köparens dröjsmål

2020-12-23 i Skadestånd
FRÅGA |Hej,Vi har just köpt en lägenhet av ett dödsbo via mäklare. Nu närmar sig inflyttningsdagen och då säger min långivare att jag inte kan få lån förrän bouppteckningen är registrerad. När jag påpekar detta för mäklaren får jag veta att det är jag som riskerar att begå kontraktsbrott eftersom jag inte kan betala på tillträdesdagen (bouppteckningen är fortfarande inte registrerad). Stämmer detta? Innebär det att jag inte har möjlighet att få ersättning för merkostnader trots att jag inte gjort något fel (tex när jag står utan bostad)? Hur skulle jag gjort för att undvika denna situation?
Atefa Jafary |Hej! Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!I mitt svar kommer jag att utgå ifrån 4 kap. Jordabalken (JB).Riskerar du att begå kontraktsbrott?Säljaren har rätt till ränta enligt räntelagen om köparen inte betalar köpeskillingen i rätt tid. Köparens skadeståndsansvar är i princip strikt vilket innebär att du bär ansvaret trots att du inte har gjort något fel eller i övrigt varit oaktsam. Innebörden av detta är vidare att du inte har rätt till ersättning för kostnader till följd av dröjsmålet (4 kap. 25 § JB).Vad borde du ha gjort för att undvika denna situationFör att undvika att hamna i denna situation kunde du ha haft vissa villkor i avtalet, t.ex. att erläggandet av köpeskillingen är beroende av när lån kan erhållas. Detta är möjligt att göra både skriftligt och muntligt. Vissa förbehåll, s.k. svävarklausuler, måste dock skriftligt tas in i köpehandlingen för att vara giltigt. Ett exempel på en sådan svävarklausul är att köparen har möjlighet att frånträda avtalet om en viss omständighet inte inträffar. Sådana villkor får dock bara gälla i två år (4 kap. 3-4 § JB). Jag hoppas du fick svar på din fråga! Om det är något mer du undrar över är du varmt välkommen att ställa en ny fråga. Lawline erbjuder också gratis telefonrådgivning och du kan dessutom boka en tid med en av våra jurister. Gratis telefonrådgivning: ring oss på 08-533 300 04 och välj knappval 2.Boka tid med en jurist: https://lawline.se/bokaVänligen,

Vad har jag för rättigheter vid uppsägning av hyreslokal för rivning?

2020-11-20 i Skadestånd
FRÅGA |HejMin hyresvärd har sålt lokalen som jag hyr av de, där jag bedriver min verksamhet till Kommunen. Kommunen vill riva lokalen och göra en parkering där istället. Vad gäller för min del, mina rättigheter?De vill hitta en annan lokal till mig, men dessa ligger långt ifrån centrum. Om jag inte går med på deras villkor, har jag rätt till ersättning från Kommunensom ska ta över lokalen?
Karin Pihl |Hej! Tack för att du vänder dig till oss på Lawline med din fråga!För att besvara din fråga kommer jag använda mig av jordabalken (förkortas JB).Indirekt besittningsskydd – en möjlighet till ersättningDå fastigheten kommer rivas kommer även hyresförhållandet upphöra. Det blir därför aktuellt att tala om det s.k. indirekta besittningsskyddet som finns för hyra av lokal.Det indirekta besittningsskyddet innebär att du som hyresgäst i vissa fall kan få ersättning av hyresvärden för den ekonomiska förlust som du gjort på grund av att hyresförhållandet upphör. I besittningsskyddet ligger också att du som hyresgäst har rätt till skäligt uppskov med avflyttningen.I ditt fall då fastigheten ska rivas får du rätt till ersättning om inte hyresvärden anvisar en annan lokal som är godtagbar för dig. För att du ska ha rätt till ersättning får det inte heller finnas ett villkor i ert hyresavtal om att hyresförhållandet ska upphöra på grund av rivning. Det får inte heller vara längre än fem år till dess att rivningen påbörjas (12 kap. 57 § andra punkten JB). Min bedömning är att det relevanta för dig avseende ersättningsfrågan är om hyresvärden kan anvisa en annan godtagbar lokal eller inte. Det en bedömning som jag inte kan göra men då du själv skriver att de lokaler som hittills presenterats ligger långt från centrum kan det bli aktuellt med en ersättning.Ersättningen beräknas i så fall till ett belopp som motsvarar en årshyra för lokalen enligt det uppsagda hyresavtalet. Därutöver är det möjligt att få en skälig ersättning för en förlust som inte täcks av beloppet från årshyran (12 kap. 58 b § JB).För att ha en möjlighet till ersättning måste du som hyresgäst ansöka om medling hos hyresnämnden inom två månader från uppsägningen. Når ni ingen uppgörelse i hyresnämnden kan du som hyresgäst vända dig till tingsrätten för att få frågan om ersättning prövad.SammanfattningMan kan uttrycka det som att du som hyresgäst i din situation har rätt att få en annan godtagbar lokal anvisad till dig. Om det inte är möjligt har du istället rätt till en ersättning om ett belopp på minst ett års hyra enligt hyresavtalet. Du måste dock vidta aktiva åtgärder för att ha en möjlighet att ta del av ersättningen, dvs. vända dig till hyresnämnden inom två månader. Hoppas du fått svar på din fråga!Med vänliga hälsningar,

Grannen sågat ner träd

2020-09-26 i Skadestånd
FRÅGA |grannen har sågat ner mitt körsbärsträd har jag rätt till ersättning ?
Franck Olofsson |HejTack för att du vänder dig till Lawline med din fråga.Om någon sågar ned ett träd på annans mark gör man sig skyldig till skadegörelse (12 kap. 1 § brottsbalken). Detta föranleder i sin tur rätt till ersättning i form av skadestånd (2 kap. 1 § Skadeståndslagen).Det finns dock en rätt att såga av gren eller rot som tränger in på tomten, även fast trädet står på grannens mark (3 kap. 2 § Jordabalken). Observera att man måste upplysa grannen om detta och erbjuda denne att utföra åtgärden om det kan förväntas innebära skada för grannen.

Skadestånd vid skada på fastighet

2020-06-30 i Skadestånd
FRÅGA |Grannfastigheten har dumpat jord och stora stenbumlingar mot väggarna av min carport, som står exakt på tomtgränsen. Han har även dumpat jord utmed/på mitt staket som står på tomtgränsen. Utöver detta har han höjt marknivån på ena sidan av min carport med dryga 1,5 meter varvid lerigt regnvatten rinner in under carporten in på golvet i carporten vilket ger stor olägenhet med tjock kladdig lera där inne. Viktigt! Rent juridiskt så är det en byggfirma som utfört arbetet men som nu begärts i konkurs. För att ytterligare komplicera det hela så ägs denna grannfastighet, där dumpning av jord och stenbumlingar skett mot min fastighet, av samma person som äger byggföretaget som utfört arbetet (Aktiebolag). Observera att våra fastigheter ligger utanför planlagt område. Hur kan jag komma till rätta med detta? Vem vänder jag mig till för att få juridiskt stöd för att tvinga grannen att åtgärda problemen alternativt ersätta skadorna. Hans byggföretag är ju satt i konkurs - Kan ägaren av både byggföretaget och grannfastigheten bli skyldig att rätta till problemen som "privatperson" nu när hans företag inte längre finns? Hjälp!
Jessica Konduk |Hej!Tack för att du vänder dig till oss med din fråga. Jag vill börja med att beklaga din situation. Eftersom din granne har beställt att arbete utförs på hans fastighet, jag antar att det är vid gränsen mot din fastighet, kan du rikta skadeståndsanspråk direkt mot grannen (fastighetsägaren) om hans agerande vållat skada på din fastighet. Om din granne har höjt mark på din fastighet kan du även rikta skadeståndsanspråk direkt mot fastighetsägaren oavsett vem han har anlitat för att utföra arbetet. Om grannens aktiebolag går i konkurs kan det ändå vara så att grannen har kvar privata medel eller har någon hemförsäkring vilken kan täcka eventuella kostnader vid en tvist eller en reparation av de skador som uppkommit på din fastighet. För att ta reda på skadans storlek kan du till exempel ta hjälp av en fackman som ger en offert på kostnaden att åtgärda skadorna eller anlita en besiktningsman. Det är lämpligt att du börjar med att kontakta ditt försäkringsbolag för att ta reda på om du har rättsskydd vid en eventuell tvist med grannen och om de ersätter skadan som uppstått. Utgångspunkten i den här typen av juridiska frågor är att skada ska täckas av någon försäkring men om den inte gör det kan du även väcka talan och yrka på ersättning av grannen. Om skadeståndKortfattat är grannen som fastighetsägare skyldig att iaktta skälig hänsyn till omgivning vid nyttjande av sin fastighet enligt jordabalk (1970:994) 3 kap 1 §. Den som avser att utföra eller låta utföra grävning eller liknande arbete på sin fastighet skall vidta varje skyddsåtgärd som kan anses nödvändig för att förebygga skada på angränsande fastigheter. Bestämmelser om ersättning för skador till följd av grävning eller liknande arbete finns i 32 kap.miljöbalken 1998:808). Eventuella skador ska ersättas enligt 32 kap miljöbalken. Regler om skadeståndsansvar för byggnadsarbeten på fastighet och liknande finns i 32 kap. I 3 § stadgas att skador som omfattas är bland annat skador på grund av buller, skakningar och andra liknande störningar. Ansvaret är rent strikt. Det ska finnas ett orsakssamband mellan skadan och den störande verksamheten. Vidare ersätts inte alla skador alltid. Den störande verksamheten måste så att säga vara av en viss svårighetsgrad. Detta gäller inte om den har orsakats med uppsåt eller av vårdslöshet, se 1 § 3 st. Skadeståndsansvarig är fastighetsägare som bedriver eller låter bedriva verksamhet på fastigheten, se 6 §. Det innebär att fastighetsägaren kan bli ansvarig vare sig han själv utför arbetena på fastigheten eller om han har anlitat en entreprenör. Emellertid kan även en entreprenör som utför arbeten på fastigheten göras ansvarig vilket framgår av 7 §. Fastighetsägaren och entreprenören svarar solidariskt vilket innebär att de ansvarar gemensamt och för varandra. Motparten kan således välja att kräva någon av de skadeståndsskyldiga på hela beloppet. Då miljöbalkens skadeståndsansvar eventuellt inte är tillämpligt i ditt fall ser vi till skadeståndslagens regler som alltid är tillämpliga om vissa rekvisit är uppfyllda.Enligt skadeståndslagens regler ska den som uppsåtligen eller genom vårdslöshet orsakat en sakskada ersätta skadan, se 2 kapitlet 1 § SkL. Det innebär att din granne skulle kunna bli ersättningsskyldig utifrån hur jag tolkar din fråga. Det beror helt enkelt på om din granne/den som utförde arbetet kan anses ha varit vårdslös, vilket inte är helt klarlagt utifrån informationen som du beskrivit i frågan. Om din granne/entreprenörens arbete skulle anses ha varit oaktsam och om handlandet har ett orsakssamband med den uppkomna skadan, så är grannen ersättningsskyldig. Det är bra att känna till att bevisbördan för att skada uppstått ligger på den skadelidande. En grundläggande princip när det kommer till skadeståndsrätt är att den som blivit utsatt för en skada ska försättas i samma situation som om skadan aldrig hade inträffat genom ersättning.Sammanfattningsvis är svaret på din fråga att ägaren till grannfastigheten, under vissa förutsättningar, kan bli ersättningsskyldig för skador som uppkommit på din fastighet. Det spelar ingen roll att era fastigheter ligger utanför planlagt område. Grannen har i egenskap av fastighetsägare ett ansvar gentemot skador på grannfastigheter som uppkommit efter arbete som han utfört själv eller låtit utföra av entreprenör. Grannen kan alltså bli skadeståndsskyldig för skador han eller hans entreprenör orsakat på din fastighet även om hans bolag vilka utförde arbetet har gått i konkurs. RekommendationDu bör i första hand kontakta ditt försäkringsbolag och ta reda på om de ersätter skadan. Du bör även ta reda på kostnaderna för att åtgärda de skador som har uppstått. Du bör även kontakta grannen för att diskutera åtgärder för att förhindra att det uppstår nya översvämningar och skador eftersom du har skyldighet att begränsa skadans storlek. Om det är brådskande att åtgärda skadan bör du inte vänta för länge med att anlita någon som åtgärdar skadan på din fastighet i det fall grannen inte agerar snabbt. (I detta fall kan du använda fakturan som underlag för krav mot grannen). Du får däremot inte utföra arbete på grannens mark utan dennes medgivande (gärna skriftligt medgivande om det blir aktuellt). Om ditt försäkringsbolag inte ersätter skadan bör du kontakta grannen för att diskutera ersättning, för att få grannen att åtgärd problemen bör du i första hand diskutera med grannen om han är villig att avhjälpa problemen själv/via sin försäkring utan att inleda en tvist om skadestånd. Om grannen vägrar att ersätta dig kan du väcka skadeståndstalan mot grannen vid Tingsrätten. Innan du väcker talan rekommenderar jag att du anlitar en jurist eller advokat som hjälper dig att skriva kravbrev till grannen och/eller skriva en stämningsansökan och beräknar skadeståndskravets belopp.Det är även bra att känna till att man enligt skadeståndsrättsliga principer om ersättning inte ska ersättas dubbelt för samma skada. Detta innebär att om du får kostnaden för hela skadan täckt genom en försäkring kan du inte dessutom få ersättningen täckt av grannen i en domstolsprocess. Däremot kan du kräva ersättning för kostnaden för eventuell självrisk av grannen om då får betala en sådan. Om något är oklart i mitt svar eller om du vill anlita en av våra jurister är du välkommen att mejla mig, jessica.konduk@lawline.se Vänligen,

Har man rätt till hyresnedsättning ifall man inte får vistas i en lokal på grund av åtgärder mot ohyra?

2020-12-12 i Skadestånd
FRÅGA |Hej, Jag hyr en lokal för mitt företag. Lokal är del av ett komplex med flera andra uthyrda separata lokaler, men vi delar toalett, gemensamt allmänt rum och ett litet kök. Hyresvärden har meddelat att det finns problem med råttor i byggnaden som gör att fastighetsskötaren måste göra en kemisk behandling vid ett utrymme i den allmänna delen av lokalen.Hela komplexet, inklusive min lokal, kommer vara stängt från morgonen på saneringsdagen och ingen får vistas i lokalerna på 24h - 48h efter behandlingen.Ca 2-3 dagar har jag alltså inte möjlighet att nyttja lokalen jag hyr.Har jag rätt att kräva hyresnedsättning för de dagarna?
Adam Winqvist |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga. Svaret regleras i jordabalken (JB). Råttor klassas som ohyra vilket innebär att hyresvärden har rätt att inskränka din nyttjanderätt för att utrota denna (JB 12:26 4st). Du har inte någon rätt till någon hyresnedsättning. Vad du däremot har är rätt till är ersättning för den skada du lider på grund av åtgärderna, t.ex inkomstförlust för att du inte kan arbeta (JB 12:26 4st j. 12:17 2st). Jag hoppas detta svarar på din fråga, om inte får du gärna ställa fler frågor till oss på Lawline.

Vad kan jag göra när grannen skadat min mark?

2020-10-11 i Skadestånd
FRÅGA |stugägare byggt stuga 2 m in på vår mark lantmäteriet beslut servitutväg på marken vi hindrades anlägga vägen där hindret var nu nekar de ersätta merkostnaden intånget är uppenbart avsiktligt då vi hittade hennes gränsrör . polisanmälan ? stämmning? eller Fakturering. fotografier och vittnen finns.
Dennis Lavesson |Hej och tack för att du vänder dig till oss på Lawline med din fråga!UtredningSom jag tolkar din fråga utifrån dels det du skrivit ovan, dels den korrespondens vi för per e-post har en granne ansökt om att få servitut till sin tomt via er fastighet. Lantmäteriet beslutade och ni anlitade ett företag för utsättning av gräns mot ytterligare en granntomt. Ni hittade då gränsrör nedböjt i gräs och ris, en lastbilslast med grus och en byggnad in på er mark. Ni påtalade att det måste flyttas och om det inte var flyttat när anläggning av väg skulle utföras fick den som inträngt på er mark iordningställa området som hindrade vägbygget. Den 24 juni 2020 började ni anlägga vägen, hindren fanns kvar (bilder och vittnen finns). Ungefär två veckor senare flyttades hindren men grannen nekade att iordningställa området. För er innebär det en ny etablering av maskiner och utrustning vilket dels inte är helt lätt, dels är kostsamt. Du undrar nu vad ni ska göra.Som jag förstått det utifrån den komplettering du sände per e-post finns det inte längre någon stuga som går in på er fastighet. Om så hade varit fallet regleras detta i 3 kap. 12 § jordabalken. Vad som gäller är till stor del beroende av om anläggningen byggts så den inkräktar på annan fastighet med avsikt eller av grov vårdslöshet. Om det inte skett med avsikt eller grov vårdslöshet krävs det i regel inte att grannen river sin stuga, däremot har man som fastighetsägare rätt till ersättning. Jag kommer inte att gå närmre in på reglerna då jag förstår det som att det inte längre finns någon stuga som går in på er fastighet.Det jag förstår att det tvistas om är att grannen vägrar att iordningställa området där det funnits en stuga och legat en lasbilslast med grus. Det kan eventuellt argumenteras för att det utgör brottet skadegörelse (jfr 12 kap. 1 § brottsbalken). Utan någon vetskap om vad som skett kan jag tyvärr inte uttala mig närmre i ärendet. För att få prövat om huruvida det utgör brottet skadegörelse är min rekommendation att du gör en polisanmälan genom att vända dig till din närmsta polisstation eller genom att ringa 114 14.Har din granne skadat din mark genom att gräva på den m.m. kan du, oavsett om det räknas som ett brott eller ej, föreligga ett skadeståndsansvar. Om det räknas som ett brott har du rätt att därmed begära skadestånd för den skada som orsakats. Om det inte räknas som ett brott (eller du inte polisanmäler) är det möjligt att civilrättsliga väcka talan mot grannen (dvs. att stämma din granne). Enligt skadeståndslagen ska den som uppsåtligen eller av vårdslöshet orsakar en skada ska ersätta den. Om din granne har skadat din mark kan det därmed aktualiseras ett skadeståndsansvar.Min rekommendation är att du, för det fall att du anser att ett brott har begåtts, kontaktar polisen. För att ta ställning till huruvida du kan nå framgång med att stämma din granne civilrättsligt är min rekommendation att du anlitar en jurist som företräder dig. Juristen kan, som ombud för dig, sända ett kravbrev till grannen med begäran om ersättning. Om grannen vägrar gå med på det kan juristen även företräda dig i domstol. Om detta är intressant är du varmt välkommen att återkomma till mig per e-post. Jag nås för ändamålet på dennis.lavesson@lawline.se.Med vänliga hälsningar,

Kan jag kräva att en granne fäller ett träd som riskerar att falla på vårt hus? Vad händer om jag själv utan tillåtelse fäller trädet?

2020-09-09 i Skadestånd
FRÅGA |Hej, vi har ett fritidshus i Sörmland. Strax utanför tomtgränsen (på den privata exploatören mark) står en gigantisk gran som vid storm kommer att krossa vårt fritidshus. Markägaren vägrar fälla granen med hänvisning till vår hemförsäkring. Jag vill förebygga en skada som ju möjligen kan kompenseras via min försäkring men å andra sida orsaka enormt mycket arbete och extrakostnader.Blir det åtal för egenmäktigt förfarande om jag för att skydda min egendom låter fälla trädet? Vad kan i så fall kravet bli? Liknande incidenter har skett då en husägare fällt träd i samband med borrning av brunn (brunnen på egen tomt men träden utanför gränsen). Det togs till domstol men löstes senare i godo.Om jag hovsamt frågar markägaren är jag ganska övertygad om ett negativt svar och då är jag liksom "rökt". Kan jag då driva en process med jurist hjälp?Tacksam för förslag på ett "next step"!
Isak Bergström |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline.Jag uppfattar din fråga som att den framför allt handlar om riskerna med att fälla trädet utan markägarens tillåtelse och vilka möjligheterna är att på laglig väg kräva att trädet fälls. Jag reder ut hur det ser ut i dessa bägge delar. Är det därefter någonting i svaret som är oklart är du välkommen att maila mig på mailadressen som anges nedan.Konsekvenserna av att fälla någons träd utan tillåtelseDet finns en del konkreta rättsfall som handlar om situationer som i vissa delar liknar det du undrar om, vad gäller konsekvenserna av om du egenmäktigt skulle fälla granen. Ett sådant exempel är NJA 2015 s. 199 där Högsta domstolen konstaterar att handlingen att fälla någon annans träd i lagens mening utgör skadegörelse (12 kap. 1 § brottsbalken). I det fallet rörde det sig om fyra tallar som var mellan 65 och 115 år och som bl. a. delvis utgjorde ett insynsskydd. Grannen som fällde träden blev i slutändan skyldig att betala 33 600 kr i skadestånd och dömdes till 80 dagsböter á 50 kr. Situationen är visserligen inte exakt densamma som din, men de principiella frågorna är i många delar lika. Det finns ingen rätt att utan tillåtelse fälla någon annans träd, och konsekvenserna bör i de flesta sådana fall bli dagsböter och skadestånd. Det faktum att ni är oroliga för att trädet kan komma att välta över ert hus skulle i och för sig kunna motivera att ett lägre skadestånd dömdes ut, men det är svårt att säga något säkert om det utan att saken prövas av en domstol. En starkare typ av undantag som befriar från ansvar är om handlingen begåtts i nöd, men det förutsätter bl. a. som regel att det inte finns något annat och lagligt sätt att lösa situationen. Min bedömning i det här fallet är att det inte skulle godkännas av en domstol.Vilka krav kan riktas mot grannar?Det finns en mängd bestämmelser som reglerar förhållandet mellan grannar, dels i 3 kap. jordabalken och dels i 32 kap. miljöbalken. Mest relevant för er situation är jordabalken, där det bl. a. anges att grannar ska visa hänsyn mot varandra, att en fastighetsägare vars fastighet besväras av grenar eller rötter från en grannfastighet får ta bort dessa och att den som utför grävning på sin fastighet är skyldig att vidta åtgärder för att förebygga skador på grannfastigheter. Ingen av dessa träffar med exakthet er situation, men det finns även här en del närliggande rättsfall att dra lärdom av. I ett hovrättsavgörande från 1989 blev en fastighetsägare ersättningsskyldig för kostnaderna för bortforslandet av ett träd som fallit över grannens garageuppfart. I Högsta domstolens avgörande NJA 1990 s. 71 stämde en fastighetsägare sin granne för att ha toppklippt en häck som delvis tillhörde fastighetsägaren. Grannen ansågs då inte skadeståndsansvarig då det ansågs rimligt att grannen kunde kräva att häcken hölls trimmad. Här konstaterar också Högsta domstolen att inte bara ageranden utan även att inte agera, kan innebära ett åsidosättande av s.k. grannelagsrättsliga förpliktelser.Vad innebär dessa avgöranden för dig?Det här innebär alltså att det otvivelaktig finns en plikt för en fastighetsägare att visa hänsyn mot sina grannar och att den hänsynen inte bara måste visas genom att avstå från att agera störande eller dyl. Hänsynskravet kan också innebära en plikt att vidta åtgärder i vissa fall.Rätten att få saken prövadNär det gäller krav på åtgärder för att uppfylla jordabalkens hänsynskrav finns det också en möjlighet att få den saken prövad av domstol (NJA 1983 s. 546). Det innebär för din del att om din granne vägrar gå med på er begäran så kan ni vända er till en domstol.Nästa stegDen handlingsplan som jag skulle vilja föreslå ser därför ut som följer:1. Prata med din granne ytterligare en gång och påtala dels att hen kan bli ersättningsskydlig för de skador och kostnader som trädet skulle kunna orsaka och dels att grannar har en plikt att visa hänsyn och agera för att undvika skador. Skulle grannen vara ovillig till detta kan det vara värt att erbjuda att ni ombesörjer det hela, möjligen t.o.m. att ni ersätter grannen för granens vedvärde eller motsvarande. Att jag rekommenderar detta har att göra med riskerna med nästa steg.2. Vägrar grannen under alla förhållanden att göra något åt granen, så återstår er alternativet att vända er till en domstol. Hamnar ni i den situationen rekommenderar jag er absolut att ta ytterligare juridisk hjälp, något som vi på Lawline också erbjuder. Återkom till mig i så fall på isak.bergstrom@lawline.se, så återkommer vi med en offert. Det ni då måste känna till är att det är förenat med en viss ekonomisk risk att gå in i en rättsprocess, då det aldrig kan garanteras att utgången blir på ett visst sätt. Skulle ni förlora målet kommer ni då bli skyldiga att betala även motpartens rättegångskostnader.Jag hoppas det var svar på dina frågor.Med vänlig hälsning

Vem vänder man sig till vid en fastighetstvist?

2020-06-29 i Skadestånd
FRÅGA |Hej,Jag och min sambo har köpt ett nyproducerat hus och det blev kraftigt försenat pga oklara omständigheter i samband med först tänkta grundläggning mellan husleverantör och markägare. Nu har vi fått flytta in men har ett interimistiskt intyg då våning 3 inte uppfyller kraven för brandsäkerhet. Vi har läst att allt ska vara klart 20 veckor efter första leverans, därefter kan vite bli aktuellt. Var ska vi vända oss för att (kostnadsfritt) ansöka o vite?
Arian Shadmehr |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Utifrån din fråga är mitt korta svar att den tingsrätten, i den stad där tvisten/objektet avser, den behöriga domstolen för att avgöra tvisten. Jag kommer nedan att redogöra för vad som gäller vid fel i fastighet och även vad som gäller och kostnader vid tvistemål. Frågor gällande fastighetsköp regleras i Jordabalken (JB). Frågor gällande köp, byte och gåva av fastighet regleras i 4 kap. Jordabalken. Vad gäller när säljaren inte avträder fastigheten i rätt tid?Om parterna har kommit överens om att köparen ska tillträda fastigheten en viss tidpunkt, och säljaren är i dröjsmål innebär detta att säljaren ska ersätta köparen dennes skada. Om felet är av väsentlig betydelse har köparen rätt att häva köpet samt kräva skadestånd, 4 kap. 13 § JB. Vad gäller vid fel i fastighet?Om fastigheten inte stämmer överens med vad som följer av avtalet eller om den annars avviker från vad köparen med fog kunnat förutsätta vid köpet, har köparen rätt att göra avdrag på köpeskillingen eller häva köpet, 4 kap. 19 § JB. Att fastigheten inte skulle stämma överens med vad som följer av avtalet skulle detta betraktas som ett konkret fel. Vid konkreta fel görs en bedömning utifrån avtalet och om egenskaperna på fastigheten avviker från avtalet föreligger det ett konkret fel, med förutsättning att andra omständigheter som friskrivningar inte föreligger.Var vänder man sig vid en tvist?Vid en tvist avseende fastighetsköp är tingsrätten, i den stad där tvisten/objektet avser, den behöriga domstolen för att avgöra tvisten. Däremot kan det vara värdefullt att vara medveten om kostnaderna för tvistemål, vilka är följande: Huvudregeln är att den förlorande parten ska betala både sina egna kostnader men även motpartens kostnader, 18 kap. 1 § Rättegångsbalken (RB). Om värdet av vad som yrkas överstiger ett halvt prisbasbelopp (23 650kr för år 2020) ska hela kostnaden för rättegångens förberedande och talans utförande samt arvode till ombud eller biträde ersättas. Dessutom ska ersättningen omfatta partens arbete och tidspillan i anledning av rättegången och även ränta på rättegångskostnadsbeloppet från den dag tvisten avgörs tills dess betalning sker, 18 kap. 8 § RB.Om det är fallet att det som i målet yrkas är lägre än ett halvt prisbasbelopp kommer inte alla kostnader att täckas av den förlorande parten. Sammantaget är de kostnader som ersätts följande, 18 kap. 8a § RB: 1. rättslig rådgivning under en timme,2. ansökningsavgift eller tilläggsavgift,3. resa och uppehälle för en part, ställföreträdare och/eller ombud4. vittnesbevisning,5. översättning av handlingar.Sammanfattning och rådUtifrån din fråga är mitt råd till er att undersöka avtalen mellan er och utgå därifrån, därmed är det svårt att ge ett tydligt och korrekt svar på vilket tillvägagångssätt som passar er bäst. Vidare är ett fel i fastigheten som ni angett i frågan, i min mening tydligt tecken på att ett fel föreligger i fastigheten samt/eller att säljaren är ersättningsskyldig för skada till följd av att ni inte fått tillgång till fastigheten i rätt tid. Mitt andra råd är att undersöka om det i första hand är möjligt att uppnå en överenskommelse mellan er och säljare innan ni vänder er till domstol för att undvika en tidskrävande och kostsam process. Om det är fallet att ni inte kommit överens är därmed tingsrätten den myndighet som ni bör vända er till för att lösa tvisten.Jag hoppas att ni fick svar på er fråga! Med vänliga hälsningar,