Vad är förutsättningarna för bygglov? Och hur ska 9 kap 30 § PBL tolkas?
Är det utsiktslöst att överklaga?
Vi bor i ett område byggt 1975 som visat sig ha en gemensam byggrätt på 3500kvm. Många fastigheter har beviljats bygglov för varierande till- och ombyggnader under åren. På senare tid har bygglovsenheten insett eller blivit upplysta om att beräkningar som gjort har skett på felaktig grund. Bygglovsenheten gör nu bedömningen att byggrätten överskreds redan när området byggdes. Den gemensamma byggrätten ska då enligt uppgift vara överskriden med 4500kvm.
Vi söker nu bygglov för en carport som ska sitta i direkt anslutning till huvubyggnaden. Den kommer att bli 16 kvm stor och följa husets linjer och karaktär. Tidigare har det beviljats ett 30-tal carports totalt i området i olika utföranden. Fem av våra nio närmasrte grannar har carport. På vår ansökan får vi avslag med motiveringen att åtgärden inte kan anses vara en liten avvikelse. Då syftar dem på att avvikelsen är 4500kvm. Som stöd för sin motivering hänvisas till 9 kap.31 § i PBL.
Vi fick möjlighet att yttra oss över beslutet och framförde vår åsikt att det inte kan vara rimligt att motivera med att åtgärden inta kan anses som liten avvikelse dvs 4500kvm, vår åtgärd är ju 16 kvm. Utöver det anser vi att det är 9 kap. 30 § PBL "Bygglov ska ges för en åtgärd.../.../...avviker från detaljplanen men avvikelsen har godtagits vid en tidigare bygglovsprövning.../.../ som ska vara styrande. Att tidigare beräknigar är felaktiga gör inte den paragrafen ogiltig...menar vi. pdf finns att bifoga
Lawline svarar
Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!
Enligt 9 kap 20 § Plan och bygglagen (PBL) så prövas ansökningar om bygglov av byggnadsnämnden. Denna ansökan om lov eller förhandsbesked ska vara skriftlig och innehålla de ritningar, och beskrivningar och andra uppgifter som behövs för prövningen, vilket ni har skickat med.
Av 9 kap 30-31 b §§ PBL framgår förutsättningarna för att kunna få bygglov. 9 kap 30 § PBL stadgar att bygglov ska ges för en åtgärd som inte strider mot detaljplanen (andra punkten), om fastigheten och det byggnadsverk som åtgärden avser också stämmer överens med detaljplanen (första punkten). Vidare ska man följa vissa allmänna krav (fjärde punkten).
9 kap. 30 1p b) § PBL (första punkten b) är en aning svårtolkad och kan leda till missuppfattning. 30 § 1 p b) bör tolkas på följande sätt: Har man en gång fått ett bygglov för en åtgärd som ligger utanför detaljplanen, så ska inte det vara ett hinder för att kunna ansöka om bygglov igen. Det betyder alltså inte, bara för att grannarna har fått tillstånd så ska ni också få det. Paragrafen finns till för att man inte ska bli förhindrad att få bygglov igen bara för att man tidigare har fått ett undantag från detaljplanen.
Jag ska ge er tre exempel för att förstå hur 30 § ska tolkas:
Innan jag illustrerar exemplet är det viktigt att komma ihåg att i ert område finns det en detaljplan för huvudbyggnader och en detaljplan för komplementbyggnader. (observera att detta bara är ett exempel och inte en exakt återgivning av ert område)
På fastigheten finns ett bostadshus, dvs ert hus, beläget på mark som inte får bebyggas (s.k. punktprickad mark). Huset har uppförts år 1975. Nu ska ett garage byggas och i vårt exempel har vi tre olika möjliga lägen för garaget, läge A, B och C. (Utöver den begränsning som ligger i bestämmelsen om punktprickad mark finns i planen ingen byggrättsbestämmelse som utgör hinder för ett garage.)
Exempel A - Carporten byggs som en tillbyggnad till huvudbyggnaden
Om garaget utförs i form av en tillbyggnad till bostadshuset är bestämmelsen i 30 § första stycket 1 a) inte uppfylld, eftersom det byggnadsverk som tillbyggnaden avser (bostadshuset) inte överensstämmer med detaljplanen. (eftersom totalarean av huvudbyggnaden kommer att bli större vilket ej är godkänt i detaljplanen) Att tillbyggnaden som sådan inte direkt strider mot planen medför inte att ansökan om lov kan bifallas.
Exempel B - Carporten byggs på punktmarkerat område
I läge B kommer garaget att ligga på den punktprickade marken. Den sökta åtgärden strider alltså mot detaljplanen (eftersom där får vi inte bygga). Eftersom det knappast kan hävdas att en sådan placering utgör en liten avvikelse som är förenlig med planens syfte, bör bygglov vägras med stöd av 30 § första stycket 2.
Exempel C - Carporten byggs som en komplement/gård- och garagebyggnad
Om garaget förläggs i läge C som inte är i anslutning till huset, dvs som en komplementbyggnad, föreligger inget hinder enligt punkt 1, varken a eller b. Och i det läget så ska alltså bygglov lämnas.
Enligt er gällande detaljplan så är det en gemensam byggrätt för bostadsområdet. Som jag har förstått det så är den tillåtna gemensamma byggrätten för huvudbyggnader 3500 kvm byggnadsarea och för gård och garagebyggnader 350 kvm byggnadsarea. Det som har gjort att era grannar har kunnat få carport är att man i tidigare bygglovsprövningar har utgått från de separata byggrätterna för gård och garagebyggnader (komplementbyggnader). Vad kommunen har gjort i ert fall är att bedöma det som i fall A. Dvs att man har sett carporten som en tillbyggnad och inte en komplementbyggnad. (Till stöd för det har man angett RÅ 1971 not c 132) Eftersom att det då räknas som en tillbyggnad till huvudbyggnaden så måste man lägga ihop arean på tillbyggnaden med arean på huvudbyggnaden och jämföra det med högsta tillåtna arean för huvudbyggnader.
När man lägger ihop arean och gör den bedömningen så kommer det strida mot detaljplanen enligt 30 § 2 p. Detta eftersom den tillåtna byggnadsarean är överskriden. Det är därför kommunen gör i sin bedömning att avvikelsen är 4500 kvm.
När era grannar har sökt om bygglov har nämnden gjort en felaktig bedömning och utgått från exempel C när de egentligen skulle utgått från exempel A. Den beräkning och bedömning som tidigare har gjorts i området och legat till grund för bygglov är således felaktig. Detta eftersom att man vid bedömnignen har utgått från en byggrätt för gårdsbyggnad/komplementbyggnad och inte som en tillbyggnad till huvudbyggnad. Det är därför byggnadsarean (om 4500 kvm) utifrån det korrekta sättet att beräkna ytan, dvs A, har överskridits. Anledningen till att kommunen har tolkat paragrafen på ett annat sätt i ert fall är för att lagen har ändrats och det har kommit ny praxis på området (domstolsavgöranden)
Enda undantaget för att kunna få ett bygglov i ert fall är enligt 31 § b PBL då med motiveringen att avvikelsen är liten.
Min slutsats blir därför att er åtgärd är bygglovspliktig och strider mot detaljplanen (bygglov kan då inte ges – med stöd av 9 kap. 30 § 2 p PBL). Därför måste ni, för att få bygglov hitta argument för att åtgärden ska anses som liten varvid 9 kap. 31 b § därmed blir tillämplig. Nämndens argumenterar inte särskilt mycket för varför det inte skulle ses som en mindre avvikelse, därför bör ni ha störst chans att argumentera för den ståndpunkten. Alternativt hitta en argumentation som kan få er att bli bedömda på ett annat sätt.
När man som i detta fallet tidigare har felat så grovt som man gjort så borde man från kommunens sida antingen upphäva alla tidigare bygglov eller helt enkelt ändra detaljplanen så carportarna legaliseras. Det låter sig inte göras att upphäva redan givna bygglov så därför bör man från kommunens sida fundera på om inte detaljplanen skall ändras så att alla husägarna blir behandlade lika.
Knäckfrågan i detta fallet blir, ifall det faktum att man från kommunens sida gjort en felaktigt hantering i ett sammanhanget mycket stort antal fall, gör att fortsatta bygglov helt enkelt bör legaliseras eller alternativt inte kan vägras.
Det är definitivt en fråga som bör överprövas i domstol så att kommunen inte får sista ordet i detta fallet. Ni bör verkligen överklaga bygglovet. Dock ligger det utanför denna rådgivningen och jag kan tyvärr inte hjälper er med den argumentationen. Jag rekommenderar därför att ni tar hjälp av en professionell jurist på Lawlines juristbyrå för att driva er talan mot kommunen.
Jag vill uppmärksamma er om att överklaga beslutet så fort som möjligt eftersom att man bara har tre veckor på sig att överklaga sedan beslutet delgavs er.
Hoppas ni fick bättre förståelse av hur det ligger till och har ni några fler frågor är det bara att höra av sig.
Med vänliga hälsningar
