Överlåta lägenhet via gåva eller till underpris?

2021-05-24 i Försäljning av fastighet
FRÅGA |Hej, Min syster äger en lägenhet som mina föräldrar har köpt. Hon har bott där i 2år och vill nu överlåta bostaden till mina föräldrar. Föräldrarna vill äga fastigheten. Bostaden köptes för 720 tkr och är värderad till 850 tkr (2 år senare). Hur gör man detta på bästa sätt om man vill överlåta ägandet så billigt som möjligt och om det går utan att behöva betala mer? Finns det några nackdelar för någon part? Hur fungerar det med skatteverket? Mvh
Linn Gustafsson |Hej! Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga.Det finns olika sätt att överlåta en lägenhet. Jag tänkte här gå igenom gåva och överlåtelse till underpris eftersom du undrar om det billigaste alternativet.GåvaSkulle din syster överlåta lägenheten som gåva till era föräldrar skulle den vara skattefri på så sätt att inget behöver tas upp till beskattning vid själva överlåtelsen (8 kap. 2 § inkomstskattelagen). Däremot är en skattemässig konsekvens av att ge lägenheten i gåva att gåvomottagaren (föräldrarna) kommer att inträda i gåvogivarens (din systers) skattemässiga situation enligt den s.k. kontinuitetsprincipen (44 kap. 21 § inkomstskattelagen). Kontinuitetsprincipen innebär att när gåvomottagaren senare säljer lägenheten kommer de att beskattas inte bara för den värdestegring som skett sedan de blev ägare till lägenheten utan även för den värdestegring som skett sedan din syster som gåvogivare förvärvat lägenheten. Beskattningen av kapitalvinsten övergår alltså på gåvomottagaren, vilket i och med fastigheters stigande värde med tiden kan ses som en kostnad för gåvotagaren. Detta alternativ kan trots detta vara bra i och med att lägenhetens värde antagligen inte stigit något väsentligt under dessa två år och kommer därför inte innebära några större skattemässiga problem.Överlåtelse till underprisDin syster kan också välja att sälja lägenheten till era föräldrar. Här uppställs inget hinder mot att sälja fastigheten till underpris dvs. sälja fastigheten till ett pris under marknadsvärde. En försäljning som sker till underpris kallas skattemässigt för "blandat fång" eftersom överlåtelsen delvis är en gåva och delvis innefattar ersättning. I praxis har man konstaterat att försäljning av fastighet till ett pris som är lägre än fastighetens taxeringsvärde innebär att överlåtelsen skall betraktas som en gåva (då uppstår alltså samma skattemässiga konsekvens som gäller vid gåva – dvs. att gåvomottagaren inträder i givarens skattemässiga situation). Vill din syster och föräldrar undvika den effekten bör hon sälja fastigheten över dess taxeringsvärde, vilket innebär att försäljningen behandlas som en vanlig avyttring och din syster beskattas för den kapitalvinst som uppstår. Detta alternativ innebär att dina föräldrar får ett förmånligare pris än om de köpt lägenheten av någon annan på den öppna marknaden.Sammanfattningsvis är det billigaste alternativet i er situation att din syster överlåter lägenheten som en gåva, trots att det vid en senare försäljning innebär att era föräldrar kommer behöva använda det första förvärvspriset (720 tkr) som anskaffningsvärde vid kapitalvinstskattuträkningen. Om din syster hellre får någon typ av köpeskilling för lägenheten kan hon välja att överlåta fastigheten till underpris.Har du ytterligare frågor är du välkommen att återkomma till oss på Lawline!

Får jag sälja egendom efter bodelning utan att dela på vinst/förlust?

2021-05-21 i Bodelning
FRÅGA |Jag har blivit tilldelad en lägenhet vid en bodelning, kan jag sälja den nu när skillsmässan är klar utan att behöva dela vinsten/förlusten med min ex man.
Linn Gustafsson |Hej! Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga.Egendom som man tilldelas vid en bodelning blir efter skilsmässan din enskilda egendom. Detta innebär att äganderätten till fullo tillfaller dig och du kan således sälja bostaden och behålla vinsten/förlusten och behålla den själv. Detta gäller givetvis under förutsättning att ni inte er emellan upprättat några avtalsvillkor om vinstdelning eller liknande.Har du ytterligare funderingar är du välkommen att återkomma till oss på Lawline!

Besittningsrätt till förälders bostad efter bouppteckning

2021-05-19 i Bostadsrätt
FRÅGA |Hej!Förälder bor i bostadsrätt!Ena barnet/vuxen är skriven på adressen Har denne besittningsrätt efter ev bouppteckning? Hur länge ska denne varit skriven och bott i lägenheten? Bostaden kommer förmodlingen att säljas efter nära anhörigs bortgång?
Linn Gustafsson |Hej! Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga.Jag tolkar din fråga som att föräldern äger bostadsrätten och det vuxna barnet står skriven på adressen, men utan någon samäganderätt eller hyresrätt. I och med att du frågar om besittningsrätt så ska jag redogöra för det först för att sedan försöka förklara vad som kan gälla i din situation.HyresrättBesittningsskydd, eller besittningsrätt, är en rätt att få bo kvar i en bostad efter uppsägningstiden. Detta gäller som starkast när bostaden hyrs i första hand och regler om detta finner du i jordabalkens 12 kapitel, även kallad hyreslagen (12 kap. 45, 45 a och 46 §§ jordabalken). Besittningsrätten är inte lika stark för andrahandshyresgäster, då man inte kan få besittningsrätt gentemot den som äger fastigheten utan bara gentemot den som hyr ut lägenheten till dig i andrahand. Det som gäller i andrahandssituationer är att du får besittningsskydd gentemot förstahandshyresgästen när du bott i lägenheten i mer än två år och du inte skrivit på ett kontrakt om att du avstår besittningsrätten.BostadsrättNär det handlar om en bostadsrätt eller äganderätt finns ingen besittningsrätt som i hyreslagen. Hyr man en bostadsrätt gäller istället lagen om uthyrning av egen bostad, vilken inte innehåller något om besittningsskydd.I din fråga förstår jag dock situationen som att det vuxna barnet inte hyr lägenheten eller en del av den, utan endast står skriven på adressen. Stämmer detta så finns ingen besittningsrätt både på grunden att hyreslagen inte gäller och att barnet inte samäger eller bor på adressen.BouppteckningVid bouppteckningen ska alla dödsbodelägare kallas, d.v.s. alla som har en rätt till arv i dödsboet, vilket en bröstarvinge har (20 kap. 2 § ärvdabalken). Barnet är en bröstarvinge och ska därför vara med och sammanställa tillgångar och skulder som den avlidne hade, detta inkluderar bostadsrätten förutsatt att föräldern ägde den.Att barnet stått skriven på adressen får i sig ingen betydelse för vad som ska göras med bostadsrätten härnäst, barnet har alltså ingen förtur till bostaden endast på den grunden. Däremot kan det ha reglerats i testamente eller liknande att barnet ska få ärva bostaden, vilket då givetvis ska tillmätas betydelse. I övrigt gäller annars ordningen vid en "vanlig" arvsfördelning, vilket innebär att tillgångar först tillfaller ev. efterlevande make och sedan bröstarvingar.Vid bostadens försäljning innebär detta att barnet får rätt till en del av eller hela ersättningen för bostaden beroende på om barnet är den enda bröstarvingen m.m.Har du ytterligare frågor är du välkommen att återkomma till Lawline.Vänliga hälsningar

Automatisk förlängning på hyresavtal

2021-05-11 i Hyresavtal
FRÅGA |Hej, när man hyr ut lägenheten på bestämd tid i andrahand t.ex. 1/6- 31/8. Kan man då välja att kryssa i att avtalet förlängs med en månad för varje gång uppsägning inte sker eller sägs det upp automatiskt eftersom det är bestämd tid man kryssat i?Om man specifikt skriver på kontraktet att överlåtelse inte är tillåten så kan ingen överlåtelse ske eller?
Linn Gustafsson |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Din fråga kan få något olika svar beroende på om du hyr ut en bostadsrätt eller en hyresrätt i andrahand, då det aktualiserar två olika lagar. Nedan ska jag redogöra för de båda situationerna.HyresrättOm du hyr ut en hyresrätt gäller 12 kap. jordabalken (JB), även kallad hyreslagen. Där stadgas att ett tidsbestämt hyresavtal som varat i mer än nio månader förlängs om inte en uttrycklig uppsägning sker (12 kap. 3 § andra stycket JB). Har hyresförhållandet varat kortare än så, som i ditt exempel, så upphör hyresförhållandet vid avtalstidens utgång om inget annat har avtalats.Uppsägningstiden för hyresavtal på bestämd tid varierar beroende på avtalets längd. För den hyreslängden du beskriver gäller att uppsägningen ska ske en vecka i förväg om hyrestiden är längre än två veckor men längst tre månader (12 kap. 4 § andra stycket andra punkten JB).BostadsrättOm du som privatperson hyr ut en egen bostadsrättslägenhet gäller istället lagen om uthyrning av egen bostad. I dessa fall upphör ett tidsbestämt hyresavtal vid hyrestidens slut, men kan även sägas upp av hyresgästen innan den tidpunkten (3 § första stycket), med en månads uppsägningstid (3 § andra stycket). Här har hyresgästen inte rätt till någon förlängning av avtalet om det ej avtalats av parterna (3 § tredje stycket).ÖverlåtelseVad gäller överlåtelseförbudet så är det i enlighet med huvudregeln i hyreslagen som stadgar att en hyresrätt inte får överlåtas utan hyresvärdens, alltså ditt, samtycke (12 kap. 32 § JB). Är bostaden du hyr ut en hyresrätt är alltså överlåtelseförbudet giltigt. Det finns dock vissa undantag för detta, men de tycks inte relevanta i ditt fall av korttidshyra. Om bostaden är en bostadsrättslägenhet så gäller villkoret även i det fallet, då det inte föreskrivs något i lagen om uthyrning av egen bostad, vilket gör att reglerna i 12 kap. JB blir tillämpliga.Sammanfattningsvis för ditt fall kommer det alltså inte bli några automatiska förlängningar av hyresavtalet varken om det är en hyresrätt eller bostadsrätt då hyrestiden är så pass kort. Överlåtelseförbudet gäller under förutsättning att inget av undantagen föreligger. Dessa hittar du i 12 kap. 34-37 §§ JB, men kommer troligtvis inte att aktualiseras under den korta hyrestid som du beskriver.Har du ytterligare frågor och funderingar är du välkommen att återkomma till oss på Lawline.

Straffansvar för en 14-åring

2021-05-22 i Påföljder
FRÅGA |Vad händer om jag nästan träffar någon med en airsoft pistol som en 14 åring vad är konsekvenserna
Linn Gustafsson |Hej! Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga.Din fråga handlar om straffbarheten för en 14 åring, vilket aktualiserar brottsbalken.För att något ska vara straffbart krävs att det till en början är straffbelagt, vilket innebär att man innan man kan avgöra konsekvenser måste utreda om handlingen är brottslig. Vad gäller den situationen du beskriver har ingen blivit skadad, vilket utesluter ett fullbordat brott. Förutsatt att det förelåg risk för skada och att handlingen är täckt av uppsåt kan situationen föranleda straffansvar för försöksbrott, ex. försök till misshandel som inte är ringa (3 kap. 11 § brottsbalken).Viktigt i den här situationen är dock att även om handlingen bedöms som brottslig så får inte personer som inte fyllt 15 dömas till påföljd, vilket innebär att konsekvensen för ett brott utfört av en 14-åring blir att denne inte kan ställas till ansvar för det (1 kap. 6 § brottsbalken).Har du fler funderingar är du välkommen att återkomma till oss på Lawline.

Skatt på skogsfastighet och kontinuitetsprincipen

2021-05-19 i Kapitalvinstskatt
FRÅGA |Hej!Om man säljer en skogsfastighet för taxeringsvärdet, 560.000:- hur mycket skall jag betala i skatt?Inget ingångsvärde.
Linn Gustafsson |Hej! Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga.För att besvara detta kommer jag använde mig av inkomstskattelagen (IL).Skatt vid försäljning av skogsfastighetVid försäljning av fastigheter ska man betala kapitalvinstskatt, vilken är 22 procent på privatbostad och tomt och 27 procent på jord, skog och ekonomibyggnader. Denna skatt ska betalas på den faktiska vinsten, vilken brukar räknas ut genom att ta försäljningsvärdet och dra bort anskaffningsvärdet (vad man köpt fastigheten för) och andra avdragsgilla utgifter. Det som blir kvar är kapitalvinsten, vilken i sin tur ska beskattas med 27 procent i ditt fall (44 kap. 13–14 §§ IL).Skatt på fastighet som gått i arvEftersom du beskriver att det inte finns något ingångsvärde, så antar jag för frågan att fastigheten överlåtits till dig genom arv eller gåva. Har man inte köpt en fastighet själv gäller den s.k. kontinuitetsprincipen, vilken innebär att man träder in i den tidigare ägarens skattemässiga situation då man tar emot en fastighet genom gåva eller arv (44 kap. 21 § IL). Detta innebär att det är vad den personen köpte fastigheten för som blir relevant för uträkningen av kapitalvinsten. Sådana utgifter som tidigare ägare hade kunnat dra av kan även du dra av.Har fastigheten gått i arv i generationer så är den latenta skatten betydande i och med att det inte finns något högre anskaffningsvärde att dra av. I dessa fall kan kapitalvinstskatten uppgå till 25 procent av försäljningspriset för en skogsfastighet.Denna princip sträcker sig dock inte hur långt som helst. Det finns en särskild regel som gäller för fastigheter förvärvade innan 1952, vilken säger att fastigheter förvärvade innan det året ska istället ses som förvärvade 1952 (45 kap. 28 § IL). Anskaffningsutgiften ska i dessa fall bedömas vara 150% av det årets taxeringsvärde, såvida det faktiska anskaffningsvärdet var högre, då får man använda det istället. Skulle fastigheten alltså vara förvärvad innan 1952 så får du dra av 150% av det årets taxeringsvärde som anskaffningsvärde när du räknar ut kapitalvinsten.Har du fler frågor eller funderingar är du välkommen att återkomma till Lawline!

Hur överlåter jag mitt hus till mina barn?

2021-05-12 i Fastighet
FRÅGA |Vill överföra mitt hus till mina 2 barn.Vad görs?
Linn Gustafsson |Hej! Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Det finns olika sätt att överlåta en fastighet till sina barn. Jag tänkte här gå igenom gåva och överlåtelse till underpris.GåvaSkulle du ge fastigheten i gåva till dina barn skulle den vara skattefri på så sätt att inget behöver tas upp till beskattning vid själva överlåtelsen (8 kap. 2 § inkomstskattelagen). Däremot är en skattemässig konsekvens av att ge fastigheten i gåva att gåvomottagaren (barnen) kommer att inträda i gåvogivarens (din) skattemässiga situation enligt den s.k. kontinuitetsprincipen (44 kap. 21 § inkomstskattelagen). Kontinuitetsprincipen innebär att när gåvomottagaren senare säljer fastigheten kommer de att beskattas inte bara för den värdestegring som skett sedan de blev ägare till fastigheten utan även för den värdestegring som skett sedan du som gåvogivare köpte fastigheten. Beskattningen av kapitalvinsten övergår alltså på gåvomottagaren, vilket i och med fastigheters stigande värde med tiden kan ses som en kostnad för gåvotagaren.Överlåtelse till underprisDu kan också välja att sälja fastigheten till era barn. Här uppställs inget hinder mot att sälja fastigheten till underpris dvs. sälja fastigheten till ett pris under marknadsvärde. En försäljning som sker till underpris kallas skattemässigt för "blandat fång" eftersom överlåtelsen delvis är en gåva och delvis innefattar ersättning. I praxis har man konstaterat att försäljning av fastighet till ett pris som är lägre än fastighetens taxeringsvärde innebär att överlåtelsen skall betraktas som en gåva (då uppstår alltså samma skattemässiga konsekvens som gäller vid gåva – dvs. att gåvomottagaren inträder i givarens skattemässiga situation). Vill du undvika den effekten bör du sälja fastigheten över dess taxeringsvärde, vilket innebär att försäljningen behandlas som en vanlig avyttring och du beskattas för den kapitalvinst som uppstår.En konsekvens av att ge bort fastigheten i gåva, eller att sälja den till underpris, är att en sådan gåva kan anses utgöra förskott på arv (6 kap. 1 § ärvdabalken). Att gåvan (försäljning till underpris betraktas också som gåva) räknas som förskott på arv innebär att när arv ska fördelas så kommer fastighetens värde som barnet erhållit i gåva att räknas som om barnet redan fått en del av arvet. Om samtliga gåvomottagare har samma relation till dig och de får lika stora delar av fastigheten blir detta inget problem, eftersom tanken bakom regeln är att alla bröstarvingar ska ärva lika stor del från sina föräldrar. Om du däremot skulle ha särkullbarn (barn med annan partner) eller vill ge barnen olika stora delar av fastigheten bör ni tänka igenom om ni vill att gåvan ska utgöra förskott på arv eller inte.För att gåvan inte ska utgöra förskott på arv, måste du ange detta uttryckligen i det skriftliga gåvobrevet som du upprättar i samband med gåvan. Vid gåva av fastighet gäller samma formkrav på gåvobrevet som vid köp av fastighet (4 kap. 29 § JB).Har du ytterligare funderingar är du välkommen att återkomma till Lawline!

Får jag flytta min f.d. hyresgäst kvarlämnade egendom?

2021-05-06 i Hyresrätt
FRÅGA |Hej, Mina hyresgäster har inte flyttat all egendom med sig då dom lämnade mitt hus. Dom sägar att dom hämtar det snart, men än så länge inte kommit då dom sagt dom ville. Jag behöver komma åt huset och göra i ordning snarast inför nästa gäster. Får jag flytta bort deras sakar till min källare (eller annan plats på min fastighet) fram till att dom hämtar det där, bara så jag kan komma vidare!?Tack
Linn Gustafsson |Hej, tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Din fråga gäller rättigheter och skyldigheter mellan hyresvärd och hyresgäst. Reglerna om detta förhållande finner du i 12 kap. jordabalken (JB), även kallad hyreslagen.När man uppfyller kraven för att vara hyresvärd och hyresgäst så gäller reglerna i 12 kap. JB, vilket innebär att du kan göra gällande de rättigheter du har som hyresvärd. En sådan rättighet som du har gentemot din hyresgäst är rätten att förfoga över kvarlämnad egendom (12 kap. 27 § JB). Har hyresgästen lämnat kvar egendom som inte återhämtas inom tre månader från uppmaning eller sex månader från att hyresgästen flyttat ut, tillfaller egendomen dig som hyresvärd.För dig innebär detta att du givetvis får förflytta egendomen till din källare eller annat utrymme tills de hämtar det. Tre månader efter anmaning eller sex månader efter flytt så tillfaller äganderätten sedan dig, vilket betyder att du får göra vad du vill med sakerna.Har du ytterligare frågor är du välkommen att återkomma till Lawline!