Kan man bli av med bostaden om man inte är folkbokförd på rätt adress?

2021-05-18 i Bostadsrätt
FRÅGA |Hej ,Om jag skulle vara skriven på min egen inköpta bostadsrätts adress men inte sova där.Helt enkelt , ha min tillvaro någon annanstans.Kan jag bli av med bostaden då?Tack för hjälp,
Madeleine Runesson |Hej och tack för att du vänder dig till oss på Lawline med din fråga!En bostadsrätt kan förverkas under ett antal omständigheter som uppräknas i bostadsrättslagen, det vill säga att hyresvärden har möjlighet att säga upp bostadsrätten i förtid. Att en hyresgäst är folkbokförd på bostadsrätten fast hen inte kan anses bosatt där ingår inte bland dessa uppräknade grunder (7 kap. 18 § bostadsrättslagen).Däremot kan det finnas skrivelse i bostadsrättsföreningens stadgar eller enskilt avtal som reglerar rätt att säga upp bostadsrätten exempelvis på grund av att personen inte rätteligen är folkbokförd på adressen. I sådant fall måste det vara av synnerlig vikt för föreningen att skyldigheten fullgörs, annars finns inte rätt att förverka bostadsrätten (7 kap. 18 § 7 punkten bostadsrättslagen).Notera dock att bostadsrättshavaren ska först ha blivit tillsagd och inte vidtagit rättelse utan dröjsmål för att förverkande ska kunna ske (7 kap. 18 § och 20 § bostadsrättslagen).SammanfattningAtt vara folkbokförd på en adress man inte anses bosatt på kan som utgångspunkt inte utgöra grund för förverkande av bostadsrätten. Möjligen skulle bostadsrättsföreningens stadgar eller enskilt avtal kunna reglera rätt att säga upp avtalet på sådana grunder.Notera dock att du kan göra dig skyldig till folkbokföringsbrott om du inte är folkbokförd på den adress du anses bosatt i, det vill säga där du regelmässigt anses tillbringa din dygnsvila.Jag hoppas du fått svar på din fråga! Annars är du varmt välkommen att höra av dig till oss igen.Vänligen,

Är hyresvärden ansvarig för låsbyte efter inbrott hos hyresgästen?

2021-05-17 i Hyresrätt
FRÅGA |Inbrott hos vår hyresgäst där nycklar stals vilket medförde att ägare tvingades byta lås. Vem står för kostnaden?
Temra Baydono |Hej, och stort tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga! Jag tolkar din fråga som att du undrar hur det ser ut med fördelningen av ansvar för skador på hyresrätt mellan hyresvärd och hyresgäst. De regler som är relevanta i ditt fall kan hittas i 12 kapitlet jordabalken (JB), som ofta benämns som hyreslagen. Hyresvärden ska hålla lägenheten i en godtagbar standard Hyresvärden ska på tillträdesdagen samt under hyrestiden se till så att lägenheten är i ett sådant skick att den enligt den allmänna uppfattningen på orten är fullt brukbar för det avsedda ändamålet (12 kap. 9 § samt 12 kap. 15 § JB). Detta innebär alltså en skyldighet för hyresvärden att se till att lägenheten håller en godtagbar standard.Hyresgästen har en vårdplikt Hyresgästen har en vårdplikt gällande lägenheten som innebär att hyresgästen ska iaktta en viss aktsamhet i enlighet med vad som utmärker en ordentlig person. Hyresgästen har vidare ett ansvar för att ersätta all den skada som uppkommer genom hans eller hennes vållande eller genom vårdslöshet eller försummelse av någon som hör till hans eller hennes hushåll eller gästar honom eller henne (12 kap. 24 § JB). Detta innebär att hyresgästen kommer att vara ansvarig för sådana skador som hen själv orsakat genom att inte ha varit tillräckligt försiktig, samt sådana skador som orsakats av att hyresgästen släppt in någon i lägenheten som därmed orsakat skadan. Vad gäller i ditt fall? I ditt fall verkar det som att inbrottet är någonting som ligger utanför hyresgästens kontroll och som inte beror på att hyresgästen varit oförsiktig. I ett sådant fall kommer ersättningen för låset förmodligen att anses vara en kostnad som du som hyresvärd ska ersätta, vilket följer av det ansvar du har som hyresvärd att se till att lägenheten lever upp till en godtagbar standard. Situationen ser dock annorlunda ut om det är så att hyresgästen till exempel hade glömt att låsa dörren innan inbrottet skedde. I ett sådant fall kan detta vara en situation som gör att hyresgästen blir ansvarig för kostnaden, eftersom att inbrottet kan ha orsakats av hens oförsiktiga handlande. Värt att nämna är också att om lägenheten fortfarande kan användas för det avsedda ändamålet så kan hyresgästen reparera skadan på hyresvärdens bekostnad om hyresvärden skulle underlåta att göra detta efter tillsägelse av hyresgästen (12 kap. 11 § samt 12 kap. 16 § JB). Här finns alltså en risk att du blir ersättningsskyldig om det är du som bör stå för skadan och du väljer att inte betala kostnaden. Detta under förutsättning att lägenheten fortfarande kan användas för det avsedda ändamålet (vilket jag utgår ifrån att den kan).Sammanfattning Sammanfattningsvis kommer du som hyresvärd att behöva stå för kostnaden för låset om inbrottet inte på något sätt kan ha orsakats av hyresgästens oförsiktiga handlande. Om det däremot är så att hyresgästen inte varit tillräckligt försiktig, kan det vara så att det är hyresgästen som får stå för kostnaden. Skulle det landa i att det är du som hyresvärd som behöver stå för kostnaden, finns det en risk för att du blir ersättningsskyldig om du skulle underlåta att betala kostnaden. Om du skulle ha några ytterligare frågor är det bara att du hör av dig till oss på nytt! Vänliga Hälsningar,

Giltig köpehandling

2021-05-16 i Köpavtal
FRÅGA |Hej, Vi har precis skrivit på ett köpekontrakt för ett hus och jag har gjort hål i värdehandlingen för att sätta in det i vår huspärm.Innebär det att kontraktet är ogiltigt med hål i? Tacksam för svar.
Felicia Hauzenberger |Hej! Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga. Det finns ett antal formkrav som ska vara uppfyllda för att en köpehandling ska vara giltig. Köpehandlingen ska för det första undertecknas av både köparen samt säljaren. För det andra ska det anges hur mycket fastigheten ska köpas för. Det ska även finnas en så kallad överlåtelseförklaring, vilket innebär att det ska anges att säljaren vill överlåta fastigheten (4 kap. 1 § 1 st. jordabalken). Om något av dessa kriterier inte uppfylls är köpehandlingen inte giltig (4 kap. 1 § 3 st. jordabalken). Att det görs ett hål i pappret är ingen grund för att ogiltigförklara avtalet. Ni ska helt enkelt se till att hålet inte är placerat på ett ställe som gör att något av de ovan angivna formkraven åsidosätts. Hålet får alltså inte, exempelvis, täcka köparens eller säljarens underskrift. Om du är i behov av fortsatt vägledning så är du varmt välkommen att återkomma till oss. Du kan boka tid på Lawlines hemsida (https://lawline.se/boka). Med vänliga hälsningar

Ha kvar hyresrätt efter att en närstående avlidit

2021-05-16 i Hyresrätt
FRÅGA |HejHur länge kan man ha kvar en hyresrätt eftet sin avlidna mamma.
Anneli Alchahin |Hej, tack för din fråga!Som jag förstår det, undrar du över hur länge du kan ha kvar hyresrätten efter att din mamma avlidit. Jag förutsätter att du bott tillsammans med henne. Svaret på din fråga kan du hitta i 12 kap. 34 § Jordabalken. Bestämmelsen anger att en hyresgäst, får överlåta hyresrätten till en närstående som varaktigt sammanbor med honom, om hyresnämnden lämnar tillstånd till överlåtelsen. Detta gäller även vid dödsfall. Kraven som uppställs i bestämmelsen är följande:Kravet på närstående räknas barn, föräldrar, andra nära släktingar, annan som hyresgästen bott med under äktenskapsliknande former, men även personer som hyresgästen annars av särskilda omständigheter kan anses ha ett nära samband till. Kravet på varaktighet är oftast 3 år, men undantag framkommer i praxis där man godtagit en kortare period pga. oförutsägbara händelser eller dödsfall. När det gäller sammanboende ska ni haft gemensamt hushåll, använt lägenheten tillsammans och om ni umgås. När det gäller överlåtelsen, ska det räcka med att den nya hyresgästen har möjlighet att betala hyran.I ditt fall, bör du kunna ha kvar hyresrätten så länge du kan betala hyran. Hoppas detta svar var till en hjälp, annars är du välkommen att ställa ytterligare frågor! Med vänlig hälsning,

Vad kan man göra om hyresvärden begår avtalsbrott?

2021-05-18 i Hyresavtal
FRÅGA |Hej, jag har precis skrivit på ett hyreskontrakt där det framgår att 'det finns ett utrymme förberett för installation av tvättmaskin'.Vid uppföljning med hyresvärd fick jag en skriftlig bekräftelse att en tvättmaskin skulle ingå i hyran. Då lägenheten är nyproducerad så fanns det ingen möjlighet att se lägenheten innan kontraktsskrivning. Vid inflytt upptäckte jag att tvättmaskin saknas, är hyresvärden skyldig att installera en utan extra kostnad då denne bekräftat detta via e-mail?
Maja Fagerholm |Hej!Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Jag tolkar din fråga som att du vill ha reda på om en hyresvärd är skyldig att tillhandahålla tvättmaskin i enlighet med er överenskommelse. Den aktuella lagen är Jordabalken (JB).Om det är avtalat att hyresvärden ska tillhandahålla en tvättmaskin så ska denne se till att en fungerande tvättmaskin finns (12 kap 15 § 1 st JB samt 12 kap 9 § JB). I första hand kan det vara bra att du tar kontakt med hyresvärden och påminner denne om att tvättmaskin, enligt överenskommelsen, ska finnas att tillgå i lägenheten. Om du inte skulle vinna någon framgång med det kan du väcka talan i domstol för att kräva ersättning för avtalsbrott. Hoppas du fick svar på din fråga!Med vänlig hälsning,

Vilket marknadspris är aktuellt vid försäljning av en samägd fritidsfastighet?

2021-05-16 i Fastighet
FRÅGA |Min syster o jag fick vårt fritidshus 50% vardera i gåva av vår mamma. Året var 2015, marknadspriset var 1,6 milj. Om jag idag vill lösa ut min syster vilket pris gäller? Dagens marknadspris eller det från 2015? Gåvobrev skrevs 2015 o mäklare gjorde en värdering då.
Hampus Lagerquist |Hejsan, tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!SvarDu och din syster borde ha samäganderätt till fritidsfastigheten och utgångspunkten är att du och din syster äger en ideell del av fritidsfastigheten, vilket i detta fallet är 50 % var. Som huvudregel kommer ni båda vid en försäljning av fastigheten ha rätt till er andel (50 %) av försäljningspriset. Det enda som jag möjligen kan tänka mig kan påverka detta är om ni avtalat om något annat eller det framgår något annat i ett gåvobrev från er mor, t.ex. att ni endast ska få 50 % var av 1,600,000 kr vid en framtida försäljning av huset. Men huvudregeln är att ni får hälften var av försäljningspriset, alltså dagens marknadspris. SamäganderättÄganderätt till egendom som ägs av fler än en person kallas samäganderätt. Regler om samäganderätt finns i Samäganderättslagen. Samäganderätt kan uppkomma på olika sätt, bland annat om två eller flera personer köper en fastighet tillsammans eller att flera personer ärver, eller får i gåva, en fastighet gemensamt. Samäganderätt har vissa rättsföljder, exempelvis måste du och din syster vara överens om att ni vill sälja fritidsfastigheten, 2 § Samäganderättslagen. Hoppas du har fått svar på din fråga!Om du behöver ytterligare hjälp med din fråga kan du vända dig till info@lawline.seMvh,

Muntligt avtal om nyttjanderätt efter överlåtelse av fastighet

2021-05-16 i Servitut
FRÅGA |Vi har en fastighet som består till mesta delan av skog. Från denna fastighet har den förre ägaren styckat av sex tomter. Han har dessutom givit servitut för "rekreation" med syfta att hålla utsikten ned mot sjön öppen. På denna servitutsmark har en av tomtägarna utvidgat sin gräsmatta, satt upp stängsel och byggt två vedförråd. Vi har kontaktat honom om att han måste ta bort det som han har byggt olovandes på vår mark. Tomtägaren hävdar att han har fått lov av förre ägaren att bygga på servitutsmarken. När vi har kontaktat honom, så förnekar han det.Mina frågor är:* Muntliga löften gäller väl inte fast egendom?* Om det hade funnits ett löfte från förre ägaren, blir en olaglig handling då laglig?Vi har lämnat detta till Tingsrätten eftersom vi inte kan komma överens med tomtägaren, och vill häva servitutet pga att han har missbrukat det. Tomtägeren har dessutom vägrat oss att använda vår egen mark. Det absurda är att han har förbjudit oss att sätta upp stängsel på vår mark samtidigt som han har stängslat där.
Julia-Saga Nilsson Herhold |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga. Jag kommer nedan redogöra för vad som gäller rättsligt och därefter kort sammanfatta vad jag kommer fram till.Tillämplig lag Bestämmelser om servitut och andra slags nyttjanderätter beträffande fast egendom finns i jordabalken (JB). Servitut Servitut innebär en rätt för en fastighet (den härskande fastigheten) att nyttja en annan fastighet (den tjänande fastigheten) (14 kap. 1 § JB). Rätten är knuten till fastigheten i sig och inte till en viss person (14 kap. 3 § JB). Ett servitut upplåtes skriftligen och i avtalet ska även ändamålet med upplåtelsen anges (14 kap. 5 § JB). Om ändamålet med servitutet i ert fall är att hålla utsikten öppen innefattas således inte att bygga och stängsla på marken. Eftersom den härskande fastighetens ägare har överskridit sin rätt så måste denne återställa det denne har upprättat samt ersätta eventuellt uppkommen skada (14 kap. 7 § JB). Detta gäller dock endast för det fall ingen annan laglig grund för att nyttja marken på det sätt som har gjorts föreligger. Rätt att nyttja marken på grund av muntligt avtal? I många fall då någon ges rätt att bygga på någon annans mark så är det fråga om arrende, närmare bestämt lägenhetsarrende. För att ett sådant avtal ska vara giltigt krävs det att ett det är skriftligt och att det därtill utgår ersättning för nyttjandet (8 kap. 1 och 3 § JB). I ert fall finns i vart fall inget skriftligt avtal och således inte heller något giltigt arrendeavtal. Det går även att ha allmän nyttjanderätt till en fastighet. Detta kan upplåtas utan att ersättning utgår och ett muntligt avtal är bindande mellan nyttjanderättshavaren och fastighetsägaren. Emellertid kan problem uppstå när fastigheten överlåts, eftersom nyttjanderätten då endast gäller mot den nya fastighetsägaren om överlåtaren gör förbehåll om upplåtelsen (7 kap. 11 § JB). Eftersom inget sådant förbehåll verkar ha gjorts när ni köpte fastigheten så är inte heller det muntliga avtalet (om ett sådant fanns) giltigt gentemot er. Sammanfattning Om servitutets ändamål inte innefattar att bygga på marken så måste ägaren till den härskande fastigheten återställa vad denne har byggt på marken. Detta gäller dock enbart för det fall det inte finns någon annan laglig grund för denne att nyttja marken. Eftersom det inte finns något skriftligt avtal så finns det emellertid inget bindande arrendeavtal. Om det förelåg ett muntligt avtal mellan den förre fastighetsägaren och tomtägaren i fråga (vilket var giltigt mellan dem) så är det dock inte giltigt i förhållande till er. Detta på grund av att inget förbehåll för upplåtelsen gjordes vid överlåtelsen av fastigheten. Slutsatsen blir därför att ägaren till den härskande fastighetsägaren måste återställa marken samt betala skadestånd till er om det därtill har uppstått några skador. Skulle ni behöva mer hjälp vidare kan jag varmt rekommendera en av våra duktiga jurister på Lawlines juristbyrå. Om ni är intresserade av detta eller har några frågor kring mitt svar får ni mer än gärna kontakta mig på Julia-saga.herhold@lawline.se. Hoppas att ni fick svar på er fråga och stort lycka till! Med vänlig hälsning,

Kan man bli vräkt från hyreslägenheten om man blir sambo utan hyresvärdens godkännande?

2021-05-16 i Hyresrätt
FRÅGA |Hej, kan man bli vräkt från hyreslägenhet ifall man blir sambo utan hyresvärdens vetskap och godkännande?
Madeleine Runesson |Hej och tack för att du vänder dig till oss på Lawline med din fråga!Jordabalken reglerar vad som gäller vid uthyrning av hyresrätt. Jag kommer därför utgå från denna lag när jag svarar på din fråga.Som utgångspunkt behöver man inget tillstånd från hyresvärden för att ha en inneboende i sin lägenhet. Däremot får inte en hyresgäst utan tillstånd hyra ut sin hyreslägenhet i andra hand. I sådant fall kan hyresvärden ha rätt att säga upp hyresavtalet i förtid (12 kap. 39 §, 41 § och 42 § jordabalken). Möjligen kan ett avtal mellan dig och hyresvärden ange att man måste upplysa om inneboende eller samboskap. I sådant fall kan hyresvärden ha rätt att säga upp hyresavtalet i förtid om det anses vara av synnerlig vikt för hyresvärden att detta görs (12 kap. 42 § 11 punkten jordabalken).Jag hoppas du fått svar på din fråga! Annars är du varmt välkommen att höra av dig till oss igen.Vänligen,