Hyresgästs rätt att bo kvar vid omvandling till br

2006-08-13 i FASTIGHETSRÄTT
FRÅGA |Hej! Jag försöker igen och ställer mina frågor i en följd: Problemställning: Fastigheten där min mamma hyr en lägenhet omvandlas hux flux till bostadsrätter. 1. Kan man bli uppsagd från sin hyreslägenhet vid en sådan omvandling? 2. Kan man tvingas köpa sin lägenhet eller har man alltid rätt att stanna kvar som hyresgäst? 3. Kan föreningen höja hyran oskäligt mer än vad de centrala hyresförhandlingarna i hyresbetsåndet har givit? Tacksam för svar MVH Yvonne Sundström Flink
Kristine Erlandsson |Hej Yvonne! 1) Nej. Som hyresgäst har du kvar ditt besittningsskydd och därmed rätten att bo kvar som hyresgäst. Så länge det finns en hyresrätt med förstahandskontrakt till lägenheten kan den inte heller säljas till någon annan. 2) Nej. Din mor har rätt att bo kvar i lägenheten oberoende av vem som äger fastigheten. Ingen kan tvinga en hyresgäst att bli medlem i bostadsrättsföreningen. 3) Vad gäller hyran är den nya ägaren (i detta fall bostadsrättsföreningen) bunden av bruksvärdesreglerna och kan därför inte höja hyran hur den vill. Hyrorna sätts utifrån allmännyttans hyresnivå på orten. Hyran kan dock komma att höjas lite eftersom lagen säger att hyran inte PÅTAGLIGT får överstiga hyran i allmännyttan, dvs. det är ej tillåtet med oskäliga höjningar. Påtaglighetsrekvisitet ligger på ungefär 5 %. Hör gärna av dig igen om du har fler frågor! Jag rekommenderar att du går in på Hyresgästföreningens hemsida, se https://www.hyresgastforeningen.se Sök på ombildning så får du mycket bra information. Lycka till! Vänligen

Kan vi köpa en belånad sommarstuga?

2006-07-20 i FASTIGHETSRÄTT
FRÅGA |Mina föräldrar har en sommarstuga som är intecknad som säkerhet i ett bostadslån, kan någon av vi barn köpa sommarstugan?
Fia Berg |Hej! Jag ser inte att ni inte skulle kunna köpa sommarstugan. Dock måste dina föräldrar säkert ställa en annan säkerhet för lånen, eller så får ni ordna det på något annat sätt exempelvis att ni tar över en del av lånen eller något liknande. Dock är detta en bedömningsfråga, men jag råder er att prata med en bankman för att ordna det praktiska kring köpet och vad som är bäst för både dig och dina föräldrar. Rent juridiskt finns det dock inget som hindrar att man köper något för att det är belånat eller ställt som säkerhet, så länge man ställer en annan godtagbar säkerhet eller ordnar det på något annat sätt. Lycka till!

Dold äganderätt i fastighet

2006-07-23 i FASTIGHETSRÄTT
FRÅGA |Dold äganderätt, hur vet man att den gäller? Min far har dött och bodde tillsammans med fru och ett barn gemensamt. Jag är särkullbarn. Min fråga är om jag kan väcka frågan om dold äganderätt, för att min far varit med och byggt upp tre fastigheter tillsammans med frun, men äger ingen nu. Frun är och har varit skriven på samtliga fastigheter men min far har byggt husen (själv). Allt står skrivet på frun och jag vet att det är taktisk för att särkullbarnet (jag) inte ska få något (troligen inte min fars åsikt). Det finns ett äktenskapförord som tar bort giftorätten. Testamente vet jag inget om just nu (väntar på bouppteckningen). Nästa fråga är: om min far inte äger något alls kan de låta bli att kalla mig till bouppteckning då. Tack på förhand!
Love Wilén-Örnulf |Först och främst vill jag beklaga sorgen efter din pappa. En dold äganderätt av en fastighet innebär obligationsrättsligt anspråk gentemot den skrivne ägaren. Anspråket kan förvärvas bl.a. genom arv. Om din pappa hade en dold äganderätt i fastigheten bör du alltså ärva den del av denna som finns kvar efter bodelningen. Frågan är då om din pappa hade en dold äganderätt i fastigheten. Förutsättningarna för dold äganderätt behandlades bl.a. i NJA 2004 s. 397 där HD uttalade följande. ”De rekvisit som uppställs för att en familjerättslig dold samäganderätt skall godtas är att egendomen inköpts för gemensamt bruk, att den make eller sambo som inte utåt framträder som ägare har lämnat ett ekonomiskt bidrag till köpet samt att båda parterna avsett att äganderätten skall vara gemensam. Avgörande för bedömningen är förhållandena vid tidpunkten för förvärvet, även om senare inträffade omständigheter kan ha ett bevisvärde för dessa förhållanden.” (se s. 405 f) Det är dock viktigt att påpeka att den gemensamma partsutsikten inte måste vara uttalad utan kan anses framgå implicit om båda parterna utgått från att föremålet skulle ägas gemensamt (se s. 406). Som du förstår blir det oerhört svårt för mig att säkert bedöma hur förhållandena i just din situation passar in på rekvisiten. Om din pappas fru ägde fastigheterna, d.v.s. marken, sedan tidigare blir det svårt att hävda att fastigheterna köptes gemensamt. Enligt JB 2:4 tillhör föremål som tillförts fastigheten av annan än fastighetsägaren inte fastigheten. Här handlar det inte om dold äganderätt utan bara om normalt ägande/samägande av själva byggnaderna d.v.s. lös egendom. Även om man skulle kunna ifrågasätta vem som äger själva byggnaderna är det dock tveksamt hur värdefulla de är utan marken de står på eftersom de inte går att flytta. I ett mål mellan sambor som rörde klart mindre tillbyggnader till en befintlig byggnad (NJA 1986 s. 513) valde HD att utgå från att det rörde sig om en gåva men det fallet är ganska olikt det här och jag har inte hittat någon praxis som passar bättre ihop med ditt fall. Kanske har du något att vinna här. JB hittar du http://www.lagen.nu/1970:994. Jag har ingen praktisk erfarenhet av bodelning och arvskifte. När det gäller själva arvskiftet står det dock i ÄB 23:1 att samtliga universella arvtagare måste vara med. Bodelning ska förrättas av universella arvtagare och den avlidnes make tillsammans (ÄktB 9:5). Om du har för avsikt att ta en eventuell tvist råder jag dig att kontakta en advokat för mer specifik rådgivning. ÄB hittar du http://www.lagen.nu/1958:637 och ÄktB hittar du http://www.lagen.nu/1987:230. Slutligen måste jag påminna om att jag är student, att detta är en komplicerad frågeställning och det är möjligt att någon med mer erfarenhet från området skulle ge ett svar som avviker från mitt.

Påföljdsfriskrivning och upplysningsplikt

2006-07-30 i FASTIGHETSRÄTT
FRÅGA |Hej! Jag har en förfrågan angående köpekontrakt för försäljning av villa. I kontraktet står som följer: Köparen är medveten om att ingen av dödsbodelägarna som representerar säljaren har någon närmare kännedom om byggnadernas skick eller fastigheten i övrigt. Fastighetens pris är därför överenskommet med hänsyn till att köparen, med bindande verkan, friskriver säljaren från allt ansvar som avses i Jordabalken 4 kap 19 § avseende sk dolda fel. Köparen får efter köpet inte göra gällande några påföljder gentemot säljaren pga. fel i fastigheten, dess byggnader och byggnadstillbehör. Fråga: Kan man enl. Jordabalken 4 kap 19§ bli totalt friskriven från ansvaret för dolda fel i fastighteten? Jag kan inte någonstans hitta ordagrant att man blir definitivt friskriven.
Marcus Berglie |De rättsregler, som är bestämmande för kontraktsbrott vid försäljning av fast egendom, utgörs framförallt av lagregler i 4 kap. Jordabalk (1970:994) (JB) [ se http://lagen.nu/1970:994#K4 ] och av därtill anslutande rättspraxis. Ifråga om fel i fastighet och därtill anslutande frågor är den senare rättskällan – vägledande domar från överätt – oerhört omfattande och betydelsefull. I det följande skall jag försöka sammanfatta rättsreglerna på området och därigenom besvara frågan om en säljare kan bli fullständigt ansvarsbefriad för s.k. dolda fel i fastighet. Friskrivningar vid försäljning av fast egendom förekommer i två olika former. För det första finns egenskapsfriskrivningar. Dessa friskrivningar innebär att säljaren fråntar sig ansvar för fastighetens skick i något avseende, till exempel förklarar sig icke ansvarig för fastighetens dränering. En egenskapsfriskrivning kan sägas vara en motsats till en garanti, eftersom den innebär att köparen inte kan förvänta sig en viss angiven egenskap hos fastigheten. För det andra finns påföljdsfriskrivningar, till vilka klausulen i ditt köpekontrakt räknas. Friskrivningar av denna art syftar till att utesluta en eller flera tillgängliga påföljder vid fel i fastighet som säljarsidan ansvarar för. Medelst en påföljdsfriskrivning kan alltså säljaren försäkra sig om att köparen saknar möjlighet att t.ex. häva köpet eller kräva prisavdrag på grund av dolda fel i den försålda fastigheten. HD har godtagit påföljdsfriskrivningar i rättsfallen NJA 1975, s 545 och NJA 1976, s 217 (notera att både säljare och köpare i båda fall var privatpersoner, d.v.s. jämbördiga parter). Av dessa två rättsfall kan utläsas att en påföljdsfriskrivning är giltig även om den avser alla påföljder, under förutsättning att själva friskrivningsklausulen är tillräckligt tydligt formulerad. Reglerna om felansvar vid försäljning av fast egendom är som utgångspunkt dispositiva, med vilket menas att reglerna endast gäller i den utsträckning säljare och köpare inte överenskommit annat. Detta gäller dock inte när en näringsidkare (”… varje fysisk eller juridisk person som driver verksamhet av ekonomisk natur och av sådan karaktär att den kan betecknas som yrkesmässig”, se Prop 1989/90:77, s 65) i sin yrkesmässiga verksamhet säljer en fastighet till en konsument som skall använda den huvudsakligen för enskilt ändamål. I sådana relationer mellan näringsidkare och konsument är regelverket istället tvingande till konsumentens förmån (4 kap. 19 d § 1 st. JB). Med tanke på att reglerna om kontraktsbrott som huvudregel är dispositiva, finns det inget egentligt hinder för en privatperson att att begränsa sitt ansvar för s.k. dolda fel i fastigheten genom att göra en friskrivning. En överenskommen ansvarsbegränsning kan här sägas ligga inom avtalsfrihetens ram. Näringsidkare, däremot, är bundna av tvingande regler i 4 kap. JB om ansvar för fel i försåld fastighet (4 kap. 19 d § 1 st. JB). Av denna anledning torde näringsidkare inte kunna begränsa sitt ansvar för fel i fastighet annat än genom preciserade egenskapsfriskrivningar (sådana friskrivningar begränsar i egentlig mening inte säljarens ansvar för fel i fastigheten, utan fungerar upplysande för köparen och ”snävar in” felbegreppet). Av informationen i din fråga får jag uppfattningen att säljaren inte är näringsidkare. Detta innebär – under förutsättning att min uppfattning är korrekt – att ert köpeavtal inte omfattas av tvingande regler i 4 kap. JB och att det står säljaren fritt att inkludera en generell påföljdsfriskrivning i köpekontraktet. I det aktuella köpekontraktet stadgas att köparen inte får ”… göra gällande några påföljder gentemot säljaren pga. fel i fastigheten, dess byggnader och byggnadstillbehör.” Denna friskrivningsklausul är, med hänsyn till rättspraxis på området, tillräckligt tydligt formulerad för att äga giltighet. Detta innebär dock inte att säljaren helt befrias från ansvar för dolda fel i fastigheten. Vid totala påföljdsfriskrivningar har säljaren nämligen upplysningsplikt, vars innebörd jag nu kort skall beröra. I allmänna termer innebär upplysningsplikten att en part som inte upplyser om ett visst för honom eller henne känt förhållande (t.ex. mögelförekomst i väggar) riskerar att bli ansvarig för detta just på grund av sin kännedom om förhållandet. Under förutsättning att säljaren upplyst dig om samtliga dolda fel som denne kände till vid försäljningen äger friskrivningen giltighet som absolut huvudregel (se nedan om undantagsfall). I den mån säljaren underlåter att upplysa dig om ett dolt fel, som denne ägde kännedom om vid försäljningstillfället, saknar friskrivningen verkan avseende just detta fel och du kan göra gällande påföljder med anledning härav. Grundregeln kan därför sägas vara att en total påföljdsfriskrivning befriar säljaren från ansvar för dolda fel, som denne saknar vetskap om. I undantagsfall kan en total påföljdsfriskrivning frånkännas ansvarsbefriande verkan, trots att säljaren inte kände till ett visst fel i fastigheten. Detta kan t.ex. vara fallet om säljaren är fackman och själv bär ansvar för konstruktionsfel i fastigheten (se NJA 1981, s 400) eller om friskrivningsklausulen kan anses vara oskälig enligt 36 § Lag (1915:218) om avtal och andra rättshandlingar på förmögenhetsrättens område (se NJA 1983, s 365). Den absoluta huvudregeln är ändock, som sagt, att påföljdsfriskrivningen gäller alla dolda fel som säljaren inte var medveten om vid försäljningstillfället. Sammanfattningsvis kan konstateras att säljarens totala påföljdsfriskrivning i detta fall i och för sig äger giltighet; en tillräckligt tydlig påföljdsfriskrivning av generell karaktär godtas av rättsordningen. Friskrivningsklausulens förekomst innebär att du som köpare inte kan göra gällande några som helst påföljder i anledning av dolda fel i fastigheten, som säljaren inte kände till vid tiden för köpet. Motsatsvis har den aktuella friskrivningsklausulen ingen ansvarsfriande verkan avseende sådana dolda fel, som säljaren kände till vid försäljningen av fastigheten. Tveka inte att återkomma om någonting är otydligt eller om du har ytterligare frågor!

Bostadsrättsinnehavares ställning vid friköp

2006-08-25 i FASTIGHETSRÄTT
FRÅGA |Bostadsrättsföreningen där jag bor har på stämma fått majoritetsbeslut på att bostadsrätterna (parhus) ska "köpas loss". Vi har två alternativ, att köpa eller flytta, finns inget mellanting enligt juristen som varit med under hela proceduren runt friköp. Kan man verkligen tvingas att flytta om man inte har möjlighet att ta lån för att köpa huset? Hon påstår att det inte går att bilda ny förening för de som inte vill köpa eftersom det rör sig om parhus utan vill/kan man inte köpa ska de gå "den hårda vägen", alltså kasta ut de som inte köper. Är det riktigt? Det låter även som om föreningen inte köper husen av dem som måste flytta och då sitter ju de verkligen på pottan för hur kan man sälja sin bostadsrätt till någon som sedan ska vara tvungen att köpa den en gång till?? Tacksam för svar.
Raoul Mehta |Hej Först och främst räcker det inte med ett vanligt majoritetsbeslut på en stämma för att ta ett sådant beslut. Beslutet ska fattas på två på varandra följande stämmor och på den senare ska beslutet ha stöd av minst 2/3 av de röstande. Det är även möjligt för en del av föreningens medlemmar att köpa loss ”sina” hus medan resterande medlemmar stannar kvar i föreningen med bibehållen ägandeform, förutsatt att det återstår minst tre medlemmar i föreningen. Möjligtvis kan vissa geografiska restriktioner komma i fråga. Det bör även vara möjligt att skapa en ny bostadsrättsförening som köper de hus vars ägare inte är med vid friköpet. Återigen krävs minst tre medlemmar och att alla andra krav enligt Bostadsrättslagen uppfylls. Givetvis krävs även finansiering. Att det rör sig om ett parhus ska inte vara något problem så länge det inte är så att ena ägaren av parhuset vill genomföra ett friköp medan den andra inte vill det. Som ni säkert vet så går ett friköp till så att ni säljer er bostadsrätt till föreningen och sedan köper det hus ni bott i (och marken den står på) av bostadsrättsföreningen. Båda överlåtelserna ska ske till marknadspris. Därför bör det inte vara något problem att sälja er bostadsrätt till någon annan före friköpet då köparen ändå får tillbaka ungefär samma summa vid friköpet. Det blir alltså inget ”dubbelköp” utan tillslut bara ett köp av en fastighet. Om ni dock vill bo kvar ser jag det inte som någon omöjlighet. Om ni inte vill köpa loss huset måste bostadsrättsföreningen hitta en annan köpare. Det troliga är att detta blir den andra familjen i parhuset för jag har svårt att tänka mig att någon annan skulle vara intresserad. När en bostadsrättsförening säljer ett hus upphör lägenheterna att vara bostadsrätter och bostadsrättsföreningen blir skyldig att betala skälig ersättning (marknadspris) för bostadsrätterna. Är lägenheten tillträdd anses ett skriftligt hyresavtal ingånget. Resultatet blir alltså att ni praktiskt taget säljer er bostadsrätt till bostadsrättföreningen och sedan bor kvar i en hyresrätt hos en ny ägare. Detta är dock en komplicerad situation och jag råder er att ta kontakt med jurist inom detta område för att få en opartisk bedömning av läget. Hur som helst är besittningsrätten väldigt stark i Sverige och därför har jag väldigt svårt att se att ni skulle kunna bli utkastade utan vidare. Lycka till!

Nyttjanderätts bestånd vid fastighetsöverlåtelse

2006-07-17 i FASTIGHETSRÄTT
FRÅGA |Jag har en bebyggd jordbruksfastighet som jag har ärvt och nu vill sälja.I nuvarande lagfart är inskrivet att min farbror har nyttjanderätt till fastigheten. Faller nyttjanderätten bort eller kvarstår den även i den nya ägarens lagfart?
Carl Beyer |Hej! Om du menar att nyttjanderätten är inskriven i inskrivningsdelen av fastighetsregistret kvarstår den även efter en överlåtelse av fastigheten, se 7:11 st 1 JB http://www.lagen.nu/1970:994#R26. Inskrivning av nyttjanderätten medför nämligen att det sakrättsliga skyddet står sig oavsett om den nya förvärvaren känner till belastningen eller inte. Om nyttjanderätten inte är inskriven på sådant sätt som ovan anförts åligger det dig i förhållande till nyttjanderättshavaren att vid en överlåtelse göra förbehåll om nyttjanderätten, 7:11 st 1 JB. Oavsett om förbehåll eller inskrivning har gjorts skyddas nyttjanderätten om den grundas på skriftlig handling och nyttjanderättshavaren tillträtt före överlåtelsen, se 7:13 JB http://www.lagen.nu/1970:994#R26, liksom nyttjanderätten även skyddas om förvärvaren vid överlåtelsen kände till eller bort känna till att nyttjanderätten fanns, se 7:14 JB http://www.lagen.nu/1970:994#R26. Detta var ett kortfattat svar på din fråga, har du mer detaljerade funderingar får du gärna återkomma! Vänligen,

Företrädare för bostadsrättsföreningens rätt att tilltr

2006-08-02 i FASTIGHETSRÄTT
FRÅGA |Jag bor i en bostadsrättsförening och undrar huruvida styrelsen kan/får gå in i min lägenhet med huvudnyckel utan mitt tillstånd för att släppa in en reparatör som ska koppla in internet i grannens lägenhet men måste "låna mitt telejack" och det utan min vetskap. Är det inte så att de får gå in med huvudnyckel endast om det är fel på ledningar?
Helena Bergenheim |Företrädare för bostadsrättsföreningen har rätt att få komma in i din lägenhet vid behov av tillsyn, för att utföra arbete som faller under föreningens ansvar eller om bostadsrättsinnehavaren försummar sitt ansvar för lägenhetens skick. Du är som bostadsrättsinnehavare skyldig att tåla vissa inskränkningar i din nyttjanderätt men endast när det föranleds av nödvändiga åtgärder, som t.ex. vid utrotning av ohyra. Att ge en reparatör tillträde till en medlems lägenhet för att installera en annan medlems Internet och använda dennes telefonjack, utan bostadsrättsinnehavarens vetskap, anser jag inte faller under några av de ovan nämnda tillfällen då föreningen med rätt kan tillträda din lägenhet. Det är möjligt att du, om du kan påvisa någon skada, kan erhålla viss ersättning för denna inskränkning. Jag tycker att du ska nämna detta för styrelsen i din förening och påpeka att de har handlat oriktigt och därigenom förhindra att andra utsätts för liknande händelser.

Renovering av anläggning

2006-07-31 i FASTIGHETSRÄTT
FRÅGA |Hej! Kan man i en byförening utan samfällighetsavtal mellan fastigheterna renovera en befintlig anläggning och sedan kräva betalning av alla fastigheter med hänvisning till att det är en samfällighetsanläggning som renoverats? Byföreningen är en ideel förening. Tacksam för svar.
Elzbieta Kaczorowska |Hej! När en gemensamhetsanläggning inrättas bekräftas detta i ett anläggningsbeslut. Detta beslut skall enligt 24 § anläggningslagen (som kan läsas http://www.lagen.nu/1973:1149 ) innehålla uppgifter om bl a de fastigheter som skall delta i anläggningen. Dessa fastigheter utgör en s k anläggningssamfällighet, som är ansvarig för utförandet och driften av anläggningen (14 § ovannämnda lag). Samfällighetens verksamhet regleras av lagen om förvaltning av samfälligheter, som kan ses http://www.lagen.nu/1973:1150 . Enligt denna lag kan en anläggning förvaltas genom antingen delägarförvaltning eller föreningsförvaltning. Eftersom den första formen är ovanligare, då fullständig enighet krävs av delägarna när beslut skall fattas, så utgår jag ifrån att den anläggning du talar om förvaltas av en förening, t ex byföreningen. Beslut om t ex renovering av en anläggning fattas i sådant fall på en föreningsstämma. Huvudregeln är då att varje fastighet har en röst och beslut fattas av majoriteten. Har alla beslut fattats på rätt sätt betyder det att du torde vara skyldig att delta i finansieringen av anläggningen som renoverats. Med vänlig hälsning,