Friköp av bostadsrätt

2006-12-13 i FASTIGHETSRÄTT
FRÅGA |Min mammas bostadsrättförening ska likvideras och husen kan friköpas. Min mamma vill dock inte köpa huset och min undran är vad har hon för rättigheter? Kan hon säga upp avtalet och sedan försöka sälja bostadsrätten under dom tre månaderna som det tar innan huset tillfaller föreningen? Kan hon kräva att föreningen löser in bostadsrätten? I såna fall till vilken ersättning? Tacksam för svar snabbt /christian
Raoul Mehta |Vill din mamma inte köpa huset kommer någon annan att göra det. Säljs huset till någon annan övergår bostadsrätten till hyresrätt och din mamma har då rätt till ersättning av bostadsrättsföreningen för marknadsvärdet av bostadsrätten. Hyresvärd blir köparen av huset och din mamma får bo kvar i lägenheten som hyresgäst. Ett annat alternativ skulle vara att sälja bostadsrätten till någon som är intresserad av sedan själv friköpa huset. Det är möjligt att det inte finns så väldigt många som skulle vilja göra detta vilket självklart påverkar priset på lägenheten negativt. Det får ju också till följd att din mamma måste flytta ifrån lägenheten. Hon ska hursomhelst inte säga upp bostadsrätten. Lycka till!

Blir man vräkt p.g.a. för sent betald hyra?

2006-12-12 i FASTIGHETSRÄTT
FRÅGA |Jag upptäckte fem dagar efter förfallodatum för hyra att jag skrivit fel kontonummer på betalningen. Jag betalade snabbt in hyran. Hos Kronofogdemyndigheten stod det "Om du betalar hyran mer än en vecka efter förfallodagen eller om du vid flera tillfällen betalar för sent (minst två gånger) kan hyresvärden säga upp hyresavtalet. Hyresrätten kan återvinnas genom att hyran betalas inom tre veckor från uppsägningen." Jag är nu orolig för om jag kan vräkas. Hur ligger det till egentligen? Hyran har alltså inkommit inom en vecka efter förfallodatum. Ingen påminnelse har skickats ut från värden.
Carl Johan Zimdahl |Hej, Du kan vara helt lugn, du kommer inte att bli vräkt. Det som kan hända om hyresgästen betalar hyresrätten för sent är att hyresrätten blir förverkad enligt Hyreslagens 42 § 1 st, p 1 (Se http://lagen.nu/1970:994#R70), om betalningen dröjer mer än en vecka efter förfallodagen. I ditt fall har betalningen inkommit innan en vecka hade gått, och någon förverkandegrund föreligger alltså inte. Men även om du skulle ha dröjt mer än en vecka så skulle du ändå haft en chans kvar. Detta på grund av att du under tre veckors tid efter det att du mottagit uppsägning och en särskild underrättelse om möjlighet till återvinning, skulle ha möjlighet att betala in hyran och således återvinna hyresrätten (44 § Hyreslagen). Med andra ord kan du vara lugn, du har redan gjort vad som behövs. Vänliga hälsningar,

Felaktigheter i avtal beträffande arrende vid husköp

2006-12-09 i FASTIGHETSRÄTT
FRÅGA |Jag köpte ett hus där det ingick ett arrende i köpet..... Men vid närmare granskning så har det visat sig att det inte gör det längre.... Vart ska jag vända mig? Och är \"köpebrevet\" verkligen giltigt då? Samt vems skyldighet är det att kolla upp så att köpeavtal verklingen stämmer?
Linnea Ljung |Hej. Som huvudregel gäller vid köp av fastighet att om fastigheten avviker från vad som avtalats så föreligger ett ”fel”. Ett sådant fel kan ge rätt till avdrag på köpeskillingen eller hävning. Hävning kan bara ske om felet är väsentligt. Det går alltså inte per automatik att häva köpeavtalet på grund av ett sådant fel. Dessa regler finns i 4:19§ och 4:12 § jordabalken, se http://www.lagen.nu/1970:994. Du frågar även vems skyldighet det är att kolla upp att köpeavtalet stämmer. En köpare har i princip ingen undersökningsplikt för något som avtalats om. Har säljaren garanterat något skall köparen i princip kunna ta detta för gott. Jag kan inte från din fråga helt utläsa om det hus du köpt är byggt på en fastighet som enligt köpeavtalet skulle vara belastat med ett arrende (det vill säga att du skulle få betalt från den som arrenderade) eller om du enligt avtalet skulle ha rätt till ett arrende. Det finns flera olika typer av arrenden. De två som är av störst ekonomisk och social betydelse är jordbruksarrende och bostadsarrende. Jordbruksarrende innebär en rätt att bruka jord, exempelvis rätten till en bit åker och då även rätten att skörda. Regler finns i 9 kap jordabalken. Bostadsarrende innebär en rätt att uppföra eller bibehålla ett bostadshus på annans mark. Det kan bli aktuellt exempelvis när man uppför en sommarstuga på annans mark. Regler finns i 10 kap jordabalken. Både jordbruksarrende och bostadsarrende måste upplåtas skriftligt. Ett muntligt avtal är alltså inte giltigt. Detta regleras i 8:3§ jordabalken Om arrendatorn (den som arrenderar av jordägaren) vill överlåta arrendet krävs samtycke av jordägaren. Om arrendet överlåts utan samtycke eller på annat sätt i strid mot reglerna är överlåtelsen ej giltigt gentemot jordägaren. Det är mycket svårt att ge något konkret svar på din fråga då det saknas vissa förutsättningar. Jag tycker att du bör vända dig till en jurist som arbetar med fastighetsrätt. Det kan finnas en möjlighet att få avdrag på köpeskillingen på grund av att fastigheten avviker från vad som avtalats, men jag vet som sagt för lite för att kunna hjälpa dig bedöma det. Lycka till!

Felaktiga uppgifter från mäklare

2006-12-11 i FASTIGHETSRÄTT
FRÅGA |Hej, jag köpte en bostadrätt på 26.5 m^2 för 435 tkr före sommaren. Vid två tillfällen frågade jag mäklaren om tidigare köp av lägenheter av samma storlek. Jag fick till svar att han sålt två stycken, båda för c:a halvmiljonen. Nu fick jag reda på att en lägenhet ovanför min såldes nyligen för 385 tkr (265m^2). Därför har jag börjat pressa min mäklare om info om sina två tidigare sålda. Det visar sig att den ena av dem hade yta 30.5, dvs en ökning med visserligen bara 4 kvm. men med hela 15 %. Har mäklaren gjort fel när han sa att han sålt en likadan lägenhet för 500 tkr utan att nämna storleksskillnaden. (500*0,85~440). Vad har jag möjligthet att driva detta vidare? Tacksam för svar. Ps. den andra lägenheten skall han leta fram papper på.
John Engholm |Hej! Köp av bostadsrätt regleras av KöpL som du hittar http://lagen.nu/1990:931. Enligt 18 § föreligger fel i varan om den inte stämmer överens med sådana uppgifter som lämnats före köpet och som kan antas ha inverkat på köpet. Av andra stycket framgår att säljaren är ansvarig för uppgifter som bl.a. eventuella mäklare lämnat. Det känns tveksamt men möjligen skulle du kunna hävda att mäklaren lämnat en uppgift om varans marknadsvärde som visade sig inte stämma. Samtidigt är det väl så att priset på en bostadsrätt inte avgörs endast utifrån antalet kvadratmeter och 15% prisskillnad är knappast sällsynt ens i samma område. Skulle man anse att det föreligger fel i varan kan du som köpare enligt 30 § göra ett antal påföljder gällande. Det som blir intressant för dig är väl troligen rätten att kräva prisavdrag enligt 38 §. Du skulle då har rätt till ett avdrag motsvarande skillnaden av lägenhetens värde i avtalsenligt och faktiskt skick. Mäklares verksamhet regleras även av fastighetsmäklarlagen som du hittar, http://lagen.nu/1995:400. Enligt 12 § ska mäklaren bl.a. utföra sitt uppdrag omsorgsfullt, iaktta god fastighetsmäklarsed och tillvarata både säljarens och köparens intresse. Enligt 20 § gäller att om fastighetsmäklaren uppsåtligen eller av oaktsamhet åsidosätter sina skyldigheter kan han bli skyldig att utge skadestånd. Mvh

Förfoganderättsinskränkning vid gåva

2006-12-13 i FASTIGHETSRÄTT
FRÅGA |Hej! Ögnat igenom det mesta om samägande under Fastighetsrätt i Lawline, men har ändå ett spörsmål: Ett föräldrapar överlät 1990 som gåva till vart och ett av sina fyra, myndiga "barn", 1/6 av en fritidsfastighet. I gåvobrevet angavs, att överlåtelse mellan syskon skulle kunna ske enligt andel av taxeringsvärdet. Det utnyttjades ej och efter det att föräldrarna gått ur tiden äger syskonen 1/4 var. Marknadsvärdet är ca 3 gånger högre än taxeringsvärdet och syskonen tvistar nu om huruvida gåvobrevet fortfarande gäller. Vore tacksam för vägledning i detta svåra "syskonsämjeärende"!
Raoul Mehta |Jag anser att anvisningen om hur värdering ska ske vid överlåtelse mellan syskonen bör ses som en förfoganderättsinskränkning. Förfoganderättsinskränkningen i gåvobrevet bör fortfarande gälla för den 1/6 del av fastigheten som vartdera syskonet fått genom gåva såvida inskränkningen var medtagen i gåvobrevet. Jag ser ingen anledning till varför den inte skulle gälla. För resterande 1/12 del av fastigheten för vartdera syskonet bör inte några restriktioner gälla och prissättningen är således fri. Då det i praktiken inte lär vara så lätt att sälja 1/12 del av fastigheten till någon annan än befintlig delägare lär dock inte marknadspriset för denna del vara särskilt hög. Lycka till!

Föreningens rätt till tillträde till lägenhet

2006-12-05 i FASTIGHETSRÄTT
FRÅGA |Kan styrelsen i min bostadsrättsförening begära att få besiktiga min lägenhet utan att ange varför och vad avsikten är. Jag har ju fullständigt ansvar för min egen lägenhet. Kan någon något om detta vore jag tacksam för ett snabbt svar. Jag hävdar att: styrelsen inte utan att påtala att jag på något sätt har missskött min lägenhet bara kan begära att få göra en besiktning. Jag vill påpeka att besiktningen inte gäller sådant som bostadsrättsföreningen ansvarar för , exemplevis stamledningar, ventilation, elledningar etc. Jag har svarat styrelsen att inga problem av läckage, dålig venytilation, stopp i avlopp mm. har noterats i min lägenhet. Jag kan även å´ annans medlem ställa frågan: Kan jag ta bort min diskmaskin eftersom jag inte använder denna och anser att jag kan utnyttja utrymmet till ett förvaringsskåp istället?
Ludvig Lagerkranz |Enligt Bostadsrättslagen (BRL) (1991:614) 7 kap. 13 § http://lagen.nu/1991:614 har föreningen rätt att få tillträde till lägenheten för vissa ändamål. Detta kan t.ex. vara att utöva tillsyn för att kontrollera att lägenhetsinnehavaren håller lägenheten i gott skick eller i syfte att undersöka om det föreligger reparationsbehov som föreningen ansvarar för. I förarbetena till lagen sägs att tillsynen skall vara nödvändig och inte medföra större olägenheter än nödvändigt för bostadsrättshavaren. Rätt till tillträde föreligger också om det sker i syfte att utrota ohyra, även om lägenheten inte skulle vara drabbad, vilket hänger ihop med att styrelsen har en särskild skyldighet att avhjälpa ohyra. Det bör även framhållas att det i föreningsstadgarna kan finnas bestämmelser om rätt till tillträde eller inspektion av lägenheterna varför du bör kontrollera dessa. Föreningen har alltså rätt till tillträde till lägenheterna, men då denna inte ovillkorlig torde det föranleda att man bör kunna motivera det hela. Enligt 7 kap. 13 § 3st. BRL kan föreningen som yttersta åtgärd begära handräckning om tillträde vägras när sådan rätt föreligger. Som svar på din andra fråga gäller enligt 7 kap. 7 § BRL att man som bostadsrättshavare inte utan styrelsens medgivande får göra förändringar eller åtgärder som innebär: 1. Ingrepp i en bärande konstruktion 2. Ändring av befintliga ledningar för avlopp, värme, gas eller vatten 3. Annan väsentlig förändring av lägenheten Så länge borttagandet av diskmaskinen inte innefattar något av ovanstående så är det tillåtet. Vid osäkerhet bör man alltid fråga styrelsen. För att styrelsen skall vägra en åtgärd krävs som regel tungt vägande skäl. I föreningsstadgarna kan förekomma regler som avviker från vad som gäller enligt lagen.

Överlåtelse av del i bostadsrätt

2006-12-13 i FASTIGHETSRÄTT
FRÅGA |Hej, Jag och min sambo äger en bostadsrätt ihop. Jag äger 70% och min sambo äger 30%. Vi skulle vilja äga 50% var. Hur går vi tillväga för att justera detta?
Ingela Höggren |Normalt löser man detta genom att du säljer en del av din andel så att ni där efter får 50% vardera. För att göra detta krävs att ni ingår ett skriftligt köpavtal. Många gånger kräver även bostadsrättsföreningen att de som köper och säljer bostadsrätter eller delar av bostadsrätter anmäler detta. Läs därför stadgarna eller kontakta syrelsen så att ni vet vad som gäller. Om bostadsrätten är belastad med lån utgörs ofta själva betalningen av att den ena parten övertar en del av den andra partens lån. Kontakta gärna er bank för att diskutera denna och andra möjligheter. Kontakta gärna även Skatteverket för att undersöka eventuella skatteeffekter.

Formkrav

2006-12-13 i FASTIGHETSRÄTT
FRÅGA |Hej, Vi är en svensk familj bosatt i Philadelphia. I dag skulle vi skriva på avtal om husköp i Sverige när mail fran säljarna, ej mäklaren, uppger att ny intressent finns som vill ge mer. Vi har via mäklare kommit overrens om pris samt övriga villkor. Prisöverrenskommelsen finns muntligt och via mail. Gäller detta avtal?
Raoul Mehta |I Jordabalken 4 kap 1 § stadgas att ett köp av fastighet inte är giltigt om inte vissa formkrav är uppfyllda. Köpehandlingen ska vara underskriven av både köpare och säljare och innehålla en överlåtelse förklaring från säljaren samt uppgift om köpeskilling. Ert köpeavtal är således inte giltigt. Lycka till!