Felaktiga uppgifter om bostadsrättens skick vid köp av bostadsrätt; påföljder?
Hej, vi köpte en lägenhet för ett par år sen. I kontraktet står det både handskrivet och dataskrivet att stambyte gjordes några år sedan. Detta stämmer då inte, stambytet gjordes förra året då vi inte kunde bo hemma på tre månader på grund av att vi hade ett nyfött barn. Jag undrar hur jag kan gå vidare med detta.
Med vänlig hälsning,
Lawline svarar
Hej!
Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga.
Som jag förstår din fråga, undrar du vilka rättsliga möjligheter ni har att göra något åt säljarens felaktiga uppgifter.
Jag utgår från att ni köpte lägenheten av andra privatpersoner. Jag utgår även från att lägenheten är en bostadsrätt.
Mitt svar är strukturerat så att jag först sammanfattar mina slutsatser. Därefter följer en rekommendation, och min utredning av ditt problem.
Sammanfattning
Köplagen reglerar köpet av lägenheten.
Den lämpligaste påföljden som jag skulle rekommendera att ni använder är att begära prisavdrag, för att kompensera för de kostnader ni orsakades av att inte kunna bo i lägenheten under tre månader.
Observera dock att prisavdrag noga räknat bara kompenserar för den minskning av lägenhetens värde som felet orsakar.
I den mån prisavdraget inte ersätter era skador kan ni begära skadestånd.
Observera dock att ni inte kan göra felet gällande om ni inte reklamerat felet inom skälig tid efter att ni märkt eller borde ha märkt det.
Rekommendation
Reklamera felet och begär prisavdrag av säljaren.
För det fall säljaren vägrar gå med på er begäran, och ni tänker gå vidare med en process (eller liknande) mot säljaren, rekommenderar jag att ni först kontaktar en erfaren jurist. Ni kan boka möte med en jurist HÄR.
Vilka regler gäller för ditt avtal?
Eftersom det rör sig om en bostadsrätt regleras ert avtal av köplagen (KöpL), enligt dess 1 § första stycke. En bostadsrätt är nämligen lös egendom, vilket följer av att den inte är fast egendom enligt 1 och 2 kap. jordabalken.
I den mån ert avtal säger något annat än KöpL gäller det som avtalet säger istället, enligt 3 § KöpL. I den mån KöpL gäller är det bra att vara uppmärksam på att den inte har utformats med hänsyn till bostadsrätter utan med saker som "går att ta på". Därför kan det vara så att vissa bestämmelser i KöpL ersätts med andra, oskrivna regler som passar bättre för bostadsrätter.
Det finns ett fel
Du skulle kunna göra gällande påföljder mot säljaren om de inkorrekta uppgifterna om stambytet utgör ett fel enligt KöpL.
Lägenheten avviker från vad som står i ert köpekontrakt. Den är därför felaktig (17 § första stycket KöpL).
Observera dock att ni inte kan göra felet gällande om ni inte reklamerat felet inom skälig tid efter att ni märkt eller borde ha märkt det (32 § första stycket KöpL).
Möjliga påföljder
Vid köp finns vanligtvis fem olika påföljder: avhjälpande av felet (34 § KöpL), omleverans av "varan" (34 § KöpL), prisavdrag (38 § KöpL), hävning (39 § KöpL), och skadestånd (40 § KöpL).
På grund av hur felet har påverkat er förefaller många vanliga påföljder inte vara relevanta. Exempelvis går det inte egentligen att avhjälpa felet eller att "omleverera" lägenheten.
Jag tvekar även på att ni skulle kunna häva avtalet, eftersom felet inte innebär något bestående hinder för er att bo i lägenheten. För att ni ska kunna häva avtalet måste nämligen felet som gör att ni vill häva köpet vara av väsentlig betydelse för er, och säljaren måste ha förstått det (39 § KöpL).
Den lämpligaste påföljden som jag skulle rekommendera är därför att ni begär prisavdrag, för att kompensera för de kostnader ni orsakades av att inte kunna bo i lägenheten under tre månader.
Prisavdrag innebär nämligen att ni kompenseras för den minskning av lägenhetens värde som felet orsakar.
I den mån prisavdraget inte ersätter era skador kan ni begära skadestånd.
Jag hoppas att det var svar på din fråga!
____________________________________
Behöver du vidare hjälp med frågor kring fel vid köp av bostadsrätt är du välkommen att kontakta oss på tfn 08-533 300 04 (måndag till fredag 10:00–16:00) eller maila oss på info@lawline.se.
Med vänliga hälsningar,
