Köp återgå om man inte får bygglov?

2021-01-19 i Köp och hyra av fastighet
FRÅGA |Hej!Vi vill köpa en tomt där det idag finns ett positivt förhandsbesked för byggnation av enfamiljshus. Vi önskar föra in ett villkor i avtalet att köpet går tillbaka om vi inte får bygglov. Vi vill ju inte stå med en dyr tomt som vi inte kan bebygga. Säljarna är tveksamma till detta. Vad är rimligt? Rättsligt? Klokt?
Marina Alsayegh |Hej!Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Förstår att det uppkommer en viss osäkerhet i situationen och det är naturligtvis förklarligt om ni därför vill ha med villkor. Jag kan enbart ge information men i slutändan är det upp till er att avtala något som båda parterna känner sig bekväma med. Först kan det nämnas att byggnadsnämnden under de två åren som det positiva förhandsbeskedet är bindande inte kan avslå en bygglovsansökan för den åtgärd som förhandsbeskedet gäller. Detta förutsätter dock att ansökan om bygglov helt stämmer med förhandsbeskedet. Det du syftar på i din fråga är en svävarklausul, dvs ett villkor som innebär att köpet går åter om inte villkoret uppfylls. Enligt 4 kap. 3 § punkt 1 jordabalken (JB) är ett sådant villkor giltigt men måste tas med skriftligt i köpehandlingen. Det ska inte gälla i mer än 2 år annars blir hela avtalet ogiltigt (4 kap. 4 § JB). Detta är således ett bra alternativet för er som köpare, dock är det naturligtvis förståeligt om säljarna är tveksamma eftersom de förmodligen bara vill få köpet genomfört. Jag rekommenderar att ni ser över situationerna, som sagt finns det inget facit men vill ni vara på den säkra sidan och inte känner att ni vill ta risken är det bättre att ni står på er angående införande av villkoret. Ovan har du lite information att beakta innan du tar något beslut, kom ihåg att detta är generellt och att jag inte kan säga vad som blir bäst utan ni får överväga om det är värt eller inte. Lycka till!Vänliga hälsningar,

Fråga om köpa av svartkontrakt

2020-12-25 i Köp och hyra av fastighet
FRÅGA |Om man har köpt svart ett hyreskontrakt 2013 blir man straffat för det nu 2020? Vad är preskriptionstiden för svart handel? Tack
Robin Forslöv |Hej!Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga! Genom lagstiftning som trädde i kraft i oktober 2019 gjordes omfattande ändringar i syfte att motverka svarthandel med hyreskontrakt och annat missbruk av hyresrätter. Kriminaliseringen av s.k. svarthandel med hyresrätter utvidgades till att omfatta även köp av ett hyreskontrakt. Svarthandel oavsett slag medför vidare att hyresrätten går förlorad med omedelbar verkan. Enligt den nya bestämmelsen gäller att den som lämnar en särskild ersättning för att hyra en bostadslägenhet eller för att förvärva hyresrätten till en sådan lägenhet, döms till böter eller fängelse i högst två år. I ringa fall ska det inte dömas till ansvar (12 kap. 65 b § första stycket jordabalken). Enligt (12 kap. 65 b § andra stycket jordabalken) är straffet för grovt brott fängelse i lägst sex månader och högst fyra år. Kvalifikationsgrunderna för vad som är att anse som grovt brott har samma innebörd som motsvarande grunder i 65 §. Det är enligt lagkommentarer brottsligt att lämna särskild ersättning för att hyra en bostadslägenhet eller förvärva hyresrätten till en sådan lägenhet. Begreppen särskild ersättning och bostadslägenhet har samma innebörd som i 65 §. Straffet är böter eller fängelse i högst två år. Om ett brott är att anse som ringa, ska inte dömas till ansvar. En situation som kan bedömas som ringa är om köparen betalat en mindre ersättning, inte motsvarande mer än ett par månadshyror. Köp av andrahands- och inneboendekontrakt kan i allmänhet antas ge köparen så begränsade fördelar att det kan anses som ringa brott. Att lämna ersättning omfattar såväl ersättningar som lämnas kontant som kompensationer som lämnas i annan form. Brottet är fullbordat när ersättning lämnas. Att endast erbjuda särskild ersättning för en hyresrätt är inte straffbelagt. Att hyra en bostadslägenhet omfattar förhyrning i såväl första som andra hand. Med att förvärva en hyresrätt avses förvärv genom överlåtelse av hyresrätten. Det kan ske i samband med ett byte av bostad mellan två hyresgäster. Straffansvar förutsätter att handlingen begås med uppsåt (1 kap. 2 § brottsbalken). Enligt retroaktivitetsprincipen i (2 kap. 10 § första stycket regeringsformen) gäller att ingen får dömas till straff eller annan brottspåföljd för en gärning som inte var belagd med brottspåföljd när den begicks. Inte heller får någon dömas till svårare brottspåföljd för gärningen än den som var föreskriven då. Vad som föreskrivs här om brottspåföljd gäller även förverkande och annan särskild rättsverkan av brott. Det innebär att den som köpt ett svartkontrakt innan den nya lagen trädde i kraft inte kan straffas enligt bestämmelsen. Hoppas du fick svar på din fråga!

Kan en maka sälja sin mans fastighet till mannens barn?

2020-11-03 i Köp och hyra av fastighet
FRÅGA |Hej Jag är enda barnet (särkullbarns) till min far som har blivit dement, han har skrivit på en fullmakt till sin fru att hon får sälja en gemensam fastighet. Men nu är även hans fru allvarligt sjuk och därför undrar hon och jag om jag kan köpa fastigheten som då skulle ses som förskott på arv? Eller hade det behövt skrivas en speciell fullmakt för detta? Om detta är möjligt hur många % av fastighetens värde skulle då beräknas som förskott, 25% eller 50% dvs vad är min arvslott/ laglott? Det finns inga gemensamma barn
Aras Tofek |Hej! Tack för att du vänder dig till oss på Lawline med din fråga. En giltig fullmakt är tillräckligt för att din fars fru ska kunna sälja fastigheten till dig Om två personer gemensamt äger en fastighet får inte den ene ägaren sälja fastigheten utan den andre ägarens samtycke, oavsett vilken relation de två ägarna har till varandra. Detta framgår av 1 § lagen om samäganderätt. Avseende just makar finns ytterligare en regel som begränsar den ene makens möjlighet att sälja fast egendom, om denna används som makarnas gemensamma bostad, i det fall det skulle visa sig att makarna inte äger fastigheten gemensamt. Denna regel återfinns i 7 kap. 5 § första stycket första punkten äktenskapsbalken. Den fullmakt som din far har upprättat åt hans fru kan alltså vara ett fullgott samtycke för att fastighetsförsäljningen ska kunna genomföras. Ett avtal är endast giltigt om båda parter har förstått vad de har avtalat om För att den fullmakt som din far har givit sin fru ska vara giltig förutsätts att din far hade förmåga att förstå vad han undertecknade. Detsamma gäller det köpeavtal som du ska ingå med din fars fru avseende fastigheten. Ett avtal blir nämligen ogiltigt om den ena parten utnyttjar den andra partens oförstånd, vilket kan förstås som att den ena parten har bristande omdömesförmåga, vilket anges i 31 § avtalslagen. Om din fars fru befinner sig i ett sådant tillstånd att hon inte är kapabel att besörja affären kan tingsrätten förordna en god man åt henne, vilket framgår av 11 kap. 4 § föräldrabalken. En sådan ansökan ska du skicka in till din lokala tingsrätt. Ett fastighetsköp är inte förskott på arv Utgångspunkten är att det som någon ger till en bröstarvinge, alltså arvlåtarens barn, är att anse som ett förskott på arv, enligt 6 kap. 1 § ärvdabalken. Detta antagande föreligger dock inte om arvlåtaren på något sätt kommunicerar att det inte rör sig om förskott på arv. Ett krav för att något ska ses som förskott på arv är alltså att det ska röra sig om en gåva, och eftersom du kommer att köpa fastigheten så kommer köpet inte att avräknas mot ditt framtida arv. Vänliga hälsningar,

lagfartsansökan har blivit nekad och min före detta make har inte godkänt köpet, vad kan jag göra?

2020-10-10 i Köp och hyra av fastighet
FRÅGA |Jag sålde mitt hus under provtiden då jag skillde från min exmake. Huset var mitt men min exmake fortfarande var registrerad på min adress fast utflyttad då kontraktet skrevs på. Lantmäteriet kräver en medgivande från min exmake för att kunna överlåta lagfarten till nya husägaren. Min exmake vägrar att skriva på. Vad har jag för möjligheter? Hur kan jag lösa detta? Vad händer om nya husägaren får avslag? Kan jag ta tillbaka huset och sälja igen till honom med nytt datum som är efter skillsmässan?
Binh Tran |Hejhej! Bodelning måste först görasVid en skilsmässa ska makarnas egendom delas, det kallas en bodelning. Vanligtvis så ska huset delas mellan dig och din make. Anledningen till varför de har nekat lagfartsansökningen är för att de inte har några bevis på att det endast är du som äger huset och inte din make - därmed behöver de din makes medgivande att huset säljs. Det kommer därför inte hjälpa att endast ändra på datumet på köpeavtalet. Om du inte kan få ett medgivande från din make så behöver du bevisa på ett annat sätt att det är endast du som äger huset. Detta görs genom att du skickar in en BODELNINGSHANDLINGEN där det står vem som har fått vad av er gemensamma egendom. Om det står att det är du som har fått huset i handlingen så ska det inte vara några problem att få det godkänt när bodelningshandlingen har skickats in. Handlingen ska ni ha fått om en bodelning har gjorts, annars kan handlingen möjligtvis finnas hos skatteverket.Har ni ännu inte gjort en bodelning så måste en bodelning göras innan du kan sälja fastigheten (om inte han samtycker till försäljningen). Detta är för att ni både äger fastigheten innan en bodelning har gjorts. Enskild egendom Om din fastighet är enskild egendom (t.ex om du har ärvt det eller fått det i gåva och det står i handlingarna att huset ska vara enskild egendom) så behöver du inte hans godkännande utan behöver endast bevisa att huset är enskild egendom och att han inte längre bor där. Läs mer här på sid 10-11. Vad händer om nya husägaren får avslag?Får den nya husägaren avslag så kommer att köpet vara ogiltigt och pengarna som du har fått kommer att gå tillbaka till köparen. Du kan komma att behöva betala skadestånd om t.ex den nya husägaren har sålt sin förra bostad och redan har flyttat in i huset. Jag rekommenderar därför att du så snabbt som möjligt berättar problemet till köparen om du inte kan få lagfartsansökan godkänd enligt vad jag har skrivit ovan. Jag hoppas jag har kunnat hjälpa till, har du några följdfrågor är du välkommen att höra av dig till binh.tran@lawline.se.Vänligen,

Hur tjänar man på att ta in en egen besiktningsman?

2020-12-27 i Köp och hyra av fastighet
FRÅGA |Hur tjänar man rent juridiskt, på att ta in en egen beskningsman om säljaren redan besiktiat huset?
Natalin Kabro |Hej, tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Idag kostar det mycket att köpa en bostad, och det ses oftast som människans största investering. Ibland finns det riskkonstruktioner som döljer sig vilket kan leda till väldigt dyra samt oväntade kostnader i efterhand. Det finns inget krav på att ta in en egen besiktningsman om säljaren redan besiktad huset. Men jag skulle ändå rekommendera både en förhandsbesiktning, där säljaren anlitar en besiktningsman samt en överlåtelsebesiktning, där köparen anlitar en besiktningsman. Bägge besiktningar har samma procedur i grunden, men hjälper att identifiera alla eventuella fel i fastigheten.Som köpare är en överlåtelsebesiktning fördelaktigt, eftersom man kan hitta ytterligare fel som förhandsbesiktaren inte lyckats hitta. Detta gör även att du eventuellt kan pruta ner på husets pris samt undvika eventuella juridiska tvister som kan kosta dig mycket.Sammanfattningsvis har en ytterligare besiktning fördelar i form av en tryggare affär helt enkelt, både för dig som köpare samt för säljaren. Vad som gäller digJag råder dig att kontakta din mäklare om du har en sådan, för att få rådgivning för vad som gäller just din fastighet. Detta kan vara viktigt om du köpt en äldre fastighet exempelvis, då risken för fel är betydligt högre.Hoppas du fick svar på din fråga!Vänligen,

Finns sms om köp av fastighet, nu vill säljaren dra sig ur. Vad gäller?

2020-11-30 i Köp och hyra av fastighet
FRÅGA |Om jag har ett sms där det framgår att jag ska köpa en lokal och muntligt avtal, räcker detta som bevis? Haft en verksamhet där jag blev lovad detta men nu säger hon upp för hon har ångrat sig men menar på jag har brytit kontraktet.
Madelen Henriksson |Hej! Tack för att du valde att vända dig till oss på Lawline med din fråga. För att kunna svara på din fråga kommer vi behöva titta i jordabalken. När det kommer till köp av fast egendom så ställs det upp vissa formkrav. För att denna typ av formalavtal ska vara giltigt så krävs det att dessa kraven beaktas. Det ska röra sig om en skriftlig handling. Denna ska vara undertecknad av er båda, det ska finnas med en uppgift om köpeskilling, vilken fastighet man avser samt en överlåtelseförklaring (4 kap. 1 § jordabalken). Om inte samtliga formkrav skulle vara uppfyllda så är avtalet ogiltigt vilket innebär att det varken binder dig eller personen du skulle köpa av (4 kap. 1 § tredje stycket jordabalken) Det muntliga avtalet som du nämner finns mellan er uppfyller inte formkraven och är därför inte bindande. Jag tolkar det som att avtalet ni har över sms handlar om ett löfte om att i framtiden ingå försäljning/köp av lokalen. Högsta domstolen har i ett fall som handlar om löfte om att i framtiden överlåta egendom konstaterat att det inte är bindande för parterna (NJA 2002 s. 467). Det är därför möjligt för säljaren att välja att inte genomföra försäljningen av lokalen. Det föreligger formkrav vid denna typ av avtal. Utifrån den informationen du har gett så är dessa enligt min bedömning inte uppfyllda. Jag har därför svårt att ser hur du skulle kunna ha brutit mot avtalet vid detta skede. Jag hoppas att du fick svar på din fråga. Är det något mer du undrar över så är du alltid välkommen att skicka in en ny fråga. Vänliga hälsningar,

Uppsägning av hyresavtal enligt privatuthyrningslagen

2020-10-24 i Köp och hyra av fastighet
FRÅGA |Min svärmor äger två hus varav ett hon själv bor i och det andra hyr hon ut.Hon vill nu hyra ut det andra huset till sin son då han är i behov av bostad. Hur kan hon gå tillväga, kan hon säga upp hyresgästen på grund av att hon vill hyra ut till sin familj.Gäller alltså inte en bostadsrätt.
Mathias Nilsson |Hej! Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Privatuthyrningslagen Lag om uthyrning av egen bostad (privatuthyrningslagen) blir tillämplig när någon hyr ut sin egen bostad. Lagen gäller när en privatperson hyr ut till exempel sin villa, ägarlägenhet eller bostadsrätt. Hyresavtalet måste ha ingåtts efter den 1 februari 2013 för att lagen ska gälla. Lagen är inte tillämplig vid uthyrning i andra hand eller om det sker i en näringsverksamhet. Lagen gäller inte heller om syftet med uthyrningen är att hyresgästen ska använda lägenheten för fritidsändamål (1 § första stycket privatuthyrningslagen). Lagen är därför tillämplig om din svärmor till exempel hyr ut en villa som används för boende till en hyresgäst (förutsatt att hyresförhållandet ingicks efter den 1 februari 2013).Har hyresgästen ett besittningsskydd?När privatuthyrningslagen är tillämplig har inte hyresgästen något besittningsskydd. Hyresgästen kan därför inte förlänga hyresavtalet mot hyresvärdens vilja, såvida inget annat har avtalats (3 § tredje stycket privatuthyrningslagen).Vilken uppsägningstid gäller?Bestämd uppsägningstidEtt avtal som ingås för bestämd tid upphör att gälla vid hyrestidens slut, men får även sägas upp till upphörande före denna tidpunkt (3 § första stycket privatuthyrningslagen). Hyresvärden kan säga upp hyresavtalet till det månadsskifte som inträffar tidigast efter tre månader från uppsägningen (3 § andra stycket privatuthyrningslagen).Obestämd uppsägningstidHyresavtalet gäller för obestämd tid, om inte en bestämd hyrestid har avtalats. Ett hyresavtal på obestämd tid måste sägas upp för att upphöra (3 § första stycket privatuthyrningslagen). Hyresvärden får säga upp hyresavtalet att upphöra vid det månadsskifte som inträffar tidigast efter tre månader från uppsägningen, såvida inte en längre uppsägningstid har avtalats (3 § andra stycket privatuthyrningslagen).Hoppas att du fick svar på din fråga!Med vänlig hälsning,

Vad ingår vid köp av fast egendom?

2020-10-04 i Köp och hyra av fastighet
FRÅGA |Vi har en Hälsingebock på fasaden till vårt hus som vi bott i i 1,5 år. Nu hör förra ägaren av sig och frågar om han kan komma och hämta den. Har han rätt att hämta den? Vi vill gärna ha kvar den där och trodde att den tillhörde huset.
André Blomquist |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga. Jag uppfattar din fråga som att ni har en typ av fasaddekor (Hälsingeboken) på utsidan av huset. Jag utgår från att det rör sig om köp av fast egendom, dvs att det inte är en bostadsrätt eller hyresrätt. Jag bifogar en bild här så ni förstår var jag utgår från att det är för något, tryck på den blåa texten för att se bilden: Hälsingabock. För att besvara er fråga ska jag redogöra översiktligt för vad som ingår när man köper ett hus och slutligen besvara om Hälsingabocken anses ha ingått i ert köp. Er fråga regleras i Jordabalken (JB). Vad ingår vid ett köp av fast egendom?Utgångspunkten för vad som ingår i köpet framkommer av objektbeskrivningen i avtalet (köpekontraktet). I ert fall är det troligt att hälsingebocken inte framkommit specifikt i avtalet, således måste vi utreda om det kan vara ett byggnadstillbehör som ska anses tillhöra den fasta egendomen. Vad är byggnadstillbehör?Byggnadstillbehör är alla anordningar i huset som man något förenklat kan utgår från har ett tekniskt samband med huset eller dess funktion samt är inrättat för stadigvarande bruk, dessa delas in i 2 kategorier: allmänna fastighetstillbehör och (2 kapitlet. 1 § JB).byggnadstillbehör (2 kapitlet. 2 § JB). TIll den första kategorin hör annan byggnad som tillhör fastigheten, el-ledningar och träd på stående rot. Man kan sammanfattningsvis säga att det rör sig om föremål som har ett yttre mekaniskt samband med fastigheten. Nästa kategori, byggnadstillbehör, räknas fast inredning eller andra föremål som anbringas fastigheten om det är avsett för stadigvarande bruk. Med andra ord så krävs det att inredningen på något sätt har bultats fast eller på annat sätt monterats till själva huset och att inredning är avsedd för att tillhöra fastigheten över en lång tid. Utifrån min utgångspunkt så har hälsingebocken monterats till fastigheten genom spik, skruv eller på annat sätt som gör att den inte lätteligen kan tas bort vilket vidare talar för att den är avsedd för stadigvarande bruk. Den utgör därmed ett byggnadstillbehör enligt 2 kapitlet 2 § JB. Det går självklart från säljarens sida att argumentera för att hälsingbocken inte är "avsedd för stadigvarande bruk" eller har monterats på ett sådant sätt att den ska anses utgöra byggnadstillbehör. Men så länge vi utgår från att den har blivit ordentligt monterad till fasaden så lär en sådan argumentationslinje bli svår att vinna framgång med. Kan säljaren kräva att få tillbaka hälsingebocken?I och med att vi nu konstaterat att det är ett byggnadstillbehör så innebär det att bocken ska anses tillhöra byggnaden och ingick därmed i köpet. Om inte säljaren i ert köpeavtal har förbehållit sig äganderätten till bocken har denne inte rätt att återfå bocken, den tillhör fastigheten och har därmed "ingått" i köpet. SlutsatsI sådana här situationer är det alltid lämpligt att försöka samråda med säljaren och komma fram till en lösning sinsemellan. Faktum kvarstår däremot att ni är inte skyldiga att ge bort bocken, den tillhör fastigheten och är därmed er egendom. Om ni önskar få ytterligare hjälp i ert ärende är ni välkomna att kontakta oss här: Hoppas du fick svar på din fråga, MVH