Går det att kräva hyra retroaktivt när avtalet inte anger någon hyra?

2021-08-15 i Köp och hyra av fastighet
FRÅGA |Hej! Mina föräldrar sålde barndomshemmet till min syster till underpris och ett nyttjanderättsavtal skrevs där det står att dom har rätt att bo kvar så länge möjlighet finns och står för driften och hemförsäkring och ingen hyressättning finns angivet i köpekontraktet heller mina föräldrar och vi anhöriga har levt i tron att dom inte skulle betala hyra pga att dom sålde till underpris! nu strax innan pappas död har min syster krav på retroaktiv hyra för de år som föräldrarna bodde kvar men inga skriftliga handlingar finns att mor o far har gått med på detta ändå har systern sålt pappas fonder ca 400000 kr och fört över på sitt konto "skälig hyra för tiden dom bodde kvar" anger hon som anledning till transaktionen ! Mamma 92 år minns INTE nån muntlig överenskommelse och vill att jag ska undersöka detta bedrägliga handlande av systern! i Vita arkivet har systern handskrivit att det var Pappas önskan och det är undertecknat av Mamma i båda föräldrarnas namn men inte av Pappa och vi har inte fått kännedom om att det fanns ett Va upprättat heller! Visst är allt märkligt och konstigt handlande av systern strax före Pappas död dessutom,jag har bett om datum när Va upprättades men inte fått nåt svar! kan man begära retroaktiv hyra trots att det inte finns nåt avtal om hyra i köpekontraktet?
Jacob Björnberg |Hej och tack för att du vänder dig till oss på Lawline,UTREDNINGDen lagstiftning som främst behöver beaktas vid besvarandet av din fråga är jordabalken (JB) och lagen om avtal och andra rättshandlingar på förmögenhetsrättens område (avtalslagen, AvtL). Glädjande är också att du har beställt en personlig telefonrådgivning, vilken jag för övrigt ser fram emot mycket. Under denna kommer ovanstående att kunna behandlas ytterligare och likaledes kommer möjlighet att ges till en mer djupgående diskussion (om så önskas). Många juridiska spörsmål hanteras dessutom allra enklast under ett telefonsamtal. Vidare krävs inte sällan ingående kunskaper om de faktiska omständigheterna för att kunna ge någorlunda träffsäkra svar.Nyttjanderättsavtalet, vad gäller?I 12 kap. 19 § 1 st. JB anges att hyran för bostadslägenheter ska vara till beloppet bestämd i hyresavtalet. Om så inte har skett sägs i lagparagrafens femte stycke att hyran ska utgå med ett belopp som är skäligt med hänsyn främst till parternas avsikter och övriga förhållanden när avtalet träffades. Det ska för övrigt noteras att innebörden av begreppet lägenhet skiljer sig något från det vardagliga språkbruket och omfattar i det här sammanhanget även hus eller delar av ett sådant, se definitionen i 12 kap. 1 § 1 och 3 st. JB. När hyresbeloppet inte är bestämt i avtalet ska alltså hyran utgå med ett belopp som är skäligt och fastställandet av beloppet ska göras med hänsyn till den gemensamma partsviljan, dvs. till vad dina föräldrar och din syster hade för avsikter vid tidpunkten för avtalets ingående. Den delen kan dock vara svårutredd och avtalet behöver därför tolkas.Avtalstolkning generellt, vad gäller?Det finns ingen lagstadgad metod för avtalstolkning. Allmänna avtalsrättsliga principer liksom olika metoder för tolkning av avtalstext har istället utvecklats i praxis och då genom Högsta domstolens (HD) försorg.Vid uppkomna tvister brukar utgångspunkten vara att försöka utröna den gemensamma partsviljan, dvs. vad parterna gemensamt åsyftat vid avtalsslutet. Det är dock inte sällan lättare sagt än gjort, men avtalet och avtalssituationen kan stundtals vara av sådant slag att det inte heller är nödvändigt att försöka fastställa den gemensamma partsavsikten. I synnerhet inte om det är ett avtal med många parter. När individuella förhållanden inte kan fastställas eller ge ledning måste tolkningen eller preciseringen av avtalsvillkoren bygga på objektiva grunder, vilket sker genom att utgå från avtalets faktiska ordalydelse, alltså genom en rent språklig tolkning. Om ordalydelsen ger utrymme för olika tolkningar eller inte alls lämnar något tydligt besked behöver andra relevanta tolkningsdata användas, exempelvis en ändamålsenlig tolkning. Med en sådan metod tolkas ett eller flera avtalsvillkor mot bakgrund av avtalets syfte och avtalets andra bestämmelser, avtalet betraktas med andra ord som en sammanhängande helhet och ska då framstå som logiskt utformat.Inträffade omständigheter efter avtalsslutet kan också få viss bäring på den rättsliga bedömningen. Under förutsättning att parterna efter avtalsslutet har handlat utifrån (och följt) vissa givna villkor och/eller underförstådda (tysta) överenskommelser kan detta ofta jämställas med en justering av det tidigare avtalet vilken samtliga kommer anses ha samtyckt till. Andra relevanta tolkningsdata kan också vara avtalets systematik och det aktuella avtalsvillkorets samband med övriga villkor, bakgrunden till regleringen, avtalsföremålets natur och ibland även parternas ställning, jfr HD:s avgörande NJA 2010 s. 559. Vidare kan avtalet enligt den så kallad oklarhetsregeln komma att tolkas till nackdel för den part som har formulerat avtalstexten eller det specifika villkoret. På det konsumentköprättsliga området är oklarhetsregeln till och med lagstadgad, se 10 § lagen om avtalsvillkor i konsumentförhållanden (avtalsvillkorslagen). Slutligen förtjänas det att säga att den som ger en motpart befogad anledning att tro att ett visst rättsförhållande föreligger och dessutom inser att motparten felaktigt har uppfattat avtalet på det sättet blir bunden av motpartens felaktiga bild av avtalsinnehållet.Det ska också tilläggas att handelsbruk/branschpraxis ofta brukar nyttjas av domstolar vid avtalstvister, vilket innebär att avtalet kommer att ses i ljuset av vad som är vanligt förekommande i en viss bransch, vilket då sker genom att domstolen (eller parterna) inhämtar sakkunnigutlåtanden från olika bransch- och/eller intresseorganisationer. HD har uttalat att det i allmänhet är naturligt att utgå från att ett avtalsvillkor ska fylla en förnuftig funktion och utgöra en rimlig reglering av parternas intressen, se NJA 2001 s. 750. Att ta hänsyn till vad som är vanligt förekommande avtalsinnehåll i branschen kan objektivt sett sägas ligga i linje med vad parterna vanligtvis har (kan) förvänta sig, jfr NJA 1989 s. 269 där HD tog fasta på vad branschorganisationer uttalat om hur en bestämmelse om borgen normalt sett tillämpades i branschen, se även NJA 2001 s. 750 i vilket HD anförde att traditioner och gängse praxis ofta måste beaktas när ett avtalsinnehåll ska tolkas och fastställas.Notis: HD styr rättspraxis på civilrättens område och är den yttersta uttolkaren av nästan all sådan lagstiftning. Genom sina avgöranden skapar domstolen så kallade prejudikat (normerande/vägledande rättsfall), vilka övriga domstolar i lägre instanser (tingsrätter och hovrätter) informellt har att följa.Hur ska det aktuella nyttjanderättsavtalet tolkas?I grunden är det avtalet som styr den rättsliga bedömningen. Inom avtalsrätten är löftesprincipen starkt är förankrad och dessutom lagstadgad. Bindande avtal kommer till stånd när anbud (erbjudande om att ingå avtal) och accept (svar på ett sådant erbjudande) överensstämmer och är bekräftad av parterna, 1 § AvtL. Därefter gäller i stort sett den gamla devisen pacta sund servanda (avtal ska hållas) och det ska normalt mycket till för att någon av avtalsparterna ska kunna sätta löftesprincipen ur spel. Men mer än så går egentligen att utläsa av avtalslagen, utan parterna, och i förlängningen en domstol (en tingsrätt som första instans), är hänvisad till de olika tolkningsmetoderna.Eftersom avtalet saknar ett bestämt hyresbelopp går det naturligtvis att argumentera för att upplåtelsen av huset skedde utan krav på ersättning för nyttjandet i enlighet med löftesprincipen. Dessutom fastställdes aldrig ett skäligt belopp med stöd av 12 kap. 19 § 5 st. JB. Vidare och såvitt jag förstår bodde dina föräldrar minst ett antal år i huset efter att det hade överlåtits till din syster och under hela den här tiden framställdes inga krav på hyra. Det torde därför inte bli särskilt svårt att hävda hon gav era föräldrar befogad anledning att tro att ett visst rättsförhållandet förelåg, dvs. att nyttjanderätten till huset inte var förenad med någon hyra. Även om din syster i efterhand menar att era föräldrar felaktigt hade uppfattat avtalets innebörd i den här delen insåg hon sannolikt att så var fallet (subjektiv bedömning). Om det mot all förmodan skulle vara så att hon faktiskt inte insåg att era föräldrar räknade med en kostnadsfri nyttjanderätt trots avtalstexten borde hon i vart fall ha gjort det givet omständigheterna och den tid som har förflutit sedan försäljningen av huset ägde rum (objektiv bedömning). Enligt min mening blir din syster därför bunden av motpartens uppfattning, alltså era föräldrars uppfattning, eller numera er mammas uppfattning.Ovan nämndes också att inträffade omständigheter efter avtalsslutet kan få viss bäring på den rättsliga bedömningen. Det innebär att även om en hyra faktiskt hade varit avtalad kan dina föräldrar och din syster anses ha handlat utifrån och följt en ny underförstådd (tyst) överenskommelse beträffande just hyran. Det bör då kunna jämställas med en justering av en tidigare avtalad hyra vilken samtliga kommer att ha samtyckt till. En eventuell muntlig överenskommelse om hyra får därför, återigen mot bakgrund av den tid som har förflutit, anses ha satts ur spel med tanke på parternas och framförallt din systers tidigare agerande genom att inte ha krävt någon hyra vid ett enda tillfälle innan er pappas frånfälle.Avslutande ord och ytterligare rådgivningUtöver ovanstående väcker din systers försäljning av fondandelarna vissa arvsrättsliga betänkligheter. Hennes handlande kan dessutom vara brottsligt. Den här delen faller dock utanför din frågeställning, men den kan behandlas under vårt kommande telefonsamtal.Vid fler frågor är du varmt välkommen att höra av dig på nytt. Antingen här på hemsidan och då genom några av våra utmärkta betaltjänster eller via vår ordinarie byråverksamhet. Själv nås jag på jacob.bjornberg@lawline.se och du får mer än gärna kontakta mig direkt ifall du önskar ytterligare hjälp i den fortsatta processen. I så fall kan jag slussa dig vidare till någon av byråns eminenta jurister utan att du behöver sitta i telefonkö. Mot bakgrund av COVID-19 erbjuder våra jurister idag möten såväl telefonledes som på Teams och andra liknande digitala plattformar. Du har som sagt också beställt en 30 minuters personlig telefonuppföljning med möjlighet att kunna ställa kompletterande frågor och till vidare diskussion om hur din fortsatta hantering av ärendet bör läggas upp. Jag kommer därför att ringa dig imorgon måndag den 16/8 kl 11.00. Observera att jag ringer från skyddat nummer. Vänligen återkom per mail om den föreslagna tiden inte skulle passa.Avslutningsvis är den livliga förhoppningen att min hantering av ditt ärende hittills har varit matnyttig och presenterats i en för dig utförlig och tillfredsställande form. Återkom gärna med synpunkter genom att skicka in ett omdöme när du mottar en sådan förfrågan.Vänligen,

Har jag rätt att få tillbaka handpenningen, då mäklaren har lagt in en friskrivningsklausul i köpeavtalet?

2021-07-09 i Köp och hyra av fastighet
FRÅGA |Hejsan! Jag har en liten fundering angående ett husköp, det är nämligen så att vi har tittat på ett hus som vi är intressaed av, och säljaren ville att vi skulle lägga en handpenning på huset utan att vi har fått avtalen. Sedan när vi får avtalen och ska gå igenom dom så har mäklaren lakt in en friskrivning klausul som vi inte tycker känns okej med tanke på priset på huset, så nu undrar jag om vi kan få tillbaka våran handpenning då vi inte har skrivit på något papper?
Björn Lotoft |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Du har goda möjligheter att få tillbaka din handpenning.HandpenningsavtalKöpeavtal av fastighetsköp omfattas av strikta formkrav, se 4 kap 1 § jordabalken eftersom det anses vara stora och svåra transaktioner. Skulle det vara så att ni hade skrivit ett köpeavtal med en paragraf om handpenning skulle det kunna vara svårt att kräva tillbaka den. I ditt brev framgår det att ni inte har hunnit skriva och underteckna något köpeavtal än. Ni har endast kommit överens om ett handpenningsavtal som avser köpet av fastigheten. Vad som gäller normalt vid ett avtal är att parterna är bundna av ett avtal genom anbud och accept, men när det gäller ett avtal om att ingå ett annat avtal som omfattas av formkrav, är det inte bindande, se 1 § avtalslagen. Annars skulle det inte behövas formkrav vid fastighetsköp. Handpenningsavtalet är således inte automatisk sanktionerat med skadestånd. Idén med ett handpenningsavtal är att säljaren lovar att inte sälja fastigheten till någon annan under en viss tid. Att du som köpare avbryter köpet skulle kunna innebära att du då måste ersätta säljaren för kostnader som har samband med försäljningen, exempelvis fotografering, marknadsföring, eller ersättning för att säljaren tvingats tacka nej till ett högre bud. I det här fallet verkar det mer som att säljaren har ändrat på förutsättningarna med friskrivningsklausulen. Om det är säljaren som bryter mot handpenningsavtalet, ska hela summan återbetalas till dig som är köpare.Vem är det som har brutit mot avtalet?Det framgår inte i ditt brev exakt vad ni har kommit överens om i handpenningsavtalet. Jag utgår dock från att ni har kommit överens om ett gällande pris på fastighetsaffären. Att säljaren sedan vill friskriva sig från fel, tyder på att det finns en risk med affären. Säljaren har alltid ett ansvar för fel i fastigheten enligt 4 kap 19 § jordabalken. Detta ansvar gäller i tio år. Det kan många gånger göra en säljare blir nervös, vilket leder till att de vill skriva in en friskrivningsklausul i köpeavtalet. Skulle säljaren i det här fallet skriva in en sådan klausul, kan du inte åberopa ett fel vid ett senare tillfälle. Det är därför naturligt att priset sänks på fastigheten vid ett sådant köp. I ditt fall skulle det innebära att dina förutsättningar har blivit väsentligt sämre, eftersom priset är det samma, men din säkerhet mot fel försvinner. Det innebär att säljaren inte har hållit sig till vad ni har kommit överens om. Säljaren ska därför betala tillbaka hela handpenningen.SammanfattningEn utfästelse om att ingå ett avtal som omfattas av formkrav är inte bindande. Du kan därför inte bli skadeståndsskyldig. I ditt fall är det tydligt att det är säljaren som har ändrat förutsättningarna för köpet genom friskrivningsklausulen. Du ska därför få tillbaka din handpenning. I den mån du fortfarande vill köpa huset, föreslår jag att säljaren sänker priset. Var i det fallet mycket noggrann med att göra en väldigt utförlig besiktning med en fackman. Du har nämligen undersökningsplikt. Om du behöver hjälp med att göra anspråk på handpenningen, är du varmt välkommen att kontakta våra jurister på Lawline.Vänligen,

Får min hyresgäst sälja sin verksamhet när han sagt upp sitt lokalhyresavtal?

2021-06-30 i Köp och hyra av fastighet
FRÅGA |Hej, jag har en hyresgäst som har sagt upp sitt hyresavtal enligt hyresavtalet villkor, dvs uppsägningstid 9 månader. Hyresgästen har sedan ett par månader tillbaka, innan han sa upp lokalen, försökt sälja sin lokal/verksamhet utan framgång. Min fråga är har hyresgästen rätt att överlåta sin lokal/sälja sin lokal nu när han har sagt upp den?
Nora Friberg |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Jag tolkar din fråga som att du undrar om hyresgästen får sälja sin verksamhet eller lokal när han sagt upp den. Samtidigt förstår jag det som utifrån informationen i din fråga, att hyresgästen försökt sälja verksamheten innan han sade upp sitt hyresavtal. Om det är på detta vis, borde allt vara i sin ordning och han får överlåta sin verksamhet eftersom detta är separat från lokalen och erat hyresförhållande.Om hyresgästen däremot försöker sälja verksamheten med löfte om att verksamheten ligger i din lokal, när hyresgästen har sagt upp hyresavtalet, är detta inte okej, eftersom han då inte har rätt att fritt förfoga över fastigheten då den ska sägas upp.Vänligen,

Får utländska medborgare köpa fastighet i Sverige?

2021-06-26 i Köp och hyra av fastighet
FRÅGA |Kan personen som ej EU medborgare och bor utanför EU köpa ett hus, vilka regler som gäller.
Joakim Strömbladh |Hej,Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga.Jag tolkar din fråga som att du undrar om en utländsk medborgare får köpa en fastighet i Sverige.Det är fullt möjligt för en utländsk medborgare att köpa en fastighet i Sverige, svenskt medborgarskap är nämligen inget krav vid fastighetsköp. Således gäller, mer eller mindre, samma regler för fastighetsköp för såväl svenska som utländska medborgare. Fastighetsköpet måste därför uppfylla formkraven i jordabalkens fjärde kapitel. Detta innebär att en köpehandling, vilken ska innehålla uppgifter om fastigheten och köpeskillingen samt en överlåtelseförklaring, måste upprättas och undertecknas av de inblandade parterna (4 kap. 1 § jordabalken). Observera dock att köparen i samband med köpet måste registrera sig som ägare av fastigheten genom att ansöka om lagfart inom tre månader från köpet (20 kap. 1-2 §§ jordabalken). Detta görs hos Lantmäteriet. Eftersom Lantmäteriet saknar information om personuppgifter rörande utländska medborgare innebär detta att utländska medborgare i samband med en ansökan om lagfart alltid måste bifoga bevis på att de är myndiga. Detta kan de, bland annat, göra genom att bifoga en kopia av sitt pass med sin lagfartsansökan. Ytterligare information om detta finns på Lantmäteriets hemsida.Sammanfattningsvis kan alltså konstateras att det är fullt möjligt för en utländsk medborgare att köpa en fastighet i Sverige och att reglerna rörande ett sådant köp är, i princip, de samma som för svenska medborgare. Jag hoppas att du har fått ett svar på din fråga. Frågor rörande fastighetsköp kan vara komplicerade och i den mån något är oklart eller om du har ytterligare funderingar så får du gärna återkomma på nytt. Du kan då ställa en ny fråga via hemsidan men det är även möjligt för dig att en boka tid med vår juristbyrå eller kontaktat oss på telefon för att, på så sätt, få ytterligare hjälp i ditt ärende.Kontaktuppgifter till vår telefonkontakt:Telefon: 08-533 300 04Öppettider: Mån-fre kl. 10.00-16.00Vänligen,

Hur gör jag för att köpa 50 % av min hustrus fastighet?

2021-08-13 i Köp och hyra av fastighet
FRÅGA |Hej,Fråga, jag ska köpa 50 % av min frus fastighet.Hur gör jag?MvhGöran
Jacob Björnberg |Hej och tack för att du vänder dig till oss på Lawline,UTREDNINGDen lagstiftning som främst behöver beaktas vid besvarandet av din fråga är jordabalken (JB).Steg 1 - Överlåtelse av fast egendomFör att köpet av fastigheten ska bli giltigt krävs enligt 4 kap. 1 § 1 st. JB att vissa formkrav är uppfyllda. I den nyss nämnda lagparagrafen sägs att köp av fast egendom sluts genom upprättande av en köpehandling som underskrivs av säljaren och köparen. Vidare gäller att handlingen ska innehålla en uppgift om köpeskilling och förklaring av säljaren att egendomen överlåts på köparen. Med andra ord fordras för köpets giltighet 1. Ett skriftligt avtal innehållande parternas underskrifter, 2. Information om priset och 3. En av säljaren gjord överlåtelseförklaring. Fastighetsköp är alltså ett s.k. formalavtal och ovanstående motsvarar de minimikrav som gäller för hur en köpehandling ska utformas. Men adress, fastighetsbeteckning och andelens storlek bör naturligtvis också finnas med. Härutöver är det ganska vanligt med dubbla köpehandlingar och då genom bruket av ett köpekontrakt och ett köpebrev. Den senare handlingen upprättas vanligtvis som kvitto på erlagd betalning. Detta är dock inte ett lagstadgat krav. Vidare anges i 4 kap. 8 § 1 st. JB att den som köpt andel i fastighet utan villkor att andelen ska utbrytas genom fastighetsbildning (exempelvis genom en avstyckning) innehar fastigheten under samäganderätt med den eller de andra delägarna. Så när överlåtelsen är fullbordad kommer du och din hustru att bli samägare till fastigheten enligt lagen om samäganderätt (samäganderättslagen).Steg 2 - LagfartsansökanI 20 kap. 1 § JB anges att den som med äganderätt förvärvat fast egendom, dvs. en fastighet, ska söka inskrivning av förvärvet (lagfart) inom viss tid. Och 2 § i samma kapitel sägs vidare att lagfart ska sökas inom tre månader efter det att fångeshandlingen upprättades. Med fångeshandling menas den skriftliga handling som visar att en överlåtelse har ägt rum, dvs. att äganderätten övergått på någon annan, vilket styrks av köpehandlingen. Skulle lagfart inte sökas inom den föreskrivna tiden får inskrivningsmyndigheten, Lantmäteriet, förelägga förvärvaren (du) att vid vite fullgöra lagfartsskyldigheten, 20 kap. 3 § JB. Notera att lagfartsansökan och/eller beviljande av lagfart inte omnämns bland formkraven i 4 kap. 1 § JB. Lagfart är endast en formell registrering i fastighetsregistret som bevisar att man äger en fastighet. Men det föreligger som sagt ändå en skyldighet att alltid söka lagfart som förvärvare.Avslutande ord och ytterligare rådgivningSammanfattningsvis behöver köpet av andelen i din hustrus fastighet alltså manifesteras i skrift, vilket görs i enligt med bestämmelsen i 4 kap. 1 § JB. Därefter ska lagfart sökas, vilket görs för att du formellt ska kunna inträda som delägare av fastigheten.Vid fler frågor är du varmt välkommen att höra av dig på nytt. Antingen här på hemsidan och då genom några av våra utmärkta betaltjänster eller via vår ordinarie byråverksamhet. Själv nås jag på jacob.bjornberg@lawline.se och du får mer än gärna kontakta mig direkt ifall du önskar ytterligare hjälp i den fortsatta processen. I så fall kan jag slussa dig vidare till någon av byråns eminenta jurister utan att du behöver sitta i telefonkö. Mot bakgrund av COVID-19 erbjuder våra jurister idag möten såväl telefonledes som på Teams och andra liknande digitala plattformar.Vi kan exempelvis vara er behjälpliga vid upprättandet av köpehandlingarna och/eller annan välbehövlig dokumentation.Avslutningsvis är den livliga förhoppningen att min hantering av ditt ärende har varit matnyttig och presenterats i en för dig utförlig och tillfredsställande form. Återkom gärna med synpunkter genom att skicka in ett omdöme när du mottar en sådan förfrågan.Vänligen,

Ska man underrätta hyresvärd om dubbelt boende?

2021-06-30 i Köp och hyra av fastighet
FRÅGA |Hej! Frågade tidigare om jag man bor i en bostad, hyreslägenhet och vill bo under veckorna på annan ort, närmare arbetsplatsen, kan jag fortfarande vara skriven på orten där jag hyr lägenheten och hyra en mindre i andra hand på arbetsorten? Beror på att jag har vuxna barn som behöver bostaden på orten där jag (och de) är folkbokförda.Fick jättebra svar men har en tilläggsfråga: kan hyresvärden säga upp mig från lägenheten på orten där jag är folkbokförd (dvs inte orten där jag jobbar) med hänvisning till att jag hyr en bostad i andra hand på annan ort? Är jag skyldig att berätta för hyresvärden om det?
Viktoria S |Hej igen! Du undrar alltså huruvida du behöver underrätta hyresvärden om ditt famtida dubbla boende samt om hyresvärden kan säga upp ditt hyresavtal på grund av detta. 12 kap jordabalken Hyresvärden kan vara berättigad att säga upp ett hyresavtal i förtid på grund av de förverkandegrunder som listas i 12:42 JB. Där finns bland annat förbud mot andrahandsuthyrning som sker utan hyresvärdens samtycke samt mot att sätta annan i sitt ställe (12:42 p.3 JB). Eftersom du planerar att fortsätta bo i hyresrätten och inte "överlåter" den till dina barn anser jag dock inte att en sådan överlåtelse föreligger. Hyresvärdens villkor Hyresvärdar kan ha olika (avtalsrättsliga) villkor för boende i fastigheten. För en studentbostad är det till exempel ett krav att man studerar. Vissa hyresvärdar godkänner inte dubbelt boende. Om villkoren inte uppfylls kan det sannolikt resultera i uppsägning av avtalet. Slutsats Eftersom jag inte vet vad just din hyresvärd har för villkor rekommenderar jag att du kontaktar hyresvärden och förklarar situationen. Det viktigaste för hyresvärden är ju förmodligen att din ekonomi inte påverkas så att du inte kan betala hyran! Hoppas att du fått svar på din fråga och återkom gärna vid ytterligare funderingar! Vänligen,

Avvikelser i köpehandlingen

2021-06-29 i Köp och hyra av fastighet
FRÅGA |Ett fastighetsköp har genomförts, allt påskrivet och klart, handpenning betald, allt helt korrekt enligt Jordabalkens paragrafer. I avtalet har man kommit överens om inflyttning den 10/12. Nu vill säljaren ändra detta, till mars 2022 , pga familjeskäl. Om de inte får som de vill, vill de bryta kontraktet/avtalet.Så kan man väl inte göra? Köparen har i princip sålt sin bostad, och planerat in flytten! Avtalet skrevs på i början på juni, nu idag, 22/6, kommer detta besked.
Doorsa Salehy |Hej, Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga! Jag tolkar din fråga som att du undrar om köparen av en fastighet kan ändra villkoren som finns i avtalet efter att avtalet har sluts. Regler kring köp av fastighet finner du i Jordabalk (1970:994) [JB]. Till att börja med så finns det formaliakrav vad gäller avtal om köp av fastighet. Avtalet kallas för en köpehandling och det krävs att båda parter skriver under. (4 kap. 1 § JB). Vidare krävs det även att köpehandlingen innehåller information om priset för köpet av fastigheten och även uppgifter kring vilken fastighet det är fråga om, dvs att man anger fastighetsbeteckningen. I frågan har du angivit att avtalet har fullgjorts i enlighet med JB bestämmelser, därför utgår vi från att det finns en giltig köpehandling. I det angivna fallet har köparen rätt att flytta fram inflyttningsdatumet eller häva köpet helt, endast om det finns ett giltigt svävarvillkor i köpehandlingen. SvävarvillkorEtt svävarvillkor innebär att köpet kan återgå om det specifika villkoret inte uppfylls. Ett exempel på svävarvillkor är att ett par bestämmer sig för att köpa en fastighet endast om de får ett visst jobb. Köpet blir beroende av en annan faktor. För att ett svävarvillkor ska vara giltigt krävs att villkoret är inskriven i köpehandlingen (4 kap. 3 § 1 p. JB). Kan avtalet brytas? Eftersom det inte har angivits något information om ett svävarvillkor i eran köpehandling, utgår jag ifrån att det inte har förekommit. Därför har köparen inte rätt att avträda avtalet på den grunden. Därefter får vi istället utgå från avtalsrättsliga bestämmelser (Lag (1915:218) om avtal och andra rättshandlingar på förmögenhetsrättens område [AvtL]). Ett viktigt avtalsrättsligt princip att avtal ska alltid hållas (pacta sunt servanda). Samma princip gäller även här. Både parterna har ingått ett giltigt avtal som har accepterats av parterna (1 kap. 1 § AvtL). Därför har köparen inte rätt att bryta avtalet. Vad gäller frågan om att framflytta inflyttningsdagen, är detta endast möjligt ifall båda parterna kan komma överens om ett nytt datum och därmed skriva ett tilläggsavtal. I sådan fall kan det vara bra att skriva ett tilläggsavtal då det nya datumet avviker från det ursprungliga och inte överensstämmer med datumet som har angivits i köpehandlingen. Köparen kan däremot ogiltigförklara avtalet med stöd av (36 § AvtL). Bestämmelsen kallas för generella klausulen och kan tillämpas på olika avtalsvillkor. I detta fall kan bestämmelsen tillämpas på det avtalade tillträdesdatumet genom att köparen åberopar att det senare inträffade händelsen, ("familjeskäl") gör att avtalet blir oskäligt. Sammanfattningsvis, kan köparen endast bryta eller jämka avtalet avtalsvillkoret är oskäligt. Jag hoppas att detta besvarade din fråga. Har du fler frågor eller funderingar är du varmt välkommen att återkomma till oss på Lawline! Med vänliga hälsningar,

Måste ett hyreskontrakt vara skriftligt?

2021-06-08 i Köp och hyra av fastighet
FRÅGA |Måste hyreskontrakt avseende partiell uthyrning av lokal vara skriftligt?
Rijad Trubljanin |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline! Jag uppfattar din fråga som att du undrar om en partiell uthyrning av en lokal måste vara skriftlig?Måste ett hyreskontrakt vara skriftligt för att vara gällande?Hyresavtal måste inte vara skriftliga för att vara gällande. Detta innebär att även muntliga avtal är giltiga. Om någon av parterna, antingen hyresgästen eller hyresvärden, begär ett skriftligt avtal, så måste ett sådant upprättas (12 kap. 2 § jordabalken) Detta gäller även om uthyrningen är partiell. Min uppfattning är dock att det är bäst att ha ett skriftligt avtal, specifikt i bevishänseende om det skulle uppstå en tvist i framtiden. Om det exempelvis skulle bli tvistigt om hur mycket pengar som ska betalas i hyra, då väger ett skriftligt avtal tungt som bevis på vad ni som avtalspartner kommit överens om. Om det är möjligt, så är mitt råd att upprätta ett skriftligt avtal. På detta vis så uppstår det inga tveksamheter kring vad som gäller i hyresförhållandet. Om du har ytterligare frågor är du varmt välkommen att återkomma till oss på Lawline! Vänliga hälsningar,