Inteckningar och lagfart

2018-04-28 i Fastighetspant
FRÅGA |Hej!Jag har blivit erbjuden en fastighet i en bytesaffär. Hur kan jag ta reda på att det inte finns några skulder eller inteckningar mm kopplade till fastigheten?
Sara Bohlin |Hej! Tack för att du vänder dig till lawline med din fråga.Jag tolkar dig som att du inte är ägare av fastigheten än och innan du bestämmer dig för om ni ska göra ett byte så vill du veta om det finns några inteckningar i form av pantbrev och servitut. Dessa uppgifter finns hos lantmäteriet men de är sekretessbelagda. De ända som har tillgång till dessa är ägaren och mäklaren. Läs mera här https://www.lantmateriet.se/sv/Fastigheter/Hantera-pantbrev/Pantbrevssystemet/begar-utdrag-ur-pantbrevsregistret/ Mitt förslag är att du hör av dig till ägaren och ber att de begär ut ett bevis. Om du då fortfarande är intresserad så bör du ansöka om lagfart direkt. Det är nämligen bara den som är lagfaren ägare som kan ta upp pantbrev. lagfaren kommer inte att gå igenom före byten men det hindrar den nuvarande ägaren ifrån att ta upp nya pantbrev på fastigheten. Se vidare Jordabalken 22 kapitlet 4 § och 20 kapitlet 7 § https://lagen.nu/1970:994 Lycka till!

Exekutiv auktion

2018-03-30 i Fastighetspant
FRÅGA |Vad händer med pantbreven efter en exekutiv auktion. Dödas de ? eller kan skulder kvarstå ?
Sara Bohlin |Hej! Tack för att du vänder dig till lawline med din fråga.När man har pantbrev i en fast egendom så har de olika intärn ordning, detta beroende på när de skrevs in i registert. Det händer precis som du är inne på att pengarna vid en försäljning inte räcker till alla pantbrev. I dessa fall så dödförklaras inte pantbreven utan de som inte fått betalt eller fullt betlat blir till en oprioriterad fordran. Dvs de får betalt allra sist och oftast så får alla fodringar där betalt med en procentsatts. Detta är reglerat i förmånsrättslagen, det om pantbrev hittar du i 18 paragrafen 2 st. Men lagen är ordnad så att det som står i fösta paragrafen får betalt först och andra paragrafen sen osv. Om du är intresserad av att se vad som skulle vara mera prioriterat. https://lagen.nu/1970:979Hoppas att du fick svar på din fråga och ha en fortsatt trevlig dag!

Måste jag skriva under före dettas pantbrev/inteckningar?

2018-03-02 i Fastighetspant
FRÅGA |Hej, mitt ex har köpt nytt hus med en annan innan skilsmässan gick igenom eller prövotiden var över. Nu vill mäklaren att jag ska skriva på deras pantbrev? Eftersom hon fortfarande var gift när dom köpte huset! Är det något jag kan göra utan att fastna i någon skuld eller dylikt?
Pontus Schenkel |Hej!Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Enligt 7 kapitlet 5 § äktenskapsbalken får en make inte, utan den andre makens samtycke, låta inteckna fast egendom som utgör makarnas gemensamma bostad. Enligt 7 kapitlet 4 § äktenskapsbalken är makars gemensamma bostad "fast egendom som makarna eller någon av dem äger eller innehar med tomträtt, om det finns en byggnad inom egendomen som är avsedd som makarnas gemensamma hem och egendomen innehas huvudsakligen för detta ändamål. I detta fall är dock inte det köpta huset avsett att vara ert gemensamma hem. Du ska inte skriva under pantbrev eller inteckningar, eftersom det skulle resultera i negativa konsekvenser för dig. Du har ingen skyldighet att skriva under sådana dokument.Har du några fler frågor är du varmt välkommen att återkomma!Vänligen

Fastighetsinteckningars inomläge

2018-02-20 i Fastighetspant
FRÅGA |Vad innebär inteckningars inomläge när det gäller fastighetsrätt? Och vad har detta inomläge för betydelse när det gäller förmånsrätten? Tex om det finns två stycken företagshypotek, där det ena företagsinteckningsbrevet är på tex 40 000 kr inom 50 000 kr. Och det andra företagsinteckningsbrevet ligger på tex 40 000 kr inom 90 000 kr. Vad är inomläget för dessa, och vilken av dessa har förmånsrätt? väldigt tacksam för hjälpmvh
Rebecca Lundmark |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Inledningsvis vill jag klargöra att företagsinteckningar och fastighetsinteckningar är två olika former av kreditsäkerheter som visserligen fungerar på samma sätt, även vad gäller inomläget. Respektive kreditsäkerhet blir dock aktuell i olika situationer. En fastighet kan vara föremål för hur många inteckningar som helst och på vilket belopp som helst. Inomläget är ett sätt att rangordna dessa i den ordning som inteckningarna gjorts. Ett pantbrev på t.ex. "50 000 kr inom 100 000 kr" innebär att pantbrevets värde är 50 000 kronor och att fastigheten totalt är intecknad om 100 000 kr. I det exemplet finns det alltså redan ett annat pantbrev på 50 000 kronor sedan innan. Inteckningsordningen har nämligen för förmånsrätten. Den inteckning som intecknats först har bäst rätt enligt 17 kap. 6 § jordabalken (JB). I ditt exempel innebär det att pantbrevet med inomläget "40 000 kr inom 50 000 kr" har bäst förmånsrätt och därmed kommer täckas först vid en tvångsförsäljning. I andra hand kommer pantbrevet med inomläget "40 000 kr inom 90 000 kr", som täcks av resterande delar av försäljningen. I ditt exempel saknas dock 10 000 kronor för att uträkningen ska vara logisk och komplett. Dessa 10 000 kronor är ett ägarhypotek vilket är ett obelånat pantbrev. Det innebär att fastigheten intecknats till det värdet, men pantbrevet har aldrig överlämnats till en kreditgivare som säkerhet för ett lån. Det pantbrevet har inomläget "10 000 kr inom 10 000 kr". Detta gör det logiskt att nästa pantbrev är det på "40 000 kr inom 50 000 kr" och att det sista är på "40 000 kr inom 90 000 kr". Enligt 6 kap. 9 § jordabalken tillfaller ett ägarhypotek fastighetsägaren. Vid en tvångsförsäljning ska således fastighetsägaren först erhålla 10 000 kronor innan resterande delar av försäljning delas ut enligt den ordning som pantbreven tagits ut på fastigheten. Det finns dock en möjlighet för borgenärer att begära utmätning av ett ägarhypotek och vilket ger borgenären förmånsrätt enligt 8 § förmånsrättslagen. Detta inkräktar dock inte på inteckningarna förmånsrätt utan dessa kommer ha företräde framför den begärda utmätningen enligt 9 § förmånsrättslagen. Hoppas du fått svar på din fråga!Med vänlig hälsning,

Tredjemanspant i bostadsrätt, kan det påverka bostadsrättsföreningen eller bostadsinnehavarna?

2018-04-24 i Fastighetspant
FRÅGA |Heh,Jag som frågar är ordförande i bostadsrättsförening. Får vid överlåtelser av bostad ofta meddelande från bank att lån meddelats till köpare.och att lgh belastas av panträtt. Min fråga nu! Fått meddelande fr bank att lån beviljats mo t panträtt undertecknat med bostadsrättshavarens namn medan lånetagaren är en nära släkting till bostadsrättsinnehavaren. Jag känner mig osäker på vilka implikationer det medför för parterna? kan jag skriva på som vanligt och enbart ta på mig ansvaret för att intyga att andra panträtter ej vilar på bostadsrätten. Något skaver och gör att jag känner mig osäker, hur kan det bli för dottern, fadern, föreningen ? tacksam för synpunkter!
Pontus Schenkel |Hej!Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Inledningsvis kommer jag redogöra för vad som gäller allmänt för förmånsrätt och behovet av pant, därefter redogör jag för vad som gäller för tredjemanspant, vilket föreligger i detta fall.FörmånsrättFör att en långivare ska få förmånsrätt i en bostadsrätt ska ägaren av bostadsrätten skriva under ett avtal om pantsättning. Därefter denuntierar (underrättar) långivaren bostadsrättsföreningen om att pantsättning av bostadsrätten skett. För bostadsrätter finns det alltså inga pantbrev.En bostadsrätt kan pantsättas i andra hand. Om det sker måste bostadsrättsföreningen och den långivare som har förstahandspanten underrättas för att förstahandspanthavaren (långivaren) ska få skydd mot pantsättarens övriga fordringsägare och för att blockera förstahandspanthavarens möjligheter att senare utöka sina lån till pantsättaren. TredjemanspantMed tredjemanspant förstås vanligen en sådan pant där egendomen som pantsätts för skulden tillhör annan än gäldenären. Svenska Bankföreningen yttrade i rättsfallet NJA 1987 s. 80 att "det [inte] är ovanligt med tredjemanspanter". Här kan noteras den vanliga situationen att en make upptar lån mot säkerhet i en villafastighet som ägs av båda makarna gemensamt eller av andra maken. Även vid rörelsekrediter förekommer inte sällan tredjemanspanter, t.ex. pant för fåmansbolags krediter ställda av ägarna." Till denna exemplifiering kan fogas situationen att föräldrar upplåter panträtt i pantbrev, utställda i sin "hemfastighet", till säkerhet för ett barns skuld till banken på grund av köp av exempelvis en bostadsrätt. Även av NJA 1996 s. 560 och NJA 2016 s. 73 framgår att tredjemanspant förekommer.Tredjemanspant stiftas vanligen med full vetskap hos panthavaren (långivaren/banken) om att föremålet tillhör annan än gäldenären och, om pantsättaren är någon annan än ägaren, med tillåtelse från föremålets ägare att det pantsätts. Detta är emellertid inte alltid fallet. Dels kan situationer uppkomma där egendomen pantsatts utan ägarens medgivande, dels förekommer situationer där äga ren visserligen är införstådd med att egendomen kommer att pantsättas för annans skuld, men panthavaren saknar vetskap om att panten tillhör annan än gäldenären.Det är sålunda vanligt att tredjemanspant förekommer. Det du i egenskap av ordförande av bostadsrättsföreningen bör vara medveten om, är att om låntagaren inte betalar de lån som ligger till grund för pantsättningen kan panthavaren begära utmätning. Detta innebär att bostadsrätten säljs genom exekutiv försäljning. Bostadsrättsinnehavaren får heller inte pantsätta sin bostadsrätt utan makes (7 kap. 5 § äktenskapsbalk (1987:230)) eller sambos (23 § (2003:376) sambolag) godkännande om lägenheten är deras gemensamma bostad. Dessutom följer pantsättningen med lägenheten.SlutsatsVilken ställning dottern och fadern har i detta sammanhang framgår inte av frågan. Men är de boende i bostadsrätten, påverkas de inte så länge låntagaren betalar. Föreningen påverkas inte i något avseende. Det enda som kan hända är att låntagaren inte betalar och långivaren begär utmätning, men lägenheten säljs enbart på nytt i sådana fall. Du bör dock kontakta bostadsrättsinnehavarens sambo eller make om sådan finns, samt vara medveten om att bostadsrättsinnehavaren kan bli av med lägenheten, om personen inte betalar lånet. Detta påverkar emellertid inte föreningen och det är parternas ansvar. Du kan alltså skriva under som vanligt och du behöver inte avge något godkännande eller icke-godkännande i detta fall. Pantsättningen är godkänd eftersom långivaren har denuntierat föreningen.Föreningen har dock rätt att ta ut en pantsättningsavgift för sitt arbete vid pantsättningen, om stadgarna anger det. Avgiften får högst vara en procent av prisbasbeloppet. Har du några fler frågor, eller vill du komma i kontakt med någon av våra jurister, är du varmt välkommen att återkomma till mig på pontus.schenkel@lawline.se!Vänligen

Lagfart och dess innebörd

2018-03-30 i Fastighetspant
FRÅGA |Jag har köpt en tomt av kommunen,men är ej lagfaren ägare ännu.Får jag då fälla träd på den? Köpekontrakt finns och tomten är betald.
Sara Bohlin |Hej! Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga.Om jag förstår dig rätt så är själva köpet av fastigheten klart men att du ännu inte har hunnit få/ansökt om lagfart.Jag tänkte att jag ska förklara lite kort om lagfart först och syftet med den och sedan besvara din fråga.Kort om lagfart och dess syfteAnledningen till att vi har lagfart i Sverige är för att förhindra att flera personer tar upp pantbrev (lån med säkerhet i en fastighet) i en och samma fastighet. Samtidigt som man har velat skapa ett enkelt och tryggt system för bankerna, så att de ska våga låna ut pengar. Bara den som är lagförd som ägare kan nämligen ta ut pantbrev i en fastighet. Situationer som kan uppkomma är när den som är ägare av en fastighet säljer den och sedan, innan den nya ägaren har fått lagfart, tar ut ett pantbrev i fastigheten. Om den förra ägaren inte kan betala kan man i vissa fall kräva betalt ur fastigheten, alltså av den nya ägaren. Det är alltså den situationen som man har velat undkomma med lagfarten och inte att den nya ägaren inte ska få bygga/fälla träd/ eller på annat sätt bestämma över sin egendom. Du får alltså fälla träd på din mark även om du inte är lagfaren ägare. Jag hoppas att du fick svar på din fråga och kanske lite klarhet i hur lagfart fungerar. Jag råder dig dock att söka lagfart när du kan, även om jag inte tror att komunen skulle ta ut pantbrev på din fastigehet.

Borgenärers rätt att söka förtida betalning ur fastighet.

2018-02-25 i Fastighetspant
FRÅGA |Hej, jag äger en fastighet med ett fritidshus. Fastigheten är belånad och det finns pantbrev. Jag vill riva fritidshuset och bygga ett nytt hus. Banken hävdar att jag i detta fall måste lösa lånen då dom anser att det är fritidshuset som är säkerhet. Jag anser att ett pantprev är en intäckning i fastigheten och att lånet inte skall behöva lösas in i förtid. Till saken hör att tomten är det som är värdefullt i detta fall och är marknadsmässigt värd mer än nyvarande lån.
Joel Herrault |Hej! Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Eftersom att banken har en så kallad säkerhet i din fastighet för ditt lån, har de vissa rättigheter. I detta fall förstår jag det som att de stödjer sig på jordabalken 6 kap 6 §. Men det finns förmodligen andra bestämmelser i ert avtal som ger banken sådana rättigheter. Av denna lagbestämmelse framgår att långivare med säkerhet i fastigheter i förtid får säga upp lånet till betalning om fastigheten skulle väsentligt förlora i värde.Eftersom att du har visat att du har för avsikt att just väsentligt värdeförstöra din fastighet (om än endast tillfälligt) bör de alltså ha denna rätt att säga upp lånet till förtida betalning. Det borde inte spela stor roll om din fastighet även utan fritidshuset är värt tillräckligt för att täcka bankens lån. Det verkar alltså tyvärr som att din bank har rätt att göra som de gjort.Det du kan göra är att försöka övertala banken eller kanske komma överens om någon annan typ av tillfällig säkerhet medans det nya huset byggs upp. Eftersom att din fastighet ju är en god säkerhet, även utan fritidshuset, borde det finnas någon lösning som banken är villig att gå med på.Jag hoppas att mitt svar är belysande. Tveka inte att fråga igen eller att kommentera nedan om du har fler funderingar!Med vänliga hälsningar,

Fastighetspant vid försäljning av fastigheten

2018-02-06 i Fastighetspant
FRÅGA |Hej läser om pantbrev och inteckningar men får inte klarhet i ert uttalande tycker att det är tvetydigt.Det jag söker är, om jag köper en fastighet med pantbrev i fastigheten, övertar jag då skulden som fastigheten är pantsatt till eller är säljaren tvingad att lösa skulden som fastigheten är pantsatt till och pantbreven övergår till köparen utan att vara belastade? Vad händer om inte säljaren kan lösa skulden på pantbreven.
Isac Gustavsson |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!När det gäller fastighetspant blir jordabalkens (JB) regler tillämpliga. Den som mottagit pantbrev i en fastighet som säkerhet för utlånade pengar har panträtt i fastigheten. Innebörden av att ha en panträtt är att du har rätt att genom utmätning (vilket görs av kronofogdemyndigheten) få ut pengar ur fastigheten om den som är skyldig dig pengar inte kan betala tillbaka (6 kap 3 § JB).Det korta svaret på din fråga är att upplåten panträtt i fastighet kommer att bestå trots försäljning av fastigheten, jfr 4 kap 16 § JB. Pantbrevet utgör i sig inte någon belastning i fastigheten, utan det är när den kopplas till en fordran och överlåts till långivaren som en panträtt uppstår, vilket utgör en belastning i fastigheten. Ett pantbrev är i sig alltså inte någon säkerhet i en fastighet, utan det är först när det pantsätts som det blir relevant. Det vanliga är att den som ska sälja en fastighet löser ut pantsatta pantbrev genom att betala tillbaka sin skuld innan försäljning. Görs inte detta ska den som säljer fastigheten upplysa köparen om att fastigheten är pantsatt (4 kap 16 § JB). Köparen har ingen undersökningsplikt när det kommer till frågan om en fastighet belastas av en panträtt. För det fall att ett pantbrev är pantsatt kvarstår alltså panträttshavarens panträtt i fastigheten efter försäljningen. Att en fastighet byter ägare påverkar således inte den rättighet långivaren har. Konsekvensen av detta blir att den nya ägarens fastighet är säkerhet för den gamla ägarens lån.Har köparen inte upplysts om att fastigheten är belastad med en panträtt, eller att fastigheten svarar för panträtt av högre belopp än vad köparen förutsatte vid köpet, så har denne rätt att hålla inne på en del av köpeskillingen som motsvarar värdet av vad som kan utgå ur fastigheten på grund utav pantsättningen. Även detta följer av 4 kap 16 § JB.Sammanfattningsvis: panträtt i fastighet är fullt giltig oberoende av vem som står som ägare på fastigheten. Säljare av fastighet är inte skyldig att lösa skulden som fastigheten är pantsatt till. Om den man har lånat ut pengar till inte sköter sina förpliktelser enligt lånet kan man som långivare begära utmätning i fastigheten för att på så sätt tvinga fram betalning.