Ostädad lägenhet vid inflyttning

2021-05-13 i Hyresavtal
FRÅGA |Ostädad lägenhet vid inflyttVi har fått ett förstahandskontrakt på en 4a i centrala Göteborg av en privat hyresvärd. Tidigare har något utländskt it-bolag hyrt lägenheten men iom covid-19 verkar den ha stått tom ett tag då de inte har kunnat ta sig tillbaka till Sverige. Hyresvärden svarade på vår blocketannons och skrev där att lägenheten hyrdes ut i befintligt skick. Hen visade oss sedan lägenheten och sa att inga renoveringar kommer att göras på lägenheten, inget stambyte är planerat osv. Det var okej för oss då vi snart skulle stå utan bostad. Vi kunde få måla väggarna i lägenheten då den tidigare hyresvärden har tapetserat en röd-blommig fondvägg i ena sovrummet. När vi väl fick nycklarna och kunde gå igenom lägenheten lite noggrannare har vi märkt att den är dåligt städad, om ens städad överhuvudtaget. Det värsta är köket som är förskräckligt. Det hänger torkade fettdroppar från köksfläkten, det är matfläckar/stänk på väggar och tak och ventiler är stängda och dammiga. Utöver detta så finns det spindelväv i ett annat rum, ytterligare ventiler som är stängda och dammiga, lampknappar som är smutsiga osv. Det är gammal lägenhet med separat wc och med badkar i ett annat rum. I rummet med badkar är duachstången trasig och hålls uppe av en rostig skruv. Det finns inget tryck i kranen i köket. Vi har mailat hyresvärden som hänvisar till att de sagt att "lägenheten hyrs ut i befintligt skick" men de ska kolla på trycket i kranen. Vad menas med befintligt skick? Ostädat??
Peter Pargell |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Jag utgår härifrån att det rör sig om en bostadslägenhet och inte en lokal. En hyresvärd kan inte hyra ut en lägenhet i "befintligt skick" om det rör sig om en bostadslägenhet. En hyreslägenhet ska på tillträdesdagen ha det skick som enligt den allmänna uppfattningen på orten kännetecknar en för det avsedda ändamålet fullt brukbar lägenhet (12 kap. 9 § jordabalken). D.v.s. lägenheten ska vara städad vid inflyttning. När det gäller badrummet ska det vara i sådant skick att det går att det går att använda enligt det avsedda ändamålet vilket låter tveksamt i ert fall. Det kan parentetiskt nämnas att det inte nödvändigtvis är kontraktets lydelse som avgör frågan om det rör sig om hyra av bostadslägenhet eller lokal. I händelse av att hyresvärden skulle hävda att det rör sig om hyra av lokal och inte en bostadslägenhet, kan i så fall exv. er annons tala för att det rör sig om ett avtal rörande hyra av bostadslägenhet eftersom hyresvärden ju svarade på er annons. Den, liksom annan kommunikation fastställer nämligen eran avsikt med avtalet. Ytterligare omständigheter som kan beaktas är lägenhetens utformning för bostadsändamål. Hoppas ni fick svar på er fråga!

Saklig grund vid uppsägning: brott utanför arbetsplatsen

2021-04-30 i Uppsägning och avskedande
FRÅGA |Hej jag och en kompis åkte ditt för ringa narkotikabrott häromdagen. Dom hitta bara rester av cannabis i min snusdosa. Både jag och min vän erkände vårat brott och ska få dagsböter. Jag oroar mig mest över mitt jobb då ja jobbar inom hemtjänsten. Har verkligen inte råd att förlora detta jobb. Är det något jag kan göra som kan minska risken att få sparken.
Peter Pargell |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga! Det är ovanligt att en arbetstagare blir uppsagd p.g.a. brott utanför tjänsten (när det gäller brott i tjänst görs däremot i regel en hårdare bedömning). För att en arbetsgivare ska kunna säga upp en arbetstagare krävs nämligen saklig grund (7 § lagen om anställningsskydd). Bedömning av saklig grund vid brott utanför arbetsplatsenNär det gäller brott som en arbetstagare har begått utanför arbetsplatsen krävs det enligt praxis en bedömning i det enskilda fallet. En avvägning görs där ditt intresse av att behålla anställningen och arbetsgivarens intresse av att upplösa arbetsförhållandet vägs mot varandra. Vilka omständigheter som ingår i en sådan avvägning varierar beroende på hur situationen ser ut i det enskilda fallet. I bedömningen görs en sammanvägning av personliga omständigheter, så som längden på ditt anställningsförhållande, din sociala situation osv. Sedan vägs detta mot arbetsgivarens intresse av att upplösa arbetsförhållandet. Ditt handlande måste innebära ett tungt vägande skäl för arbetsgivaren ska ha saklig grund att säga upp dig (se vidare AD 2008 nr 2). Vissa tjänster innebär större krav på arbetstagarens integritetVid vissa typer av anställningsförhållanden där arbetstagarens tjänst innebär stora krav på integritet och laglydnad kan brottsligheten väga tyngre. Brott som vid en annan typ av tjänst inte skulle utgöra saklig grund för uppsägning kan då utgöra saklig grund för uppsägning. Det har förelegat saklig grund för uppsägning då en yrkesofficer gjort sig skyldig till misshandel och ofredande av sina barn (AD 2014 nr 85). Det har inte förelegat saklig grund för uppsägning då en banarbetare gjort sig skyldig till misshandel, grovt rattfylleri, smitning och stöld (AD 2002 nr 26). SammanfattningsvisSammanfattningsvis måste det vid brott som sker utanför arbetet föreligga tungt vägande skäl för att arbetsgivaren ska säga upp dig. Vidare måste arbetsgivaren innan uppsägning pröva om situationen går att lösa genom en omplacering på arbetsplatsen (7 § andra stycket lag om anställningsskydd).Förtydligande: avsked/uppsägningOm du med "sparken" menar avsked ska det också tilläggas att ett avsked är en annan sak juridiskt än en uppsägning. Ett avsked innebär att arbetsgivaren avslutar arbetsförhållandet utan någon uppsägningstid. För att arbetsgivaren ska kunna avskeda en arbetstagare ställs än högre krav på att arbetstagaren ska ha betett sig vårdslöst eller ohederligt. Arbetstagaren ska ha grovt åsidosatt sina åligganden mot arbetsgivaren (18 § lag om anställningsskydd). Arbetsgivaren måste visserligen meddela arbetstagaren en vecka innan avsked (30 § lag om anställningsskydd). Hoppas att det blev lite klarare för dig!

Stämmobeslut eller styrelsebeslut vid balkongrenovering?

2021-04-18 i Bostadsrätt
FRÅGA |Behövs ett stämmobeslut för att byta balkongplåt i en förening
Peter Pargell |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!När det gäller reparationer och underhåll så behöver inte stämman ta beslut om åtgärden. Detta kan motiveras med att beslut om nödvändigt underhåll annars skulle kunna röstas ned av stämman. Styrelsen är ju som bekant ansvarig för förvaltningen av föreningen (7 kap. 4 § lag om ekonomiska föreningar).I bostadsrättslagen så anges att beslut som innebär väsentliga förändringar i föreningens hus eller mark måste tas på stämman i föreningen (9 kap. 15 § bostadsrättslagen). Huruvida en åtgärd innebär en väsentlig förändring eller inte är en fråga om utseende och inte ekonomi. Med väsentlig förändring avses främst ombyggnader och tillbyggnader (prop. 1990/91:92 s. 218). I ditt fall är det som jag förstår det varken fråga om en tillbyggnad eller en ombyggnad och styrelsen borde därför vara behöriga att ta beslut i frågan. Du bör under alla omständigheter utgå från bestämmelserna som ni har i eran förening, exempelvis kan stadgarna innehålla regler som innebär att frågan bedöms på ett annat sätt, d.v.s. att stämmobeslut även behövs i "mindre" frågor. Hoppas att du fick svar på din fråga!

Ofredande och fridskränkning

2021-04-06 i Brott mot frihet och frid, 4 kap. BrB
FRÅGA |Hej, inom beskrivningen av ofredande så står det att gärningen även måste kränka den utsattas frid på ett kännbart sätt. Vad betyder frid och kännbart sätt i det här sammanhanget? Är det att man ska känna sig omringad och hjälplös eller liknande, eller räcker det bara med att man blir irriterad?
Peter Pargell |Hej och tack för att du vänder dig till oss på Lawline med din fråga!Det är egentligen irrelevant att argumentera utifrån den drabbades känslor vid bedömningen av om gärningsmannen gjort sig skyldig till ofredande (4 kap. 7 § BrB). Det krävs nämligen inte att den drabbade ska ha känt sig kränkt vilket framgår av formuleringen "ägnad att kränka den utsattes frid" (mer om det nedan). Jag kommer därför besvara din fråga utifrån ett generellt resonemang. Det centrala är alltså om en viss gärning i ett visst sammanhang objektivt sett är ägnad att kränka en persons frid. Vad menas med frid?Begreppet frid kan kopplas ihop med begreppet personlig integritet, exempelvis rätten att få vara i fred och rätten till privatliv (jfr Prop. 2016/17:222, s. 18). I lagbestämmelsen om ofredande särskiljs fysisk antastning och annat hänsynslöst agerande. När det gäller hänsynslöst agerande kan graden av hänsynslöshet i agerandet få en inverkan på bedömningen av om det har skett en kränkning av den drabbades frid (jfr NJA 2000 s. 661). När det gäller fysisk antastning ska en avgränsning göras mot ringa misshandel. Ansvar för ringa misshandel kan exempelvis utdömas om gärningsmannen uppsåtligen har tillfogat en annan person smärta av lindrig art (3 kap. 5 § BrB och NJA 2003 s. 537).Kännbar kränkningGemensamt för fysisk antastning och hänsynslöst agerande är att kränkningen ska ha varit kännbar. Att kränkningen ska vara kännbar är en kvalificering av det ovan nämnda rekvisitet fridskränkning. När det gäller "annat hänsynslöst agerande" utesluts som regel handlingar som framkallar känslor av tillfällig natur, som irritation och mindre obehag. Exempelvis kan din granne väcka din irritation genom att borra i väggen eller till och med säga någonting otrevligt vid ett enstaka tillfälle, men det kan utifrån omständigheterna vara ageranden som du rimligen ska kunna tåla. Bestämmelsen riktar alltså in sig på upprepade handlingar eller handlingar av förnedrande karaktär (se resonemang i Prop. 2016/17:222 s. 59 och NJA 2000 s. 661). Det går inte att objektivt fastställa om något är kännbart eller inte hos viss person, därför används orden "ägnad att.…". Med detta menas att gärningen typiskt sett är kränkande för någons frid. Bedömningen av om en gärning typiskt sett är ägnad att kränka den utsattes frid kommer påverkas av omständigheterna i det enskilda fallet. Man kan generellt sett säga att det ställs högre krav på att gärningen ska ha varit av allvarlig innebörd om det rör sig om ett enstaka tillfälle än om det rör sig om flera tillfällen (jfr Prop. 2016/17:222 s. 62). Även andra omständigheter kan spela in, såsom offrets ställning gentemot förövaren och om gärningen äger rum inför "publik" (Prop. 2016/17:222 s. 99 f.). Det ska också tilläggas att gärningsmannen måste ha haft uppsåt att störa din frid för att kunna dömas till ansvar. Hoppas att du fick svar på din fråga!

Byte av hyresrätt

2021-05-09 i Hyresrätt
FRÅGA |Hej,Jag har ett förstahandskontrakt på en hyresrätt, och bor tillsammans med min fru, som äger en BR. Jag har alltså ingen del alls i hennes BR. Bara jag är skriven i HR och hon är skriven i sin BR.För vi är på gång att flytta, och byta min hyresrätt mot en annan hyresrätt. Och det bara jag som står på kontraktet. Min värd har synpunkter på att min fru har en BR. Kan dem neka oss bytet enbart pga min frus BR? Som jag inte har något med att göra överhuvudtaget.I bytesansökan skrev vi min fru som medsökande så att den nya värden vet att vi har stabila jobb, ekonomi, mm, och den värden har dessutom godkänt mig i bytet. Så finns det ens en juridisk möjlighet för min nuvarande värd att neka oss, som är utflyttande hyresgäst?Tacksam för svar! Carl
Peter Pargell |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Bestämmelserna kring hyreslägenheter återfinns i den s.k. hyreslagen, 12 kap. jordabalken. Utgångpunkten är att hyresgästen inte får överlåta hyresrätten utan hyresvärdens samtycke (12 kap. 32 § jordabalken). Undantag finns emellertid. Ett byte av lägenhet med hyresrätt kan äga rum om hyresgästen har "beaktansvärda skäl" (12 kap. 35 § jordabalken). Som exempel på beaktansvärda skäl kan anges att hyresgästen p.g.a. en växande familj är i behov av en större lägenhet, att hyresgästen har ändrade ekonomiska förutsättningar p.g.a. exv. pension eller att hyresgästen har fått jobb på annan ort (prop. 2018/19:107, s. 24). Det ska utifrån en objektiv bedömning vara fråga om påtagliga fördelar med bytet utifrån hyresgästens situation för att ett byte ska medges. Vidare uppställs ett krav i lagen om att hyresgästen rent faktiskt ska ha bott i lägenheten i minst ett år innan bytet. Det krävs också att bytet ska kunna ske utan "påtaglig olägenhet för hyresvärden", (detta kan innefatta att den tilltänkta hyresgästen inte har de ekonomiska förutsättningarna för att kunna uppfylla sin del av hyresavtalet eller att denne kommer störa sin omgivning).Kan din hyresvärd neka er bytet?Det är hyresnämnden som i slutändan bedömer lämpligheten vid ett lägenhetsbyte och hyresnämndens beslut får inte överklagas (12 kap. 35 § jordabalken jämte 12 kap. 70 § st. 3 jordabalken). Om din hyresvärd nekar till bytet bör du därför kontakta hyresnämnden för att få din sak prövad. Hyresnämnden kommer då se till dina personliga skäl liksom väga in andra yttre omständigheter, som exempelvis hur möjligheten ser ut att få en lägenhet på den bostadsmarknad som råder på de orter som är aktuella för bytet. Om jag tillåter mig att spekulera lite så kan det vara så att din hyresvärd är av uppfattningen att din frus lägenhet, då hon står med på ansökan, medför att ni inte har något behov av ett lägenhetsbyte. Meningen med bestämmelsen om byte av hyresrätter är nämligen att de som inte har möjlighet att efterfråga en lägenhet på bostadsrättsmarknaden ändå ska kunna få tillgodose sina behov på hyresmarknaden. Det kan vara så att han uppfattar det som att din frus lägenhet är del av en kedja av lägenhetsbyten vilket alltså är möjligt, förutsatt att kedjan endast innehåller lägenheter med hyresrätt. Under sådana omständigheter är hyresvärdar vanligtvis restriktiva till att tillåta lägenhetsbyte p.g.a. att de vill undvika otillåtna transaktioner där hyresrätten exv. ingår som en del av betalningen av bostadsrätten. SammanfattningsvisÄndrade familjeförhållanden kan utgöra beaktansvärda skäl, ett inledande av en ny relation är ett exempel på det. Du kan vända dig till hyresnämnden för att driva igenom lägenhetsbytet. Slutligen ska sägas att hyresvärden har bevisbördan för att en otillåten transaktion är för handen. Hoppas att du fick svar på din fråga!

Säljares förklaringsmisstag

2021-04-29 i Anbud och accept
FRÅGA |Hej.Har köpt och betalat en ny moped. Nu ska den hämtas en vecka senare och då säjer säljaren (företag) att priset var fel. Den skulle ha kostat 2 000 kr mer och förväntar oss att vi ska betala det. Får man göra så? Vi har ett kvitto på mopeden. Om vi lägger ut extraavgiften, kan vi då i efterhand driva frågan vidare - eller gäller ett nytt avtal då?
Peter Pargell |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Eftersom det redan föreligger ett avtal, d.v.s. säljaren har mottagit din accept, är säljaren bunden. Säljaren kan alltså inte i efterhand ändra avtalsinnehållet eftersom du redan har mottagit hans anbud och accepterat det. Du har uppfyllt din del av avtalet och nu ska säljaren uppfylla sin del av avtalet, d.v.s. överlämna mopeden. Att gå med på säljarens krav om att betala ytterligare 2000 kr skulle tolkas som att du går med på att det befintliga avtalsinnehållet justeras. Du kan visserligen driva frågan vidare efter det men bevisläget för din del skulle försämras. Jag utgår från att du inte hade anledning att tro att mopeden skulle kosta ytterligare 2000 kr, vilket kvittot kan styrka. Ett annat sätt att uttrycka det på är att du var i god tro när du köpte mopeden. Om du är i god tro när du köper något och säljaren sedan säger att hen av misstag uppgett fel pris kan säljaren inte kräva ytterligare pengar av dig (jfr 32 § avtalslagen). Om du betalar de extra 2000 kronorna kan detta tolkas som att du insett att säljaren hela tiden avsåg det högre priset vid ingången av avtalet. Kan det på detta sätt styrkas att det skett ett förklaringsmisstag blir avtalet ogiltigt. Om du vill ha mopeden för det först angivna priset bör du därför stå på dig. Du kan kräva att säljaren fullgör köpet (12 § konsumentköplagen). Hoppas att du fick svar på din fråga!

Knivlagens bestämmelser

2021-04-13 i Övriga brott
FRÅGA |Jag undrar om push daggers är olagliga i Sverige har kollat överallt men hittar inget
Peter Pargell |Hej och tack för att du vänder dig till oss på Lawline med din fråga!Du får inte gå runt med kniv eller farliga föremål (så som det föremål du refererar till i din fråga) på allmän plats (1 § knivlagen). Knivar eller föremål som är särskilt ägnade att användas som vapen får inte säljas i Sverige (2 § knivlagen, se också NJA 2011 s. 556). Sådana föremål får enligt paragrafen inte heller överlåtas till personer under 21 år. Lagstiftaren ville försvåra innehavet av dessa föremål, samtidigt som det ansågs rimligt att personer som samlade på sådana saker inte skulle drabbas. Vidare gäller att om du vill importera ett vapen till din samling måste du ha tillstånd från polisen (2 § förordning om tillstånd till införsel av vissa farliga föremål).Sammanfattningsvis är sådana föremål som du refererar till inte olagliga. Men det finns begränsningar i lag som i praktiken gör det svårt att inneha sådana föremål. Hoppas du fick svar på din fråga!

Vart anmäler man brott mot offentlighet- och sekretesslagen?

2021-03-30 i Sekretess
FRÅGA |Jag är rektor på en skola och en av mina anställda lärare har brutit mot offentlighet och sekretesslagen. Vart anmäler jag dethär?
Peter Pargell |Hej och tack för att du vänder dig till oss på Lawline med din fråga!För brott mot tystnadsplikten gäller att den enskilde som tystnadsplikten är avsedd att skydda ska anmäla brottet (20 kap. 5 § tredje stycket brottsbalken). Däremot kan även andra personer, så som du som rektor för en skola, anmäla brott mot offentlighet- och sekretesslagen till Justitieombudsmannen (JO). Hör gärna av dig om du skulle undra över något!