Köpekontrakt och köpebrev

2021-04-21 i Köp och hyra av fastighet
FRÅGA |Vilket datum är det som gäller juridiskt vid försäljning av hus? När man träffas första gången och dom nya blivande ägarna betalar handpenning (köpekontrakt daterat 2014-11-03) eller några månader senare när resten av beloppet betalas och nycklarna till huset lämnas över till dom nya ägarna? (köpebrev daterat 2015-02-16)
Fredrika Sköld |Hej och tack för att du ställer din fråga till Lawline!Jag tolkar din fråga som att du vill förstå skillnaden mellan köpebrev och köpekontrakt i förhållande till vilket datum som gäller om du exempelvis ska deklarera försäljningen. Regler om formkrav vid försäljning av fast egendom regleras i Jordabalken (JB).FormkravVid köp av fast egendom gäller vissa formkrav. Det är vanligt vid fastighetsköp att man upprättar två kontrakt dels ett köpekontrakt, dels ett köpebrev. Inledningsvis upprättas ett köpekontrakt som översiktligt är det dokumentet som parterna undertecknar när man är överens om att genomföra köpet. I 4 kap. 1 § JB finns vissa krav på vad köpekontraktet ska innehålla, bland annat uppgift om köpeskilling, överlåtelseförklaring, tillträdesdag och eventuella villkor för köpet. Om det framgår av köpekontraktet att ett köpebrev ska upprättas är köpet beroenden av att köpesumman har betalats. (4 kap. 5 § JB) Köpebrevet är till skillnad från köpekontraktet mindre detaljerat och fungerar snarare som ett kvitto på att hela köpeskillingen har betalats av köparen.SammanfattningsvisDet är vanligt att man upprättar två kontrakt vid köp av fast egendom. Köpekontraktet kan vara villkorat av ett köpebrev, och köpebrevet ses som ett kvitto på att köpet har genomförts enligt villkoren i köpekontraktet. Det datum som exempelvis gäller vid deklarationen är datumet när köpekontraktet skrevs under.Hoppas ovanstående besvarar din fråga, annars är du välkommen att ställa en ny!Vänligen,

Formkrav för fastighetsköp och sämjedelning av fastighet

2021-04-11 i Köp och hyra av fastighet
FRÅGA |HejJag och min granne äger var sin fastighet som har gemensam "utmark" i vilken vi äger hälften var. Nu har vi kommit överens om att jag skall överta grannens andel och således bli ensam ägare till utmarken. Min fråga är om vi skall skriva ett köpeavtal enligt reglerna för fast egendom eller om det går att endast skriva en överenskommelse som bifogas till ansökan om lantmäteriförrättning. Fördelar/nackdelar med det ena eller andra? Vill dessutom berätta att det finns en mycket gammal sämjedelning av markområdet som också har tillämpats fram tills för några år sedan (åkerbruk). Grannen som nyligen köpt sin fastighet vill inte kännas vid att något sådant finns trots uppgifter om detta i fastighetsregistret (en gammal legaliseringsansökan som återtagits av någon anledning som jag inte vet). Kan denna sämjedelning ha någon inverkan på fallet eller vara något som kan användas i förhandlingen med grannen?VänligenEn som inte vet allt om detta
Magnus Gustafsson |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline!InledningDin fråga aktualiserar huvudsakligen jordabalken (JB).Utredning Fast egendom kan bara överlåtas genom köp, byte eller gåva enligt reglerna i 4 kap. JB. För överlåtelse av en fastighet finns i 4 kap. 1 § JB så kallade formkrav. Formkraven innebär att en överlåtelse bara är giltig om den sker genom upprättande av en skriftlig handling som undertecknas av båda parterna samt innehåller uppgift om att det rör sig om en överlåtelse samt om eventuell köpeskilling. Enligt 4 kap. 8 § JB ska den som köper en ideell andel (till skillnad från en fysiskt definierad del) av en fastighet ange att utbrytning av fastighet ska ske för att undvika att samägande uppstår, men för en existerande samägare som köper en annan samägares andel finns enligt min uppfattning inga ytterligare krav. Enligt min uppfattning avses med sämjedelning en numera otillåten form av privat ny- och ombildning av fastigheter, se 1 kap. 1 § JB. Sämjedelning som genomförts innan den 1 juli 1962 kan dock legaliseras, det vill säga ges rättslig verkan inom ramen för dagens reglering. Genom legalisering erkänns alltså sämjedelningen som en giltig fastighetsbildning. I ditt nu aktuella fall kan vi alltså konstatera att du för att köpa din grannes andel av er samägda fastighet måste tillse att en skriftlig köpehandling upprättas eftersom det är det enda sättet att med giltig verkan förvärva en fastighet. Jag vet inte säkert vad du syftar på med "överenskommelse som bifogas till ansökan", men allt annat än en köpehandling upprättad i enlighet med de formkrav jag beskrivit ovan är enligt min uppfattning inte tillräckligt för att åstadkomma en giltig överlåtelse. Avseende frågan om sämjedelning har jag svårt att förstå precis vad du avser. Baserat på hur din fråga är formulerad tolkar jag det som att en sämjedelning gjordes avseende den aktuella fastigheten någon gång innan 1962 och att denna sämjedelning även efterlevts i praktiken fram till för några år sedan. I sådana fall skulle en legaliseringsansökan möjligen kunna göras i syfte att få uppdelningen formellt erkänd. Enligt min uppfattning skulle dock detta sakna betydelse efter ett eventuellt köp av din grannes andel i fastigheten eftersom ett sådant köp av din fråga att döma skulle förenas med en lantmäteriförrättning. Efter en genomförd lantmäteriförrättning skulle en senare formellt erkänd fastighetsbildning föreligga och därmed skulle enligt min uppfattning sämjedelningen sakna betydelse. HandlingsplanMin rekommendation till dig är att tillse att formkraven för en överlåtelse av fast egendom uppfylls i samband med ett eventuellt köp av din grannes andel i fastigheten. Att din granne inte vill kännas vid en eventuell sämjedelning är sannolikt fördelaktigt för dig eftersom du ändå, såvitt jag förstår det, står i begrepp att köpa grannens andel i fastigheten ifråga. Jag hoppas att mitt svar var till hjälp! Har du några funderingar kan du höra av dig till mig på magnus.gustafsson@lawline.se. Med vänlig hälsning

Är en hyresgäst skyldig att låta hyresvärden få tillträde till hyresobjektet när hyresavtalet har sagts upp?

2021-03-19 i Köp och hyra av fastighet
FRÅGA |Hej, vi hyr ut vårt hus.Hyresavtalet är uppsagt.Har vi rätt att få tillgång till huset för visning vid ev försäljning under uppsägningstiden? Så att det ev är sålt när uppsägningstiden är slut.Har läst jordabalken 12:26 kan inte tyda den riktigt.
Pontus Fridén |Hej och tack för att du ger oss på Lawline förtroendet att besvara din fråga!Det korta svaretJa ni har rätt att få tillgång till huset för visning under uppsägningstiden.Det längre svaretDu har hamnat i helt rätt kapitel och paragraf. För tydlighetens skull vill jag framhålla att kapitel 12 jordabalken (JB) (1970:994) avser uthyrning av hus eller delar av ett hus (nyttjande mot ersättning) (12 kap. 1 § JB). I samma lagrum femte stycket framgår det att kapitlet är tvingande till hyresgästens förmån, med innebörden att det inte går att avtala i strid med någon rättsregel i kapitlet, om inte annat anges explicit i någon av reglerna däri.Den ifrågavarande formuleringen i 12 kap. 26 § första stycket lyder "När lägenheten är ledig till uthyrning, är hyresgästen skyldig att låta den visas på lämplig tid". Din hyresgäst har alltså här en skyldighet att bereda dig som hyresvärd tillträde till huset på lämplig tid i syfte att visa lägenheten för intressenter. Visningen ska hållas utan onödiga besvär för hyresgästen och så långt möjligt ske i samråd med hyresgästen. Detta ska isärhållas från att hyresgästen är inte skyldig att själv ombesörja visningen, dvs. visa lägenheten för en spekulant på huset. Vägrar hyresgästen dig tillträde kan ytterst kronofogdemyndigheten tillgripas och särskild handräckning meddelas. Du får då hjälp att av kronofogdemyndigheten att tillträda huset.Mer om särskild handräckning finns att läsa via följande länk nedan.https://www.kronofogden.se/Sarskildhandrackning.htmlHälsningar,

Ersättning vid dålig flyttstädning

2021-03-10 i Köp och hyra av fastighet
FRÅGA |Hej.Vi har köpt ett hus och är inte nöjda med flyttstädning (kvarlämnade saker, damm, fläckar, oskurade golv, otvättade fönster, lökskal i kökslådor, sophög på tomten osv). Vi har skrivit till mäklare och han säger att vi ska komma överens med säljare. Hur går vi vidare?Kan vi begära att säljarna anlitar en städfirma eller kan vi anlita den själva?Med vänlig hälsning,
Linn Gustafsson |Hej, tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!I ditt fall skulle såväl köplagen som jordabalken kunna bli tillämpliga i fråga om fel i fastighet. Då jag inte vet vilket typ av hus ni köpt så utgår jag i detta svar från att det är en fastighet som utgör fast egendom och därmed aktualiserar jordabalken.Köparen av en fastighet har rätt till ersättning i det fall huset inte stämmer överens med vad som avtalats eller vad du som köpare med fog kunnat förutsätta (4 kap. 19 § jordabalken). Detta innebär i sin tur att rätten till ersättning bortfaller om ni godtagit att säljaren inte skulle flyttstäda. I ditt beskrivna fall tycks det dock röra sig om en avvikelse från husets avtalade skick då en säljare är skyldig att flyttstäda om inget annat är överenskommet och en flyttstädning måste anses innebära en omfattande och noggrann städning.Om det fastställs att avtalet avviker från vad som varit överenskommet har du rätt till ersättning från säljaren för en städfirma som du själv anlitar för att färdigställa städningen.Sammanfattningsvis kan du kolla ert överlåtelseavtal, då säljarens flyttstädningsplikt i många sådana är reglerat. Om du inte godtagit att säljaren inte ska flyttstäda så kan du anlita en städfirma för att åtgärda den del av städningen som ska ingå i en typisk flyttstädning som du inte godkänt bortfall från och sen kräva ersättning för de kostnaderna av säljaren.

Kan jag hyra ut två bostäder och göra dubbla avdrag?

2021-04-18 i Köp och hyra av fastighet
FRÅGA |Hej, Jag och min fru äger tillsammans ett småhus på totalt 192+96 kvm. Huset består av en huvuddel med källare och en mindre uthyrningslägenhet på 48 kvm som vi hyr ut. Om vi skulle välja att hyra ut en del av källaren (43 kvm) med egen ingång, kan vi fortsatt göra det enligt privatuthyrningslagen? Kan vi då göra dubbla schablonavdrag iom att det är olika bostäder?
Daniel Högström |Hej,Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Enbart den första upplåtelsen omfattas av privatuthyrningslagen (1 § lag om uthyrning av egen bostad/privatuthyrningslagen). För den andra upplåtelsen gäller det som kallas hyreslagen (12 kap. jordabalken). Hyreslagen innebär bland annat ett annat sätt att beräkna hyran och att hyran beräknas utifrån bruksvärdet (12 kap. 19 samt 55 §§ jordabalken).Eftersom det inte är tillåtet att göra avdrag för faktiska kostnader ska avdrag istället ske med 40 000 kronor per år för varje privatbostadsfastighet, privatbostad eller hyreslägenhet (42 kap. 30 § andra stycket inkomstskattelagen). Om du har fler frågor är du varmt välkommen att kontakta oss på Lawline igen.Med vänliga hälsningar,

Får barn under 18 år köpa ett hus för egna pengar?

2021-03-21 i Köp och hyra av fastighet
FRÅGA |HejKan mina barn köpa ett hus tillsammans?Barnen är 9år, 11år och 16år.De har nyligen fått 100 000kr av sin biologiska pappa, via tingsrätten, det finns dom på det.Nu har jag som har ensamvårdnad diskuterat med barnen om de vill köpa ett hus för den summan som vi flyttar in till och bo i, jag och barnen.Då det står i tingsrättens dom att pengarna får användas endast till barnen så antar jag att huset måste stå på deras namn. Jag har också kronofogden så jag får inte äga något som ett hus på 100 000kr. Hur går vi tillväga för att uppfylla barnens önskan?
Karin Pihl |Hej! Tack för att du vänder dig till oss på Lawline med din fråga!I Sverige räknas den som är under 18 år som omyndig (9 kap. 1 § föräldrabalken). Den som är under 18 och således omyndig saknas rättslig handlingsförmåga, vilket m.a.o. innebär att personen inte själv får råda för sin egendom eller företa olika typer av rättshandlingar, t.ex. skuldsätta sig eller ingå juridiskt bindande avtal (t.ex. köp). Detta innebär även att en person måste vara minst 18 år gammal och myndig för att kunna köpa ett hus i Sverige. Dina barn på 9, 11 och 16 år kan inte köpa ett hus tillsammans i dagsläget.Hoppas du fick svar på din fråga!Med vänliga hälsningar,

En hyresvärd kan inte på eget bevåg avhysa en hyresgäst

2021-03-18 i Köp och hyra av fastighet
FRÅGA |Vi hyr en stuga tom i sommar. Pga ekonomiska problem fick vi anstånd med mars hyra tom 14:e trots att vi förklarat att vi inte kan bet förrän 26:e. HV begär nu att vi ska lämna huset senast 15:e kl 19:00. Får han göra så?Mvh
Karolina Sandgren |Hej!Tack för att du vänder dig till oss på Lawline med din fråga!Frågor angående hyra regleras i 12 kap. jordabalken (JB), ofta kallad "hyreslagen".Som hyresgäst är man skyldig att betala hyran i rätt tid, och har betalning inte skett inom en vecka från förfallodagen anses hyresrätten förverkad enligt 12 kap 42 § p. 1 JB.För att förverkning ska kunna ske krävs att:Hyresvärden uttryckligen säger upp avtalet i förtidHyresvärden delger hyresgästen en underrättelse för hur denne ska betala det förfallna beloppet för att undvika en förverkningHyresvärden måste underrätta socialnämnden om uppsägningen, samt anledningen till den. Hyresgästen får enligt 12 kap. 44 § 4 st JB inte skiljas från boendet om socialnämnden tar på sig betalningsansvaret för hyran.När du som hyresgäst har underrättats om uppsägningen har du 3 veckor på dig att betala den förfallna hyran, för att undvika vräkning. Det betyder att du, om du betalar hyran inom 3 veckor från och med den dag uppsägningen skedde, har du rätt att bo kvar i bostaden, 12 kap 44 § p 1 JB.En obetald hyra är således en grund för vräkning, om betalning inte sker enligt ovan. Ansökan om vräkning görs av hyresvärden hos Kronofogdemyndigheten, vanligtvis genom ett betalningsföreläggande som första steg. Att avhysa någon kan alltså inte en hyresvärd göra på egen hand, utan denne måste invänta ett beslut om avhysning från Kronofogdemyndigheten.Det framkommer inte av din fråga hur de exakta omständigheterna ser ut i ditt fall, vilket datum den aktuella hyran förföll, när hyresvärden underrättade dig om uppsägningen och så vidare. Det framkommer inte heller om hyresvärden har uppfyllt kraven som ställs för att hyresrätten ska anses förverkad, varför jag inte kan ge ett mer exakt svar på din fråga än såhär.Hoppas svaret var till hjälp!Med vänlig hälsning

Hur gör jag för att min särbo ska kunna köpa in sig i min fastighet?

2021-02-17 i Köp och hyra av fastighet
FRÅGA |Hej,Jag ska låta min särbo få köpa in sig med en mindre del i mitt fritidshus, typ 10%. Jag äger 100% idag. Hur går man tillväga? Vilken dokumentation behövs?
Dennis Lavesson |Hej och tack för att du vänder dig till oss på Lawline med din fråga!UtredningFör att sälja hela eller delar av en fastighet gäller bestämmelserna i 4 kap. jordabalken (JB). Fastighetsförsäljning är en avtalstyp med formkrav. Formkrav betyder att det finns föreskrivet i lag om viss form för hur köpet ska gå till. Uppfylls inte formkravet är avtalet inte giltigt.För att sälja en del av fastigheten måste ni upprätta ett köpekontrakt som skrivs under av både köparen och säljaren. Handlingen ska innehålla uppgift om fastighetsbeteckning, köpeskilling (priset), förklaring av säljaren att egendomen överlåts på köparen samt hur stor andel som överlåts (4 kap. 1 § JB). I ert fall blir andelen 1/10. En överlåtelseförklaring är en förklaring att säljaren överlåter (andelen av) fastigheten på köparen. Som kvitto på att betalning erlagts är det vanligt att därefter upprätta ett köpebrev. Köpebrevet är ofta mycket kortare än köpekontraktet och behöver endast innehålla minimikraven enligt ovan samt en kvittens av köpeskillingen. För att en senare lagfartsansökan ska beviljas krävs det även att undertecknandet av den handling som ska användas för ansökan är bevittnad av två personer.Så snart köpet är genomfört ska din särbo ansöka om lagfart för förvärvet (20 kap. 1 § JB). Lagfart innebär att din särbo blir registrerad ägare till fastigheten till den andel hen köpt. Ansökan görs hos lantmäteriet. Den handling som i regel används är köpebrevet.Sammanfattningsvis behöver ni åtminstone en köpehandling (kontrakt). I vissa fall kompletterar man den med ett köpebrev och kvitterar betalningen. Både köpekontraktet och köpebrevet måste uppfylla formkraven som beskrivs ovan.En av våra jurister på Lawline juristbyrå är gärna behjälpliga med att upprätta köpekontrakt och köpebrev till er. Om så är intressant är ni varmt välkomna att återkomma till mig per e-post för en offert och vidare kontakt. Jag nås för ändamålet på dennis.lavesson@lawline.se.Med vänliga hälsningar,