Krävs samtycke vid pantsättning och hur tar man reda på om en fastighet är belånad?

2020-05-17 i Fastighetspant
FRÅGA |Jag och min bror fick mina föräldrars hus i gåva. Vi äger 50 procent var. Huset har inga lån i dagsläget. Min bror vill belåna huset och köpa en bil, vilket jag har sagt blankt NEJ till, då mina föräldrar måste flytta inom några år. Kan han ta lån utan min vetskap? Eller måste banken kolla med mig först? Finns det någonstans jag kan kolla om han tagit lån på vårat hus utan min vetskap. Kan man se det på skatteverket? Mvh orolig
Sabrina Curan |Hej! Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga.Denna fråga regleras främst av samäganderättslagen. Varje delägare har rätt att fritt disponera över sin del av egendomen (2 § samäganderättslagen). Det förutnämnda innebär att varje delägare har rättslig disposition över sin del av egendomen vilket inkluderar försäljning, pantsättning, uthyrning, eller i övrigt varje förfogande som innebär att äganderätten upphör eller i sin utövning begränsas. Följaktligen innebär detta att din bror kan belåna fastigheten, men endast till 50 % då det är så mycket som motsvarar hans ägarandel. Om han däremot skulle vilja belåna fastigheten med mer än 50 % krävs ditt samtycke. En aspekt att ta i beaktande är dock att banker i regel är restriktiva med sin utlåning när det gäller fastigheter som samägs av syskon. Därutöver är pengarna inte ämnade för investering i fastigheten vilket också kan ifrågasättas av banken. När en fastighet belånas görs en inteckning hos Lantmäteriet. Om du vill ta reda på om fastigheten är belånad kan du ta kontakt med Lantmäteriet. Hoppas att du har fått svar på din fråga, annars är du välkommen att ta kontakt med oss på Lawline igen. Med vänlig hälsning,

Det finns ett pantbrev kopplat till mitt hus – hur gör jag med det?

2020-02-15 i Fastighetspant
FRÅGA |Jag äger ett hus, har fått veta att det ligger pantbrev på det som en tidigare ägare har tagit. Hur gör man? Varför måste jag betala för att döda pantbrevet?
Johanna Persson |Hej!Tack för att du har vänt dig till Lawline med din fråga. Mina utgångspunkterOm jag har förstått dig rätt så undrar du följande:- Hur ska du göra med pantbrevet som du har blivit uppmärksammad på?- Varför måste du betala för att döda pantbrevet? Jag känner inte till om ditt pantbrev är digitalt eller i pappersform, så därför kommer jag att presentera vad du bör tänka på i båda fallen. Innan dess kommer jag att beskriva hur pantbrevet fungerar i allmänhet. I mitt svar kommer jag att hänvisa till jordabalken (JB) och lagen om dödande av förkommen handling ("mortifikationslagen").Fakta om pantbrevetPantbrevet är ett bevis för att en del av fastighetens värde har blivit intecknatPantbrevet som du har blivit uppmärksammad på är ett bevis för att det finns en inteckning i fastigheten som du äger. Inteckningen är en notering om att en viss del av fastighetens värde ska kunna användas som säkerhet för ett lån. Noteringen finns i fastighetsregistret som sköts av Lantmäteriet. Själva inteckningen hör till fastigheten i sig, oavsett vem som äger den. Pantbrevet fyller ingen funktion när det inte används som säkerhetDet intecknade värdet i fastigheten kan pantsättas genom att en långivare knyts till pantbrevet. Långivaren kan då vara säker på att åtminstone återfå det belopp som hen har fått i pant om den som har tagit lånet inte kan betala sin skuld. Så länge pantbrevet inte används som säkerhet för ett lån fyller det dock ingen funktion, eftersom det enbart är ett bevis för att det finns en inteckning.Kostnaden för att döda pantbrevet beror på att Lantmäteriet tar ut en expeditionsavgiftLantmäteriet är den myndighet i Sverige som ansvarar för hanteringen av inteckningar och pantbrev. Vid dödning av ditt pantbrev kan du mycket riktigt behöva betala en summa pengar. Det beror på att Lantmäteriet tar ut en expeditionsavgift för sin handläggning. Expeditionsavgiften är bara tänkt att täcka Lantmäteriets kostnader för det nedlagda arbetet. Du kan se myndighetens nuvarande prislista (februari 2020) på Lantmäteriets hemsida. Pantbrevet är en värdehandlingBaserat på det som jag hittills har skrivit behöver pantbrevet inte nödvändigtvis innebära något problem för dig. Förutsatt att det inte är försvunnet eller belånat fyller det ju ingen funktion.Pantbrevet är dock en värdehandling och med det följer risken för att det hamnar i orätta händer, åtminstone om det är ett pantbrev i pappersform. Vad bör du då tänka på? Jo, det beror som nämnt på om brevet är digitalt eller i pappersform. Digitalt pantbrevI digital form är ditt pantbrev skyddat från att komma på villovägar, till skillnad från om det är ett pantbrev i pappersform. Så länge du inte har använt pantbrevet som säkerhet för ett eget lån fyller det som sagt inte någon funktion. Pantbrevet innebär snarare en möjlighet för dig, eftersom du kommer att kunna använda det om du vill ta ett lån i framtiden utan att du först behöver ansöka om en ny inteckning i fastigheten. Du slipper då även att betala stämpelskatt för den nya inteckningen.Du kan dock välja att döda inteckningen ändå, och därmed även det digitala pantbrevet (22 kap. 10 § första stycket JB). Pantbrevet makuleras då av Lantmäteriet. Jag har inte kunnat hitta någon säker information hos Lantmäteriet om vad det kostar, men eventuellt behöver du betala en expeditionsavgift på 375 kronor (februari 2020). Du kan läsa mer på Lantmäteriets hemsida. Pantbrev i pappersformDet finns risker med pantbrevet om det är i pappersform, eftersom det då kan försvinna eller gå förlorat på något annat sätt. I värsta fall kan kanske någon som är obehörig lyckas använda pantbrevet för att få ut ett lån, så att din fastighet därmed står som säkerhet utan ditt godkännande. Det är givetvis inte tillåtet att använda någon annans pantbrev på det sättet, men det är inte omöjligt att det skulle kunna hända ändå.Som jag ser det finns det två vägar som du kan gå, beroende på om du har det skriftliga pantbrevet hos dig eller om det är borta. Du har pantbrevet hos digHar du pantbrevet hos dig vill jag i första hand råda dig att omvandla det till ett digitalt pantbrev, så att det i fortsättningen är skyddat från att komma bort eller användas av någon obehörig. Det kostar ingenting att omvandla pantbrevet hos Lantmäteriet. Du kan läsa om hur du omvandlar ditt pantbrev på Lantmäteriets hemsida.Du kan också välja att döda inteckningen i fastigheten och därmed även pantbrevet (22 kap. 10 § första stycket JB). Då får du skicka in pantbrevet till Lantmäteriet som makulerar det. Liksom för det digitala pantbrevet har jag inte kunnat hitta någon säker information om vad det kostar hos Lantmäteriet, men eventuellt behöver du även i detta fallet betala en expeditionsavgift på 375 kronor (februari 2020). Du kan läsa mer på Lantmäteriets hemsida. Pantbrevet är bortaÄr pantbrevet borta bör du döda det, så att det inte kan användas av någon obehörig. Det sker då genom en annan sorts dödning än den som jag nämnde ovan. När pantbrevet saknas kan det inte makuleras, utan behöver istället förklaras ogiltigt genom mortifikation (22 kap. 10 § andra stycket JB och 1 § mortifikationslagen). Då ska Lantmäteriet kungöra att brevet saknas och därefter ska det gå minst ett år innan pantbrevet kan dödas (8 § andra stycket mortifikationslagen).Har du någon gång haft pantbrevet hos dig kan du välja att enbart döda pantbrevet och låta inteckningen finnas kvar (3 § mortifikationslagen). Du kan även välja att döda både pantbrevet och inteckningen samtidigt (20 § mortifikationslagen).Har du däremot aldrig haft pantbrevet i din ägo kan du endast döda pantbrevet i kombination med inteckningen (20 § mortifikationslagen).I båda fallen kostar dödandet 500 kronor (februari 2020). Du kan läsa mer om hur du kan gå till väga på Lantmäteriets hemsida. SammanfattningAvslutningsvis sammanfattar jag nu mitt svar på dina frågor.Anledningen till att du behöver betala för att döda pantbrevet är att Lantmäteriet tar ut en expeditionsavgift för sin handläggning. Vad du bör göra med pantbrevet beror först och främst på i vilket format det finns.- Är pantbrevet digitalt rekommenderar jag dig att behålla det, eftersom du kan få användning för det om du vill ta ett lån i framtiden. Du kan förstås välja att istället döda pantbrevet och inteckningen om det känns bättre för dig, men eventuellt måste du då betala en expeditionsavgift till Lantmäteriet.- ­Är pantbrevet i pappersform råder jag dig att i första hand omvandla det till ett digitalt pantbrev, eftersom det inte kostar något och du då behåller möjligheten till att använda pantbrevet om du vill ta ett lån i framtiden. Alternativt kan du döda pantbrevet och inteckningen precis som om brevet var i digital form, eventuellt mot en expeditionsavgift till Lantmäteriet. Är pantbrevet däremot försvunnet bör du döda det omgående eftersom det är ett värdepapper. Du behöver då betala en expeditionsavgift men slipper vara orolig för att pantbrevet hamnar i fel händer. Du kan använda de länkar som jag har lagt in i svaret för att läsa mer på Lantmäteriets hemsida. Du kan även kontakta Lantmäteriet om du är osäker på hur du ska göra för att exempelvis omvandla eller döda pantbrevet.Jag hoppas att du har fått svar på din fråga! Om du har fler funderingar så får du gärna skicka in en ny fråga till oss.Med vänliga hälsningar,

Är pantbrevet belånat eller inte?

2019-08-29 i Fastighetspant
FRÅGA |Hur vet man att ett pantbrev är belånat?
Lars Bergström |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga.I Sverige är Lantmäteriet ansvariga för pantbrev och inskrivningar. Lantmäteriet har information om vilka pantbrev som finns i din fastighet och via Ägararkivet kan du få information om vilka av pantbreven som är obelånade.Mitt förslag är därför att du kontaktar Lantmäteriet och Ägararkivet för att ta reda på vilka pantbrev som finns och vilka av dessa som är obelånade.Jag hoppas att du känner att du har fått hjälp med din fundering, annars är du välkommen att ställa en ny fråga.Vänligen,

Sambos samtycke vid pantbrev

2019-05-30 i Fastighetspant
FRÅGA |Hej, jag har ansökt och fått beviljat lån hos banken, pantbreven behövs beviljas av min sambo som ej som står med som ägare.Vad innebär detta? mvh
Oliver Friberg |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline!Jag förutsätter att du menar att du vill ta ut nya pantbrev genom en ny inteckning enligt 22 kap. jordabalken (JB), i och med att banken menar att sambos samtycke behövs.Det framgår av 22 kap. 4 § JB att en inteckningsansökan ska förklaras vilande om en sambos samtycke krävs enligt sambolagen (SambL) och ett samtycke inte har hämtats.. I 23 § SambL framgår att sambos samtycke behövs för att ta ut ny inteckning om fastigheten ses som samboegendom. I 3 § SambL framgår att en bostad utgör samboegendom om bostaden har förvärvats för gemensamt bruk och det är en fastighet som någon av er äger som är avsedd som er gemensamma hem, vilket följer av 5 § SambL. Det spelar alltså ingen roll om du står som ensam ägare på fastigheten.Det finns alltså ett hinder att inteckna fastigheten utan sambos samtycke men det finns inget krav på samtycke för pantsättning av pantbrev. Ett samtycke är alltså enbart knuten till inteckningen och inte själva pantsättningen.Hoppas du fick svar på din fråga!Med vänlig hälsning,

Kan man förhindra att en pantsatt fastighet utmäts?

2020-03-18 i Fastighetspant
FRÅGA |Hej! Under sommaren 2019 skrev vår mor över en fastighet på mig och min syster i ett gåvobrev, detta är bevittnat och enligt gällande regler. Fastigheten står dock kvar på vår mor som lagfaren ägare. Hon har haft två lån där fastigheten varit säkerhet det ena lånet har hon betalat av under alla dessa år och är snart klar med det, den andre långivaren ( Handelsbanken har hon inte betalat av till av den anledning att hon levt på existens minimum och inte haft möjlighet. Nu har dem begärt utmätning och är beredda att sälja fastigheten plus att hon ska betala månads kostnad. Hur går vi tillväga i denna situation?
Pegah Fazli |Hej! Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga! Jag tolkar frågan som att du vill veta hur ni ska gå tillväga för att förhindra att fastigheten utmäts. Har jag missuppfattat får du gärna kontakta mig på min mejl pegah.fazli@lawline.se och förtydliga din frågeställning. Skulden hör ihop med fastigheten Om en fastighet är pantsatt innebär det att skulden "hör ihop" med fastigheten, oavsett vem den nuvarande ägaren är. Fastigheten har genom panten blivit en säkerhet för att skulden ska kunna betalas, och med detta innebär det att i den mån den betalningsskyldige inte kan betala så har lånegivaren en möjlighet att få betalt genom försäljning av den pantsatta fastigheten (6 kap. 3 § jordabalken). Detta till skillnad från om fastigheten inte var pantsatt, där det enbart är vad den betalningsskyldige äger som kan bli föremål för utmätning. Gåvans giltighet har alltså i det här läget ingen betydelse. Även om man styrker att överföringen varit giltig, är det inget som skyddar mot att en långivare väljer att begära att fastigheten säljs när denna fungerat som säkerhet för lånet. Innebörden av detta är också att reglerna som vanligen sätter stopp eller i vart fall försvårar utmätning av fast egendom sätts ur spel. En fastighet är i vanliga fall något som ska utmätas allra sist, efter det att man uttömt alla möjligheter att sälja annan egendom för att betala skulden (4 kap. 3 § utsökningsbalken). Detta gäller dock inte när fastigheten ifråga är pantsatt (4 kap. 4 § utsökningsbalken). Sammanfattningsvis finns det således inget man kan göra för att förhindra att pantsatt fastigheten utmäts. Har du några följdfrågor eller funderingar, alternativt vill komma i kontakt med vår juristbyrå, får du gärna höra av dig till pegah.fazli@lawline.se! Vänligen,

Pantsätta fastighet utan delägares samtycke

2020-01-18 i Fastighetspant
FRÅGA |Min sambo har tillsammans m sin syster ärvt ett sommarhus värderat till ca 3milj. Vi önskar nu låna 200' på sommarhuset. Vår bank har skickat papper till henne att godkänna pantsättning. Hon vägrar. Kan hon vägra? Kan vi göra något? Vad o hur?Huset är inte belånat sedan tidigare. Inga pantbrev uttagna. Tacksam för svar! Med vänlig hälsning.
Amanda Olsson |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Till en början ska sägas att det endast är fastighetens ägare som har rätt att pantsätta fastigheten (se 6 kap. 1-2 § jordabalken). I detta fall är det två ägare till fastigheten, därför blir samäganderättslagen tillämplig. Om en delägare i fastigheten vill förfoga över fastigheten i dess helhet genom att exempelvis pantsätta den krävs samtliga delägares samtycke, se 2 § samäganderättslagen. Det innebär att en delägare inte har rätt att på egen hand pantsätta hela fastigheten. Varje delägare har dock rätt att fritt förfoga över sin andel av fastigheten, vilket innebär att din sambo får pantsätta sin andel utan att sambons syster godkänner pantsättningen. Om sambon äger halva fastigheten kan alltså halva fastigheten pantsättas utan samtycke från systern. Hoppas att du fick svar på din fråga! Mvh

Finansiering vid köp av fastighet

2019-08-26 i Fastighetspant
FRÅGA |Jag äger ett AB bolag som är intresserad av att köpa en lokal som ägs av ett annat AB bolag. De begär 4 miljoner och jag har 2,5 miljoner att betala på en gång. Resterande 1,5 miljoner skulle bli någon slags avbetalning som säljaren kan tänka sig att gå med på, om det går att garantera att han får sina pengar. Så därför undrar jag, vad för slags avtal behöver vi skriva för att säljaren ska känna sig säker vid försäljningen? Hans största oro är om köparens AB bolag går i konkurs och han således förlorar sina pengar. Vad finns det för lösningar? Tacksam för svar!
Christoffer Edvardsson |Hej!Tack för att du vänder dig till Lawline!Den vanligaste lösningen är att en inteckning görs i fastigheten. Det betyder att du som köpare upprättar ett pantbrev som gäller i förhållande till den överskjutande köpeskillingen som du avser betala på avbetalning, ofta benämnt som panträtt. Säljaren ges då en säkerhet ifall ditt aktiebolag skulle få betalningssvårigheter och kan då begära utmätning av värdet i lokalen. Storleken på panträtten behöver nödvändigtvis inte vara hela det överskjutande beloppet utan till den nivå säljaren känner sig trygg att genomföra affären. En annan lösning är att du som privatperson går i borgen för ditt aktiebolags köptransaktion. Det betyder kortfattat att du får stå ansvarig ifall ditt bolag skulle få betalningssvårigheter. Jag skulle rådgiva dig att undvika denna lösning, även om ditt bolag går bra.Det ovanstående är två lösningar av många. För att avgöra vad som är lämpligt i din situation rekommenderar jag att du tar hjälp av en jurist eller möjligtvis din bank. Du kan enkelt boka in ett möte med en av Lawlines jurister https://lawline.se/boka.Med vänlig hälsning,

Funderingar kring ett gåvobrev, relationen till enskild egendom samt inteckningsansökan

2019-05-09 i Fastighetspant
FRÅGA |År 2012 sålde min mamma sin fastighet. Jag fick vinsten som gåva och köpte en annan fastighet för pengarna.I lagfarten står det att jag är ensam ägare till 100 % alltså 1/1 del. Detta alltså för att bevisa att fastigheten är min enskilda egendom. Jag har ett gåvobrev som upprättades i samband med köpet där det bl.a. står att "allt som genom detta gåvobrev tillfaller gåvotagaren, skall i äktenskap utgöra dennes enskilda egendom, detsamma gäller avkastningen av egendomen. Egendomen och vad som trätt istället för den skall inte heller bli föremål för övertaganderätt som gåvotagarens make gör gällande vid bodelning" osv. Jag tycker det står tydligt vad som menas. Lantmäteriet som nyligen blivit inkopplad då jag har sökt om ett lån på fastigheten tycker däremot att gåvobrevet inte uttryckligen menar den fastighet som jag alltså har köpt just för att jag fått en gåva.Tacksam för ett svar!
Catarina Franco Edlund |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Av jordabalken (1970:994) (JB) 19 kap. 2 § framgår det att inskrivningsärenden bl.a. är ärenden om inteckning. En sådan ansökan ska göras av fastighetsägaren, JB 22 kap. 2 §. I ansökan ska olika uppgifter vara med; bl.a. det belopp du vill att inteckningen ska vara på och vilken fastighet som avses. En ansökan kan antingen beviljas, förklaras vilande eller avslås ifall exempelvis ansökan inte innehåller de uppgifter som behövs, JB 22 kap. 3-5 §§.Jag tolkar det som att menar att huset är en gåva, för att pengarna du betalat för att köpa fastigheten är själva gåvan. Gällande Lantmäteriet tolkar jag det som att de menar att gåvobrevet inte säger vad fastigheten heter, eftersom det är ett krav enligt JB att ett gåvobrev ska säga det. Jag förstår det som att Lantmäteriet utgår ifrån att du i din ansökan sagt att du fick själva fastigheten i gåva. Då ställs nämligen olika sorters krav på ett sådant gåvobrev.Enligt JB 4 kap. 29 § gäller samma formkrav vid gåva som vid en försäljning av en fastighet. Dessa är att gåvobrevet måste vara skriftligt, innehålla upplysningen om att givaren överlåter den specifika fastigheten som en gåva till mottagaren, samt hur stor del av fastigheten som ges bort och slutligen parternas underskrifter.I och med detta tror jag att Lantmäteriet påstår att själva gåvobrevet ska säga att du fick fastigheten av din mamma, som ägde den förut. Därför säger de att det inte framgår av gåvobrevet, eftersom det ställs andra krav på själva gåvobrevet. Det ska istället ses som en försäljning i själva ansökan om inteckningen, där köpekontraktet är det du ska visa istället.Gällande att pengarna är enskild egendom framgår av äktenskapsbalken (1987:230) (ÄktB) 7 kap. 2 §. Det är bl.a. om det står i ett gåvobrev att en gåva som man fått av någon annan än den man är gift med ska utgöra enskild egendom. I ditt gåvobrev förstår jag det som att gåvogivaren menar att oavsett vad pengarna "är", exempelvis pengar, en fastighet, en vinst osv., ska det alltid ses som en enskild egendom. ÄktB 7 kap. 2 § säger även att det blir samma effekt ifall det står att något är enskild egendom i ett äktenskapsförord. Hoppas att du fick svar på din fråga och att jag förstod dig rätt!Med vänlig hälsning,