Får min hyresvärd gå in i min lägenhet utan att fråga mig?

2020-01-20 i Hyresrätt
FRÅGA |Hej !Min hyresvärd har gått in i min lägenhet och därefter sagt upp densamma p.gr av jag rökt hash där... har ngn rätt att gå in i ngns lägenhet utan skriftlig fråga eller liknande ?
Moa Kryh |Hej, tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Jag uppfattar din fråga som att du undrar över om din hyresvärd att ha rätt att gå in i din lägenhet utan att fråga dig. Ett kort svar på din fråga är nej, din hyresvärd får som huvudregel inte gå in i din lägenhet utan ditt tillstånd. Hyreslagen Regler om hyra av bostad finner vi i jordabalkens (JB) fjortonde kapitel, även kallad "hyreslagen". Samtliga regler i kapitlet är tvingande till hyresgästens förmån, vilket innebär att om det finns bestämmelser i ditt hyresavtal som inskränker dina rättigheter eller ger sämre villkor för dig som hyresgäst än bestämmelserna i JB 12 kap, gäller inte dessa avtalsvillkor (JB 12 kap. 1 § femte stycket). Hyresvärd behöver hyresgästens medgivande för att komma in i lägenhetenFör att få komma in i din lägenhet behöver hyresvärden som utgångspunkt ditt tillstånd. Hyresvärden har i vissa situationer rätt att gå in utan ditt medgivande för att utöva nödvändig tillsyn över lägenheten. Vid akuta skador såsom vattenläckor och liknande ska hyresvärden få tillgång till lägenheten omedelbart (JB 12 kap. 26 § första stycket). Är det ett mindre brådskande ärende, t.ex. i form av sotning av fläkt liknande, kan hyresgästen få viss tid på sig innan hyresvärden ges tillträde till lägenheten. Då ska hyresvärden sagt till minst en månad i förväg om detta (JB 12 kap. 26 § andra stycket).Att din hyresvärd går in i din lägenhet utan att meddela dig, under andra omständigheter än de som anges i JB 12 kap. 26 §, är ett brott mot lagen och kan även under vissa förutsättningar vara brottsligt. Vissa hävdar att det räcker att värden lägger till exempel en lapp i din brevlåda och berättar att de tänker gå in i lägenheten, och om du inte protesterar mot detta anses du ha gett ditt medgivande. Detta räcker dock i allmänhet inte för att du ska anses ha gett din hyresvärd tillstånd att gå in i din lägenhet. Avslutande rådHör av dig till din hyresvärd och fråga varför denne har gått in i din lägenhet utan att kontakta dig. Undersök om det berodde på nödvändig tillsyn, såsom akut skada på lägenheten eller liknande, som inte kräver ditt godkännande. Det är möjligt att din hyresvärd har haft skäl att gå in i din lägenhet, och du bör därför kolla med värden först. Misstänker du att din hyresvärd inte har haft några giltiga skäl att gå in i din lägenhet utan ditt tillstånd kan du polisanmäla händelsen. Hoppas du fått svar på din fråga!Med vänlig hälsning,

Rätt att få ersättning för fel på hus

2020-01-18 i Fel i fastighet
FRÅGA |Hej!Vi köpte ett hus år 2015 där vi utförde en besiktnings kontroll innan huset köptes. Det var ingen noggrannare besiktning och det var godkänt. Vi köpte huset och tecknade kontraktet där det står att taket var helt nytt sedan 2012, samt att dräneringen var utfört år 2012. Säljaren har skrivit under kontraktet och godkänt att uppgifterna stämmer. Efter flytt upptäckte vi att vattendagsröret är sönder och att den hade reparerats genom att sätta cement runt om. Vi grävde runt om röret och såg att det var sprucket under marken. Då upptäckte vi att det inte var någon dränering utförd! Därför utförde vi en dränering själva istället. Nu har vi även upptäckt att taket inte heller var helt nytt som kontraktet medgav; utan den är tejpat med silvertejp vilket besiktningsmannen ej upptäckte. Idag har vi besiktat taket igen då vi hade en vattenskada, och det visar sig att plåttaket var gammalt sedan husbygget (år 65), men att endast tegeltaket var nytt. Vad bör vi göra? Har vi rätt att kräva ersättning från köparen samt besiktningsmannen pga alla utgifter vi har lagt ned? Bör vi anmäla de? Vad säger lagen?
Karl Montalvo |Hej! Tack för att du vänder dig till oss på Lawline. Jag hoppas att vi kan hjälpa dig genom att besvara din fråga. I din fråga identifierar jag två olika problemområden. Lagrum för dessa kommer vara två olika och de kommer därmed att behandlas var för sig. Jag vill börja med att säga att jag inte har tillräckligt med information för att fullständigt besvara vad du kan göra. Mitt svar kommer därmed främst fokusera på att visa tillämpliga lagar. - Kan du kräva säljaren på pengar?- Kan du kräva besiktningsmannen på pengar? Kan du kräva säljaren på pengar för de kostnader som ni har haft? Regler om köp av fastighet, som köp av hus är, regleras i Jordabalken (JB), 4 kap. 1§ JB. Detta särskiljer köp av fastighet från t.ex köp av bilar som regleras i Köplagen. Den intressant delen av JB för er är främst 4 kap. 19 § JB och 4 kap. 12 § JB. Det är där som ansvar för fel regleras. Avviker varan från vad ni hade fog att förvänta er? Ni har alltså köpt huset och köparen har alltså sagt att de skulle varit dränerat. Vidare framgår att taket inte var av den kvaliteten som kunde förväntas. Med beaktande av den stora inverkan som detta har på husvärdet, hur snabbt felet upptäcktes och att de har framgått av kontraktet att de skulle vara i ett annat skick så hade ni nog inte fog att förvänta er dessa fel. Ni har således rätt att få prisavdrag om de inte var något som borde upptäckt vid en undersökning av fastigheten, 4 kap. 19 § JB. Borde felet upptäcktes vid en undersökning innan köpet? De framgår i förarbetena att man vid en undersökning inte ska behöva anlita en besiktningsman även fast de numera är normen. Hur långt undersökningsplikten sträcker sig beror på de allmänna skicket av fastigheten, 4 kap. 19 § JB. Enligt NJA 1980:555 inkluderar undersökningsplikten svåråtkomliga delar av huset, men oftast krävs inte att man t.ex bryter upp golv. Omfattningen påverkas om säljaren har lagt kommentarer som pekar på att en undersökning inte är nödvändig vilket de framgår att säljaren har gjort. Se NJA 1981 s. 894 där säljarens lugnade kommentar medförde en minskad undersökningsplikt. I sin helhet så måste de därmed givet den informationen jag fått, ses som tydligt att felen inte är något som ni borde ha upptäckt vid en undersökning. Därmed anser jag att ni har rätt att påkalla det. Märk väl att här kan de variera och skilja sig mellan de olika problemen som ni funnit. Har ni påkallat felet i tid? Ett krav för att ni ska få påkalla felet är dock att ni gjort det inom en skälig tid från att ni märkte eller borde märkt felet, 4 kap. 19 a § JB. Ni måste även ha gjort de inom 10 år, 4 kap 19 b § JB. Då ni köpte det 2015 så är det inom 10 år. Vidare anser jag inte att ni borde ha upptäckt felet innan ni gjorde, se ovan om undersökningens plikten. Frågan blir då om ni har påkallat de inom skälig tid. Ni har hunnit utföra en dränering. Detta pekar de på att de har gått en längre tid än vad som är skäligt. I NJA 2008 s. 1158 ansåg man att 4.5 månader var en skälig tid. Enligt förarbetena är det dock en bedömning från fall till fall där man ska beakta t.ex om köparen är en privat person, vilken typ av sakkunskap köparen har, samt om köparen behöver hjälp av en sakkunnig för att veta om de föreligger ett fel, Prop 1989/90:77 s. 62. Då ni hunnit utföra en dränering pekar mycket på att en skälig tid har passerat och att ni därmed inte kan påkalla felet. Det beror dock såklart på hur mycket tid som faktiskt passerat. De andra felet med taket borde ni kunna påkalla eftersom de verkar som ni upptäckt det nyligen och jag inte finner att ni borde upptäckt de tidigare, 4 kap. 19 a § JB. Strider det mot tro och heder? De skulle dock kunna vara så att ni ändå har rätt att påkalla felet. Detta eftersom säljaren har sagt att de ska ha genomförts en dränering. Då säljaren borde vetat om att så inte var fallet så har han agerat grovt vårdslöst genom att skriva in det i kontraktet. Vilket medför att ni har rätt att påkalla felet trotts att de passerat en längre tid, 4 kap. 19 § JB. Detta beror dock mycket på omständigheterna i er situation. Vad som kan påverka är om man kan visa att säljaren visste att en dränering inte hade genomförts. Jag anser nämligen att säga att en dränering har gjorts när så inte är fallet vore sådant illojalt handlande som nämns i förarbetena, Prop 1989/09:77 s. 64. I så fall ska ni ändå ha rätt att påkalla felet även fast de passerat mer än en skälig tid, 4 kap. 19 a §. Vad innebär detta för er? Detta betyder att ni ska få göra avdrag på köpeskillingen, d.v.s att ni ska få pengar för de utgifter som ni har lagt ut för att fixa felen i fastigheten, 4 kap. 12 § JB. D.v.s den "skada" som det medfört.De kommer dock vara så att ni kommer behöva betala för allting som gör att fastigheten får ett högre värde än den var värd innan. SammanfattningJag anser att de finns fel i fastigheten. Detta felet borde inte upptäckts vid en undersökning vidare anser jag att då säljaren agerat grovt vårdslöst så kan ni påkalla felet. Detta innebär att ni ska få pengar från säljaren. Kan ni kräva pengar av besiktningsmannen? De finns ingen lag som hanterar immateriella tjänster, d.v.s tjänster som inte handlar om arbete på fast egendom, lösa saker eller är förvaring av lösa saker, 1 § Konsumenttjänstlagen. Detta medför att när frågor på dessa områden uppstår får man ta ledning av andra lagar. Eftersom ni är privatpersoner som köpt en besiktningstjänst av en firma så är det en konsumenttjänst. Ni, konsumenter, köper en en tjänst av en näringsidkare. Detta medför,enligt Praxis från NJA 2013 s.1174, att det är främst Konsumentköplagen(KKL), köplagen (KöpL) och Konsumenttjänstlagen (KtjL) som man ska vända sig till. Fel i tjänsten? Den största frågan är om tjänsten har avvikit från vad ni hade fog att förvänta er, 9 § KtjL, 16 § KKL, 17 § KöpL. Om inte tjänsten uppfyller detta kravet så är det en avtalsrättslig princip att man kan påkalla felet och kräva ersättning för det. Här blir de en fråga om felet var av den natur att en besiktningsman borde ha upptäckt det, eller juridisk sagt om ni hade fog att han skulle upptäcka det. Detta beror på möjligheterna han hade, hur tydligt felet var, vad som stod i kontraktet etc. Vi kan dra viss ledning från 4 § konsumenttjänstlagen som säger att tjänsten ska utföras fackmässigt. Man får alltså jämför med vad som typiskt sett kan förväntas av en besiktningsman. Jag kan inte från den informationen ni gett mig ge svar på om besiktningsmannen borde ha upptäckt felen, visar saker talar för detta. Såsom att ni upptäckte felet inom en kort tid samt att de är ett stort fel. Men jag kan inte helt svara på det. Ifall han borde hittat felet så anser jag att det medför att ni har rätt att kräva han på kostnaden för besiktningen men även för extra kostnader som ni fått till följd av felet i tjänsten. De kan alltså finnas grunder för er att kräva honom på ersättning, 21- 30 § KtjL 30 § KöpL, 16 § KöpL. För kostnader utöver priset för besiktningen finns stödet bl.a i 31 § konsumenttjänstlagen.Detta kan dock påverkas av vad som som stod i erat kontrakt med besiktningsman. De kan vara så att de finns former av ansvarsfriskrivningar här eller att de finns reglerat hur frågor av denna typ ska hanteras. Det är dock något jag inte kan besvara av uppenbara skäl. Jag hoppas att detta har besvarat din fråga. Med vänliga hälsningar

Kan min hyresrätt sägas upp för att jag saknar behov av den?

2020-01-18 i Hyresrätt
FRÅGA |Min dotter med familj flyttade hem till mig i juli 2017 . Jag gifte mig i december 2017 och jag flyttade till min fru och lät min dotter med familj bo kvar i min lägenhet.Nu skriver hyresvärden att jag har blivit uppsagd att jag inte har behov av lägenheten de vill ta mig till hyresnämden om jag inte kommer med en uppgörelse. Vad ska jag göra? Min dotter har två småbarn!, Ska jag verkligen behöva säga att jag använder lägenheten ?
Dennis Lavesson |Hej och tack för att du vänder dig till oss på Lawline med din fråga!UtredningSom jag tolkar din fråga hyr du en lägenhet sedan sommaren 2017. Inneboende i lägenheten hade du din dotter och hennes familj. December 2017 gifte du dig och flyttade tillsammans med din fru. Vid flytten lät du din dotter och hennes familj bo kvar i lägenheten. Nu har hyresvärden hört av sig till dig och vill säga upp dig med anledning av att du inte längre har behov av lägenheten. Du undrar vad du kan göra åt detta. Uppsägning på grund av avsaknad av behov av lägenhetenBestämmelser om hyreslägenheter finns i 12 kap. Jordabalken (JB), även kallad "hyreslagen". Som utgångspunkt har en bostadshyresgäst ett direkt besittningsskydd vilket innebär att hyresförhållandet i regel förlängs, utom för det fall när någon av punkterna i 12 kap. 46 § JB är uppfyllda. Punkt 10 i lagrummet innebär att hyresvärden kan säga upp dig från lägenheten om det inte strider mot god sed i hyresförhållanden eller av någon annan anledning är oskäligt mot hyresgästen att hyresförhållandet upphör. Punkten är en generalklausul i vilken kan innefattas sådant som inte faller under punkterna 1-9 (olovlig andrahandsuthyrning, misskötsamhet m.m.). Ett typfall som hamnar under generalklausulen är att hyresgästen sägs upp med motiveringen att hen saknar behov av lägenheten på grund av ringa användning.Som jag förstår dig är du inte längre boende i lägenheten, då du nu bor med din fru istället. Din lägenhet är i sådana fall att anse som en komplementbostad (en "övernattningslägenhet"). Behovet av en övernattningslägenhet anses i vissa fall vara ett skyddsvärt intresse, men besittningsskyddet är svagt. Bedömningen om behovet av lägenheten är ett skyddsvärt intresse ska ske utifrån det primära syftet med besittningsskyddsreglerna, dvs. att skydda hyresgästens besittning till hemmet. Då det rör sig om en lägenhet som inte används som permanentbostad blir bedömningen i ditt fall snarare om lägenheten är ett nödvändigt komplement till den fasta bostaden. Frågan om vilka kriterier som krävs för att behovet av en kompletterande lägenhet till sin ordinarie bostad ska vara skyddsvärt har prövats i flertalet fall. Enligt praxis från domstolarna är intresset av att behålla hyreskontraktet skyddsvärt om lägenheten kan anses utgöra ett nödvändigt bostadskomplement. Hur omfattande användningen är av övernattningslägenheten är det första kriteriet att ta hänsyn till, det andra är pendlingsavståndet och vilket syfte behovet av övernattningslägenheten tillgodoser. En användning av lägenheten för att tillgodose mer privata intressen anses i regel inte som skyddsvärd. För att lägenheten ska anses utgöra ett nödvändigt bostadskomplement ska du i princip behöva den för att du arbetar eller studerar på annan ort och pendlingsavståndet ska vara stort.Uppsägning på grund av otillåten andrahandsuthyrningAv din fråga framkommer inte om hyresvärden anfört att du även hyrt ut lägenheten olovligen. Det är väldigt vanligt när en hyresgäst inte anses ha behov av lägenheten för att hen nyttjar den för lite, hyresvärden även påstår att en olovlig andrahandsuthyrning skett; just för att hyresgästen låter någon annan bo i lägenheten.Som hyresgäst har du rätt att ha inneboende, däremot får andrahandsuthyrning endast ske med hyresvärdens tillstånd. Avgörande i ert fall är huruvida det rör sig om en olovlig andrahandsuthyrning eller om din dotter är att anse som inneboende. Bedömningen därom får göras i det enskilda fallet och är tyvärr omöjlig för mig att göra; dock finns det sådant som talar till din nackdel. Framförallt att du inte själv verkar bo i lägenheten, men att din dotter och hennes familj gör det. En bedömning får i slutändan göras av hyresnämnden för det fall att ärendet tas till förhandling. Mot en hyresvärds påstående om andrahandsuthyrning invänds ofta från hyresgästens sida att andrahandsuthyrning inte skett utan att hyresgästen endast låtit andra bo i lägenheten och dela den med hyresgästen. Invändningen måste hyresvärden normalt sett motbevisa för framgång i sin talan. I ett äldre beslut från hyresnämnden (BD 174/1986) framgick av hyresgästens egna uppgifter att han endast i undantagsfall bott i lägenheten när han låtit någon annan använda den. Då lägenheten var på endast ett rum och kök om ca 39 m2 kunde enligt domstolen inte annan slutsats dras än att den som fått bo i lägenheten fått disponera den i sin helhet dvs. att den varit upplåten i andra hand. Enligt förarbetena när bestämmelsen infördes omfattar förbudet om andrahandsuthyrning endast sådan upplåtelse som medför en självständig rätt för tredje man att nyttja lägenheten. Den som i förhållande till hyresgästen intar en sådan ställning att han inte utövar någon självständig brukningsrätt, exempelvis hyresgästens husfolk och gäster, omfattas sålunda inte av förbudet (prop. 1968:91 Bihang A s. 225).I ditt fall finns det mycket som talar till din nackdel; dels vad gäller behovet av lägenheten, dels att din dotter och hennes familj bor i lägenheten utan att du är boende där. Folkbokföringsadress är inte avgörande, dock är det en tydlig indikation på vart man är boende i praktiken. Att du är gift och antagligen även folkbokförd där du bor med din fru, talar för att du inte har ett skyddsvärt behov av lägenheten. Att din dotter och hennes familj är boende i lägenheten medan du inte bor i den, talar även för att en olovlig andrahandsuthyrning sker. För andrahandsuthyrning krävs inte att det i sig betalas någon hyra, det är själva upplåtelsen till annan för självständigt brukande som utgör överträdelsen.Innan den nuvarande ändringen av Jordabalken förverkades hyresrätten inte direkt utan hyresvärden behövde först uppmana hyresgästen till rättelse, eller att hyresgästen skulle ansöka om tillstånd hos hyresnämnden för andrahandsuthyrning. Tidigare kunde hyresgästen således undvika ett förverkande av hyresrätten genom att direkt upphöra med den olovliga andrahandsuthyrningen eller genom att ansöka om, och få beviljat, tillstånd av hyresnämnden. Numera finns inte den möjligheten; om lägenheten hyrs ut i andra hand utan tillstånd kan hyresvärden säga upp hyresgästen direkt.Om du som hyresgäst vägrar att godta uppsägningen måste hyresvärden senast en månad efter hyrestidens utgång hänskjuta tvisten till hyresnämnden (12 kap. 49 § första stycket JB). Om hyresgästen vägrar att godta uppsägningen är det således hyresvärdens ansvar att ta ärendet till hyresnämnden som får avgöra om det rör sig om du saknar skyddsvärt behov av lägenheten eller om det sker en otillåten andrahandsuthyrning. Utifrån den information du tillskrivit oss i din fråga finns det mycket som talar till din nackdel. Du nämner dock i din fråga att hyresvärden vill ta dig till hyresnämnden om ni inte kan nå en uppgörelse. Det bästa är om du kan komma överens med hyresvärden; kanske kan hyresvärden gå med på att lägenheten överlåts till din dotter så hon står på kontraktet istället? I annat fall är det helt enkelt en förhandling i hyresnämnden som kan bli aktuell.Om du vill ha hjälp att förhandla med din hyresvärd alternativt att du behöver hjälp av en av Lawlines jurister om ärendet går till hyresnämnden kan vi givetvis vara fortsatt behjälpliga. Lawlines jurister har lång erfarenhet av hyrestvister. Om du är intresserad av detta är du varmt välkommen att återkomma till mig per e-post för en offert och vidare kontakt. Jag nås för ändamålet på dennis.lavesson@lawline.se.Med vänliga hälsningar,

Uppsägning vid hyra av lokal

2020-01-16 i Hyresavtal
FRÅGA |hej jag har hyra en lokal från 2016 till 2021 på avtalet, min fråga är kan jag säger upp mig innan 2021? för att jag hittar annan lokal för storMVH.
Rahime Duman |Hej!Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga! För att svara på din fråga kommer Jordabalken att bli aktuell. Vad är uppsägningstiden vid hyra av lokal? I och med att din fråga gäller hyra av lokal så blir 12 kap. Jordabalken tillämplig. I din fråga framgår det att ni har avtalat om en hyrestid från 2016 till 2021 vilket innebär att det är en bestämd hyrestid. Vid bestämd hyrestid varierar uppsägningstiden beroende på hur länge du har hyrt lokalen. I och med att du har hyrt lokalen från 2016 fram till idag, innebär det att du har hyrt lokalen över 4 år och att du ska säga upp hyresavtalet nio månader i förväg, (12 kap. 4 § andra stycket och femte punkten Jordabalken).Svaret på din fråga blir ja - det vill säga att du kan säga upp dig innan 2021, men för att kunna göra det måste du räkna med de nio månaderna. Om du säger upp dig exempelvis idag (16-01-2020) så upphör hyresavtalet att gälla den 16 oktober 2020. Det är viktigt att du säger upp hyresavtalet så snart som möjligt om du vill avsluta före 2021. Det hela innebär att du ska säga upp hyreskontraktet nio månader i förväg för att hyresavtalet ska upphöra innan 2021 och när nio månader har passerat så hyr inte du lokalen längre. Vad är viktigt att tänka på när man ska säga upp ett hyresavtal? Innan du säger upp hyresavtalet är det viktigt att du gör det rätt, för att om en uppsägning av ett hyresavtal inte görs på ett korrekt sätt innebär det att din uppsägning av hyresavtalet inte är giltigt. Så när du ska säga upp ditt hyresavtal av lokalen är det jätteviktigt att du gör det skriftligt (på papper) och av den ska det framgå att det gäller uppsägning och avflyttning från lokalen, samt när avflyttning ska ske (datum). Det är även bra om du skriver varför du vill flytta och då kan du precis som ovan (din fråga) skriva att du har hittat större lokal och det är orsaken till varför du vill flytta ut. Sammanfattning av vad som är viktigt när uppsägning ska ske:1. uppsägningen ska vara skriftligt,2. det ska tydligt framgå vad för typ av uppsägning det är och i ditt fall är det för avflyttning,3. orsak till avflyttningen, 4. uppsägningen ska innehålla lokalens adress och id-nr (xxxxx-xxxx),5. ditt eller företagets namn, organisationsnummer och kontaktuppgifter,6. datum för avflyttning,7. telefonnummer är även viktigt att ha med, om det skulle vara så att hyresvärden (den som hyr ut lokalen) behöver kontakta dig, 8. och slutligen underskrift och namnförtydligande kan alltid vara bra att ha med, eftersom det är bevis på att det är du som säger upp hyreskontraktet. Sammanfattningsvis kan du säga upp hyresavtalet innan 2021. För att hyresavtalet ska upphöra innan 2021 är mitt råd att du säger upp den inom kort, eftersom hyresavtalet upphör efter nio månader från den dag du säger upp hyresavtalet. Jag hoppas att du fick svar på din fråga. Lycka till! Vänliga hälsningar,

Försäljning av samägd egendom

2020-01-19 i Fastighet
FRÅGA |Om två personer äger ett hus ihop, hur värderar man om en person vill behålla och den andra sälja?
Adam Novak |Hej!Tack för att du har vänt dig till Lawline med din fråga.Om två personer äger lika del i en fastighet har den ena rätt tvinga fram en försäljning, såvida inte synnerliga skäl, som den andra parten visar, finns (6 § Samägandelagen). Denna regel infördes i syfte att hindra att konfliker mellan delägare hindrar förfogande av egendom, eller om någon har tröttnat på konfliken och vill lämna från sig fastigheten pga. konfliken.Synnerliga skäl kan bla. vara avtal mellan parterna, eller om det finns ett s.k. hembudsförbehåll(krav på försäljning till viss person i första hand) i ett dokument som gav dig äganderätt till fastigheten. Dessa regler har framkommit genom domstolspraxis i efterhand, för att precisera vad som menas med "synnerliga skäl". Detta område i rätten utvecklas efterhand och det är värt att konsultera en advokat för att få garanterad överblick över bvilken praxis som råder just nu.Jag hoppas du har fått svar på din fråga,Med vänliga hälsningar,

Pantsätta fastighet utan delägares samtycke

2020-01-18 i Fastighetspant
FRÅGA |Min sambo har tillsammans m sin syster ärvt ett sommarhus värderat till ca 3milj. Vi önskar nu låna 200' på sommarhuset. Vår bank har skickat papper till henne att godkänna pantsättning. Hon vägrar. Kan hon vägra? Kan vi göra något? Vad o hur?Huset är inte belånat sedan tidigare. Inga pantbrev uttagna. Tacksam för svar! Med vänlig hälsning.
Amanda Olsson |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Till en början ska sägas att det endast är fastighetens ägare som har rätt att pantsätta fastigheten (se 6 kap. 1-2 § jordabalken). I detta fall är det två ägare till fastigheten, därför blir samäganderättslagen tillämplig. Om en delägare i fastigheten vill förfoga över fastigheten i dess helhet genom att exempelvis pantsätta den krävs samtliga delägares samtycke, se 2 § samäganderättslagen. Det innebär att en delägare inte har rätt att på egen hand pantsätta hela fastigheten. Varje delägare har dock rätt att fritt förfoga över sin andel av fastigheten, vilket innebär att din sambo får pantsätta sin andel utan att sambons syster godkänner pantsättningen. Om sambon äger halva fastigheten kan alltså halva fastigheten pantsättas utan samtycke från systern. Hoppas att du fick svar på din fråga! Mvh

Hur kan jag överlåta del av fastighet till min sambo?

2020-01-16 i FASTIGHETSRÄTT
FRÅGA |Hej. Min sambo vill skriva in mig i sin fastighet med ett gåvobrev, jag undrar om exempelvis min bror och hans sambo skulle kunna vara vittnen utan att det blir problem?
Linnéa Lind |Hej, och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Jag antar att din fråga rör fastighet som är fast egendom. Det är jordabalken (1970:994) som är tillämplig för förhållanden rörande fast egendom (1 kap 1 §). För överlåtelse av fastighet mellan sambor genom gåva gäller samma formkrav som vid överlåtelse av fastighet (4 kap 29 § JB och 4 kap 1 § JB). Gåvohandlingen är då en överlåtelsehandling som ska upprättas innehållandes uppgift av egendomen som ska överlåtas. Handlingen ska underskrivas av gåvogivaren och gåvomottagaren (4 kap 1 §). Det finns alltså inte krav på att vittnen ska närvara eller vilka som kan vara vittnen. Krav på vittnen aktualiseras främst i ärvdabalken (1958:637) avseende testamente (10 kap 1§ ÄB). Ett förordnande i testamente innebär dock ingen övergång av äganderätt.Ditt förvärv av del i fastighet innebär att du och din sambo innehar fastigheten med samäganderätt (4 kap 8 § JB). För att ditt förvärv ska bli fullständigt skyddat ska du ansöka om lagfart inom tre månader efter överlåtelsen (20 kap 1–2 § JB).Sammanfattningsvis så krävs det överlåtelsehandling som uppfyller krav på fastighetsöverlåtelse och lagfart för att ditt förvärv ska bli fullständigt skyddat. För detta krävs inga vittnen. Jag skulle inte rekommendera er till att förordna om detta i testamente då det inte innebär en övergång av äganderätt. För hjälp med upprättande av överlåtelseavtal kan du vända dig till våra jurister här.Hoppas att jag besvarat din fråga!

Besittningsskydd vid uppsägning

2020-01-15 i Hyresrätt
FRÅGA |Hej. Jag fick ett sms av min hyresvärd att jag måste flytta snarast/omgående. Det fick jag vi november. Så har han jagat han på mig som bara den. Vi har inget avtal. Men har hyrt av han 3,5år. Så fick jag ett sms nu. Att du måste flytta innan februari. Jag vet inte vad jag skall ta mig till. Får man göra så?Mvh Mikael
Catharina Såmark |Hej!Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga! Inledningsvis kan konstateras att det inte föreligger något formellt krav på att hyresavtal ska upprättas skriftligen. Är det dock så att hyresgästen eller hyresvärden begär att ett skriftligt avtal ska upprättas ska så ske, enligt 12 kap 2 § jordabalken. Jag förutsätter i denna fråga att du hyr en bostadslägenhet. För hyresavtal som gäller på obestämd tid där parterna inte har avtalat om uppsägningstid kan hyresvärden få avtalet att upphöra vid månadsskiftet 3 månader efter att uppsägningen görs. Detta gäller enligt 12 kap 3 § jordabalken. Säger din hyresvärd upp dig i november innebär det således att du som hyresgäst blir tvungen att flytta månadsskiftet februari/mars, (dvs. sista februari senast). Vad du som hyresgäst kan göra är att åberopa besittningskyddet i 12 kap 46 § jordabalken. Du som hyresgäst har nämligen rätt till förlängning av hyresavtalet om inte någon av de besittningsbrytande grunderna i 12 kap 46 § punkt. 1-11 jordabalken föreligger, (se här). Anser du att hyresvärdes skäl för uppsägning inte är befogad, dvs. att ingen av punkterna 1-11 är uppfyllda, torde detta vara en tvist som Hyresnämnden har att ta ställning till, (12 kap 69 § jordabalken). Hoppas situationen ordnar upp sig!Med vänlig hälsning,