Uppsägning av hyresavtal innan tillträdes- och kontraktsdatum

2010-06-09 i Hyresrätt
FRÅGA |Har skrivit på ett hyreskontrakt med inflyttning och kontraktsdatum 1 oktober. Vill dock säga upp kontraktet redan nu och undrar om uppsägningstiden på 3 månader räknas från dagens datum eller 1 oktober.
Sandra Helgadottir Ingolfsson |Hej, Vad som gäller för hyresavtal skiljer sig åt beroende på om det är ett hyresavtal för bestämd tid eller obestämd tid (tillsvidareavtal). Så som du formulerat din frågeställning tyder det mesta på att det rör sig om ett tillsvidareavtal för en bostadslägenhet. För sådana avtal gäller en uppsägningstid på 3 månader om inget annat avtalats. För hyresgästens del gäller dock alltid en uppsägningstid på tre månader, detta framgår av 12 kap. 4§ och 5§ Jordabalken. Lagen tar fasta på själva avtalet vilket innebär att eftersom kontraktsdatumet är den 1:a oktober detta också är datumet då din hyrestid, och därmed även uppsägningstid, börjar löpa. Innan dess har du ju inte tillgång till lägenheten och någon egentlig hyrestid har inte påbörjats. Således anser jag att du inte har någon möjlighet att säga upp kontraktet redan nu utan får vänta tills tillträdes- och kontraktsdatumet. Ett alternativ är självfallet att kontakta hyresvärden och höra om denna är villig att gå med på en annan lösning. Eventuellt har denna en hyresgäst som står i kö eller dylikt. Du har dock inget stöd av lagen för att säga upp kontraktet innan den 1:a oktober. Du kan läsa mer https://lagen.nu/1970:994. Lycka till! Vänliga hälsningar,

Uppsägningstid av hyresrätt

2010-05-17 i Hyresrätt
FRÅGA |Hejsan! Jag och min tjej hyr en lägenhet privat i undervåningen på ett hus. Dom ska nu sälja huset och vi känner oss mer och mer tvingade att flytta. Visningen på huset är den 27/4 2010. I kontraktet har jag 2 månaders uppsägningstid. Har man fortfarande uppsägningstid när dom säljer huset som ett vanligt hus och inte ett hyreshus. Ska man få någon ersättning när personer ska gå på visning i ens lägenhet när kontraktet fortfarande gäller. Sen får vi inte ens vara hemma under visningen. Vi känner oss lite lurade. Vi har nu fått lägenhet någon annanstans som vi ska flytta in i om en månad och uppsägningstiden på den nuvarande lägenheten är 2 månader. Blir vi lurade på en extra månadshyra?
Hanna Rehn |Hej, Hyresförhållanden regleras i 12 kapitlet jordabalken (hyreslagen). Den kan du hitta här https://lagen.nu/1970:994 Hyresavtal gäller i regel för obestämd tid. De skall då sägas upp för att upphöra att gälla, se 3 § hyreslagen. Om inte längre uppsägningstid har avtalats skall hyresavtal sägas upp tre månader i förväg, se 4 § hyreslagen. I vissa fall kan hyresavtalet sägas upp med omedelbar verkan, se 6 § hyreslagen. Till exempel kan hyresgästen säga upp avtalet med omedelbar verkan om lägenheten inte är i brukbart skick, om skada uppstår som inte hyresgästen vållat etc. Hyresvärden kan säga upp avtalet med omedelbar verkan om hyresgästen till exempel vanvårdar lägenheten eller dröjer med att betala hyra. I ert fall verkar det inte vara fråga om något sådant förhållande som skulle kunna medföra omedelbar uppsägning från endera parten. Således gäller hyreslagens uppsägningstider, dvs 3 månader. Hyreslagen är tvingande till hyresgästens fördel, se 1 § 5 stycket hyreslagen, det innebär i regel att om hyresgäst och hyresvärd avtalar i strid mot någon av hyreslagens tvingande bestämmelser blir hyresvärden men inte hyresgästen bunden av avtalet. Det innebär att ni, vid uppsägning av avtalet mellan er och hyresvärden, kan välja mellan lagregeln som stadgar 3 månaders uppsägningstid och avtalet som anger 2 månaders uppsägningstid. Då hyresavtalet avser hyresvärdens egen bostad har hyresgästen dock inget besittningsskydd, dvs rätt till förlängning av hyresavtalet se 45 § 3p hyreslagen. En hyresgäst kan vara skyldig att låta hyresvärden visa lägenheten för spekulanter, se 26 § hyreslagen. Detta gäller dock bara då lägenheten är ledig för uthyrning. Då hyresvärden avser att sälja fastigheten har hyresgästen däremot inte någon skyldighet att hålla lägenheten tillgänglig för visning. Hyresvärden och hyresgästen kan givetvis träffa överenskommelse om detta ändå men det finns alltså inte någon lagstadgad skyldighet och heller inte någon lagstadgad ersättningsrätt för de fall överenskommelse om visning sker. med vänlig hälsning,

Överlåtelse av lägenhet till närstående

2010-05-10 i Hyresrätt
FRÅGA |Jag och min flickvän bor tillsammans i en lägenhet och hennes pappa står på kontraktet. Tanken är att pappan ska överlåta kontraktet till henne. De har varit skrivna på gemensam adress sedan lång tid tillbaka. Men -- fram tills för ett år sedan bodde de på en helt annan adress och hos en annan hyresvärd; ett lägenhetsbyte skedde då, till den nuvarande adressen. De har alltså bott tillsammans -- men tidigare i en annan lägenhet än den nuvarande -- under fyra-fem års tid. Mina frågor: 1. Kan detta räknas som varaktigt sammanboende? Eller måste vi vänta i ytterligare två år med att överlåta kontraktet? 2. Vilka dokument brukar normalt behövas för att styrka varaktigt sammanboende?
Josefina Blom |p. Hej, p. Överlåtelse av hyresrätt regleras i kapitel 12 Jordabalken (JB). p. Enligt 12:34 1 st. JB får en hyresgäst överlåta hyresrätten till en närstående som varaktigt sammanbor med honom om hyresvärden godkänner överlåtelsen. p. För att anses som varaktigt sammanboende fordras normalt ett sammanboende uppåt tre år. Mycket kortare tid har dock godtagits i praxis. I dessa fall har det dock handlat om sammanboende som planerats att bestå under lång tid men som avbrutits av någon oförutsedd händelse, som exempelvis dödsfall. Hyresgästen och den föreslagne efterträdaren ska ha haft gemensamt hushåll och i övrigt brukat lägenheten gemensamt. Sammanboende behöver inte försiggå när ansökan görs. p. Din flickvän och hennes pappa har bott tillsammans i fyra-fem år, frågan är då om kravet på sammanboende är uppfyllt med tanke på att de endast bott tillsammans i den lägenhet som ska överlåtas i ett års tid. Generellt uttalas att om hyresgästen och den närstående har sammanbott i flera lägenheter i följd, påverkar det normalt inte bedömningen av hur länge sammanboendet som sådant har varat. Det viktiga är att ni kan visa att din flickvän och hennes pappa faktiskt varaktigt varit sammanboende. Det bör således vara ok med en överlåtelse av lägenheten redan nu. p. För att vara säker på vilka dokument som ska lämnas in är det lämpligast att ni tar kontakt med hyresvärden, vilken är den som godkänner överlåtelsen. Dokument som troligtvis behövs är vart din flickvän och hennes pappa har varit folkbokförda samt vilken relation de har till varandra. Vänligen,

Inneboende

2010-05-05 i Hyresrätt
FRÅGA |Hej! Jag har hyrt ut ett hus till en hyresgäst. Allt var frid och fröjd men efter ett halv år så märkte jag att han nu hade skaffat sig en inneboende på övervåningen. Min fråga är således, har han rätt till att göra detta? Finns det möjlighet för mig som hyresvärd att vräka honom på grund av detta?
|Hej! Tack för din fråga. En bostadshyresgäst har i allmänhet rätt att utan särskilt tillstånd från hyresvärden ha en inneboende i sin lägenhet. Detta är en rättighet som värden inte genom avtal kan hindra hyresgästen från att utnyttja. Hyresvärden kan motsätta sig att hyresgästen har en inneboende först om detta kan medföra "men" för hyresvärden. Så är exemplevis fallet om den inneboende stör grannarna. Först om men föreligger har man som hyresvärd rätt att reagera och men kan ge hyresvärden rätt att säga upp avtalet. Hyresvärden har rätt att säga upp hyresavtalet i förtid om hyresgästen inte efter tillsägelse gör något åt saken omgående. Som hyresvärd måste man alltså först tala med sin hyresgäst och anmoda denne att vidta rättelse, dvs ge denne möjlighet att lösa situationen. Rätt att säga upp avtalet förutsätter vidare att det som ligger hyresgästen till last inte är av ringa betydelse. Det måste i aktuellt fall alltså vara fråga om ngn typ av allvarligare men för hyresvärden. Om hyresgästen vidtar rättelse innan uppsägning hunnit ske kan värden inte säga upp gästen på den nu aktuella grunden (dvs inneboende som medför men för hyresvärden). Sammanfattningsvis: En hyresgäst har rätt att ha en inneboende utan att fråga hyresvärden om lov. Först om detta medför "men" för hyrsevärden kan denne reagera. Innan hyresavtalet kan sägas upp måste hyresgästen få en chans att vidta rättelse. Om det "men" som föreligger är av ringa betydelse har hyresvärden inte rätt att säga upp avtalet. Vänligen, Sanna

Ersättningsskyldighet för skada i hyresrätt

2010-05-17 i Hyresrätt
FRÅGA |Jag har nyligen (mars 2010) flyttat ut från en hyresrätt som jag har bott i sedan 2004. Vid besiktningen upptäcktes en skada i tapeten som jag blev upplyst om att jag skulle bli ersättningsskyld för. Jag hade satt upp en självhäftande kabelkanal på mitt på väggen som, när vi tog ner den, drog med sig bitar av tapeten. Det rör sig om 50-70 cm, ett par centimeter brett på en våd. Igår fick jag fakturan som är på drygt 1700:-. För mig låter det orimligt mycket pengar, kan de kräva så mycket? Rummet tapetserades om 2004. I övrigt var lägenheten i bra skick, denna skada var det enda som noterades utöver det som redan fanns när jag flyttade in.
Hanna Rehn |Hej, Hyresförhållanden regleras i 12 kap jordabalken (hyreslagen), den kan du hitta här https://lagen.nu/1970:994 Enligt 24 § hyreslagen har hyresgästen vårdplikt då denne bor i lägenheten, hyresgästen har oftast inte rätt att utan hyresvärdens samtycke göra några större ingrepp?. Skada som uppkommer på lägenheten är hyresgästen skyldig att ersätta om de orsakats genom vållande eller oaktsamhet. Hyresgästen svarar dock inte för skador som uppkommit genom olyckshändelser eller sådana skador som kan sägas utgöra normal förslitning. Huruvida du är ersättningsskyldig eller ej beror således troligtvis på om skadan kan ses som normal förslitning eller ej. En bedömning av detta får i regel göras i det enskilda fallet. Det är svårt att bedöma ersättningens storlek utifrån uppgifterna i frågan. Det kan dock nämnas att uttrycket ”all skada” (24 § hyreslagen) inte enbart avser reparationskostnader utan även eventuella följdskador. Således kan ett ersättningskrav komma att även avse sådana följdkostnader som tex uteblivna hyresintäkter etc. Du kan hitta mer information på hyresnämnden hemsida www.hyresnamnden.se Med vänlig hälsning,

Uppsägning av hyresavtal innan tillträde

2010-05-15 i Hyresrätt
FRÅGA |Jag och min sambo har skrivit kontrakt på en lägenhet, inflyttningsdatum är 1 Augusti. Vi ska nu separera och ingen av oss är intresserade av att flytta till denna lägenhet. Vi hyr på obestämd tid och har 3 månaders uppsägningstid. Om jag har förstått rätt så kan vi säga upp lägenheten nu innan tillträde och hyresavtalet ska då upphöra direkt utan att vi behöver betala 3 månadshyror. Stämmer detta?
Jens Lidén |Hej! Regler om bostadshyresavtal finns i 12 kap. jordabalken, även kallat hyreslagen (HL). Av 5 § 1 st HL framgår att hyresgästen som huvudregel alltid har rätt att säga upp hyresavtalet med tre månaders uppsägningstid. I undantagsfall kan hyresgästen säga upp hyresavtalet med omedelbar verkan. I 6 § 1 st HL regleras vissa situationer då hyresgästen har rätt att säga upp avtalet i förtid, t.ex. då det föreligger brist i lägenheten (se 11-14 och 16-18 §§ HL). Avtalet upphör då omedelbart. I 6 § 2 st HL regleras andra fall av förtida frånträdande av hyresavtalet än de som räknas upp i 6 § 1 st HL. Situationer som faller under 6 § 2 st HL är exempelvis då hyresgästen säger upp avtalet på grund av att hyresvärden ej lämnar besked inom tre veckor på förfrågan om överlåtelse eller vägrar samtycke utan anledning enligt 32 § HL. I dessa situationer gäller normalt att hyresgästen måste iaktta de uppsägningstider som anges i 4 § HL. Om hyresgästen inte har tillträtt lägenheten upphör dock avtalet att gälla omedelbart. Det är förmodligen denna regel ni tänker på. Reglerna i 6 § 2 st HL gäller särskilda fall av förtida frånträde. Reglerna om rätt till omedelbar uppsägning innan tillträde i 6 § 2 st HL torde endast gälla dessa fall. Det innebär att ni med största sannolikhet måste iaktta en uppsägningstid på tre månader, enligt 5 § 1 st HL, trots att ni inte har tillträtt lägenheten än. Följaktligen råder jag er att säga upp avtalet så snabbt som möjligt. JB hittar du här: https://lagen.nu/1970:994 Vänligen,

Krävs hyresgästs medgivande för renovering?

2010-05-08 i Hyresrätt
FRÅGA |Vi hyr en villa som ägarna vill renovera då de ska sälja. Renoveringen består av byte av golv, måla, fixa lister etc. Arbetet vill dom utföra under de tre månader vi har kvar på hyrestiden. Kan vi säga nej?
Ulrika Lundgren |Hej! Eftersom det är fråga om uthyrningen av ett bostadshus är hyreslagen tillämplig (HL). Detta framgår av 1 § HL, se https://lagen.nu/1970:994#K12P1S1. I 26 § HL anges i vilken omfattning hyresvärden har rätt att få tillgång till hyresobjektet för att utföra förbättringsarbeten, se https://lagen.nu/1970:994#K12P26S1. Av denna paragraf framgår att hyresvärden har rätt att omedelbart få tillgång till huset om det skulle vara fråga om förbättringsarbeten som inte kan uppskjutas utan skada. Detta verkar dock inte vara aktuellt här. Istället gäller andra stycket där det anges att hyresvärden har rätt att utföra mindre brådskande förbättringsarbeten i det fall man som hyresvärd förvarnat om detta minst en månad i förväg. Har er hyresvärd givit meddelande en månad innan renoveringen är tänkt att ha sin start innebär detta att allt är i sin ordning. Dock får inte renoveringen vålla väsentligt hinder eller men i er nyttjanderätt. Av 26 § HL framgår också att renoveringsarbeten som är planerade under den sista månaden av er hyrestid inte får utföras utan ert medgivande. Detta innebär därmed att ni har rätt att säga nej till de planerade renoveringsarbetena under er sista hyresmånad, men inte till det arbetet som är planerat att utföras under de två föregående månaderna. Vänliga hälsningar

Överlåtelse av hyresrätt

2010-05-05 i Hyresrätt
FRÅGA |Min väninnas man har sökt skilsmässa, hon har begärt kvarsittningsrätt hos tingsrätten och under tiden när svaret ännu inte kommit har han sagt upp hyreslägenheten där de bodde tillsammans, hyresavtalet var bara i hans namn. Han har under tiden bott på annan plats och fått en annan lägenhet. Nu undrar hon: har hon rätt att få överta hyresrätten och skriva nytt avtal med hyresvärden?
Daniel Jessen-Winbo |Hej, Din fråga aktualiserar i vilka fall och under vilka förutsättningar en lägenhet kan övertas/överlåtas. Aktuella bestämmelser återfinns i jordabalkens 12 kapitel (hyreslagen/HL) enligt 1 § HL. Först och främst vill jag nämna att det enklaste är givetvis att din väninna går till hyresvärden och hör med denne om de helt enkelt kan skriva över kontraktet på henne. Skulle nu inte hyresvärden gå med på ett byte är huvudregeln vid överlåtelse av en hyresrätt 32 § HL och denna paragraf säger att överlåtelse inte får ske utan hyresvärdens samtycke om inte annat följer av 34-37 §§. Du nämner här att ansökning har skett hos tingsrätten och skulle denna gå igenom går man istället till 33 § HL och den s.k. tranformeringsregeln. Din vännina blir då vid bodelningen automatiskt ny hyresgäst och hyresvärden måste godta henne oavsett hennes lämplighet som hyresgäst. Det man ser till här är det för det första är fråga om en bostadslägenhet som används gemensamt (i all fall vid upplåtelsen hade för avsikt att vara för gemensamt bruk oavsett om det bara är den ene som står på kontraktet) samt att det sker ett lagenligt familjerättsligt fång med andra ord att bodelning godkänns av tingsrätten i det här fallet. Skulle däremot tingsrätten inte godkänna bytet får man som sagt gå till 34-37 §§. I ert fall blir det dock problematiskt med dessa bestämmelser och då främst 34 § som är den aktuella. Det är nämligen så att man här med hyrenämndens godkännande kan få överlåta en hyresrätt. Dock verkar den före detta mannen inte vara så värst medgörlig till det här eftersom han har sagt upp hyresrätten. Eftersom ingen av paragraferna 34-37 ger några möjligheter (om inte mannen sammarbetar) rekommenderar jag förutom att invänta svaret från tingsrätten att ni tar kontakt med hyresvärden och beskriver situationen så tror jag inte denna ska ha några som helst invändningar mot att din väninna blir hyresgäst. Jag hoppas jag besvarat er fråga och att det löser sig! Med vänlig hälsning