Vad gäller vid försäljning av samägd egendom?

2019-09-29 i Samägandeavtal
FRÅGA |Vi är tre bröder som äger en skogsfastighet med samma ägar andelarKan jag "tvinga" dem att lösa ut mig alternativt kan jag tvinga fram en försäljning av hela fastigheten?
Ted Winström |Hej och tack för att du vänder dig till oss på Lawline med din fråga.Samägande av fastigheter regleras i lag (1904:48 s. 1) om samäganderätt (SamägL). Dispositiv lagAtt märka är att lagen till stora delar är dispositiv. Detta innebär att det står delägarna av egendomen fritt att avtala själva om hur saker som exempelvis ägandet, förvaltningen av egendomen, och eventuell försäljning ska gå till. Lagen går alltså till stora delar att avtala bort.Försäljning av samägt gods Om inget är avtalat mellan delägarna stadgar 6 § SamägL att varje delägare har rätt att begära att egendomen för gemensam räkning utbjuds till försäljning via offentlig auktion. Om du och dina bröder inte avtalat om annat har du alltså en rätt att ansöka om att hela skogsfastigheten ska säljas. Det finns ingen lagstadgad skyldighet för dina bröder att lösa ut dig ur samägandet. Men genom att du har en rätt att ansöka om att hela fastigheten ska säljas kan möjligtvis du och dina bröder komma överens, om de inte vill att den ska säljas, att de istället ska lösa ut dig. Att märka är också att någon av dina bröder har en rätt att ansöka om att samägandet, istället för försäljning av fastigheten, ska upplösas genom klyvning (se vidare 7 § SamägL). Samäganderätten i fastigheten kommer då att uppdelas i lotter (se vidare 11 kap. 1 § fastighetsbildningslag (1970:988)). Om du vill skulle vilja ha hjälp av någon av våra verksamma jurister kan du boka det här.Hoppas att detta gav svar på din fråga.Med vänliga hälsningar,

Vad gäller vid förvaltningsbeslut i enkla bolag?

2019-09-26 i Bolag
FRÅGA |Gäller majoritetsbeslut i enkla bolag?Det är 13 fam. med i enkla bolaget. Från början var det bara sommarstugor på området men nu bor de flesta där permanent. Vi är tre som inte har strandtomt. Nu vill alla utom vi köpa loss sina tomter. Vi känner oss osäkra och vill bara att det ska bli så bra som möjligt för oss då våra tomter förmidligen inte blir lika mkt värda... och vi har bara en liten sommarstuga.Mvh Laila Dejeby
Ted Winström |Hej och tack för att du vänder dig till oss på Lawline med din fråga.Regler om enkla bolag finns i lag (1980:1102) om handelsbolag och enkla bolag (hädanefter BL)Enkla bolag Till att börja med ska man konstatera att ett enkelt bolag inte är en juridisk person, bolaget kan alltså inte förvärva rättigheter eller ikläda sig skyldigheter (se 1 kap. 4 § BL). När det gäller enkla bolag är det absolut vanligaste att bolagsmännens inbördes rättigheter och skyldigheter regleras genom avtal (se 4 kap. 1 § BL). Lagen är således till stora delar dispositiv vilket innebär att dess bestämmelser kan avtalas bort av parterna i bolaget. I den mån bolagsmännen inte har avtalat något framgår det av 4 kap. 3 § BL att åtgärder i förvaltningen av bolagets angelägenheter endast får vidtas med samtliga bolagsmäns samtycke. Det krävs alltså full enhällighet bland bolagsmännen. Det finns ett undantag i paragrafen om åtgärder som är brådskande och inte tål uppskov, men detta blir förmodligen inte relevant i ditt fall då försäljning av fastighet inte verkar vara brådskande i den beskrivna situationen.Det kan tilläggas att vid avtal med en utomstående person - en tredje man - gäller att endast den bolagsman som deltagit i avtalet blir bunden av det (se vidare 4 kap. 5 § BL). Detta verkar dock inte vara relevant i ditt hänseende då jag tolkar det som att en försäljning inte skulle ske till en utomstående part.Slutsats Svaret på din fråga blir således att utgångspunkten är vad ni har avtalat om. Om ni inte har avtalat om hur beslut i förvaltningen av bolagets angelägenheter ska tas, gäller att samtliga bolagsmäns samtycke krävs.Hoppas att detta gav svar på din fråga.Med vänliga hälsningar,

Är förköpsklausuler bindande vid köp av fast egendom?

2019-09-24 i Köpavtal
FRÅGA |Får en kommun som säljer en fastighet skriva in i köpekontraktet att de för all framtid ska ha förköpsrätt för denna fastighet vid en försäljning. Är det möjligt att avtala något sådant i ett köpekontrakt när lagen om förköpsrätt är borttagen.
Ted Winström |Hej och tack för att du vänder dig till oss på Lawline med din fråga.En förköpsrätt är en klausul som innebär att en person har rätt att köpa viss egendom före alla andra vid en eventuell försäljning. Den som ska sälja egendomen måste alltså erbjuda personen med förköpsrätt att köpa den först, innan hen kan sälja egendomen till någon annan.I ditt fall rör det sig om en kommun som vill ta in en klausul om förköpsrätt vid en försäljning av fastighet. När det gäller förköpsklausuler vid försäljning av fast egendom (fastigheter) har det i praxis ansetts att de inte är bindande, se till exempel NJA 1994 s. 69 och NJA 1993 s.468. Detta hänger samman med de formkrav som ställs på en fastighetsöverlåtelse (se vidare 4 kap. 1 § jordabalken). Det har emellertid i praxis ansetts okej att ha med en förköpsklausul vid vissa typer av gåva, men då du säger att det här rör sig om en försäljning blir det inte aktuellt i ditt fall.Svaret blir sammanfattningsvis att rådande rättsläge tyder på att förköpsklausulen som kommunen tagit in i köpekontraktet inte är bindande för en eventuell köpare.Om du skulle vilja ha hjälp av en av våra verksamma jurister med att exempelvis upprätta ett köpekontrakt kan du få det här.Hoppas att detta gav svar på din fråga.Med vänliga hälsningar,

Vad innebär 10 § i avtalslagen?

2019-08-31 i Alla Frågor
FRÅGA |Hej!Vad innebar denna paragraf mer lätt formulerat? 10 § Den, som åt annan givit fullmakt att sluta avtal eller eljest företaga rättshandlingar, varder omedelbart berättigad och förpliktad i förhållande till tredje man genom rättshandling, som fullmäktigen inom fullmaktens gränser företager i fullmaktsgivarens namn.[S2]Där någon såsom anställd i annans tjänst eller eljest i följd av avtal med annan intager en ställning, varmed enligt lag eller sedvänja följer viss behörighet att handla å dennes vägnar, anses han hava fullmakt att företaga rättshandlingar, som falla inom gränserna för denna behörighet.
Ted Winström |Hej och tack för att du vänder dig till oss på Lawline med din fråga.Paragrafen du undrar över är 10 § i avtalslagen (AvtL). Det första stycket i 10 § AvtL reglerar fullmakter i allmänhet och stadgar när huvudmannen (den som utfärdar en fullmakt) blir bunden av en rättshandling som en fullmäktig (den som får fullmakten) företar gentemot en tredje man. Paragrafen säger att huvudmannen binds direkt i förhållande till en tredje man och den fullmäktige står alltså helt utanför avtalet. För att huvudmannen ska vara bunden av fullmäktigens rättshandling krävs vidare att rättshandlingen företas "inom fullmaktens gränser". Detta innebär att fullmäktigens rättshandling måste ligga inom den behörighet som fullmakten stadgar. Behörigheten brukar oftast beskrivas som det som fullmäktigen kan göra enligt fullmakten, exempelvis att man genom fullmakten kan köpa en bil. Om fullmäktigen företar en rättshandling utanför sin behörighet, till exempel om fullmäktigen köper en båt i exemplet ovan, blir således huvudmannen inte bunden av den.Det andra stycket i 10 § AvtL reglerar den så kallade ställningsfullmakten. Denna fullmakt utspelar sig när någon intar en ställning där man enligt lag eller sedvänja har en behörighet att handla å någon annans vägnar. Typexemplet är ett kassabiträde i en butik. Det är sedvanligt att denna person får sälja de varor som butiken utbjuder, t.ex. lampor i en lampaffär. De affärer den anställda gör när hen säljer butikens lampor blir alltså bindande för huvudmannen, i detta exempel butikens ägare. Hur långt ställningsfullmakten, alltså den anställdes behörighet, sträcker sig varierar med hänsyn till vad som är sedvanligt. Den anställde har förmodligen inte behörighet att till exempel sälja butikens kassaapparater eller kontorsstolar till en tredje man. En sådan rättshandling som den anställde företar ligger alltså förmodligen utanför personens behörighet och är därför inte bindande för huvudmannen.Hoppas att detta gav svar på din fråga.Med vänliga hälsningar,

När anses en vara avlämnad vid konsumentköp?

2019-09-29 i Konsumentköplagen
FRÅGA |Hej!Jag har beställt en parfym från en hemsida. Dom levererar med postnord varuberg. Enligt postnord har dom lagt paketet i min brevlådan men jag har inte fått något paket. Shopping4net som hemsidan jag har beställt ifrån heter vägrar hjälpa mig och säger bara att jag ska göra en reklamation till postnord. Men postnord säger att jag som mottagare inte kan göra en reklamation utan det måste den som har beställt leveransen göra. Vem bär ansvaret och vad kan jag göra?
Ted Winström |Hej och tack för att du vänder dig till oss på Lawline med din fråga. Jag förutsätter i mitt svar att du har gjort köpet i form av privatperson/konsument. I så fall är konsumentköplagen (KKL) tillämplig (se 1 § första stycket KKL). Risken för varan Den centrala frågan i fall som dessa är vem som bär risken för varan. Om köparen bär risken för varan är hen skyldig att betala för den även om den förstörts eller kommit bort (se 8 § första stycket KKL). Risken för varan går över på köparen när varan har avlämnats (se 8 § andra stycket KKL). Det framgår vidare att varan anses vara avlämnad när den kommit i köparens besittning (se 6 § KKL). BesittningVad som exakt avses med besittning varierar beroende på vilken typ av köp det rör sig om. I ditt fall rör det sig om ett transportköp, då du ska få varan levererad till dig. Det framgår då av lagens förarbeten att varan ska anses vara avlämnad när den har tagits hand om av köparen eller på annat sätt överlämnats till denne. Det nämns också uttryckligen att en vara som lagts i köparens brevlåda normalt anses ha kommit i dennes besittning även om hen inte är hemma vid tillfället (se prop. 1989/90:89 s. 69 f.). Av vikt för frågan blir således i detta fall vem som har bevisbördan när säljaren påstår att varan är avlämnad och köparen påstår att hen inte har fått varan. Intressant nog framgår detta ingenstans i själva lagen, och inte heller i dess förarbeten eller i den juridiska litteraturen. HD har dock i ett relativt nytt rättsfall, som i och för sig inte handlade om en exakt likadan situation, sagt att i allmänhet gäller att den som påstår sig ha fullgjort en prestation har bevisbördan för detta (se NJA 2018 s. 617). Utgångspunkten i ditt fall är alltså att hemsidan du beställde parfymen från måste visa att de, via PostNord, faktiskt avlämnat varan till digDå parfymen i ditt fall inte ska anses ha kommit i din besittning är den inte avlämnad och du står således inte risken för den. Hemsidan du beställt parfymen från kan alltså inte hävda att de fullgjort sin del av förpliktelsen när de lämnade över parfymen till PostNord, de står risken för parfymen tills du fått den i din besittning.Påföljder vid dröjsmålI ditt fall föreligger ett dröjsmål då varan inte avlämnats alls (se vidare 9 § KKL). En rad påföljder ställs då till ditt förfogande, bland annat kan du kräva att säljaren ska fullgöra köpet, häva köpet, samt kräva skadestånd (se 10 § KKL). När det gäller fullgörelse finns ett krav på att du inte väntar orimlig länge med att framställa kravet (se 12 § tredje stycket KKL). När det gäller hävning av köpet, alltså att prestationerna ska återgå och du ska få tillbaka vad du eventuellt har betalat, kan du vidta denna åtgärd om dröjsmålet är av väsentlig betydelse för dig (se vidare 13 § KKL). Du måste i ett sådant fall kunna bevisa att dröjsmålet är väsentligt för dig.Slutsats Hemsidan du beställde från bär ansvaret för att du får varan levererad till dig. Ditt avtal är med hemsidan och inte med PostNord. Man kan säga att hemsidans del av avtalet med dig är uppfyllt när du har fått varan i din besittning. Med utgångspunkt i ny praxis från HD måste hemsidan kunna visa att parfymen faktiskt lämnades i din brevlåda.Närmast till hands för dig skulle jag säga är att du helt enkelt reklamerar hos hemsidan och kräver att de fullgör köpet, alltså att de levererar en ny parfym till dig. Du kan även säga till dem att du vill häva köpet, men i så fall måste du visa att dröjsmålet är av väsentlig betydelse för dig.Hoppas att detta gav svar på din fråga.Med vänliga hälsningar,

Hur länge får ett fastighetsköp vara villkorat?

2019-09-24 i Köpavtal
FRÅGA |Hej Hur fungerar 2 års regeln vid fastighetsförsäljning?
Ted Winström |Hej och tack för att du vänder dig till oss på Lawline med din fråga.En fastighet är fast egendom och tillämplig lag vid köp och försäljning av dessa är jordabalken (se vidare 1 kap. 1 § jordabalken). Villkorade fastighetsköp Jag är inte helt säker på vilken tvåårsregel du menar men jag antar att du syftar på regeln om villkorligt köp i 4 kap. 4 § jordabalken. Bestämmelsen tar sikte på om ett köps fullbordan eller bestånd görs beroende av villkor. Det rör sig alltså om villkor som, om de inte blir uppfyllda, gör att köpet ska gå åter. Huvudregeln är att ett köp av fast egendom inte får göras beroende av villkor under mer än två år från dagen då köpehandlingen upprättades. Om ett villkor ändå skrivs på längre tid än två år är köpet ogiltigt. Hela köpet blir alltså ogiltigt, inte endast det specifika villkoret. Om ett villkor är angivet i köpehandlingen och ingen tidsgräns har satts ska den anses vara två år. Allt detta framgår av 4 kap. 4 § första stycket jordabalken. Det finns emellertid undantag till huvudregeln ovan, dessa framgår av 4 kap. 4 § andra stycket jordabalken. Om villkoret i fråga handlar om att köpet görs beroende av att köpeskillingen betalas finns det ingen tidsgräns man måste förhålla sig till. Ett sådan villkor kan man alltså sätta till längre tid än två år. Detsamma gäller ett villkor som innebär att köpet görs beroende av att avsedd fastighetsbildning sker. Slutsats Sammanfattningsvis gäller alltså att ett villkor i en köpehandling om köp av fast egendom inte får sättas till längre tid än två år. Om villkoret gäller att köpet görs beroende av att köparen ska betala köpeskillingen eller att avsedd fastighetsbildning sker finns det dock ingen tidsgräns.Observera för övrigt även att det inte finns någon tidsgräns alls för villkor vid gåva av fastighet (se vidare 4 kap. 30 § jordabalken).Hoppas att detta gav svar på din fråga. Med vänliga hälsningar,

Gäller ett solidariskt ansvar vid gemensamma lån?

2019-08-31 i Skuld
FRÅGA |Hej!Min fru äger huset, jag betalar lånen från banken, är vi solidariskt ansvariga för lånen. Vi har båda skrivit under låneavtalen?
Ted Winström |Hej och tack för att du vänder dig till oss på Lawline med din fråga.Vid frågor om låneavtal är skuldebrevslagen tillämplig analogt.När två personer gemensamt skriver på ett låneavtal är utgångspunkten att de har ett solidariskt betalningsansvar, jfr 2 § första stycket skuldebrevslagen. Att två parter har ett solidariskt betalningsansvar innebär att banken kan kräva vem som helst av parterna på hela lånesumman om betalning skulle utebli. Om så skulle bli fallet har parten som tvingas betala hela summan en regressrätt gentemot den andra parten, alltså en rätt att kräva tillbaka den andel hen betalade för den andra. Detta framgår av 2 § andra stycket skuldebrevslagen. Utgångspunkten är således att du och din fru är solidariskt ansvariga för ert lån. Detta gäller om ni inte avtalat något annat med banken och huruvida så är fallet borde framgå av ert låneavtal. Det är möjligt för parter som gemensamt tar ett lån att de avtalar med banken om att de endast ska ha ett delat ansvar, alltså att vardera part står för sin andel av lånet. Observera dock att det då inte räcker med att du och din fru eventuellt avtalat detta internt mellan er, utan det måste vara avtalat med banken. Att förbehåll om delad ansvarighet kan göras framgår av 2 § första stycket skuldebrevslagen. Mitt råd till dig är att du kollar igenom låneavtalet, alternativt att du kontaktar din bank och frågar dem hur ert lån är upplagt.Hoppas att detta gav svar på din fråga.Med vänliga hälsningar,

Måste en fullmakt vara skriftlig?

2019-08-06 i Formkrav
FRÅGA |Hur skall en fullmakt från en icke skrivkunnig( pga permanent skada) person utformas?
Ted Winström |Hej och tack för att du vänder dig till oss på Lawline med din fråga.En fullmakt är en utfästelse från en fullmaktsgivare (huvudman) till en tredje man om att en utsedd person (fullmäktig) har rätt att företa rättshandlingar i huvudmannens namn. Regler om fullmakter finns i avtalslagen (AvtL).Fullmakter kan vara skriftliga (se 16 § första stycket AvtL) men de behöver inte nödvändigtvis vara det. Om det som i ditt fall rör sig om en huvudman som inte är skrivkunnig kan möjligtvis en så kallad uppdragsfullmakt vara att föredra (se vidare 18 § AvtL). En sådan fungerar på så sätt att huvudmannen ger fullmäktigen instruktioner om vad hen ska göra och fullmäktigen säger sedan detta till den tredje mannen. Detta är en så kallad osjälvständig fullmakt vilket innebär att den inte är synbar för tredje man. Det fungerar alltså inte som vid en skriftlig fullmakt - att fullmäktigen uppvisar denna för en tredje man - utan den grundar sig endast på huvudmannens instruktioner till fullmäktigen.Ett annat alternativ till en skriftlig fullmakt är en meddelandefullmakt (se vidare 13 § AvtL). En sådan innebär helt enkelt att huvudmannen lämnar ett meddelande direkt till tredje man om att en person äger rättshandla i hens namn. Detta kan möjligtvis vara den enklaste lösningen i ditt fall eftersom huvudmannen då direkt kan förklara fullmakten och dess innebörd för en tredje man.Observera dock att skriftliga fullmakter är ett krav i vissa fall, t.ex. vid köp av fast egendom (se vidare 27 § andra stycket AvtL).Hoppas att detta gav svar på din fråga.Med vänliga hälsningar,