Kontrakt hyreslägenheter m.m.

2010-08-31 i Hyresrätt
FRÅGA |Kan man teckna kontrakt till två hyreslägenheter och äga en bostadsrätt?
Carina Persson |Hej! Det finns inga juridiska hinder mot att hyra flera hyreslägenheter och/eller äga flera bostadsrätter. Däremot kan t.ex. hyresvärden reglera att du inte får hyra flera hyresrätter samtidigt hos denne. Vänliga hälsningar

Överlåtelse av hyresrätt till son

2010-08-01 i Hyresrätt
FRÅGA |Jag bor i en hyresrätt sedan 20 år. Min son har bott med mig under denna tid. Han studerar nu och har studentboende men bor hemma under helgerna. Jag funderar ev på att köpa en bostadsrätt och undrar om det finns något jag kan göra så att min son kan få överta lägenheten och därmed få egen bostad.
Jens Lidén |Hej! Regler om bostadshyresavtal finns i 12 kap. jordabalken, även kallat hyreslagen (HL). Huvudregeln är att hyresrätt inte får överlåtas från hyresgästen till annan person utan hyresvärdens samtycke, se 32 § 1 st. HL. Överlåtelse av hyresrätten utan att samtycke från hyresvärden föreligger medför att överlåtelsen är ogiltig. Vidare utgör en otillåten överlåtelse en förverkandegrund, 42 § 1 st. 3 p. HL. Det innebär att hyresvärden, med den otillåtna överlåtelsen som grund, ytterst kan säga upp hyresavtalet att upphöra i förtid. Det finns dock vissa lagreglerade undantag från huvudregeln att överlåtelse inte får ske utan samtycke. Dessa undantag finns i 34-37 §§ HL. Enligt 34 § HL har hyresgästen under vissa förutsättningar möjlighet att överlåta hyresrätten till någon närstående. En första förutsättning för överlåtelserätt är att hyresrätten överlåts till en närstående. Närstående är exempelvis barn, föräldrar och syskon. För att överlåtelserätt ska föreligga krävs det dessutom att det ska vara fråga om ett samboende, dvs. att den som ska överta lägenheten har haft gemensamt hushåll med hyresgästen och i övrigt brukat lägenheten samfällt med honom eller henne. Samboendet måste vidare ha pågått varaktigt. Det innebär att den som ska överta lägenheten ska ha inrättat sig för ett permanent boende i lägenheten och ha bott i lägenheten under en inte alltför kort tid. Det finns inga generella riktlinjer för hur länge samboendet måste ha pågått. Det är hyresgästen som ska styrka att det rör sig om ett varaktigt samboende. En sista förutsättning för en giltig överlåtelse är, om hyresvärden motsätter sig överlåtelsen, att hyresnämnden måste ge tillstånd till överlåtelsen. Hyresgästen kan med andra ord inte ensidigt överlåta hyresrätten. Ansökan till hyresnämnden ska göras av den som önskar överlåta hyresrätten. Hyresnämnden ska godkänna överlåtelsen om hyresvärden skäligen kan nöja sig med förändringen. Detta krav innebär i princip att den som ska överta lägenheten ska ha rimliga förutsättningar för att klara av att betala hyran. Sammanfattningsvis kan sägas att det finns en möjlighet för dig att överlåta hyresrätten till din son genom att inhämta hyresvärdens samtycke. Jag råder dig därför att först och främst prata med din hyresvärd och höra vad han eller hon har för inställning till överlåtelsen. Om hyresvärden motsätter sig överlåtelsen har du ytterligare en möjlighet att enligt 34 § HL ansöka om tillstånd hos hyresnämnden. Frågan är då om kravet på varaktigt sammanboende är uppfyllt. Vad jag har förstått så har din son flyttat ut och bor i lägenheten endast under helgerna. Den omständigheten att den som sammanbor med hyresgästen tillfälligt har flyttat ut behöver inte betyda att samboendet ska anses ha avbrutits. Vidare har bostadsdomstolen fastslagit att endast den omständigheten att utflyttning sker från den gemensamma bostaden för viss utbildning inte medför att sammanboendet avbryts, se RBD 1979:22. Bedömningen av huruvida kravet på varaktigt sammanboende är uppfyllt görs med beaktande av omständigheterna i det enskilda fallet, varför det är svårt att ge något definitivt svar på frågan om förutsättningarna i 34 § HL är uppfyllda i ditt fall. Jordabalken hittar du här: https://lagen.nu/1970:994 Vänligen,

Avtala bort besittningsrätten för hyresgästen

2010-07-07 i Hyresrätt
FRÅGA |Mitt företag kommer att köpa gård m villa. Jag vill hyra ut villan till en vän men utan att hon får besittningsrätt, är detta möjligt? Hon själv avstår gärna besittningsrätten. Jag själv kommer att övernatta i huset i bland och behålla rum då verksamheten jag driver finns på gården.
Emelie Gärde |Hej! Reglerna om hyresgästens besittningsskydd finner du i 12 kapitlet 45-52 §§ Jordabalken. Det finns möjlighet att avtala bort besittningsrätten enligt 45 a §. Ett sådant avtal skall för att vara giltigt vara _skriftligt_ och vara upprättad i en _särskild handling_, det räcker således inte med att er uppgörelse finns upptagen i hyreskontraktet! Utöver detta krävs som huvudregel även hyresnämndens godkännande av er överenskommelse. Ni bör då använda er av den blankett som hyresnämnderna fastställt. Blanketten med överenskommelsen är samtidigt en ansökan till hyresnämnden och på blanketten kan också hyresnämnden skriva sitt beslut. För att hyresnämnden skall kunna godkänna överenskommelsen måste en godtagbar orsak till kommande uppsägning anges, det vill säga varför besittningsskyddet skall brytas när hyresavtalet sägs upp. Normalt godkänner hyresnämnden endast överenskommelser för sådana hyresförhållanden som upphör inom fyra år från tillträdesdagen. Blanketten är därför förtryckt med denna tid. Om längre tid begärs, så skall detta motiveras särskilt. Det finns undantag då man man inte behöver hyresnämndens godkännande. Detta gäller bland annat om en överenskommelse om avstående från besittningsskydd träffas under tid då hyresgästen har besittningsskydd eller om ett en- eller tvåfamiljshus inte ingår i en affärsmässigt bedriven uthyrningsverksamhet och den som hyr ut huset skall bosätta sig där samt att överenskommelsen om avstående från besittningsskydd träffas för en tid på högst fyra år från tillträdesdagen. För fler undantag se vidare i 45 a §. Se lag https://lagen.nu/1970:994#K12' Med vänliga hälsningar

Ersättningsskyldighet för skada i hyresrätt

2010-05-17 i Hyresrätt
FRÅGA |Jag har nyligen (mars 2010) flyttat ut från en hyresrätt som jag har bott i sedan 2004. Vid besiktningen upptäcktes en skada i tapeten som jag blev upplyst om att jag skulle bli ersättningsskyld för. Jag hade satt upp en självhäftande kabelkanal på mitt på väggen som, när vi tog ner den, drog med sig bitar av tapeten. Det rör sig om 50-70 cm, ett par centimeter brett på en våd. Igår fick jag fakturan som är på drygt 1700:-. För mig låter det orimligt mycket pengar, kan de kräva så mycket? Rummet tapetserades om 2004. I övrigt var lägenheten i bra skick, denna skada var det enda som noterades utöver det som redan fanns när jag flyttade in.
Hanna Rehn |Hej, Hyresförhållanden regleras i 12 kap jordabalken (hyreslagen), den kan du hitta här https://lagen.nu/1970:994 Enligt 24 § hyreslagen har hyresgästen vårdplikt då denne bor i lägenheten, hyresgästen har oftast inte rätt att utan hyresvärdens samtycke göra några större ingrepp?. Skada som uppkommer på lägenheten är hyresgästen skyldig att ersätta om de orsakats genom vållande eller oaktsamhet. Hyresgästen svarar dock inte för skador som uppkommit genom olyckshändelser eller sådana skador som kan sägas utgöra normal förslitning. Huruvida du är ersättningsskyldig eller ej beror således troligtvis på om skadan kan ses som normal förslitning eller ej. En bedömning av detta får i regel göras i det enskilda fallet. Det är svårt att bedöma ersättningens storlek utifrån uppgifterna i frågan. Det kan dock nämnas att uttrycket ”all skada” (24 § hyreslagen) inte enbart avser reparationskostnader utan även eventuella följdskador. Således kan ett ersättningskrav komma att även avse sådana följdkostnader som tex uteblivna hyresintäkter etc. Du kan hitta mer information på hyresnämnden hemsida www.hyresnamnden.se Med vänlig hälsning,

Förverkande av hyresrätt pga av slarv med betalning

2010-08-10 i Hyresrätt
FRÅGA |Hej, jag hyr ut min lägenhet i andrahand. I kontraktet har vi skrivit att uthyrningen gäller under ett år framöver. Vi har inte skrivit någonting om uppsägning av kontraktet i förtid. Min hyresgäst betalar inte in hyran i tid. I kontraktet har vi skrivit att senast den 27:e varje månad ska pengarna vara på mitt konto. Idag är det den 8:e augusti och jag har fortfarande inte fått in pengar för hyran. Hur går jag tillväga för att få ut honom ur min lägenhet? Får jag lov att "bryta" vårt kontrakt tidigare eftersom han inte betalar hyran?
Ulrika Lundgren |Hej! I och med att det är fråga om ett avtal där en lägenhet upplåts till nyttjande gentemot ersättning är hyreslagen tillämplig. Detta framgår av 1 § Hyreslagen (HL), se https://lagen.nu/1970:994#K12P1S1. Ni har uppenbarligen avtalat om att hyresförhållandet skall löpa på bestämd tid, under ett år. Huvudregel som gäller är därmed att hyresförhållandet upphör efter detta år förflutit, jämför 3 § 2 st. HL, https://lagen.nu/1970:994#K12P3S1. I ditt fall har dock hyresgästen misskött sig. Att inte erlägga hyra i tid är allvarligt. Betalas inte hyran en vecka efter det att hyran har förfallit till betalning är hyresrätten förverkad. Du som hyresvärd kan därför ha rätt att säga upp avtalet att upphöra i förtid. Detta framgår av 42 § 1 p. HL, https://lagen.nu/1970:994#K12P42S1. Då en hyresvärd önskar säga upp en hyresgäst på grund av bristande hyresbetalning finns en rad skyddsregler till förmån för hyresgästen man som hyresvärd måste rätta sig efter. Det du ska börja med är att upplysa hyresgästen om att hyresrätten är förverkad men att den kan återvinnas om hyran erläggs inom tre veckor från att denna underrättelse sker. Det är säkrast att personligen överlämna uppsägningen till hyresgästen eftersom återvinningsfristen börjar gälla efter det att hyresgästen delgivits meddelande om denna. Underrättelsen skall dessutom innehålla en tydlig förklaring till varför hyresrätten är förverkad, det vill säga med anledning av att hyran ej erlagts, vilka månader det gäller samt hur stor skulden nu är. Samtidigt ska du som hyresvärd även sända ett meddelande om uppsägning till socialnämnden. Detta skall göras för att nämnden skall ges möjlighet att gripa in och därmed kunna hindra att avhysning sker. Betalar hyresgästen innan fristen om tre veckor löpt ut är hyresrätten återvunnen. Avhysning kan därmed ej ske. Samma gäller i det fall socialnämnden påtar sig betalningsansvaret inom treveckorsperioden eller i det fall hyresgästen varit förhindrad att betala sin hyra på grund av sjukdom. Dessa undantag framgår av 44 § HL, se https://lagen.nu/1970:994#K12P44S1. Vänliga hälsningar

Omtapetsering i hyresrätt

2010-07-24 i Hyresrätt
FRÅGA |Vi har åstadkommit ett överslitage på tapeter i huset vi hyr. Tapeterna är 8 år, hyresvärden kräver att vi skall stå för arbetskostnad och han för materialkostnad, kan han kräva detta? Eller är det så att vi betalar för livslängden som är kvar på tapet plus denna del i arbetskostnad?
|Hej! Vad som gäller vid hyresförhållanden är reglerat i 12 Kap Jordabalken. Följande framgår av 12 kap 15 § st 2 JB: ”Om lägenheten helt eller delvis är uthyrd till bostad, ska hyresvärden i bostadsdelen med skäliga tidsmellanrum ombesörja tapetsering, målning och andra sedvanliga reparationer med anledning av lägenhetens försämring genom ålder och bruk. Detta gäller dock inte, om något annat har avtalats…” Vad som är att se som skäliga tidsmellanrum är enligt praxis varierande. Av lagkommentaren framgår att ”Tiden för den normala förslitningen varierar med hänsyn till bl.a. lägenhetens och familjens storlek. Det sedvanliga tidsintervallet vid målning och tapetsering har kommit att bli alltmer utsträckt och är i dag uppåt ca 14 år” Av 12 kap 24 § JB framgår att ”Hyresgästen skall under hyrestiden väl vårda lägenheten med vad därtill hör. Han är skyldig att ersätta all skada som uppkommer genom hans vållande eller genom vårdslöshet eller försummelse av någon som hör till hans hushåll eller gästar honom eller av annan som han inrymt i lägenheten eller som där utför arbete för hans räkning. Har ni har stått för överslitage på tapeterna så de har "förstörts", så kan hyresvärden kräva ersättning för omtapetsering. Ni skulle dock kunna försöka förhandla med hyresvärden om att ni ska stå bara för halva arbetskostnaden, eftersom tapeterna byts efter ungefär halva sin normala livslängd i ett hyresförhållande. Jag råder er till att titta i ert hyresavtal om en sådan situation som uppkommit reglerats på något sätt där. Löser det sig inte så kan ni vända er till hyresnämnden. Med vänlig hälsning, Malin

Uppsägning av hyresavtal innan tillträdes- och kontraktsdatum

2010-06-09 i Hyresrätt
FRÅGA |Har skrivit på ett hyreskontrakt med inflyttning och kontraktsdatum 1 oktober. Vill dock säga upp kontraktet redan nu och undrar om uppsägningstiden på 3 månader räknas från dagens datum eller 1 oktober.
Sandra Helgadottir Ingolfsson |Hej, Vad som gäller för hyresavtal skiljer sig åt beroende på om det är ett hyresavtal för bestämd tid eller obestämd tid (tillsvidareavtal). Så som du formulerat din frågeställning tyder det mesta på att det rör sig om ett tillsvidareavtal för en bostadslägenhet. För sådana avtal gäller en uppsägningstid på 3 månader om inget annat avtalats. För hyresgästens del gäller dock alltid en uppsägningstid på tre månader, detta framgår av 12 kap. 4§ och 5§ Jordabalken. Lagen tar fasta på själva avtalet vilket innebär att eftersom kontraktsdatumet är den 1:a oktober detta också är datumet då din hyrestid, och därmed även uppsägningstid, börjar löpa. Innan dess har du ju inte tillgång till lägenheten och någon egentlig hyrestid har inte påbörjats. Således anser jag att du inte har någon möjlighet att säga upp kontraktet redan nu utan får vänta tills tillträdes- och kontraktsdatumet. Ett alternativ är självfallet att kontakta hyresvärden och höra om denna är villig att gå med på en annan lösning. Eventuellt har denna en hyresgäst som står i kö eller dylikt. Du har dock inget stöd av lagen för att säga upp kontraktet innan den 1:a oktober. Du kan läsa mer https://lagen.nu/1970:994. Lycka till! Vänliga hälsningar,

Uppsägningstid av hyresrätt

2010-05-17 i Hyresrätt
FRÅGA |Hejsan! Jag och min tjej hyr en lägenhet privat i undervåningen på ett hus. Dom ska nu sälja huset och vi känner oss mer och mer tvingade att flytta. Visningen på huset är den 27/4 2010. I kontraktet har jag 2 månaders uppsägningstid. Har man fortfarande uppsägningstid när dom säljer huset som ett vanligt hus och inte ett hyreshus. Ska man få någon ersättning när personer ska gå på visning i ens lägenhet när kontraktet fortfarande gäller. Sen får vi inte ens vara hemma under visningen. Vi känner oss lite lurade. Vi har nu fått lägenhet någon annanstans som vi ska flytta in i om en månad och uppsägningstiden på den nuvarande lägenheten är 2 månader. Blir vi lurade på en extra månadshyra?
Hanna Rehn |Hej, Hyresförhållanden regleras i 12 kapitlet jordabalken (hyreslagen). Den kan du hitta här https://lagen.nu/1970:994 Hyresavtal gäller i regel för obestämd tid. De skall då sägas upp för att upphöra att gälla, se 3 § hyreslagen. Om inte längre uppsägningstid har avtalats skall hyresavtal sägas upp tre månader i förväg, se 4 § hyreslagen. I vissa fall kan hyresavtalet sägas upp med omedelbar verkan, se 6 § hyreslagen. Till exempel kan hyresgästen säga upp avtalet med omedelbar verkan om lägenheten inte är i brukbart skick, om skada uppstår som inte hyresgästen vållat etc. Hyresvärden kan säga upp avtalet med omedelbar verkan om hyresgästen till exempel vanvårdar lägenheten eller dröjer med att betala hyra. I ert fall verkar det inte vara fråga om något sådant förhållande som skulle kunna medföra omedelbar uppsägning från endera parten. Således gäller hyreslagens uppsägningstider, dvs 3 månader. Hyreslagen är tvingande till hyresgästens fördel, se 1 § 5 stycket hyreslagen, det innebär i regel att om hyresgäst och hyresvärd avtalar i strid mot någon av hyreslagens tvingande bestämmelser blir hyresvärden men inte hyresgästen bunden av avtalet. Det innebär att ni, vid uppsägning av avtalet mellan er och hyresvärden, kan välja mellan lagregeln som stadgar 3 månaders uppsägningstid och avtalet som anger 2 månaders uppsägningstid. Då hyresavtalet avser hyresvärdens egen bostad har hyresgästen dock inget besittningsskydd, dvs rätt till förlängning av hyresavtalet se 45 § 3p hyreslagen. En hyresgäst kan vara skyldig att låta hyresvärden visa lägenheten för spekulanter, se 26 § hyreslagen. Detta gäller dock bara då lägenheten är ledig för uthyrning. Då hyresvärden avser att sälja fastigheten har hyresgästen däremot inte någon skyldighet att hålla lägenheten tillgänglig för visning. Hyresvärden och hyresgästen kan givetvis träffa överenskommelse om detta ändå men det finns alltså inte någon lagstadgad skyldighet och heller inte någon lagstadgad ersättningsrätt för de fall överenskommelse om visning sker. med vänlig hälsning,