Fastighetsbildning och gåva av tomt/hus

2006-09-07 i FASTIGHETSRÄTT
FRÅGA |Min far vill att jag ska avstycka en tomt på en fastighet som ägs av honom och flera till. Det finns oklarheter om hur många ägare det är och hur stora andelar var och en har. Till saken hör att jag tidigare fått ett befintligt hus som jag har renoverat och det är tomten till detta hus jag vill avstycka. Jag har inga papper på att jag har fått detta hus utan det är endast muntligt från den ägare som sade sig äga huset. Det känns svårt att veta hur jag ska börja för att reda ut detta. Kan ni ge mig råd och vägledning ?
Jesper J Silow |Om jag tolkar din fråga rätt har du dels fått ett hus genom muntligt avtal som du redan tillträtt, och dels avstycka en sammanhängande tomt från en samägd fastighet. Överlåtelsen måste upprättas skriftligt som en gåvohandling, undertecknas av samtliga samägare, dig, och innehålla en viljeförklaring om överlåtelse. Denna köpehandling skall registreras hos myndighet genom att söka lagfartsbevis inom tre månader efter köpehandlingens upprättande, varefter du blir lagfaren ägare till tomten. Viktigt är dock detta: Om du utan att söka avstyckning av din tomt blir lagfaren ägare till fastigheten, kommer du att ingå i samägandet. Du måste därför i köpehandlingen innefatta en förklaring till avstyckning. Denna avstyckning är bäst att ansöka om och få godkänd innan du upprättar köpehandlingen, då du annars automatiskt inträder i samägandet. Huset du fått, kräver att du omgående skaffar ett skriftligt avtal om överlåtelsen. Det kan annars vara svårt att visa juridiskt sett att du dels är ägare till huset, och dels har rätt till tomten det står på. Om du är ägare till både huset och tomten, räknas huset som en del av fastigheten. Jag hoppas att detta rädde ut rättsläget något, men skulle för att få de rent praktiska detaljerna färdiga råda dig till att söka upp en advokat som kan hjälpa till.

Uppsägning av andrahandskontrakt pga sena betalningar

2006-09-20 i FASTIGHETSRÄTT
FRÅGA |Hej. Jag och min sambo har hyrt ut vår lägenhet i andrahand för studier utomlands. problemet är att vår hyresgäst nu inte betalar in hyrorna i tid, hon har varje månad varit sen med betalningen och för varje månad blir det ytterligare några dagar. Hon har ännu inte betalat in hyran för denna månad och därför undrar jag hur vi bäst bör gå till väga för att säga upp kontraktet med henne som hyresgäst. Hur går vi till väga vid vanlig uppsägning? Krävs det att vi skickar någon kopia till hyresnämnden eller liknande?
Love Wilén-Örnulf |Regler om hyresupplåtelser finns i JB 12 kap. som du hittar http://www.lagen.nu/1970:994. Lagstiftningen är främst uppbyggd som en social skyddslagstiftning. Reglerna är tvingande till hyresgästens fördel och gäller därför oavsett vad ni har avtalat (12:1:5). Hyresvärdens situation kan därför bli ganska komplicerad. Om hyresavtalet gäller tillsvidare kan ni säga upp det när ni vill eftersom reglerna om besittningsskydd inte är tillämpliga vid andrahandsupplåtelser av hyresrätt som har varat kortare än två år (12:45:1 1 p.). Alla hyresavtal anses gälla tillsvidare om inte något annat har avtalats. Uppsägningstiden får inte vara kortare än fram till det månadsskifte som infaller närmast efter att tre månader har gått från det att avtalet har sagts upp (12:3:1 1 p.). En uppsägning den 20 september skulle alltså kunna gälla tidigast till den 1 januari. Formkrav för uppsägning finns i 12:8. Enligt första stycket gäller att uppsägningen måste vara skriftlig (1 st.). Uppsägningen kan i detta fall skickas i rekomenderat brev och anses då gjord när brevet har lämnats in för befordran (4 st.). Förstahandshyresgäster som slarvar med att betala hyran i tid riskerar i första hand att deras besittningsskydd går förlorat. I det här fallet finns dock inget besittningsskydd, vilket begränsar värdens möjlighet att utöva press mot hyresgästen. Om hyresavtalet är tidbestämt är utgångspunkten att avtalet ska gälla tiden ut. Det går därför bara att säga upp i förtid om hyresrätten förverkas. Förverkande kan också ske innan dess att den vanliga uppsägningstiden har gått ut. Förverkande är möjligt om hyresgästen dröjer med hyran längre än en vecka efter förfallodagen (12:42:1 1 p.). För bostadslägenhet inträffar förfallodagen tidigast sista vardagen före hyresmånadens början (12:20:1). Det är alltså inte möjligt att kräva mer än en månads förskott på hyran i det här fallet. Hyresgästen har dock alltid möjlighet att vinna tillbaka hyresrätten genom att betala hyran inom tre veckor från dess att han eller hon har delgetts underrättelse om förverkandet (12:44:1). Delgivningen måste ske i enlighet med delgivningslagen som du hittar http://www.lagen.nu/1970:428 och innehålla uppgift om hur hyresgästen kan vinna tillbaka hyresrätten. Underrättelse måste också ske till socialnämnden i den kommun lägenheten finns. För delgivningen ska ett särskilt formulär användas som finns i förordningen SFS 1993:403 (12:44:6). Avhysning får inte ske innan två dagar efter det att tiden för återvinning har gått ut. Dessa regler gäller dock inte om hyresgästen ändå är tvungen att flytta inom en månad p.g.a. att hyresförhållandet upphör (12:44:5). Det här med förverkande är alltså en förhållandevis krånglig process som inte tar hänsyn till att lägenheten hyrs ut i andra hand. Om ni sitter på ett tidsbestämt kontrakt är det därför tveksamt om det värt att försöka vräka någon som faktiskt betalar hyran även om det sker för sent. Tänk även på att även ett tidsbestämt kontrakt som varar längre än nio månader måste sägas upp för att sluta gälla. Detta måste ske senast tre månader innan avtalet löper ut (12:3-4).

Samägande av fastighet

2006-09-26 i FASTIGHETSRÄTT
FRÅGA |Hej! Jag har en fråga. En avliden släkting har testamenterat sitt sommarställe till sina 3 styvbarn. De skall alltså dela på denna fastighet. Till saken kommer att fastigheten besväras av en rättighet, dvs ett av styvbarnen är innehavare av en rättighet i fastigheten. Rättigheten består utav ett arrende på en del av fastigheten. Denna del består av ett stycke mark med en liten stuga på. Denna stuga ägs av arrendatorn. Allt detta ligger då på själva tomten. Då är frågan; när nu dessa 3 ärver hur blir det med arrendet? Det innebär att arrendatorn dels arrenderar sin markdel samt äger en del av fastigheten. Låt oss säga att de två styvbarnen vill sälja fastigheten för att få ut sin del, kan de driva igenom en försäljning utan den 3e:s medgivande? Om en försäljning kommer till stånd bode fastighetens värde när den besväras av rättigheten, vara avsevärt lägre. Vad händer då om arrendatorn, dvs den 3e av styvbarnen bestämmer sig för att köpa fastigheten? Han kan då köpa den till lågt pris pga att sommarstället är osäljbart med arrendet. När han sedan är markägare, kan han då säga upp arrendet - alltså arrendet där han själv är arrendator för att sedan sälja fastigheten till marknadspris och därmed sälja för avsevärt högre belopp, varigenom de andra styvbarnen går miste om detta höga belopp? Är det lagligt att göra så? Arrendet löper på 25 år. Hur ska man bäst tillgodose de två övriga styvbarnens intresse? Tack för hjälpen.
Raoul Mehta |Vid samägande av det här slaget gäller reglerna i Lag (1904:48) om samäganderätt vilket innebär att var och en av delägarna har rätt att hos rätten ansöka om att fastigheten bjuds ut till försäljning. Rätten ska dock ej förordna om försäljning av fastigheten om någon av delägarna kan visa på synnerliga skäl för anstånd, oftast sociala skäl. Det stämmer som du säger att värdet på fastigheten troligtvis är betydligt lägre pga arrendet och att det finns en risk att detta utnyttjas av arrendatorn. Faktum är dock att arrendatorn fått sin rättighet av en anledning, kanske just för att denne ska kunna förhindra att gården kommer ut familjens ägo. Det är därför inte så konstigt att han har större makt än de andra delägarna och det är inget olagligt med att utnyttja denna position. Ett alternativ vore att ansöka om klyvning av fastigheten hos Lantmäterimyndigheten och genom det få fastigheten kluven till tre fastigheter där ni äger en fastighet vardera. Kontakta gärna Lantmäterimyndigheten och hör er för då Lantmäterimyndigheten har många aspekter att ta hänsyn till vid en ansökan om klyvning. Lycka till!

Hur upprättar man ett servitut?

2006-08-22 i FASTIGHETSRÄTT
FRÅGA |Hur går man tillväga för att upprätta ett servitut? De som äger den tjänande fastigheten vill se ett förslag på hur det skulle se ut från oss. Det gäller en väg på deras tomt som vi behöver nyttja för trekammarbrunnstömning med tankbil.
Sara Edström |I jordabalkens fjortonde kapitel finns bestämmelser om servitut. Inledningsvis definieras servitut som en av ägaren till en fastighet (den tjänande) upplåten rätt för en annan fastighet (den härskande) att i visst hänseende nyttja eller på annat sätt taga i anspråk den tjänande fastigheten eller byggnad eller annan anläggning som hör till denna eller att råda över den tjänande fastigheten i fråga om dess användning i visst hänseende. Servitut får endast avse ändamål som är av stadigvarande betydelse för den härskande fastigheten och får inte förenas med skyldighet för ägaren av den tjänande fastigheten att fullgöra annat än underhåll av väg, byggnad eller annan anläggning som avses med servitutet. Servitutet är ett avtal mellan ägarna av fastigheterna och upplåtes skriftligen av den tjänande fastighetens ägare. För att handlingen ska vara formenlig och därmed gällande som servitut, måste den härskande och den tjänande fastigheten samt ändamålet med upplåtelsen anges. Övrig relevant lagtext hittar du http://www.lagen.nu/1970:994#K14

Bredband via årsavgift till bostadsrättsförening

2006-09-26 i FASTIGHETSRÄTT
FRÅGA |Min brf i Sthlm har tagit initiativet att installera bredband i alla lägenheter. Brf debiterar alla som utnyttjar bredbandet på månadsavgiften/månadshyran. Detta är ju en kostnadseffektiv konstruktion där man slipper extra utskick med posten. Mitt problem rör avtalet mellan dessa tre parter (mig, brf och IT-företaget): - I kapitel "Beställning av abonnemang" så ingår jag avtal med IT-företaget om jag skriver på. - I kapitel "Avgifter och uppsägningstid" står det att avgiften betalas till brf på månadsavgiften/månadshyran. Men det står ingenstans om mitt avtal med brf om denna "autogiroliknande" tjänst! Jag har förgäves försökt få brf att förtydliga blanketten så att det klart framgår att jag ingår avtal med två parter (brf och IT-företaget) och detaljerna kring detta eller att ha en blankett till som reglerar avtalet mellan mig och brf om debiteringen via månadsavgiften/månadshyran. Både brf och IT-företaget säger svepande att det är så här som det blir bäst. Jag känner mig oklar på hur min avtalssituation ser ut om jag skriver på. På något sätt är IT-företagets fordran överförd till brf men utan bindande papper. Har ni några tips/kommentarer?
Love Wilén-Örnulf |Jag är också lite tveksam till avtalets form och det skulle nog må bra av att vara tydligare. Å andra sidan kommer det ju aldrig att uppstå några problem så länge bredbandsräkningen betalas i tid, vilket jag förutsätter. Det ligger nära tillhands att tolka avtalet så att du ingår ett det med bredbandsleverantören som anvisar din bostadsrättsförening som betalningsmottagare. Bredbandsbolaget och bostadsrättsföreningen har sedan ingått ett separat avtal som reglerar deras inbördes förhållande. Problemet med denna tolkning är precis som du uppmärksammat att kostnaden läggs på månadsavgiften till föreningen. Alternativet skulle vara en tolkning där du ingår avtalet med både leverantören och föreningen. Den stora tveksamheten hänför sig till om en eventuellt utebliven betalning av bredbandsräkningen skulle anses vara detsamma som att underlåta att betala en del av månadsavgiften till bostadsrättsföreningen eller om det skulle innebära att att fordringsägaren skulle vara tvungen att vända sig till inkasso som vanligt. Regler om årsavgift eller månadsavgift till bostadsrättföreningar finns i BrL som du hittar http://www.lagen.nu/1991:614. Om abonnemanget betalas via månadsavgiften eller inte spelar stor roll för kreditrisken eftersom föreningen har pant i bostadsrätterna för avgiften och vid väsentliga skulder kan ta till drastiska åtgärder för att driva in denna (BrL 7:16 a resp. 7:18-19). Det får alltså även konsekvenser för övriga fordringsägare som blir lägre prioriterade i anledning av utmätning. Om avtalet bara ingås med bredbandsleverantören skulle jag luta mot att betalningsskyldigheten inte hänför sig till den vanliga månadsavgiften. Avgiften ska bara täcka föreningens löpande utgifter och inte enskilda medlemmars avtal med tredje man (BrL 7:14). Grunderna för beräkning av avgifterna måste även anges uttryckligen i föreningens stadgar (BrL 9:5:1 p. 5). Styrelsen beslutar sedan om avgift utifrån de angivna gunderna. Tanken är att föreningens kostnader ska fördelas mellan samtliga bostadsrättsinnehavare efter angiven grund även om någon enstaka serviceavgift kan falla utanför reglerna. Om det skulle röra sig om en laglig avgiftshöjning är väl avtalet att tolka så att det har slutits med både föreningen och med leverantören eller enbart med föreningen, vilket borde framgå tydligare av kontraktet. Om det inte rör sig om en avgiftshöjning i legal mening borde formuleringen givetvis plockas bort ur kontraktet. Om du vill vara säker på vad som gäller kanske du kan kontakta bredbandsbolaget och/eller styrelsen och fråga hur de ser på frågan. Eventuellt går det att hitta vägledning i föreningens stadgar som alltså måste ange grunderna för beräkningen av avgifter. Med tanke på att jag bara är student och inte någon expert på området kan jag dock inte uttala mig säkert i den här frågan. Som sagt ovan aktualiseras dock bara problemet vid eventuell utebliven betalning. Eftersom det inte rör sig om särskilt mycket pengar borde det då vara enkelt att lösa genom att räkningen betalas.

Underhållningsskyldighet vid servitut

2006-09-01 i FASTIGHETSRÄTT
FRÅGA |#KONSTIGT SVAR...FEL?? Hej Har en fråga om servitut. Jag äger en sommarkåk där vatten saknas, dock finns ett servitut som ger mig rätt att nyttja en vattenkran som finns på en ladugårdsvägg som tillhör min granne. Nu har vattenledningen gått sönder.Kan jag kräva att min granne lagar vattenledningen eller ska jag bekosta reparationen?Den kranen är min enda möjlighet att få tag i dricksvatten.
Sara Forslund |Hej, Servitut regleras i jordabalkens (SFS 1970:994) 14 kap. (se www.lagen.nu) Enligt 1 § 2 st. får servitut endast avse ändamål som är av stadigvarande betydelse för den härskande fastigheten (den som har nytta av servitutet, alltså din fastighet) och får inte förenas med någon annan skyldighet för ägaren av den tjänande fastigheten (den som upplåter servitutet, alltså din granne) än den att underhålla väg, byggnad eller annan anläggning som avses med servitutet. En motsatstolkning av denna paragrafs lydelse ger alltså vid handen att servitut kan förenas med en sådan skyldighet. Vänliga hälsningar,

Underhållsskyldighet av väg man har nyttjanderätt till

2006-08-31 i FASTIGHETSRÄTT
FRÅGA |Hej! Jag äger en tomt med ett hus som är min bostad. Jag har en grusväg fram till tomten som jag inte äger, den ägs av en jordbrukare som har en åker längs vägen. Han har nu kontaktat mig angående underhållet på vägen och hävdar att han hade ett aval med personen som jag köpte fastsigheten av för 12 år sedan om att de skötte underhållet varannat år, och att han nu vill att jag ska börja. Jag känner inte till något avtal om detta. Han ska ta in tunga maskiner för att fixa iordning på sin tomt och vägen måste fixas av detta skäl. Han säger nu att om jag inte underhåller vägen, så ska han stänga av den. Kan han göra så?
Sara Forslund |Hej, Du nämner inte i din fråga vad din rätt att utnyttja vägen som går över din grannes mark grundar sig på. För att du med stöd av lag skall kunna hävda din rätt att använda vägen krävs att du har nyttjanderätt till den genom antingen arrende eller servitut. Arrende är upplåtelse av jord till nyttjande mot vederlag (Jordabalken 8:1). (Lagrummet finner du http://www.lagen.nu/1970:994#K8P1 .) Avtal om arrende skall vara skriftligen upprättat, och i handlingen skall samtliga avtalsvillkor vara angivna (JB 8:3). Ett arrende kan upphöra genom uppsägning. Servitut är rätt för ägaren av en fastighet (”den härskande”) att i visst hänseende nyttja en annan fastighet (”den tjänande”) om det är ägnat att främja en ändamålsenlig markanvändning (JB 14:1). (Lagrummet finner du http://www.lagen.nu/1970:994#K14P1 .) Servitut upplåts skriftligen av ägaren till den tjänande fastigheten (JB 14:5). Ägaren till den härskande fastigheten skall vid utnyttjande av servitutet förfara så att den tjänande fastigheten inte betungas mer än nödvändigt. Har den härskande fastighetens ägare väg på den tjänande fastigheten åligger det honom att hålla den i sådant skick att skada eller olägenhet inte vållas i onödan (JB 14:6). Servitut gäller utan tidsbegränsning och kan inte upphöra enbart på grund av att den tjänande fastighetens ägare beslutar så. Har du nyttjanderätt till vägen genom arrende bör alltså avtalsvillkoren inklusive uppsägningsvillkoren vara angivna i arrendeavtalet. Grundar sig din rätt på servitut är min uppfattning att det åligger dig att hålla vägen i ett sådant skick att den är brukbar för sitt tänkta syfte och i det syfte du använder den, men att det inte kan åläggas dig att bekosta en större ombyggnad av vägen enbart till förmån för din granne. Har du ingen avtalsgrundad rätt till nyttjande av vägen över huvud taget har din granne rätt att neka dig att använda den. Vänliga hälsningar,

Kostnadsfördelning vid klyvning

2006-09-25 i FASTIGHETSRÄTT
FRÅGA |Vi har samägande av två fastigheter varav den ena bebos permanent av oss.Den andra delas för fritidsboende av de övriga två delägarna.Nu skall samägandet upphöra genom sammanläggning o klyvning.Problem uppstår med elabonemanget som måste kompletteras med ett abonemang ytterligare.Enligt de andra delägarna skulle de inte behöva dela kostnaderna för det nya abonnemanget då det är vi som vill upphöra med samägandet. Är det riktigt?
Jesper J Silow |Enligt 11 kap fastighetsbildningslagen (se http://lagen.nu/1970:988#K11) används de allmänna bestämmelserna om kostnadsfördelning i 5 kap (se http://lagen.nu/1970:988#K5) även vid klyvning. 5kap 13§: Om det är lämpligt, får kostnad för särskild åtgärd fördelas för sig. Hade åtgärden kunnat utföras utan samband med regleringen och skulle annan grund för fördelningen av kostnaden då ha gällt, får den grunden tillämpas. Kostnaderna för fastighetsreglering betalas av sakägarna efter vad som är skäligt med hänsyn främst till den nytta varje sakägare har av regleringen. Vi har alltså en kostnad för ett nytt elabonnemang, som Ni tidigare nyttjat permanent, medan de andra utnyttjat det som fritidsboende. Rättsfrågan blir vem - Ni eller de nya fastighetsägarna - som har störst nytta av ett nytt elabonnemang. De nya ägarna har störst nytta av att ombesörja elförsörjning till sin nya fastighet. Då ett abonnemang inte utnyttjats permanent där tidigare, tillkommer det gamla abonnemanget rimligtvis Er fastighet. Detta är på intet sätt säkert, och min bedömning är på ren amatörnivå, men min slutsats är Era grannar skall stå för kostnaden för det nya abonnemanget.