Servituts giltighet mot ny ägare

Question

Fastighetsrätt - servitut

Hej!
Undrar om nyttjanderättsservitut (ej inskrivet) gäller mot tredje man (dvs ny ägare).

Answer 1

Hej,

Överlåtes en fastighet som besväras av nyttjanderätt eller servitut, åligger det överlåtaren i förhållande till rättighetshavaren att vid överlåtelsen göra förbehåll om upplåtelsen, om ej inskrivning av rättigheten är beviljad. Sådant förbehåll gäller mot den nye ägaren. Detta stadgas i 7 kap. 11 § jordbalken (JB). Det finns alltså en skyldighet för ägaren att informera om servitutet.

Det finns inga formkrav för förbehållet och det kan således ske såväl muntligt som skriftligt och behöver inte nödvändigtvis tas in i köpehandlingen. Det är självfallet ändå lämpligast ur bevissynvinkel att förbehållet framgår av överlåtelsehandlingen.

Försummar överlåtaren att göra förbehåll, när servitutet inte är inskrivet, kommer servitutet att upphöra att gälla. Överlåtaren blir då till följd av försummelsen skadeståndsskyldig enligt 7 kap. 18 § JB. Förbehållsskyldigheten föreligger även för en senare överlåtare än den som upplåtit rättigheten.

Om förbehåll inte skett gäller enligt 7 kap. 14 § JB upplåtelsen mot den nya ägaren till vilken fastigheten överlåtits endast om den nye ägaren bort äga kännedom om upplåtelsen, dvs. varit i ond tro. Denna bestämmelse innebär att en förvärvares kännedom om ett servitut har samma rättsverkan som förbehåll. Med kännedom likställs fall då förvärvaren bort äga kännedom om ett servitut, vilket innebär att denne har undersökningsplikt.

Det bör ses som det bättre alternativet att få servitutet inskrivet då det inskrivna rättigheterna alltid gäller mot en ny fastighetsägare, såvida inskrivningen skett innan den nye ägaren sökt lagfart.

Vänligen,