Hur räknar man ut vad som är en skälig hyra?

2020-05-29 i Köp och hyra av fastighet
FRÅGA |Vad e skälig hyra på en stuga på 38kvm?
Pegah Fazli |Hej! Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga! Vid bedömningen av vad som är skälig hyra för en bostad enligt 12 kap. 55 § jordabalken gör man en jämförelse med hyran för bostäder som har ungefärligt samma bruksvärde. För att fastställa vilka lägenheter som har samma bruksvärde tar man hänsyn till följande faktorer: 1. ort,2. storlek,3. planlösning,4. modernitet,5. reparationsstandard,6. läge,7. ljudisolering, och8. övriga förmåner kopplade till bostaden (sopnedkast, hiss m.m). Att bedöma vad som är skälig hyra är därmed inte bara beroende av storleken på bostaden. Poängen är dock att man bara ska komma fram till ett ungefärligt belopp. Till hjälp för detta kan Boupplysningens kalkylator vara bra för att snabbt kunna få fram ett värde. Vänligen,

Hur gör man för att köpa in sig i en fastighet?

2020-04-30 i Köp och hyra av fastighet
FRÅGA |Hej! Jag och min sambo har ganska nyligen fått flytta in i ett hus som min pappa står som ägare på. Han har fått flytta in i vår hyreslägenhet, så vi har alltså bytt bostad med varandra. Jag och min sambo har inte råd att köpa huset av min pappa fastän om vi tar lån, men han säger att han kan bli tvungen att sälja huset för att han behöver pengar. Finns det något sätt så vi blir delägare till huset tillsammans med min pappa, säg 50/50? Där vi köper halva bostaden och då bara behöver bolån på hälften av husets värde.
Sabrina Curan |Hej! Först och främst, tack för att ni vänder er till Lawline med er fråga. Ni kan absolut vara tre ägare till en fastighet. Ni kan genomföra detta på följande sätt:Värdera fastighetenDet första som måste göras är att värdera fastigheten. För att värdera en fastighet är det lättast att kontakta en mäklare. Ni kan även ta kontakt med flera mäklare och bestämma priset på fastigheten till ett medelvärde av mäklarnas värderingar.Ansök om bolånelöfte Om ni själva inte kan täcka kostnaden för er tänkta andel behöver en ansökan om bolånelöfte göras. Detta görs enklast genom bankens egna hemsida.Formella krav för köp av fastighetenVid försäljning måste avtal upprättas. Köp av fast egendom regleras i Jordabalken (JB). Det uppställs vissa formkrav för att köpet av en fastighet ska vara giltigt ska vara giltigt (4 kap. 1 § JB):1. En skriftlig köpehandling ska upprättas som innehåller uppgifter om fastigheten, köpeskillingen, en överlåtelseförklaring samt både köparens och säljarens underskrift (4 kap. 1 § JB). Vidare ställs krav på att parternas underskrifter måste vara bevittnade av två personer för att lagfart ska kunna erhållas (20 kap. 7 § 1 p JB).2. Därutöver ska ett köpebrev upprättas, det vill säga en dubbel köpehandling (4 kap. 5 § JB). Köpebrevet fungerar som ett kvitto för köpet. Därefter kan ni ansöka om lagfart hos Lantmäteriet. Detta ska göras senast tre månader efter att köpet fullbordats (20 kap. 1-2 §§ JB).Hoppas att ni har fått svar på er fråga, annars är ni varmt välkomna att ta kontakt med oss på Lawline igen.Med vänlig hälsning,

Kan en person som bor utomlands köpa bostad och ta lån i Sverige?

2020-04-27 i Köp och hyra av fastighet
FRÅGA |HejKan personer från Irak som inte bor i Sverige, köpa hus här? Kan de låna pengar från banken här?MvhKurdiskan
Siva Arif |Hej,Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga! Köp av bostadFör att köpa en bostad i Sverige behöver man inte vara svensk medborgare eller ha ett svenskt personnummer. Det enda som krävs är att man uppfyller de eventuella krav som finns för bostadsköpet. Gäller köpet en fastighet finns det krav på att avtalet ska vara skriftligt, det ska innehålla en överlåtelseförklaring, uppgift om köpeskilling och underskrifter från både köpare och säljare, enligt 4 kapitlet 1 § jordabalken (JB). Gäller köpet en bostadsrätt finns det inga formkrav för köpet. I bostadsrättslagen finns dessutom regler som säger att en bostadsrättsförening inte får kräva ett visst medborgarskap som förutsättning för att få bli medlem i bostadsrättsföreningen, enligt 2 kapitlet 2 § JB.Alltså är svaret ja, en person från ett annat land som inte har svenskt personnummer kan köpa en bostad i Sverige.Ta lånDet finns inga regler som hindrar någon utan svenskt medborgarskap att ta ett lån här. Ett bolån regleras genom avtal med banker. Förutom viss lagstiftning, kanske framförallt lagstiftning som är till för konsumentskydd så gäller avtalsfrihet. Banker kan alltså ha olika villkor för att de ska bevilja ett lån. Det finns med andra ord ingen regel som hindrar dig från att ta ett gemensamt lån för att köpa en bostad. Däremot kan banker välja att inte ingå låneavtal med er av olika anledningar. Det kan dock vara svårt att hitta en bank som beviljar bolån till en utländsk medborgare som inte är bofast i Sverige och som kanske inte har någon inkomst eller några tillgångar i landet som kan användas som säkerhet. Eftersom detta handlar om avtal som kan se väldigt olika ut beroende på vilken bank man lånar pengar från och som dessutom måste förhandlas fram, rekommenderar jag att du kontaktar olika banker som du kan tänka dig att låna pengar från och frågar dem hur möjligheterna ser ut för att ta ett lån. Det finns också företag som hjälper privatpersoner att leta efter banker med lånevillkor som passar dem. Vet du inte var du ska börja i sökandet skulle du kunna ta hjälp av ett sådant företag. Jag hoppas du fått svar på din fråga! Vänligen,

Kan jag sälja en del av min fastighet?

2020-03-23 i Köp och hyra av fastighet
FRÅGA |Hej!Jag undrar om jag kan sälja en del av min fastighet till min son och hans flickvän, t.ex. 75%?
Jakob Osmo |Hej!Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Jag utgår i mitt svar från att du vill sälja en andel av fastigheten, och inte ett särskilt område på fastigheten.Det är möjligt att sälja en del av din fastighet till din son och hans flickvän. Köpet måste uppfylla vissa krav för att vara giltigt (4 kap. 1 § jordabalken, JB). Köpeavtalet måste vara skriftligt och undertecknat av både säljare och köpare. Avtalet måste innehålla uppgift om köpeskilling, det vill säga hur mycket du säljer andelen för. Avtalet måste också innehålla en överlåtelseförklaring, det vill säga en förklaring om att du säljer andelen till köparen/köparna. Köparna blir genom köpet delägare i din fastighet (4 kap. 8 § JB). Köparna av andelen måste ansöka om lagfart hos Lantmäteriet enligt reglerna i 20 kap. JB.Hoppas att du fick svar på din fråga, annars får du gärna återkomma till oss!Vänligen,

Vill köpa en fastighet som dock har hyresgäster som jag först vill ha bort. Vad kan man göra?

2020-05-06 i Köp och hyra av fastighet
FRÅGA |Hej.Jag har blivit erbjuden att köpa en fastighet av en kvinna.Hon köpte fastigheten för 20 år sedan och står som ensam ägare.Hon var på den tiden tillsammans med en kille varpå förhållandet tog slut inom ett år.Han fick bo kvar mot att han betalade avgiften för lånet mm.Han flyttade ut från fastigheten efter 1 år ca och har hyrt ut huset åt olika människor genom åren.Ägarinnan har inte brytt sig så mkt då lånet har betalats hela tiden.Nu vill hon inte stå som ägare längre och jag har fått frågan om att köpa det.Hur ska jag gå till väga för att få nuvarande hyresgäster att flytta så jag kan köpa huset?Med vänlig hälsning,
Joel Herrault |Hej! Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga.Jag förstår det som att du helt enkelt vill att hyresgästerna flyttar ut så att du kan använda den för ditt eget boende. Därför bör det första du försöker med vara att uppmana fastighetsägaren, kvinnan ifråga, att säga upp hyresavtalet för de hyresgäster som bor på fastigheten. Detta är egentligen det enda sättet att åstadkomma det du vill, just att hyresgästerna flyttar ut snarast möjligt. Om kvinnan av någon anledning inte säger upp hyresgästerna, kan istället du själv göra det efter att du köpt fastigheten och således äger den.Din fråga handlar alltså främst om det område inom fastighetsrätten som kallas hyresrätt. Detta rättsområde reglerar frågan om just villkor för uppsägning av hyresrätt. I ditt fall är det alltså antingen du eller helst kvinnan ifråga som ska säga upp hyresgästernas hyresrätt. Jag kommer därför att redogöra för reglerna för detta, som gäller likadant oavsett om det är kvinnan som säger upp avtalet innan du köper fastigheten, eller om du gör det när du blivit ägare.I detta fall är det dock, i brist närmare kunskap om omständigheterna, oklart vilken lag av två olika som gäller för uthyrningen. För uthyrning av fastighet gäller antingen den så kallade privatuthyrningslagen, eller den så kallade hyreslagen som utgörs av jordabalkens 12 kapitel.Eftersom det är oklart vilken av dessa lagar som ska tillämpas i ditt fall kommer jag koncist att redogöra för båda dessa regelverk. Jag kommer därför dela upp mitt svar i olika rubriker som var för sig behandlar vad som gäller, beroende på vilken lag som tillämpas. Jag kommer dock först ge några hållpunkter på när vardera lagen ska tillämpas, så att ni förhoppningsvis ska kunna göra en egen bedömning.Vilken lag ska tillämpas?Först och främst måste noteras att hyresavtalets villkor ska tillämpas om dessa är till hyresgästens fördel. Detta innebär att om hyresgästen exempelvis har längre uppsägningstid i avtalet än vad som ges i lagen, är det avtalsvillkoret som gäller. Detta gäller oavsett vilken av de två lagarna som är tillämplig. Kolla alltså först upp avtalet.Nu till frågan vilken lag som ska tillämpas. Privatuthyrningslagen gäller när du hyr ut en lägenhet som du äger direkt eller indirekt, till exempel en villa. Lagen om uthyrning av egen bostad gäller även när du hyr ut en del av bostaden, till exempel ett möblerat eller omöblerat rum.Lagen gäller dock inte när:1. Syftet med uthyrningen är att hyresgästen ska använda lägenheten för fritidsändamål.2. Uthyrningen sker i näringsverksamhet.3. Hyresavtalet har ingåtts före den 1 februari 2013.Om ingen av dessa tre undantag föreligger är det alltså sannolikt att privatuthyrningslagen kan tillämpas. Annars gäller hyreslagen. Jag ska därför först gå in på vad som gäller för uppsägning enligt privatuthyrningslagen, och därefter vad som gäller om det istället är hyreslagen som ska tillämpas.Uppsägning enligt privatuthyrningslagenEnligt privatuthyrningslagen gäller, för hyresvärden, en uppsägningstid på tre månader (3 § andra stycket). Det finns dessutom ingen möjlighet för hyresgästen att kräva förlängning av hyrestiden, det som annars kallas besittningsskydd. Det är då alltså bara att säga upp hyresgästerna med en uppsägningstid på tre månader.Jag går nu vidare till hyreslagen.Uppsägning enligt hyreslagen (12 kap jordabalken (JB))Även enligt hyreslagen gäller en uppsägningstid av hyresvärden på tre månader (JB 12:4). Dock finns enligt jordabalken också det som kallas direkt besittningsskydd om hyresgästen har bott där i minst två år och det inte finns en separat handling där hyresgästen på giltigt sätt avsagt sig rätten till besittningsskydd. Detta innebär att hyresgästen då i vissa situationer kan kräva att hyresavtalet förlängs tillsvidare. Det finns dock för hyresvärden giltiga skäl som gör att hyresvärden inte behöver förlänga avtalet överhuvudtaget även om hyresgästen inte avsagt sig rätten till besittningsskydd.I bestämmelsen JB 12:46 räknas flera situationer upp då besittningsskyddet inte gäller. Den mest relevanta av dessa situationer är nog punkten sex som stadgar att besittningsskyddet inte gäller om:"avtalet avser en lägenhet i ett en- eller tvåfamiljshus eller inom en ägarlägenhetsfastighet och upplåtelsen inte ingår i en affärsmässigt bedriven uthyrningsverksamhet samt upplåtaren har sådant intresse att förfoga över lägenheten att hyresgästen skäligen bör flytta,"Det finns även en bestämmelse som säger att besittningsskyddet inte gäller så länge det inte är oskäligt mot hyresgästen. Som jag uppfattar det bör det alltså inte vara något problem.AvslutningSom sagt föreligger det alltså en tre månaders uppsägningstid, om inte en längre tid avtalats. Det är då antingen kvinnan ifråga som kan säga upp hyresgästerna, eller du själv efter att du köpt fastigheten. Eftersom du verkar vilja ha dem borta innan du köper fastigheten rekommenderar jag att du uppmanar kvinnan att säga upp hyresgästernas hyresavtal så snart det går. Du kan även, teoretiskt sätt, använda det hela som en del i en förhandling om fastighetens pris, på så sätt att du inte vill betala fullt pris eller köpa överhuvudtaget förrän hyresgästerna sagts upp eller flyttat ut.Jag hoppas att mitt svar är till hjälp. Om du har några följdfrågor kan du ställa dessa till Joel.Herrault@Lawline.se.Med vänlig hälsning,

Formkrav för fastighetsköp

2020-04-30 i Köp och hyra av fastighet
FRÅGA |Vi la in ett bud på en fastighet med sluten budgivning. Efter en tid kontaktar säljarens mäklare oss på en fredag och ger ett erbjudande om vi lägger ett visst bud så blir det affär. Vi funderar över helgen och accepterar erbjudandet. Är det avtalsbrott om säljaren inte längre vill avsluta affären? Är det muntliga avtalet bindande?
Tilde Skånvik |Hej, Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga. För din fråga kommer jag att tillämpa Jordabalkens (JB) bestämmelser eftersom det är frågan om överlåtelse av en fastighet som är fast egendom. Vid överlåtelse av fastighet föreligger det formkrav som ska vara uppfyllda för att affären ska vara giltig. Det ska upprättas en köpehandling som ska underskrivas av både köparen och säljaren och ska innehålla köpeskilling och förklaring att säljaren överlåter fastigheten till köparen (4:1 JB). Eftersom dessa krav föreligger så kan ett köp av fastighet inte anses ha ägt rum före underskrivandet av köpehandlingen. Hoppas du fått svar på din fråga, du är annars välkommen att ställa en ny fråga ellerr höra av dig till våra jurister för vidare rådgivning.Allt gott,

Måste köparens undersökningsplikt vid ett fastighetsköp framgå i skrift när köpet förmedlas av en fastighetsmäklare? Om ja, vem bär i så fall ansvaret för att så sker?

2020-04-20 i Köp och hyra av fastighet
FRÅGA |På ett husköp kontrakt, måste det inte finnas med undersökningsplikt och att jag har rätt att besikta huset?Är det inte mäklarens skyldighet att det ska vara skrivet på kontraktet?
Jacob Björnberg |Hej och tack för att du vänder dig till oss på Lawline,UTREDNINGJag tolkar din fråga enligt följande. Du undrar huruvida köparens undersökningsplikt vid fastighetsköp måste finnas upptaget i köpehandlingarna (överlåtelseavtalet) och om det kanske till och med är så att detta faktiskt är en för dig lagstadgad rättighet. Ytterligare en fråga finns avseende mäklarens skyldighet att ombesörja det nu sagda. Tillämplig lagstiftning i ditt ärende är: Jordabalken (JB).Fastighetsmäklarlagen (FML).Säljarens ansvar, köparens undersökningsplikt och din eventuella rätt att de facto få vidta en besiktning, vad gäller? I 4 kap. 19 § JB stadgas följande.1 st. Om fastigheten inte stämmer överens med vad som följer av avtalet eller om den annars avviker från vad köparen med fog kunnat förutsätta vid köpet, tillämpas vad som sägs i 12 § om köparens rätt att göra avdrag på köpeskillingen eller häva köpet. Köparen har dessutom rätt till ersättning för skada, om felet eller förlusten beror på försummelse på säljarens sida eller om fastigheten vid köpet avvek från vad säljaren får anses ha utfäst.2 st. Som fel får inte åberopas en avvikelse som köparen borde ha upptäckt vid en sådan undersökning av fastigheten som varit påkallad med hänsyn till fastighetens skick, den normala beskaffenheten hos jämförliga fastigheter samt omständigheterna vid köpet.Av lagrummets (lagparagrafens) första stycke framgår det att felansvaret i mångt och mycket är kopplat till säljarens utfästelser (löften). Direkt uttalanden kan binda säljaren i visst hänseende varför någorlunda preciserade uppgifter om fastigheten under förhandlingarna anses ge köparen rätt att kunna ta fasta på dem. Däremot är det sällsynt att säljaren anses bunden av mer svepande ordalag och allmänt lovprisande av fastighetens olika egenskaper. Denne svarar dock för eventuella dolda fel, vilket är ett fel som inte hade kunnat upptäckas av köparen vid en noggrann besiktning ("som fel för inte åberopas an avvikelse som köparen borde ha upptäckt vid en sådan undersökning som varit påkallad"). För att köparen ska befrias helt från sin annars ganska långtgående undersökningsplikt torde krävas att de utfästelser (uttalanden, garantier) som säljaren gör är mycket precisa.Av lagrummets andra stycke kan det otvetydigt utläsas att köparen som sagt har en undersökningsplikt och att denna är att betrakta som långtgående. En köpare måste genomföra en så noggrann undersökning av fastigheten som skäligen kan begäras av en person utan specialistkunskaper och detta innebär att även ganska svåråtkomliga utrymmen måste undersökas. Av det ovan anförda kan det konstateras att du som köpare inte bara har en rätt att få vidta en besiktning innan ett potentiellt fastighetsköp äger rum utan snarare att du faktiskt är skyldig att genomföra en sådan. I vart fall om du vill reducera risken för att själv behöva stå för eventuella dolda fel enligt första stycket ovan (4 kap. 19 § § 1 st. JB). Att säljarens ansvar översiktligt behandlades ovan trots att du egentligen inte hade frågat efter en sådan redogörelse beror endast på att det har en så nära koppling till köparens besiktningsansvar och att bakgrunden liksom de konsekvenser som följer av en utebliven undersökning är viktiga att få klarlagda. Måste undersökningsplikten framgå av köpehandlingarna? Och är mäklaren skyldig att se till att så sker?En fastighetsmäklare ska utföra sitt uppdrag omsorgsfullt och i enlighet med god fastighetsmäklarsed, vilket bland annat innebär att mäklaren ska ta till vara både säljarens och köparens intressen (8 § FML). Vidare ska denne ge dig som köpare vissa upplysningar om fastigheten, dess beskaffenhet och övriga förhållanden av relevans knutna till ifrågavarande objektet. I detta ligger främst ett ansvar att i skrift upprätta en objektsbeskrivning med en tillhörande boendekalkyl. De uppgifter som kan antas vara av betydelse för dig som köpare ska säljaren lämna före överlåtelsen och mäklaren ska också verka för att så sker. Eventuella uppkomna frågetecken ska dock hänskjutas till säljaren själv för besvarande och jämte detta ska mäklaren skriftligen uppmana uppmana dig och verka för att du som köpare ombesörjer en erforderlig undersökning i enlighet med jordabalkens bestämmelser (16 § FML). Att ansvaret för undersökningen åläggs dig som köpare ska mäklaren således i skrift förtydliga i god tid innan köpeavtalet skrivs på. Om en mäklare uppsåtligen eller av oaktsamhet åsidosätter nyss nämnda förpliktelser kan denne bli skyldig att utge skadestånd (25 § FML). SAMMANFATTNINGDu har i egenskap av köpare till en fastighet en tämligen långtgående undersökningsplikt. Säljaren ansvarar dock för dolda fel. Men det förutsätter som sagt att du verkligen har gjort en noggrann besiktning av objektet. Undersökningsplikten ska du i god tid av mäklaren skriftligen informeras om och denne kan i förekommande fall bli skadeståndsskyldig om så inte sker. Vid fler frågor är du därför varmt välkommen att höra av dig på nytt. Antingen här på hemsidan, via den kostnadsfria telefonrådgivningen eller ånyo genom några av våra betaltjänster. Själv nås jag på jacob.bjornberg@lawline.se och du får mer än gärna kontakta mig direkt ifall du önskar ytterligare hjälp i den fortsatta processen. I så fall kan jag slussa dig vidare till någon av byråns eminenta jurister utan att du behöver sitta i telefonkö. Mot bakgrund av COVID-19 erbjuder våra jurister idag möten såväl telefonledes som på Skype och andra liknande digitala plattformar.Avslutningsvis är förhoppningen att min hantering av ditt ärende har varit matnyttig och presenterats i en för dig utförlig och tillfredsställande form. Återkom gärna med synpunkter genom att skicka in ett omdöme när du mottar en sådan förfrågan. Vänligen,

Kan man ge bort en fastighet och samtidigt behålla nyttjanderätten?

2020-03-02 i Köp och hyra av fastighet
FRÅGA |Jag ämnar ge ett av mina barn min fritidsfastighet som förskott på arv. På fastigheten finns två bostadshus. Jag vill ha fri nyttjanderätt till det ena. Om jag skriver ett nyttjanderättsavtal med den innebörden, vilken rätt har min son, som då blir ägare till fastigheten, att använda det hus, som jag har nyttjanderätt till. Jag betalar ingenting för nyttjanderätten, dvs ingen hyra.
Daniel Sandström |Hej och tack för att du vänder dig till oss på Lawline med din fråga!Du kan ge bort din fastighet och samtidigt behålla nyttjanderätten i 50 år, alternativt 25 år om fastigheten är belägen i ett område med detaljplan. Du bör upprätta ett gåvobrev med villkor att du som givare behåller nyttjanderätten till fastigheten. Därefter behöver du även upprätta ett nyttjanderättsavtal för att klargöra villkoren kring den. Din son kommer inte kunna använda fastigheten eftersom du på grund av nyttjanderätten har den i din besittning. Du kan läsa om vår mall gällande gåvobrev här och om du önskar även boka tid med Lawlines jurister här.Jag hoppas att du har fått svar på din fråga!Vänligen,