Kan jag få min andrahandshyresgäst att flytta ut?

2020-10-25 i Hyresrätt
FRÅGA |Hej!Jag har hyrt ut min hyresrätt, vilken jag har förstahandskontrakt på, till en kvinna. Hyresavtalsblanketten är avsedd för andrahandsuthyrning. Lägenheten är uthyrd tills vidare (omöblerad) med en ömsesidig uppsägning på 3 månader. Hyresvärden har godkänt uthyrningen.Gäller en formell skriftlig uppsägning av detta avtal så att min hyresgäst måste flytta ut från bostaden senast efter att tre månader har passerat eller kan hon hävda någon form av besittningsrätt/rätt att bo kvar?Om hon inte får bo kvar efter tre månader och ändå inte flyttar ut, hur hanterar jag detta?Jag har skickat en uppsägning med rekommenderat brev och mottagningskvitto. Kvinnan har inte bekräftat uppsägningen. Hon vägrar dessutom att släppa in mig för att visa lägenheten för ett sambopar som jag önskar byta min lägenhet med. Har hon rätt till det? Hon försöker skylla på coronapandemin. Hon arbetar dock dagligen på sjukhus. Där det ej krävs skyddsutrustning.Hyresvärden är införstådd med min önskan om att byta bort lägenheten. Han vill dock inte vara med i denna process, då han menar att det är jag som är hyresvärd i detta fall. Tacksam för svar på mina frågor så fort det är möjligt!Vänliga hälsningar
Hanna Palmkvist |Hej, och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Reglerna om uthyrning finns i 12 kap. jordabalken. Jag tolkar det som att du undrar tre saker:1) Gäller uppsägningen du skickat, eller har andrahandshyresgästen rätt att bo kvar? 2) Förutsatt att andrahandshyresgästen inte har rätt att bo kvar, vad kan du göra för att få denne att flytta ut? 3) Har andrahandshyresgästen rätt att vägra släppa in dig för att visa lägenheten till paret du vill byta lägenhet med? Gäller uppsägningen du skickat? Det låter som att du hanterat uppsägningen på ett bra sätt, genom att ha skickat den skriftligen via rekommenderat brev. En hyresgäst behöver delges om en uppsägning för att densamma ska vara giltig (8 § tredje stycket), och med detta menas att informationen måste nå hyresgästen. Tack vare att du skickat uppsägningen via rekommenderat brev anses uppsägningen delgiven när du lämnat in brevet till posten (8 § fjärde stycket). Att andrahandshyresgästen inte bekräftat uppsägningen är alltså inte ett problem avseende uppsägningens giltighet. Har andrahandshyresgästen rätt att bo kvar trots uppsägningen?Precis som du är inne på i din fråga kan en hyresgäst uppnå ett skydd mot hyresvärden, som innebär en rätt till förlängning av hyresavtalet. Har detta så kallade besittningsskydd inträtt kan hyresvärden inte hur som helst få hyresgästen att flytta ut. Reglerna om besittningsskyddet gäller inte alltid, till exempel har en andrahandshyresgäst inte något besittningsskydd förrän hyresförhållandet varat två år (45 § första stycket första punkten). Om du hyrt ut till din andrahandshyresgäst under en kortare period än två år har andrahandshyresgästen med andra ord inte rätt till förlängning, utan behöver flytta i enlighet med din uppsägning. Har hyresförhållandet mellan dig och din andrahandshyresgäst varat längre än två år gäller däremot reglerna om besittningsskydd, då inget annat undantag tycks vara aktuellt i ditt fall. Besittningsskyddet kan brytas i vissa fall, om exempelvis hyresgästen missköter sig i relativt hög grad eller huset ska rivas eller byggas om (se samtliga möjligheter i 46 §, och för förverkningsgrunderna som avses i 1 p. se 42 §). Såvitt jag kan avgöra föreligger emellertid inte någon sådan omständighet i ditt fall. I så fall har andrahandshyresgästen med andra ord besittningsskydd och rätt att förlänga avtalet, och det finns tyvärr inte något du kan göra för att tvinga denne att flytta. Vad kan du göra för att få andrahandshyresgästen att flytta ut? Förutsatt att din andrahandshyresgäst inte har besittningsskydd ska avtalet upphöra vid månadsskiftet 3 månader efter din uppsägning (4 § första stycket första punkten). Om andrahandshyresgästen i praktiken vägrar flytta trots detta bör du ansöka om avhysning (vanlig handräckning) hos kronofogdemyndigheten. En speciell situation uppstår om hyresförhållandet varat i två år och besittningsskyddet därmed börjat gälla men du anser att det faktiskt föreligger någon besittningsbrytande omständighet (46 §). Om andrahandshyresgästen inte håller med om att besittningsskyddet ska brytas måste du vända dig till hyresnämnden med tvisten, och detta inom en månad från dagen hyresavtalet enligt uppsägningen skulle upphört att gälla (49 § första stycket). Gör du inte detta är uppsägningen utan verkan, och du skulle behöva börja om på nytt. Hyresnämnden löser tvisten, men hyresgästen har rätt att bo kvar till dess tvisten är löst, om inte hyresnämnden beslutar att ett avflyttningsbeslut får verkställas direkt (50 §). Om du vinner tvisten men hyresgästen ändå inte flyttar får du precis som ovan vända dig till kronofogdemyndigheten. Har andrahandshyresgästen rätt att vägra släppa in dig för att visa lägenheten till paret du vill byta lägenhet med?Som huvudregel har hyresgästen rätt att inte behöva släppa in ens hyresvärden i lägenheten, men om hyresvärden behöver tillträde av vissa skäl har denne enligt lagen rätt till det (26 §). De flesta sådana skäl har att göra med reparation och liknande i lägenheten. Det finns dock en skyldighet för hyresgästen att låta hyresvärden visa lägenheten för spekulanter (26 § första stycket andra meningen), men denna begränsar sig till ny uthyrning. Eftersom du inte vill visa lägenheten för nya hyresgäster till dig, utan till personer du vill byta lägenhet med gäller tyvärr denna skyldighet troligtvis inte i ditt fall. Lycka till, och om du har ytterligare funderingar är du varmt välkommen att återkomma till oss med en ny fråga!Med vänlig hälsning,

Vad kan jag göra om jag misstänker att jag blivit utsatt för ärekränkningsbrott?

2020-10-21 i Ärekränkning, 5 kap. BrB
FRÅGA |Hej Lawline!Jag undrar om min granne och tillika ledamot i vår bostadsrättsförening har gjort sig skyldig till äreränkning eller liknande mot mig genom ogrundade beskyllningar och om jag kan/ska agera i detta:Ledamoten, här kallad T, sökte upp mig i hemmet och sa att hen några månader tidigare hade "råkat" höra hur jag och min särbo talat illa om hen; hen påstod att hen hört hur jag på olika sätt skulle ha uttryckt mig nedsättande om hens yrkesroll, kompetens, utseende mm. Enligt T skulle jag även ha sagt till särbon att jag visste att T hatar människor med annan trosuppfattning (en ledamot i föreningen har en annan trosuppfattning). Jag fick också höra att jag "inte skulle tro att jag är något" och annat riktat mot mig som person. T sa också att det var på grund av mig som hen nu kände sig tvingad att flytta. T har pratat med ytterligare en ledamot om mig och sagt ungefär samma saker till denne, men till den ledamoten benämnt mig som "kärringen". Varken jag eller min särbo, som är från en annan del av landet, kan inte erinra oss att vi någonsin pratat om T. Den ledamot som T pratat med om mig, tyckte att situationen var synnerligen obehaglig och kände sig nästan hotad av T:s kroppsspråk. Min upplevelse var densamma, även om inga hot uttalades.Hoppas på att få goda råd av er!
Hanna Palmkvist |Hej, och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga! Ärekränkningsbrotten återfinns i brottsbalkens femte kapitel, och de brott som är av intresse här är förtal (1 §) och förolämpning (3 §). Förtal (5 kap. 1 § brottsbalken)När någon pekar ut en annan person som brottslig eller klandervärd i sitt levnadssätt kan detta utgöra förtal. Detsamma gäller om någon försöker utsätta personen för andras missaktning genom att på något sätt lämna uppgift om denne. Det krävs inte att det faktiskt ska ha fått den effekten i praktiken, men vad som däremot krävs är att uppgifterna om dig ska ha spridits till någon annan än dig själv. Eventuellt förtal skulle med andra ord ta sikte på vad T sa om dig till den andra ledamoten, och inte på vad T sa direkt till dig. Huruvida en domstol skulle döma till din fördel och anse att brott i form av förtal begåtts är svårt att avgöra. T:s påståenden om dina åsikter och värderingar rörande människor med T:s yrkesroll m.m. skulle möjligen kunna utgöra sådana uppgifter som avses i förtalsbestämmelsen, förutsatt att T sa detta även till den andra ledamoten. Vidare skulle en domstol med stor sannolikhet ta med i sin bedömning hur stor spridning uppgiften om dig fått i sin bedömning, så det kan vara av intresse om uppgifterna spridits vidare, utöver till den andra ledamoten. Förolämpning (5 kap. 3 § brottsbalken)När någon riktar en beskyllning, nedsättande uttalande eller förödmjukande beteende mot en annan person kan detta utgöra förolämpning i lagens mening. Om händelsen dock redan uppnår kraven för att utgöra förtal ska det dömas till just förtal istället, och inte förolämpning. Detta skulle med andra ord ta sikte på det T sa och gjorde direkt mot dig. Det krävs för övrigt att syftet var att kränka din självkänsla eller värdighet. Denna del är nog med stor säkerhet vara uppfylld i ditt fall, baserat på hur du beskriver händelsen. Återigen är det dock svårt att avgöra om en domstol skulle döma till din fördel och anse att brott begåtts. Vad du kan göraBåde förtal och förolämpning är så kallade målsägandebrott (5 kap 5 § brottsbalken), vilket innebär att det faller under enskilt åtal till skillnad från allmänt åtal där åklagaren väcker åtal och driver målet. Du skulle med andra ord själv behöva väcka åtal och driva målet. Om du vill läsa på om enskilt åtal återfinns de flesta av reglerna kring det i 47 kap. rättegångsbalken, och mer överskådlig information finns på åklagarmyndighetens hemsida. Känner du att det du utsattes för utgör förtal eller förolämpning till den grad att du vill väcka åtal vid tingsrätt rekommenderar jag dock att du kontaktar en jurist som kan se över ditt fall i mer detalj och hjälpa dig avgöra dina chanser till framgång i domstol. Om du vill kan du exempelvis kontakta juristbyrån här hos Lawline. Om du har fler funderingar är du välkommen att ställa en ny fråga till oss! Med vänlig hälsning,

När hyresvärden inte skriver under uppsägning av hyresavtal

2020-10-19 i Hyresrätt
FRÅGA |Hejsan jo jag har en vän som har sagt upp sitt hyresavtal. Men inte fått något skriftligt från hyresvärden han säger att han inte har tid. Om det är 3 månader uppsägning eller 1 månad vad ska min vän göra.
Hanna Palmkvist |Hej, och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga! Frågor om hyresrätt regleras i jordabalkens 12 kapitel, och dessa regler är tvingande till hyresgästens fördel. Hyresvärden och hyresgästen kan alltså inte avtala om villkor som vore sämre för hyresgästen än villkoren lagen föreslår. Något skriftligt krävs inte nödvändigtvis från hyresvärdenDu säger att din vän redan sagt upp hyresavtalet, men inväntar något skriftligt från hyresvärden. Om hyresförhållandet varat längre än 3 månader ska en uppsägning ske skriftligen (8 §). Hyresgästen får visserligen säga upp hyresavtalet muntligen, men om hyresförhållandet varat längre än 3 månader krävs i så fall skriftligt erkännande från hyresvärden. Det låter som att det kan vara detta din vän inväntar. Skriftligt erkännande från hyresvärden är alltså bara nödvändigt om uppsägningen skedde muntligen och hyresförhållandet varat längre än 3 månader. Om din vän sa upp hyresavtalet skriftligen behövs därmed inte något skriftligt erkännande från hyresvärden. Uppsägningen är då klar och hyresavtalet upphör efter att din väns uppsägningstid löpt ut, förutsatt att det tydligt framgick att avsikten var att säga upp hyresavtalet. Å andra sidan, om hyresförhållandet varat längre än 3 månader och din vän sa upp hyresavtalet muntligen och inte vill vänta på hyresvärdens skriftliga bekräftelse, kan din vän göra uppsägningen skriftligt. Ett bra sätt är att använda sig av rekommenderat brev. Att säga upp hyresavtalet skriftligen och via rekommenderat brev är även en god idé ur bevissäkringssynpunkt, om din vän vill skydda sig mot risken att hyresvärden förnekar att din vän sagt upp hyresavtalet.Vilken uppsägningstid som gäller beror på Du tar upp uppsägningstiden, och vad din vän bör göra beroende på om den är 3 månader eller 1 månad. Vilken uppsägningstid som gäller i din väns fall påverkas av hur länge hyresförhållandet har varat, och om hyresavtalet var på bestämd tid eller gällde tills vidare:Uppsägningstiden för hyra av bostad som löper tills vidare är alltid mellan 3 och 4 månader (beroende på när uppsägningen sker i förhållande till månadsskiftet) om din vän och hyresvärden inte kommit överens om en för hyresgästen mer förmånlig kortare uppsägningstid i hyresavtalet (4 § första stycket). Om hyresförhållandet istället var på bestämd tid är uppsägningstiden 3 månader, eller kortare om hyresförhållandet varade kortare än 3 månader (se 4 § andra stycket för vilka tider det kan röra sig om, om så kort hyresförhållande är aktuellt i ert fall). Av det du skriver kan jag alltså inte avgöra hur lång uppsägningstid din vän har och därmed behöver ta höjd för. Om jag förstått dig rätt tar du upp uppsägningstiden med avseende på att vilja vara säker på att en giltig uppsägning kommer till stånd i tid för att hyresavtalet ska upphöra när din vän har tänkt sig. Återigen vore det bäst att göra uppsägningen skriftligen, för att slippa riskera att uppsägningen inte anses som giltig innan uppsägningstiden löpt ut för att hyresvärden dröjer med att skriftligen erkänna den. Om detta innebär att din vän gör en ny uppsägning kan detta förstås medföra ett något senare upphörandedatum än din vän tänkt sig, men din vän kan i alla fall veta att avtalet upphör oberoende av hyresvärdens agerande. SammanfattningSkriftligt godkännande från hyresvärden behövs endast om hyresgästen sagt upp hyresavtalet muntligen och hyresförhållandet varat längre än 3 månader. Jag rekommenderar att du råder din vän att säga upp avtalet skriftligen (om det inte redan var det), behålla en kopia och skicka uppsägningen till hyresvärden via rekommenderat brev. Om du har ytterligare frågor är du varmt välkommen att återkomma till oss!Med vänlig hälsning,

Vad ärver mina barnbarn när jag avlider?

2020-10-22 i Arvsordning
FRÅGA |Vi har två vuxna barn. Det ena barnet är gift och har ett barn. Det andra barnet är ogift och har två barn.Vad ärver respektive barnbarn när jag (morfar) avlider?Med vänlg hälsning
Hanna Palmkvist |Hej, och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga! Jag tolkar din fråga som att du undrar dels vad som händer med arvet efter dig när du gått bort, dels vad det kan göra för skillnad för dina barnbarn om deras föräldrar är gifta eller inte. Reglerna om arv finns i ärvdabalken. Jag börjar med att förklara hur arv går till om man inte själv påverkar det genom att upprätta ett testamente, det vill säga vad som kommer hända om du inte gör någonting. När ärver barnbarnen enligt huvudreglerna? Den som gått bort och därför ska ärvas kallas arvlåtaren. Arvlåtarens barnbarn ärver inte förrän arvlåtarens barn, det vill säga barnbarnets förälder, avlidit (2 kap. 1 § andra stycket). Alltså ärver dina barnbarn inte efter dig direkt vid din bortgång, utan först när de ska ärva efter sin förälder. Det kan i sin tur påverkas av om föräldern är gift: Barns arvsrätt är nämligen underordnad makes arvsrätt, på så sätt att den efterlevande maken ärver sin avlidne make, och dess barn ärver först efter den efterlevande makens död (3 kap. 1 och 2 §). Alltså ärver inte heller dina barn efter dig direkt vid din bortgång, om du är gift och den du är gift med fortfarande lever när du går bort. Detta är förutsatt att denne är föräldern till dina barn. Är den efterlevande maken inte föräldern till den avlidnes barn har det så kallade särkullbarnet rätt att, om det vill, ta ut sitt arv utan att vänta på att även den efterlevande maken ska gå bort (3 kap. 1 § andra meningen). Detsamma gäller i sin tur för när dina barnbarn kan komma att ärva efter sina föräldrar. Det beror alltså på om föräldern vid tiden för sin bortgång är gift, och om dennes äkta make också är barnens förälder. Hur mycket får varje barnbarn enligt huvudreglerna? När dina barn väl får sitt arv efter dig, får de hälften var (2 kap. 1 § andra stycket). Dina barnbarn som är syskon delar i sin tur och i sinom tid lika på det deras förälder ärvde av dig. De får alltså en fjärdedel var av arvet efter dig. Ditt barnbarn som är ensambarn har inget syskon att dela sin förälders del med, så detta barnbarn får alltså hela den resterande hälften av arvet efter dig. Storlekarna kan dock förstås ändras under dina barns liv, om föräldrarna exempelvis spenderar pengar de fått i arv från dig. Med ett testamente kan du i viss mån påverka vem som ärver vad Du kan i viss mån påverka vem som ärver vad efter dig genom att upprätta ett testamente. Makes arvsrätt kan i princip ändras eller helt uteslutas genom testamente, förutsatt att den efterlevande makens egendom uppnår en viss miniminivå även utan arv från den avlidne maken (3 kap. 1 § andra stycket). Du kan även minska arvet som ska till dina barn med hälften, om du exempelvis vill att dina barnbarn ska få ärva direkt. Den andra hälften av vad dina barn annars skulle fått ärva utgör deras laglott, som skyddas av lagen och inte kan fråntas dem genom testamente (7 kap 1 och 3 §). I ett testamente kan du dessutom reglera vad av din kvarlåtenskap du vill ska gå till vilken av dina arvingar, om du t.ex. vill att ett visst av dina barnbarn ska få arv från dig i form av en tavla du äger (11 kap. 10 § första stycket). Om detta är något du vill göra rekommenderar jag att du kontaktar en jurist som kan hjälpa dig upprätta ditt testamente så att varje del blir giltig och verkligen får den effekt du tänkt dig. Om du vill kan du exempelvis kontakta juristbyrån här hos Lawline. Om du har fler funderingar är du varmt välkommen att återkomma till oss med en nya fråga. Med vänlig hälsning,

Fortsätter arrende gälla om fastigheten säljs?

2020-10-19 i Arrende
FRÅGA |Kan man skriva ett arrendeavtal för skog där ägaren förbjuds att sälja skogen medan den arrenderas? Eller följer arrendet skogen om den byter ägare?
Hanna Palmkvist |Hej, och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga! Det korta svaret är att huvudregeln är precis som du säger, arrendet ska följa med skogen om den byter ägare. Frågan huruvida man kan skriva avtal som begränsar ägarens rätt att sälja fastigheten är komplicerad. Avtal om överlåtelse av fastigheter är endast giltiga om de uppfyller vissa formkrav (4 kap. jordabalken), och överlåtelseförbud berörs specifikt (4 kap. 3 § 3 p.). Exakt vad ett överlåtelseförbud får för verkan är den juridiska världen inte helt enig om, då det exempelvis inte är klart om den bör gälla även andra än avtalsparterna. Jag fokuserar därför i mitt svar inte på ett eventuellt överlåtelseförbud, utan på arrendatorns fortsatta rättighet till arrende vid överlåtelse.Reglerna över vad som händer med nyttjanderätter när fastigheten byter ägare finns i jordabalkens 7 kap. Reglerna om huruvida arrende gäller efter försäljning återfinns i 11 - 14 § som jag går igenom nedan. Dessa är tvingande till arrendatorns förmån (15 §), och kan alltså inte kringgås av fastighetsägaren. Vilka rättigheter och skyldigheter parterna har om arrendet fortsätter gälla återfinns i 17 och 20 §. Hänvisar jag härefter till en bestämmelse finns den i 7 kap jordabalken, om annat inte anges. Arrendet kan gälla på grund av förbehållÄgaren av fastigheten ska inför försäljning göra förbehåll i köpekontraktet om att nyttjanderätt i form av arrende är upplåten i fastigheten (11 §). Rättigheten gäller mot den nye köparen om förbehåll på detta sätt sker, men även annars i undantagsfall om vissa omständigheter är uppfyllda och förbehåll därför ska anses ha skett (12 §).Arrendet kan gälla även utan förbehållRättigheten till arrendet ska gälla mot den nye ägaren även utan förbehåll, om rättigheten före försäljningen skrivits in i fastighetsregistret (14 § första stycket), eller om det exempelvis, som i ditt fall, rör sig om arrende som grundar sig på ett skriftligt avtal och tillträde dessutom skett före överlåtelsen av fastigheten (13 §). Arrendeavtal ingås som huvudregel skriftligen (8 kap. 3 §, fortfarande jordabalken).Detsamma gäller om den nye ägaren före köpet kände till eller borde ha känt till att det upplåtits en nyttjanderätt i fastigheten (14 § första stycket, andra satsen).Om arrendet inte gäller mot ny ägare kan arrendatorn ha rätt till ersättningOm ägaren trots sin skyldighet inte gör förbehåll om arrendet före försäljning av fastigheten och detta medför att arrendet inte kan göras gällande mot den nye ägaren efter köpet blir säljaren ersättningsskyldig gentemot arrendatorn (18 §, som också är tvingande till arrendatorns förmån, enligt 21 §). SammanfattningRätten till ett arrende kan på flera sätt följa med fastigheten vid en försäljning. För att försäkra sig om detta rekommenderar jag att se till att rättigheten skrivs in i fastighetsregistret eller åtminstone prata med ägaren för att i den mån det är möjligt garantera att denne gör förbehåll i köpekontraktet. Om du har ytterligare frågor är du varmt välkommen att återkomma till oss!Med vänlig hälsning,