Avhysning av störande hyresgäst

2009-12-01 i Hyresavtal
FRÅGA |En av mina två hyresgäster i ett parhus är dagligen drogpåverkad och störande för grannarna då han bråkar med dem samt urinerar på olämliga ställen och dylikt. Räcker detta som grund för en avhysning?
Sandra Helgadottir Ingolfsson |Hej,Enligt 25§ Hyreslagen (HL) är hyresgästen skyldig att inte störa sin omgivning och att bevara ordning och gott skick inom fastigheten. Exempel på störningar som omfattas är högt ljud, skrål och annat oväsen. Även annat olämpligt beteende, t.ex. urinering, anses utgöra en sådan störning som omfattas av bestämmelsen. Man ser särskilt allvarligt på saken när det sker i samband med alkohol- eller drogmissbruk vid upprepade tillfällen under kvällar och nätter. En förutsättning är att någon i deras omgivning faktiskt störs, t.ex. en granne, någon av dina anställda eller du själv. Om klagomål kommit in är detta självfallet något som stärker ditt fall. Påpekas kan även att detta inte endast gäller det parhus de bor i utan även gemensamma utrymmen samt att om endast en av dem är hyresgäster hos dig så ansvarar denne även för inneboende enligt 24§ HL.Som hyresvärd har du två alternativ för att komma tillrätta med problemet. Det första är att anse hyresrätten förverkad och säga upp avtalet i förtid genom att skicka in ansökan om stämning till Kronofogden och Tingsrätt. Ansökan gäller somomedelbar avhysning. Bedömningen baseras då på förverkande enligt 42§ HL och det krävs att hyresgästen fått tillsägelser utan att rätta sig, att det inte rör sig om händelser av ringa betydelse samt att du underrättat socialnämnden om störningarna. Om det rör sig om t.ex. kvalificerat drogmissbruk och särskilt allvarliga störningar behöver detta inte iakttas och uppsägning kan ske omedelbart. Ett andra alternativ är att säga upp hyresavtalet med beaktande av den avtalade uppsägningstiden och hänskjuta tvisten till Hyresnämnden om hyresgästen inte godtar uppsägningen. Uppsägningen grundar sig då på att en besittningsbrytande grund enligt 46§ HL föreligger p.g.a. förverkande (1p) och/eller misskötsamhet (2p). Det andra alternativet är antagligen det som går fortast. Dessutom handlägger hyresnämnden ärenden kostnadsfritt. Oavsett vilket du väljer tyder dock mycket på att du har möjlighet att avhysa hyresgästerna. Du kan läsa mer på Hyresnämndens hemsida www.hyresnamnden.se samt https://lagen.nu/1982:80. Lycka till!Vänliga hälsningar,

Hyresavtal vid köp av bolag

2009-04-13 i Hyresavtal
FRÅGA |Alfa AB hyr en lokal av hyresvärden X. Alfa köps upp av Beta AB. Gäller hyresavtalet som tidigare, dvs Beta träder in i Alfas ställe och övertar Alfas skyldigheter och rättigheter enl hyresavtalet gentemot X? Eller...?
Louise Danielson |Hej! Alla juridiska personer bär sina egna rättigheter och skyldigheter. Så som jag uppfattar din fråga köper ett bolag (Beta AB) en annat bolag (Alfa AB) vilket kan jämföras med att en fysisk person köper ett bolag. Hyresavtalet som Alfa AB ingått gäller således fortfarande oberoende av vem som är ägare till bolaget. Bolaget Alfa AB fortsätter att existera Vänligen,

Svart resp. vitt hyreskontrakt

2008-12-01 i Hyresavtal
FRÅGA |Hejsan!Jag har en fråga ang att hyra bostadsrätt i andra hand. Vad är skillnaden specifikt på ett "vitt" vs "svart" kontrakt? Om vi bara skriver ett papper handskrivet, är detta då ett kontrakt som håller vid eventuell tvist?Enligt ägaren till bostadrätten som jag har hyrt så har hyresgästföreningen i huset godkänt oss och det ska tydligen finnas papper på detta, som jag dock aldrig har sett eller skrivit under. Det enda jag skrivit under är som sagt detta handskrivna papper.Nu är det så att en av grannarna är mkt hotfull och jag kan inte bo kvar pga detta. Jag har tre månader kvar att bo i lägenheten. Om jag flyttar ut nu, vad kan det få för konsekvenser rent juridiskt..? Jag anser att grannens hot är förmildrande omständigheter, men sådant kanske inte finns när man pratar om att hyra bostad? Ägaren till bostaden säger att "du ska inte tro att bara för att du flyttar ut så är alla problem lösta för din del". Vad har han att komma med?Hemskt tacksam för svar!
Frida Henkow |När man pratar om ett hyra en bostadsrätt vitt respektive svart, så innebär svart att man inte har fått uthyrningen godkänd av fastighetsägaren/hyresgästföreningen (när det är fråga om en hyresrätt gäller att man måste ha fått tillstånd av hyresvärden eller hyresnämnden). Det finns inga formkrav för ett hyresavtal, det enda som står i HL är att ett hyresavtal skall vara skriftligt om hyresvärden eller hyresgästen ber om det 2 § HL (= 12 kap. JB), se https://lagen.nu/1970:994. Ert handskrivna kontrakt kommer att gälla vid en ev. tvist. Jag skulle tro att din hyresvärd har visat ert kontrakt för hyresgästföreningen i huset som då har godkänt uthyrningen. Det är alltså såvitt jag kan se fråga om ett vitt hyreskontrakt. Om du vill flytta måste du beakta uppsägningstiden enligt hyreslagen. Som jag uppfattar det har ni en förutbestämd hyrestid som det är tre månader kvar på. Enligt 4 § HL skall ett hyreskontrakt som är för bestämd tid sägas upp tre månader i förväg om hyrestiden är längre än tre månader och det är fråga om en bostadslägenhet (vilket det verkar vara enligt de uppgifter du har lämnat). Så en uppsägning kommer med andra ord i detta fall inte att förkorta den tid du är betalningsskyldig för. Om du flyttar nu kommer du ändå att vara betalningsskyldig för de resterande tre månaderna. Hyresvärden kommer då ha en fordran på dig i två år. För att du ska behöva betala krävs att din hyresvärd gör fordringen gällande mot dig under dessa två, detta kan han t.ex. göra genom att gå till domstol. Efter två år preskriberas fordran. Mitt tips till dig är att anmäla den hotande hyresgästen till fastighetsägaren (och om det är riktigt allvarligt till polisen) och att betala resterande tre månadshyror.Lycka till! Med vänlig hälsning,

Besittningsskyddet vid hyra av villa

2008-02-20 i Hyresavtal
FRÅGA |Hyrt en villa i nio år inget avtal om avstående av besittningsrätt finns uppsagd tre mån enl avtal då hyresv. anser sig behöva villan själv vad är mitt läge
sofie jeppsson |Hej!Hyr du en villa så har du som utgångspunkt ett besittningsskydd, dvs en rättighet att få ditt hyresavtal förlängt vid en uppsägning. Dock är detta besittningsskydd svagt vid uthyring av privat villa. Din hyresvärd måste gå till hyresnämnden och få sin uppsägning godkänd där, om du inte samtycker till uppsägningen. Argumentet att värden själv vill bo i villan eller sälja den är enligt lag och praxis godkända skäl för att inte förlänga hyresgästens avtal. Dvs. risken är stor att ditt avtal kan sägas upp på laglig väg. Detta enligt Jordabalken 12 kap 46§ 1 st 6p. Se. http://www.lagen.nu/1970:994.Denna regel gäller dock endast om man hyr ut en villa för privat bruk. Äger din hyresvärd flera villor och hyr ut dessa yrkesmässigt gäller inte det försvagade besittningsskyddet i 6p. Då har du ett vanligt starkt besittningsskydd och din hyresvärd har då inte samma möjligheter att säga upp ert avtal.Om du verkligen vill bo kvar i villan, vilket jag förmodar att du vill så bör du motsäga dig uppsägningen och sedan låta hyresnämnden avgöra frågan. I bästa fall så räcker ditt besittningsskydd för att hyresnämnden ska ogilla uppsägningen. Lycka till!Med vänlig hälsning

Försäljning

2009-10-25 i Hyresavtal
FRÅGA |HejKan ni hjälpa mig med svar på denna fråga:Har en enfamiljsvilla som jag har haft en hyresgäst boende i under ca:20 år, jag förstår att han åtnjuter besittningsrätt men jag avser att sälja huset, vad gäller då angående besittningsrätten.
Sandra Helgadottir Ingolfsson |Hej, Precis som du säger är utgångspunkten i ett så långvarigt hyresförhållande att hyresgästen har besittningsskydd. Jag förutsätter att det inte är en del av din egen privata bostad du hyr ut, i dessa fall kan nämligen hyresgästen aldrig erhålla besittningsskydd, utan att det rör sig om ett separat hus som du inte själv bor i. För att du ska kunna säga upp hyresavtalet krävs således att en besittningsbrytande grund föreligger samt att din anledning för att säga upp avtalet är skälig. Se https://lagen.nu/1970:994 (kap. 12).Beträffande lägenhet i en- eller tvåfamiljshus gäller som besittningsbrytande grund hyresvärdens intresse att använda lägenheten på annat vis. Detta förutsätter dock att upplåtelsen inte avser en affärsmässigt driven uthyrningsverksamhet samt att det är skäligt att hyresgästen får flytta. I praxis har bl.a. försäljning ansetts utgöra en skälig grund och du bör därmed ha möjlighet att säga upp avtalet. Eftersom det rör sig om ett så långvarigt hyresförhållande kan du dock behöva ge din hyresgäst skälig tid att hitta en motsvarande bostad och i vissa fall dessutom tillhandahålla en sådan. Vid uppsägning gäller att denna ska vara skriftlig och grunden för uppsägning bör anges. Dessutom ska uppsägningstider iakttas, dvs. minst tre månader men i ditt fall kan det krävas förlängning tills en alternativ bostad funnits. Problem uppstår såklart endast om din hyresgäst vägrar att flytta, du ska då senast inom en månad anmoda hyresgästen att flytta samt hänskjuta tvisten till Hyresnämnden. Om detta inte görs anses nämligen uppsägningen ogiltig. I sin prövning utgår Hyresnämnden från att hyresgästen har besittningsskydd och det är således du i egenskap av hyresvärd som ska visa att det finns skäliga grunder för att säga upp ert hyresavtal. Det kan även påpekas att Hyresnämnden erbjuder gratis rådgivning och att viss information finns på deras hemsida www.domstol.se.Med vänlig hälsing,

Besittningsskydd

2009-12-15 i Hyresavtal
FRÅGA |Hej jag hyr ett rum i en lägenhet och har bara bott där sen i början av februari, vi har sedan tidigare kommit överens om att jag skulle flytta ut vid månadsskiftet februari/mars men nu kommer han och säger att jag ska vara utflyttat efter helgen. Vi har inget skriftligt avtal men jag har betalt hyra för februari. Han hotar med att själv flytta ut mina saker på gatan om inte jag gör det, vem vänder jag mig till? Polisen?
Louise Albertson - Witting |Då det gäller hyresförhållanden finns relevant reglering i bl.a. 12 kap Jordabalken(hädanefter JB). Regleringen är tvingande till hyresgästens fördel. Först skall nämnas att det inte föreligger några formkrav för giltiga hyresavtal ,12 kap. 2§JB. Ur bevissynpunkt är det självklart en fördel att ha ett skriftligt avtal men en muntlig överrenskommelse har samma rättsverkan. Ni har ingått ett hyresavtal på bestämd tid och sådana hyresavtal upphör att gälla vid hyrestiden utgång dvs. i ert fall månadsskiftet februari/mars 12 kap 3§, 2st JB, se https://lagen.nu/1958:637#K3. Det är först om ett avtal på bestämd tid löpt mer än 9 månader som uppsägning krävs för att avtalet skall upphöra att gälla. Då ert avtal avser ett rum i en lägenhet och hyresförhållandet endast avser en period om 1 månad har ni som hyresgäst enligt 12 kap 45§ 2p.JB inget besittningsskydd, vilket är ett undantag från huvudregeln att alla bostadshyresgäster har besittningsskydd vilket ger dem rätt att bo kvar i lägenheten till dess att hyresnämnden eller Svea hovrätt har prövat och godkänt uppsägningen, sehttps://lagen.nu/1970:994 .Eftersom inget besittningsskyd föreligger är det en ordinär avtalstvist som får föras till allmän domstol för prövning.Med vänlig hälsning,

Uppsägning av hyresrätt

2008-03-01 i Hyresavtal
FRÅGA |Hej!Kan jag bli av med hyresgäst och hur gör jag?Hon sköter ej avtalad trappstädning. Hon stänger inte av tvättmaskin och fläkt på nätterna, det stör boende ovanför. Tvätt i maskinerna dagen efter på annans tid. Störande fest på nätterna. Barnen kastar lera på fönster och bilar. Åker iväg flera dagar utan att någon släpper ut katterna. mm mm
sofie jeppsson |Hej!Utifrån din fråga verkar det som om din hyresgäst agerar på ett störande sätt som besvärar de andra hyresgästerna. Jag utgår från att hyresgästen har ett förstahandskontrakt och som du säkert så har din hyresgäst då som huvudregel ett besittningsskydd, vilket innebär en rätt till förlängning av hyresavtalet vid en eventuell uppsägning. Dock finns det vissa omständigheter som bryter besittningsskyddet. Ett ex är då en hyresgäst har åsidosatt sina förpliktelser i så hög grad att avtalet inte rimligen bör förlängas. Detta enligt Jordabalken 12 kap 46§ 2p. Se. http://www.lagen.nu/1970:994.Exempel på när en hyresgäst åsidosatt sin förpliktelser är bl.a. de omständigheterna som du beskrev och detta betecknas som störningar i boendet enligt Jordabalken 12 kap 25§. Se. http://www.lagen.nu/1970:994.Hyresgästen har även enligt samma paragraf ett ansvar för att alla som bor (dvs. barnen) och vistas i lägenheten inte stör grannarna. Innan du kan säga upp hyresgästen måste du ha gjort minst två eller tre tillsägelser till henne och du måste då vara tydlig gällande att följden kan bli en uppsägning av kontraktet. Utöver tillsägelserna måste du även underrätta socialnämnden i kommunen om situationen. Detta framgår också av Jordabalken 12 kap 25§. Se.http://www.lagen.nu/1970:994.Anledningen till att du först måste iaktta dessa åtgärder är att hyresnämnden annars inte kommer godkänna uppsägningen vid en eventuell tvist, om det visar sig att din hyresgäst inte vill gå med på att flytta. Som du säkert vet så måste du hänskjuta frågan om uppsägningen till Hyresnämnden om det uppkommer en tvist mellan dig och hyresgästen. Detta enligt Jordabalken 12 kap 49§. Se. http://www.lagen.nu/1970:994.Det kan även vara bra att veta att din hyresgäst har rätt till en uppsägningstid på minst tre månader även om uppsägningen godkänns. Detta enligt Jordabalken 12 kap 4§.se.http://www.lagen.nu/1970:994.Hoppas du är nöjd med svaret!Med vänlig hälsning

Hyrestid rörande bostad

2007-08-06 i Hyresavtal
FRÅGA |Vi skall hyra ut en bostadrätt i 12 månader. I kontrakts-formulär står det följande:Är hyrestiden längre än 9 månader måste kontraktet sägas upp för att upphöra att gälla och upphör då att gälla vid det månadsskifte som infaller _____mån efter att hyreskontraktet sagts upp. Uteblir uppsägning förlängs kontraktet på obestämd tid. Räcker det inte att sätta ett slutdatum i kontraktet ?
Emma Ravheden |Hej!Visst är det möjligt att sätta ett slutdatum i kontraktet, dvs. 12 månader efter uthyrningstudens början. Detta är dock inte att rekommendera då det är högst oförmånligt för er som hyresvärdar. Den hyrestid som står i kontraktet binder nämligen endast er och inte hyresgästen. Om era planer skulle ändras och ni önskar flytta tillbaka till lägenheten innan 12 månader har gått är detta ej möjligt om hyrestiden har bestämts till 12 månader. Hyresgästen har dock alltid rätt att säga upp avtalet med den lagstadgade uppsägningstiden. Denna finns i den så kallade hyreslagen, se 12 kap Jordabalken http://www.lagen.nu/1970:994 . Här är framförallt 3-5 §§ aktuella. Vänligen,