Kan hyresvärden kräva att jag flyttar ut innan uppsägningstidens slut?

2021-03-05 i Hyresrätt
FRÅGA |Hej! Jag har en fråga gällande uppsägningstid på hyresrätt. Om man har uppsägningstid till sista mars men hyresvärden bestämmer sig för att renovera i bostaden och kräver att man flyttar ut tidigare, i detta fallet senast 6 mars, kan hyresvärden ändå kräva att man ska betala in hyran för mars?
Elmer Mårtensson Wallhult |Hej och tack för att du valt att vända dig till oss på Lawline med din fråga!Avtal, genom vilka hus eller delar av hus upplåts till nyttjande mot ersättning regleras i 12 kap Jordabalken (JB), även kallad hyreslagen.Hyresavtal som gäller för obestämd tid, vilket oftast fallet, skall sägas upp för att upphöra att gälla och om ett hyresavtal om en bostad löper på obestämd tid så är utgångspunkten att uppsägningstiden är tre månader 12 kap 3 och 4 § JB. Du och hyresvärden kan avtala om antingen längre eller kortare uppsägningstid, men lagen ska tolkas till hyresgästens fördel, det innebär att du alltid har rätt till en uppsägningstid om minst 3 månader. Är hyreskontraktet på bestämd tid är uppsägningstiden beroende av hyrestiden.Har ni avtalat om en uppsägningstid till och med sista mars kan inte din hyresvärd kräva att du flyttar ut innan dess. Då bryter hyresvärden avtalet, detta är lagstadgat och det finns inget hyresvärden kan göra för att kringgå detta. Väljer ni att avtala om en kortare uppsägningstid, vilket både hyresgäst och hyresvärd måste gå med på, finns det heller inget lagstöd för att behöva betala hyra efter dess att hyresrätten är uppsagd. Jag hoppas att detta gav dig svar på din fråga. Vänligen

Vem ärver mig om mitt barn dött före mig?

2021-03-05 i Arvsordning
FRÅGA |Vad händer med min kvarlåtenskap när jag dött om min dotter dött före mig? Jag är änka. Min dotter har två halvsyskon. Jag har två bröder.
Elmer Mårtensson Wallhult |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga.Bestämmelserna om arvsrätt regleras i ärvdabalken (ÄB).Inom den legala arvsordningen finns det tre så kallade arvsklasser. Arvsklasserna är den ordning man har för att avgöra vem som är berättigad ett arv. I den första arvsklassen finns den avlidnes barn och barnbarn, se 2 kap 1 § ÄB. Av din fråga tolkar jag det som att du inte har några barn eller barnbarn i livet, man går därför vidare till andra arvsklassen. I den andra arvsklassen finns den avlidnes föräldrar. Om föräldrarna är avlidna innan sitt barn träder eventuella syskon till arvlåtaren i sin förälders ställe, och även dennes barn kan ärva genom istadarätten. Det betyder att dina bröder kommer att ärva dig. Alla arvsberättigade inom samma arvsklass tar lika lott, det innebär att dina bröder kommer att dela på arvet, se 2 kap 2 § ÄB. Detta är hur ditt arv kommer att fördelas förutsatt att du inte har skrivit ett testamente och genom det önskat andra arvtagare. Det är enbart bröstarvingar i första arvsklassen som har legal rätt till arv, ett testamente väger tyngre än övriga arvsklasser. Jag hoppas detta gav dig svar på din fråga! Vänligen

Är det brottsligt för min pappa att gömma min säkerhetsdosa?

2021-03-03 i Stöld och rån m.m., 8 kap BrB
FRÅGA |Hej! Min far har gömt undan min säkerhetsdosa medvetet, och kräver nu att jag äter middag med honom ute på restaurang om jag vill få tillbaka den. Har han rätt att göra så? Brottsligt också? Jag är 22, alltså myndig i lagens mening.
Elmer Mårtensson Wallhult |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga.Bestämmelserna kring förbjudet åtnjutande över någon annans egendom återfinns i brottsbalken (BrB). Om du vore under 18 år hade bestämmelserna i föräldrabalken kunnat tillämpas. en underårig får nämligen inte själv råda över sin egendom, det är fallet i både faktiskt och rättslig mening, se 9 kap 1 § Föräldrabalken (FB). Men, av frågan framkommer du är myndig och har där med rätt att bestämma över ditt liv, egendom och att agera självständigt utan någon annans godkännande.För att det skulle kunna vara fråga om stöld enligt 8 kap 1 § BrB krävs det att någon olovligen tar något som tillhör någon annan med uppsåt att tillägna sig det, och att tillgreppet ska innebära skada. I detta fall beror det på om din pappa har uppsåt att tillägna sig det eller bara besitter dosan tillfälligt. Det kan istället vara frågan om olovligt förfogande enligt 10 kap 4 § BrB. För olovligt förfogande ska kunna vara aktuellt krävs det att en person utan lov disponerar över någon annans egendom som personen har hand om, varigenom egendomen frånhändes den andre och berövas sin rätt till egendomen. Även vid olovligt förfogande krävs det, som vid stöld, att gärningsmannen har uppsåt. Att vägra lämna ifrån sig någons egendom är ett exempel på att disponera över egendomen så att den rättmätige ägaren berövas sin rätt till den.Skulle det vara så att din far brukar säkerhetsdosan och därigenom vållar skada eller olägenhet för dig kan det vara fråga om olovligt brukande, se 10 kap 7 § BrB. Det framgår dock inte av frågan att din far använder dosan utan enbart har den i sin besittning, jag kommer därför inte gå in närmare på olovligt brukande. Sammanfattningsvis innebär detta att din far inte har rätt att gömma din säkerhetsdosa, det kan vara fråga om olovligt förfogande, utifrån kriterierna har du berövas sin rätt till egendomen, din far disponerar olovligen över egendomen och det verkar finnas uppsåt. Hoppas du fick svar på din fråga. Har du fler frågor så tveka inte att höra av dig. Vänliga hälsningar

Kan min pappa ge mig sin bostadsrätt även fast vi är två syskon?

2021-03-02 i Bostadsrätt
FRÅGA |Kan min pappa ge mig sin bostadsrätt även om vi är två syskon han har ingen kontakt med ena barnet?
Elmer Mårtensson Wallhult |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga.Bestämmelserna om överlåtelser av bostadsrätter regleras i bostadsrättslagen (BRL) och arvsrätt regleras i Ärvdabalken (ÄB).Det korta svaret är att det inte är juridiskt problematiskt ge bort en fastighet eller sälja den till underpris, även om det sker mellan far och son. Det finns dock vissa formkrav som behöver uppfyllas och arvsrättsliga konsekvenser som uppstår, jag tänker gå igenom de viktigaste. Formkrav för överlåtelse av bostadsrättFormkraven för att antingen sälja eller ge bort bostadsrätten som gåva är desamma och framgår av 6 kap 4 § BRL. Enligt dessa formkrav skall överlåtelsen ske skriftligen och framgå i en överlåtelsehandling. I överlåtelsehandlingen skall det framgå vilken lägenhet som överlåts samt en avtalad prisuppgift, eller vid gåva, en prisuppgift om 0 kr. Ytterligare formkrav är att bostadsrättsföreningen skall meddelas om överlåtelsen och få ta del av överlåtelsehandlingen, 9 kap. 10 § BRL. Man måste dessutom skicka in en ansökan om medlemskap till bostadsrättsföreningen. Gåva som förskott på arvDet finns en presumtionsregel i 6 kap 1 § ÄB som säger att en gåva som en person under sin livstid ger till en bröstarvinge, dvs sitt barn, räknas som förskott på arv, även en fastighet som ges bort som gåva utgör förskott på arv. Förskott på arv ska räknas med när laglotten ska beräknas, det betyder att värdet på gåvan skall räknas av på ditt arv när din far avlider, se 7 kap 2 § ÄB. Gåvogivaren kan dock bestämma att fastigheten inte skall utgöra förskott på arv. Avgörande för ett sådant förfarande är personens avsikt och vilja, det finns alltså inget formkrav för hur eller när en sådan önskan skall framföras. Det måste dock på något sätt kunna bevisas. Sammanfattningsvis innebär detta att det inte är några helst problem för din far att överlåta fastigheten till dig. Det finns som sagt vissa arvsrättsliga konsekvenser att ta i beaktning och formkrav som skall uppfyllas. Har jag missat något eller har du fler frågor är du varmt välkommen att höra av dig igen. Jag hoppas att detta gav dig svar på din fråga. Vänliga hälsningar

Kan man fortsätta äga en bostadsrätt med lån gemensamt efter en skilsmässa?

2021-03-05 i Äktenskapsskillnad
FRÅGA |Hur gör man om man vill fortsätta äga en bostadsrätt med lån 50/50 efter en skilsmässa? Behöver man skriva ett avtal eller räcker det som står på ägarbeviset? Fördelningen av ägandet eller lånet förändras ju inte efter skilsmässan.
Elmer Mårtensson Wallhult |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga.När ett äktenskap upplöses sker en bodelning, 9 kap. 1 § Äktenskapsbalken (ÄktB). I ett äktenskap finns två sorters egendom, giftorättsgods och enskild egendom. Utgångspunkten är att all egendom ni äger är giftorättsgods, 7 kap. 1 § ÄktB. I en bodelning kommer allt giftorättsgods delas lika mellan dig och din maka. Enskild egendom delas dock inte upp, vad som utgör enskild egendom framgår av 7 kap. 2 § ÄktB.För att förtydliga handlar giftorätt inte om äganderätt. Giftorätt är ett latent anspråk vid äktenskapets upplösning på hälften av det gemensamma giftorättsgodset. Man kan avtala om vilka tillgångar som skall utgöra enskild egendom genom äktenskapsförord. Ni kan alltså via äktenskapsförord välja att behålla fastigheten med samma ägarförhållande som enskild egendom. Följden av ett äktenskapsord blir att enskild egendom inte ingår i bodelningen. Makarna/delägarna kan således komma överens i förväg om hur eventuella kommande anspråkskonflikter om egendomen ska lösas. Men efter som att ni redan verkar äga bostadsrätten med 50% vardera så hade uppdelningen av bostadsrätten som giftorättsgods inte förändrat anspråksförhållandet.Ni blir fortfarande samägare av bostadsrätten efter bodelningen och skilsmässan, och då gäller lagen om samäganderätt (SamägL) som reglerar de rättsliga rättigheter och skyldigheterna mellan samägare av egendom. I lagens första paragraf, se 1 § SamägL, definieras samägandet som när två eller fler tillsammans äger en fastighet eller lös sak. Lagen innehåller dock främst bestämmelser om hur handlingar som försäljning av samägd egendom skall hanteras. Sammanfattningsvis kan ni alltså välja att skriva äktenskapsförord för att ägarförhållandet av bostadsrätten skall utgöra enskild egendom för att slippa ha med den i bodelningen. Ägarförhållandet kommer således inte att förändras. Som skilda kan ni fortsätta äga fastigheten gemensamt och ägaravtalet kommer att vara det samma. Behöver ni mer hjälp kan du boka tid hos en erfaren jurist som är specialiserad på familjerätt. Ni kan boka tid direkt här. Jag hoppas att detta gav dig svar på dina frågor.

Vilket ansvar har besiktningsmannen vid en överlåtelsebesiktning??

2021-03-04 i Konsumenttjänstlagen
FRÅGA |Vi köpte vår 60-talsvilla med källare i maj -19. Besiktning genomförd av besiktningsman. I källaren fanns en "utbuktning" i tapeten. Vi frågade märklaren och säljaren om detta, de båda var VÄLDIGT tydliga med att detta var en gammal fuktskada som var åtgärdad för längesedan och ingenting vi behövde oroa oss för. Utbuktningen av tapeten som syntes, var helt enkelt för att man bara inte åtgärdat ytskiktet. Vi slappnade då av kring detta. Vi la ett bud innan budgivning, och självklart var detta en del i vårt bud att inte behöva åtgärda en fuktskada - vilket är kostsamt. I Besiktningsprotokollet skriver besiktningsmannen "Källarplan / Gillestuga - Puts har släppt från underlaget på vägg till vänster under tapetväv. Detta kom enligt anhörig säljare när en vattenspridare hade stått på för länge på motsatt sida av vägg i trädgården. I övriga delar av källaren finns inte dessa putssläpp att notera. / Under "Källarplan/Allmänt" står det "Eftersom källarens utvändiga fuktskydd (dagvattensystem, dräneringssystem samt fuktskydd utvändigt källarytterväggarna) är äldre än 20 år, vilket betraktas som dessa delars genomsnittliga tekniska livslängd, så kan systemet ha nedsatt funktion."I feb -21 upptäcker vi fukt i detta omskrivna hörn då vi byter golvlister. Vi menar att besiktningsmannen inte gjort sitt jobb då denna fukt "lätt" hade kunnat upptäckas om man gjort en fuktmätning. Vi har lämnat in en skadeanmälan för "Dolt fel", de har svarat och nekar oss ersättning. Vad gör vi nu?
Elmer Mårtensson Wallhult |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga.I detta fall är besiktningsmannen en näringsidkare som utför en tjänst åt dig som är en konsument. Bestämmelser om detta finner vi i konsumenttjänstlagen (KtjL).Till en början vill jag konstatera att jag inte kan ta ställning till de tekniska aspekterna i frågan, dvs om fuktskadan hade kunnat upptäckas tidigare eller inte. Jag tolkar det som att ni är missnöjda med besiktningen och vill därför har ersättning för den skada ni erhållit pga deras bristfälliga besiktningsutförande. Jag förklarar nedan de rättsliga förutsättningarna, jag kan inte avgöra hur vida ni får rätt eller inte. Konsumenttjänstlagen är generellt inte tillämplig när det gäller besiktningstjänster. Det beror på att en besiktning är en så kallad immateriell tjänst, det ingår inget hantverksmässigt arbete eller dylikt. Lagen bygger dock till stor del på vad som antas utgöra generellt gällande oskriven rätt inom tjänsteområdet, detta enligt lagens förarbete. Det är därför möjligt att i viss utsträckning tillämpa lagen analogt. Ett exempel på en paragraf som kan tillämpas analogt är bestämmelsen om fackmässighet i 4 § KtjL. Om besiktningsmannen inte har uppfyllt kravet på fackmässighet kan tjänsten vara felaktig. Ytterligare en bestämmelse som kan tillämpas analogt är den om prisavdrag som innebär att en konsument kan få ett prisavdrag på antingen delar av eller hela besiktningskostnaden, förutsatt att besiktningstjänsten varit felaktig, se 21 och 22 § KtjL. Avhjälpande av fel som framgår av 20 § KtjL är dock inte tillämplig då det rör sig om en immateriell tjänst. Vid ett eventuellt skadeståndsanspråk på grund av fel i en tjänst baseras reglerna i KtjL på att näringsidkaren har ett s.k. kontrollansvar, kontrollansvaret framgår av 31 § KtjL. Det innebär att näringsidkaren måste bevisa att felet som lett till skadan berott på ett hinder utanför hans kontroll som han inte kunnat förväntas ha räknat med vid avtalets ingående. Detta för att undvika skadeståndsskyldighet. När liknande fall prövats i domstol har dock domstolen ofta valt att lägga vårdslöshet till grund för besiktningsmannens skadeståndsansvar, se RH 1998:60. Enligt skadeståndsrättsliga principer ska vårdslösheten ha lett till en skada för konsumenten och det ska finnas ett orsakssamband mellan vårdslösheten och skadan. Exempel på detta kan vara att besiktningsmannen har missat att notera ett fel som en kunnig och normalt aktsam besiktningsman borde ha upptäckt. I sådana fall är det kravställaren, dvs du som är konsument, som behöver bevisa att besiktningsmannen varit vårdslös, du har bevisbördan. Sammanfattningsvis så kan du få rätt till prisavdrag för brist i fackmässighet eller skadestånd till följd av besiktningsmannens vårdslöshet som då består i kostnader för reparation av den fuktskadade väggen. Ni kan få saken prövad i Allmänna reklamationsnämnden. Det kostar ingenting och de flesta företag följer nämndens beslut. Jag hoppas att detta gav dig svar på dina frågorVänligen

Utgör köp av fastighet till rabatterat pris förskott på arv?

2021-03-02 i Förskott på arv
FRÅGA |Jag undrar om hur ett arv ser ut för fast egendom som min bror köpt en del av till underpris? Min far har delat upp sin fastighet i två delar. Värde 2 milj resp 3 milj. På den mindre delen ligger en torpfastighet. För 3 år sedan köpte min bror den mindre delen för endast 1 milj. av far utan min vetskap då vår far var mycket sjuk. Jag fick veta det av en slump ca 6 månader efter köpet. Våra föräldrarna har använt pengarna till att betala av alla lån på sin fastighet.Vad händer när vår far går bort? Mamma vill Inte ha något med skogsfastigheten att göra. Min bror har köpt till underpris av vårt arv och pengarna användes att betala av ett annat arv. Vad händer för mig? Vi är två syskon.
Elmer Mårtensson Wallhult |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga.Bestämmelserna kring arvsrätt regleras i Ärvdabalken (ÄB).Vad händer när din far går bort?Vissa detaljer i svaret kommer att modifieras för att stärka din anonymitet. I svaret kommer jag utgå från att din far inte har skrivit testamente då det inte framgår av frågan. Skulle dina föräldrar vara gifta och den ena maken dör ska arvet från denne gå till den efterlevande maken enligt 3 kap. 1 § ÄB. Det innebär att den andra maken får fri förfoganderätt över arvet och i stort sätt kan göra vad hon vill med egendomen, förutom att testamentera vidare den eller genom gåva väsentligt minska den, 3 kap. 2-3 § ÄB. När den efterlevande maken sedan går bort får barnen ut en kvotdel av arvet i form av efterarv. Skulle dina föräldrar vara gifta kommer alltså eran mor ärva faderns kvarlåtenskap till en början. Skulle dina föräldrar inte vara gifta så har ni barn som bröstarvingar direkt rätt till arvet från fadern. Hur fördelas arvet efter gåvan? Enligt 2 kap 1 § ÄB framgår att arvlåtarens barn taga lika lott, det betyder att arvet ska delas lika mellan dig och ditt syskon. Vad händer då med köpet av fastigheten till reducerat pris? Huvudregeln är att den som vill sälja en fastighet själv får bestämma till vilket pris den ska säljas. Att sälja en fastighet till underpris är alltså inte juridiskt problematiskt. Det finns dock en presumtionsregel i 6 kap 1 § ÄB som säger att en gåva som en person under sin livstid ger till en bröstarvinge räknas som förskott på arv, även en fastighet såld till underpris utgör förskott på arv. Förskott på arv ska räknas med när laglotten ska beräknas. Det betyder att värdet av rabatten, dvs mellanskillnaden på fastighetens pris och marknadsvärde, skall räknas av på ditt syskons arv när din far avlider, se 7 kap 2 § ÄB.Din far kan dock bestämma att fastigheten inte skall utgöra förskott på arv. Om så är fallet är helt upp till din honom. Men, för att föräldrar inte skall kunna missgynna bröstarvingar och kringgå laglottsskyddet finns det s.k. förstärkta laglottsskyddet.Det förstärkta laglottsskyddet regleras i 7 kap. 4 § ÄB och berör gåvor som har överlämnats på sådana villkor eller under sådana omständigheter att den går att likställa med ett testamente. Vad som menas med detta är att en bröstarvinge kan klandra en gåva, som den rabatterade försäljningen kan likställas med, om konsekvensen av den kan jämställas med konsekvensen av ett testamente, och då få ut sin laglott. Reglerna kring det förstärkta laglottsskyddet är dock mycket komplexa, för att kunna ta ställning huruvida det förstärkta laglotsskyddet är tillämpligt hade jag behövt mer omfattande information. Sammanfattningsvis innebär detta att din brors förskott på arv kommer att räknas av på hans arv när fadern sedan avlider, detta förutsatt att fadern inte valt att försäljningen inte skall utgöra förskott på arv, skulle det vara fallet finns det förstärkta laglottsskyddet, hur vida det kan vara tillämpligt är dock svårt att säga. Behöver du mer hjälp kan du boka tid hos en erfaren jurist som är specialiserad på familjerätt. Du kan boka tid direkt här.Jag hoppas att detta gav dig svar på din fråga. Vänliga hälsningar

Kan man skriva förskott på arv för att täcka laglotten?

2021-03-02 i Förskott på arv
FRÅGA |Min svärfar vill skriva ett testamente till sin sons fördel. Svärfar har en avliden dotter som i sin tur har tre barn.Dessa har han inte någon kontakt med, barnbarnen har han aldrig träffat. Hur skriver han om han vill att dom endast ska få sin del som dom har laglig rätt till och inget mer ? Det gäller pengar som han har på banken.Eller är det lättast att han skriver över pengar när han lever och är detta möjligt att göra en kontoöverföring ?Hur bör han göra?Tacksam för svar
Elmer Mårtensson Wallhult |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga.Bestämmelserna om testamenten och arvsrätt regleras i Ärvdabalken (ÄB).Är dotterns barn arvsberättigade? Bröstarvingar, dvs den avlidnes barn, har alltid rätt till minst 50% av sin legala arvslott, se 7 kap 1 § ÄB. Det innebär att om den avlidne har två barn och kvarlåtenskapen är 10 000, har varje barn rätt till 5 000. Om den avlidne har testamenterat bort sin kvarlåtenskap har varje barn fortfarande rätt till 50% av sin arvslott, dvs 2 500 var. Huvudregeln är att endast bröstarvingar har rätt till sin laglott och behöver jämka testamentet för att få ut denne, se 7 kap. 3 § ÄB. Om den avlidnes barn avlidit, tillhör barnets barn den första arvsklassen. Det beror på att det i svensk rätt finns en så kallad istadarätt. Istadarätten är rätten att träda in i sin förälders ställe om denne avlidit. Den avlidnes barn blir då legala arvingar och bröstarvingar. Detta innebär att dotterns barn räknas som bröstarvingar och har således samma rätt till arv enligt sin mor enligt lag, 2 kap. 1 § andra stycket ÄB. Kan en gåva utgöra arv?Det finns en presumtionsregel i 6 kap 1 § ÄB som säger att en gåva som en person under sin livstid ger till en bröstarvinge räknas som förskott på arv. Förskott på arv ska räknas med när laglotten ska beräknas, 7 kap 2 § ÄB. Det är alltså möjligt för en gåva att räknas som förskott på arv. Mottagaren får sitt framtida arv minskat med värdet på det givna förskottet.För säkerhets skull kan det då vara bra att teckna ett gåvobrev. Gåva innefattar samma formkrav som ett köpebrev, se 4 kap 29 § Jordabalken (JB). För att gåvan skall vara giltig krävs att det dokumenteras ett gåvobrev som bevis för överlåtelsen. Precis som i en köpehandling måste gåvobrevet innehålla gåvotagare, gåvogivare samt uppgifter kring vad gåvan innefattar. För att ett förskott på arv skall täcka hela arvslotten är det viktigt att summan representerar den procentsats av kvarlåtenskapen som dotterns barn är berättigade, något som kan vara svårt att räkna ut på förhand då det är svårt att veta till vilket värde den avlidnes kvarlåtenskap kommer att värderas, när personen väl avlidit. Gåvan kan ges via banköverföring men jag råder dig som sagt att upprätta gåvobrev för att minimera risk för missförstånd eller bevissvårigheter vid framtida eventuella oklarheter. Sammanfattningsvis betyder detta att dotterns barn är berättigade arv men att en gåva räknas som förskott på arv och ditt förslagna förfarande är möjligt. Känner du dig osäker kring processen kan du alltid boka tid hos någon av våra erfarna jurister för ytterligare hjälp och vägledning här på Lawline. Boka tid kan du göra här.Jag hoppas att detta gav dig svar på din fråga. Vänliga hälsningar