Ändring i hyresavtal

2012-12-25 i Hyresrätt
FRÅGA |Hej Jag är student och har skrivit på ett hyresavtal för ett korttidsboende under begränsad tid, hyresperioden är från 2september 2012 till den 31maj 2013. I hyresavtalet står det 3månader ömsesidig uppsägningstid. 1oktober sade han upp kontraktet och sa att jag då måste flytta ut 31december. Jag ordnade ett annat boende i slutet av oktober och meddelade honom att jag har ordnat ett annat boende så jag flyttar 31december. Han gav mig ändå 3alternativ att välja på,(då jag enligt honom har juridiskt rätt att bo kvar i lägenheten) varpå det ena var att flytta ut 31december. Jag sa att jag flyttar ut men att jag tycker han kan bjuda på en månadshyra eller de extrakostnader jag har haft pga. det andra boende, då jag bryter ett avtal jag inte måste. Nu när det är 5dagar kvar tills jag ska lämna nyckeln och få min deposition säger han att jag inte får flytta ut förrän tidigast den 31mars 2013, eftersom jag inte har sagt upp lägenheten i september. Min fråga är: Vad gäller, får jag flytta eller inte? Och vilken lag gäller? Ni får gärna kontakta mig om ni har frågor. Med vänliga hälsningar Lotta
Malin Axelsson |Hej Lotta! Din fråga rör hyra av (del av) fast egendom. Tillämplig lag är 12 kap jordabalken (JB), även benämnd "Hyreslagen", se http://www.hyreslagen.com/. Din fråga aktualiserar även allmän avtalsrätt. Tillämplig lag är då Avtalslagen, se http://www.notisum.se/rnp/sls/lag/19150218.HTM. Huvudregeln då ett hyresavtal löper på viss tid - dvs mellan två bestämda datum - är att avtalet ska upphöra automatiskt på slutdagen, se JB 12 kap 3 § 2 st. Utifrån den avtalsrättsliga huvudregeln att avtal skall hållas är utgångspunkten därtill att ingen av parterna har rätt att frånträda avtalet i förtid. Det nu sagda gäller dock bara i den mån parterna inte har avtalat om något annat, se JB 12 kap 3 § 2 st. Vad som avses med detta är främst att man kan avtala om att det krävs att någon av parterna aktivt säger upp avtalet för att det ska sluta gälla vid den angivna slutdagen. Utan att ha sett ditt specifika hyresavtal presumerar jag att det är ett sådant förhållande ni har reglerat. Utifrån det skulle vare sig du eller din hyresvärd ha rätt att ensidigt frånträda avtalet förr än den 31 maj 2013. Vad som är relevant i detta fall är dock att den situation du beskriver kan anses innebära att du och din hyresvärd har slutit ett nytt avtal, ett avtal som innebär att ert hyresförhållande ska upphöra den 31 december 2012. Det avtalet gäller i så fall framför det första avtalet (eller kan ses som en ändring av detta) och du har då full rätt att flytta ifrån lägenheten den 31 december 2012. Det är dock inte möjligt för mig att uttala om huruvida ni har slutit ett juridiskt bindande avtal eller ej eftersom jag inte har tillgång till alla uppgifter. Enkelt uttryckt räcker det att du och din hyresvärd helt enkelt varit översen om att ändra slutdatum för hyresavtalet till den 31 december 2012, för att detska vara juridiskt bindande. Om din hyresvärd därefter ångrat sig är det i princip irrelevant. Ditt problem i sammanhanget kan dock bli att bevisa att ni faktiskt har slutit ett nytt avtal. I den mån du har rätt att flytta ut den 31 december så har du däremot ingen rätt att få tillbaka det du betalat i hyra för den tiden du haft rätt att bo i lägenheten, det vill säga under perioden 2 september 2012 - 31 december 2012. Du har heller ingen rätt att få ersättning för andra kostnader i samband med eller på grund av flytten. Eftersom du själv har gått med på att sluta ett nytt avtal om att hyresförhållandet skaupphöra den 31 december 2012. Din hyresvärd haralltså inte gjort något fel, och då har han ingen skyldighet att ersätta dig för dessa kostnader. Lycka till! Vänligen

Skriftligt avtal, indirekt besittningsskydd och förverkande vid lokalhyra

2012-12-20 i Hyresrätt
FRÅGA |Hej! Jag undrar hur länge en hyresvärd kan vänta med att låta mig skriva under hyreskontrakt? Vi köpte en rörelse och övertog då lokalen, men vi har änu inte fått något eget kontrakt och det har gått ett par år sedan dess. Är vi egentligen kontraktslösa och kan bli avhysta när som helst eller rent av själva bara lämna lokalen?
Matilda Karlsson |Hej! Tack för din fråga! Genom övertagandet av hyresrätten är det nu ni som är avtalspart med hyresvärden. Ett hyresavtal behöver således inte vara skriftligt utan är lika bindande om det upprättats muntligt. Ett muntligt avtal kan dock vara svårare att bevisa i det fall att tvist skulle uppstå mellan parterna. Därför är ett skriftligt avtal att rekommendera i de flesta fall. Enligt 12 kap. 2 § 1 st. i jordabalken (JB) har hyresgästen rätt till att få ett skriftligt avtal upprättat mellan parterna om hyresgästen begär detta. Vidare regleras i 12 kap. 2 § 2 st. JB att vid överlåtelse av hyresrätt, så som fallet är här, ska en anteckning om överlåtelsen göras på hyresavtalet i det fall att hyresgästen begär detta. Detta förutsätter då också att ett skriftligt avtal funnits mellan de tidigare parterna. I ert fall gäller att ni har rätt att kräva att skriftligt avtal upprättas eller att en anteckning görs på det avtal som ni tagit över. Skriftligt avtal upprättat på något utav dessa sätt är giltigt mellan er och hyresvärden. Lokalhyresgäster har ett indirekt besittningsskydd enligt 12 kap. 57 § 1 st. JB, vilket skapar rätt till ersättning i det fall att hyresvärden säger upp avtalet eller uppsätter hyresvillkor för förlängt avtal som hyresgästen inte godtar. För att besittningsskydd ska föreligga krävs dock att hyresförhållandet har varat längre än nio månader i följd samt att hyresrätten inte är förverkad, 12 kap. 56 § JB. Vidare kan besittningsskyddet brytas i enlighet med 12 kap. 57 § 1 st. 1- 5 pt. JB i det fall huset ska rivas eller ombyggnation ska ske, hyresgästen har åsidosatt sina förpliktelser i hög grad, om hyresvärdens villkorsändringar är att anse som skälig eller slutligen om andra befogade anledningar till att upplösa hyresförhållandet finns. Lämnar hyresgästen lokalen och därmed åsidosätter att fullgöra sina förpliktelser enligt hyresavtalet är det att se som en förverkandegrund enligt 12 kap. 42 § JB som ger hyresvärden rätt att häva avtalet. Hävning kan leda till skadeståndsskyldighet gentemot hyresvärden enligt 12 kap. 42 § 6 st. JB. Skadeståndsskyldigheten begränsas i allmänhet till tiden mellan hävningen och dagen då hyresvärden har tecknat ett nytt avtal. Den skadeståndsskyldige får här räkna med en viss spilltid innan hyresvärden har hunnit hitta en ny hyresgäst och den senare har tillträtt. Länk till jordabalkens 12 kap. https://lagen.nu/1970:994#K12 Vänligen,

Överlåtelse av hyresrätt

2012-12-13 i Hyresrätt
FRÅGA |Hej, vi har haft en hyrelägenhet i 20 år(2 vux +2 barn). Vi kommer att köpa bostadsrätt om ett år. Kan man innan dess lägga till ena sonen(18 år) på hyreskontratktet så att han kan ta över hyreslägenheten?
Karin Olofsson |Hej och tack för din fråga! Reglerna om hyra finner man i Jordabalkens 12:e kapitel, även kallad "hyreslagen" (se: https://lagen.nu/1970:994#K12). I ert fall handlar det om en överlåtelse av hyreslägenheten (till er son). Detta regleras i hyreslagens 32-38 §§. Utgångspunkten i 32§ är att hyresgästen inte får överlåta hyresrätten utan hyresvärdens samtycke. Däremot finns vissa undantag. Det undantag som kan bli aktuellt här finns i 34§. Paragrafen säger att om ni ska flytta så kan ni överlåta er hyreslägenhet till en närstående (hit räknas bland annat ens egna barn) som varaktigt sammanbor med er. Vad som räknas med "varaktigt sammanbor" finns inte definierat, utan bedöms från fall till fall. Bostadsdomstolen har i ett rättsfall uttalat sig att man ska ha varit sammanboende under åtminstone ett par år. Då er son är 18 år antar jag att han fortfarande bor hemma och att rekvisit bör vara uppfyllt. Mitt förslag är att ni framför er önskan till er hyresvärd om att ni vill överlåta er hyreslägenhet till er son. Går hyresvärden inte med på detta kan ni göra en ansökan om överlåtelse till hyresnämnden, se: http://www.hyresnamnden.se/Overlata-bostadslagenhet/Ansokan/. Hyresnämnden ska lämna tillstånd till överlåtelsen om man kan anse att hyresvärden skäligen bör acceptera överlåtelsen. Man ser då till den som ska överta lägenhetens vilja och förmåga att fullgöra hyresavtalet och till dennes personliga egenskaper. Med vänlig hälsning

Uppsägning av bostadslägenhet

2012-12-12 i Hyresrätt
FRÅGA |Hej! Jag bor som inneboende och skickade i slutet på oktober rek. med uppsägning till min hyresvärd. Nu har min hyresvärd struntat i att kvitera ut brevet och det har kommit tillbaka till mig. När räknas kontraktet som uppsagt? Vad måste jag göra för att det ska va uppsagt? Jag vill inte va bunden längre utan vill flyta ut efter Januari. Tacksam för hjälp!
Karin Olofsson |Hej och tack för din fråga! Regler om uppsägning av en hyresbostad regleras i 8§, 12 kapitlet, Jordabalken (även kallad "hyreslagen" se: https://lagen.nu/1970:994#K12). I hyreslagens 8§, 4 stycke framgår att om din hyresvärd har sin hemvist här i Sverige kan man sända uppsägningen i rekommenderat brev. Uppsägningen anses då ha skett när det rekommenderade brevet har avlämnats för postbefordran under din hyresvärds vanliga adress. Detta betyder att om du skickar uppsägningen i rekommenderat brev, anses hyresvärden ha fått uppsägningen i samma stund som du har lämnat brevet på postkontoret (förutsatt att du skickat det till din hyresvärds vanliga adress eller den adress som denne uppgivit för dig). Hyresvärden anses alltså ha fått uppsägningen även om brevet inte blir utlöst eller kommer bort. Det är viktigt att du behåller en kopia av din uppsägning och kvittot du fick på posten. (Det är datumet på postkvittot som är avgörande då det ligger till grund för när uppsägningstiden började löpa.) Har du inte kvar kvittot eller annat liknande bevis som du fick när du skickade det rekommenderade brevet är det svårt att just bevisa att du verkligen har skickat uppsägningen till din hyresvärd. Du måste om så är fallet säga upp hyresavtalet igen. Detta betyder i sin tur att du kommer ha en uppsägningstid på 3 månader (om ni inte har avtalat om kortare uppsägningstid i hyreskontraktet). Ett hyresavtal som löper på obestämd tid upphör att gälla vid det månadsskifte som inträffar närmast efter 3 månader från uppsägningen (hyreslagen 4§, 1 stycket, 1 punkten). Uppsägningstiden räknas alltid i hela kalendermånader. Detsamma gäller om hyresavtalet löper på bestämd tid och hyrestiden är längre än 3 månader (hyreslagen 4§, 2 stycket, 3 punkten). (Hade du i stället valt att skicka uppsägningen i ett vanligt brev, är du tvungen att kunna visa att hyresvärden har fått uppsägningen. Det är alltså en fördel att skicka brevet rekommenderat.) Med vänlig hälsning

vårdplikt och kvarlämnade saker i hyresgästens förråd

2012-12-23 i Hyresrätt
FRÅGA |Hej. Jag har ett liknande problem som tas upp här, http://lawline.se/answers/15027 med skillnaden att jag bor i hyresrätt och att mitt förråd varit olåst under en längre period. Någon har alltså ställt in alternativt dumpat sina saker i mitt förråd och min hyresvärd säger nu att det är min uppgift att städa/ta hand om detta trots att det inte är mina saker. Kan jag också kontakta Kronofogdemyndigheten och begära särskild handräckning, vilket Lawline rekommenderade i ärendet ovan? Jag har tyvärr ingen aning om vems sakerna är och eftersom jag inte vet när sakerna placerades i mitt förråd går det inte att få fram info om vem som ställt sakerna där genom att kolla logguppgifter. Om jag inte kan vända mig till Kronofogdemyndigheten eftersom jag inte har någon att anmäla, är det verkligen mitt ansvar att ta hand om/städa undan dessa saker när hyresvärden eller -bolaget aldrig informerat mig om att mitt förråd ska hållas låst och det heller inte står något om detta i hyresbolagets stadgar eller trivselregler? Vad har ni för råd till mig?
|Hej och tack för din fråga! Precis som du säger blir det svårt att begära särskild handräckning när du inte vet vem som har lagt dit sakerna. Som hyresgäst har du vårdplikt över din lägenhet och det som hör därtill. Är det ditt förråd har du därför ansvar över att det vårdas i enlighet med de krav hyreslagen ställer. Vårdplikten bör innefatta en skyldighet att hålla låst i förråd så att inte obehöriga tar sig in och t.ex. förstör saker, i ett sådant fall bör du kunna bli tvungen att ersätta skadan till hyresvärden. Hyresvärden har dock ett övergripande ansvar enligt JB 12:15, där han ska se till att lägenheten uppnår till boendestandarden och så vidare. Angående sakerna i förrådet är det lite oklart vad som skall göras. Det är nog ditt ansvar så länge du bor där att hålla reda på ditt förråd, dock är det lite oklart vad hyresvärdens generella vårdplikt innebär. Det skulle kunna vara så att han har ett ansvar att hålla förrådet i bra skick då hyresvärden har ansvar för löpande underhåll och att hålla lägenheten i ett bra skick. Dock är det du som haft förrådet olåst vilket nog bör innebära att ansvaret har gått över på dig om du vill få bort sakerna. Det är lite oklart utifrån uppgiften kring när sakerna lämnades i förrådet, men om det är en tidigare hyresgäst som lämnat kvar sakerna övergår dessa saker efter 3 månader till hyresvärden. Detta skulle i så fall innebära att det är hans skyldighet att ta bort dom. Dock förstår jag främst din fråga som att sakerna lämnats i förrådet under tiden det tillhört dig, och då är det nog tyvärr så att du är skyldig att städa bort och även skyldig att hålla det låst, det följer nog av den vårdplikt du har över lägenheten och det som hör därtill(inklusive förråd.)

Skada på tvättmasking i tvättstuga

2012-12-19 i Hyresrätt
FRÅGA |Jag undrar huruvida en hyresvärd får plocka ut hyresgästens tvätt ut tvättmaskinen samt fota den? För att i ett senare läge ha det som bevis? Saken är den att min hyresvärd gjorde just detta då jag tvättade en liten matta för över 1,5 månad sen. Tvättmaskinen gick sönder för en vecka sen och nu kräver hyresvärden att jag sks betals reparationen av tvättmaskinen. Trots att det bevisligen inte är min matta som åsamkat felet? Vi är 7 lägenheter i huset och tvättstugan har används flitigt efter min tvätt. Hyresvärden är polisanmäld för bla hemfridsbrott, ofredande och är även inkopplad hos både miljöförvaltningen samt hyresgästföreningen. Så detta gör han som en hämnd för att jag anmäkt fel på lägenhetenaxelssonsbygg@telia.com jag hyr. Har han laglig rätt att kräva mig på detta? Bryter han mot någon lag? Kan jag anmäla honom för det här? Känner mig kränkt.
Thomas Hefner |Hej, I Jordabalken 12:24 står det att _Hyresgästen skall under hyrestiden väl vårda lägenheten med vad därtill hör. Han är skyldig att ersätta all skada som uppkommer genom hans vållande eller genom vårdslöshet eller försummelse av någon som hör till hans hushåll eller gästar honom eller av annan som han inrymt i lägenheten eller som där utför arbete för hans räkning._ Skador på gemensamma utrymmen som tvättstuga regleras inte direkt i lagen. Man kan alltså sluta sig till att för skador på gemensamma utrymmen gäller samma regler som för skador i allmänhet. Problemet är i slutändan en bevisfråga: Om det är så att det är mattan som har förstört tvättmaskinen så har han laglig rätt att kräva dig på ersättning. Han måste då visa att det är så, vilket verkar väldigt osannolikt eftersom så många andra använt maskinen efter dig och det dröjde så länge innan den gick sönder. Det finns regler i 12 kapitlet som hindrar hyresvärden att gå in i en hyresgästs lägenhet om det inte är nödvändigt, men ingenting som reglerar hyresvärden behandling av egendom i gemensamma utrymmen. Jag tror därför inte att han har gjort sig skyldig till något, men han har inte heller någora goda möjligheter att kräva dig på något i domstol. Om han tar det till kronofogden föreslår jag att du bestrider det så att det går vidare till domstol.

Hyresrättens förverkande

2012-12-12 i Hyresrätt
FRÅGA |*Hej, Om en hyreslägenhet hyrs ut i andra hand med hyresvärdes godkännande men med påslag på hyran som är mer än skäligt och andrahands hyresgästen kräver överskottet tillbaka, kan detta innebära fara för förstahands hyresgästen förutom att denne blir ersättningsskyldig? Kan förstahands hyresgästen riskera att bli av med kontraktet och vräkt pga. detta? Mvh
Karin Olofsson |Hej och tack för din fråga! Nej, man kan inte som förstahandshyresgäst bli av med kontraktet/uppsagd eller vräkt av sin hyresvärd på grund av att man tar ut oskälig hyra när man hyr ut i andra hand. Reglerna om hyrebostad hittar man i Jordabalkens 12:e kapitel, även kallad "hyreslagen". (Se lag: https://lagen.nu/1970:994#K12 ) Uthyrning i andra hand innebär att förstahandshyresgästen står kvar i sin avtalsrelation till hyresvärden. När sedan förstahandshyresgästen hyr ut lägenheten i andra hand uppkommer ytterligare en hyresrättslig relation mellan förstahandshyresgästen och andrahandshyresgästen, där försthandshyresgästen räknas som hyresvärd gentemot andrahandshyresgästen. Det blir alltså frågan om två separata hyresavtal. Fastighetsägaren har därigenom ingen avtalsrättslig relation till andrahandshyresgästen. Att man som förstahandshyresgäst tar ut för hög hyra och på grund av det bli återbetalningsskyldig till andrahandshyresgästen är inget som fastighetsägaren har något med att göra. För att hyresvärden ska kunna säga upp förstahandshyresgästen i förtid krävs att förstahandshyresgästen uppfyllt någon av punkterna i 42 § hyreslagen (hyresrättens förverkande). Paragrafen är uttömmande, vilket innebär att om ett förhållande inte tas upp i paragrafen är det inte att se som en grund för uppsägning av hyreskontraktet i förtid. Att man som förstahandshyresgäst tar för mycket hyra av andrahandshyresgästen är inget som tas upp i 42 § hyreslagen och det är därigenom inte en grund för hyresvärden att säga upp förstahandshyresgästens avtal i förtid. Med vänlig hälsning

Hyresvärdens ansvar för lägenhetens skick under nyttjandetiden.

2012-12-08 i Hyresrätt
FRÅGA |Hej! Min fråga är angående en vattenskada i min hyresrätt som jag själv upptäckt nyligen. Skadan är svår men har varit osynlig under badrums golvet. När hyresvärden ser skadan börjar de renovera omedelbart och tar bort allt från badrummet inkl. golvet sedan slutar de att göra något i flera veckor. Sedan får jag ett brev hem där det står att jag troligen har orsakat skadan och ska skicka ett intyg till försäkringen. Men skadan har funnits i flera år och jag flyttade in för bara några månader sen. Varje dag ringer jag till hyresvärden och frågar när de ska fortsätta med renoveringen men de ignorerar mig och varje gång säger att de ska lämna ett meddelande till någon ansvarig, men inget sker. Kan jag inte kräva att de ska fortsätta med renoveringen omedelbart, eller får de dröja med renoveringen under hur lång tid somhelst? Med tanke på att jag inte har ett badrum alls och badkaret, biden etc. står mitt i korridoren. Och bör jag skicka intyget till hemförsäkringen även om jag vet att det inte är mitt fel? Tack på förhand!
johan wahlund |Hej Madelene, Självklart är din hyresvärd ansvarig för att din lägenhet är i beboeligt skick, det är helt enkelt inte acceptabelt att du ska behöva vänta hur länge som helst med att få ett fungerande badrum igen. Även vattenskador faller under hyresvärdens ansvar så länge du inte själv orsakat dem genom vårdslöshet, men som jag tolkat din fråga finns det inget som tyder på att du har gjort annat än att bo "normalt" i din lägenhet. Det är först om det konstaterats att du genom vårdslöshet har vållat skadan som det kan bli aktuellt att använda din försäkring, jag antar att det är det din hyresvärd menar. Du har, i korthet, rätt till följande om din värd inte åtgärdar felet i din lägenhet: 1. Självhjälp, vilket innebär att du har rätt att själv avhjälpa felet i din lägenhet på hyresvärdens bekostnad. Jag vill dock påpeka att detta alternativ endast bör användas om det är helt uppenbart att det verkligen är hyresvärden som ska avhjälpa felet i din lägenhet. 2. Hävning, du har rätt att häva hyresavtalet och flytta. 3. Nedsättning av hyran, om hyresvärden inte presterar ett dugligt badrum till dig har du rätt till en skälig nedsättning av hyran. Slutligen, och kanske också det alternativ du bör välja,i kombination med att kräva nedsatt hyra, kan du vända dig till hyresnämnden och där försöka få till ett beslut om åtgärdsföreläggande. Det innebär att din hyresvärd åläggs att avhjälpa felet. Detta är att föredra framför självhjälp eftersom du kan vara helt säker på att du inte själv kommer att få betala någonting. Handläggningen hos hyresnämnden är dessutom kostnadsfri för dig som hyresgäst så du behöver inte oroa dig för rättegångskostnader eller dylikt. Om du går till hyresnämnden och kräver nedsatt hyra kan du dessutom, under tiden ni tvistar, deponera hyran hos länsstyrelsen istället för att betala till din hyresvärd, vilket kan vara ett effektivt påtryckningsmedel. Jag hoppas att jag har besvarat dina frågor!