakta mig på evelina.lovgren@lawline.se för vidare vägledning.Med vänliga hälsningar,

Bogsera med towbar, efterfordon

2019-12-19 i Trafik och körkort
FRÅGA |Hej! Jag är bilhandlare med enskildfirma köper och sälger begagnade bilar.2018 jag har tvunget att boxerars bil i motor väg kort stäcke,jag varit stoppat av polisen och blivit av med min körkort.Efter 2 månad spärr tid jag har görd från nytt prov och teori,jag fickt körkort igen.Jag har hittat via net dragstång,innan jag köpa den muntlight kontaktad Polisen i Katrineholm,frågade att det är lagligt eller inte.Dom sad att ser utt nårmall,men måste kontakta Transportstyrelsen.Jag vänd mig till dom dom har sad till mig (Muntligt)den är betider som släppkärra som heter F10.Med den kan du köra på vanligt väg 60 km/tim och på motorväg 80 km/tim.Jag har använt den Dragstång 1,5 År varitt stoppat av Polisen flära gånger,kontrollerat min körkort och Dragstång och släppte mig,till början av November,jag varit stoppat och tagit min körkort att jag boxerar bil,jag har inte underskrivet,dom skickade vidare till Transportstyrelsen,fick handlägare,men hon sägger man for inte,det är inte boxerat vad ska jag göra.Jag fickt beslut Återkallelse av körkort och körkortstillstånd tills vidare,jag skickar kopia av beslut och Jag skickar fron youtobe video till dragstången.https://www.youtube.com/watch?v=DDVNrqANEhohttps://www.youtube.com/watch?time_continue=4&v=Oy6WBH9xUtw&feature=emb_logohttps://www.youtube.com/watch?v=PeggX-aaquk.Jag kan inte lägge beslut från Transportstyrelse om visar mig väg jag ska skicka den besluten åckso.
Evelina Lövgren |Hej!Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga. Generellt sätt när man bogserar ett annat fordon finns det olika regler och saker att tänka på. För det första är högsta tillåtna hastighet 30km/h och ska ske på väggrenen om sådan finns (utanför heldragna linjen vid sidan av vägen) och annars på höger sida av vägen. Bogsering får inte ske på motorväg eller motortrafikled. Det enda undantaget är om det skett ett nödstopp på en motorväg eller motortrafikled. I ett sådant fall ska bogseringen ske på vägrenen och endast till närmast lämpliga avfart. När man bogserar en bil med hjälp av dragstång, eller av en "towbar" som du verkar använt dig av, räknas det som efterfordon. Ett efterfordon är ett redskap eller annat som inte är en släpvagn eller terrängsläp, men som är kopplat till exempelvis en bil. Det krävs inga särskilda körkortskrav för att framföra ett efterfordon, men man måste iaktta bestämmelser om bredd och vikt (se vidare Transportstyrelsens hemsida om efterfordon här). Den högsta hastigheten för att framföra ett efterfordon är 30km/h och får inte framföras på motorväg eller motortrafikled. Eftersom du framfört ett efterfordon på motorväg har det funnits grund för att återkalla ditt körkort (jfr 5 kap. 3 § KörkortsL). Att Transportstyrelsen givit dig besked om att det kan röra sig om en släpkärra kan ha viss betydelse för det fall du väljer att överklaga beslutet om återkallelse. Det har dock ålegat dig som förare att säkerställa vad dragstången klassas som och vilka regler som då gäller. Hoppas du fick svar på din fråga. Du är annars välkommen att kontakta mig på evelina.lovgren@lawline.se för vidare vägledning. Med vänliga hälsningar,

Medlemsavgift till ideell förening

2019-12-03 i Föreningar
FRÅGA |Jag är medlem i en koloniträdgårdsförening som i sin tur är medlem i Koloniträdgårdsförbundet. Jag har debitetats 340 kt i medlemsavgift till Koloniträdgårdsfförbundet men enligt protokoll från styrelsemöte i okt 2019 har styrelsen beslutat betala in 215 kr som medlemsavgift. Är detta förfarande att betrakta som bedrägligt förfarande? Det saknas uppgift om hur styrelsen skall hantera de medel som inte betalats in till förbundet. Jag har protesterat mot styrelsens beslut.
Evelina Lövgren |Hej!Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga. Du beskriver i din fråga att du ålagts betala 340kr men att enbart 215kr betalats in till Koloniträdgårdsförbundet. För att det ska vara fråga om bedrägeri eller bedrägligt beteende ska styrelsen genom a) vilseledande b) förmått någon till en handling eller underlåtenhet som c) innebär förmögenhetsöverföring (ekonomisk skada för den drabbade och ekonomisk vinning för gärningsmannen), 9 kap. 1 § Brottsbalken (BrB). Om styrelsen medvetet givit medlemmarna felaktig information om en högre avgift, med uppsåt att själva ta del av det överskjutande beloppet kan det vara fråga om bedrägligt beteende. Du nämner dock inte några sådana omständigheter i frågan som pekar på att så skulle vara fallet. Om styrelsen inte tagit del av pengarna själva, men på annat sätt agerat oegentligt eller missbrukat sin förtroendeställning som styrelse, kan det vara fråga om trolöshet mot huvudman (10 kap. 5 § BrB) eller någon annan typ av förskingring. Huruvida ett sådant brott begåtts eller ej kan jag däremot inte avgöra. I sammanhanget vill jag dock framhålla att det kan finnas andra rättsliga argument som gör att styrelsen agerat felaktigt och som gör att medlemmarna ska få det överskjutande beloppet tillbaka. Eftersom du inte uppgivit något annat i din fråga utgår jag från att din kolonilottsförening är en ideell förening. Det finns ingen lag som reglerar ideella föreningar och i och med detta ges mycket utrymme åt föreningsmedlemmarna att bestämma hur föreningen ska styras. Vägledning kan dock hämtas från god föreningssed, god föreningspraxis och föreningens stadgar. Med hänsyn till detta är svaret på din fråga beroende av vad som står i era stadgar samt vad ni som medlemmar i övrigt kommit överens om. Om det finns ett villkor i stadgarna, fattats ett beslut på en föreningsstämma eller föreligger en överenskommelse mellan medlem och förening där det klart och tydligt framgår att 340kr ska gå till koloniträdgårdsförbundet torde det överhuvudtaget inte finnas möjlighet för styrelsen att använda det överskjutande beloppet till något annat, oavsett om det är till förmån för föreningen eller inte. Med andra ord, om överenskommelsen är att det belopp som du som medlem betalat ska gå till koloniträdgårdsförbundet, men att detta belopp enbart uppgick till 215kr, följer det av avtalsrättsliga principer att styrelsen enbart kan behålla överskjutande belopp om du lämnat ditt medgivande till det. Om det saknas tydliga villkor i avtalet kring debiteringen blir det istället fråga om avtalstolkning för att avgöra om det överskjutande beloppet ska betalas tillbaka eller inte. Det blir i detta sammanhang relevant att undersöka partsavsikten, d.v.s. vad parterna avsåg att avgiften skulle gå till. En annan aspekt som kan ha betydelse i detta hänseende är det ansvar en styrelse generellt sett har inom föreningar för föreningens förvaltning. Det kan således finnas bestämmelser i era stadgar som fyller ut det avtal som nu är för handen och som ger styrelsen möjlighet att bestämma och besluta om hur stor medlemsavgiften skall vara och vad resterande belopp ska gå till. Avslutningsvis bör dock de eventuella utgifter det överskjutande beloppet ska täcka redovisas till medlemmarna. I vissa fall ska en ideell förening upprätta en årsredovisning som ska skickas in till bolagsverket (läs mer på bolagsverkets hemsida här). Om din koloniförening är skyldig att upprätta en årsredovisning kan du alltså vända dig till bolagsverket och begära ut årsredovisningen (om inte styrelsen själv lämnar ut till dig som medlem). Där kan du se de intäkter och kostnader som redovisats och få en bild av hur det överskjutande beloppet använts. I annat fall kan det återigen finnas bestämmelser i era stadgar som föreskriver vilken insyn medlemmarna har i styrelsen arbete samt hur och när styrelsen ska redovisa sitt arbete. Utifrån dessa kan du begära att få uppgift om hur styrelsen förvaltat det omtvistade beloppet. Hoppas du fick svar på din fråga. Du är annars välkommen att kontakta mig på evelina.lovgren@lawline.se för vidare vägledning. Med vänliga hälsningar,

Stämmobeslut om inglasade balkonger

2019-11-24 i Bostadsrätt
FRÅGA |Hej,Vi har på vårat årsmöte lämnat motion om inglasning av balkonger. Rösterna för inglasning blev 11 bifall 9 avslag. Styrelsen menar att det måste vara 2/3 majoritet för att driva detta vidare till hyresnämnden. Har set att nya balkonger eller utbyggnad av balkonger kan i fråga sättas. Är endast inglasning av balkonger en fråga för hyresnämnden över huvud taget??Alla dessa inglasningar kan väl inte ha gått vidare till hyresnämnden??Tacksam för svar.
Evelina Lövgren |Hej,Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga.Kan hyresnämnden pröva frågan? Inglasning av balkonger är att anse som en ändring av lägenheten, och det ställs därför vissa krav för att ett stämmobeslut angående detta ska vara giltigt. Enligt 9 kap. 16 § 2 p. Bostadsrättslagen (BrL) är ett beslut, som innebär att en lägenhet kommer att förändras eller i sin helhet behöva tas i anspråk av föreningen med anledning av en om- eller tillbyggnad, giltigt om bostadsrättshavaren gått med på beslutet. Om bostadsrättshavaren inte lämnat sitt samtycke till ändringen, blir beslutet ändå giltigt om minst två tredjedelar av de röstande har gått med på beslutet och det dessutom har godkänts av hyresnämnden. Om det i ditt fall varit 2/3 som röstade ja till förslaget om inglasade balkonger, hade de medlemmar som röstat nej och inte givit sitt medgivande, fått sitt ärende hänskjutet till hyresnämnden som fattat beslut om de ska godkänna ändringen eller ej. Svaret på din fråga är alltså att endast inglasning av balkonger är en åtgärd som hyresnämnden kan pröva, om 2/3 majoritet föreligger vid ett stämmobeslut och föreningen väljer att hänskjuta frågan vidare. Förutsättningar för godkännande För att hyresnämnden ska kunna lämna ett godkännande ska förändringen vara angelägen och syftet med åtgärden ska inte skäligen kunna tillgodoses på något annat sätt. Beslutet ska inte heller vara oskäligt mot bostadsrättshavaren. Om förändringen vid en rättslig bedömning kan anses vara av liten betydelse för bostadsrättshavaren, gäller dock som enda krav för ett godkännande att åtgärden inte skäligen kan tillgodoses på något annat sätt (se 9 kap. 17 § 1 st. BrL). Det ankommer på föreningen att visa att det finns förutsättningar för ett godkännande av sådana åtgärder som en bostadsrättshavare inte har samtyckt till (se bl.a. RH 2004:68) Frågan om godkännande av inglasning av balkong har i några avgöranden prövats av Hovrätten. I RH 2019:11 ansökte en bostadsrättsförening om godkännande av ett stämmobeslut för att glasa in och bygga till balkongerna i föreningen. De tilltänkta förändringarna ansågs i detta fall inte vara av liten betydelse för bostadsrättshavarna (det framgår dock inte av domskälen om enbart inglasningen gjorde att åtgärden inte varit att anse som liten för bostadsrättshavarna). HovR anförde vidare att när en utbyggnad och inglasning av balkonger skett i samband med underhåll av fastigheten har förändringen i praxis som regel bedömts som en angelägen åtgärd för föreningen (se bl.a. Svea hovrätts beslut den 8 juni 2012 i mål nr ÖH 10002-11). Det krävs dock att föreningen kan visa att balkongerna verkligen är i behov av underhåll och att underhållet är av viss angelägenhet. Detta hade föreningen inte visat i detta fall. Istället framhöll HovR att de tilltänkta åtgärderna varit mer av förbättrande karaktär snarare än underhåll. Med utgångspunkt i detta rättsfall torde hyresnämnden enbart kunna godkänna inglasning av balkong mot bostadsrättshavarens vilja, om inglasningen har samband med behövliga och nödvändiga underhållsåtgärder och inte enbart är av förbättrande karaktär. Hoppas du fick svar på din fråga. Du är annars välkommen att kontakta mig på evelina.lovgren@lawline.se för vidare vägledning. Med vänliga hälsningar,

Alternativ för fastighetsförsäljning

2019-11-06 i Alla Frågor
FRÅGA |Syskonen A och B är delägare i ett dödsbo efter föräldrarna. Dödsboets enda tillgång är en fastighet. Nu önskar As son förvärva Bs andel i dödsboet. Vilket av följande alternativ är lämpligast:1. B säljer direkt till As son (som senare genom arv/gåva kan komma i besittning av resterande del av fastigheten)2. B säljer till A (som senare kan låta sonen ärva hela fastigheten eller få den som gåva)Skattemässigt lär det väl inte bli någon skillnad för B, men det kanske finns andra skäl för att välja det ena eller andra av alternativen.
Evelina Lövgren |Hej!Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga. Skatterättsliga konsekvenserSom du skriver i din fråga kommer det för B inte bli några skillnader skattemässigt om denne väljer att avyttra fastigheten till A eller A:s son (i följande svar benämnd "sonen"). I båda fallen kommer ersättningen tas upp som kapitalinkomst i B:s deklaration och ska beskattas därefter enligt reglerna om beskattning vid avyttring av en fastighet, 44 samt 45 kap inkomstskattelagen (IL). När en fastighet avyttras, det vill säga säljs, ska ägaren beskattas på kapitalvinsten, som utgörs av skillnaden mellan ersättning för den avyttrade fastigheten och omkostnadsbeloppet, se 44 kap. 13-14 §§ IL. Kapitalvinsten beräknas således enligt följande:Ersättning för den avyttrade fastigheten – försäljningskostnad – omkostnadsbelopp (anskaffningskostnad + förbättringsutgifter + förbättrande reparationer och underhåll) = Kapitalvinst/kapitalförlustEn skatterättslig princip är att skatten ska följa och respektera civilrätten, och därmed alltså inte vara styrande för hur en person väljer att rättshandla. Detta får till följd att sonens skatterättsliga utfall vid en eventuell senare försäljning också kommer bli detsamma, oavsett om denne övertar fastigheten från B eller A. Jag utgår i detta fall från att fastighetens värde är detsamma och att sonen inte erlägger en högre ersättning till A än vad sonen gjort om han köpt fastigheten från B. Sonen kommer följaktligen ha ett anskaffningsvärde som grundas dels på en försäljning, dels på ett arv/gåva. Vad gäller det senare kommer sonen träda in i A:s skattemässiga position och det är gåvogivarens (A:s) omkostnadsbelopp som kommer användas vid uträkningen av eventuell kapitalvinst. SamäganderättÄganderätten är ingenting som kommer påverka B men som däremot är av intresse för förhållandet mellan A och sonen. Om B säljer sin del av fastigheten till A kommer A inneha hela fastigheten med full äganderätt och kan således göra vad han eller hon vill med denna. Med andra ord kan fastigheten säljas, testamenteras (med iakttagande av laglottsskyddet) eller avyttras på annat sätt utan att sonen har något att säga till om.Om B istället säljer sin del av fastigheten till sonen kommer samäganderättslagen bli tillämplig. Det innebär att varken A eller B kan vidta åtgärder som har med fastigheten att göra utan den andres samtycke (jfr 2 §). Det äganderättsliga förhållandet kan alltså, beroende på hur väl de kommer överens, ha betydelse för vilket alternativ som väljs. SlutsatsEn försäljning kommer inte påverka B, utan det som torde vara avgörande för vem som förvärvar fastigheten först är äganderätten och hur väl A och sonen kommer överens med varandra. Om A vill kunna vidta vilka förändringar han eller hon vill med fastigheten är det en fördel att denne övertar B:s del. Detta innebär även att A har möjlighet att avyttra fastigheten till någon annan än sonen. Om A och sonen kommer väl överens och inte har något problem med att samäga fastigheten finns det givetvis inga problem med att sonen förvärvar fastigheten från B direkt. Avslutningsvis kan framhållas att det enbart behöver upprättas ett köpekontrakt och en lagfartsansökan om sonen förvärvar från B. Om B säljer till A, som i sin tur ger fastigheten i gåva till sonen kommer både ett köpekontrakt och ett gåvobrev behöva upprättas.Hoppas du fick svar på din fråga. Du är annars välkommen att kontakta mig på evelina.lovgren@lawline.se för vidare vägledning.Med vänliga hälsningar,