Hyrans storlek vid kollektivboende?

2006-04-30 i FASTIGHETSRÄTT
FRÅGA |Hejsan, jag undrar hur mycket får hyresvärden ta ut i hyra för ett rum om man bor i ett kollektiv? Hur beräknas hyran ut? Finns det några regler för det? För på lägenhet beror det på hur länge sen det var renoverat sist samt hur stor lägenheten är, finns det liknade bestämelser för kollektiv boenden? Tack för svar
Sara Forslund |Hej, I 12 kapitlet i Jordabalken (1970:994) (även kallat Hyreslagen) stadgas i 1 § att kapitlet avser avtal genom vilka hus eller delar av hus upplåts till nyttjande mot ersättning. Samma regler som gäller för hyra av lägenhet bör härav även vara tillämpliga på kollektivboenden. I 55 § 1 st. Hyreslagen sägs att om hyresvärden och hyresgästen tvistar om hyrans storlek, skall hyran fastställas till skäligt belopp. En skälig hyra får inte vara påtagligt högre än hyran för lägenheter som med hänsyn till bruksvärdet är likvärdiga. Ett undantag från bestämmelserna i 55 § Hyreslagen som skulle kunna aktualiseras vid kollektivboenden är 53 § 1 st. 2 punkten. Där sägs nämligen att 55 § inte är tillämplig om lägenheten utgör en del av upplåtarens egen bostad, det vill säga om er hyresvärd själv bor i huset. Lycka till, hälsningar

Ansvar för vattenskada i bostadsrätt

2006-04-29 i FASTIGHETSRÄTT
FRÅGA |Hej Jag bor i en bostadsrätt. För några dagar sen körde jag min tvättmaskin som står i köket. Det gick hål på slangen utan att jag märket det för jag satt i ett annat rum med dörren stängd. Det sprutade massor med vatten ut ur slangen till följ med att de som bodde i lägenheten under fick fullt med vatten i sitt kök då de droppade från deras tak. Dock hade jag slarvat lite med min tvättmaskin då jag några dagar tidigare hade bytt ut en del i den och glömt att sätta på baklocket och följden var att trumlaren körde mot slangen vilket gjorde att det gick hål på den. Det hade inte gått hål på slangen om jag hade satt dit bakpartiet på tvättmaskinen så det var ju lite mitt eget fel att det gick hål på den. För övrigt hade jag heller ingen droppskyddsbacke under tvättmaskinen (det hade dock inte gjort någon skillnad eftersom vattnet sprutade åt alla håll och kanter). Frågan är nu är jag skyldig att betala för allt eller är det bostadsrättsföreningen som ska betala eller mitt eller bostadsrättrsföreningens försäkringsbolag?
Sara Forslund |Hej, Bostadsrättslagen (1991:614) (BRL) är tillämplig i ditt fall. Enligt 7:4 BRL är föreningen sedan tillträde medgetts skyldig att hålla lägenheten, marken och huset i gott skick, i den mån ansvaret inte vilar på bostadsrättshavaren. Bostadsrättshavarens (alltså ditt) ansvar regleras i 7:12 BRL. I 7:12 BRL 3 st. 1 p. stadgas att för reparationer på grund av vattenledningsskada svarar bostadsrättshavaren om skadan uppkommit genom hans eller hennes egen vårdslöshet eller försummelse. Som du beskrivit den inträffade händelsen är min tolkning att vattenskadan uppkommit på grund av din vårdslöshet eller försummelse, och det är alltså du som svarar för reparationen. Huruvida du kan få ersättning ifrån ditt försäkringsbolag beror av hur ditt försäkringsavtal ser ut. Vänliga hälsningar,

Fester + Försent bet. hyror - grund för förverkande?

2006-04-10 i FASTIGHETSRÄTT
FRÅGA |Hej, Jag köpte ett förstahandskontrakt av en fastighetsägare för över hundra tusen kronor. Nu påstår denne att jag har förverkat mitt kontrakt pga. att jag har haft fest några gånger och slarvat med hyran (dock har jag alltid betal den). Kan mitt besittningsskydd ha påverkats av det här. (jag har varit lugn och inte haft några fester efter att anmärkningarna kom)
Fredrik Jorstadius |Hej! Först och främst kan konstateras att hyresvärden inte personligen kan "slänga" ut dig ur lägenheten. Hyresvärden måste överlåta ärendet antingen till Hyresnämnden eller när det handlar om förverkande till Tingsrätten för ett avgörande huruvida en uppsägning vore korrekt eller inte. Du som bostadshyresgäst har rätt att bo kvar i lägenheten till dess att ett sådant avgörande kommer (46 § och 49 § Hyreslagen) Då kommer vi till frågan om det överhuvudtaget föreligger någon grund för förverkande. Vad beträffar festerna så kan det i och för sig vara grund för uppsägning men om du efter anmärkningarna sköter dig, och nämner detta för hyresvärden, är det troligtvis inte en grund för förverkande. Det är dock svårt att säga eftersom jag inte vet hur mycket du har festat och hur störande det kan ha varit. Vad gäller dröjsmålet med betalningarna kan detta vara en grund för förverkande. Om det händer några enstaka gånger så är det troligtvis inte en grund för uppsägning av kontraktet men om du satt i system att alltid betala försent så kan det vara en grund för förverkande. (se tex RBD 15:88) Du skall alltid ha möjlighet att vidtaga rättelse, dvs se till att problemem inte uppkommer igen. Lycka till Mvh

Balkongbygge i bostadsrättsförening

2006-05-31 i FASTIGHETSRÄTT
FRÅGA |Vad jag förstår är det normalt att bostadsrättsföreningar i samband med balkongbygge erbjuder brf-innehavarna på nb att få bygga en uteplats motsvarande balkongerna som kompensation för minskat marknadsvärde/ökat mörker/minskad trivsel. Vi står inför balkongbygge och vår förening har inte alls reglerat denna fråga. Detta påpekade vi då vi erhåll kallelse till extra föreningsstämma för att fatta beslut om att bygga balkonger. Föreningen vägrade att ta upp denna fråga på stämman och har inte heller kommenterat vad som gäller. Vi har med tanke på den praxis som råder sett det som närmast självklart att vi skall få en uteplats/styrelseordföranden talar om en trappa ut till gård, men ingenting har beslutats. Vi hade tänkt rösta för balkongbygget men såg oss nödsakade att tacka nej då vår position blev väldigt vansklig. Hur ser hyresnämnden på detta? Anses en trapp ut till den allmänna gården kompensera oss för vårt förfång? Vi vill inte motsätta oss balkongbygget men vi vill givetvis att föreningen också skall tillgodose våra behov. Vi känner att föreningen intagit en negativ attityd till oss. Vad har vi för utsikter att tilldömas ersättning för minskat marknadsvärde i fastighetsdomstolen? Tips om rättsfall i hyresnämnden/Fastighetsdomstolen som kan vägleda oss? Tack på förhand
Oscar Björkman |Enligt bostadsrättslagen (BRL) 9 kap 14 §, se http://lagen.nu/1991:614#K9P14, gäller lag om ekonomiska föreningar (LEF) 7 kap, se http://lagen.nu/1987:667#K7. Enligt 7 kap 16 § LEF finns det en rätt att få ett ärende behandlat på en stämma under vissa förutsättningar, exempelvis att anmälan har skett i föreskriven tid, alternativt att anmälan har skett i så god tid att ärendet kunde skicka ut tillsammans med kallelsen. I 7 kap 5 § LEF behandlas extrastämma. Jag har funnit två i sammanhanget intressanta rättsfall från hovrätten. Förutsättningar i båda fallen är att en bostadsrättsförening skulle fatta beslut om balkongbygge varvid de lägenheter som var belägna på nedre botten skulle få balkongerna 40 cm ovanför sina fönster. I det första fallet, RH 2001:24, fastslog hovrätten att detta var en fråga som föll under skyddsregeln i BRL 9 kap 16 §, p 2. Denna regel förutsätter att beslutet godkänns med 2/3 majoritet och godkänns av hyresnämnden för att var giltigt. I det andra fallet, RH 2003:10, överklagade samma personer som i rättsfallet ovan hyresnämndens beslut att godkänna balkongbygget. Enligt BRL 9 kap 17 § ska hyresnämnden godkänna beslut enligt 16 §, p 2 under vissa förutsättningar, en av dessa är att åtgärden ska ha liten betydelse och inte kan tillgodoses på annat sätt. Hovrätten gjorde en prövning av vilka effekter balkongernas läge skulle få för varje lägenhet. De fann i ett fall att balkongen skulle skymma en lägenhet så pass mycket att det skulle ha stor betydelse men ansåg att detta vägdes upp av att lägenhetsinnehavaren ifråga blivit erbjuden att bygga en uteplats. Det går med andra ord inte säkert att säga huruvida det är en kutym eller inte att de som bor på nedre botten får bygga uteplatser. Beroende på vilken påverkan balkongerna har på lägenheten kan en uteplats fungera som en ersättning till innehavaren för den påverkan. Om lägenheten inte bedöms bli störd torde det inte finnas någon möjlighet att hävda detta. En dörr ut på gården kan troligen ses som en kompensation med. Om det av praktiska skäl inte går att anlägga en uteplats torde inte föreningen ha skyldighet att göra detta. Avseende ersättning på grund av minskat värde fann jag inte något av relevans. Det finns ett privat initiativ som heter Bostadsrättsnämnden som erbjuder opartiska bedömningar mellan bostadsrättshavare och föreningar. En annan bra informationskälla är hyresnämndens hemsida (se http://www.dom.se/default____820.aspx). Det är viktigt att tänka på att det kan vara förenat med stora kostnader att föra en process.

Omreglering när grannens hus ligger på vår fastighet?

2006-04-28 i FASTIGHETSRÄTT
FRÅGA |Det har uppdagats att grannens tomt delvis tillhör vår fastighet och att grannens bostadshus till ca 1/3 ligger på den del av tomten som tillhör vår fastighet. Vi drar oss för att påtala detta för grannen, som är en äldre ensling och sjukpensionär. Vi kan förstås bara strunta i detta underliga förhållande, men vad händer den dag vi ska sälja? Vad kostar det att införliva denna fastighetsbit med grannens fastighet? Vad ska vi göra? Tacksam för råd.
Daniel Svensson |Hej, Fastighetsbildningen ändras genom fastighetsbildningslagen http://lagen.nu/1970:988. Det regleras i 3:1§FBL att fastighetsregleringen skall ske så att varje fastighet skall vara varaktigt lämpad för sitt ändamål. I detta fall är den ju mer lämpad om markbiten överförs till grannen. Grannen skall i första hand ersätta er med mark och i andra hand med pengar, beroende på vad som är mest ändamålsenligt (5:2§FBL). Även om inte grannen går med på det kan ni påkalla fastighetsreglering då fastighetsindelningen som den ser ut idag inte alls är ändamålsenlig. Det är lantmäterimyndigheten som förrättar fastighetsreglering, baspriset för en reglering är 14000 kr. Kostnaderna för fastighetsreglering betalas av sakägarna efter vad som är skäligt med hänsyn främst till den nytta varje sakägare har av regleringen (FBL 5:13§), detta kan mycket väl innebära att grannen får stå för merparten av kostnaden. Mitt råd är att kontakta lantmäterimyndigheten så att de får titta på hur det ser ut i det aktuella fallet. Läs mer på deras hemsida http://www.lantmateriet.se. Ni anger som alternativ att vara passiva och låta det vara som det är. Jag råder er nog ändå till att kontakta lantmäteriet och få till stånd en reglering. Som du antyder kan det vara ett problem när ni säljer att en del av er fastighet utgörs av grannens boningshus och villatomt. Om ni istället kan få annan mark av grannen alternativt kompenseras för den mark han använder som faktiskt är er ersätts ni gör för problemet som annars eventuellt uppkommit vid försäljning. Lycka till! Med vänliga hälsningar,

Störningar i bostadsrätt

2006-05-03 i FASTIGHETSRÄTT
FRÅGA |Hej! Jag bor i ett väldigt lyhört 20-talshus och har en granne som bara är vaken på nätterna. Hans köksfläkt sitter på andra sidan min sovrumsvägg och slås av och på hela nätterna. Dessutom är det 3-4ggr i veckan massa folk som festar och spelar musik. Jag kan inte ens sova med öronproppar. Har bett honom låta bli fläkten på nätterna. Min ordförande har kommit över på natten för att lyssna och diskuterat med honom åtskilliga gånger, men han verkar inte fatta. Dessutom har grannen på motsatt sida fått en ljudisolerad vägg byggd av Äntligen Hemma..Nu säger min förening att de tyvärr inte kan hjälpa mig mer..Jag får bekosta en egen vägg eller flytta!?!? Är detta verkligen möjligt? Ska vi som blir störda bygga in vår hänsynslöse granne? Har pågått i 6 månader nu!
Eva Olofsson |Hej! Den lag som är tillämplig är bostadsrättslagen (1991:614). Där stadgar bland annat i 7 kap 9 § att bostadsrättshavaren, din granne i detta fall, ska se till att de som bor i omgivningen inte utsätts för störningar som försämrar bostadsmiljön i sådan grad att det inte skäligen kan tillåtas. Vad som exakt menas med detta är naturligtvis svårt att säga då bedömningen ska göra utifrån vad som allmänt uppfattas som störningar man måste tåla i ett flerfamiljshus. Någon speciell hänsyn till känsligare personer tas inte dock inte. Det kan dessutom finnas ytterligare inskränkningar i bostadsrättsföreningens stadgar som de boende har att rätta sig efter. Utifrån din berättelse tycks det dock vara fråga om sådana störningar som enligt min bedömning inte kan anses accpetabla. Om någon bryter mot dessa bestämmelser, som din granne tycks göra, ska föreningen ge bostadsrättshavaren en tillsägelse att se till att störningarna omedelbart upphör. Dessutom ska socialnämnden underrättas om störningarna. Har detta gjorts men störningarna ändå fortsätter har föreningen rätt att säga upp bostadsrättshavaren till avflyttning enligt 7 kap 18 § punkt 5. Om bostadsrättshavaren dock rättar sitt beteende innan föreningen sagt upp avtalet har denne rätt att bo kvar. Med vänliga hälsningar

Vräkning på grund av övergiven lägenhet.

2006-04-29 i FASTIGHETSRÄTT
FRÅGA |Efter tre års studier utomlands under vilka jag med hyresvärdens medgivande hyrt ut min lägenhet i andra hand har jag i omgångar haft problem med mina hyresgäster. Efter mina studier åkte jag på en långsemester. När jag kom tillbaka visade det sig att hyresvärden har vräkt mig pga övergiven lägenhet. De har alltid haft kontaktytor till mina ombud under tiden jag var bortrest. Vilka åtgårder behöver hyresvärden vidta vid en sådan vräkning? Och om de inte har gjort det, vad kan jag som vräkt kräva?
Sara Edström |I hyreslagen (12 kap Jordabalken) presenteras i 42 § ett antal situationer då en hyresvärd har rätt att säga upp ett hyresavtal i förtid med följd att hyresrätten är förverkad. Det rör sig bl a om uteblivna hyresbetalningar, störningar i boendet och otillåten andrahandsuthyrning osv. Att lägenheten är övergiven finns inte med i denna uppräkning, 42 § är alltså inte tillämplig. I 27 § stadgas däremot att om hyresgästen överger lägenheten så får hyresvärden genast återta den. Det torde vara detta som skett i ditt fall. En viktigt åtgärd hyresvärden behöver vidta innan ett sådant återtagande är att avgöra om lägenheten verkligen är övergiven. Av praxis (Hovrättsmålen RH 1994:107 och 1994:113) framgår att en lägenhet skall anses vara övergiven om det framgår att hyresgästen, eller annan som denne inrymt i lägenheten, inte längre nyttjar lägenheten och inte heller avser att återuppta nyttjandet. Om hyresgästen fortsätter att betala hyra trots att han inte bor i lägenheten kan den inte anses övergiven. Inte heller kan en underlåtenhet att för längre eller kortare tid betala hyran, ensamt föranleda att lägenheten betraktas som övergiven. Om din hyra betalats och hyresvärden på andra sätt måste ha förstått att du hade för avsikt att fortsätta bo i lägenheten verkar det alltså inte ha funnits något giltigt skäl att vräka dig med stöd av 27 §. Du torde i sådana fall ha rätt att få tillbaka lägenheten. Då det inte framgår någon detaljinformation i frågan är det svårt att säga exakt vilka rättigheter du har i situationen. Jag rekomenderar dig därför att vända dig till hyresnämnden för mer detaljerad rådgivining.

Bygglov trots servitut?

2006-05-23 i FASTIGHETSRÄTT
FRÅGA |Hej, Får en byggnadsnämnd trots kännedom om servitut ge bygglov för nybyggnation av ett fritidshus som ligger på ett område som belastas av servitut (parkeringsplats, jordkällare). Fritidshusets placering kommer väsentligen att inskränka den härskande fastighetens möjlighet att utnyttja servitutsrätten? Tack på förhand!
Oscar Björkman |Det är svårt att säga om det är rätt eller fel att lämna bygglov för fritidshus på den servitutsbelastade tomten. Beroende på om tomten ligger inom detaljplanelagt område eller inte gäller lite olika regler för bygglov. Reglerna om bygglov finns i plan och bygglagens, PBL, åttonde kapitel (se http://lagen.nu/1987:10#K8). Inom planlagt område gäller 11 § i 8 kap PBL, vilken bland annat hänvisar tillbaka till 3 kap 1-2 §§ och 10-18 §§ i PBL. I PBL 3:2 stadgas att bygglovet inte får innebära betydande olägenheter för omgivningen. Det kan kanske anses innebära en betydande olägenhet att servitutets användning minskar. Utom planlagt område gäller 12 § i 8 kap PBL, denna hänvisar likaså tillbaka till 3 kap 1-2 §§ och 10-18 §§. Skillnaden mellan de två är att ingen hänsyn måste tas till detaljplanen för området enligt 12 § eftersom att området inte har planlagts. Tyvärr går det inte att säga helt säkert om det är godtagbart att lämna bygglov eller inte trots att servitutet inskränks. Det skulle som sagt kunna utgöra en väsentlig olägenhet beroende på graden av inskränkning och nödvändighet av servitut. Enligt rättsfallet RÅ 1991 ref 46 utgjorde en nybyggnation som skymde ett bakomvarandes hus sjöutsikt en väsentlig olägenhet. Vid bedömningen om något utgör en väsentlig olägenhet eller inte måste ske mot bakgrund av samtliga föreliggande utsikter. Exempelvis hur en detaljplan ser ut kan vägas in i detta men också läge och användningssätt.