Rättegångskostnader i arrendetvist

2006-10-22 i FASTIGHETSRÄTT
FRÅGA |Hej! Jag undrar hur rättegångskostnaderna fördelar sig mellan parterna i en arrendetvist vid fastighetsdomstol rörande giltigheten av ett avtal för ett s.k. lägenhetsarrende?
Kristine Erlandsson |Hej! Reglerna om rättegångskostnad finner du i rättegångsbalkens (RB) 18 kap, se http://www.lagen.nu/1942:740 Huvudregeln är att förlorande part skall bära motpartens kostnader, 1 §. Enligt 4 § fördelas kostnaderna mellan parterna om en part vinner en del av målet och förlorar en annan. Det finns emellertid en begränsning i ersättningen om målet rör mindre värden, se 8a §, vilken hänvisar till RB 1 kap 3d §. I sistnämnda paragraf stadgas att mål om mindre värden är sådana där värdet av det man tvistar om inte överstiger ett halvt basbelopp. Basbeloppet är för 2006 39700 kr. Det innebär att i mål som rör mindre än 19850 gäller begränsningarna i 8a §. En part som vill få ersättning för sina rättegångskostnader måste begära det särskilt innan huvudförhandlingen avslutas, 14 §. Med vänliga hälsningar

Andrahandsuthyrning

2006-10-12 i FASTIGHETSRÄTT
FRÅGA |Jag undrar om man hyr ut i andra hand när man hyr ut sin bostadsrätt, det är ju ens egen lägenhet? Var i lagen regleras detta? Om man har flera lägenheter i samma fastighet och hyr ut vissa av dem, vad gäller då? Hur är det om man äger en egen fastighet (villa) och så har man ett rum med egen ingång och pentry + toalett som man hyr ut, hyr man då ut i andra hand? Tack för denna tjänst
Christina Weilander |Hej! När man har en bostadsrätt äger man inte själva lägenheten utan man är delägare i bostadsrättsföreningen som äger hela huset. Som bostadsrättshavare har man dock en nyttjaderätt till sin lägenhet. Bostadsrätten regleras i en särskild lag nämligen bostadsrättslagen. I nämda lags 7 kap 10 § står: "En bostadsrättshavare får upplåta sin lägenhet i andra hand till annan för självständigt brukande endast om styrelsen ger sitt samtycke." Man måste alltså ha ett godkännande från föreningen för att få hyra ut sin lägenhet (i sin helhet) i andra hand. Annars riskerar man att bostadsrätten blir förverkad. Det är dock okej att ha inneboende utan tillstånd. Samma sak gäller om man har flera lägenheter samma förening. I fallet med villan där man hyr ut en del av huset blir det inte fråga om andrahandsuthyrning. I detta fall blir det fråga om en vanlig uthyrning som regleras i hyreslagen (JB 12 kap).

Avtal om avstående av besittningsskydd

2006-10-08 i FASTIGHETSRÄTT
FRÅGA |Om ett mindre fastighetsbolag hyr ut en villa ett år behövs ett avtal om avstående av besittningsskydd då om man inte vill att hyresgästen skall bo kvar? Är det någon skillnad om man hyr ut till bolag som om man hyr ut till en privatperson?
Sara Edström |Olika regler gäller beträffande besittningsskydd beroende på om villan hyrs ut som bostad eller som lokal. För det första fallet innebär besittningsskyddet att bostadshyresgästen i regel har rätt till förlängning av sitt hyresavtal när det sägs upp av hyresvärden (se 12 kap 46 § jordabalken). Enligt 45a § finns dock möjlighet att avtala bort besittningsskyddet. Huvudregeln är att hyresnämden ska godkänna en sådan överenskommelse. Godtagbar orsak till kommande uppsägning måste anges för att hyresnämnden ska kunna godkänna avtalet. Normalt godkänns endast överenskommelser då hyresförhållandet är kortare än fyra år. Besittningsskydd för lokalhyresgäster regleras i jordabalken 12 kap 57-60 §§. En lokalhyresgäst får sk indirekt beittningsskydd om hyresföhållandet varar längre än nio månader i följd. Indirekt besittningsskydd innebär att hyresgästen i vissa fall kan få ersättning av hyresvärden för ekonomisk förlust som han förorsakas på grund av att hyresförhållandet upphör. Precis som ovan kan avtal om avstående träffas men det måste i regel godkännas av hyresnämnden om avtalet träffas innan hyresförhållandet varat i nio månader. Undantag från detta krav gäller dock om avståendeavtalet har en giltighetstid på högst fem år från det att hyresförhållandet inleds och avser avstående p g a att hyresvärden skall bedriva egen verksamhet i lokalen. Jordabalken hittar du http://www.lagen.nu/1970:994

Avtal om nyttjanderätt i fast egendom

2006-10-09 i FASTIGHETSRÄTT
FRÅGA |Förra året köpte vi en häst till vår dotter. Innan vi skaffade hästen fick vi löfte av en person, som hyrde hästhagar av kommunen alldeles i närheten av vårt hem, att vi skulle få lov att ställa hästen där. Nu för några veckor sedan blev vi uppringda av personen som meddelar oss att hästen inte längre får stå där då personen vi hyr av inte trivs med oss. Vi förhandlar med henne och det bestäms att vi skall stå där till efter nyår och därefter skall vi ta upp saken till diskussion igen. Nu bara två veckor efter får vi ett brev där hon pga av sin hälsa ber oss flytta hästen. Kommunen betalas 800 kr/ år i hyra. Vi betalar ingen hyra men däremot har vi avtalat att vi skall hjälpa till med underhåll och skötsel. Vi har ett muntligt avtal att hästen skall stå där så länge vi vill. Skulle vi inte få ha kvar hästen där nere skulle det vara en katastrof för vår dotter då vi skulle tvingas sälja den. Tacksam för snart svar. mvh, Suzanne
Ellen Sederholm |Hej! Kvinnan Ni hyr marken av har troligtvis ett avtal om arrende med kommunen enligt 8 kap 1 § Jordabalken , se http://www.doman.com. Hon har i sin tur upplåtit en nyttjanderätt i marken som hon arrenderar av kommunen. Avtal om nyttjanderätt, mot vederlag eller inte, ingås som vanliga förmögenhetsrättsliga avtal, det vill säga skriftligen eller muntligen. Ni har alltså ett avtal om nyttjanderätt till hagen som enligt den senaste överenskommelsen skall löpa till efter nyår. Det är med andra ord fråga om nyttjanderätt upplåten på viss tid och sådan kan inte sägas upp under angiven avtalstid enligt 7 kap 5-6 §§ Jordabalken, se http://www.doman.com. Det föreligger alltså ingen rätt för personen Ni hyr marken utav att säga upp det avtalet innan nyår. Det kan vidare tilläggas att arrendatorn(personen Ni hyr av) får, men inte utan jordägarens/kommunens, samtycke upplåta annan nyttjanderätt till marken eller del av denna enligt 8 kap 19 § Jordabalken se http://www.doman.com. Det betyder att om Kommunen inte vet om att hon hyr ut marken i andra hand, har de rätt att säga upp hennes arrenderätt enligt 8 kap 23 § Jordabalken, se http://www.doman.com. Detta skulle kunna vara en omständighet att påpeka för arrendatorn vid en eventuell diskussion om förlängning av nyttjanderättsavtalet efter nyår. Lycka till!

Vems är bostadsrätten när jag säger upp den?

2006-10-19 i FASTIGHETSRÄTT
FRÅGA |Jag undrar vilka regler som gäller när jag vill avsäga mig min bostadsrätt. Att jag har 3 månaders uppsägning står klart. Men vad händer om jag under uppsägningen hittar en köpare? Har jag då rätt att sälja lägenheten eller räknas den då som föreningens? Enligt ordföranden i föreningen är lgh deras från den dag jag säger upp den. Pengarna från försäljningen skall således gå till föreningen.
Fia Berg |Hej! Enligt 4:11 bostadsrättslagen (se http://lagen.nu/1991:614) skall avsägningen ske skriftligt hos styrelsen och precis som du säger är uppsägningstiden tre månader. dock övergår bostadsrätten till föreninge vid det månadsskifte som inträffar närmast efter tre månader från uppsägningen. Dessförinnan, som jag förstår det, är lägenheten din. Däremot är det oklart vilka skyldigheter du har gentemot föreningen under denna tid. Detta kan regleras i stadgarna och du bör kolla där. Lycka till!

Verkan av löfte om framtida gåva av fast egendom

2006-10-13 i FASTIGHETSRÄTT
FRÅGA |Jag har en fråga som gäller muntligt avtal. Min far ville på eget initiativ ge mig en stuga han ärvt och som står tom. Tanken var att jag skulle rusta upp den och bo i den året runt. Min dotter skulle då få överta min hyreslägenhet. Allt var bestämt och planerat. Min far och jag var på banken och pratade med en banktjänsteman och undrade om hon kunde hjälpa oss med alla papper och handlingar. Varken jag eller min far visste hur det skulle gå till. Samtidigt då vi var på banken fick jag 80 000 kr av min far, som fördes över till min kapitalförsäkring. De pengarna var det tänkt att jag skulle använda för att fixa till stugan. Banktjänstemannen upplyste oss om att vi måste upprätta ett gåvobrev och ansöka om lagfart, men att inte hon kunde hjälpa oss med det. Jag kontaktade då en jurist och bokade in en tid för mig och min far för att ordna detta. Men veckan innan vi skulle gå till juristen ringer min far och meddelar att han ångrat sig och att jag inte ska få stugan. Det finns ingen anledning. Är inte detta muntligt avtalsbrott? Vilka chanser har jag att få rätt mot honom i en process? Vittnen finns. Både banktjänstemannen, en god vän till mig som varit med ute vid stugan och pratat med min far, och vi diskuterade hur vi skulle rusta upp stugan osv. Även min mor och hennes man vet om att han lovat mig stugan. Tacksam för svar Marie Ekendahl
Christina Weilander |Hej! Löften att köpa eller sälja fast egendom är inte bindande enligt svensk rätt. Detsamma gäller för löften om gåva av fast egendom. Detta framgår inte direkt av JB utan anses följa av den sk ömsesidighetsprincipen. Denna princip innebär att bindande avtal inte uppkommer förrän köparen/gåvotagaren godkänt säljarens/gåvogivarens överlåtelseförklaring. Ett löfte om att överlåta fast egendom medför därmed ingen rätt för motparten att framtvinga en överlåtelse med stöd av löftet. Inte heller skadestånd kan komma i fråga. Det finns dock en begränsad möjlighet att få ersättning för kostnader som åsamkats med anledning av att överlåtelsen inte genomförts. Man får alltså ersättning för det negativa kontraktsintresset. Med anledning av detta kan Du inte genom en process "tvinga" din far att genomföra överlåtelsen av stugan.

säljares skyldighet avträda fastighet

2006-09-27 i FASTIGHETSRÄTT
FRÅGA |Hej! Jag har en fråga angående reglerna kring flytt till/från hus. Om jag har köpt ett (begagnat) hus och det inte står något klart uttryckt i kontraktet om när säljaren senast måste flytta ut sina saker ur huset, finns det någon konsumentlag att stödja sig mot då? Jag har fått nyckeln och allt, men köparen anser att han inte har tid att ta hand om sina saker (en massa flyttlådor, diverse möbler osv). Jag vill inte flytta in förrän huset står tomt, men trots upprepade tillsägelser så händer det inget. Tiden går och går, och snart måste jag flytta ut ur min lägenhet som jag sålt... Finns det något bestämt om hur lång tid säljaren har på sig att flytta ut sina saker och städa upp efter sig efter att han har sålt sitt hus?
Lovisa Elardt |Hej! I jordabalkens fjärde kapitel finns regler om köp, byte och gåva av fastighet. Kapitlet innehåller dock mycket få regler om säljarens fullgörande av avtal om köp av fast egendom. När bindande köpavtal har träffats blir säljaren skyldig att avträda fastigheten till köparen vid avtalad tid, mot att denne erhåller betalning. Tiden för tillträdet är oftast föremål för avtal och någon utfyllande regel finns inte i jordabalken. Inte heller är sättet för tillträdet reglerat i lagen. I motsats till köplagen, som gäller köp av lös egendom, innehåller inte jordabalken någon regel om att säljarens och köparens prestationer ska utväxlas samtidigt. Det ankommer på parterna att träffa avtal om när prestationerna ska ske och oftast går ett sådant avtal ut på att tillträde till fastigheten och köpeskillingsavräkning ska ske samtidigt. I 4:13 jordabalken stadgas att köparen har rätt till ersättning för skada, om säljaren utan skäl underlåter att avträda fastigheten i rätt tid. I samma paragraf stadgas även en rätt för köparen att häva köpet om dröjsmålet är av väsentlig betydelse. Köparen kan givetvis kräva fullföljd, även om detta inte nämns i regeln. Man har som köpare även alltid rätt till skadestånd. Observeras bör dock att paragrafen avser säljarens dröjsmål med att lämna köparen tillträde till fastigheten. I Ditt fall har säljaren överlämnat nyckeln till fastigheten men kvarlämnat sina ägodelar, vilket gör att det är osäkert huruvida reglerna i 4:13 kan tillämpas. Om så inte är fallet kan Du möjligen stödja Dig på allmänna kontraktsrättsliga principer och därigenom få säljaren att flytta ut sina tillhörigheter. Mitt tips är att Du vänder Dig till ett juridiskt ombud om Du efter ytterligare uppmaning inte kan förmå säljaren att ta ut sina saker ur huset. Hoppas mitt svar har gett Dig vägledning! Vänliga hälsningar,

Uthyrning av egen villa

2006-10-16 i FASTIGHETSRÄTT
FRÅGA |Vad gäller när man hyr ut privatbostad (möblerad villa) i max 2 år? Ägare har adress utomlands. Räntor på lån i hus uppgår till ca 2500/mån. o begärd kallhyra är 3500-betalas skatt av skillnaden? Kan man förlänga hyreskontraktet utöver de 2 år o fortfarande ha rätt att uppsäga hyresgästen med 3 mdrs varsel?
Henric Roth |Hej, Vid uthyrning av en privat villa gäller följande regler. För det första måste ett hyresförhållande som varat längre än nio månader sägas upp. 3§ 2st HL (Hyreslagen) Om inte längre (kortare går ej) uppsägningstid överenskommits gäller 3 månader. Om Du med kallhyra menar att hyrestagaren skall stå för alla kostnader som är förknippade med huset under hyrestiden skall de 3500 kronorna tas upp som en inkomst i din deklaration. Dessa är skattepliktiga men kan delvis jämkas av dina räntekostnader. Du kan ha ett längre kontrakt än två år. Enligt 46 § 6a p HL har Du rätt att säga upp ett hyreskontrakt utan att hyrestagaren kan kräva förlängning av kontraktet om starka skäl föreligger för att så inte skall ske. Att Du själv skall flytta in är ett sådant skäl och du inte bedrivit uthyrningen som en affärsmässig verksamhet. Eventuellt kan du även genom ett SÄRSKILT upprättat kontrakt med hyrestagaren komma överens om att rätt till förlängning inte skall finnas för ett hyresförhållande upp till fyra år. 45a § 2 a HL. Med vänlig hälsning,