Rätt för hyresgäst att bli medlem i bostadsrättsförening vid ombildning av fastighet

2011-05-05 i Hyresrätt
FRÅGA |En hyresfastighet planeras att ombildas till bostadsrätt. Kan en hyresgäst som har sedvanlight hyreskontrakt men som inte är folkbokförd på adressen vägras medlemsskap i den förening som håller på att bildas (och senare vägras köpa sin lägenhet)? Tack på förhand!
Fanny Olsson |Hej! När en hyresfastighet ska ombildas till bostadsrätter ska först en bostadsrättsförening bildas. Om föreningen är intresserad av att köpa hyresfastigheten ska en intresseanmälan göras till inskrivningsmyndigheten enligt 3 § 1 st. i lag om rätt till fastighetsförvärv för ombildning till bostadsrätt (ombildningslagen). Till den intresseanmälan ska man bifoga ett intyg över att minst 2/3 av hyresgästerna i de uthyrda lägenheterna skriftligen förklarat sig intresserade av en ombildning och att dessa även är medlemmar i bostadsrättsföreningen samt folkbokförda på fastigheten enligt 3 § 2 st. 2 p. ombildningslagen. Om sedermera fastighetsägaren vill sälja och då säljer till bostadsrättsföreningen uppkommer frågan om vem som har rätt att bli medlem och bostadsrättshavare i fastigheten. Huvudregeln är här att bostadsrättsföreningen som ska förvärva eller har förvärvat fastigheten inte får vägra en hyresgäst medlemskap, detta i enlighet med 2 kap. 8 § 1 st. bostadsrättslagen. Det bostadsrättsföreningen kan göra om de inte anser en hyresgäst vara lämplig som bostadsrättshavare är att hävda att hyresgästen inte uppfyller kraven för medlemskap i föreningens stadgar eller annars inte skäligen bör godtas som bostadsrättshavare, exempelvis för att personen i fråga inte har ekonomisk förmåga att betala insatsen för att köpa bostadsrätten och därefter följande månads/årsavgifter till föreningen. Detta i enlighet med 2 kap. 8 § 1 st. 3 p. bostadsrättslagen. Efter bostadsrättsföreningen köpt fastigheten får också hyresgästen vägras medlemskap dels om denne inte var hyresgäst vid föreningens köp av bostadsrätten och dels om denne var hyresgäst vid förvärvet men dröjt mer än ett år från förvärvet med att söka medlemskap i föreningen. Jag finner inget som tyder på att det faktum att du inte är folkbokförd på fastigheten skulle spela någon roll i detta fall, om inte föreningen stadgar att medlemmar måste vara folkbokförda på adressen eller något dylikt och detta godtas som ett giltigt skäl för att neka dig medlemskap, vilket jag anser vara tveksamt. Så vad jag förstår bör du inte kunna vägras medlemskap i föreningen om inte någon av ovanstående omständigheter föreligger. Lycka till! Vänligen,

Uppsägning hyresrätt

2011-05-03 i Hyresrätt
FRÅGA |Hej! Jag hyr en hyresrättslägenhet i andra hand sedan den 15 augusti 2010. Avtalet sträcker sig fram till den 15 augusti 2011, men då vi fått en ny lägenhet från 1 augusti valde vi att muntligen via telefon säga upp vårt hyresavtal den 29 april 2011 och skriftligen via brev några dagar senare (3 maj). Jag undrar nu om den muntliga uppsägningen är giltig eller om ett andrahandshyresavtal måste sägas upp skriftligen?
Mathias Gunnervald |Hej, En uppsägning får bara vara muntlig om hyresförhållandet varat max tre månader i följd då uppsägningen sker och om hyresvärden lämnar ett skriftligt erkännande på uppsägningen. Detta enligt 12 kap. 8 § jordabalken (https://lagen.nu/1970:994#K12P8S1 ). Vänligen,

Störningar i boende

2011-03-30 i Hyresrätt
FRÅGA |Hejsan jag får en uppmaning att sluta slå med ytterdörren morgon och kväll sent av fastighetsägaren en hyresgäst har anmält mig att jag gör så. ja känner inte igen detta problemet och frågar mina närmaste rannar omde hört någon dörr slå så rutor skallras eller de störts ig på mig 5 rannar har inget hört ja bestrider anklagelserna och får du veta att hyresgästen kontaktat mig 2 ggr och framfört klagomål och ja har då bättrat mig tillfälligt Ja har aldrig fått några klagomål av nåon hyresäst inte muntlien eller skriflig fastighetsägaren verkar inte vilja driva min syn på att ja är offret eller att någon grovt mistar sig hur ör ja för att få upprättelse och klagan bortplockad!
Kerstin Eifrém |Hej och tack för din fråga! Vid problem med grannar skall man först och främst kontakta grannen och hyresvärden och försöka reda ut problemet på det sättet. Det kan annars vara en god idé att kontakta hyresgästföreningen om du är medlem där. De kan hjälpa dig med råd och tips. Om inget av detta hjälper får du ta kontakt med hyresnämnden där du bor som kan hjälpa dig att medla i tvisten. Hoppas mitt svar har hjälpt dig!

Hyresavtal på bestämd tid

2011-03-13 i Hyresrätt
FRÅGA |jag är egen företagare och arbetar som frisör. Jag hyr min stol i andrahand av en tjej som är mamma ledig. i vårat kontrakt står det inget om att hon kan säga upp mig, det står endast att kontraktet vi skrivit gäller mellan 2010-06-07 till och med 2011-06-07 sedan måste ett nytt kontrakt skrivas. har hon rätt att säga upp mig så jag får gå samma dag? ellerhar jag rätt att stanna till den 7 juni detta år ?
Lan Le Huong |Hej! Ditt kontakt med hyrestid mellan 2010-06-07 tom 2011-06-07 anses som ett hyresavtal på bestämd tid. Regler om sådana hyresavtal finns reglerade i jordabalken JB 12 kap. Enligt JB 12 kap 3§ 2st ska ditt avtal upphöra att gälla vid hyrestidens utgång, det vill säga 20110607 om inte annat har avtalats. Detta innebär att din hyresvärden inte har rätt att säga upp dig så att du får gå samma dag. Du har rätt att stanna till den 7 juni detta år. Med vänliga hälsningar

Besittningsskydd lägenhet

2011-05-05 i Hyresrätt
FRÅGA |Jag är ensamägare till ett förvaltningsbolag som har tre hyresgäster (jag/min man + ett företag + en hyresgäst). Efter mycket krångel med besittningsskydd flyttar äntligen den befintliga hyresgästen från lägenheten, som hyrts ut omöblerad.. Kan bolaget nu hyra ut lägenheten möblerad för att slippa besittningsskyddskrånglet i händelse av att hyresgästen sägs upp om ett par år?Är det någon fördel med att hyra ut i första hand omöblerat ?
Mathias Gunnervald |Hej, Bestämmelser kring hyra hittar du i 12 kap. jordabalken (JB) (https://lagen.nu/1970:994#K12P1S1 ). Då hyresvärden säger upp ett hyresavtal har hyresgästen ändå rätt att förlänga avtalet (besittningsskydd) i enlighet med 12 kap. 46 § JB. Besittningsskydd föreligger dock inte om något av de generella undantagen i 12 kap. 45 § JB är uppfyllda, då kan avtalet överhuvudtaget inte förlängas mot hyresvärdens vilja. Undantag är aktuellt om hyresavtalet avser en andrahandsupplåtelse av bostaden i dess helhet och hyresförhållandet inte varat mer än två år i följd, om hyresavtalet avser ett möblerat rum eller lägenhet för fritidsändamål och det inte varat längre än nio månader i följd, om hyresobjektet är en del av hyresvärdens egen bostad, om hyresavtalet skall upphöra i förtid på grund av att hyresrätten är förverkad eller om besittningsskyddet har avtalats bort. Med andra ord påverkas inte besittningsskyddet av om du hyr ut en hel lägenhet möblerad eller omöblerad. Bestämmelsen blir relevant först då det endast är ett rum som hyrs ut. Vänligen,

Byte av lägenhet - Tillstånd av Hyresnämnden

2011-04-02 i Hyresrätt
FRÅGA |Jag och en annan part vill byta hyreslägenhet. Familjebostäder har stoppat bytet då den jag ska byta med sägs inte ha rätt att byta eller rätt till lägenheten längre (dock inte uppsagd ännu) eftersom han är skriven utomlands. Min värd har godkänt bytet. Har vi rätt inte rätt att byta? Vänliga hälsningar
Emelie Gärde |Hej! I 12 kapitlet 32 § Jordabalken anges som huvudregel att för att en hyresgäst skall få överlåta sin hyreslägenhet så krävs det att hyresvärden har lämnat sitt medgivande. Om någon av hyresvärdarna säger nej till en bytesansökan så finns det dock möjlighet för den som har blivit nekad att ansöka om tillstånd för att byta lägenhet hos hyresnämnden enligt 12 kapitlet 35 § Jordabalken. Uppmärksamma stycke 2 i nyss nämnda paragraf som anger när ett tillstånd av hyresnämnden ej medges. Hyresnämnden skall ge tillstånd om den som ansöker har: 1. Beaktansvärda skäl. 2. Bytet kan ske utan påtaglig olägenhet för hyresvärden. 3. Inga andra särskilda skäl talar emot bytet. Ansökningsblankett finns på hyresnämndens hemsida se http://www.hyresnamnden.se/templates/DV_InfoPage____997.aspx Länk till Jordabalken: https://lagen.nu/1970:994#K12 Med vänliga hälsningar

Skadedjur i hyresrätten - rätt till skadestånd?

2011-03-22 i Hyresrätt
FRÅGA |Bor i hyresrätt och har skadedjur i lägenheten. Är hyresvärden skadeståndskyldig?
Paulina Nilsson |Hej! I Jordabalkens tolfte kapitel (Hyreslagen) kan du bland annat läsa om vilka krav du som hyresgäst har rätt att ställa på lägenhetens skick. Du hittar lagen här: https://lagen.nu/1970:994#K12. Av 9 och 15 §§ framgår att hyresvärden är skyldig att hålla lägenheten i ett ”sådant skick att den enligt den allmänna uppfattningen i orten är fullt brukbar för det avsedda ändamålet.” I 17 § kan man vidare läsa att det anses utgöra en skada/brist i lägenheten om det förekommer ohyra *som är till men för hyresgästen*. Det är alltså en förutsättning att hyresgästen lider men av skadedjuren för att bestämmelsen ska bli aktuell. I en kommentar till lagbestämmelsen har sagts att t.ex. vägglöss, kackerlackor, myror, tvestjärtar, pälsänger och mjölbaggar anses som ohyra. Däremot anses inte löss som parasiterar på människor, loppor eller mal utgöra ohyra. Hyresvärden är skyldig att ta till lämpliga åtgärder för att utrota ohyran. Om du som hyresgäst inte är ansvarig för att skadedjuren uppkom i lägenheten (du ska exempelvis ha varit aktsam och hållit en viss standard gällande rengöring) har du *rätt till ersättning för nödvändiga kostnader* som du får i samband med skadedjurssaneringen. Enligt 11 § har du också rätt till *skälig nedsättning av hyran* för den tid då lägenheten anses vara i bristfälligt skick. Om hyresvärden inte lyckas visa att skadan (ohyran) inte beror på dennes misskötsamhet har du också *möjlighet att kräva skadestånd*. Enligt min mening är det dock svårt att få igenom ett sådant krav eftersom du som hyresgäst har en vårdplikt som bland annat innebär att du är skyldig att hålla lägenhet i en viss standard gällande rengöring. Du har också en skyldighet att genast meddela hyresvärden om en sådan skada uppstår. Med andra ord kan hyresvärden förmodligen relativt enkelt visa att ohyran inte beror på hans eller hennes vårdslöshet. Det framgår inte direkt av din fråga om hyresvärden lovat hjälpa dig med saneringen. Men om det skulle vara så att hyresvärden vägrar kan du vidare vända dig till Hyresnämnden och be om att få ett så kallat upprustningsföreläggande utfärdat. Alla hyresrätter måste nämligen hålla en lägsta godtagbara standard. I 18 a § sista stycket andra punkten kan man läsa att huset inte får ha sådana sanitära förhållanden som inte skäligen kan godtas. Enligt min mening utgör en skadedjursangripen bostad en sanitär olägenhet. Jag hoppas att du fått svar på dina funderingar. Lycka till! Vänligen, Paulina Nilsson

Om en inneboende vägrar flytta

2011-03-12 i Hyresrätt
FRÅGA |Hej! Om en person skaffar sig en Folkbokförings adress hos mig? från skatteverket och bor i min lägenhet. när jag vill att han flyttar, men om han vägrar att flytta, vad kan jag göra i första hand?, Kontraktet står på mig! kan jag säga upp min lägenhet och flytta själv,om jag inte hittar en annan lösning! så han får hitta en annan bostad för sig själv?
Mari-Helen Schöllin |Hej Jag uppfattar din fråga som att en kompis bor hos dig och att du och den inneboende alltså inte är sambos (är ni sambos ska hänsyn tas till reglerna i sambolagen, se https://lagen.nu/2003:376). Eftersom kompisen är inneboende och du hyr ut en del av din bostad till denne har kompisen inget besittningsskydd, alltså ingen rätt till en automatisk förlängning av hyreskontraktet, 12:45 st. 1 p. 3 Jordabalk (1970:994), JB, se https://lagen.nu/1970:994#K12P45S1. Din kompis kan i detta fall bara kräva en uppsägningstid, vilken ska vara (minst)tre månader, om ni inte avtalat om längre uppsägningstid, 12:4 JB, se https://lagen.nu/1970:994#K12P4S1. Uppsägningen ska vara skriftlig om kompisen bott hos dig längre än tre månader i följd, 12:8 JB. Om kompisen vägrar flytta efter att denna tid har gått kan du få hjälp med att avhysa (vräka) kompisen genom att ansöka om handräckning hos kronofogden. De kan även hjälpa dig att driva in skulder för eventuella uteblivna hyror. För praktisk information kring hur detta går till råder jag dig att kontakta kronofogdemyndigheten, http://www.kronofogden.se/. Alternativet är att du istället säger upp lägenheten och samtidigt säger upp din inneboende (så att denne får tre månader uppsägningstid), vilket bör medföra att kompisen flyttar ut och att du därmed slipper blanda in kronofogden. Men då kan du ju inte behålla lägenheten. Med vänliga hälsningar