Förbud mot rökning utanför hyreshus

2021-03-03 i Hyresrätt
FRÅGA |HejJag bor i en studentbostad där vi har en innergård. Idag så har de satt upp en lapp att det är förbjudet att röka på innergården. Jag har läst tidigare frågor angående rökning och bostadsrätter, min förståelse är att det inte finns något lagligt stöd för ett sådant förbjud. Hur ser det ut i detta fall då det är en studentbostad? Innergården har ingen lekplats och är för allmänt bruk av alla boende. Jag antar att förbjudet tillkommit då någon med fönster mot innergården valt att klaga på röklukt (vilket är förståligt om någon står under deras fönster), men enligt lagen så är inte röklukt ett störande moment och det finns gott om plats för att röka med gott avstånd från fönster (dvs inget störande moment).MvhStudent
Julia Hellquist |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!I 6 kap. Lagen om tobak och andra liknande produkter hittar du bestämmelser om var det är förbjudet att röka. Där finns ingen bestämmelse som tar sikte på hyreshus, vare sig inuti ett hyreshus eller utanför, exempelvis på en innergård. Bestämmelser om hyreshus och hyreslägenheter generellt återfinns dock i 12 kap. Jordabalken. Där framgår det att du som hyresgäst är skyldig att, vid användning av din lägenhet, försäkra dig om att du inte utsätter dina grannar för störningar som i sådan grad kan vara skadliga för hälsan eller försämra deras bostadsmiljö på ett sätt som skäligen inte bör tålas (12 kap. 25 § JB). Men när det gäller rökning har domstolarna slagit fast ett flertal gånger att rökning är något som grannar skäligen måste tåla, vilket gör att en hyresvärd inte kan förbjuda en hyresgäst att röka i lägenheten, på balkongen eller utanför hyreshuset. Det finns därför inget stöd för din hyresvärds beslut att förbjuda rökning på innergården.Hoppas att du fick svar på din fråga!

ändra hyresavtal

2021-03-02 i Hyresavtal
FRÅGA |Hej!!Min son sa upp sin lägenhet och fick tillbaka papper från kontoret att han hade 2 mån uppsägning?? Kan han flytta då??...kan hyresvärden hävda att han skrev fel och kräva honom på 3 mån?? ...eller gäller skrivet papper.
Oscar Rudén |Hej och tack för att du ställer din fråga till Lawline!Jag förstår din fråga som att du undrar om din sons hyreskontrakt kan ändras av hyresvärden vad gällande uppsägningstiden. Jag ska i mitt svar redogöra så utförligt jag kan om rättsläget och sedan summera vad detta innebär för er. Om ni vill kan ni därför gå direkt ner till sista stycket för mitt slutgiltiga svar. Jag kommer hänvisa till Jordabalken (JB) och Avtalslagen (AvtL) i mitt svar. Utgångspunkt - Utgångspunkten följer principen "pacta sunt servanda" eller "avtal skall hållas" som framgår av 1 § i Avtalslagen. Utgångspunkten är därför att hyreskontraktet är giltigt och att uppsägningstiden är just 2 månader. Kan hyresvärd ändra ett avtal ensidigt - Det finns vissa möjligheter för en hyresvärd att ändra villkoren i ett hyresavtal. Om hyresvärden vill att villkoren ska ändras är hen skyldig att meddela dig detta, se 12 kap. 54 § JB. Om hyresgästen inte går med på ändringen får hyresvärden ansöka hos hyresnämnden om ändring av hyresvillkoren. Som utgångspunkt krävs alltså att du som hyresgäst måste godkänna ändringen av hyresvillkoren.Det finns dock ett alternativt sätt som du som hyresgäst kan bli bunden av en höjning av hyran. För att detta alternativa sättet ska kunna användas krävs två saker, se 12 kap. 54 a §. Det krävs dels att ert hyresavtal är på obestämd tid och dels att ert avtal gäller en lägenhet i ett hus med förhandlingsordning men där lägenheten inte omfattas av förhandlingsordningen, se 3 § hyresförhandlingslagen.Om det inte går att komma överens om hyran eller om vilka avtal som ska gälla ska hyresnämnden bestämma hyran och avtalsvillkoren till vad som är skäligt, se 12 kap. 55 § JB.Ogiltigförklara ett avtalEtt avtal kan ogiltigförklaras eller jämkas på flera olika grunder enligt avtalslagen. Närmast till hands i din svärfars fall ligger först och främst 31 §. Denna regel säger att om någon utnyttjar annans trångmål, oförstånd, lättsinne eller beroendeställning för att ingå ett förmånligt avtal där motprestationerna står i uppenbart missförhållande till varandra, så är avtalet ogiltigt. Ett alternativ till denna regel finns i 33 §. Denna regel anger att ett avtal som inte kan ogiltigförklaras enligt 31 §, eller de övriga ogiltighetsreglerna, kan ogiltigförklaras om det strider mot tro och heder att åberopa avtalet. 33 § används förhållandevis sällan och ett vanligare alternativ till en ogiltighetsförklaring enligt 31 § är jämkning av avtal enligt 36 §.Ett avtal eller vissa avtalsvillkor kan jämkas enligt 36 § om avtalet respektive villkoret är oskäligt på grund av innehållet, omständigheter vid avtalets tillkomst, senare tillkomna omständigheter och omständigheter i övrigt. Vad innebär detta för dig – Kortfattat så säger lagen att din son måste godkänna ändringar av hyreskontrakt för att dessa ska vara giltiga. Hyresvärden kan, under specifika omständigheter, ändra avtalet på egen hand. Dessa speciella omständigheter verkar inte föreligga i detta fall. Hyresvärden kan annars försöka ogiltigförklara hyreskontraktet på andra sätt, men detta krävs tvistlösning i domstol eller hyresnämnden för att göra. På tok för dyrt och tar för lång tid för att hyresvärden ska vara intresserad av detta. Sammanfattat, nej hyresvärden kan inte ändra kontraktet. Uppsägningstiden innebär att din son är skyldig att betala för lägenheten i 2 månader till efter uppsägning, det innebär inte att han måste bo kvar. Han kan flytta redan nu om han vill. Uppsägningstiden är endast som säkerhet för hyresvärden så att denna har tid på sig att hitta en ny hyresgäst. Hoppas att de var svar på din fråga!

Hyresvärdens ansvar vid brister

2021-02-28 i Andrahandsuthyrning
FRÅGA |Hej! Jag har hyrt mitt boende i andra hand i snart fyra år. Lägenheten är en bostadsrätt som ägs av min hyresvärd. Enda sen jag flyttade in har jag märkt att det är som svart "sot" på väggar, lister, fönsterkarmar och så vidare, men tänk att detta har med ventilation/ luft utifrån att göra. Tills jag nyligen äntligen fått insikt i vad detta är- nämligen så kallat "häxsot". Jag har googlat otroligt mycket på detta och förstått att det ligger på fastighetsäarens / hyresvärdens ansvar? Stämmer detta?Att tillägga har jag inte målat om i lägenheten (häxsot tycks bero på vissa typer av väggfärger).Min fråga är hur jag ska gå tillväga. Är generellt rädd för att min hyresvärd ska anklaga mig även om jag vet att detta inte är mitt fel. Snälla hjälp mig!
Ebba Thor |Hej, och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!När en privatbostad hyrs ut i andrahand så gäller dels lagen om uthyrning av egen bostad (privatuthyrningslagen), dels jordabalkens 12 kap. (hyreslagen). Det innebär att de situationer som privatuthyrningslagen inte reglerar så träder hyreslagen in. Jag kommer nedan att gå igenom hyresvärdens ansvar vid brister i bostaden.Hyresvärdens ansvar:Enligt 9 § hyreslagen ska hyresvärden överlämna bostaden i sådant skick att den enligt den "allmänna uppfattningen i orten är fullt brukbar för det avsedda ändamålet". Hyresvärden har även en skyldighet att upprätthålla detta skick under hela hyrestiden, 15 § hyreslagen. När en brist uppstår i en hyresbostad ska den därmed avhjälpas av hyresvärden inom skälig tid.Vad hyresvärden bör göra vid brister:Påföljderna vid brister i lägenheten regleras i 11 § hyreslagen, och innehåller fem punkter:- Enligt första punkten i bestämmelsen har hyresgästen själv rätt att avhjälpa bristen på hyresvärdens bekostnad om hyresvärden underlåter att göra det efter tillsägelse.- Andra punkten ger hyresgästen möjlighet att säga upp avtalet, om bristen inte kan avhjälpas utan dröjsmål eller om hyresvärden underlåter att efter tillsägelse ombesörja åtgärden så snart det kan ske. Uppsägning får endast ske om bristen är av väsentlig betydelse.- Tredje punkten anger att hyresgästen har rätt till skälig nedsättning av hyran för den tid hyresbostaden är i bristfälligt skick. Är lägenheten oanvändbar ska hyran sättas ned helt. Rätten till hyresnedsättning gäller även retroaktivt.- Fjärde punkten stadgar hyresgästens rätt till skadestånd, om hyresvärden inte visar att bristen inte beror på dennes försummelse. Hyresvärdens ansvar för skador omfattar både förmögenhetsskador som person- och sakskador. En hyresgäst kan således ha rätt att få ersättning för förstörda möbler, kläder och för att hälsan har påverkats negativt.- Femte punkten anger att hyresgästen kan ansöka om ett åtgärdsföreläggande hos hyresnämnden, där hyresvärden föreläggs att avhjälpa bristen inom viss tid.Bevisbördan:I 24 § hyreslagen stadgas att hyresgästen endast är skyldig att ersätta hyresvärden för skada som uppkommit genom hyresgästens vållande. Det är hyresvärden som har bevisbördan, det vill säga att det är hyresvärden som ska bevisa att du har orsakat skadorna. Dessutom är en hyresgäst inte skyldig att ersätta hyresvärden för skador som har uppkommit genom normalt slitage.Sammanfattning:Det stämmer att det är hyresvärdens ansvar att se till att lägenheten är i bra skick. Av vad jag skrivit i mitt svar så ligger ansvaret på hyresvärden att se till att lägenheten inte har påtagliga brister. Det du bör göra i ett första steg är att kontakta din hyresvärd och påtala bristerna, och se om ni kan komma fram till en lösning sinsemellan. Du kan även vända dig till hyresnämnden ifall du inte får gensvar.Hoppas du fick svar på din fråga!Vänligen,

Kan man avtala om hur många som får bo i en hyreslägenhet?

2021-02-28 i Hyresavtal
FRÅGA |Kan man i ett hyreskontrakt, ingå ett avtal, som fastställer antal personer som får bo i lägenheten, för att undvika att till exempel tio personer tillkommer efteråt, i en mindre lägenhet.
Ellinor Bäckström |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Din fråga rör hyresrätt och detta regleras i 12 kap. jordabalken (JB).Kan man begränsa antalet personer som får bo i en lägenhet?I 12 kap. JB finns inga regler om hur många personer som maximalt får bo i en hyreslägenhet. En hyresvärds villkor om hur många som får bo i en lägenhet är därmed inte juridiskt bindande. Att bryta mot en sådan bestämmelse kan inte leda till att hyresavtalet upphör.SammanfattningsvisEn bestämmelse i ett hyreskontrakt om hur många som maximalt får bo i en lägenhet är inte juridiskt bindande. Det är därför onödigt att avtala om det.Jag hoppas att du fått svar på din fråga!Vänligen,

Hyresvärdens underhållningsskyldighet/The land lords obligations

2021-03-02 i Fel i fastighet
FRÅGA |Hi!I have question that i have been living in my 1st hand apartment since 10 years,It is very old apartment kitchen and wardrobes are 50 years old so it breaks very easily so it is much broken now and i tried to fix that but it became more destroyed so my question is that can landlord ask me for money to fix new all kitchen and wardrobe as both kitchen and wardrobes are 50 years old what the law say in that.
Oscar Rudén |Hello and thank you for contacting Lawline with your question!I understand your question as you wish to know what kind of obligation are applied to the land lords in Sweden. I will try to answer your question below. Applicable lawChapter 12 Jordabalk (1970: 994) is usually called the Rent Act and deals with, among other things, the landlord's obligation to maintain the premises. The lease often contains a number of conditions and the lease deals with only a few, thus the lease itself is a complement to the law.The landlord's maintenance obligation according to lawAccording to chapter 12. Section 15 JB (the Land Code), the landlord shall during the rental period keep the apartment in such condition as specified in ch. § 9 JB, unless otherwise agreed. I 12 kap. Section 9 states that the apartment must be in usable condition. It states that the landlord must provide wallpapering, painting and other usual repairs at reasonable intervals due to the deterioration of the apartment through age and use. This applies unless otherwise agreed.Reasonable time intervals for maintenance of the apartmentThe question then is what is meant by reasonable time intervals. The time for normal wear and tear varies from apartment to apartment depending on, among other things, the size of the apartment and how many people live in the apartment. The perception of what are reasonable time intervals differs somewhat, but in general you can draw the line somewhere at 14 years.If the landlord refuses to maintain the apartment, such a measure can be sanctioned by e.g. a district court judgment combined with a fine or through the rent tribunal.Summary answerAccording to chapter 12. Section 15 JB, the landlord must therefore maintain the apartment at reasonable time intervals. The maintenance obligation and what is usable condition can, however, be agreed on in the lease agreement and the law therefore does not provide any final guidance. Depending on what your rental agreement says, it is difficult to give a concrete answer to the question, but a hint is that the landlord should take care of painting and wallpapering at approximately 14-year intervals. This means that not maintaining the closets should be a breach of the land lords obligations, considering that no update of the apartments equipment has happened during the latest 50 years. I would advise you to take contact with your land lord to resolve this problem. In the event of a refusal to maintain the apartment, you can apply for an injunction that the landlord must maintain the apartment by contacting the rent tribunal or the district court.Hope you got clarity in your question and do not hesitate to contact me if you have any thoughts!

Kan min pappa ge mig sin bostadsrätt även fast vi är två syskon?

2021-03-02 i Bostadsrätt
FRÅGA |Kan min pappa ge mig sin bostadsrätt även om vi är två syskon han har ingen kontakt med ena barnet?
Elmer Mårtensson Wallhult |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga.Bestämmelserna om överlåtelser av bostadsrätter regleras i bostadsrättslagen (BRL) och arvsrätt regleras i Ärvdabalken (ÄB).Det korta svaret är att det inte är juridiskt problematiskt ge bort en fastighet eller sälja den till underpris, även om det sker mellan far och son. Det finns dock vissa formkrav som behöver uppfyllas och arvsrättsliga konsekvenser som uppstår, jag tänker gå igenom de viktigaste. Formkrav för överlåtelse av bostadsrättFormkraven för att antingen sälja eller ge bort bostadsrätten som gåva är desamma och framgår av 6 kap 4 § BRL. Enligt dessa formkrav skall överlåtelsen ske skriftligen och framgå i en överlåtelsehandling. I överlåtelsehandlingen skall det framgå vilken lägenhet som överlåts samt en avtalad prisuppgift, eller vid gåva, en prisuppgift om 0 kr. Ytterligare formkrav är att bostadsrättsföreningen skall meddelas om överlåtelsen och få ta del av överlåtelsehandlingen, 9 kap. 10 § BRL. Man måste dessutom skicka in en ansökan om medlemskap till bostadsrättsföreningen. Gåva som förskott på arvDet finns en presumtionsregel i 6 kap 1 § ÄB som säger att en gåva som en person under sin livstid ger till en bröstarvinge, dvs sitt barn, räknas som förskott på arv, även en fastighet som ges bort som gåva utgör förskott på arv. Förskott på arv ska räknas med när laglotten ska beräknas, det betyder att värdet på gåvan skall räknas av på ditt arv när din far avlider, se 7 kap 2 § ÄB. Gåvogivaren kan dock bestämma att fastigheten inte skall utgöra förskott på arv. Avgörande för ett sådant förfarande är personens avsikt och vilja, det finns alltså inget formkrav för hur eller när en sådan önskan skall framföras. Det måste dock på något sätt kunna bevisas. Sammanfattningsvis innebär detta att det inte är några helst problem för din far att överlåta fastigheten till dig. Det finns som sagt vissa arvsrättsliga konsekvenser att ta i beaktning och formkrav som skall uppfyllas. Har jag missat något eller har du fler frågor är du varmt välkommen att höra av dig igen. Jag hoppas att detta gav dig svar på din fråga. Vänliga hälsningar

Får bostadsrättsmedlemmar rapportera om misstänkt andrahandsuthyrning?

2021-02-28 i Andrahandsuthyrning
FRÅGA |Hejsan!Jag är ordförande i en bostadsrättsförening i Stockholm. Vi misstänker att vi har ganska stora problem med olovliga andrahandsuthyrningar då medlemmar observerar okända människor som bor i lägenheterna.Vi försöker ta ett krafttag gällande olovliga korttidsuthyrningar.Vi har funderat kring att be våra medlemmar rapportera oegentligheter såsom misstanke om olovlig andrahandsupplåtelse.Går det att göra på detta sätt eller strider det mot några juridiska regler?
Fredrik Anstrin |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline! Som ni säkert redan känner till får en bostadsrättsinnehavare inte hyra ut lägenheten utan styrelsens samtycke enligt 7:10 bostadsrättslagen. Det är emellertid viktigt att komma ihåg att inneboende (eller sambor) får flytta in utan styrelsens samtycke. Det är en möjlig förklaring till varför "okända" människor rör sig i byggnaden. Om bostadsrättshavaren däremot har hyrt ut lägenheten i andra hand utan att invänta styrelsens samtycke, har styrelsen rätt att säga upp bostadsrätten enligt 7:18 p 3 bostadsrättslagen. Det innebär med andra ord att nyttjanderätten anses förverkad. Hyresgästen kan undvika förverkande om hen rättar sig efter anmaning från er i styrelsen, vilket innebär att hen har rätt att bo kvar om hen omedelbart slutar med den otillåtna andrahandsuthyrningen efter att ni har sagt till (och detta gör ni med ett rekommenderat brev: se 7:32 bostadsrättslagen). Bostadsrättshavaren kan även undvika förverkande genom att få tillstånd från hyresnämnden, om förutsättningarna för det är uppfyllda. När det gäller frågan att be medlemmarna att rapportera misstanke om otillåten andrahandsuthyrning är det som utgångspunkt tillåtet. Jag vill dock understryka att ni inte får be dem om att sådana saker som kan utgöra brott, som exempelvis ofredande (att "utsätta någon för störande kontakter" - 4:7 brottsbalken) när de undersöker vilka som rör sig i byggnaden. Med detta i åtanke är det bra om ni klargör det i er förfrågan. Kom även ihåg att ni har rätt att få tillgång till lägenheten enligt 7:13 bostadsrättslagen, för att undersöka att lägenheten används för det avsedda ändamålet (7:6 bostadsrättslagen). Hoppas att du fick svar på din fråga!

Fråga om vilken uppsägningstid som gäller vid ett tidsbestämt hyresavtal

2021-02-28 i Hyresrätt
FRÅGA |Hej! Jag hyr en lägenhet på förstahand från 1 mars 2020 fram till 31 maj 2021. Eftersom avtalet är tidsbegränsat, vad skulle gälla för mig om jag skulle behöva säga upp lägenheten i förväg? Vad skulle gälla för min hyresvärd om hen vill säga upp hyresavtalet i förväg? Är det skillnad om hyresavtalet är "tillsvidare"? Jag hittar så annorlunda svar när jag söker efter det. Tack!
Runa Hansson Bandelin |Hej!Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Eftersom du hyr en lägenhet i förstahand kommer jag utgå ifrån de regler som gäller för hyresrätter. Regler om hyra regleras i hyreslagen (12 kap. jordabalken (JB)).Uppsägningstid hyresrättSom framgår av frågan har du ett tidsbestämt hyresavtal, ett sådant avtal upphör att gälla vid hyrestidens utgång om inte annat har avtalats. Har hyresperioden varat längre än nio månader ska dock alltid avtalet sägas upp för att upphöra att gälla (12 kap. 3 § andra stycket JB). Om hyrestiden är längre än tre månader gäller att uppsägning ska ske tre månader i förväg (12 kap. 4 § andra stycket p.3 JB). Det är dock möjligt att hyresvärd och hyresgäst avtalar om en annan uppsägningstid än den som gäller enligt hyreslagen, om det skulle vara till hyresgästens fördel. Det som gäller är alltså tre månaders uppsägningstid för både hyresvärd och hyresgäst. Du kan alltså säga upp ditt kontrakt till upphörande och har då en uppsägningstid om 3 månader, även om ni har ett tidsbestämt avtal.Med vänlig hälsning,