Hur överlåter jag mitt hus till mina barn?

2021-05-12 i Fastighet
FRÅGA |Vill överföra mitt hus till mina 2 barn.Vad görs?
Linn Gustafsson |Hej! Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Det finns olika sätt att överlåta en fastighet till sina barn. Jag tänkte här gå igenom gåva och överlåtelse till underpris.GåvaSkulle du ge fastigheten i gåva till dina barn skulle den vara skattefri på så sätt att inget behöver tas upp till beskattning vid själva överlåtelsen (8 kap. 2 § inkomstskattelagen). Däremot är en skattemässig konsekvens av att ge fastigheten i gåva att gåvomottagaren (barnen) kommer att inträda i gåvogivarens (din) skattemässiga situation enligt den s.k. kontinuitetsprincipen (44 kap. 21 § inkomstskattelagen). Kontinuitetsprincipen innebär att när gåvomottagaren senare säljer fastigheten kommer de att beskattas inte bara för den värdestegring som skett sedan de blev ägare till fastigheten utan även för den värdestegring som skett sedan du som gåvogivare köpte fastigheten. Beskattningen av kapitalvinsten övergår alltså på gåvomottagaren, vilket i och med fastigheters stigande värde med tiden kan ses som en kostnad för gåvotagaren.Överlåtelse till underprisDu kan också välja att sälja fastigheten till era barn. Här uppställs inget hinder mot att sälja fastigheten till underpris dvs. sälja fastigheten till ett pris under marknadsvärde. En försäljning som sker till underpris kallas skattemässigt för "blandat fång" eftersom överlåtelsen delvis är en gåva och delvis innefattar ersättning. I praxis har man konstaterat att försäljning av fastighet till ett pris som är lägre än fastighetens taxeringsvärde innebär att överlåtelsen skall betraktas som en gåva (då uppstår alltså samma skattemässiga konsekvens som gäller vid gåva – dvs. att gåvomottagaren inträder i givarens skattemässiga situation). Vill du undvika den effekten bör du sälja fastigheten över dess taxeringsvärde, vilket innebär att försäljningen behandlas som en vanlig avyttring och du beskattas för den kapitalvinst som uppstår.En konsekvens av att ge bort fastigheten i gåva, eller att sälja den till underpris, är att en sådan gåva kan anses utgöra förskott på arv (6 kap. 1 § ärvdabalken). Att gåvan (försäljning till underpris betraktas också som gåva) räknas som förskott på arv innebär att när arv ska fördelas så kommer fastighetens värde som barnet erhållit i gåva att räknas som om barnet redan fått en del av arvet. Om samtliga gåvomottagare har samma relation till dig och de får lika stora delar av fastigheten blir detta inget problem, eftersom tanken bakom regeln är att alla bröstarvingar ska ärva lika stor del från sina föräldrar. Om du däremot skulle ha särkullbarn (barn med annan partner) eller vill ge barnen olika stora delar av fastigheten bör ni tänka igenom om ni vill att gåvan ska utgöra förskott på arv eller inte.För att gåvan inte ska utgöra förskott på arv, måste du ange detta uttryckligen i det skriftliga gåvobrevet som du upprättar i samband med gåvan. Vid gåva av fastighet gäller samma formkrav på gåvobrevet som vid köp av fastighet (4 kap. 29 § JB).Har du ytterligare funderingar är du välkommen att återkomma till Lawline!

Får jag flytta min f.d. hyresgäst kvarlämnade egendom?

2021-05-06 i Hyresrätt
FRÅGA |Hej, Mina hyresgäster har inte flyttat all egendom med sig då dom lämnade mitt hus. Dom sägar att dom hämtar det snart, men än så länge inte kommit då dom sagt dom ville. Jag behöver komma åt huset och göra i ordning snarast inför nästa gäster. Får jag flytta bort deras sakar till min källare (eller annan plats på min fastighet) fram till att dom hämtar det där, bara så jag kan komma vidare!?Tack
Linn Gustafsson |Hej, tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Din fråga gäller rättigheter och skyldigheter mellan hyresvärd och hyresgäst. Reglerna om detta förhållande finner du i 12 kap. jordabalken (JB), även kallad hyreslagen.När man uppfyller kraven för att vara hyresvärd och hyresgäst så gäller reglerna i 12 kap. JB, vilket innebär att du kan göra gällande de rättigheter du har som hyresvärd. En sådan rättighet som du har gentemot din hyresgäst är rätten att förfoga över kvarlämnad egendom (12 kap. 27 § JB). Har hyresgästen lämnat kvar egendom som inte återhämtas inom tre månader från uppmaning eller sex månader från att hyresgästen flyttat ut, tillfaller egendomen dig som hyresvärd.För dig innebär detta att du givetvis får förflytta egendomen till din källare eller annat utrymme tills de hämtar det. Tre månader efter anmaning eller sex månader efter flytt så tillfaller äganderätten sedan dig, vilket betyder att du får göra vad du vill med sakerna.Har du ytterligare frågor är du välkommen att återkomma till Lawline!

Hur går jag vidare efter att ha utövat ångerrätt utan respons från företaget?

2021-04-19 i Dröjsmålsränta
FRÅGA |Hej! Jag köpte en jacka online men var inte nöjd när jag fick hem den. Jag gjorde därför en retur 7 dagar senare . Nu 60 dagar senare har jag fortfarande inte mottagit några pengar. Jag har hört av mig till företaget och de har bekräftat att de mottagit paketet. Men jag får inte längre någon respons. Kan jag som privat person ta ut dröjsmålsränta av företaget? Ärendet ligger just nu hos klarna då jag använde de som betalningsmetod. Hur ska jag gå tillväga?
Linn Gustafsson |Hej! Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Din fråga handlar om vad du har rätt till när en säljare inte respekterar att du utövat din ångerrätt. Jag kommer redogöra för vad som gäller enligt svensk lag och sen rekommendera vad du kan göra i din situation.Ett onlineköp omfattas av lagen om distansavtal och avtal utanför affärslokaler. Enligt denna lag har du rätt att återfå köpeskillingen inom 30 dagar från det att du utövar din ångerrätt (3 kap. 10 § distansavtalslagen) förutsatt att du utövat din ångerrätt i enlighet med den lagen, d.v.s. att du utan onödigt dröjsmål skickat tillbaka varan inom 14 dagar (2 kap. 12–13 §§ distansavtalslagen). Att du har rätt till denna typ av återbetalning innebär att du har en s.k. penningfordran gentemot det företag du handlat ifrån.Som du beskriver så har betalningstiden för återbetalning löpt ut i och med att det gått 60 dagar sedan din returnering. Detta innebär att du har rätt till dröjsmålsränta enligt räntelagen för den tid som gått utöver de första 30 dagarna (4 § räntelagen).Eftersom du inte längre får kontakt med företaget så är det svårt att lösa det på egen hand mellan er, därför kan du antingen rikta ett betalningskrav till företaget eller ansöka om betalningsföreläggande hos kronofogdemyndigheten (2 § lagen om betalningsföreläggande och handräckning). Om kronofogden tar ärendet kommer företaget troligtvis att återbetala dig. De kan bestrida ett betalningsföreläggande, vilket i sådant fall leder till att målet går vidare till tingsrätten.Sammanfattningsvis har du alltså rätt till såväl återbetalning som dröjsmålsränta. Får du inte kontakt med företaget så kan du ansöka om ett betalningsföreläggande hos kronofogden och om de mot förmodan bestrider betalningsföreläggandet så går tvisten vidare till domstol där tingsrätten kan förpliktiga företaget att betala.Har du ytterligare frågor är du välkommen att återkomma till Lawline!

Avtal under påverkan av psykisk störning

2021-04-12 i Avtals ogiltighet
FRÅGA |Dement mor vill överföra fonder till dotter. Hur är det möjligt?
Linn Gustafsson |Hej! Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Din fråga handlar om rättshandlingsförmåga under påverkan av psykisk sjukdom, vilket aktualiserar lagen om verkan av avtal, som slutits under påverkan av en psykisk störning.Enligt ovan nämnda lag är avtal som ingåtts av en person med en psykisk störning ogiltiga. Begreppet "psykisk störning" i lagen omfattar bland annat personer som lider av demens.Huvudregeln vad gäller avtal slutna på detta vis är att avtalet anses ogiltigt och prestationerna ska återgå, d.v.s. fonderna ska återgå till modern. Detta gäller inte om modern har en god man eller förvaltare som bistått vid överlåtelsen av fonderna. Under förutsättning att det skett på rätt sätt så är en sådan överföring tillåten.Den som påstår att avtalet är ogiltigt bär bevisbördan för att påvisa att modern led av den psykiska störningen vid överlåtelsen. Här måste personen kunna visa på att det förelegat ett orsakssamband mellan överföringen och demensen, alltså att sjukdomen påverkat modern att överlåta fonderna till dottern. En person som lider av demens har fortfarande rättshandlingsförmåga och kan ingå giltiga avtal, men det måste kunna påvisas att det skett när personen i fråga är i sina sinnens fulla bruk och att handlingen inte påverkas av sjukdomen.En person som lider av demens och därmed inte kan bevaka sin rätt kan få en god man eller förvaltare som företräder personen i fråga och hjälper till med bland annat förvaltning av egendom (11 kap. 4 § föräldrabalken, 11 kap. 7 § föräldrabalken och 11 kap. 9 § föräldrabalken). Om modern i din fråga har en god man eller förvaltare så bör avtalet vara giltigt.Sammanfattningsvis kan alltså en person som lider av demens ingå bindande avtal så länge rättshandlingen företas när personen är i sina sinnens fulla bruk och sjukdomen inte påverkar avtalet. Kan det bevisas att det finns ett orsakssamband mellan demensen och fonderna ska avtalet anses ogiltigt.Har du ytterligare frågor är du välkommen att återkomma till oss på Lawline!

Automatisk förlängning på hyresavtal

2021-05-11 i Hyresavtal
FRÅGA |Hej, när man hyr ut lägenheten på bestämd tid i andrahand t.ex. 1/6- 31/8. Kan man då välja att kryssa i att avtalet förlängs med en månad för varje gång uppsägning inte sker eller sägs det upp automatiskt eftersom det är bestämd tid man kryssat i?Om man specifikt skriver på kontraktet att överlåtelse inte är tillåten så kan ingen överlåtelse ske eller?
Linn Gustafsson |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Din fråga kan få något olika svar beroende på om du hyr ut en bostadsrätt eller en hyresrätt i andrahand, då det aktualiserar två olika lagar. Nedan ska jag redogöra för de båda situationerna.HyresrättOm du hyr ut en hyresrätt gäller 12 kap. jordabalken (JB), även kallad hyreslagen. Där stadgas att ett tidsbestämt hyresavtal som varat i mer än nio månader förlängs om inte en uttrycklig uppsägning sker (12 kap. 3 § andra stycket JB). Har hyresförhållandet varat kortare än så, som i ditt exempel, så upphör hyresförhållandet vid avtalstidens utgång om inget annat har avtalats.Uppsägningstiden för hyresavtal på bestämd tid varierar beroende på avtalets längd. För den hyreslängden du beskriver gäller att uppsägningen ska ske en vecka i förväg om hyrestiden är längre än två veckor men längst tre månader (12 kap. 4 § andra stycket andra punkten JB).BostadsrättOm du som privatperson hyr ut en egen bostadsrättslägenhet gäller istället lagen om uthyrning av egen bostad. I dessa fall upphör ett tidsbestämt hyresavtal vid hyrestidens slut, men kan även sägas upp av hyresgästen innan den tidpunkten (3 § första stycket), med en månads uppsägningstid (3 § andra stycket). Här har hyresgästen inte rätt till någon förlängning av avtalet om det ej avtalats av parterna (3 § tredje stycket).ÖverlåtelseVad gäller överlåtelseförbudet så är det i enlighet med huvudregeln i hyreslagen som stadgar att en hyresrätt inte får överlåtas utan hyresvärdens, alltså ditt, samtycke (12 kap. 32 § JB). Är bostaden du hyr ut en hyresrätt är alltså överlåtelseförbudet giltigt. Det finns dock vissa undantag för detta, men de tycks inte relevanta i ditt fall av korttidshyra. Om bostaden är en bostadsrättslägenhet så gäller villkoret även i det fallet, då det inte föreskrivs något i lagen om uthyrning av egen bostad, vilket gör att reglerna i 12 kap. JB blir tillämpliga.Sammanfattningsvis för ditt fall kommer det alltså inte bli några automatiska förlängningar av hyresavtalet varken om det är en hyresrätt eller bostadsrätt då hyrestiden är så pass kort. Överlåtelseförbudet gäller under förutsättning att inget av undantagen föreligger. Dessa hittar du i 12 kap. 34-37 §§ JB, men kommer troligtvis inte att aktualiseras under den korta hyrestid som du beskriver.Har du ytterligare frågor och funderingar är du välkommen att återkomma till oss på Lawline.

Få tillbaka utlånade pengar

2021-04-21 i Kronofogdemyndigheten
FRÅGA |Hejsan, har en vän som tog en massa skulder för att lösa sin pojkväns ekonomiska kris ( han var hos fogden ) och det har nu tagit slut mellan dem. Han vägrar betala in några pengar till henne.Finns det nått hon kan göra för att få tillbaks sina pengar / få bort sin skuld över på honom?
Linn Gustafsson |Hej, tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Situationen som du beskriver om din vän handlar om fordringsrätt och kan vara knepig att befinna sig i.I fall som dessa rör det sig om två avtalsförhållanden, ett mellan din vän och långivaren (banken) och ett mellan din vän och sin f.d. pojkvän. I och med att det är din vän som tagit lånen samt står på dem så är det dessvärre hon som är betalningsskyldig gentemot banken trots att hon i sin tur har lånat pengarna vidare till hennes f.d. pojkvän. Jag förutsätter för frågan att långivaren inte var medveten om att pengarna skulle lånas vidare, vilket innebär att det endast är din vän som står som låntagare och därmed är betalningsskyldig.Vidare får det ingen betydelse att din vän kan visa på att hon inte förbrukat pengarna själv med grund i att det oavsett hur man gjort av med pengarna är densamme som är skyldig att betala tillbaka till långivaren. Skulle din väns f.d. pojkvän stå som medgäldenär kan banken även rikta återbetalningskrav mot honom. Härtill är det även möjligt att göra gäldenärsbyten, d.v.s. att man flyttar över lånet på en annan, men detta kräver pojkvännens och långivarens godkännande, vilket inte tycks kunna bli aktuellt i denna situation.Det andra avtalsförhållandet jag nämnde, det mellan din vän och hennes pojkvän, kan vara såväl muntligt som skriftligt. Denna överenskommelse binder den f.d. pojkvännen att betala din vän för den summan hon lånat ut. Här krävs dock att det rör sig om ett uttalat eller skriftligt lån och att det inte fråga om att din vän givit pengarna i gåva. Förutsatt att detta avtalsförhållande existerar har din vän rätt att begära ut pengarna av hennes f.d. pojkvän.Om den som är skyldig att återbetala en summa inte gör det frivilligt kan din vän vända sig till kronofogdemyndigheten och ansöka om ett s.k. betalningsföreläggande (2 § lagen om betalningsföreläggande och handräckning). Detta innebär (om kronofogden tar upp ärendet) att de ålägger pojkvännen att betala skulden. Denna ansökan ska innehålla bl.a. ditt ärende, summan, grunden till ditt yrkande m.m. (9-11 §§ lagen om betalningsföreläggande och handräckning).Får din vän trots detta inte betalt kan hon som sista utväg lösa tvisten i domstol där en dom till förmån för henne kan slå fast att lånet ska återbetalas. Efter en sådan dom finns ingen möjlighet att inte betala. Kan han inte betala så kommer han utmätas, vilket betyder att kronofogden gör en utredning för att bedöma om han besitter några tillgångar som kan säljas för att lösa hans skulder (2 kap. 17 § utsökningsbalken).Sammanfattningsvis är alltså din vän betalningsskyldig gentemot långivaren, men kan kräva den f.d. pojkvännen på betalning om det föreligger ett muntligt eller skriftligt avtalsförhållande mellan dem.Har du ytterligare frågor är du välkommen att återkomma till Lawline!

Har jag rätt till mina varor trots att säljaren gått i konkurs?

2021-04-13 i Fordringar
FRÅGA |Hej, Jag undrar, om bygghandeln man handlat varor av skulle gå i konkurs innan man lyckas få med alla varor man köpt, riskerar man att bli av med det? varför/varför inte och vad händer då med virket som man inte fått hem. Samt är det någon skillnad om privat person eller företag köpt varorna?
Linn Gustafsson |Hej, tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!I ditt fall är det av vikt att veta om du handlar i egenskap av privatperson eller företag, på grund av att det får olika utfall av detta sakrättsliga problem. Jag kommer nedan redogöra för hur situationen blir i båda fallen.FöretagNär du som företag köper varor av ett annat förtag som innan leveransen hinner gå i konkurs uppstår problem om vem som sakrättsligt är ägare till varorna. Du har kanske redan betalat för varorna och äger dem på pappret, men det säljande företagets borgenärer och konkursbo kommer göra anspråk på all egendom som finns kvar i säljarens besittning, inklusive dina varor. Här blir som du förstår problemet att olika parter vill ha samma egendom.För att få sakrättsligt skydd (och därmed få rätt till varorna) vid köp av lös egendom krävs ett s.k. sakrättsligt moment, vilket vanligtvis är att varorna förflyttas ur säljarens besittning och är på väg till dig eller att säljaren bara förlorat rådighet över varorna och alltså inte längre har något inflytande över dem. Ett sådant rådighetsavskärande kan antingen vara att varorna levererats till ett ombud som du ansvarar för eller att varorna registrerats enligt lag om handel med lösören, som köparen låter i säljarens vård kvarbliva. Är varorna vid tidpunkten för konkursen fortfarande i säljarens besittning och det inte skett något sakrättsligt moment, så kommer varorna troligtvis bli kvar hos det säljande företagets konkursbo. Du som köpare kommer därefter få en oprioriterad fordran i företagets konkurs, vilket betyder att du kan få tillbaka pengarna i den mån de borgenärer med högre prioriterade fordringar fått sina ersättningar (förmånsrättslagen).PrivatpersonSom konsument skyddas man mot säljarens borgenärer genom köpeavtalet. Går det säljande företaget i konkurs innan köparen har fått sina varor levererade så är man skyddad mot säljarens borgenärer under förutsättning att det gäller en specifik vara som kan urskiljas genom att den exempelvis finns avskild med en namnmärkning eller att den finns anteckning om varan i exempelvis en bokföringshandling (49 § konsumentköplagen).Sammanfattningsvis kan du alltså bli av med virket du köpt och det kommer då istället säljas i förmån för säljarens borgenärer med fordringar som är prioriterade över din. Däremot om varorna genom ett sakrättsligt moment blivit ditt (om du handlar som företag) eller om det uppfyller kraven i 49 § konsumentköplagen (om du handlar som privatperson) så bör du få dina varor alternativt ersättning i pengar.Har du ytterligare frågor är du välkommen att återkomma till oss på Lawline!

Beskattning av avyttrad andel i privatbostad och gåva

2021-04-09 i Kapitalvinstskatt
FRÅGA |Hej!För två år sedan hjälpte jag min dotter att köpa en lägenhet där jag äger 50 % och hon 50 %. Nu ska min dotter köpa min andel av lägenheten av mig till inköpspriset, dvs samma summa som vi köpte lägenheten för (2 miljoner kronor). Då jag inte gör någon vinst uppfattar jag det som att jag inte heller kommer behöva betala någon skatt på beloppet dvs 1 miljon. Stämmer det? Det finns väl inget hinder att sälja en lägenhet för mindre än vad den är värderad till nu (nu 2,5 miljoner)? I vissa av era svar så står det att värdeökningen skulle anses vara en gåva från mig till min dotter (dvs 0,5 miljoner) men jag förstår inte hur detta beräknas. Det ju är helt omöjligt att veta vad lägenheten skulle kunna säljas för om vi hade sålt den på marknaden.
Linn Gustafsson |Hej! Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga.Din fråga rör skatterätt och jag kommer därför att använda mig av inkomstskattelagen (IL) för att besvara din fråga.Vad gäller din skattskyldighet för avyttring av privatbostad så stadgas i 42 kap. 1 § IL att en kapitalvinst tas upp till beskattning i inkomstslaget kapital. Kapitalvinster till följd av avyttring av privatbostad beskattas till 22/30-delar med en skattesats på 30%. Enligt samma kapitel i IL anges även att kapitalförluster är avdragsgilla. Vidare framgår beräkningen av kapitalvinster och kapitalförluster av kapitel 44–45 kap. IL. I ditt fall blir det dock varken en kapitalvinst eller en kapitalförlust till följd av avyttringen, vilket innebär att du inte försätts i en annorlunda skattemässig situation än vad du redan är i.Det finns inget i lagen uppställt hinder att sälja en privatbostad eller andel i privatbostad för en lägre köpeskilling än marknadsvärdet. Den del som överstiger ersättningen du får på 1 mkr kan anses vara en gåva då du inte får en ersättning som täcker det fulla värdet av din andel i privatbostaden och du därmed ger det värdet till din dotter. Skattemässigt kommer detta innebära att värdeökningen på din andel som hon får är skattefri enligt 8 kap. 2 § IL men med effekt att hon för den delen träder in i din skattemässiga situation till följd av den s.k. kontinuitetsprincipen vilken framgår av 44 kap. 21 § IL. Detta innebär att när hon i sin tur säljer privatbostaden så kommer hon få beskatta vinsten som är hänförlig till din gåva på samma sätt som om du hade gjort en kapitalvinst på den.Vad gäller din fråga angående beräkningen av värdet på gåvan så utgår man ifrån marknadsvärdet som finns definierat i 61 kap. 2 § IL. Med marknadsvärde avses det pris som den skattskyldige hade fått betala om tillgången var utbjuden till försäljning på marknaden. Precis som du säger så går det givetvis inte att veta exakt vad en framtida köpare är villig att betala för lägenheten, men beräkningen sker ofta genom en kombination av olika värderingsmetoder.Har du ytterligare frågor är du välkommen att återkomma till Lawline!