Om dödsbodelägarna inte är överens om värdering av en fastighet

Question

Hej,
kan en dödsbodelägare ansöka om boutredningsman för att få till stånd en tvångsförsäljning av en fastighet som en annan dödsbodelägare vill tillskiftas?

Jag är delägare i ett dödsbo där en jordbruksfastighet som gått i släkten i några hundra år ingår. Jag är den enda som vill överta fastigheten och det finns med god marginal motsvarande summa i likvida medel till den andra dödsbodelägaren vid ett skifte. Vi är dessvärre inte överens om till vilket värde fastigheten ska tas upp. Mitt syskon har nu ställt ett ultimatum till mig att jag ska gå med på ett visst värde för att hen inte ska ansöka om boutredningsman för att därefter få till stånd en tvångsförsäljning. Kan jag kräva ett tvångsskifte om mitt syskon väljer att ansöka om boutredningsman?
Jag har förstått att jag kan ansöka om att en skiftesman ska utses men att jag då riskerar att mitt syskon inte godkänner föreslaget arvskifte i alla fall.
Tacksam för svar!

Answer 1

  

Hej och stort tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!

Jag tolkar din fråga som att du undrar om en av dödsbodelägarna kan få till stånd en tvångsförsäljning av fastigheten eller om ni i stället kan begära tvångsskifte. Jag kommer främst att använda mig av ärvdabalken (ÄB) för att besvara frågan. 

Kommer fastigheten att kunna tvångförsäljas?

Som huvudregel gäller att alla dödsbodelägare måste vara överens om åtgärder som ska tas angående förvaltningen av dödsboet; det krävs alltså samtliga dödsbodelägares samtycke. En dödsbodelägare kan dock hos tingsrätten ansöka om att en boutredningsman ska överta förvaltningen (19 kap. 1 § ÄB). Det är då boutredningsmannen i stället för dödsbodelägarna som förvaltar och företräder boet (19 kap. 11–12 § ÄB). Boutredningsmannen kan emellertid inte utan skriftligt samtycke från alla dödsbodelägare sälja en fastighet (19 kap. 13 § ÄB). Om boutredningsmannen inte får alla dödsbodelägares samtycke kan boutredningsmannen ansöka om tillstånd hos tingsrätten att få sälja fastigheten. Om ansökan accepteras av rätten kommer försäljningen att ske på offentlig auktion till ett marknadspris. Det måste dock finnas särskilda skäl för en försäljning av en fastighet för att domstolen ska tillåta den, och domstolarna har hittills intagit en relativ restriktiv inställning till försäljning.  I ett avgörande från Högsta domstolen (NJA 1994 s. 141) framhöll domstolen att i ett fall när en dödsbodelägare vill överta en fastighet, bör boutredningsmannen inte försöka sälja fastigheten. Den bör i stället ingå i arvskiftet, om det inte är så att fastigheten behöver säljas för att få in pengar till att betala den avlidnes skulder eller boets kostnader. Att det i ditt fall rör sig om en släktgård som har funnits i släkten i flera hundra år talar även, enligt min mening, emot att domstolen skulle tillåta en försäljning. Det är just på grund av sådana jordbruksfastigheter som regeln om att en försäljning kräver samtliga dödsbodelägares samtycke har uppkommit och avser att skydda.  

Om rätten inte lämnar tillstånd till försäljning av fastigheten och dödsbodelägarna i övrigt inte kan enas kan följden bli att boutredningsmannen måste skifta ut andelar i fastigheten till samtliga dödsbodelägare (23 kap. 3 § ÄB). Dödsbodelägarna kommer då att samäga fastigheten i lika delar.  Denna lösning är naturligtvis inte optimal när dödsbodelägarna fortfarande inte är överens. När samäganderätt har uppkommit kan en av samägarna begära att fastigheten ska säljas på offentlig auktion, och om en annan ägare inte kan visa att synnerliga skäl talar emot en försäljning kommer den som regel att säljas (6 § lagen om samäganderätt). Även om det inte löser problemet finns det då möjlighet till inrop för den dödsbodelägare som vill överta fastigheten. 

Möjligheterna till tvångsskifte av fastigheten

Precis som du skriver finns en möjlighet för var och en av dödsbodelägarna att hos tingsrätten begära att en skiftesman ska förrätta arvsskiftet (23 kap. 5 § ÄB). Om skiftesmannen inte lyckas åstadkomma enighet bland dödsbodelägarna ska skiftesmannen ta ställning till alla frågor som delägarna inte är överens om, t ex värderingen av egendomen som ska ingå i skiftet och hur egendomen ska fördelas (tvångsskifte).  Om en dödsbodelägare är missnöjd med tvångsskiftet kan denne klandra skiftet genom att lämna in en stämningsansökan mot de andra dödsbodelägarna hos tingsrätten. I sådana fall kan ärendet återförvisas till skiftesmannen. Detta ska ske inom fyra veckor från det att delägaren får skifteshandlingen, annars förlorar han/hon rätten att klaga och i sådana fall blir tvångsskiftet gällande (jfr 17 kap. 8 § andra stycket äktenskapsbalken). 

Värdering av fastigheten 

Huvudregeln är att marknadsvärdet på skiftesdagen ska tillämpas om inte dödsbodelägarna är överens om annat (se NJA 2015 s. 558). Just beträffande fastigheter kan avdrag från marknadsvärdet göras med en schablon för latent skatteskuld för realisationsvinsten. 

Sammanfattning och slutsats

Eftersom ni inte kan enas om värdet på fastigheten bör ni kontakta en boutredningsman, som bland annat har till uppgift att reda ut boet och värdera egendomen. Du kan boka en tid med en av våra jurister på https://lawline.se/boka. En av dödsbodelägarna har rätt att begära att fastigheten ska säljas, men i enlighet med mitt tidigare resonemang anser jag det vara osannolikt att rätten kommer att tillåta det. Om ni fortfarande inte kommer överens om värderingen fungerar boutredningsmannen även som en skiftesman, och om ni begär det kan han/hon som sista utväg fördela egendomen genom tvångsskifte. Visserligen finns möjlighet för övriga dödsbodelägare att klandra tvångsskiftet, men det bästa är att undvika detta då en skiftesman tar väldigt mycket betalt. Det är dödsboet som bekostar detta, vilket innebär att arvet blir mindre för er alla. 

Jag hoppas att du fick svar på din fråga, och stort lycka till!

Hälsningar,