Äganderätt till tillförda föremål

2012-08-08 i Hyresrätt
FRÅGA |Vi hyrde tidigare båtplats av en fastighetsägare, sålde senare båten men har fortsatt att ibland sitta och njuta på bryggan, med ägarens tillstånd. För att komma ner till bryggan i fråga är man tvungen att klättra/kasa nerför ett berg/brant. En av oss är lite handikappad och vi fick tillåtelse av bryggans/markens ägare att bygga en nedgångsramp, samt ombordstigningsplatta på egen bekostnad. Nu är det ny ägare till fastigheten/bryggan och vi får inte längre tillgång till bryggan. Har vi rätt att montera ner de tillbyggnader vi gjorde för att vi skulle kunna nyttja bryggan, eller kan nye ägaren vägra oss det?
|Hejsan! Tack för din fråga. En ramp samt en ombordstigningsplatta är ett tillbehör som i regel tillhör fastigheten enligt 2 kap. 1 § jordabalken (https://lagen.nu/1970:994). När man överlåter en fastighet omfattas även tillbehören om inget annat avtalats. Det är därför sannolikt att bryggan, rampen samt plattan följde med i fastighetsöverlåtelsen. När en nyttjanderättsinnehavare som Ni tillförde ett fastighetstillbehör eller ett byggnadstillbehör till fastigheten tillhörde föremålet inte till fastigheten enligt 2 kap 4 § jordabalken. Detta gäller inte om föremålet har kommmit i samme ägares hand, vilket betyder att föremålet och fastigheten ägs av fastighetsägaren. Eftersom föremålen med största sannolikhet är överlåtna till den nya fastighetsägaren samt att Ni inte längre är nyttjanderättsinnehavare har Eran rätt till föremålen gått förlorad. Mvh Lawline

Inskränkningar i besittningsskyddet

2012-08-02 i Hyresrätt
FRÅGA |Hej! Jag förvärvade tidigare i år en villa där det på tomten finns en lägenhet placerad ovanpå garaget som ligger ett 20 meter bort från huset. Lägenheten var uthyrd när vi förvärvade bostaden. Vi är nu i behov av lägenheten själva när vår familj är på väg att utökas. Kan vi använda oss av JB 46§ 6p med 3 månaders uppsägning? Hyresavtal finns ej utan fortlöper.
Linnea Hedman |Hej och tack för din fråga! I denna situation är 12 kapitlet i Jordabalken tillämpligt (JB). Detta avsnitt i JB brukar även kallas för hyreslagen. Frågan gäller inskränkningar i besittningsskyddet för den nuvarande hyresgästen. Din hyresgäst är alltså skyldig att flytta om avtalet avser en lägenhet i en- eller tvåfamiljshus och hyresvärden har sådant intresse att förfoga över lägenheten att hyresgästen skäligen bör flytta. Ett sådant intresse kan vara att ni själv skall använda lägenheten eller sälja den. För att denna punkt ska kunna användas krävs således att uthyrningen inte ingår i en affärsmässigt bedriven verksamhet. Verksamheten anses vara affärsmässig om uthyrningen går ut på att minska utgifterna för dubbelt boende, detta enligt förarbeten. Hänsyn ska tas till att det kan ta lite tid för hyresgästen att hitta ett nytt boende, tre månader anses absolut vara en skälig tid efter en tolkning av 12 kap 4 § JB. Hoppad du fått svar för dina frågor! Vänligen,

Hyresvärdars möjlighet att avlägsna hyresgästers egendom

2012-07-25 i Hyresrätt
FRÅGA |Hej våra hyresgäster meddelade att dem skulle flytta ut i juli med konversation med hyresvärden i maj. Efteråt har hyresgästerna inte varit kontaktbara i 6 veckor. Efter dessa veckor har hyresvärden kollat huset vilket var tömt i vissa rum men en del stod i princip orörda. Deras egendom är nu uttagen från huset och förvaras i gäststugan bredvid. Har vi rätt att flytta på deras egendom då huset behöver fixas upp och hyresgästerna har inte kontaktat oss.
Rikard Wahlström |Hej, Tack för din fråga. Avtalsrelationen mellan er och era hyresgäster aktualiserar bestämmelserna i 12 kap. jordabalken (JB). Jämlikt 12 kap. 27 § andra stycket JB gäller att om en hyresgäst har avhysts från eller lämnat en lägenhet tillfaller den egendom som finns i lägenheten och som kan antas tillhöra hyresgästen eller någon i hans hushåll hyresvärden utan lösen, om hyresgästen inte inom tre månader från anmaning eller inom sex månader från det han lämnade eller avhystes från lägenheten har avhämtat egendomen. Detsamma gäller för egendom som återfinns i utrymmen som hör till lägenheten och som kan antas tillhöra hyresgästen eller någon i hans hushåll. Jag tolkar er fråga så, att hyresgästerna inte har blivit avhysta från lägenheten, men att de har lämnat denna. Om ni har anmanat hyresgästerna att avhämta egendomen måste ni vänta tre månader från anmaningen, innan egendomen tillfaller er. Har ingen anmaning skett, tillfaller egendomen er sex månader efter det att hyresgästerna lämnade lägenheten. Eftersom det i ert fall har, såsom jag tolkar frågan, gått sex veckor sedan hyresgästerna lämnade lägenheten har egendomen inte tillfallit er som hyresvärdar ännu och ni har inte rätt att flytta på denna. För att egendomen ska tillfalla er krävs det att ni väntar ut sexmånadersfristen eller anmanar hyresgästerna att hämta egendomen. Ni väljer själva hur ni vill göra, men om ni väljer att anmana hyresgästerna att hämta egendomen måste ni vänta ut tremånadersfristen innan egendomen tillfaller er, även om sexmånadersfristen går ut innan dess. Det finns inget krav på att en anmaning ska vara skriftlig, utan den kan också vara muntlig. Väljer ni att anmana hyresgästerna att hämta egendomen, är det ni som hyresvärdar som har bevisbördan för att så har skett. Jag hoppas att detta besvarade era funderingar. Annars är ni välkomna att ställa ytterligare frågor till oss. Med vänlig hälsning,

Uppsägningstidens längd vid hyra

2012-07-19 i Hyresrätt
FRÅGA |Hej! Vi har haft en inneboende som efter två månader strulat med hyra och inte betalat som han ska. Vi bad honom således att säga upp sitt kontrakt, och när vi gjorde detta så hävdar han att eftersom han bara bott här i två månader så gäller inte den tre månaders uppsägningstiden som står på kontraktet, jag tror han baserar detta på detta inlägget hos Hyresgästföreningen http://www.hyresgastforeningen.se/Fraga_Oss/Sidor/Jag-ar-inneboende-Vilken-uppsagningtid-har-jag.aspx Hyreskontraktet är dock inte tidsbestämt, och då undrar jag vad som gäller.
|Hej och tack för din fråga. Jag tolkar dig som att du vill att uppsägningstiden på 3 månader ska gälla, medan din inneboende vill flytta ut så snart som möjligt. De lagregler som blir aktuella är jordabalken kapitel 12 (JB https://lagen.nu/1970:994#A2). Enligt 4 § är uppsägningstiden tre månader, vilket innebär att om uppsägningen sker idag 2012-07-19, så varar uppsägningstiden under augusti, september och oktober. Kapitel 12, som också kallas hyreslagen, är dispositivt. Det innebär att hyresvärd och hyresgäst kan avtala om en kortare eller längre uppsägningstid än 3 månader. Vad som gäller vid en sådan "konflikt" (hyreslagens regler kontra vad ni kommit överens om) är det som är förmånligast för hyresgästen. Har ni alltså bestämt att hyrestiden ska vara 2 månader är det 2 månader som gäller, oavsett vad lagen säger. Vad jag tror att länken du bifogade i din fråga syftar på är hyra under en bestämd tid, om ni till exempel från början avtalat att din inneboende ska bo hos er under 3 månader. Uppsägningstiden är då endast en vecka, vilket följer av 4 § 2 stycket. Detta gäller alltså bara som sagt när man _avtalat_ en _bestämd_ hyrestid, och är den bestämda hyrestiden över 3 månader gäller även då 3 månaders uppsägningstid, om ni inte avtalat om en kortare, se 4 § 2 stycket. Att din inneboende bara bott hos er i 2 månader har ingen betydelse så länge ni inlett hyresförhållandet med avsikten att låta det löpa på obestämd tid och sedan inte avtalat om något annat. Så länge ni inte genom skriftligt eller muntligt avtal kommit överens om en kortare hyrestid än 3 månader så får din inneboende alltså rätta sig efter 3 månaders uppsägningstid. Hoppas du fick svar på din fråga. Med vänliga hälsningar, Lovisa Falkman.

Brister i hyresrätt

2012-08-07 i Hyresrätt
FRÅGA |Fråga ventilationsbuller I hyresrätten jag bor är det problem med hög radonhalt. Man har således satt in förstärkt ventilation i lägenheterna. Problemet är att efter sista justeringen av den nya ventilationen så har bullernivån ökat kraftigt. Innan sista justeringen var det knappt hörbart ventilationsljud men nu har jag mätt upp en nivå på 35-37 dB. Har nu gått en vecka utan åtgärder. Fastighetsägaren blev informerad om problemet så gott som direkt. Vad kan anses som skälig tid för att rätta till problemet. Som jag ser det är det bara att skruva tillbaka till samma inställning som var innan senaste justeringen. Finns det gränsvärden för buller. Kan jag kräva sänkt hyra/ersättning tills bullernivån är nere på acceptabel nivå eller bör jag deponera hyran. MvH Mats
|Hejsan! Tack för din fråga. +Skälig tid+ Vad som är skälig tid avgörs av omständigheterna i det enskilda fallet som t.ex felets beskaffenhet. Det är därför svårt att rekommendera en fast tid. För det första bör Ni skicka en skriftlig anmodan till hyresvärden och därefter avvakta. Sedan kan Ni antingen använda den lagstadgade självhjälpen på hyresvärdens beskostnad enligt 12 kap. 11 § 1.p Jordabalken (https://lagen.nu/1970:994#K12)eller vända Er till Hyresnämnden för att få ett åtgärdsföreläggande enligt 12 kap. 11 § p.5 Jordabalken. I detta fall är självhjälpen lämplig. +Gränsvärde för bullernivå+ Höga ljudnivåer utgör brist enligt 12 kap. 11 § Jordabalken. Enligt Socialstyrelsens allmänna råd om buller inomhus (SOSFS 2005:6) är 45 db maxnivå. Detta är inte utslagsgivande utan en helhetsbedömning görs av domstolen. Jag kan inte med säkerhet bedöma utgången på grundval av den otillräckliga faktan. +Deponering av hyran+ För att deponering ska kunna ske ska hyran vanligtvis betalas ut i kontanta medel, ej vara föremål för rättegång och motsvara den tvistiga delen av hyran enligt 12 kap. 21 § Jordabalken. Vidare ska Ni lämna två skriftliga meddelanden till Länsstyrelsen om hyresförhållandet, dagen som hyran skulle ha betalats samt grunden till att göra deponeringen. Min uppfattning är att deponering inte behövs i detta fall. Lycka till! Mvh Lawline

Ersättningsfrågor vid otjänlig bostad

2012-07-30 i Hyresrätt
FRÅGA |Hej! Jag undrar om man har rätt till ersättning om en bostad är hälsoskadlig? Jag och sambo flyttade in i en lägenhet, som bovärden intygade var i gott skick. Efter ca 1-2mån upptäckte jag själv synligt mögel. Även en fuktskada. Vid ett tillfälle läckage av bensin från marken inunder in i lägenheten. Jag kontaktade bovärden, som enbart bytte ut en synligt mögelangripen planka. Ingen annan åtgärd gjordes. Min sambos astma blev så dålig i lägenheten att vi blev tvungna att omedelbart flytta. Vi hann aldrig via kommunen ålägga värden att rätta till alla fel, eftersom det inte var möjligt för oss att vara kvar i lägenheten. Efter denna sjukdomsepisod har min sambos astma förvärrats. Han kommer sannolikt aldrig upp i den lungfunktion han hade före denna bostad, utan är nu gravt lungsjuk. Går det att på något vis få ersättning eller upprättelse för en sådan händelse?
|Jag utgår från att ni bodde i en hyresrätt och då är det hyresvärden som ansvarar för att hyresobjeket håller grundläggande standard, enligt 12 kap 9 § Jordabalken. Detta förtydligas genom 12 kap 15 § i samma balk där det stadgas att standarden ska vara sådan att hyresobjeket under hyrestiden håller lägenheten i ett skick som motsvarar att den är fullt brukbar för det avsedda änadmålet. Om det finns mögel som är hälsovådligt innebär det med all säkerhet att det ovan nämnda kriteriet inte är uppfyllt. I så fall finns det möjlighet att få ersättning från hyresvärden för skador som har uppkommit, enligt 12 kap 11 § och 12 kap § 16 Jordabalken. Den rätten försvinner dock om hyresvärden kan visa att olägenheten inte beror på hans försummelse. I ett rättsfall från 1994 (RH 1994:36, https://lagen.nu/dom/rh/1994:36 ), så tilldömdes en hyresgäst skadestånd för att en lägenhet höll alldeles för hög temperatur vilket ansågs vara hyresvärdens ansvar, hyresgästen fick dock ej ersättning för fysiskt och psykiskt lidande, då hyresgästen inte kunde visa ett tillräckligt samband mellan temperaturen och lidandet. I det här fallet bör det ändå finns en möjlighet att få ersättning och sambandet mellan möglet och de fysiska skadorna kan beläggas. Detta måste kunna beläggas i domstol, och för vidare rådgivning kan jag hänvisa till hyresnämnden och deras hemsida, http://www.hyresnamnden.se/ Vänligen, Jonathan Boman

Uppsägning av hyresavtal på bestämd tid

2012-07-20 i Hyresrätt
FRÅGA |Hej! Fick idag ett brev av min hyresvärd ( hyr ett fritidshus som vi bor i året om) att hon vill säga upp mej från kontraktet då hon behöver huset själv. Hyreskontraktet är skrivet på 5 år, jag har bott här i 1,5 år. Har hon verkligen rätt att göra så?
Sara S |Hej, Ett hyresavtal som ingås på bestämd tid kan inte sägas upp av hyresvärden under den avtalade tiden. Vill hyresvärden att hyresavtalet ska upphöra efter den avtalade tiden måste hyresvärden säga upp avtalet 3 månader innan hyresavtalets upphörande när hyrestiden sträcker sig längre än 3 månader (se 12 kap. 4 § 2 st. Jordabalken). Vänligen,

Dröjsmål med betalning av lokalhyra

2012-06-30 i Hyresrätt
FRÅGA |Hej, Vad gäller om man har sagt upp en lokalhyresgäst enligt jordabalken 12:44, att de har två veckor på sig att återvinna hyresrätten, och de inte betalar inom 2 veckorna. Får man då byta lås på lokalen och återta den dag 15?
Sebastian Wallin |Hej och tack för din fråga! I enlighet med 12:44 2 st. jorabalken får beslut om avhysning först fattas två vardagar efter att det har gått två veckor, dvs efter dag 16. Med vänlig hälsning