Uppsägningstid & Deposition

2020-03-30 i Hyresrätt
FRÅGA |Jag hyr ut min villa. Jag antog att de var 3 månaders uppsägnings tid från båda hållen men detta verkar inte stämma? Hyresgästerna sa upp sig och hänvisar till privatuthyrningslagen där de är 1 månad för dem oavsett om vi skrivit 3. Dom gav även en deposition vid inflytt som motsvarar 1 månad vilket jag sa att dem får tillbaka när dom flyttar alternativt att vi tar juli månad och 0 hyran (3 månader uppsägning) nu säger dom att dom inte tänker betala hyran och att jag via sms sagt att sista hyran (juli) är betal fritt. Dom har sagt upp 30/3 och flyttar 30/4. Kan dom verkligen strunta i att betala sista hyran nu för april (om nu en månad bara stämmer) och hänvisa till att jag sagt sista månaden (juni) kan vi slå ut deposition avgiften med sista hyran. Känns som att jag isf inte har någon garanti för att huset är i de skick som jag lämnade hyrde ut den. Kan jag göra något?
Sohail Niknejad |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline!Bestämmelserna som reglerar din fråga finns antingen i jordabalken (1970:994), JB, eller Lag (2012:978) om uthyrning av egen bostad (privatuthyrningslagen) beroende på omständigheterna i din situation. Vill du läsa mitt svar tillsammans med lagarna får du gärna klicka på länkarna eller söka upp de på nätet!Uppsägningstid enligt jordabalkenUtgångspunkten är att jordabalkens regler tillämpas vid ett hyresförhållande. Uppsägningstiden varierar här beroende på om hyresavtalet gäller på obestämd tid eller bestämd tid.Enligt 12 kap. 4 § JB kan hyresavtal som gäller för obestämd tid, om inte längre uppsägningstid avtalats, sägas upp vid det månadsskifte som inträffar närmast tre månader från uppsägningen. För hyresavtal som gäller på bestämd tid är uppsägningstiden tre månader om hyrestiden är längre än tre månader. För de flesta fall är alltså uppsägningstiden tre månader, men det finns vissa fall där uppsägningstiden är en månad om en rad förutsättningar är uppfyllda. Jag kommer förklara vilka dessa är nedan.Uppsägningstid enligt privatuthyrningslagenPrivatuthyrningslagen är tvingande till förmån för hyresgästen, vilket betyder att avtalsvillkor som föreskriver sämre villkor än de som finns i lagen är utan verkan. Det finns däremot en rad förutsättningar för att privatuthyrningslagen ska vara tillämplig i 1 § privatuthyrningslagen. Dessa är:(1) Det finns ett hyresavtal som avses i 12 kap. 1 § JB. Det ska vara fråga om upplåtelse av hus eller del av hus, vilken sker mot ersättning och avser en total nyttjanderätt. Som jag läser din fråga är denna förutsättning uppfylld.(2) Du ska upplåta en bostadslägenhet. Detta innefattar även att du hyr ut din villa, så länge du hyrde ut den för att hyresgästerna ska använda den som bostad.(3) Upplåtselsen ska inte ske i upplåtarens näringsverksamhet. Jag kan inte läsa ut ur din fråga om denna förutsättning är uppfylld. Skulle det vara så att upplåtningen är en del av den näringsverksamhet du bedriver kan inte privatuthyrningslagen vara tillämplig. Som en tumregel brukar man säga att om hyresvärden upplåter fler än två lägenheter så är inte privatuthyrningslagen tillämplig. (4) Upplåtelsen sker för annat än fritidsändamål. Är villan uthyrd för en semester eller liknande är privatuthyrningslagen inte tillämplig, det är inte själva bostadens karaktär som avgör huruvida upplåtelsen skett för fritidsändamål utan det är syftet med upplåtelsen.Det som avgör huruvida uppsägningstiden är en eller tre månader lång är dessa förutsättningar. Skulle alla förutsättningar vara uppfyllda är uppsägningstiden en månad enligt 3 § privatuthyrningslagen.Kan man kvitta en deponering mot en obetald hyra?Depositionen är huvudsakligen avsedd att ge dig som hyresvärd en säkerhet för att kunna täcka skador som uppkommer under tiden dina hyresgäster utnyttjar bostaden, men kan även användas för att täcka obetalda hyror. Skador som uppkommit under denna period ska ersättas av hyresgästen enligt 12 kap. 24 § JB. Depositionen får hållas inne till den del hyresgästerna inte betalar kostnaderna för skador eller hyra, är kostnaderna högre än depositionens värde är hyresgästerna naturligtvis betalningsskyldiga för dessa. Då depositionens huvudsakliga syfte är att vara säkerhet för skador kan inte dina hyresgäster avsiktligen låta bli att betala hyran eftersom du inte kommer ha någon säkerhet för eventuella skador du kommer märka när hyresgästerna lämnat. Det finns dock en möjlighet för dig och hyresgästerna att komma överens om andra sätt att se på depositionen. Har du berättat att hyran för juni kan kvittas mot hyran finns det inte en möjlighet för hyresgästerna att kvitta depositionen mot hyran för april. På samma sätt kan det dessvärre tolkas som så att om ni kom överens om att "den sista hyran" kan kvittas mot depositionen, så hänger det på om privatuthyrningslagen är tillämplig eller inte. Det förändrar dock ingenting avseende de skador som kan uppstå under hyrestiden, hyresgästerna är fortfarande betalningsskyldiga enligt 12 kap. 24 § JB. Skulle du vilja ta detta till domstol rekommenderar jag vår juristbyrå varmt på https://lawline.se/boka! SlutsatsUppsägningstiden är tre månader lång beroende på om förutsättningarna för privatuthyrningslagen är tillämplig eller inte. Vad ni kommit överens om kan påverka hur depositionen används, men det påverkar inte hyresgästernas betalningsskyldighet för skador vars kostnader överstiger depositionen. Har du fler frågor får du gärna ställa fler frågor här eller kontakta vår juristbyrå!Med vänliga hälsningar,

Tid för avflyttning

2020-03-30 i Hyresavtal
FRÅGA |Uppsägning kontorslokal mellan två företag.Det skall finnas något lagrum att man har rätt att disponera det uppsagda rummet till kl 12.00 nästföljande vardag efter hyresavtalets utgång... vilket lagrum åsyftas ??
Sohail Niknejad |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline!Bestämmelsen du letar efter är 12 kap. 7 § jordabalken." När hyrestiden har löpt ut skall hyresgästen senast påföljande dag lämna lägenheten och senast klockan 12 den dagen hålla lägenheten tillgänglig för den som skall tillträda den.Infaller den dag då lägenheten skall tillträdas eller lämnas på en söndag, annan allmän helgdag, lördag, midsommarafton, julafton eller nyårsafton, skall det i stället ske nästa vardag.Första och andra styckena gäller ej, om annat avtalats. "Observera att tredje stycket ger en möjlighet för parterna att avtala bort paragrafens tillämplighet, varför jag rekommenderar dig att dubbelkolla det som står i avtalet för att undvika missförstånd!Med vänliga hälsningar,

Vem kan ta över hyreskontrakt?

2020-03-30 i Hyresrätt
FRÅGA |Tacksam för hjälp kring vad som gäller i följande situation. Min vän bor i en hyresrätt tillsammans med sin partner. Det är han som står på kontraktet. Han har en obotlig sjukdom och vet inte hur länge han har kvar att leva. Hans önskan är att låta sin partner, efter hans död, att få bo kvar i lägenheten. Det är en kommunal bostadsförmedling som äger lägenheten. Vår fråga är: Kommer sambon att ha nån form av besittningsrätt eller liknande eller kommer hyresvärden kunna kräva att sambon flyttar? Finns det något annat sätt att trygga situationen för sambon än att denne skrivs med på lägenhetskontraktet redan nu?Tack på förhand.
Sandra Wrede |Hej och tack för att du vänt dig till Lawline med din fråga!Det din vän först och främst ska göra är att kontakta hyresvärden och om hyresvärden går med på att denne tar över är det inga problem. Hyresgästen ska som hyresgästen innan betala hyra och vara skötsam. Men om hyresvärden inte går med på detta, kan man alltid vända sig till hyresnämnden och ansöka om överlåtelse. Vem får överta lägenhetskontrakt?Det följer av 12 kap 32 § jordabalken att hyresgästen inte får överlåta hyresrätten utan hyresvärdens samtycke om inte annat följer av 12 kap 34-37 §§. Det framgår i 12 kap 34 § jordabalken att hyresgästen får överlåta hyresrätten till en närstående som varaktigt sammanbor med honom. Det betyder att man som sambo kan ha möjlighet att ta över kontraktet om man har bott i gemensamt hushåll under en längre tid och självklart betalar hyran i tid och är skötsam. Vanligtvis är att man ska ha bott med varandra under en längre tid är omkring 3 år, men vid plötsligt dödsfall kan tiden vara kortare. Vänligen,

Vad har jag som hyresgäst för rättigheter i en mögelskadad hyresrätt?

2020-03-30 i Hyresrätt
FRÅGA |Hej!Vi flyttade in i våran hyresrätt i november 2019. Det började lukta mögel i mitten på november och hyresvärden tog 3 veckor på sig att åtgärda lukten(iallafall tillfälligt) varav 3 dagar med upprivet golv i delar av vardagsrummet, vilket medförde en del ytterligare huvudvärk då vi har två småbarn.Har jag några rättigheter? Hyresvärden är lagom intresserad, det är kommunala hyresvärden så för bygden stor aktör. Det luktar mögel än och när de rev upp golvet så visade sig någon sorts mögel, som behandlades.
Maya Waldenström |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Hyresvärden har en skyldighet att avhjälpa fel som uppstår i en hyresrätt. Detta ska ske inom skälig tid och om så inte sker har du som hyresgäst rätt att åtgärda felet, i ditt fall möglet, på hyresvärdens bekostnad. Du kan också ansöka om åtgärdsföreläggande hos hyresnämnden. Hyresnämnden beslutar då att möglet ska behandlas och inom vilken tid. Jag tolkar dock din fråga som att hyresvärden har gjort ett försök att åtgärda möglet men inte lyckats helt. Som hyresgäst har du rätt att häva avtalet och begära skälig nedsättning av hyran för den tiden mögelskadan funnits. Detta gäller dock inte om hyresvärden kan bevisa att det är du som hyresgäst som orsakat skadan eftersom man som hyresgäst har en skyldighet att vårda den lägenhet man hyr. Det är alltså endast om hyresvärden kan bevisa att det är du som hyresgäst som är ansvarig för möglet som hyresvärdens ansvar att åtgärda möglet förfaller. Eftersom hyresvärden ändå gjort ett försök att åtgärda felet tolkar jag det dock som att så inte är fallet. Jag rekommenderar dig att i första hand vända dig till din hyresvärd igen och i andra hand vända dig till hyresnämnden om du upplever att hyresvärden är svåråtkomlig. Jag hoppas du fått svar på din fråga.Vänligen,

Får man kapa grannars buskar om de medför olägenheter?

2020-03-30 i Fastighet
FRÅGA |Hejsan,Vi har parkering för vår bil vid kanten av vår tomt. När vi ska backa ur från vår tomt så har vi svårt att se ut på gatan då vår grannes buskar som växer på dennes tomt är cirka 1,5 meter i höjd och blockerar synen för oss.Vi har påtalat detta för grannen för cirka 6 månader sedan, han har efter det klippt ner busken till 1,3 m cirka men vi kan ju fortfarande inte se ut på gatan.Vilka rättigheter har vi här?Och vad skulle hända ifall vi backar på någon på grund av dålig sikt?Kan vi ge grannen en tidsfrist innan vi kapar ner det och hur mycket får vi kapa då?Tack på förhand.
Lovisa Lundgren |Hej!Tack för att du har vänt dig till Lawline med din fråga.Regler på området finns i jordabalken (JB). I 3:1 JB stadgas att var och en vid nyttjande av sin eller annans fasta egendom ska ta skälig hänsyn till omgivningen. Att ha en 1,3 meter hög buske på sin egen tomt bryter inte mot denna bestämmelse.I 3:2 JB slås sedan fast att ifall rot eller gren tränger in på fastigheten bredvid och det medför olägenhet för fastighetens ägare, får denne ta bort roten eller grenen. Områdets ägare ska dock få tillfälle att själv utföra åtgärden om den kan befaras medföra skada av betydelse för honom.Detta medför att man endast får ta bort grannars växter ifall de växer över tomtgränsen in på den egna fastigheten. Som granne har man ingen möjlighet att lagligen ta bort grannars växter som växer inne på grannens fastighet, oavsett om det medför olägenheter eller inte. Att din granne har en buske som skymmer sikten när du backar ut med din bil ger dig därmed inte befogenhet att kapa busken. Även om grannens buske leder till dålig sikt är det bilföraren själv som är ansvarig om den skulle backa på någon.Har du fler frågor är du välkommen att höra av dig!Med vänliga hälsningar,

Grannar - lekande barn

2020-03-30 i Bostadsrätt
FRÅGA |Hej. En medlem i BRF har med styrelsens godkännande satt upp en lekstuga på sin tomt (marklägenheterna har egna tomter). En annan medlem som har sovrum på samma sida av huset har framfört klagomål med hänvisning till att hon arbetar natt och får sin dagsömn störd av lekande barn. Barnen är i yngre skolålder och lekstugan används därmed under terminstid främst helger och eventuellt sen eftermiddag under veckodagar. Endast under skollov används den i någon större utsträckning dagtid. Har en nattarbetares behov av sömn dagtid företräde framför barns lek på en medlems egna tomt? Tacksam för snabbt svar då vi snart har årsstämma och det lämnats in en motion i frågan.
Sandra Wrede |Hej och tack för att du vänt dig till Lawline med din fråga!När det kommer till grannar ska jag börja med att säga att man ska prata med varandra, det mesta löser sig genom att diskutera. Det finns inga riktiga juridiska svar på denna fråga men det framgår av 7 kap 9 § Bostadsrättslagen att bostadsrättshavaren ska använda lägenheten så att omgivningen inte utsätts för störningar i sådan grad som kan vara skadliga för hälsan eller annars försämra deras bostadsmiljö. När det gäller hur högt ljud eller liknande så har alla rätt att leva och därför får man acceptera en viss mån av störande och ljudnivå. Det betyder att grannar ibland får tåla fester och att grannar måste tåla ljud från lekande barn. I din fråga är det barn som leker utomhus och ska poängteras att de inte är inomhus och låter, vilket oftast brukar höras mera. Det betyder att barnen har självklart rätten till att leka, vilket kan medföra ljud. Om det hade varit på kvällen när de flesta sover kan man eventuellt behöva dämpa sig något. Men barn som leker mitt på dagarna är ett ljud vi alla får leva med. Alternativet är att sova med öronproppar då borde ljudet från barnen försvinna. SammanfattningEftersom bostadsrättslagen inte reglerar denna fråga i någon större utsträckning utan mer är utformad som att alla grannar ska komma överens finns det inga egentliga riktlinjer. De riktlinjer som finns är att en del ljud från vi alla tåla och speciellt när det kommer till lekande barn. Vänligen,

Kan jag överklaga ett nekat tillstånd för andrahandsuthyrning?

2020-03-30 i Andrahandsuthyrning
FRÅGA |Hej! För drygt 6 månader sen flyttade jag hem till min hemstad igen på grund av separation. Min bostadsrätt ligger kvar i en annan stad som jag inte kan bo i på grund av framförallt avståndet till mitt jobb. Under dessa 6 månader har jag försökt få sålt min lägenhet utan framgång pga marknaden, vilket betyder att den har månad efter månad kostat mig mycket pengar. Nu har jag en ny partner som jag gärna vill testa att flytta ihop med, men eftersom att jag inte har råd att betala 2 hyror så har jag inte möjlighet till detta i nuläget. Jag har frågat min hyresvärd som tagit med frågan till föreningen om jag kan få tillåtelse till en andrahandsupplåtelse till ett skötsamt par eller liknande och jag förklarade min situation, men helt utan motivering får jag ett mail av min hyresvärd om att min ansökan avslås. Så min fråga är, går detta att överklaga på något sätt? Vad jag förstår finns det vissa riktlinjer hos HSB för vilja anledningar som måste finnas för att neka bostadsrättshavare en andrahandsupplåtelse, har detta någon betydelse i mitt fall? Tack på förhand.
Maya Waldenström |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga.För att få hyra ut en lägenhet i andra hand krävs precis som du skriver tillstånd från bostadsrättsföreningens styrelse. För att få tillstånd ska du som bostadsrättshavare ha skäl till att hyra ut. Styrelsen kan neka om det finns befogad anledning. Vad jag förstår av din fråga har styrelsen inte motiverat varför tillstånd inte ges i ditt fall. En första åtgärd från ditt håll kan därför vara att be om skälen till varför tillståndet nekas. Skäl som brukar anses vara godtagbara för uthyrning i andra hand är just att bostadsrättshavaren vill prova att sammanbo med en partner eller ska arbeta på annan ort under en tid. Om styrelsen även fortsättningsvis nekar tillstånd kan du begära att få frågan prövad i hyresnämnden. Hyresnämnden kommer då fatta ett beslut baserat på en jämförelse av dina respektive bostadsrättsföreningens skäl. Om hyresnämnden beslutar att bevilja dig tillstånd till andrahandsuthyrning får du ofta ett tidsbegränsat tillstånd. Jag hoppas att du fått svar på din fråga! Vänligen,

Har jag rätt att överta förstahandskontraktet om jag har betalat oskälig hyra?

2020-03-29 i Andrahandsuthyrning
FRÅGA |Min dotter är skriven på en adress och betalar oskälig hyra till den som står för kontraktet (och också är skriven där) men inte bor där. Har hon rätt att överta kontraktet om hon anmäler honom?
Elin Englund |Hej och tack för att du vänder dig till oss på Lawline med din fråga!Då du inte nämner vilken form av bostad som din dotter hyr i din fråga så utgår jag ifrån att hon hyr en hyresrätt i andrahand i mitt svar. Om det är en annan form av bostad så kan andra rättsregler vara tillämpliga och det kan därmed påverka svaret. Ifall det är en annan form av bostad som hon hyr så är du välkommen att ställa en ny gratisfråga till oss eller ringa oss för gratis rådgivning.I mitt svar kallar jag den som din dotter hyr av i andrahand för hyresvärden.Förhållandet mellan din dotter och hennes hyresvärd regleras huvudsakligen i 12 kap. Jordabalken som även kallas för "hyreslagen". SvarOm din dotter betalar oskälig hyra så kan ni kräva att hon ska få tillbaka den delen av hyran som är oskälig för antingen ett eller två år tillbaka i tiden, beroende på när hyresavtalet träffades. Ni kan även kräva att få hyran nedsatt till en skälig hyra resterande tid som hon kommer att hyra lägenheten. Det är hos hyresnämnden som ni ansöker om detta och det är även hyresnämnden som avgör om det är en oskälig hyra och ni därmed kan få igenom era krav. Det finns inget lagrum som ger din dotter rätt att ta över förstahandskontraktet på grund av att hon betalat en oskälig hyra.Oskälig HyraOm en hyresgäst och en hyresvärd inte är överens om hyran så reglerar 12 kap. 55§ Jordabalken vad som gäller. I erat fall när det är en andrahandsuthyrning så är det stycka fyra i lagrummet som är det som gäller. Här nedan ska jag förklara vad detta innebär.Det din dotter ska betala förr att hyra en hyresrätt i andrahand är vad den ursprungliga hyran kostar för hennes hyresvärd som har förstahandskontraktet. Om hon hyr lägenheten möblerad så får hyresvärden göra ett påslag på max 10-15% på den ursprungliga hyran. Det finns ingen tydlig bestämmelse i lagen om detta påslag men hyresnämnden som är de som avgör detta brukar godkänna ett påslag om 10-15% som max.Ett exempel: Om den ursprungliga hyran är 6000 kr och din dotter hyr den möblerad så blir en skälig hyra max 6900 kr (utan eventuella tillägg för el, vatten, internet). Då har jag räknat med 15% påslag på den ursprungliga hyran, för möbler.Hyresvärden kan även göra tillägg för kostnader för vatten, hushållsel eller internet, de tilläggen får inte vara högre än den faktiska kostnaden för dessa.Betalar din dotter mer än den ursprungliga hyran plus den faktiska kostnaden för hushållsel, vatten och eventuellt internet, plus ett påslag om max 15% för möbler så är hyran antagligen oskälig. Om det inte ingår möbler i lägenheten som din dotter hyr ska givetvis inget påslag för möbler göras. Vad gör man vid oskälig hyra?Om din dotter betalar en oskälig hyra så kan ni göra en ansökan till hyresnämnden om att få tillbaka den del av hyran som är oskälig. Om hyresavtalet har träffats före den 1 oktober 2019 så kan din dotter få tillbaka den del av hyran som är oskälig upp till ett år tillbaka ifrån den dag hon ansöker om det. Om avtalet är träffat efter den 1 oktober 2019 så kan hon få tillbaka den oskäliga delen av hyran upp till två år tillbaka i tiden. Hon kan även ansöka hos hyresnämnden om att få hyran sänkt för resterande tid som hon hyr bostaden.Den delen av hyran som är oskälig är mellanskillnaden mellan den oskäliga hyran och en skälig hyra för lägenheten som hon hyr. Övertagande av förstahandskontraktSom jag nämnde tidigare i mitt svar är den konsekvens som kan ges för oskälig hyra att din dotter får tillbaka pengarna för en tid tillbaka, samt får hyran sänkt för framtiden. Det finns dock ingen rätt för din dotter att överta förstahandskontraktet på grund av att hon har betalat en oskälig hyra.Tips till dig och din dotter-Din dotter kan börja med att prata med sin hyresvärd och förklara att hon anser sig betala en oskälig hyra och fråga hur hyresvärden ställer sig till det. Förhoppningsvis kan de gemensamt komma överens om en lösning där din dotter kan få tillbaka de pengar hon har rätt till enligt lagen, samt få en sänkt hyra den resterande tiden hon hyr bostaden. Din dotter kan även visa mitt svar som stöd för det hon säger. Beloppet som din dotter kan få tillbaka är då mellanskillnaden mellan den oskäliga hyran och en skälig hyra gånger de antal månader som hon har rätt att få ersättning för. Antalet månader som hon har rätt att få tillbaka grundar sig då på när hyreskonktraktet träffades. Var det innan 1 oktober 2019 så är det max 12 månader och var det efter den tidpunkten det så är det max 24 månader. Hon kan även välja att enas om ett mindre belopp om det känns okej för henne. -Om ni inte kan komma överens med hyresvärden så kan ni ta hjälp av hyresnämnden. Där kan ni ansöka om att få tillbaka den delen av hyran som är oskälig, samt att få hyran nedsatt för resterande hyrestid. Ni kan givetvis välja detta alternativ direkt, om ni inte vill försöka lösa det med hyresvärden själva. Om din dotter skulle hinna flytta ut så måste hon ansöka om detta inom 3 månader. Blanketten för ansökan hittar ni här. I blanketten ska ni då fylla i vad det är ni "yrkar "på, det betyder vad det är ni vill att hyresnämnden ska besluta om. Där ska ni alltså skriva att ni vill få tillbaka den delen av hyran som är oskälig och att ni vill få hyran nedsatt till en skälig hyra för resterande hyrestid. Om det är något mer ni vill att hyresnämnden ska ta upp för prövning ska ni även skriva med det där.Här kan ni läsa mer om hur det går till i hyresnämnden.Hoppas att ni fick svar på eran fråga!Mvh