Fel innan tillträdet vid köp av bostadsrätt
https://lagen.nu/1990:931#R33Vi har sålt en bostadsrätt och under tiden mellan kontraktsskrivningen och köparnas tillträde inträffade en olycka där ett av våra barn råkade dra ner en färgburk på trägolvet (massiv ekstavsparkett) i vardagsrummet. Vi gjorde rent men i processen skadades golvets yta. Golvfirmor vi pratat med + vårt försäkringsbolag bedömer att golvet behöver slipas om för att skadan helt ska vara åtgärdad.
Vi har meddelat köparna via e-post och erbjudit oss att ersätta dem kontant motsvarande vad en omslipning + ytbehandling av vardagsrumsgolvet kostar. Detta godtar de dock inte, utan vill att vi även ersätter dem för:
1. omslipning av golvet i ett helt separat, angränsande rum eftersom de vill att båda golven ska ha samma färgton (som idag)
2. den värdeminskning de menar att golvet utsätts för genom en "onödig" omslipning
3. sveda och värk, eftersom det är obekvämt för dem att slipa om golvet när de inte planerat för det
Vi anser att deras krav är orimliga och inte står i proportion till skadan - det handlar alltså om en kosmetisk defekt; lägenheten går att nyttja till 100% även om man skulle välja att inte åtgärda skadan alls. Vi menar att vi ska ersätta dem för den faktiska kostnad det innebär att återställa golvet *i det rum där skadan finns*. Faktiskt tycker vi att de skulle överkompenseras eftersom de köpt ett golv med fem år sedan senaste slipning och nu skulle få ett helt nyslipat golv.
Är köparens krav rimliga? Eller är vårt förslag vettig ersättning för olyckan?
Lawline svarar
Hej!
Tack för att du vänder dig till oss med din fråga. Frågan gäller köp av bostadsrätt mellan privatpersoner och då är köplagen tillämplig eftersom en bostadsrätt är lös egendom enligt jordabalken 1 kap 1 §, 2 kap 1 – 2 §§.
Allmänt om fel vid köp av bostadsrätt
För att fel ska kunna göras gällande måste det röra sig om ett fel i lagens mening. Fel föreligger om lägenheten på något sätt avviker från vad som har avtalats eller vad köparen med fog kunnat förutsätta enligt 17 § KöpL. Fel föreligger även om säljaren inte hade kännedom om felet. Normalt sett får skador orsakade av säljaren innan köparens tillträde utgöra fel såvida inget annat är avtalat.
Fel föreligger även om varan inte överensstämmer med sådana uppgifter om varans egenskaper eller användning som säljaren har lämnat vid marknadsföringen av varan eller annars före köpet och som kan antas ha inverkat på köpet enligt 18 § KöpL
Även om varan har sålts i "befintligt skick" eller med ett liknande allmänt förbehåll skall den anses felaktig, om
1. varan inte överensstämmer med sådana uppgifter om dess egenskaper eller användning som säljaren har lämnat före köpet och som kan antas ha inverkat på köpet,
2. säljaren före köpet har underlåtit att upplysa köparen om ett sådant väsentligt förhållande rörande varans egenskaper eller användning som han måste antas ha känt till och som köparen med fog kunde räkna med att bli upplyst om, under förutsättning att underlåtenheten kan antas ha inverkat på köpet, eller
3. varan är i väsentligt sämre skick än köparen med hänsyn till varans pris och övriga omständigheter med fog har kunnat förutsätta
Så som fel kan endast åberopas fel som förelegat före det att "risken" för varan går över på köparen. Säljaren svarar för sådana fel även om felet inte visar sig förrän senare enligt 21 § KöpL.
Uppkommer en försämring av varan efter det att risken har gått över på köparen, ska varan anses felaktig, om försämringen är en följd av säljarens avtalsbrott. Risken går över när varan avlämnas, det blir när köparen tillträder lägenheten eller ges möjlighet till tillträde enligt 13 § KöpL. Så som fel kan inte åberopas något som har berott på köparens eget vållande.
Köparen får inte åberopa fel som han måste antas ha känt till vid köpet. Om en undersökning av köpobjektet skett innan köpet så får köparen inte åberopa fel som han borde ha upptäckt vid undersökningen. Detsamma gäller om han utan godtagbar anledning inte har undersökt objektet trots säljarens uppmaning enligt 20 § KöpL.
Om fel föreligger har köparen en möjlighet att reklamera, alltså påtala felet för säljaren, inom skälig tid från att felet upptäckts eller borde upptäckts av köparen enligt 32 § KöpL. Köparen kan då begära avhjälpande, alltså att säljaren åtgärdar felet eller betalar för åtgärdandes om det kan ske utan oskälig kostnad eller olägenhet för säljaren enligt 34 § KöpL, prisavdrag eller häva köpet enligt 37 § KöpL.
Prisavdraget ska motsvara felets s.k. negativa värdepåverkan, dvs. skillnaden i bostadsrättens värde i avtalsenligt skick respektive felaktigt skick. Hävning är endast möjligt om avtalsbrottet är av väsentlig betydelse och säljaren insåg eller borde insett detta enligt 39 § KöpL.
Skadestånd
Köparen har rätt till ersättning för den skada han lider genom att varan är felaktig, om inte säljaren visar att det har förelegat ett sådant hinder som avses i 27 § KöpL första eller andra stycket för att avlämna felfri vara. Vad som sägs i 28 § KöpL om säljarens skyldighet att lämna köparen meddelande om hinder för att fullgöra köpet i tid gäller på motsvarande sätt, om det föreligger hinder för att avlämna felfri vara.
Enligt första stycket ersätts inte sådan indirekt förlust som avses i 67 § andra stycket.Köparen har alltid rätt till ersättning, om felet eller förlusten beror på försummelse på säljarens sida eller om varan vid köpet avvek från vad säljaren särskilt har utfäst
Enligt 27 § KöpL kan skadestånd om köparen har lidit en skada genom säljarens dröjsmål med att leverera varan. Säljaren kan bli fri från skadeståndsansvar om det har legat utanför hans s.k kontrollansvar. För att det ska ha förelegat så krävs:
1.att det förelegat ett hinder,
2.det har legat utanför säljarens kontroll,
3.det ska ha varit oförutsett och säljaren ska inte ha förväntas räkna med hindret vid köpet
4.och säljaren kunde inte skäligen ha undvikit eller övervunnit hindret genom aktivt ingripande.
Det är säljaren som ska kunna bevisa att alla fyra punkterna är uppfyllda och om han kan det så är han fri från skadeståndsskyldigheten. Hindret som skall ha uppkommit ska objektivt sett omöjliggöra leveransen. Det är inte tillräckligt att det försvårar eller ger säljaren ökade kostnader att leverera trots hindret men en rimlighetsbedömning kan göras för att bedöma vilka uppoffringar säljaren är skyldig att tåla. Hindret får inte heller ha orsakats inom säljarens kontrollområde, något som säljaren i det enskila fallet haft möjlighet att påverka. Det kan vara inom hans egen organisation eller bero på planering, övervakning eller liknande. Säljaren har även ansvar för personal och kontrakterade medarbetare. Det är omtvistat om sådant som personalstrejk, brand och stöld faller inom säljarens kontrollansvar. Kunde säljaren skäligen förutse hindret vid köpet, oavsett om det ligger inom hans kontrollområde eller inte, så är han skadeståndsskyldig. Säljaren är alltså skyldig att hålla sig informerad om vilka risker som finns för att leveransen kan bli försenad.
Indirekta skador (se 67 § st 2) ersätts endast om säljaren varit vårdslös, men om säljaren har orsakat förseningen genom försummelse så har köparen rätt till skadestånd för både direkta och indirekta förluster.
Svar
Sammanfattningsvis har säljaren ansvar för att bostaden är i samma skick vid tillträdesdagen som vid kontraktsskrivningen. Skulle någon skada uppkomma innan tillträdet är säljaren skyldig att åtgärda felet. Säljaren kan åtgärda felet med exempelvis prisavdrag då ska prisavdraget ska motsvara felets s.k. negativa värdepåverkan, dvs. skillnaden i bostadsrättens värde i avtalsenligt skick respektive felaktigt skick, inte mer eller mindre. Köparen har även rätt till ersättning för skada han lider genom att bostadsrätten är felaktig, han måste då kunna vissa skadans storlek. Säljaren kan i vissa fall undkomma att ansvara för skada enligt 27 § KöpL men det kan jag inte bedöma med informationen ni har givit. Troligen hade ni kunnat flyttat färgburken utom räckhåll för barn men det beror på situationen.
Hävning är endast möjligt om avtalsbrottet är av väsentlig betydelse och säljaren insåg eller borde insett detta 39 § KöpL. Om köparen innan köpet har gjort gällande att det är oerhört viktigt att ha golv i samma ton i båda rummen skulle det kunna utgöra "en väsentlig betydelse" det är dock oklart om detta skulle godtas av domstol eftersom det endast rör sig om en mindre kosmetisk åtgärd och golvet är fullt funktionellt. Det framstår inte som rimligt att häving skulle bli aktuellt på grund av att golven får olika ton efter att golvet i det ena rummet slipas om till följd av en skada på grund av en olycka.
Min bedömning är att köparens krav: 2. den värdeminskning de menar att golvet utsätts för genom en "onödig" omslipning och 3. sveda och värk, eftersom det är obekvämt för dem att slipa om golvet när de inte planerat för det är rimliga men det beror på summan som krävs för det tredje kravet och vad som har sagts mellan avtalsparterna i samband med och innan köpet. Däremot anser jag inte att krav 1 är rimligt, dvs att även golvet i ett angränsande rum ska slipas. Det man bör observera är att om köparen uttryckt tydligt innan köpet att det är otroligt viktigt med matchande golv, skulle det kunna utgöra en grund för att häva köpet om golven inte matchar. För att häva köpet krävs domstolsbeslut om ni inte kan komma överens. Jag kan inte garantera att en domstol skulle bedöma likadant som jag gjort.
Rekommendation
I första hand bör ni försöka att komma överens med köparen eftersom domstolstvister kan bli mycket dyra och tar lång tid. Om det är omöjligt att komma överens och ni hamnar i tvist rekommenderar jag att ni anlitar en jurist. Om ni har någon följdfråga eller vill anlita en av Lawlines jurister är ni välkommen att mejla mig.
Vänligen,
